物業(yè)公司組建方案

v1.0 可編輯可修改物業(yè)公司的組建方案及管理辦法根據公司建設開發(fā)項目的總體發(fā)展規(guī)劃，經公司研究決定，擬組建物業(yè)管理公司，現擬定組建方案及管理辦法如下 ：一、組建物業(yè)公司的目的 ：、遵循“以人為本，以客為先”的管理理念和誠信、周到、全程、真情演繹“精心管理，全心呵護”的服務理念。以“為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質的物業(yè)管理服務，滿足和超越社會、客戶對物業(yè)管理不斷再增長的需求”為企業(yè)使命，形成“團結、務實、嚴謹、高效”的企業(yè)作風。、建立一支懂經營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質、服務優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。制定設備、設施養(yǎng)護計劃，使物業(yè)“保值”、“增值”。根據物業(yè)項目的設備、設施來制定不同階段的養(yǎng)護計劃，結合設備、設施特性，以日常養(yǎng)護為基礎，維護好所有的設備、設施，確保日常的正常運轉。、開展多種形式的業(yè)主交流活動，提高管理服務質量。圍繞業(yè)主舉辦各種各樣、豐富多彩的聯誼活動，通過多種方式展現具有特色的 開發(fā)公司企業(yè)文化和 物業(yè)管理的新理念，增進與業(yè)主之間的交流和溝通， 贏得業(yè)主對物業(yè)管理工作的理解和支持，促使物業(yè)管理服務水平的持續(xù)提高。1v1.0 可編輯可修改二、組建物業(yè)公司的思路（一）、組建前準備1、擬定物業(yè)公司名稱2、擬定注冊資本3、股權結構及出資方式4、擬定經營范圍（二）、物業(yè)管理公司的組建條件、企業(yè)名稱的確定;、企業(yè)住所;、法定代表人;、注冊資本;、公司章程;、公司從業(yè)人員。（三）、物業(yè)公司的設立程序在組建條件具備以后 ,申請物業(yè)管理公司的發(fā)起人或發(fā)起單位寫出申請設立物業(yè)管理公司經營資質報告 ,連同相關申請資料送交當地房地產主管部門審批。收到核發(fā)的批準文件后 ,再按有關規(guī)定向當地工商行政管理機關辦理企業(yè)注冊登記手續(xù) ,領取企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照 ,即可對外營業(yè) ,并按規(guī)定在30日內到房地產管理部門申辦資質備案和資質等級證書 ,還要向稅務機關辦理稅務手續(xù)。2v1.0 可編輯可修改（四）、物業(yè)企業(yè)資質申報在取得企業(yè)營業(yè)執(zhí)照后 ,按照規(guī)定申報企業(yè)資質 ,物業(yè)管理企業(yè)的資質等級資質一級企業(yè):注冊資本500萬元以上;具有中級以上職稱的人員不少于30人,企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書,80%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占規(guī)定計算基數的百分比之和不低于100%;20%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。資質二級企業(yè):注冊資本300萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于20人,企業(yè)經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書,60%以上的部門經理、管理員取得從業(yè)人員崗位證書;管理兩種類型以上的物業(yè);管理各類物業(yè)的建筑面積分別占計算基數的百分比之和不低于100%;10%以上的管理項目獲得建設部授予的“全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))”稱號,10%以上的管理項目獲得省級城市物業(yè)管理優(yōu)秀住宅小區(qū)(大廈、工業(yè)區(qū))稱號;具有健全的企業(yè)管理制度和符合國家規(guī)定的財務管理制度;建立了維修基金管理與使用制度。3v1.0 可編輯可修改資質三級企業(yè):注冊資本50萬元以上;具有中級以上職稱的管理人員、工程技術人員不少于 8人,經理取得建設部頒發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)經理崗位證書 ,50%以上的部門經理、管現員取得從業(yè)人員崗位證書;有委托的物業(yè)管理項目 :具有比較健全企業(yè)管理制度和財務管理制度 ;建立了維修基金管理和使用制度。三、物業(yè)公司的組織形式（一）、公司構架：董事長總經理物業(yè)管理部 工程管理部 安全保衛(wèi)部 環(huán)境管理部（二）、人員編制總經理：人財務部：人物業(yè)管理部： 人工程管理部： 人安全保衛(wèi)部： 人環(huán)境清潔部： 人4v1.0 可編輯可修改（三）、職責、服務內容與工作程序：物業(yè)管理部：、職責：

為物業(yè)管理和服務配套配置適合的人力資源

負責日常辦公行政事務

管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案

接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務事宜

協(xié)調各部門日常運作

檢查服務質量，對不合格服務采取糾正和預防措施

負責日常物業(yè)管理費用收取、服務內容：

建立客戶服務中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務

根據業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協(xié)調各部門為業(yè)主提供服務

按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案

按內部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作

按培訓計劃，組織和落實培訓事宜，并記錄考察結果

做好與業(yè)主的溝通、回訪工作

按服務質量評定要求和不合格服務控制，做好服務質量控制工作

按財務制度，做好管理費收繳和日常費用開支工作5v1.0 可編輯可修改

做好業(yè)主裝修管理3、程序：內部管理工作流程圖根據工作計劃和業(yè)主需求下達指令 財 務 按工作指令實施客戶服務員 工作結果文 員根物 進行檢查 據業(yè) 實管 際理 效部 果進行根據實際情況 實施過程中信息反饋和新的需求擬 質量分析改正定新的工作計劃 擬定糾正/預防措施對外服務工作流程圖6v1.0 可編輯可修改各種渠道 下達指令 部門主管業(yè)主需求 客戶服務中心 或相關人員征求業(yè)主意見根據客戶需求下達指令 實施物 評定 過業(yè) 業(yè) 主 程管 監(jiān)督有關部門 進行檢查 服務結果理 各相關部門主管 服部 務質量控制制定新的管理制度 服務質量改進 信息反饋/分析改進滿足業(yè)主要求 擬定糾正/預防措施服務質量控制圖各種服務信息反饋結果 各種質量記錄7v1.0 可編輯可修改服務質量評定會議進行分析、討論 業(yè)主信息反饋擬定糾正/預防措施 服務結果有效性驗證改進和提高服務質量為業(yè)主提供服務業(yè)主意見問卷調查 達到業(yè)主需求和滿意樓宇交付工作程序為保障業(yè)主（住戶）和開發(fā)公司的合法權益，按售、租合同有關條款順利進行交付工作，特制定下列工作程序：、業(yè)主（住戶）憑有效、合法的租售合同和入住通知書在物業(yè)管理部客戶服務中心辦理入伙手續(xù)。8v1.0 可編輯可修改

工程部相關人員陪同業(yè)主（住戶）前往交接。

檢查室內建筑情況（如墻面、頂面、門、窗等）；

檢查室內所有設備、設施（室內燈、鎖、地坪、天花等）；

查對水電表的當前讀數并記錄。、將上述三項內容的檢查結果填寫在《交房驗收記錄表》中，由業(yè)主（住戶）與物業(yè)管理公司代表雙方簽字確認。、對查驗中發(fā)現的問題及時通報給開發(fā)公司，在確認處理意見后安排落實整修、調換、清潔、打掃等服務工作。由業(yè)主（住戶）認證并填寫《樓宇維修記錄》。物業(yè)移交管理程序物業(yè)公司進行接管準備工作成立項目管理處組織驗收小組相關記錄及表格工程等部門物業(yè)資料移交產權資料政府部門驗收合格資料工程技術資料9v1.0 可編輯可修改開發(fā)公司通知物業(yè)管理，準備驗收符合接管驗收條件物業(yè)公司復函，進行驗收的準備工作物業(yè)公司、開發(fā)公司共同進行驗收 《房屋接收驗收標準》開發(fā)公司移交鑰匙，物業(yè)公司接管 工程質量遺留問題 施工單位整改加強對業(yè)主裝修管理為了維護全體業(yè)主的合法權益，確保物業(yè)的安全和整體形象，按照有關規(guī)定，結合物業(yè)項目的實際情況， 編制《裝修手冊》，加強對業(yè)主的裝修管理工作，規(guī)范裝修管理、裝修審批、建立細致嚴密的裝修跟蹤監(jiān)管體系、處理違規(guī)裝修。A、 裝修管理組織：

物業(yè)管理部負責裝修管理事宜

安全保衛(wèi)部、工程管理部、清潔部負責日常裝修檢10v1.0 可編輯可修改查B、 裝修管理：

受理業(yè)主裝修申請并辦理有關手續(xù)

審核裝修者的相關資料，宣傳《裝修手冊》及裝修管理規(guī)定

跟蹤施工情況，做好巡視檢查工作，確保安全施工

辦理施工人員出入登記

監(jiān)管施工隊按規(guī)定及時清運裝修垃圾

裝修安全管理

發(fā)現隱患及時與業(yè)主溝通、交流，杜絕違章裝修

發(fā)現緊急事故，按緊急處理程序及措施進行物業(yè)項目檔案資料管理檔案是物業(yè)管理的重要組成部分，管理好檔案是物業(yè)管理工作的重要內容，應按檔案管理要求建立完善的檔案管理體系，使檔案管理工作在物業(yè)的使用、維修、改造、擴建以及住戶裝修等方面發(fā)揮重要作用。A、 建檔要求：

按建檔流程，完善檔案管理制度

明確建檔內容，實行系統(tǒng)收集、集中管理

對使用率高的檔案實行受控制管理

推行現代化、系統(tǒng)化、規(guī)范化、經常化管理B、 建檔流程：11v1.0 可編輯可修改收集 整理 分類 編號 登記檢查 使用 入柜 輸入電腦C、 檔案分類：

物業(yè)公司管理文件檔案

房屋結構、建筑工程檔案

設備、設施檔案

住戶檔案

各項服務檔案D、 檔案資料受控管理：為避免檔案資料損壞、遺失，使重要檔案能長期保存，而又方便經常使用，對使用頻率高的檔案實行嚴格控制管理。E、 相應文件、資料：

物業(yè)管理服務合同

管理公約

業(yè)主公約

住戶手冊

裝修手冊

有關政策法規(guī)資料

崗位職責

員工手冊12v1.0 可編輯可修改

行政管理制度

報修、投訴、熱線服務受理有關規(guī)定

報修、投訴、熱線服務處理及回訪制度

檢查制度

服務質量評定、不合格服務控制有關規(guī)定

相關費用收取的財務管理制度F、 質量記錄：根據物業(yè)管理和服務的實際需要具體制定。工程管理部1、職責：

確保物業(yè)項目各種公用設備、設施正常運轉及完好

按照計劃對物業(yè)設備、設施進行日常維修保養(yǎng)

為業(yè)主提供無償或有償的報修服務2、內容：

供電系統(tǒng)

弱電系統(tǒng)

消防系統(tǒng)

電梯系統(tǒng)

給排水系統(tǒng)

監(jiān)控系統(tǒng)

房屋維修養(yǎng)護

業(yè)主報修服務13v1.0 可編輯可修改3、程序：工程管理部工作流程圖下達工作指令 組織實施 實施各設備、設施主管 各崗位領班及員工工程 工作結果管 使用效果理 檢部 業(yè)主評定 查各崗位領班信息反饋綜合檢查擬定各設備、設施主管新的業(yè)主意見或建議抽工查作質計維修、保養(yǎng)質量分析改進量劃維修、保養(yǎng)過程信息反饋結果擬定糾正/預防措施14v1.0 可編輯可修改設備、設施維修保養(yǎng)流程圖根據年計劃、月計劃下達指令 組織實施 實施各設備、設施主管 各崗位領班及員工維修保養(yǎng)結果檢工程查管理各崗位領班部按實 綜合 抽查 各設備、設施主管際15v1.0 可編輯可修改情況驗調收整質年量月計維修、保養(yǎng)質量分析改進劃維修、保養(yǎng)過程信息反饋結果擬定糾正/預防措施，保存記錄業(yè)主報修工作流程業(yè)主報修各種方式16v1.0 可編輯可修改物管部客服中心登記、指令工程管理部核實處理、開維修單維 修 班檢查驗收 上門提供服務（維修）維修領班服務結果 業(yè)主驗收質量，確認費用維修主管 抽查服務結果17v1.0 可編輯可修改物業(yè)管理部業(yè) 主 財 務收 款4、工程管理部應急預案

發(fā)生停電事故時應急預案

發(fā)生漏水事故時應急預案

供電所一路供電斷開時應急預案

發(fā)生停水事故時應急預案

發(fā)生電梯系統(tǒng)故障時應急預案5、工程管理部相應文件

崗位職責

各種設備、設施操作程序

各崗位交接班規(guī)定

設備、設施管理總則18v1.0 可編輯可修改

設備、設施巡檢制度

各種設備、設施臺帳

年度維修保養(yǎng)計劃

安全操作規(guī)程

裝修工程管理制度

報修服務規(guī)程

各項抽查制度

不合格服務控制有關規(guī)定6、 質量記錄：根據物業(yè)項目設備、設施管理和服務實際具體制定。安全保衛(wèi)部：1、 職責：

負責物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作

負責物業(yè)項目的消防安全工作

負責物業(yè)項目的車輛進出、停放的管理工作

負責物業(yè)項目內業(yè)主施工裝修安全的管理工作2、 內容：

物業(yè)項目內、外安全

停車場、停放車輛安全

設備、設施區(qū)域安全

消防設備、設施正常使用

業(yè)主二次裝修安全19v1.0 可編輯可修改3、 程序：安全保衛(wèi)工作流程圖下達指令 安保領班 執(zhí)行指令 安保工作范圍安排工作 及操作程序安保部 安保員抽查 抽查 檢查擬定糾正/預防措施、計劃 操作實施服務過程的 服務業(yè)績 服務結果 服務過程信息反饋 分析和改進 檢查20v1.0 可編輯可修改安全管理組織示意圖公司分管安全副總安全保衛(wèi)部 各部門安全小組 消防專員義務消防隊 突發(fā)事件搶險隊全體員工21v1.0 可編輯可修改消防應急方案試圖●消防中心報警●巡邏人員發(fā)現火警，采取最快最有效的辦法邊滅火邊報警根據報警數據確定報警地址消防中心解誤報值班人員除報警信號，查明誤報呼叫領班，暫時封閉煙原因巡邏人員感探頭告到現場查看消防中心向119報警;打

火警苗子， 總值班領班急赴確定情況， 現場指揮，呼叫向消防中 機動保安、值班心總值班報 電工急赴現場開應急廣播系確定火災消控中心向119統(tǒng);通知相應情況,向消報警，打開應急樓層有序撤離控中心總火警廣播通知相應樓;通知機動人員值班報告層有序撤離，向急赴現場;向有關領導報告司公領導報告.各值班安安排值班電 保堅守崗 救火完畢， 動用大樓22v1.0 可編輯可修改工切斷失火、位，其余保護現場，消防設施安排值班電工切房間電源人員搶救維持秩序，自救滅火，斷失火房間電源，關閉煤氣生命，向協(xié)助調查。組織維持關閉煤氣。公司領導秩序。匯報突發(fā)事件應急方案在發(fā)生突發(fā)事件時，以最快的速度、最短的時間內掌握事態(tài)狀況，控制事態(tài)的發(fā)展，保證管轄區(qū)域內的正常工作，確保業(yè)主的人身安全和財產安全。處理程序：A、一旦發(fā)生突發(fā)事件，當班保安應立即趕往現場了解情況、確定事態(tài)狀況，然后與中控室聯系，講清地點、原因及目前狀況。必要時中控室應向110報警，報清地點、路名、聯系電話、目前狀況。B、應立即通知總值班領導及各部門有關人員趕赴現場。C、在崗保安堅守崗位，其他保安在主管或值班的帶領下前往現場，在不傷害他人和財產不受損的情況下，以最快的速度控制事態(tài)的發(fā)展，將突發(fā)事件的損失減少到最低。D、 成立突發(fā)事件指揮部，由現場最高職位者任指揮。E、 根據事件狀況及時組織力量，執(zhí)行任務。F、 配合公安人員和有關部門對事件予以控制和調查取證。23v1.0 可編輯可修改G、采取外圍警戒：保護現場，維持秩序，確?，F場勘察。H、事件結束后，分析原因，制定糾正/預防措施，填寫《突發(fā)事件記錄表》。I、物業(yè)管理部、安保主管負責驗證糾正/預防措施的落實結果。4、相應文件：

崗位職責

各崗位交接班規(guī)定

各崗位服務程序

日常工作規(guī)定

中控室管理規(guī)定

巡更保安工作規(guī)定及處理問題操作程序

消防安全“三級”工作管理制度

消防安全檢查制度

消防報警操作及滅火應急方案

突發(fā)事件時的應急方案

停車場管理規(guī)定

各級抽查制度5、質量記錄：根據物業(yè)項目安保管理和服務實際具體制定。環(huán)境管理部：1、 職責：24v1.0 可編輯可修改

負責物業(yè)項目區(qū)內公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔

負責物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作

負責物業(yè)項目區(qū)內蟲害消滅工作

負責物業(yè)項目區(qū)內日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾）2、內容：

公共場所、公共區(qū)域清潔

設備、設施區(qū)域清潔

停車場清潔

周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔

區(qū)域綠化

區(qū)域滅蟲3、程序：

按有關規(guī)定的清潔標準進行規(guī)范程序清潔

按有關的綠化標準進行規(guī)范程序綠化養(yǎng)護

按垃圾房管理規(guī)定進行規(guī)范程序垃圾清運

按有關的無蟲害標準進行規(guī)范程序滅蟲25v1.0 可編輯可修改環(huán)境清潔部工作流程圖下達指令安排工作環(huán)境清潔部員工綠化養(yǎng)護清潔工環(huán)境清潔部作業(yè)指導書實施環(huán)操境作清服務結果潔部工作 公司服務 業(yè)主（住戶）計 質量評定 評定劃服務業(yè)績分析改進服務過程信息反饋 環(huán)境清潔部主管26v1.0 可編輯可修改擬定糾正/預防措施4、相應文件：

崗位職責

環(huán)境清潔工作標準

垃圾房管理制度

垃圾處理及清運服務

綠化管理制度

滅蟲工作操作規(guī)范

各級抽查制度、質量記錄：根據物業(yè)項目環(huán)境管理和服務實際具體制定。培訓實施根據制定的管理目標， 結合 項目的要求，將對員工進行不同階段的崗前、崗內、日常培訓，提高員工素質，使其能夠滿足 項目物業(yè)管理和業(yè)主的要求，達到預期的目的。崗位培訓：上崗前組織對管理和服務員工進行的針對性培訓，主要內容包括：企業(yè)發(fā)展規(guī)劃、管理服務理念、質量方針和目標、物業(yè)特點、崗位職責等，經考試合格者方能正式入崗。崗內培訓：上崗后針對不同的工作崗位進行專題培訓，27v1.0 可編輯可修改主要內容包括：專業(yè)技能、工作技巧等，不斷提高員工的工作技能。日常培訓：根據實際工作需要，組織員工參加不同的專題培訓，其中：管理人員側重學習企業(yè)管理知識、管理技巧、管理理念及管理知識，并組織參觀、考察、學習先進的物業(yè)管理項目，交流經驗，取長補短；工程技術人員參加特種崗位培訓和專業(yè)培訓；其他員工根據崗位需要，參加不同的培訓。培訓后跟蹤：員工進行培訓后，由管理層進行跟蹤，建立個人培訓檔案，日常檢查員工是否按培訓后的要求和標準進行工作，并將實際工作能力狀況和工作表現與績效考核內容結合起來。四、物業(yè)管理費核算項目：

員工工資

員工福利（四金）

員工餐費

勞保用品費

培訓費

辦公費

日常通訊費

正常