虹洋地產(chǎn)項目營銷策劃推廣方案doc資料

文檔編碼:CA6Y8W10N6T1——HM4Y1K8P3V5——ZJ3P5H10B6Y6虹洋地產(chǎn)項目營銷策劃推廣方案精品文檔 沈陽某地產(chǎn)項目營銷策劃推廣方案

第一部分 沈陽別墅市場分析

在本部分,我們將主要爭辯沈陽的經(jīng)濟狀況和沈陽別墅版塊狀況和渾南的別墅市場競爭態(tài)勢分析；一、沈陽市自然社會經(jīng)濟情形沈陽市（曾名盛京、奉天等）土地總面積12980平方公里,地處北溫帶,屬于受季風影響的潮濕和半溫潤暖溫帶大陸性氣候,沈陽轄九區(qū)一市三縣,其中中心區(qū)面積 163.3公里；1999年沈陽市總戶數(shù)為 212.6萬戶,總人口為677.1萬人,其中中心區(qū)（市內(nèi)五區(qū)和郊區(qū)九個街道）戶數(shù)為 112.6萬戶,占全市總戶數(shù)的 53.0%,人口為350.4萬人,占全市人口的 51.8%；2022年沈陽市實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 1238.0億元,其中第一產(chǎn)業(yè) 76.6億元；其次產(chǎn)業(yè)542.0億元；第三產(chǎn)業(yè) 619.4億元；全市大路總長度 5252公里,其中高速大路 239.2公里；2022年末沈陽市累積注冊三資企業(yè) 3820家,其中投產(chǎn)（開業(yè)） 1305家；2022年沈陽市加強綠化建設,全市累積建成綠地面積 4729.4萬平方米；2022年沈陽市共有21所一般高等學校,共招收本、專科（高職）同學5.6萬人,在校同學達16.8萬人；2022年高等院校本、專科畢業(yè)生2.6萬人；全年一般高等院校和科研機構共招收爭辯生人,畢業(yè)爭辯生1442人；4028人,在校爭辯生96602022年末全市城鎮(zhèn)單位從業(yè)人員 120.4萬人,比上年末下降 4.6%；在崗職工人數(shù)115.4萬人,下降5.4%；到2022年末全市離崗職工為 46.9萬人；收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔依據(jù)勞動部門統(tǒng)計,年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)人員4.7%；13.3萬人,登記失業(yè)率為2022年,全市職工平均工資為 8172元；2022年城市居民人均可支配性收入為6386元；城市居民人均消費性支出為儲蓄存款為15350元；5515元；全市城鄉(xiāng)居民人均依據(jù)沈陽市委市政府的“開發(fā)渾南,建設新沈陽,把渾南建設成為沈陽的浦東”的戰(zhàn)略部署,2022年渾南新區(qū)的開發(fā)和建設全面啟動；新區(qū)基礎設施建設步伐明顯加快；二、沈陽市住宅市場進展狀況2022年住宅建設完成投資60.3億元,比1999年增長18.9；竣工住宅面積422.9萬平方米,增長 6.3%；城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的 8.12平方米增加至8.37平方米；農(nóng)夫人均居住面積達 21.8平方米,比上年增加 1平方米；2022年住宅建設投資72.1億元,比上年增長19.6%；竣工住宅面積444.2萬平方米,增長5.0%；城鎮(zhèn)人均居住面積由上年的 8.37平方米增至8.79平方米；農(nóng)夫人均居住面積達 22.8平方米,比上年增加 1平方米；三、沈陽別墅市場進展狀況及版塊特點分析（一） 沈陽別墅市場的進展歷程沈陽的別墅市場始于 1992年的河畔花園,當年的供應量僅有 20棟左右；但是“河畔花園”在沈陽房地產(chǎn)市場上所起的作用是無法估量的,在許多沈陽人眼中,10年前的“河畔花園‘在如今仍然是最好的選擇；收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔在1996年沈陽的別墅市場供應量達到一個頂峰,年供應量在 250套以上,相比1992年增長了10倍；主要項目有靜園、天辰景翠、靚馬新村、靚馬云珠、巴黎世家、鳳凰花園等；1997年、1998年,沈陽的別墅市場經(jīng)受了一系列的調(diào)整和消化；在1999年,別墅又迎來一個新的高潮,市場供應量又達到 200套左右；近期沈陽別墅市場單體別墅供應量為圖例表示500

400

300

200

100

20500套左右（指的是在售部分） 19921996199819992022

（沈陽別墅市場進展歷程定量分析）（二）沈陽別墅市場的版塊特點分析沈陽的別墅市場歷經(jīng)10年的進展的時間,逐步形成中部、東部、南部、西部、北部五個版塊,其中主要以南部和北部為主要代表；1、 中部版塊收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔 中部版塊主要以早期的河畔花園和近期推出的新世界別墅——翠堤豪園為主要代表；河畔花園作為沈陽最早推出的別墅項目,雖然只有 20多套,但是河畔花園在促進沈陽房地產(chǎn)進展和沈陽五里河區(qū)域的進展所起到的作用是特殊巨大的；新近上市的新世界花園別墅——翠堤豪園成為中部版塊的典型代表；翠堤豪園產(chǎn)品線（平方米）總套數(shù)單價（元/平方米）518.12311500368.621410500329.69810500237.36（聯(lián)排）88500268000236.40（聯(lián)排） 從長遠進展角度來看,由于市中心版塊土地比較昂貴,在翠堤豪園別墅項目以后,假如再顯現(xiàn)其它別墅項目的可能性不大；2、 東部版塊

東部版塊目前的主要代表項目是天柱山莊和維也納音樂別墅；東部版塊由于緊鄰植物園和棋盤山風景區(qū),從區(qū)位環(huán)境方面來講,是沈陽最適合建造別墅的區(qū)域；但是由于90歲月,政府改造開發(fā)棋盤山風景區(qū)沒有實現(xiàn)預期利好的局面,政府工作中心轉(zhuǎn)移到其它區(qū)域,以及東部版塊的基礎配套設施和人文環(huán)境的落后導致東部版塊別墅項目進展緩慢；目前除了零星的當?shù)卮寮壵囊恍┼l(xiāng)村別墅之外,主要的代表項目是天柱山莊和維也收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔納音樂別墅；其目標客戶群主要以私營業(yè)主為主,除了沈陽本地的客戶之外,沈陽北部一些城市的目標客戶群體也在此版塊置業(yè)；由于東部版塊的自然環(huán)境的優(yōu)勢,目前許多開發(fā)商正在籌備把重心從沈陽其它版塊項目轉(zhuǎn)移到東部版塊開發(fā)別墅項目；包括沈陽進展實業(yè)有限公司在高爾夫球場鄰近開發(fā)的盛京高爾夫項目,東部版塊的進展?jié)摿Ρ容^大；3、 西部版塊

西部版塊主要指張士開發(fā)區(qū)版塊,主要代表別墅項目是金色高爾夫外商別墅公寓；但是由于西部版塊自然環(huán)境、人文與經(jīng)濟都比較落后準備了版塊內(nèi)的項目的目標消費群體主要來源于張士開發(fā)區(qū)和周邊原居民,屬于區(qū)域性項目； 今年沈陽進展實業(yè)有限公司已經(jīng)在此區(qū)域已經(jīng)儲備了 1500畝土地,項目正在處于前期規(guī)劃論證階段；估量部分為別墅項目；但是從長遠進展角度來看,別墅市場的進展?jié)摿Σ皇呛艽螅唤鹕郀柗虍a(chǎn)品線（平方米）總套數(shù)價格（元/平方米）281、264、288、310、192棟2680——3280353、421、6464、 北部版塊收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔 北部版塊主要是指北大二環(huán)鄰近的別墅項目,主要代表項目有荷蘭村、巴黎世家和加州陽光花園；由于上屆政府在政策導向方面比較支持北部項目的進展,并在市政配套方面賜予支持,特殊是北大二環(huán)的投入使用更是促進了北部別墅項目的進展；北部的別墅項目進展的比較早,從 1997年的靚馬新村到巴黎世家、加州陽光花園和荷蘭村,目前已經(jīng)極具規(guī)模和人氣；其中社區(qū)規(guī)模最大的是荷蘭村,整個園區(qū)占地 220萬平方米,這樣大的項目在全國也屬罕見（但是由于內(nèi)部經(jīng)營問題,該項目目前基本處于停滯狀態(tài)）； 相對于其它版塊項目（中部版塊除外）來說,北部版塊突出特點是：基礎配套比較成熟、社區(qū)規(guī)模比較成熟、常住人口比較多；從長遠進展角度分析,由于北部版塊土地比較成熟,已經(jīng)漸漸融入市區(qū)概念,土地成本比較高,許多開發(fā)商會選擇利潤回報比較高的多層和高層建筑項目除了現(xiàn)有別墅項目的后續(xù)之外,基本上不會再有新的別墅項目顯現(xiàn)；巴黎世家產(chǎn)品線（平方米）總套數(shù)價格（元/平方米）180、270（聯(lián)排）1435001794100——4300210、298.8、344、360、440、450、600、6305、 南部版塊

我們在這里所談到的南部版塊主要是指渾南地區(qū)；虹洋地產(chǎn)項目隸屬于渾南版塊,渾南版塊是我們分析的重點；收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔2022年10月14日,沈陽市委、市政府發(fā)布實施《關于全面開發(fā)渾南新區(qū)的如干看法》；2022年10月16日,全面開發(fā)建設沈陽市渾南新區(qū)正式啟動,渾南新區(qū)成為沈陽市的焦點；渾南的別墅項目作為渾南新區(qū)的旗幟,得到廣大市民的關注；其實渾南別墅項目在渾南新區(qū)啟動之前,就已經(jīng)開頭開發(fā)了； 促使渾南早期別墅項目開發(fā)主要有以下幾個方面的緣由：成功階層對郊區(qū)分墅的一種潛在心理消費需求；渾南相對優(yōu)越的自然景觀；綠島森林公園和桃仙機場所形成的特殊的經(jīng)濟圈；機場高速大路所供應的便利的交通條件；這幾個方面的支持準備了渾南早期別墅項目的產(chǎn)生；渾南最早的別墅項目是綠島森林公園里面的別墅,當時共推出十幾套,單價超過 10000元/平方米,是沈陽價格最高的別墅,外界知名度不是很高； 1997年,信盟集團推出信盟花園,一、二期總房源不過 20余套,雖然推廣力度很大,但是早期銷售狀況不是很好；1998年東太實業(yè)有限公司推出鳳凰花園；1999年是渾南別墅市場發(fā)生質(zhì)變的一年,由于蘇家屯地區(qū)政府的支持和前期別墅項目的市場鋪墊以及后期沈陽市政府渾南改造開發(fā)的利好政策導向,許多開發(fā)商開頭投資渾南別墅項目,以桃仙機場為中心向四周擴散；如：佳地園、菲菲澳家、花溪山莊、亞泰國際花園、美地莊園、比華利山莊、錦繡山莊；（這里仍未包括目前已經(jīng)取得土地,正在進行項目前期論證規(guī)劃和正在謀求取得土地的開發(fā)商）

（1）渾南部分別墅項目個案資料

A亞泰國際花園

開發(fā)商：沈陽東宇置業(yè)有限公司

收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔總占地面積：30萬平方米總建筑面積：30萬平方米（含別墅建筑形式：獨立式別墅

容積率：1；0

銷售價格：6280元／平方米87棟,其他為公寓）上市時間：2022年6月；一期開發(fā)27棟,二期方案開發(fā) 30棟別墅戶數(shù)：87戶

戶型面積種類：400平方米、480平方米、550平方米

B美地莊園

開發(fā)商：沈陽政興實業(yè)有限公司

總占地面積：66；7萬平方米（1000畝）

總建筑面積：15；3萬平方米

建筑形式：單體、聯(lián)排別墅

容積率：0；23

銷售價格：3380元／平方米

上市時間：2022年11月9日；一期開發(fā)71棟,目前已竣工入?。豢倯魯?shù)：500余戶二期目前已經(jīng)開頭預定；銷售價格：雙聯(lián)3450元/平方米,三聯(lián)3100元/平方米,四聯(lián)2800元/平方米；單體3700——5500元/平方米

戶型面積種類：238平方米、295平方米、296平方米、297平方米（主推戶型）320平方米、329平方米、366平方米、374平方米、428平方米、495平方米；C鳳凰花園

收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔開發(fā)商：東太實業(yè)有限公司

總占地面積：20萬平方米

建筑形式：單體、聯(lián)排別墅銷售價格：一期2688元／平方米,二期上市時間：1998年

總戶數(shù)：306余戶3500元／平方米供應量：一期：67戶；二期：153戶；三期：獨立式：54戶；聯(lián)排式：32戶

戶型面積種類：一期：280平方米：17戶,25；37％

295平方米：20戶,29；85％

301平方米：14戶,20；9％

372平方米：16戶,23；88％

獨立式：300平方米左右為主要面積

297、310、317、330、339、362、400、500平方米

聯(lián)排式：220、240

配套設施：設置“泛歐式商業(yè)街“,目前僅有一家超市；GOLF推桿果嶺D比華利莊園

開發(fā)商：東北建安房地產(chǎn)進展有限公司總占地面積：26；5萬平方米總建筑面積：9；5萬平方米,其中,住宅建筑形式：2－4層獨立和聯(lián)排別墅

容積率：0；36

銷售價格：3000多元（沒有最終確定）8．3萬平方米收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔上市時間：未開盤；首期僅開發(fā)聯(lián)排別墅,目前有 16棟將完工；總戶數(shù)：355余戶

戶型面積及比例：聯(lián)排式：190平方米――36戶,220平方米――206戶,240平方米――48戶,265平方米――16戶獨立式：

400平方米――8戶,380平方米――28戶,350平方米――13戶270－300平方米：30％

320－350平方米：40％

370－380平方米：20％

400－500平方米：5％

500平方米以上：5％

E佳地園開發(fā)商：遼寧佳地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

總占地面積：5,000畝建筑形式：獨立別墅

銷售價格：一期：2860元／平方米起,目前價位在 3700元／平方米 二期：4500元／平方米

上市時間：2022年

總戶數(shù)：1000戶

戶型面積種類：聯(lián)排式：240平方米收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔獨立式：300平方米、320平方米、350平方米、370平方米、400平方米、500平方米

F花溪山莊

開發(fā)商：沈陽華宇置業(yè)房屋開發(fā)有限公司總占地面積：25萬余平方米；

建筑形式：法式獨立別墅銷售價格：二期：3800－5000元／平方米

上市時間：2022年

總戶數(shù)：164戶供應量：分四期開發(fā),一期開發(fā)29棟,剩余6棟,二期50棟銷售價格：3620——5600元/平方米

戶型面積及比例：

一期：253－438平方米二期：面積主要集中在300－400平方米,所占比例約為65％戶型面積數(shù)量312平方米2

313平方米2

316平方米3

316．7平方米3

317平方米2

328平方米6

351平方米2

358平方米5

收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔374平方米2

377平方米3

382平方米3〔2〕渾南別墅市場的機會分析與評判

A供應量偏大,缺少精裝修產(chǎn)品；渾南區(qū)域早期的別墅項目有信盟花園、鳳凰花園,在 2022年前,銷售業(yè)績并不理想,每年只有幾十套的供應量；2022年市政府對渾南投資力度增大后,形成了別墅開發(fā)的熱潮,近年已經(jīng)有花溪山莊、佳地園、比華利莊園、美地莊園四個項目集中在梧桐大街沿線；僅佳地園 2022年就開發(fā)建設了180棟；目前僅有信盟花園和錦繡山莊供應精裝修房,其他項目都是清水房；依據(jù)調(diào)查, 2022年渾南別墅供應量約為 346棟,消化量約為290棟；2022年供應量將較去年增加 25％,達到435棟（含聯(lián)排別墅62棟）,其中,獨立式別墅373棟；估量明年渾南別墅市場的競爭將會猛烈,由于現(xiàn)有項目定位、價位基本相同,估量價格上漲幅度較??；詳見下表渾南別墅項目供需一覽表渾南別墅項目供需一覽表序號名稱2022年2022年供應量銷售量供應量（棟）（棟）（棟）1亞泰國際公園272730美地莊園27170653鳳凰花園54（獨立式）收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔

32（聯(lián)排式）4信盟花園403028比華利莊園530（聯(lián)排）106佳地園180130－150130花溪山莊7292350合計326373（獨立式）

62（聯(lián)排式）調(diào)查中,各個開發(fā)項目對2022年的銷售量推測都比較謹慎,方案供應量有的項目沒有最終確定,有的項目僅先部分實施,都保持相當?shù)撵`活性,視市場反映情形隨時調(diào)整；因此,本次調(diào)查對 2022年的供應量推測,是結合實際調(diào)查和謹慎估量下估量出來的；B別墅項目增多,聯(lián)排別墅供應量增大；渾南地區(qū)早期只有綠島森林別墅、鳳凰花園、信盟花園三個項目,2022年先后顯現(xiàn)亞泰國際花園、佳地園、花溪山莊三個項目,截止2022年11月,又有美地莊園、比華利莊園二個項目顯現(xiàn)；因此,對于有限的目標客戶群,各個項目都面臨客戶分流、消化量不足的威逼；依據(jù)調(diào)查,中檔別墅市場銷售狀況比較理想, 2022年推出的佳地園項目開盤銷售順暢,購買積極,估量銷售約在 130－150棟左右；聯(lián)排別墅近年在渾面別墅市場逐步增多,但在所占比重較小, 2022年約占總供應量的15％；多個項目都規(guī)劃有聯(lián)排別墅,建筑面積多在180－240平方米之間；

收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔2022年10月份動工的萊茵南郡主要以聯(lián)排為主；C產(chǎn)品低水平重復

園區(qū)規(guī)劃和單位設計無新意,缺少國際大師的手筆；園區(qū)規(guī)劃設 計雖然擺脫了無靈性的平直規(guī)劃,對地勢也有利用,但仍然缺少花木 掩映、步移景異的意境,沒能充分呈現(xiàn)別墅區(qū)的原本魅力,最主要的 是沒有創(chuàng)新；幾個項目的單體設計雷同處許多,像佳地園、美地莊園 都接受深紅色的外墻貼磚,花溪山莊的屋頂也接受此類顏色；產(chǎn)品大 量接受坡屋頂,沒有突破；屋頂?shù)奶幚黼m然接受了坡屋頂?shù)男问?但與新美式、英式別墅對照可以看出,屋面處理簡潔化,立面不豐富活潑,缺乏韻律感；與現(xiàn)代貝式別墅相比,更缺少現(xiàn)代感,線條運用雜亂,顏色單調(diào)；產(chǎn)品虛實對比不猛烈,給人特殊厚重的感覺,視覺有壓抑感；建筑符號抄襲不得當,運用牽強,沒有形成有機的整體風格；與國外成熟的建筑作品差距特殊大,在建筑符號的運用、細部處理都仍欠缺研究；D產(chǎn)品定位不明確,缺少鮮明的主題風格；上述項目的產(chǎn)品定位模糊,涵蓋了從私營業(yè)主、高級白領、文藝界人士到資產(chǎn)雄厚的企業(yè)家,對目標客戶有一打盡的妄圖；在規(guī)劃設計上,表現(xiàn)為產(chǎn)品特色不突出,缺少文化等主題特色；在戶型設計上,表現(xiàn)為從180平方米（聯(lián)排別墅）、240平方米（獨立式）到 500平方米以上的較大面積差異；E產(chǎn)品爭辯粗糙,“四新“含量少；收集于網(wǎng)絡,如有侵權請聯(lián)系治理員刪除精品文檔戶型設計只是一般住宅面積上的簡潔放大,功能空間考慮不細；如缺少貯存空間；衛(wèi)生間面積小,洗浴沒有分別 ;佳地園的客廳面寬過大,平面不規(guī)整,對于“四新“的應用少,綠色生態(tài)的意識仍沒有建立；目前僅有花溪山莊的二期接受了歐文斯科寧保溫材料 .F2022年3500——4000元／平方米單體別墅的銷售價格存在空檔目前項目的銷售價格主要集中在3000－5000元／平方米,信盟花園銷售價格一枝獨秀,均價在 7900元／平方米,近期新