房和產(chǎn)養(yǎng)老社區(qū)及保險(xiǎn)行業(yè)結(jié)合和退休社區(qū)開(kāi)發(fā)模式課件

退休社區(qū)

養(yǎng)老社區(qū)

老年公寓關(guān)于三種建筑群落的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)思考2011-10-10溫馨提示：周-草稿，拿來(lái)用，記得修飾。退休社區(qū)

養(yǎng)老社區(qū)

老年公寓關(guān)于三種建筑群落的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)思考第二部分對(duì)部分保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)追蹤第二部分對(duì)部分保險(xiǎn)公司的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的動(dòng)態(tài)追蹤合眾人壽健康谷12月18日，在武漢市蔡甸區(qū)的“武漢·中國(guó)健康谷”，同濟(jì)健康社區(qū)、合眾人壽健康社區(qū)和武漢深鴻潤(rùn)國(guó)際文化科技城三個(gè)大項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工。引人關(guān)注的是，合眾人壽健康社區(qū)的投資方是一家人壽保險(xiǎn)公司——合眾人壽，投資總額高達(dá)100億元。這是保險(xiǎn)資金進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)開(kāi)閘后的一次大手筆動(dòng)作。合眾人壽健康谷12月18日，在武漢市蔡甸區(qū)的“武漢·中國(guó)健康合眾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)介合眾人壽健康社區(qū)（合眾健康谷）占地700多畝，總投資80億元左右，項(xiàng)目征地已經(jīng)完成，進(jìn)入規(guī)劃和設(shè)計(jì)階段，爭(zhēng)取在今年年底前動(dòng)工，首期工程可能需要2-3年完成。合眾董事長(zhǎng)戴皓表示，湖北蔡甸區(qū)政府已為之預(yù)留好整體規(guī)劃，而作為和中國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)基地群中旗艦店的武漢合眾健康谷，將以旅游休閑、養(yǎng)生、養(yǎng)老為核心，以臨床醫(yī)療、專(zhuān)業(yè)健康護(hù)理為技術(shù)支撐，以原生態(tài)自然環(huán)境為資源優(yōu)勢(shì)，以城市中高端人群為客戶(hù)資源，打造集養(yǎng)生、養(yǎng)老、旅游度假、康復(fù)療養(yǎng)、醫(yī)療服務(wù)于一體的現(xiàn)代高端服務(wù)產(chǎn)業(yè)平臺(tái)。“健康谷”以“四城十區(qū)”作為總體規(guī)劃，四城包括：旅游休閑城、養(yǎng)生城、臨床醫(yī)療城和養(yǎng)老城。合眾養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)介合眾人壽健康社區(qū)（合眾健康谷）占地700多畝沈陽(yáng)晚報(bào)2011年7月28日?qǐng)?bào)道：合眾人壽與棋盤(pán)山開(kāi)發(fā)區(qū)在北京簽署合作框架協(xié)議，斥資140億元的健康養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目將落戶(hù)棋盤(pán)山。據(jù)介紹，養(yǎng)老社區(qū)的占地面積約2000畝，項(xiàng)目分為醫(yī)療、養(yǎng)老、休閑度假、養(yǎng)生四大版塊，該項(xiàng)目建成后，可提供床位13000張，年實(shí)現(xiàn)運(yùn)營(yíng)收入30億元，安排就業(yè)超過(guò)6000人。沈陽(yáng)晚報(bào)2011年7月28日?qǐng)?bào)道：合眾人泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)既然是養(yǎng)老社區(qū)，土地性質(zhì)與一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不一樣。據(jù)了解，此次合眾人壽所拍得養(yǎng)老社區(qū)地塊均規(guī)定，不得進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，對(duì)項(xiàng)目不予核發(fā)和辦理房屋與銷(xiāo)售許可證。也就是說(shuō)，養(yǎng)老社區(qū)只租不售，開(kāi)發(fā)方只能靠租金獲益。在湖北，除了合眾人壽之外，泰康人壽也對(duì)養(yǎng)老社區(qū)投資表現(xiàn)出濃厚的興趣。11月初的“2010年鄂商大會(huì)”上，泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升表示，將在湖北至少投資50億元興建養(yǎng)老社區(qū)。泰康人壽養(yǎng)老社區(qū)既然是養(yǎng)老社區(qū)，土地性質(zhì)與一般地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也不2010年3月，泰康人壽全資子公司泰康之家投資有限公司成立，注冊(cè)資本22億元，成為保險(xiǎn)業(yè)首家養(yǎng)老社區(qū)投資實(shí)體。6月，“泰康養(yǎng)老股權(quán)投資計(jì)劃”獲保監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)試點(diǎn)，泰康人壽內(nèi)部人士透露，首個(gè)試點(diǎn)地?cái)M選北京昌平區(qū)。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾表示，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資養(yǎng)老社區(qū)是泰康人壽三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。未來(lái)四年左右，泰康將在北京郊區(qū)投入40億元建成約1.5萬(wàn)張養(yǎng)老床位、全功能、高品質(zhì)服務(wù)的現(xiàn)代化養(yǎng)老社區(qū)，發(fā)展包括醫(yī)療健康、康療養(yǎng)生、文化休閑等在內(nèi)的新型健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。目前泰康在上海崇明陳家鎮(zhèn)積極爭(zhēng)取拿地建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)。2010年3月，泰康人壽全資子公司泰康

投資不動(dòng)產(chǎn)熱情高漲不動(dòng)產(chǎn)一向是保險(xiǎn)資金投資的一個(gè)禁區(qū)，一直以來(lái)只有少數(shù)保險(xiǎn)公司經(jīng)過(guò)“特批”或者通過(guò)一些“曲折”才能進(jìn)入這一領(lǐng)域。直到今年9月，政策大門(mén)才放開(kāi)。9月5日，保監(jiān)會(huì)發(fā)布《保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》為險(xiǎn)資放行。不過(guò)也規(guī)定了投向領(lǐng)域：保險(xiǎn)資金采用債權(quán)、股權(quán)或者物權(quán)方式投資的不動(dòng)產(chǎn)，僅限于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)、辦公不動(dòng)產(chǎn)、與保險(xiǎn)業(yè)務(wù)相關(guān)的養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)及自用性不動(dòng)產(chǎn)。投資不動(dòng)產(chǎn)熱情高漲今年3月，泰康人壽拿到保監(jiān)會(huì)下發(fā)的首張投資養(yǎng)老社區(qū)的資格書(shū)，并在北京小湯山出資40億元購(gòu)買(mǎi)2000畝地。另外，泰康人壽已在上海、三亞拿地，布局全國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。最大的保險(xiǎn)公司中國(guó)人壽也計(jì)劃在河北廊坊籌建養(yǎng)老社區(qū)，項(xiàng)目總投資為1000億元。保險(xiǎn)公司為何熱衷于養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)？這看起來(lái)似乎有點(diǎn)不務(wù)正業(yè)。泰康人壽董事長(zhǎng)陳東升曾表示，進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，投資設(shè)立養(yǎng)老院是泰康人壽三大發(fā)展戰(zhàn)略之一。他表示，養(yǎng)老社區(qū)向上可銜接醫(yī)療保險(xiǎn)、護(hù)理、養(yǎng)老保險(xiǎn)等產(chǎn)品，還可帶動(dòng)下游老年醫(yī)學(xué)、護(hù)理服務(wù)、老年科技產(chǎn)品等，至少可將壽險(xiǎn)產(chǎn)業(yè)鏈拉長(zhǎng)20-30年。今年3月，泰康人壽拿到保監(jiān)會(huì)下發(fā)的首張投資養(yǎng)老中國(guó)人壽的動(dòng)態(tài)中國(guó)人壽：今年兩會(huì)期間，中國(guó)人壽保險(xiǎn)公司總裁楊超提交了《關(guān)于大力支持養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)的提案》，建設(shè)重點(diǎn)支持保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)投資養(yǎng)老社區(qū)。楊超指出，從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在發(fā)展養(yǎng)老保險(xiǎn)業(yè)務(wù)的同時(shí)參與養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)，可以發(fā)揮專(zhuān)業(yè)優(yōu)勢(shì)，延伸服務(wù)鏈條，增加附加值服務(wù)，而具有長(zhǎng)期性、穩(wěn)定性特點(diǎn)的保險(xiǎn)資金，也是養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)資金的主要來(lái)源。中國(guó)人壽初步規(guī)劃構(gòu)建“一南一北”的養(yǎng)老養(yǎng)生之地，首選河北廊坊，項(xiàng)目計(jì)劃總投資1000億，首期投資100億元，南部則可能落戶(hù)海南。中國(guó)人壽的動(dòng)態(tài)中國(guó)人壽：中國(guó)平安據(jù)了解中國(guó)平安目前在河北某地計(jì)劃投資養(yǎng)老社區(qū)，具體信息不詳。中國(guó)平安據(jù)了解中國(guó)平安目前在河北某地計(jì)政策規(guī)定為了防止可能出現(xiàn)的炒地炒房現(xiàn)象，保監(jiān)會(huì)做出嚴(yán)格規(guī)定?！侗ｋU(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)暫行辦法》明確規(guī)定：不得變相炒地賣(mài)地，不得利用投資養(yǎng)老和自用性不動(dòng)產(chǎn)（項(xiàng)目公司）的名義，以商業(yè)房地產(chǎn)的方式，開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售住宅；投資養(yǎng)老、醫(yī)療、汽車(chē)服務(wù)等不動(dòng)產(chǎn)，其配套建筑的投資額不得超過(guò)該項(xiàng)目投資總額的30%。“保監(jiān)會(huì)要求，嚴(yán)禁以養(yǎng)老社區(qū)名義炒作土地，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)，只能租售使用權(quán)，不能賣(mài)房子的產(chǎn)權(quán)?！闭咭?guī)定為了防止可能出現(xiàn)的炒地炒房現(xiàn)象，同行業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)比在燕達(dá)的養(yǎng)護(hù)中心，生活完全能自理的人，一個(gè)人每個(gè)月開(kāi)銷(xiāo)不到3700元，包括吃住，不包括用藥；不能自理，需要24小時(shí)照顧的人一個(gè)人一個(gè)床位大概在8000元左右。這里的超市和餐廳的收費(fèi)也不高，只是作為配套設(shè)施而設(shè)立，并不是為了盈利。聽(tīng)了這些，記者的直觀感受是燕達(dá)的收費(fèi)不算特別高。如果達(dá)不到一定的規(guī)模效應(yīng)，燕達(dá)健康城恐怕不容易達(dá)到收支平衡。現(xiàn)在三甲醫(yī)院的人員的聘請(qǐng)還在進(jìn)行中，這筆費(fèi)用估計(jì)也不少。此外，筆者觀察，由于燕達(dá)健康城所圈的一塊地基本是平地，除了一條人工河外，自然風(fēng)景還不是很理想。目前的綠化，以及室外環(huán)境的美化，恐怕還是需要一些投入——總的來(lái)說(shuō)，資金量不是個(gè)小數(shù)目。河北三河燕達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)在這個(gè)項(xiàng)目上，一期工程投資了近70億元，加上二期，預(yù)計(jì)投資100億元。如果一直持續(xù)地投入和緩慢地產(chǎn)出，確實(shí)會(huì)考驗(yàn)資方的勇氣和耐力。不管怎么說(shuō)，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的重要性已經(jīng)越來(lái)越被人們認(rèn)識(shí)到。而據(jù)預(yù)測(cè)，2030年我國(guó)的老年人口將達(dá)2.48億，2050年將達(dá)4.37億，屆時(shí)老年人口的比重將達(dá)到總?cè)丝诘?1.2%，也就是說(shuō)每3到4個(gè)人當(dāng)中，就會(huì)有一個(gè)是老年人。如果龐大的人群預(yù)示著養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)潛伏著巨大的商機(jī)，各投資方在理性規(guī)劃并把握好節(jié)奏的情況下，應(yīng)該可以在這片龐大的藍(lán)海里找到自己想要的東西。同行業(yè)運(yùn)營(yíng)對(duì)比在燕達(dá)的養(yǎng)護(hù)中心，生活完全能自理的人，一個(gè)人每退休社區(qū)一、退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念二、退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)三、退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案四、退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)五、退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色六、對(duì)中國(guó)老年住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)退休社區(qū)一、退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念1、退休社區(qū)開(kāi)發(fā)理念的產(chǎn)生（1）境外投資考察的偶然發(fā)現(xiàn)

1998年某公司準(zhǔn)備在美國(guó)投資房地產(chǎn)，在美國(guó)亞利桑那洲考察地產(chǎn)項(xiàng)目時(shí)，偶然中接觸到了一個(gè)老年公寓的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，由于對(duì)此項(xiàng)目的概念很陌生，所以沒(méi)有進(jìn)行投資。但因此我國(guó)也初步了解退休社區(qū)這個(gè)理念，一方面被退休社區(qū)優(yōu)美的環(huán)境所吸引，另一方面對(duì)美國(guó)老年人有這樣的生活方式感到驚呀，從而對(duì)美國(guó)退休社區(qū)這種專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)產(chǎn)品產(chǎn)生了濃厚的興趣。

美國(guó)亞利桑那洲Grand太陽(yáng)城一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念1、退休社區(qū)開(kāi)發(fā)理念的產(chǎn)生1、退休社區(qū)開(kāi)發(fā)理念的產(chǎn)生（2）美國(guó)對(duì)退休社區(qū)的定位

美國(guó)老年住宅主要有二大類(lèi)型：退休社區(qū)(adultcommunity)和老年公寓（seniorshousing）。從房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)角度區(qū)分就是：老年公寓一般是出租型物業(yè)，退休社區(qū)一般是出售型物業(yè)。退休社區(qū)主要是為健康老人提供居住的社區(qū)，在美國(guó)退休社區(qū)大多為私人投資并進(jìn)行商業(yè)化運(yùn)作，入住或購(gòu)房者須滿足一定的年齡限制，比如：要求55歲以下年齡的人不能居住，退休社區(qū)所居住老人的子女在退休社區(qū)居住1年內(nèi)不能超過(guò)30日等，據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年美國(guó)大約有2106個(gè)退休社區(qū)。退休社區(qū)的基本要求：（1）健康老人相對(duì)集中居住，（2）居住者既有獨(dú)立的生活空間，又有相對(duì)的公共空間，（3）既要有獨(dú)立的廚房，又要有集體食堂，（4）醫(yī)療設(shè)施要健全，（5）有完善的文化娛樂(lè)設(shè)施。一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念1、退休社區(qū)開(kāi)發(fā)理念的產(chǎn)生一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例

位于珞杉磯東南一百英里外的沙漠棕櫚太陽(yáng)城退休社區(qū)，有4985個(gè)住房單位，36洞高爾夫球場(chǎng)，其中一個(gè)18洞為PGA標(biāo)準(zhǔn)一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例位于珞杉磯東南一百英里外的位于美國(guó)南卡羅來(lái)納州的Hilton太陽(yáng)城退休社區(qū)（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例

一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念位于美國(guó)南卡羅來(lái)納州的Hilton太陽(yáng)城退休社區(qū)（3）美國(guó)退（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例

位于美國(guó)佛羅里達(dá)州坦帕市的太陽(yáng)城中心(suncitycenter)退休社區(qū)是我們?cè)诿绹?guó)考察次數(shù)最多的社區(qū)，它是目前美國(guó)最大的退休社區(qū)之一，占地10平方公里，總居住人口約1.7萬(wàn)人，由6個(gè)大型組團(tuán)社區(qū)圍繞著126個(gè)洞的高爾夫球組成，這里的居民必須是55歲以上的老人，18歲以下的陪同人士一年居住不能超過(guò)30天，這里大約三分之一的居民是活躍的高爾夫球愛(ài)好者（3）美國(guó)退休社區(qū)的典型案例位于美國(guó)佛羅（1）、用退休社區(qū)去改變舊的養(yǎng)老觀念（2）、用退休社區(qū)去培育新的養(yǎng)老模式（3）、用退休社區(qū)引導(dǎo)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念（1）、用退休社區(qū)去改變舊的養(yǎng)老觀念一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理不同于福利性的敬老院—不是民政部門(mén)通過(guò)社會(huì)集資捐助或政府投資建設(shè)的純救濟(jì)型敬老院不同于護(hù)理性的托老所—不僅是為缺乏自理能力或無(wú)人照顧的老人所提供的純服務(wù)型托老所不同于康復(fù)性的養(yǎng)老院—不單是為那些治療疾病或定期療養(yǎng)的老人所建造的純醫(yī)療型養(yǎng)老院

（1）、用退休社區(qū)改變舊的養(yǎng)老觀念

退休社區(qū)---一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念不同于福利性的敬老院（1）、用退休社區(qū)改變舊的養(yǎng)老觀念（2）、用退休社區(qū)去培育新的養(yǎng)老模式退休社區(qū)---是一種居家養(yǎng)老的新型模式—獨(dú)立的單元化家庭生活，不同于傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老方式是一種社會(huì)養(yǎng)老的發(fā)展模式—居住環(huán)境社區(qū)化、配套設(shè)施多樣化、家庭服務(wù)社會(huì)化是一種商業(yè)養(yǎng)老的經(jīng)營(yíng)模式—以商業(yè)化投資方式運(yùn)作老年公寓的建設(shè),形成良性循環(huán)一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念（2）、用退休社區(qū)去培育新的養(yǎng)老模式退休社區(qū)---一，（3）、用退休社區(qū)引導(dǎo)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展退休社區(qū)---

提供交通、家政、餐飲、代辦、保健、醫(yī)療、理財(cái)、郵政、儲(chǔ)蓄、看護(hù)等服務(wù)內(nèi)容，引領(lǐng)社區(qū)化便捷化的退休生活。提倡體育、旅游、休閑、娛樂(lè)、學(xué)習(xí)、務(wù)農(nóng)、自?shī)蕜谧鳌⒆晕夜芾?、時(shí)間儲(chǔ)蓄等生活方式，引領(lǐng)相互交流、積極消費(fèi)的退休生活。用退休社區(qū)去搭建老年產(chǎn)業(yè)基地的雛形，可以充分挖掘并誘導(dǎo)老年人在購(gòu)房、保健、醫(yī)療、娛樂(lè)、旅游、再教育等方面的巨大消費(fèi)潛力，推動(dòng)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念（3）、用退休社區(qū)引導(dǎo)老年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展退休社區(qū)---一，（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)

地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)潮起潮落，專(zhuān)業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)勢(shì)在必行。通過(guò)開(kāi)發(fā)退休社區(qū)這個(gè)系列化、專(zhuān)業(yè)化的產(chǎn)品，引導(dǎo)中國(guó)改革開(kāi)放之后富裕起來(lái)的一代退休人群(即上世紀(jì)50-60年代出生的群體）去接受全新的退休生活方式，使目前退休社區(qū)產(chǎn)品的潛在市場(chǎng)轉(zhuǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)市場(chǎng)。減少房地產(chǎn)市場(chǎng)的非專(zhuān)業(yè)化的、周期性的開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)根據(jù)美國(guó)2008年對(duì)老年公寓開(kāi)發(fā)商的統(tǒng)計(jì)：排名前50名的老年公寓開(kāi)發(fā)商有四分之一是上市公司，排名前10名的開(kāi)發(fā)商有7個(gè)是上市公司，前50名開(kāi)發(fā)商中有46%的為私人盈利性投資的企業(yè)，有30%為政府主辦的的非盈利企業(yè)，其余則是帶有一定政府補(bǔ)貼性質(zhì)的經(jīng)營(yíng)企業(yè)。排名前50名的老年公寓管理公司有12%是上市公司，前50名的管理公司開(kāi)發(fā)商中有58%的為私人盈利性企業(yè)，有30%為政府參與和補(bǔ)貼性的非盈利企業(yè)。14年來(lái)美國(guó)老年公寓開(kāi)發(fā)商前10強(qiáng)和前25強(qiáng)的業(yè)務(wù)增長(zhǎng)圖一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)14年來(lái)美國(guó)老年公寓開(kāi)發(fā)（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)美國(guó)的老年地產(chǎn)成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)已發(fā)展20多年大多數(shù)美國(guó)人退休后將自己的房子賣(mài)掉，住進(jìn)老人公寓。用賣(mài)房的錢(qián)支付公寓所需。美國(guó)的老年地產(chǎn)作為一個(gè)特有的行業(yè)發(fā)展已近40年，從上世紀(jì)80年代以來(lái)成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，90年代進(jìn)入高速發(fā)展時(shí)期，美國(guó)二戰(zhàn)結(jié)束后經(jīng)歷人口出生高峰期，這個(gè)時(shí)期的人口目前已全部進(jìn)入退休年齡，所以進(jìn)入21世紀(jì)以來(lái)，美國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展進(jìn)入成熟期。

1996年，美國(guó)老年公寓這個(gè)市場(chǎng)價(jià)值860億美元，到2030年，將達(dá)到4900億美元。美國(guó)的老年公寓設(shè)施每年平均增長(zhǎng)幅度超過(guò)10%，現(xiàn)有超過(guò)28000個(gè)老年公寓遍及全國(guó)。這個(gè)市場(chǎng)已吸引許多大企業(yè)的目光，如君悅酒店集團(tuán)已在美國(guó)的16個(gè)地區(qū)建立了3300個(gè)老年公寓，價(jià)值5億美元美國(guó)老年住宅產(chǎn)業(yè)的投資由政府、福利團(tuán)體和個(gè)人共同組成，有盈利和非盈利兩種形式共存，但產(chǎn)業(yè)的主體還是私人投資，單從這一點(diǎn)上看，與歐州大部分發(fā)達(dá)國(guó)家以政府福利為主導(dǎo)的老年住宅產(chǎn)業(yè)模式相比，美國(guó)的老年住宅產(chǎn)業(yè)格局更合理，更有生命力，更值得中國(guó)借簽。

一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理念（4）、退休社區(qū)是房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)新增長(zhǎng)點(diǎn)一，退休社區(qū)的基本開(kāi)發(fā)理二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)1、老年住宅的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)3、環(huán)保設(shè)計(jì)和利用經(jīng)驗(yàn)二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)1、老年住宅的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)1、老年住宅的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)

退休社區(qū)---開(kāi)發(fā)單個(gè)項(xiàng)目成規(guī)模，配套設(shè)施齊備但規(guī)模適度，配套設(shè)施建設(shè)面積占到住宅建設(shè)面積比例合理，公共活動(dòng)空間較大并相對(duì)集中自住型公寓---開(kāi)發(fā)項(xiàng)目布局較分散，規(guī)模適度，檔次分開(kāi)護(hù)理型公寓---開(kāi)發(fā)項(xiàng)目布局較分散，規(guī)模較小，靠近醫(yī)院東方太陽(yáng)城的社區(qū)中心會(huì)所二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)1、老年住宅的規(guī)劃經(jīng)驗(yàn)東方太陽(yáng)城的社區(qū)中心會(huì)所二，退休社2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)（1）在空間布局上：消除室內(nèi)地面高差，樓梯臺(tái)階變寬變矮，門(mén)手柄和電梯按鈕位置下穩(wěn)，燈具開(kāi)關(guān)面板變寬，衛(wèi)生間坐便器略高，廚房灶臺(tái)略低，保證輪椅回轉(zhuǎn)空間，盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境（例如：連廊公寓的空間設(shè)計(jì)）二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)（1）在空間布局上：消除室內(nèi)地面高2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)（2）在通行能力上：多層樓房帶電梯，全部無(wú)障礙通道，公共走道及衛(wèi)生間地面防滑，外部空間最好有帶頂?shù)拈L(zhǎng)廊相連二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)（3）在特殊裝置上：緊急呼叫按鈕，防滑扶手，安全電熱源，護(hù)理型公寓安裝專(zhuān)用平鋪式電梯、活動(dòng)滑輪床，衛(wèi)生間墻面裝扶手，盡量用平底浴盆或坐式浴盆。二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)（4）從視覺(jué)能力上：適當(dāng)提高照明亮度，提高色彩的明度和對(duì)比度，放大標(biāo)識(shí)牌和字體，提高可識(shí)別性，減少黃色和暗色。二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)2、老年住宅的設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)3、環(huán)保設(shè)計(jì)和利用經(jīng)驗(yàn)（1）水處理系統(tǒng)

東方太陽(yáng)城全部生活污水經(jīng)處理后排入人工湖，雨水亦排入人工湖，人工湖水再用來(lái)澆灌景觀綠地，以景觀湖為核心，以截流截污、循環(huán)生態(tài)修復(fù)，自然凈化、生物技術(shù)等生態(tài)工程進(jìn)行綜合設(shè)計(jì)，實(shí)現(xiàn)景觀湖水質(zhì)保障，雨污水資源利用，排洪防澇和優(yōu)美的景觀效果等多重目標(biāo)，平均每年可利用雨水資源達(dá)70多萬(wàn)噸二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)3、環(huán)保設(shè)計(jì)和利用經(jīng)驗(yàn)二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)3、環(huán)保設(shè)計(jì)和利用經(jīng)驗(yàn)--（2）水源熱泵和地源熱泵系統(tǒng)東方太陽(yáng)城項(xiàng)目67萬(wàn)建筑平米的公建和所有住宅居家單元，全部選用水源熱泵、地員熱泵系統(tǒng)集中供暖、制冷的最新型環(huán)保設(shè)備。二，退休社區(qū)的規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)驗(yàn)3、環(huán)保設(shè)計(jì)和利用經(jīng)驗(yàn)--（2）水源熱泵和地源熱泵系統(tǒng)三，退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案1、出售房屋2、出租房屋3、出售會(huì)員證4、舊房置換5、房屋居住置換6、交押金居住三，退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案1、出售房屋三，退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案1、出售房屋

通過(guò)出讓方式獲得土地，開(kāi)發(fā)退休社區(qū)或老年公寓，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品方式與一般的房地產(chǎn)住宅開(kāi)發(fā)一樣，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的內(nèi)容和市場(chǎng)銷(xiāo)售對(duì)象與一般性房地產(chǎn)住宅產(chǎn)品略有不同

特點(diǎn)：出售房屋能給老年住宅的開(kāi)發(fā)商盡快帶來(lái)利潤(rùn)和現(xiàn)金流，但這種形式不能保證居住者都是老人，將來(lái)產(chǎn)權(quán)的繼承也帶來(lái)更多的年輕人與老年人混居。2、出租房屋

可出租老年公寓和輔助居住式單元公寓起租期可為三個(gè)月。入住時(shí)交納三個(gè)月租金作為押金。同時(shí)為老年人提供各種社區(qū)服務(wù)項(xiàng)目。

特點(diǎn)：出租方式靈活多樣，不同的租金標(biāo)準(zhǔn)和房屋檔次就能保證對(duì)入住者的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)的統(tǒng)一性，方便管理，但出租形式讓開(kāi)發(fā)商的投資回收期較長(zhǎng)。三，退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案1、出售房屋2、出租房屋三，退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案3、出售會(huì)員證

通過(guò)居住、醫(yī)療、保健、旅游、高爾夫等名義，吸引老年人繳納會(huì)費(fèi)入住退休社區(qū)。執(zhí)行會(huì)員章程，會(huì)費(fèi)有多種金額和形式，可退還。交費(fèi)后可免費(fèi)享受一些服務(wù)（住房），可優(yōu)惠享受一些服務(wù)（護(hù)理），付費(fèi)享受一些服務(wù)（餐飲和醫(yī)療）。

特點(diǎn)：繳納會(huì)費(fèi)的方式目前在國(guó)內(nèi)高檔老年公寓比較多，主要原因開(kāi)發(fā)商建設(shè)的老年住宅沒(méi)產(chǎn)權(quán)，同時(shí)回收資金快，但經(jīng)營(yíng)時(shí)應(yīng)注意避免出現(xiàn)一些法律障礙。4、舊房置換舊房置換類(lèi)似一種房屋銀行業(yè)務(wù)。即客人或老年人將將其市區(qū)的舊房交給開(kāi)發(fā)商處置，開(kāi)發(fā)商跟就業(yè)者要求可代其出售、出租、抵押等，客人或老年獲得入住退休社區(qū)的資格，可根據(jù)自己舊房的處理形式?jīng)Q定是購(gòu)買(mǎi)還是租用老年公寓。

特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)老年公寓的同時(shí)，還增加了其它房屋中介業(yè)務(wù)。三，退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案3、出售會(huì)員證4、舊房置換三，退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案5、房屋居住置換

通過(guò)房屋置換機(jī)構(gòu)或中介公司的擔(dān)保和操作，有目的將自己的房屋與異地他人的房屋進(jìn)行居住時(shí)間的置換，分時(shí)度假養(yǎng)老旅游。不同地區(qū)或國(guó)家的退休社區(qū)和老年公寓內(nèi)之間也可一置換居住。

特點(diǎn)：老年人退休后可靈活選擇不同國(guó)家、地區(qū)、氣候條件去階段性的去居住養(yǎng)老，可節(jié)約居住成本。但操作上有一定風(fēng)險(xiǎn)和麻煩。6、交押金居住客戶(hù)可按照略高于公寓出售價(jià)或開(kāi)發(fā)商要求的金額交納一筆押金，入住一段時(shí)間后若不想繼續(xù)居住，可以要求全額退還押金。居住期間不須交納租金，只按規(guī)定繳納其它服務(wù)費(fèi)用或物業(yè)管理費(fèi)即可

特點(diǎn)：開(kāi)發(fā)商既能獲得資金，又能避免售房時(shí)繳納的稅費(fèi)。三，退休社區(qū)的營(yíng)銷(xiāo)策劃方案5、房屋居住置換6、交押金居四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)1、基本醫(yī)療服務(wù)2、特色醫(yī)療服務(wù)3、增值醫(yī)療服務(wù)四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)1、基本醫(yī)療服務(wù)一、基本醫(yī)療服務(wù)----

在退休社區(qū)根據(jù)社區(qū)規(guī)模和居住人口數(shù)量，成立社區(qū)醫(yī)院或醫(yī)院門(mén)診部，將醫(yī)院的資源延伸到退休社區(qū)是醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)的首要條件，為社區(qū)內(nèi)的老人提供高水平的醫(yī)療服務(wù)奠定了基礎(chǔ)

建設(shè)面積2300平米的東方太陽(yáng)城社區(qū)醫(yī)院(1)能治療社區(qū)居民的一般性普通疾病(2)對(duì)突發(fā)性疾病進(jìn)行緊急搶救，如需轉(zhuǎn)院有救護(hù)車(chē)送往市內(nèi)醫(yī)院(3)對(duì)老年常見(jiàn)病（包括心腦血管疾病、糖尿病、老年癡呆等）跟蹤治療,提供日常保健咨詢(xún)，定期舉辦保健講座(4)定期外請(qǐng)老年病專(zhuān)家前來(lái)坐診四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)一、基本醫(yī)療服務(wù)----建設(shè)面積2300平米的東方太陽(yáng)城社區(qū)四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)二、特殊醫(yī)療服務(wù)----

社區(qū)醫(yī)院將建立居民的健康檔案和數(shù)據(jù)庫(kù)，為社區(qū)居民提供上門(mén)就診、集體義診、定期體檢、專(zhuān)項(xiàng)咨詢(xún)、老年常見(jiàn)病講座等服務(wù)東方太陽(yáng)城社區(qū)醫(yī)院組織的集體義診活動(dòng)（1）為社區(qū)老年人建立個(gè)人檔案，為長(zhǎng)住居民每年免費(fèi)進(jìn)行常規(guī)體檢一次，并提出健康建議和預(yù)防養(yǎng)生方案。（2）提供有償?shù)娜霊?hù)治療和護(hù)理服務(wù)（3）與社區(qū)老年大學(xué)合作開(kāi)設(shè)醫(yī)療保健課程，增強(qiáng)老人的自我保健能力。（4）引導(dǎo)培養(yǎng)更多的老年人在社區(qū)進(jìn)行醫(yī)療義工和護(hù)理時(shí)間儲(chǔ)蓄，以便將來(lái)用自已形成勞動(dòng)儲(chǔ)蓄得到他人的服務(wù)四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)二、特殊醫(yī)療服務(wù)----東方太陽(yáng)四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)三、增值醫(yī)療服務(wù)----

通過(guò)與高水平專(zhuān)項(xiàng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)合作，為社區(qū)內(nèi)和社區(qū)外的居民提供康復(fù)、保健、養(yǎng)生和生活照料等服務(wù)可以在退休社區(qū)引進(jìn)醫(yī)療康復(fù)、老年病防治、老年保健和老年護(hù)理、生活護(hù)理、入戶(hù)照料等多項(xiàng)增值醫(yī)療服務(wù)，退休社區(qū)也可以發(fā)展成為獨(dú)特的醫(yī)療康復(fù)基地。東方太陽(yáng)城醫(yī)院經(jīng)常舉辦專(zhuān)家會(huì)診和老年常見(jiàn)病咨詢(xún)活動(dòng)四，退休社區(qū)醫(yī)療服務(wù)體系建設(shè)三、增值醫(yī)療服務(wù)----東方太陽(yáng)五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色1、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)和諧共生2、社區(qū)文化塑造生活方式五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色1、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)和諧共生1、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)和諧共生

（1）強(qiáng)調(diào)以人為本，關(guān)注末端管理（2）自行參與管理，和諧共建社區(qū)（3）提供全面報(bào)務(wù)，談化收費(fèi)意識(shí)

社區(qū)老人義務(wù)巡邏業(yè)主參與義務(wù)植樹(shù)組織醫(yī)院為老人義診五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色與業(yè)主商議管理問(wèn)題1、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)和諧共生社區(qū)老人義務(wù)巡邏業(yè)主參與義務(wù)植樹(shù)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)參加人數(shù)多樓內(nèi)管理服務(wù)公示欄業(yè)主在老年大學(xué)上課1、物業(yè)管理強(qiáng)調(diào)和諧共生

（4）全面家政服務(wù)，增加收入來(lái)源

（5）強(qiáng)凋交流作用，建立溝通平臺(tái)（6）經(jīng)營(yíng)主導(dǎo)傳媒，重視輿論宣傳

五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色豐富多彩的文化活動(dòng)社區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)參加人數(shù)多樓內(nèi)管理服務(wù)公示欄業(yè)主在老年大學(xué)上課2、社區(qū)文化塑造生活方式月份次數(shù)活動(dòng)內(nèi)容13水仙種植比賽、廚藝沙龍、新年聯(lián)歡會(huì)21猜謎比賽31風(fēng)箏節(jié)暨民俗文化節(jié)43植樹(shù)節(jié)、攝影節(jié)、健康節(jié)52蘭花展、歡樂(lè)周末聯(lián)歡會(huì)72消夏音樂(lè)會(huì)、激情揚(yáng)歌82自?shī)兽r(nóng)莊豐收慶典、太極拳俱樂(lè)部聯(lián)歡會(huì)94露天電影展、音樂(lè)茶室、乒乓球賽103音樂(lè)沙龍成立會(huì)、九九重陽(yáng)節(jié)活動(dòng)、香山賞秋113音樂(lè)茶室、消防宣傳、健康咨詢(xún)義診122京劇藝術(shù)盛典、文化藝術(shù)沙龍成立會(huì)合計(jì)：2008年社區(qū)共舉辦26次活動(dòng)社區(qū)民間社團(tuán)名稱(chēng)人數(shù)1太極拳俱樂(lè)部402棋牌俱樂(lè)部143舞蹈俱樂(lè)部204書(shū)法俱樂(lè)部305乒乓球俱樂(lè)部286布貼畫(huà)俱樂(lè)部307攝影俱樂(lè)部168踢毽子學(xué)習(xí)班259油畫(huà)俱樂(lè)部2210抗癌樂(lè)園2511社區(qū)藝術(shù)團(tuán)28012社區(qū)合唱團(tuán)2202010年社區(qū)組織的文化活動(dòng)和成立的俱樂(lè)部一覽表五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色2、社區(qū)文化塑造生活方式月份次數(shù)活動(dòng)內(nèi)容13水仙種植比賽時(shí)間星期一星期二星期三星期四星期五上午6:30-7:30健身俱樂(lè)部健身俱樂(lè)部健身俱樂(lè)部健身俱樂(lè)部健身俱樂(lè)部7:00-8:00太極拳俱樂(lè)部（小服廣場(chǎng)、會(huì)所前廣場(chǎng)）太極拳俱樂(lè)部（小服廣場(chǎng)、會(huì)所前廣場(chǎng)）太極拳俱樂(lè)部（小服廣場(chǎng)、會(huì)所前廣場(chǎng)）太極拳俱樂(lè)部（小服廣場(chǎng)、會(huì)所前廣場(chǎng)）太極拳俱樂(lè)部（小服廣場(chǎng)、會(huì)所前廣場(chǎng)）9:00-11:00清風(fēng)書(shū)法班（第五教室）藝術(shù)團(tuán)合唱團(tuán)（會(huì)所商鋪211）

藝術(shù)團(tuán)合唱團(tuán)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)合唱團(tuán)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)合唱團(tuán)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)沙龍愛(ài)心歌室（第七教室）藝術(shù)沙龍合唱隊(duì)（第七教室）9:00-10:00羽毛球隊(duì)（羽毛球館）羽毛球隊(duì)（康體羽毛球館）羽毛球隊(duì)（康體羽毛球館）羽毛球隊(duì)（康體羽毛球館）羽毛球隊(duì)（康體羽毛球館）下午3：00-5:00藝術(shù)團(tuán)模特隊(duì)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)舞蹈隊(duì)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)模特隊(duì)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)和韻民樂(lè)隊(duì)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)團(tuán)舞蹈隊(duì)（會(huì)所商鋪211）藝術(shù)沙龍舞蹈隊(duì)（第七教室）藝術(shù)沙龍合唱隊(duì)（第七教室）備注：以上為部分社團(tuán)活動(dòng)日程，其中藝術(shù)沙龍愛(ài)心歌社、開(kāi)心樂(lè)隊(duì)、抗癌樂(lè)園、布貼畫(huà)班、攝影俱樂(lè)部不定期開(kāi)展活動(dòng)五，退休社區(qū)物業(yè)管理服務(wù)特色2、社區(qū)文化塑造生活方式時(shí)間星期一星期二星期三星期四星期五上午6:30-7:30健身六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)1、產(chǎn)業(yè)化的條件2、市場(chǎng)整體需求3、行業(yè)開(kāi)發(fā)格局4、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)1、產(chǎn)業(yè)化的條件1、產(chǎn)業(yè)化的條件

一個(gè)國(guó)家或地區(qū)形成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的專(zhuān)業(yè)化和“老年地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)化，應(yīng)具備以下條件（1）老年人口數(shù)量大：老年人口數(shù)量達(dá)到一定規(guī)模才能給房地產(chǎn)產(chǎn)品和需求的市場(chǎng)細(xì)分帶來(lái)可能，人口少經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國(guó)家（澳州、新西蘭、歐州小國(guó)等）就不會(huì)細(xì)分出“老年地產(chǎn)”的開(kāi)發(fā)和管理的產(chǎn)業(yè)格局。（2）人均生產(chǎn)總值高：退休后通過(guò)更換居所從新享受生活，老有所養(yǎng)都是富足生活的一種表現(xiàn)，從按發(fā)達(dá)國(guó)家實(shí)際情況看，人均GDP在1.5萬(wàn)或2萬(wàn)美元的國(guó)家才能形成“老年地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)，如美國(guó)、歐盟、日本、韓國(guó)等。（3）退休后社會(huì)保障水準(zhǔn)高：高額充足的退休金的水準(zhǔn)和醫(yī)療保障支付水準(zhǔn)是促成“老年地產(chǎn)”的產(chǎn)業(yè)的重要條件。（4）國(guó)土面積較大：國(guó)土面積大能促進(jìn)退休人口遷移，形成對(duì)退休社區(qū)的市場(chǎng)需求（如美國(guó)、加拿大和未業(yè)的中國(guó)）。（5）房地產(chǎn)市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)：一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)如果是開(kāi)放式的，從業(yè)者資格低并自由準(zhǔn)入，非壟斷的市場(chǎng)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)規(guī)模大并利潤(rùn)較高，就會(huì)形成充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，這種市場(chǎng)背景就會(huì)促使房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商朝著專(zhuān)業(yè)化、品牌化方向發(fā)展。六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)1、產(chǎn)業(yè)化的條件六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)2、市場(chǎng)整體需求

市場(chǎng)需求潛力巨大：由于中國(guó)老年人口絕對(duì)數(shù)量大，老齡人口基數(shù)大，，占世界老齡人口的五分之一，占亞洲老齡人口的二分之一，人口老齡化速度快，人口年齡結(jié)構(gòu)從成年型進(jìn)入到老年型法國(guó)用了115年，美國(guó)用了60年，中國(guó)僅用18年.老年住宅的需求有巨大潛力。一對(duì)年輕夫婦供養(yǎng)雙方四個(gè)老人形成“421”結(jié)構(gòu)，老年人口占就業(yè)人口比例每20年就提高一倍，這迫切需要建立社會(huì)化老年照料服務(wù)體系。

市場(chǎng)需求能力較低：由于在中國(guó)未富先老，對(duì)老年住宅的需求能力有限，目前30-40后出生的人為老年人主體，他們收入有限，消費(fèi)能力不足，但人口數(shù)量大導(dǎo)致對(duì)老年住宅需求多樣化并提前釋放，50后出生人退休后會(huì)（即2015年以后）形成穩(wěn)定需求，60后出生人退休后(2020年以后)會(huì)形成全面多樣需求。

市場(chǎng)需求與產(chǎn)品定位：我國(guó)老年地產(chǎn)的相關(guān)產(chǎn)品基本定位如下：在退休社區(qū)購(gòu)房和在自住型公寓租房的消費(fèi)屬高端健康老人（包括子女），房產(chǎn)對(duì)老人是第二或第三居所，購(gòu)房或租房的消費(fèi)行為屬于“錦上添花”，這種消費(fèi)行為形成退休后跨城區(qū)或地域的居住習(xí)慣。老人在護(hù)理型公寓的消費(fèi)在未來(lái)應(yīng)該是一種剛性居住需求，租房屬于“無(wú)路可走”，一般都是年齡大的非健康老人。而大部分中等收入老人還是選擇在原所居家養(yǎng)老。六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)2、市場(chǎng)整體需求六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)3、行業(yè)開(kāi)發(fā)格局

老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)主體：開(kāi)發(fā)老年地產(chǎn)的從業(yè)者分為三個(gè)層次，一是以政府主導(dǎo)通過(guò)民政部門(mén)的投資，主要建設(shè)福利性的養(yǎng)老院、敬老院，托老所，為低收入和無(wú)人照顧老年群體提供服務(wù)，二是以民間基金，慈善團(tuán)體和個(gè)人投資建設(shè)的非營(yíng)利性老年住宅，為低收入年群體提供服務(wù)，三是以私人投資開(kāi)發(fā)建設(shè)并商業(yè)化經(jīng)營(yíng)的老年住宅，為部分高收入和中等收入的老年人提供服務(wù)。

老年地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式：根據(jù)中國(guó)國(guó)情，老年人口數(shù)量大，退休后保障水平低的特點(diǎn)，中國(guó)的“老年地產(chǎn)”的發(fā)展模式適合走美國(guó)的發(fā)展道路，即以政府和社會(huì)共同出資建設(shè)滿足不同層面需求的老年住宅，社會(huì)投資從資金規(guī)模、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目、開(kāi)發(fā)商和管理商數(shù)量應(yīng)該遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于政府投資，建設(shè)商業(yè)化的老年住宅會(huì)形成相對(duì)主導(dǎo)的地位。六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)3、行業(yè)開(kāi)發(fā)格局六，對(duì)中國(guó)老年地產(chǎn)住宅市場(chǎng)發(fā)展的認(rèn)識(shí)三，對(duì)中國(guó)“老年地產(chǎn)”市場(chǎng)發(fā)展的基本認(rèn)識(shí)4、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)

第一階段是試驗(yàn)期：時(shí)間大約在5年之內(nèi)，開(kāi)發(fā)商在這個(gè)階段要?jiǎng)?chuàng)立品牌，占領(lǐng)市場(chǎng)地盤(pán)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的規(guī)模要適度、項(xiàng)目區(qū)域布局要合理，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)首選中心城市和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市，市場(chǎng)客戶(hù)以高端為主，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)產(chǎn)品和經(jīng)營(yíng)產(chǎn)品過(guò)程中不求高額回報(bào)但要穩(wěn)中求勝。第二階段是成長(zhǎng)期：時(shí)間大約在5年以后，那時(shí)市場(chǎng)需求逐步旺盛，需求更加多樣，產(chǎn)品更加細(xì)分，許多投資商會(huì)紛紛涌入這個(gè)行業(yè)，行業(yè)中的中小開(kāi)發(fā)商很多，開(kāi)發(fā)商實(shí)力不均，項(xiàng)目建設(shè)會(huì)分布在全國(guó)各地區(qū)各城鎮(zhèn)，項(xiàng)目投資回報(bào)率較高并盈利能力穩(wěn)定。第三階段是成熟期：時(shí)間大約在10年以后，開(kāi)發(fā)商和管理商的品牌成為行業(yè)和消費(fèi)者的主導(dǎo)，開(kāi)發(fā)商的實(shí)力和規(guī)模相對(duì)集中，市場(chǎng)需求完全釋放，市場(chǎng)開(kāi)發(fā)充分競(jìng)爭(zhēng)，產(chǎn)品檔次拉開(kāi)，產(chǎn)品多樣能滿足不同的消費(fèi)者需要。舉例：美國(guó)最大的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商帕爾迪（PHM）擁有三個(gè)產(chǎn)品品牌，分別是PulteHomes、Divostahomes和DelWebb，每個(gè)品牌都針對(duì)不同的客戶(hù)群。PulteHomes品牌定位于首次置業(yè)的年輕人，Divostahomes品牌定位于升級(jí)置業(yè)者和需求改善居住條件的活躍成長(zhǎng)者，DelWebb就是老年地產(chǎn)的品牌，定位于老年消費(fèi)者和退休后人群。三，對(duì)中國(guó)“老年地產(chǎn)”市場(chǎng)發(fā)展的基本認(rèn)識(shí)4、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)關(guān)于開(kāi)發(fā)的合作模式探討1、與保險(xiǎn)業(yè)合作2、與國(guó)家社會(huì)保障基金合作3、保險(xiǎn)高端會(huì)員制操作模式探討關(guān)于開(kāi)發(fā)的合作模式探討1、與保險(xiǎn)業(yè)合作關(guān)于我們現(xiàn)有梅溪湖項(xiàng)目的設(shè)計(jì)前提政策前提：此地塊屬于醫(yī)療建設(shè)用地，小產(chǎn)權(quán)不可分割，不能獨(dú)立對(duì)外出售，且用途必須是醫(yī)療行業(yè)相關(guān)的經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目，政府提出必須進(jìn)駐高端醫(yī)療品牌，符合888片區(qū)的整體規(guī)劃品味。規(guī)劃設(shè)想：小專(zhuān)科大綜合醫(yī)院+國(guó)際高端健康養(yǎng)老社區(qū)開(kāi)發(fā)理念：為城市打造獨(dú)有的高端退休養(yǎng)老社區(qū)(adultcommunity)退休社區(qū)的基本要求：（1）健康老人相對(duì)集中居住，（2）居住者既有獨(dú)立的生活空間，又有相對(duì)的公共空間，（3）既要有獨(dú)立的廚房，又要有集體食堂，（4）醫(yī)療設(shè)施要健全，（5）有完善的文化娛樂(lè)設(shè)施。

關(guān)于我們現(xiàn)有梅溪湖項(xiàng)目的設(shè)計(jì)前提政策前提：開(kāi)發(fā)理念：項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作模式整體開(kāi)發(fā)自我持有物業(yè)模式一：合作開(kāi)發(fā)即與對(duì)健康產(chǎn)業(yè)投資有興趣的合作伙伴共同開(kāi)同此項(xiàng)目，合作成立資產(chǎn)管理公司進(jìn)行共同經(jīng)營(yíng)管理，前提是必須有合理高效的經(jīng)營(yíng)模式。模式二：保險(xiǎn)行業(yè)合作運(yùn)營(yíng)模式即尋找一支養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，通過(guò)對(duì)地塊的項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)與基金捆綁，迅速樹(shù)立品牌影響，尋找快速高效的復(fù)制途徑，在其它地區(qū)進(jìn)行快速?gòu)?fù)制。項(xiàng)目商業(yè)運(yùn)作模式整體開(kāi)發(fā)自我持有物業(yè)項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式吸引投資，物業(yè)共有，會(huì)員制、經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)。劣勢(shì)和挑戰(zhàn)：

風(fēng)險(xiǎn)難以控制，且產(chǎn)權(quán)不可分割，若合作雙方出現(xiàn)分歧，對(duì)資產(chǎn)的分割難以達(dá)到預(yù)想的效果。項(xiàng)目合作開(kāi)發(fā)的商業(yè)模式吸引投資，物業(yè)共有，會(huì)員制、經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：888片區(qū)不可多得的醫(yī)療用地項(xiàng)目項(xiàng)目的機(jī)遇：國(guó)家老齡化的到來(lái)，養(yǎng)老地產(chǎn)與健康產(chǎn)業(yè)的有機(jī)結(jié)合。項(xiàng)目的劣勢(shì)：基金項(xiàng)目運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)不可預(yù)見(jiàn)性，項(xiàng)目周邊缺乏必要的城市基礎(chǔ)建設(shè)，需大量的前期基礎(chǔ)設(shè)施投入。項(xiàng)目的挑戰(zhàn)：建設(shè)大型綜合國(guó)際高端社區(qū)的經(jīng)驗(yàn)不足項(xiàng)目SWOT分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)：888片區(qū)不可多得的醫(yī)療用地項(xiàng)目我們的設(shè)想模式基金+保險(xiǎn)+持有物業(yè)+會(huì)所VIF+經(jīng)營(yíng)管理醫(yī)療基金+房地產(chǎn)基金+高端養(yǎng)老社區(qū)服務(wù)品牌管理機(jī)構(gòu)+養(yǎng)老保險(xiǎn)或基金+高端會(huì)所VIF我們的設(shè)想模式基金+保險(xiǎn)+持有物業(yè)+會(huì)所VIF+經(jīng)營(yíng)管理21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的三大潮流人文關(guān)懷節(jié)能環(huán)保21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的三大潮流人文關(guān)懷節(jié)能環(huán)?，F(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)今最能體現(xiàn)人文關(guān)懷的一個(gè)商業(yè)創(chuàng)新人文關(guān)懷：關(guān)注生活狀況、精神實(shí)現(xiàn)、尊嚴(yán)與自由…，尊重個(gè)性需求現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)人文關(guān)懷：關(guān)注生活狀況、精神實(shí)現(xiàn)、尊嚴(yán)與自由…，商業(yè)創(chuàng)新：人壽保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合，創(chuàng)造終身的的保障與照顧將養(yǎng)老保險(xiǎn)、健康保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合，以養(yǎng)老社區(qū)為載體，整合上游保險(xiǎn)產(chǎn)品和下游針對(duì)老年人的服務(wù)產(chǎn)品，打造了更完整的產(chǎn)業(yè)鏈，創(chuàng)造“從搖籃到天堂，泰康呵護(hù)您一生”的新保障模式現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)是當(dāng)今最能體現(xiàn)人文關(guān)懷的一個(gè)商業(yè)創(chuàng)新人壽保險(xiǎn)

養(yǎng)老社區(qū)終身保障

商業(yè)創(chuàng)新：人壽保險(xiǎn)與養(yǎng)老社區(qū)結(jié)合，創(chuàng)造終身的的保障與照顧將養(yǎng)現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)以機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)服務(wù)為支持，以人性化、家庭化的環(huán)境為特征，為人們提供持續(xù)照顧。

完善的服務(wù)

以人為本的理念醫(yī)療保健生活起居運(yùn)動(dòng)休閑文化娛樂(lè)社會(huì)交往倡導(dǎo)自由、獨(dú)立和適當(dāng)照顧重建社會(huì)鄰里關(guān)系創(chuàng)造正?；纳鐓^(qū)生活強(qiáng)調(diào)社會(huì)參與、人際交流與溝通真正體現(xiàn)以人為本的理念現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)以機(jī)構(gòu)專(zhuān)業(yè)服務(wù)為支持，以人性化、家庭化的環(huán)境為這是一種全新的生活方式，是讓長(zhǎng)者融入社會(huì)，實(shí)現(xiàn)新自我，真正體驗(yàn)生命和活力！對(duì)美國(guó)頂尖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Lifecare的長(zhǎng)期跟蹤研究發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)代養(yǎng)老社區(qū)的居民平均壽命延長(zhǎng)8～10歲醫(yī)療保健支出減少約30%這是一種全新的生活方式，對(duì)美國(guó)頂尖養(yǎng)老機(jī)構(gòu)Lifecare的北京養(yǎng)老社區(qū)是泰康全國(guó)連鎖養(yǎng)老社區(qū)的旗艦品牌，未來(lái)將復(fù)制到全國(guó)20-30個(gè)省會(huì)城市決心打造中國(guó)健康養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)第一品牌

養(yǎng)老社區(qū)是泰康人壽長(zhǎng)期戰(zhàn)略北京、上海、三亞作為第一批重點(diǎn)開(kāi)發(fā)的城市北京的投資經(jīng)營(yíng)模式和產(chǎn)品服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將被作為樣本全國(guó)推廣未來(lái)將在全國(guó)20-30個(gè)核心城市形成連鎖北京養(yǎng)老社區(qū)是泰康全國(guó)連鎖養(yǎng)老社區(qū)的旗艦品牌，決心打造中國(guó)健

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