房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理正式完整版課件

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理參考用書(shū)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理，中國(guó)物價(jià)出版社，2002；中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)基本制度與政策，中國(guó)物價(jià)出版社，2002；劉亞臣，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理，大連理工大學(xué)出版社，2002；李清立，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，清華與交大出版社，2004；濮勵(lì)杰等，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，南京大學(xué)出版社，2001參考用書(shū)中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)編，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理，中國(guó)物第一章導(dǎo)論第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定一、房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)是指房產(chǎn)與地產(chǎn)的統(tǒng)稱(chēng)，即房屋與土地兩種財(cái)產(chǎn)的合稱(chēng)，包括建筑在土地上的各種房屋、土地以及與房屋、土地有關(guān)的權(quán)益。在香港，臺(tái)灣地區(qū)和國(guó)外其他地區(qū)房地產(chǎn)又被稱(chēng)為“物業(yè)”，“不動(dòng)產(chǎn)”等。第一章導(dǎo)論第一節(jié)房第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定二、房地產(chǎn)的特性（一）房地產(chǎn)的商品特性1.房地產(chǎn)商品的廣義性不僅指的是土地以及建筑在土地上的各種建筑物，而且還包括這些土地與建筑物的法定所有權(quán)或使用權(quán)2.房地產(chǎn)商品交易的特殊性一筆房地產(chǎn)商品交易的完成體現(xiàn)在買(mǎi)方以法定和約的形式買(mǎi)走了房地產(chǎn)的使用權(quán)或所有權(quán)。房地產(chǎn)交易的另一重要形式——租賃第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定二、房地產(chǎn)的特性第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性1.房地產(chǎn)的不可移動(dòng)性2.房地產(chǎn)的永久性3.房地產(chǎn)規(guī)模的有限性除了上述主要特征外,房地產(chǎn)商品還具有投資大,政策影響大,經(jīng)濟(jì)支柱等社會(huì)特性。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定（二）房地產(chǎn)的物理特性第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的含義分為經(jīng)營(yíng)與管理兩大內(nèi)涵“經(jīng)營(yíng)”——就是策劃，主要涉及企業(yè)的發(fā)展方向，發(fā)展目標(biāo)與發(fā)展策略等一系列具有全局性和戰(zhàn)略性的活動(dòng)，其目的在于不斷提高企業(yè)的生命力和經(jīng)濟(jì)效益，從而保證企業(yè)得以不斷發(fā)展與壯大?！肮芾怼薄褪菍?shí)施，是指為實(shí)現(xiàn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)，對(duì)企業(yè)各種要素及其運(yùn)行施加的一系列組織與調(diào)控活動(dòng)，其主要目的在于不斷提高各種管理活動(dòng)的效率，從而保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)總目標(biāo)的順利實(shí)現(xiàn)。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)與管理是相互聯(lián)系，相互依賴的，先有經(jīng)營(yíng)而后才有管理可言，經(jīng)營(yíng)方向正確，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)效益與管理效率成正比，否則成反比。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定三、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理的含義第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

指房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)者對(duì)房屋的建造、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托、交換、維修、裝飾及土地使用權(quán)的出讓、轉(zhuǎn)讓等按價(jià)值規(guī)律所進(jìn)行的有預(yù)測(cè)、有目標(biāo)、有組織的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。包括房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和服務(wù)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定四、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)一般由房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)。在社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)是合理有效地組織好房屋的流通，實(shí)現(xiàn)房屋的價(jià)值，積累房屋擴(kuò)大再生產(chǎn)的資本或資金，發(fā)揮房屋的效用，最大限度地滿足人民群眾的居住需求和社會(huì)需要。為此目的而進(jìn)行的房屋建造、買(mǎi)賣(mài)、租賃、信托、交換、維修、裝飾等各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，都是房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定（一）房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定(二）地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)

地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容包括產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)兩部分，即以城市土地使用權(quán)為對(duì)象的出讓、轉(zhuǎn)讓、抵押等產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)和以城市土地為勞動(dòng)對(duì)象進(jìn)行“三通一平”、“七通一平”，把“生地”變成“熟地”的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定三通一平——水、電、路通，場(chǎng)地平整七通一平——通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通，場(chǎng)地平整生地——未進(jìn)行征地補(bǔ)償?shù)男聟^(qū)土地毛地——未經(jīng)拆遷安置補(bǔ)償?shù)呐f城區(qū)土地熟地——已具備“七通一平”、“三通一平”建設(shè)條件的土地。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定（三）服務(wù)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)咨詢：未有關(guān)房地產(chǎn)活動(dòng)的當(dāng)事人提供法律法規(guī)、政策、信息、技術(shù)等方面服務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。價(jià)格評(píng)估：以房地產(chǎn)為對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)估價(jià)人員，根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，選用適宜的估價(jià)方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價(jià)格因素的基礎(chǔ)上，對(duì)房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的客觀合理價(jià)格或價(jià)值進(jìn)行估算和判定的活動(dòng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)：向進(jìn)行房地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃的當(dāng)事人提供房地產(chǎn)居間介紹和代理的經(jīng)營(yíng)行為。物業(yè)管理：對(duì)投入使用的各類(lèi)房屋及其附屬配套設(shè)施，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定（三）服務(wù)經(jīng)營(yíng)第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征1.房地產(chǎn)屬于不動(dòng)產(chǎn),生產(chǎn)周期長(zhǎng)2.房產(chǎn)與地產(chǎn)的價(jià)格相互隱含3.房產(chǎn)與地產(chǎn)使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓都必須符合國(guó)家法律規(guī)定,同時(shí)也必須具備法律規(guī)定的必備形式.4.房產(chǎn)與地產(chǎn)的權(quán)屬轉(zhuǎn)移同步化第一節(jié)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的界定五、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的特征第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1.1949年以前:以私有制為基礎(chǔ)2.1949~1955年:解放初期建立了新政府的房地產(chǎn)管理秩序3.1956~1965年確立了公有制在社會(huì)主義城市房地產(chǎn)中的主體地位第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革1.1949年以前:第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革4.1966年~1978年:“十年動(dòng)亂”時(shí)期,城市房地產(chǎn)管理混亂5.1978年以后:在城市進(jìn)行了城鎮(zhèn)住房制度改革,城市土地使用制度改革和房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革,新時(shí)期社會(huì)主義的房地產(chǎn)業(yè)萌生了.第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革:改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利性的舊體制,建立與社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制相適應(yīng)的新的住房制度.三改四建三改：改變住房建設(shè)投資由國(guó)家、單位統(tǒng)包的體制為國(guó)家、單位、個(gè)人三者合理負(fù)擔(dān)的體制；改變各單位建房、分房和維修、管理住房的體制為社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化運(yùn)行的體制；改變住房實(shí)物福利分配的方式為以按勞務(wù)分配為主的貨幣工資分配方式；第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城鎮(zhèn)住房制度改革:第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：建立以中低收入家庭為對(duì)象、具有社會(huì)保障性質(zhì)的經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)體系和以高收入家庭為對(duì)象的商品房供應(yīng)體系；建立住房公積金制度；發(fā)展住房金融和住房保險(xiǎn)，建立政策性和商業(yè)性并存的住房信貸體系；建立規(guī)范化的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)和房屋維修、管理市場(chǎng)；第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革四建：第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革:傳統(tǒng)的城市土地使用制度:對(duì)土地實(shí)行行政劃撥、無(wú)償無(wú)限期使用、禁止土地使用者轉(zhuǎn)讓土地的制度。新的城市土地使用制度：在不改變城市土地國(guó)有的條件下，采取拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議等方式將土地使用權(quán)有償、有期限地出讓給土地使用者；土地使用者的土地使用權(quán)在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押或者用于其他經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，其合法權(quán)益受?chē)?guó)家法律保護(hù)；需要繼續(xù)使用的，經(jīng)批準(zhǔn)，期限可以延長(zhǎng)，同時(shí)按當(dāng)時(shí)市場(chǎng)情況補(bǔ)交地價(jià)，相當(dāng)于第二次買(mǎi)地；第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革城市土地使用制度改革:第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：計(jì)劃經(jīng)濟(jì)在城市建設(shè)中產(chǎn)生的一個(gè)基本矛盾是國(guó)家投資、分散建設(shè)，使城市規(guī)劃難以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的本質(zhì)特點(diǎn)是“綜合”、“配套”，即對(duì)地下設(shè)施進(jìn)行綜合建設(shè)，對(duì)住宅、工商業(yè)用房、文教衛(wèi)生福利設(shè)施、園林綠化、道路交通以及其他公用設(shè)施進(jìn)行配套建設(shè)。具體內(nèi)容分為：規(guī)劃設(shè)計(jì)、征地拆遷、施工組織、竣工驗(yàn)收、經(jīng)營(yíng)和使用管理第二節(jié)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的歷史沿革房地產(chǎn)生產(chǎn)方式改革：第一章導(dǎo)論

第三節(jié)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是通過(guò)多種資源的組合使用而為人類(lèi)提供入住空間、并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種活動(dòng)。要求開(kāi)發(fā)商：戰(zhàn)略眼光、操作技巧；市場(chǎng)分析與市場(chǎng)推廣、項(xiàng)目策劃與投資決策、經(jīng)濟(jì)合同、財(cái)政金融、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、項(xiàng)目管理等方面的知識(shí),

土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、城市公共配套、勞動(dòng)力、資金、專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)。第一章導(dǎo)論土地、（一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析

投資機(jī)會(huì)尋找——看地投資機(jī)會(huì)選擇投資機(jī)會(huì)篩選——分析客觀情況，潛在的買(mǎi)家、合作伙伴

市場(chǎng)分析——供求關(guān)系、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境、目標(biāo)市場(chǎng)

投資決策分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)——分析經(jīng)營(yíng)收入、開(kāi)支費(fèi)用、財(cái)務(wù)指標(biāo)可行性研究報(bào)告：

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵一步，同時(shí)也是政府是否批準(zhǔn)立項(xiàng)、銀行是否同意給予資金支持的參考依據(jù)。（一）投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析（二）前期工作1、申請(qǐng)項(xiàng)目用地，獲得土地使用權(quán)；取得土地使用權(quán)的方式有三種：出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥1）出讓?zhuān)簢?guó)家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。出讓的特征：土地所有權(quán)與使用權(quán)分離；土地使用權(quán)出讓是有償?shù)模煌恋厥褂脵?quán)的出讓是有期限的：居住用地70年、商業(yè)旅游娛樂(lè)用地40年，其余50年。出讓的方式有拍賣(mài)、招標(biāo)、協(xié)議3種。（二）前期工作1、申請(qǐng)項(xiàng)目用地，獲得土地使用權(quán)；2）轉(zhuǎn)讓?zhuān)航?jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或其他合法方式將土地使用權(quán)在轉(zhuǎn)移的行為。轉(zhuǎn)讓的方式主要有3種：出售、交換和贈(zèng)與。3）劃撥：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。劃撥的特征：沒(méi)有明確的期限；無(wú)須支付土地使用權(quán)出讓金；不能隨意轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。2）轉(zhuǎn)讓?zhuān)航?jīng)出讓方式獲得土地使用權(quán)的土地使用者，通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)2、征地拆遷

征地是指政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有制土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)家所有的行為。在征地過(guò)程中需支付一定的補(bǔ)償費(fèi)，并對(duì)原有集體所有土地上的人員進(jìn)行妥善安置。拆遷是因房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需要而對(duì)在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)屬他人所有或使用的房地產(chǎn)權(quán)益，依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定而實(shí)施的依法轉(zhuǎn)移房地產(chǎn)權(quán)益的行為過(guò)程。拆遷涉及多方面的權(quán)益，矛盾突出，是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目至關(guān)重要的一項(xiàng)工作。2、征地拆遷征地是指政府按照法律規(guī)定3、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)

勘察——對(duì)地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測(cè)繪、勘探和測(cè)試。方案設(shè)計(jì)——反映建筑平面布局、功能分區(qū)、立面造型、空間尺度、建筑結(jié)構(gòu)、環(huán)境關(guān)系等方面；初步設(shè)計(jì)——在方案設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上，提出設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、基礎(chǔ)形式、結(jié)構(gòu)方案及各專(zhuān)業(yè)的設(shè)計(jì)方案；施工圖設(shè)計(jì)——工程各構(gòu)成部分的尺寸、布置和主要施工方法，繪制詳細(xì)的建筑安裝詳圖及必要的文字說(shuō)明。

設(shè)計(jì)方案應(yīng)征詢環(huán)保、人防、消防、自來(lái)水、市政、供電、煤氣、綠化電信等部門(mén)的意見(jiàn)。與城市規(guī)劃管理部門(mén)協(xié)商、獲得規(guī)劃部門(mén)許可

3、項(xiàng)目勘察設(shè)計(jì)勘察——對(duì)地形、地質(zhì)及水文等狀況進(jìn)行測(cè)繪、4、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)能源系統(tǒng)：包括供電、供熱、供氣等給水、排水系統(tǒng)：包括取水、輸水、凈水、配水管網(wǎng)（上水道）、排水管網(wǎng)（下水道）、污水處理、排污工程等。道路交通系統(tǒng)郵電、通訊系統(tǒng)環(huán)境系統(tǒng)：園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生、垃圾處理4、基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)5、籌措資金資金的渠道主要有四個(gè)方面：1）自有流動(dòng)資金；2）向銀行或其他金融機(jī)構(gòu)貸款；安排短期、長(zhǎng)期信貸3）向社會(huì)發(fā)行融資債券；4）預(yù)售商品房。5、籌措資金資金的渠道主要有四個(gè)方面：6、通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選擇承包商以工程設(shè)計(jì)、施工、工程所需的材料設(shè)備和其他有關(guān)工程的標(biāo)的物為對(duì)象，招請(qǐng)若干個(gè)單位進(jìn)行秘密的報(bào)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)，從中選擇技術(shù)實(shí)力強(qiáng)、管理好，信譽(yù)良好的施工單位，要求技術(shù)先進(jìn)、質(zhì)量最佳、工期最短、造價(jià)最低。招標(biāo)的方式包括公開(kāi)招標(biāo)、邀請(qǐng)招標(biāo)、議標(biāo)。6、通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)選擇承包商以工程設(shè)計(jì)、施工、工程所需的材料設(shè)（三）建設(shè)階段——施工城市規(guī)劃部門(mén)在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線；建設(shè)行政主管部門(mén)領(lǐng)取建設(shè)工程開(kāi)工證；控制建筑工程成本；處理工程變更問(wèn)題；交由監(jiān)理公司負(fù)責(zé)簽付工程進(jìn)度款；確保工程質(zhì)量和進(jìn)度；施工完成后，通過(guò)竣工驗(yàn)收后，投放到房地產(chǎn)市場(chǎng)。（三）建設(shè)階段——施工城市規(guī)劃部門(mén)在施工現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行放線、驗(yàn)線；（四）租售階段1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：確定營(yíng)銷(xiāo)目標(biāo)與手段、確定銷(xiāo)售方式、制定銷(xiāo)售合同、準(zhǔn)備銷(xiāo)售宣傳資料、培訓(xùn)銷(xiāo)售人員、參加房展會(huì)、選擇廣告的方式；居住物業(yè)——以出售為主；寫(xiě)字樓、酒店、商業(yè)用房和工業(yè)廠房——出租、出售并舉，以出租為主。（四）租售階段1、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)：2、物業(yè)管理

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)，俗稱(chēng)“管房”，為已出租或出售的房屋進(jìn)行日常維修和維護(hù)，并向入住業(yè)主或客戶提供服務(wù)（安全保衛(wèi)、清潔、綠化、車(chē)輛、各項(xiàng)便民有償服務(wù)、小區(qū)商業(yè)用房的經(jīng)營(yíng)管理），使物業(yè)得到保值增值。

2、物業(yè)管理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的延續(xù)，俗稱(chēng)“管房

第二章房地產(chǎn)投資分析的基本知識(shí)為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)投資分析？

投資的目的-----獲利----比較投資方案----投資分析

第二章房地產(chǎn)投資分析的基本知識(shí)為什么要進(jìn)第一節(jié)房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識(shí)

資金投入的時(shí)間不同或者收益產(chǎn)生的時(shí)間不同，對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不相同，在投資決策時(shí)，需要把所有的支出和收入都折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，并通過(guò)一系列投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，對(duì)投資方案進(jìn)行比較、分析。因此，必須掌握相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、資金等效值和投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)。第一節(jié)房地產(chǎn)投資分析基礎(chǔ)知識(shí)資金投入一、資金的時(shí)間價(jià)值

不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不同的，也就是說(shuō)，資金的價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間發(fā)生變化。資金的時(shí)間價(jià)值取決于：1）投資利潤(rùn)率2）通貨膨脹率3）風(fēng)險(xiǎn)因素資金的時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法與銀行利息的計(jì)算方法相同。一、資金的時(shí)間價(jià)值不同的時(shí)間付出或二、利息與利率利息的計(jì)算有單利計(jì)算和復(fù)利計(jì)算兩種單利計(jì)算公式復(fù)利計(jì)算公式二、利息與利率利息的計(jì)算有單利計(jì)算和復(fù)利計(jì)算兩種單利計(jì)算公式三、名義利率和實(shí)際利率

當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū)別。例如：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱(chēng)為“年利率6%，每月計(jì)息一次”。按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率=實(shí)際利率名義利率三、名義利率和實(shí)際利率當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與某筆住房貸款年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，復(fù)利計(jì)算，分別以一年1次計(jì)息；1年4次計(jì)息；1年12月按月利息計(jì)息，則1年后的本利和分別為：一年1次計(jì)息F=1000x（1+12%）=1120元一年4次計(jì)息一年12次計(jì)息名義利率=周期利率X每年計(jì)息周期數(shù)周期利率既是實(shí)際利率又是名義利率某筆住房貸款年利率為12%，存款額為1000元，期限為1年，設(shè)名義利率為，若年初借款為P，在一年中計(jì)算利息次，則每一計(jì)息周期的利率為，實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系式為：分析得出：1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；2）名義利率越大，計(jì)息周期越段，實(shí)際利率與名義利率的差異越大。3）計(jì)息周期=1，實(shí)際利率大于名義利率。4）計(jì)息周期〉1，實(shí)際利率大于名義利率。設(shè)名義利率為，若年初借款為P，在一年中計(jì)算利息例題：

已知某項(xiàng)目，計(jì)息周期為半年，名義年利率為8%，則項(xiàng)目的實(shí)際年利率為（）。A．4%B．8%C．8.16%D．16.64%答案：例題：已知某項(xiàng)目，計(jì)息周期為半年，名義年利率為8%，四、現(xiàn)金流量

把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。實(shí)際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差，稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。投資、成本、銷(xiāo)售收入、出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。四、現(xiàn)金流量五、現(xiàn)金流量圖

現(xiàn)金流量圖反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡(jiǎn)化圖示。

三要素：1）現(xiàn)金流量的大小(現(xiàn)金數(shù)額)2）方向(現(xiàn)金流人或流出)3）作用點(diǎn)(現(xiàn)金發(fā)生的時(shí)間點(diǎn))。

五、現(xiàn)金流量圖現(xiàn)金流量圖反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)現(xiàn)金流量圖橫軸為時(shí)間軸，向右延伸表示時(shí)間的延續(xù)，軸上每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位。項(xiàng)目投資應(yīng)從零時(shí)間點(diǎn)開(kāi)始相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的凈現(xiàn)金流量情況，在各箭線旁邊注明凈現(xiàn)金流量的大?。ń^對(duì)值）。凈現(xiàn)金流量為正則繪在橫軸上方；凈現(xiàn)金流量為負(fù)則繪在橫軸下方。箭線與時(shí)間軸的交點(diǎn)為現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間單位末。凈現(xiàn)金流量發(fā)生時(shí)間點(diǎn)應(yīng)為時(shí)間單位末?，F(xiàn)金流量圖六、復(fù)利計(jì)算公式P——現(xiàn)值；F——終值（未來(lái)值）；A——年值；n——計(jì)息周期數(shù)；i——利率1)一次支付的現(xiàn)值系數(shù)和終值系數(shù)一次支付終值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)六、復(fù)利計(jì)算公式P——現(xiàn)值；F——終值（未來(lái)值）；A——年值2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)資等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)2）等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)和資金回收系數(shù)資等額序列支付的資金3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)資等額序列支付的儲(chǔ)存基金系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)3）等額序列支付的終值系數(shù)和儲(chǔ)存基金系數(shù)資等額序列支付的儲(chǔ)存復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。

系數(shù)名稱(chēng)標(biāo)準(zhǔn)表示法所求已知公式一次支付現(xiàn)值系數(shù)一次支付終值系數(shù)等額序列支付的現(xiàn)值系數(shù)等額序列支付的資金回收系數(shù)等額序列支付的終值系數(shù)等額序列支付的儲(chǔ)存基金系數(shù)復(fù)利系數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)表示法X表示所求的是什么，Y表示已知的是什么。例題

某開(kāi)發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限3年，年利率8%，若該筆貸款的還款方式為到期后一次償還本金，則開(kāi)發(fā)商為該筆貸款支付的利息總和是多少？P=2000,n=3,i=8%

例題某開(kāi)發(fā)商向銀行貸款2000萬(wàn)元，期限3年例題2某人購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值25萬(wàn)元的住宅，首期付款為房?jī)r(jià)的30%，其余為在10年內(nèi)按月等額償還的抵押貸款，年利率15%，問(wèn)月還款額為多少？P=25x70%=17.5萬(wàn)元,n=12x10=120,i=15%/12=1.25%

例題2某人購(gòu)買(mǎi)一套價(jià)值25萬(wàn)元的住宅，首期付款為房?jī)r(jià)的3某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的30%可用于支付住房抵押貸款的月還款額，年貸款利率為12%，問(wèn)該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少？解：該家庭每月可用于支付貸款的月還款額A=16000x30%=4800（元）月貸款利率=12%/12=1%計(jì)息周期=10X12=120月有償還能力的最大抵押貸款額某家庭預(yù)計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為16000元，如果其中的3某家庭購(gòu)買(mǎi)一套面積為80平方米的住房，單價(jià)為3500元/平方米，首付款為房?jī)r(jià)的25%，其余申請(qǐng)公積金和商業(yè)貸款組合抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的利率分別為4.2%和6.6%，期限均為15年，公積金貸款的最高限額為10萬(wàn)元。問(wèn)該家庭申請(qǐng)組合抵押貸款后最低月還款額是多少？P=3500x80x（1-25%）=210000元n=15X12=180某家庭購(gòu)買(mǎi)一套面積為80平方米的住房，單價(jià)為3500元/平方組合貸款的月最低還款額A=A1+A2=1714.03(元)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理正式完整版課件第二節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式1、置業(yè)投資四種表現(xiàn)形式：租金；減少納稅；物業(yè)增值；股權(quán)增加。置業(yè)投資效果的好壞受市場(chǎng)狀況和物業(yè)特性變化的影響。但僅說(shuō)明投資者可獲得的利益類(lèi)型，在沒(méi)有轉(zhuǎn)換為一個(gè)特定時(shí)間點(diǎn)的現(xiàn)金流量之前，經(jīng)濟(jì)效果是無(wú)法定量描述或量測(cè)的。2、開(kāi)發(fā)投資經(jīng)濟(jì)效果表現(xiàn)為銷(xiāo)售收入，效果的大小可用開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡量第二節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)一、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式二、投資回收與投資回報(bào)

投資回收：投資者對(duì)其所投入資本的回收房地產(chǎn)投資收益

投資回報(bào)：投資者所投入資本在使用中所獲得的報(bào)酬例如：

貸款對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來(lái)說(shuō)，借款人還本的部分是投資回收部分；借款人所支付的利息，是投資回報(bào)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中，投資回收是指開(kāi)發(fā)商所投入的總開(kāi)發(fā)成本的回收，投資回報(bào)表現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)。二、投資回收與投資回報(bào)三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)

指標(biāo)方法收益額贏利能力投資回收能力靜態(tài)法利潤(rùn)投資利潤(rùn)率靜態(tài)回收期動(dòng)態(tài)法凈現(xiàn)值內(nèi)部收益率動(dòng)態(tài)回收期三、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)主要指標(biāo)指標(biāo)第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、市場(chǎng)的一般概念廣義地說(shuō)，任何能使買(mǎi)賣(mài)雙方接觸的安排都可以叫做“市場(chǎng)”?？梢园咽袌?chǎng)定義為“能令買(mǎi)賣(mài)雙方走到一起，并就某種商品的交易達(dá)成彼此都能接受的價(jià)格的任何安排。主體——參與市場(chǎng)交易的買(mǎi)家和賣(mài)家市場(chǎng)客體——買(mǎi)賣(mài)雙方交易的對(duì)象第三章房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律

第一節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)概述一、市二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義正式——專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，如房屋交易中介機(jī)構(gòu)、深圳市物業(yè)拍賣(mài)行；新聞媒體等；非正式——朋友介紹香港人對(duì)于樓價(jià)10年上漲10倍印象深刻，買(mǎi)樓不只是居住，更是一種投資。歌星王菲在1997年以七成按揭，分20年供款的方式以4800萬(wàn)港元購(gòu)入了沙田寶松苑豪宅，每月供款額達(dá)29萬(wàn)港元，兩年后只能半價(jià)出售。樓價(jià)的慘跌制造的負(fù)資產(chǎn)戶數(shù)以十萬(wàn)計(jì)，2001年，據(jù)中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，香港60萬(wàn)個(gè)負(fù)資產(chǎn)賬面損失達(dá)6000億港元。對(duì)于普通香港人來(lái)說(shuō)，切膚之痛卻總是體現(xiàn)在房地產(chǎn)上，而不是理論上。在短期內(nèi)，房地產(chǎn)的低迷直接造成中產(chǎn)階層破產(chǎn)，又連累百業(yè)受損，拖垮了整體經(jīng)濟(jì)，正是每個(gè)人都可看到的事實(shí)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)的含義正式——專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，如房屋交易中介機(jī)構(gòu)、深三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者由市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)雙方以及為其提供支持和服務(wù)的人員或機(jī)構(gòu)組成。涉及到房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程、交易過(guò)程和使用過(guò)程。（一）土地所有者或當(dāng)前的使用者在我國(guó)，政府壟斷了國(guó)有土地使用權(quán)出讓的一級(jí)市場(chǎng)——政府通過(guò)城市規(guī)劃管理來(lái)影響建筑物的平面和空間不止，限定土地的用途和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品類(lèi)型、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)；當(dāng)前的土地使用者也對(duì)有關(guān)土地的交易有至關(guān)重要的影響——在土地的出讓轉(zhuǎn)讓和在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，也要最大限度地滿足其既得利益。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者由市場(chǎng)中的買(mǎi)賣(mài)雙（二）開(kāi)發(fā)商從經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)分：項(xiàng)目公司、大型的跨國(guó)公司；從經(jīng)營(yíng)目的來(lái)分：開(kāi)發(fā)的物業(yè)出售、出租；從經(jīng)營(yíng)方針來(lái)分：開(kāi)發(fā)項(xiàng)目類(lèi)型專(zhuān)一、開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)分散于不同的開(kāi)發(fā)類(lèi)型和地點(diǎn)、開(kāi)發(fā)類(lèi)型專(zhuān)一但地點(diǎn)分散；從經(jīng)營(yíng)風(fēng)格來(lái)分：從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)提供服務(wù)、從規(guī)劃設(shè)計(jì)到租售階段，均由自己負(fù)責(zé)。（二）開(kāi)發(fā)商從經(jīng)營(yíng)規(guī)模來(lái)分：項(xiàng)目公司、大型的跨國(guó)公司；（三）政府機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程中，既是制定規(guī)劃的權(quán)利，又有監(jiān)督管理的職能，在有些方面還會(huì)提供有關(guān)服務(wù)。土地管理部門(mén)——獲取土地使用證；城市規(guī)劃部門(mén)——獲取規(guī)劃許可證；市政管理部門(mén)——獲取市政設(shè)施和配套設(shè)施許可證；房屋管理部門(mén)——獲取銷(xiāo)售許可證、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證；（三）政府機(jī)構(gòu)參與房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行過(guò)程中（四）金融機(jī)構(gòu)短期資金：用于支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用的長(zhǎng)期資金：項(xiàng)目建成后用于支持置業(yè)投資者購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的抵押貸款（四）金融機(jī)構(gòu)短期資金：用于支付開(kāi)發(fā)費(fèi)用的（五）建筑承包商僅僅作為營(yíng)建商時(shí)，其利潤(rùn)僅與建筑成本及施工周期有關(guān)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較少，獲取的利潤(rùn)也較低；如將業(yè)務(wù)擴(kuò)展并承擔(dān)附加的一些開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，如購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)、參與項(xiàng)目的資金籌措和市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，風(fēng)險(xiǎn)加大，但利潤(rùn)增加。選擇承包商的過(guò)程需要招標(biāo)。（五）建筑承包商僅僅作為營(yíng)建商時(shí)，其利（六）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)在不同階段聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司提供咨詢服務(wù)。1、建筑師2、工程師：結(jié)構(gòu)、設(shè)備、電氣、造價(jià)3、會(huì)計(jì)師4、估價(jià)師5、律師（六）專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)在不同階段聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)公司提供咨詢服務(wù)（七）消費(fèi)者或買(mǎi)家自用型買(mǎi)家——支付能力；投資型買(mǎi)家——擁有物業(yè)后所能獲取的預(yù)期收益的大小，決定了其愿意支付的價(jià)格水平。（七）消費(fèi)者或買(mǎi)家自用型買(mǎi)家——支付能力；第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)一、按地域范圍劃分北京、上海、深圳；二、按房地產(chǎn)的用途和等級(jí)劃分居住物業(yè)市場(chǎng)、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)、特殊物業(yè)市場(chǎng)、土地市場(chǎng)三、按房地產(chǎn)交易形式劃分轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃四、按房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)者目的的劃分：自用、投資第二節(jié)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分類(lèi)一、按地域范圍劃分第三節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)政府的角色——建立市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則、監(jiān)督規(guī)則的執(zhí)行。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控1、土地供應(yīng)計(jì)劃的調(diào)控；土地供應(yīng)計(jì)劃包括：年度土地開(kāi)發(fā)的面積、地點(diǎn)，修建的市政工程及所需經(jīng)費(fèi)，出讓土地的面積、地點(diǎn)，上蓋建筑物的性質(zhì)、建筑面積及所需的建造費(fèi)用，預(yù)計(jì)的地價(jià)收入。第三節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的干預(yù)政府的角色——建立市場(chǎng)運(yùn)行規(guī)則、2、城市規(guī)劃的指導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃城市規(guī)劃土地供應(yīng)計(jì)劃2、城市規(guī)劃的指導(dǎo)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃3、地價(jià)的杠桿作用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，城市土地又由政府壟斷，所以政府可以用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)控。4、稅收的功能理順?lè)峙潢P(guān)系；保證政府的土地收益；體現(xiàn)政府的稅收政策，抑制市場(chǎng)投機(jī)、控制房地產(chǎn)價(jià)格、規(guī)范房地產(chǎn)交易行為。3、地價(jià)的杠桿作用地價(jià)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格影響很大，5、租金的控制

租金與房?jī)r(jià)保持合理的比例

6、金融杠桿的作用

調(diào)節(jié)利率水平、控制信貸規(guī)模、貸款方式

7、住房政策的影響

廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、商品住房

5、租金的控制

租金與房?jī)r(jià)保持合理的比例

6、金融二、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范1、資質(zhì)審查2、產(chǎn)權(quán)登記保證業(yè)主權(quán)益；方便流通；維護(hù)交易秩序；代征稅費(fèi)；對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)跟蹤管理。3、建立房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度中介機(jī)構(gòu)提供房地產(chǎn)價(jià)格信息、開(kāi)發(fā)成本、預(yù)測(cè)發(fā)展趨勢(shì)。在政府土地出讓、拆遷安置、房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、保險(xiǎn)、征稅、投資入股、公司上市、兼并、收購(gòu)等方面提供服務(wù)。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)行為的規(guī)范1、資質(zhì)審查4、交易程序的規(guī)范化對(duì)土地出讓、房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃和產(chǎn)權(quán)登記都有固定的辦事程序。詳情見(jiàn)相關(guān)網(wǎng)站北京市國(guó)土資源和房屋管理局4、交易程序的規(guī)范化對(duì)土地出讓、房屋預(yù)售、買(mǎi)賣(mài)、抵押、租賃和第四章房地產(chǎn)金融制度與政策

第一節(jié)住房公積金制度與政策

住房公積金是指國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、城鎮(zhèn)集體企業(yè)、外商投資企業(yè)、城鎮(zhèn)私營(yíng)企業(yè)及其在職職工繳存的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)金。住房公積金全部歸職工個(gè)人所有，記入職工個(gè)人的住房公積金帳戶，用于建造、購(gòu)買(mǎi)、翻建、大修自住住房。以住房公積金制度為基礎(chǔ)我國(guó)建立了政策性的住房金融，初步形成商業(yè)性和政策性并存的住房金融體系。

第四章房地產(chǎn)金融制度與政策

第一節(jié)住房公積金制度與政策一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)（一）性質(zhì)本質(zhì)屬性是工資，是住房分配貨幣化的需要形式。住房公積金的個(gè)人所有權(quán)是限制性所有權(quán)，職工對(duì)公積金的占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)利的行使受到一定程度的限制。住房公積金未被提取之前，職工不能實(shí)際占有。由所在單位繳存到住房公積金管理中心，在受委托銀行設(shè)立的專(zhuān)戶統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)保值和增值，個(gè)人不能直接決定保值方法和收益率。

一、住房公積金的性質(zhì)和特點(diǎn)（一）性質(zhì)（二）住房公積金的特點(diǎn)

1、強(qiáng)制性：凡在職職工及其所在單位都需要按規(guī)定的繳存基數(shù)、繳交比例并按月繳存住房公積金。2、互助性：集中全社會(huì)職工的力量，把個(gè)人較少的錢(qián)集中起來(lái)，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利，有房的人幫助無(wú)房的人，或者所有職工互幫互助?！暗痛娴唾J”3、保障性：公積金通過(guò)運(yùn)做實(shí)現(xiàn)合理增值，增值收益全部用于職工住房。（二）住房公積金的特點(diǎn)1、強(qiáng)制性：凡在二、住房公積金管理的基本原則1、住房公積金管理委員會(huì)決策2、住房公積金管理中心運(yùn)作：各城市依法成立住房公積金管理中心，承擔(dān)住房公積金的管理運(yùn)作。3、銀行專(zhuān)戶：住房公積金管理中心在住房公積金管理委員會(huì)指定的受委托銀行設(shè)立住房公積金的專(zhuān)用帳戶。4、財(cái)政監(jiān)督：完整的監(jiān)督體系，包括財(cái)政監(jiān)督、審計(jì)監(jiān)督、職工和單位監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)督。二、住房公積金管理的基本原則1、住房公積金管理委員會(huì)決策住房公積金的繳存比例

1．職工個(gè)人和單位住房公積金繳存比例分別達(dá)到8%；

2．對(duì)于外商投資企業(yè)（含代表處、辦事處）住房公積金繳存比例應(yīng)為8%，但2001年12月以前已按10%比例為職工繳存住房公積金的外商投資企業(yè)，可繼續(xù)按10%的比例為職工繳存住房公積金，3．凡經(jīng)市科委認(rèn)定的軟件企業(yè)和經(jīng)市經(jīng)委認(rèn)定的集成電路企業(yè)，本著自愿原則可為所在企業(yè)從業(yè)人員提高住房公積金繳存比例可提高到20%，單位繳存住房公積金的繳存比例不得低于職工繳存比例。住房公積金的繳存比例

1．職工個(gè)人和單位住房公積金繳存比提取住房公積金的條件

1．住房消費(fèi)提?。?/p>

（1）購(gòu)買(mǎi)自住住房；大修、翻建自有住房；自建自有住房；

（2）房租超出家庭工資收入的規(guī)定比例的；

（3）償還住房貸款本息的。

2．銷(xiāo)戶提取：

（1）離休、退休的；

（2）出境定居的；

（3）完全喪失勞動(dòng)能力，并與單位終止勞動(dòng)關(guān)系的（二者條件缺一不可）；

（4）死亡。提取住房公積金的條件

1．住房消費(fèi)提?。?/p>

（1）購(gòu)買(mǎi)自住住房第二節(jié)個(gè)人住房貸款

一、個(gè)人住房貸款的種類(lèi)：1、自營(yíng)性個(gè)人住房貸款（商貸）：利率高，但貸款額度、期限所受限制較小。2、政策性個(gè)人住房貸款（公積金貸款）：貸款不以盈利為目的，帶有較強(qiáng)的政策性，額度有限制。3、組合貸款：分別簽訂借款合同。第二節(jié)個(gè)人住房貸款一、個(gè)人住房貸款的種類(lèi)二、個(gè)人住房貸款的審查借款人申請(qǐng)材料的審查：身份證件、買(mǎi)房的證據(jù)借款人資信審查：償還能力證明抵押物審查：認(rèn)可的評(píng)估機(jī)構(gòu)的估價(jià)報(bào)告質(zhì)押權(quán)利審查對(duì)保證人的審查：擔(dān)保書(shū)、保證人的資信證明根據(jù)借款用途、不同的貸款方式簽訂《個(gè)人住房抵押合同》、《個(gè)人住房質(zhì)押合同》、《個(gè)人住房保證合同》。詳見(jiàn)網(wǎng)站二、個(gè)人住房貸款的審查借款人申請(qǐng)材料的審查：身份證件、買(mǎi)房的建設(shè)銀行向購(gòu)買(mǎi)自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個(gè)人住房貸款

1、貸款申請(qǐng)條件

具有完全民事行為能力的北京市城鎮(zhèn)居民及在北京常駐的有居留權(quán)的外埠居民、境外、國(guó)外公民，申請(qǐng)貸款時(shí)必須具備下列條件：

·有合法的居留身份；

·有穩(wěn)定的職業(yè)和收入；

·有按期償還貸款本息的能力；

·有貸款行認(rèn)可的資產(chǎn)進(jìn)行抵押或質(zhì)押，或（和）有符合規(guī)定條件的保證人為其擔(dān)保；

·有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；

·提出借款申請(qǐng)時(shí)，在建行有不低于購(gòu)買(mǎi)住房所需資金的30％的存款，若已作購(gòu)房預(yù)付款支付給售房單位的，則需提供付款收據(jù)的原件和復(fù)印件；

·貸款行規(guī)定的其他條件。建設(shè)銀行向購(gòu)買(mǎi)自用住房的城鎮(zhèn)居民發(fā)放個(gè)人住房貸款

2、借款申請(qǐng)人應(yīng)提供的材料

借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或已與建設(shè)銀行簽訂"合作協(xié)議"的開(kāi)發(fā)商處填寫(xiě)個(gè)人住房貸款借款申請(qǐng)表，并提供以下材料：

a)本人戶口本、身份證或其它有效居留證件；

b)職業(yè)和收入證明；

c)購(gòu)房合同或意向書(shū)等有關(guān)證明材料；

d)占房?jī)r(jià)款30%的首期付款證明；

e)建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其它材料。2、借款申請(qǐng)人應(yīng)提供的材料

借款人到建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或3、辦理手續(xù)

★建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的律師事務(wù)所(或公證處)對(duì)借款人提供的資料進(jìn)行調(diào)查。

★建行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)借款人的申請(qǐng)進(jìn)行審批。

★借款人開(kāi)戶、領(lǐng)儲(chǔ)蓄卡并簽訂借款合同。

★辦理抵押、保證、質(zhì)押和保險(xiǎn)等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

★借款合同生效，資金劃入開(kāi)發(fā)商賬戶。

3、辦理手續(xù)

★建設(shè)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或建設(shè)銀行委托的4、借款人償還貸款

★借款人在借款期內(nèi)每月以相等的月均還款額償還銀行貸款本金和利息。

★借款人可選擇計(jì)算機(jī)自動(dòng)扣劃或到貸款銀行聯(lián)網(wǎng)儲(chǔ)蓄所還款兩種方式按月償還貸款本金和利息；

4、借款人償還貸款

★借款人在借款期內(nèi)每月以相等的第三節(jié)住房公積金個(gè)人住房委托貸款一、申請(qǐng)住房公積金住房貸款的條件在住房公積金管理中心系統(tǒng)繳存住房公積金的住房公積金繳存人，和住房公積金繳存單位的離退休職工。（住房公積金處于封存狀態(tài)的職工，不能申請(qǐng)住房公積金貸款）。同時(shí)要求：1．具有北京市城鎮(zhèn)常住戶口或有效居留身2．具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用狀況良好，有償還貸款本息的能力；

3．在本市（包括所屬區(qū)縣）購(gòu)買(mǎi)自住住房；

第三節(jié)住房公積金個(gè)人住房委托貸款一、申請(qǐng)住房公積金住房貸款4．具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或相關(guān)證明文5．申請(qǐng)貸款前已連續(xù)繳存住房公積金6個(gè)月（含）以上或累計(jì)繳存住房公積金12個(gè)月（含）以上，且申請(qǐng)貸款時(shí)仍正常繳6.提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式；7.符合管理中心規(guī)定的其他條件。

※夫妻雙方申請(qǐng)過(guò)一次住房公積金貸款的，須將貸款全部還清后，才能再次申請(qǐng)?jiān)擃?lèi)貸款4．具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或相關(guān)證明文二、貸款的程序二、貸款的程序房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理正式完整版課件三、貸款額的確定1．計(jì)算借款申請(qǐng)人及其共同申請(qǐng)人的月收入。月收入=職工個(gè)人住房公積金月繳存額÷職工住房公積金繳存比例；

2．計(jì)算最高可貸款額度。借款人家庭月收入(指夫妻雙方月收入、離退休職工與其子女等其他共同申請(qǐng)人的月收入，下同)，每月至少扣除400元的生活費(fèi)后所剩余額，再除以申請(qǐng)貸款年限的每萬(wàn)元貸款月均還款額的所得即為最高可貸款額度。

三、貸款額的確定3．具體貸款額度和年限，必須同時(shí)滿足單筆最高貸款額度、最高可貸款額度和最低首付款的要求。

※借款人及其共同申請(qǐng)人的月收入是以住房公積金月繳存額反推計(jì)算的，對(duì)于其它不能由住房公積金月繳存額推算出的月收入不作為計(jì)算可貸款額度的月收入基數(shù)。

※離退休職工以單位開(kāi)具的“收入證明”來(lái)確定計(jì)算可貸款額度的月收入基數(shù)。

※計(jì)算借款人月收入時(shí)，住房公積金繳存比例按8%計(jì)算；對(duì)于外商投資企業(yè)職工，如繳存比例為10％，則按10%計(jì)算。

3．具體貸款額度和年限，必須同時(shí)滿足單筆最高貸款額度、最高可四、貸款利率目前1～5年期限貸款年利率為3.96%,6～30年期限貸款年利率為4.41%。

五、貸款的擔(dān)保方式借款申請(qǐng)人申請(qǐng)住房公積金貸款，必須提供管理中心認(rèn)可的擔(dān)保方式。目前有北京市住房貸款擔(dān)保中心提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保（以下簡(jiǎn)稱(chēng)擔(dān)保中心擔(dān)保），和其他擔(dān)保方式（抵押擔(dān)保、質(zhì)押擔(dān)保、連帶責(zé)任保證擔(dān)保、抵押+保險(xiǎn)、抵押+連帶責(zé)任保證等）。

四、貸款利率公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款一、貸款對(duì)象有所不同。住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的對(duì)象是住房公積金的交存人和匯交單位的離退休職工，其貸款的對(duì)象必須具備下列條件：

１、持續(xù)繳存６個(gè)月住房公積金或已累計(jì)繳存２４個(gè)月以上且目前還在繼續(xù)繳存。

２、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，有償還貸款本息的能力。

３、具有購(gòu)買(mǎi)住房的合同或有關(guān)證明文件。

４、提供住房資金管理中心及所屬分中心同意的擔(dān)保方式。

５、符合住房資金管理中心規(guī)定的其他條件。

而一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款對(duì)象應(yīng)是具有完全民事行為能力的自然人，即不限于住房公積金的交存人和離退休職工，也就是說(shuō)其對(duì)象的范圍大于前者。公積金貸款ｖｓ商業(yè)貸款一、貸款對(duì)象有所不同。住房公積金管理二、貸款額度有所不同。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高貸款額不得超過(guò)購(gòu)房款的８０％。

三、貸款手續(xù)不同。公積金貸款必須先到住房資金管理中心進(jìn)行申請(qǐng)，接受住房資金管理中心的初審，初審合格后由住房資金管理中心出具證明，方可辦理公積金貸款。因此公積金貸款的手續(xù)較一般住房貸款的手續(xù)更為復(fù)雜。商業(yè)貸款在借款人簽訂購(gòu)房合同后，直接到相關(guān)銀行經(jīng)辦機(jī)構(gòu)或與銀行簽訂合作協(xié)議的開(kāi)發(fā)商處提供有關(guān)材料即可辦理。二、貸款額度有所不同。一般的金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款的最高

四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國(guó)家規(guī)定在住房公積金計(jì)息利率的基礎(chǔ)上加規(guī)定利差。

五、公積金貸款比商業(yè)貸款多了評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款不需要評(píng)估，但用公積金貸款購(gòu)買(mǎi)商品房，目前必須進(jìn)行評(píng)估，交納評(píng)估費(fèi)。商業(yè)貸款比公積金貸款多了律師費(fèi)。商業(yè)貸款委托律師事務(wù)所對(duì)借款人進(jìn)行資信調(diào)查，律師收取４‰的律師費(fèi)，公積金貸款則不需個(gè)人交納律師費(fèi)。

四、貸款利率不同。公積金貸款的利率是按照國(guó)家規(guī)定在住房公積

第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)

第一節(jié)招投標(biāo)概述

一、招標(biāo)投標(biāo)

招標(biāo)投標(biāo)，是在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下進(jìn)行大宗貨物的買(mǎi)賣(mài)、工程建設(shè)項(xiàng)目的發(fā)包與承包，以及服務(wù)項(xiàng)目的采購(gòu)與提供時(shí)，所采用的一種交易方式。

第五章房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的招標(biāo)投標(biāo)

第一節(jié)招投標(biāo)概述

招標(biāo)投標(biāo)的交易方式，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，采用這種交易方式，須具備兩個(gè)基本條件：一是要有能夠開(kāi)展公平競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行機(jī)制。二是必須存在招標(biāo)采購(gòu)項(xiàng)目的買(mǎi)方市場(chǎng)，對(duì)采購(gòu)項(xiàng)目能夠形成賣(mài)方多家競(jìng)爭(zhēng)的局面，買(mǎi)方才能夠居于主導(dǎo)地位，有條件以招標(biāo)方式從多家競(jìng)爭(zhēng)者中擇優(yōu)選擇中標(biāo)者。

招標(biāo)投標(biāo)的交易方式，是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物招投標(biāo)活動(dòng)必須遵守的原則：公開(kāi)、公平、公證和誠(chéng)實(shí)信用。公開(kāi)：信息、開(kāi)標(biāo)的程序、平標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)和程序、中標(biāo)的結(jié)果公開(kāi)公平、公證：嚴(yán)格按照公開(kāi)的招標(biāo)條件和程序辦事，同等的對(duì)待每一個(gè)投標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)者。誠(chéng)實(shí)信用：不得有欺騙、背信的行為，這是民事活動(dòng)的基本準(zhǔn)則。招投標(biāo)活動(dòng)必須遵守的原則：公開(kāi)、公平、公證和二、招投標(biāo)規(guī)則

1．招標(biāo)人提出的招標(biāo)項(xiàng)目，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需履行審批手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)先取得批準(zhǔn)，并落實(shí)資金來(lái)源。2．招標(biāo)人對(duì)潛在的投標(biāo)人進(jìn)行資格審查時(shí)，不得以不合理的條件限制或者排斥潛在的投標(biāo)人，不得實(shí)行歧視待遇。3．招標(biāo)文件不得要求特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在的投標(biāo)人的其他內(nèi)容。4．招標(biāo)人不得向其他人透漏已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱(chēng)、人數(shù)、以及與招投標(biāo)有關(guān)的其他情況，標(biāo)底必須保密。二、招投標(biāo)規(guī)則

1．招標(biāo)人提出的招標(biāo)項(xiàng)目，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定需5．投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備實(shí)施招標(biāo)項(xiàng)目的能力，具備國(guó)家規(guī)定或者招標(biāo)文件規(guī)定的資格條件。6．投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的要求和條件做出實(shí)質(zhì)性響應(yīng)。7．投標(biāo)人擬將中標(biāo)項(xiàng)目的部分非主體、非關(guān)鍵性工作交由他人來(lái)完成的，應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)文件中載明。8．投標(biāo)人不得串通投標(biāo)，不得排擠其他人的公平競(jìng)爭(zhēng)，不得以低于成本的報(bào)價(jià)競(jìng)標(biāo)，也不得以他人名義投標(biāo)或者以其他方式弄虛作假、騙取中標(biāo)。5．投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具備實(shí)施招標(biāo)項(xiàng)目的能力，具備國(guó)家規(guī)定或者招標(biāo)文三、招標(biāo)方式1．公開(kāi)招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)是指招標(biāo)人以招標(biāo)公告的方式邀請(qǐng)不特定的法人或者其他組織投標(biāo)。公開(kāi)招標(biāo)需符合如下條件：（1）招標(biāo)人需向不特定的法人或者其他組織(科研項(xiàng)目的招標(biāo)還可包括個(gè)人)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)通過(guò)為全社會(huì)所熟悉的公共媒體公布其招標(biāo)項(xiàng)目。（2）公開(kāi)招標(biāo)須采取公告的方式，向社會(huì)公眾明示其招標(biāo)要求，使盡量多的潛在投標(biāo)商獲取招標(biāo)信息，前來(lái)投標(biāo)，從而保證公開(kāi)招標(biāo)的公開(kāi)性。三、招標(biāo)方式1．公開(kāi)招標(biāo)2．邀請(qǐng)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)是指招標(biāo)人以投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)的方式邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ恕⒆匀蝗嘶蛘咂渌M織投標(biāo)。邀請(qǐng)招標(biāo)的特點(diǎn)是：（1）招標(biāo)人在一定范圍內(nèi)邀請(qǐng)?zhí)囟ǖ姆ㄈ嘶蚱渌M織投標(biāo)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向三個(gè)以上的潛在投標(biāo)人發(fā)出邀請(qǐng)。（2）邀請(qǐng)招標(biāo)不須發(fā)布公告，招標(biāo)人只要向特定的潛在投標(biāo)人發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書(shū)即可。接受邀請(qǐng)的人才有資格參加投標(biāo)，其他人無(wú)權(quán)索要招標(biāo)文件，不得參加投標(biāo)。2．邀請(qǐng)招標(biāo)四、工程招標(biāo)承包范圍關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目1.煤炭、石油、天然氣、電力等能源項(xiàng)目；2.鐵路、公路、管道、水運(yùn)、航空以及其他交通運(yùn)輸業(yè)等交通運(yùn)輸項(xiàng)目；3.郵政、電信樞紐、通信、信息網(wǎng)絡(luò)等郵電通訊項(xiàng)目；4.防洪、灌溉、排澇、引（供）水、灘涂治理、水土保持、水利樞紐等水利項(xiàng)目；5.道路、橋梁、地鐵和輕軌交通、污水排放及處理、垃圾處理、地下管道、公共停車(chē)場(chǎng)等城市設(shè)施項(xiàng)目；6.生態(tài)環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目；7.其他基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目。四、工程招標(biāo)承包范圍關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目（一）供水、供電、供氣、供熱等市政工程項(xiàng)目；（二）科技、教育、文化等項(xiàng)目；（三）體育、旅游等項(xiàng)目；（四）衛(wèi)生、社會(huì)福利等項(xiàng)目；（五）商品住宅，包括經(jīng)濟(jì)適用住房；其他公用事業(yè)項(xiàng)目。關(guān)系社會(huì)公共利益、公眾安全的公用事業(yè)項(xiàng)目使用國(guó)有資金投資項(xiàng)目的范圍包括：（一）使用各級(jí)財(cái)政預(yù)算資金的項(xiàng)目；（二）使用納入財(cái)政管理的各種政府性專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)基金的項(xiàng)目；（三）使用國(guó)有企業(yè)事業(yè)單位自有資金，并且國(guó)有資產(chǎn)投資者實(shí)際擁有控制權(quán)的項(xiàng)目。使用國(guó)有資金投資項(xiàng)目的范圍包括：國(guó)家融資項(xiàng)目（一）使用國(guó)家發(fā)行債券所籌資金的項(xiàng)目；（二）使用國(guó)家對(duì)外借款或者擔(dān)保所籌資金的項(xiàng)目；（三）使用國(guó)家政策性貸款的項(xiàng)目；（四）國(guó)家授權(quán)投資主體融資的項(xiàng)目；(五)國(guó)家特許的融資項(xiàng)目。國(guó)家融資項(xiàng)目使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府資金的項(xiàng)目（一）使用世界銀行、亞洲開(kāi)發(fā)銀行等國(guó)際組織貸款資金的項(xiàng)目；（二）使用外國(guó)政府及其機(jī)構(gòu)貸款資金的項(xiàng)目；(三)使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府援助資金的項(xiàng)目使用國(guó)際組織或者外國(guó)政府資金的項(xiàng)目在上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類(lèi)工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購(gòu)，達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須進(jìn)行招標(biāo)：（一）施工單項(xiàng)合同估算價(jià)在200萬(wàn)元人民幣以上的；（二）重要設(shè)備、材料等貨物的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在100萬(wàn)元人民幣以上的；（三）勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理等服務(wù)的采購(gòu)，單項(xiàng)合同估算價(jià)在50萬(wàn)元人民幣以上的；單項(xiàng)合同估算價(jià)低于第（一）、（二）、（三）項(xiàng)規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，但項(xiàng)目總投資額在3000萬(wàn)元人民幣以上的。在上述規(guī)定范圍內(nèi)的各類(lèi)工程建設(shè)項(xiàng)目，包括項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施第二節(jié)施工招標(biāo)階段的工作程序

建設(shè)工程項(xiàng)目報(bào)建招標(biāo)管理機(jī)構(gòu)審查招標(biāo)申請(qǐng)資格預(yù)審文件、招標(biāo)文件的編制與送審工程標(biāo)底價(jià)格的編制第二節(jié)施工招標(biāo)階段的工作程序建設(shè)刊登資格預(yù)審?fù)ǜ?、招?biāo)通告資格審查發(fā)招標(biāo)文件勘察現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)預(yù)備會(huì)刊登資格預(yù)審?fù)ǜ妗⒄袠?biāo)通告資格審查發(fā)招標(biāo)文件勘察現(xiàn)場(chǎng)投標(biāo)預(yù)備招標(biāo)文件的編制與遞交工程標(biāo)底價(jià)格的報(bào)審開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)中標(biāo)合同簽訂招標(biāo)文件的編制與遞交工程標(biāo)底價(jià)格的報(bào)審開(kāi)標(biāo)評(píng)標(biāo)中標(biāo)合同第三節(jié)招標(biāo)文件的編制

一、招標(biāo)人如何編制招標(biāo)文件

招標(biāo)文件是招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中最重要的法律文件，它不僅規(guī)定了完整的招標(biāo)程序，而且還提出了各項(xiàng)具體的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和交易條件，規(guī)定了擬訂立合同的主要內(nèi)容，是投標(biāo)人準(zhǔn)備投標(biāo)文件和參加投標(biāo)的依據(jù)，評(píng)審委員會(huì)評(píng)標(biāo)的依據(jù)，也是擬訂合同的基礎(chǔ)。招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)根據(jù)招標(biāo)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)項(xiàng)目的技術(shù)要求、投標(biāo)報(bào)價(jià)要求和評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等所有實(shí)質(zhì)性要求和條件以及擬簽訂合同的主要條款。第三節(jié)招標(biāo)文件的編制一、招標(biāo)人如何編制招標(biāo)文件二、招標(biāo)文件的內(nèi)容1.應(yīng)寫(xiě)明招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件，包括：①投標(biāo)須知；②如果招標(biāo)項(xiàng)目是工程建設(shè)項(xiàng)目，招標(biāo)文件中還應(yīng)包括工程技術(shù)說(shuō)明書(shū)；即按照工程類(lèi)型和合同方式用文字說(shuō)明工程技術(shù)內(nèi)容的特點(diǎn)和要求，通過(guò)附工程技術(shù)圖紙及工程量清單等對(duì)投標(biāo)人提出詳細(xì)、準(zhǔn)確終技術(shù)要求。2.招標(biāo)文件中應(yīng)當(dāng)包括招標(biāo)人就招標(biāo)項(xiàng)目擬簽訂合同的主要條款。3.任何一種形式的招標(biāo)，招標(biāo)人都應(yīng)對(duì)招標(biāo)項(xiàng)目提出相應(yīng)的技術(shù)規(guī)格和標(biāo)準(zhǔn)。二、招標(biāo)文件的內(nèi)容1.應(yīng)寫(xiě)明招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人的所有實(shí)質(zhì)性要求和三、招標(biāo)文件案例三、招標(biāo)文件案例作業(yè)：商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程模擬【購(gòu)買(mǎi)需求一】60萬(wàn)元的兩居室鄭先生在東四環(huán)紅領(lǐng)巾橋附近的一家公司上班，家住亞運(yùn)村，每天往返家與公司兩地，上下班高峰期都會(huì)遇到堵車(chē)。這兩年，鄭先生和妻子周女士收入還不錯(cuò)，所以打算今年把房子“升級(jí)換代”。鄭先生說(shuō)，由于他和太太的單位都東三四環(huán)一帶，大部分的親戚、朋友也都在東部居住，因此他們把購(gòu)房的大范圍圈定在東部，以便兼顧工作、生活和聚會(huì)。鄭先生希望買(mǎi)套二居室，面積不要太大，尤其是房?jī)r(jià)相對(duì)較高的項(xiàng)目，總價(jià)最好是控制在60萬(wàn)元左右，70萬(wàn)元為其能承受的上限。作業(yè)：商品房買(mǎi)賣(mài)過(guò)程模擬【購(gòu)買(mǎi)需求一】60萬(wàn)元的兩居室購(gòu)買(mǎi)需求二：70萬(wàn)元左右三居室趙先生與妻子前年調(diào)到某公司駐北京辦事處工作，他們有一個(gè)4歲女兒，目前一家三口租住在東四環(huán)一個(gè)上世紀(jì)80年代建成的小區(qū)內(nèi)，二居室月租金1300元?？吹焦ぷ骰痉€(wěn)定下來(lái)，而北京的房?jī)r(jià)一直上漲，趙先生打算今年買(mǎi)一套房。考慮到目前已是一家三口，父母早晚也會(huì)到北京生活，因此趙先生考慮購(gòu)買(mǎi)一套三居室，以便滿足五口人的起居需要。趙先生表示，均價(jià)最好在5500元/平方米以下，總價(jià)在70萬(wàn)元左右。同時(shí)，由于夫妻倆的工作地點(diǎn)在CBD南的雙井，因此不考慮在北三環(huán)以外的樓盤(pán)。購(gòu)買(mǎi)需求二：70萬(wàn)元左右三居室「購(gòu)買(mǎi)需求三」東五環(huán)內(nèi)的兩居室王先生在北京的CBD內(nèi)某廣告公司擔(dān)任設(shè)計(jì)師，畢業(yè)后工作的這幾年一直租住在CBD的公寓里。去年剛結(jié)婚，今年打算在東五環(huán)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)一套100平方米左右的兩居室。究其原因，一是他的大部分朋友及客戶都在東五環(huán)以內(nèi)，二是兩居室剛好能滿足小兩口家庭的需要，一個(gè)房間當(dāng)臥室，一個(gè)房間作為工作室，工作、生活兩便。王先生還說(shuō)，單價(jià)要在8000元以下，總價(jià)控制在80萬(wàn)元以內(nèi)，距離CBD越近越好。同時(shí)，希望自己所購(gòu)房屋在空間上比較靈活，今后可多做些變化，小區(qū)環(huán)境要優(yōu)越，有助于搞創(chuàng)作。「購(gòu)買(mǎi)需求三」東五環(huán)內(nèi)的兩居室【購(gòu)買(mǎi)需求四】100平方米兩居室，交通方便顧先生及妻子鄭女士都在上地信息產(chǎn)業(yè)基地的IT企業(yè)工作，目前一家三口住在南三環(huán)，每天花在路上的時(shí)間就近3個(gè)小時(shí)?，F(xiàn)在他們打算在上地周邊購(gòu)房，一是為了工作方便，二是北部的人文環(huán)境較好，希望能給上小學(xué)的女兒一個(gè)好的生活環(huán)境。顧先生家希望購(gòu)買(mǎi)的是100平方米左右的兩居室，總價(jià)最好在70萬(wàn)元左右。至于地點(diǎn)，首先考慮上地，其次是上地信息產(chǎn)業(yè)基地東部的亞運(yùn)村及奧體公園以北的地區(qū)，或是西北區(qū)域。前提是上下班交通便利，樓盤(pán)周邊有中小學(xué)校，以便于女兒上學(xué)。【購(gòu)買(mǎi)需求四】100平方米兩居室，交通方便「買(mǎi)家需求五」城區(qū)內(nèi)的中低價(jià)兩居劉女士是一所小學(xué)的老師，結(jié)婚三年了，一直與老公李先生租住在學(xué)校附近的樓房?jī)?nèi)，月租金1200元，每次交房租時(shí)劉女士都覺(jué)得不如貸款買(mǎi)個(gè)新房。但是由于參加工作時(shí)間不長(zhǎng)且積蓄較少，一時(shí)無(wú)法支付首付，所以買(mǎi)房的事一直擱置下來(lái)。春節(jié)過(guò)后，小兩口積攢的存款也有十幾萬(wàn)元，最重要的是他們計(jì)劃明年添一個(gè)小寶寶，結(jié)束租房歷史、筑一個(gè)安樂(lè)窩就變得十分緊迫了。劉女士說(shuō)，小兩口的購(gòu)房需求是購(gòu)買(mǎi)一套二居室，滿足一家三口居家所用。同時(shí)，考慮到將來(lái)的還款負(fù)擔(dān)及孩子出生、成長(zhǎng)、教育均需要不菲的費(fèi)用，所以決定總房款要控制在60萬(wàn)元以下；考慮到夫妻倆工作地點(diǎn)都在城區(qū)中心，因此希望在城八區(qū)（特別是五環(huán)內(nèi)）購(gòu)房，不考慮通州、亦莊及黃村等近郊。「買(mǎi)家需求五」城區(qū)內(nèi)的中低價(jià)兩居「買(mǎi)家需求六」交通方便，40平方米以上半年前方小姐大學(xué)畢業(yè)參加工作，一直與同事合租一套兩居室，春節(jié)回家時(shí)父母建議她購(gòu)買(mǎi)一套小戶型，由家里解決10萬(wàn)元左右的首付，她用部分工資還貸。目前，方小姐的月收入只有兩三千元，因此她希望購(gòu)買(mǎi)一居室，總價(jià)在30萬(wàn)元左右，最好不要超過(guò)35萬(wàn)元。方小姐還告訴記者，她希望總價(jià)低一些，畢竟收入不高；希望面積能有40平方米以上，居住才能舒適點(diǎn)；即使距離城中心遠(yuǎn)點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，只要交通便利也可以?！纲I(mǎi)家需求六」交通方便，40平方米以上要求：1、找房源，選戶型，并說(shuō)明理由（三套方案以上）；2、分析購(gòu)房中存在的主要風(fēng)險(xiǎn)有哪些？如何保證自有資金的安全？3、簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)應(yīng)注意哪些？4、如何辦理商業(yè)貸款或住房公積金貸款？5、如何驗(yàn)房收房？要求：1、找房源，選戶型，并說(shuō)明理由（三套方案以上）；第五章房地產(chǎn)交易經(jīng)營(yíng)與管理

第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述一、房地產(chǎn)交易的概念

房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門(mén)以及其他部門(mén)以法律的、行政的、經(jīng)濟(jì)的手段，對(duì)房地產(chǎn)交易活動(dòng)行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能。《城市房地產(chǎn)管理法》明確房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房屋租賃三種形式。

第五章房地產(chǎn)交易經(jīng)營(yíng)與管理

第一節(jié)房地產(chǎn)交易概述一、房地二、房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項(xiàng)基本制度：1）國(guó)有土地有償有限期使用制度；?土地使用權(quán)出讓最高年限由國(guó)務(wù)院規(guī)定。

?土地使用者必須按照出讓合同約定，支付土地使用權(quán)出讓金。

二、房地產(chǎn)交易中的基本制度《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定五項(xiàng)基本制2）房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度

?房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府規(guī)定的部門(mén)如實(shí)申報(bào)成交價(jià)，不得瞞報(bào)或者作不實(shí)的申報(bào)。?房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)。?如果申報(bào)的成交價(jià)格過(guò)分低于市場(chǎng)價(jià)格，登記部門(mén)按照相關(guān)規(guī)定要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，按照評(píng)估價(jià)格收取費(fèi)用。

2）房地產(chǎn)價(jià)格申報(bào)制度

?房地產(chǎn)權(quán)利人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)向縣3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估。。?基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。

3）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

?房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平?基準(zhǔn)地價(jià)指在城市規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，對(duì)現(xiàn)狀利用和規(guī)劃利用條件下不同級(jí)別的土地或者土地條件相當(dāng)?shù)牡赜?，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途，分別評(píng)估確定的某一時(shí)點(diǎn)上一定年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價(jià)格。它是在設(shè)定估價(jià)基準(zhǔn)日、設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度、設(shè)定使用年期下完整土地使用權(quán)的區(qū)域平均價(jià)格。?基準(zhǔn)地價(jià)?標(biāo)定地價(jià)政府根據(jù)管理需要，評(píng)估或認(rèn)可的具體宗地在正常土地市場(chǎng)和正常經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l件下某一期日的土地使用權(quán)價(jià)格，標(biāo)定地價(jià)是宗地價(jià)格的一種。?房屋的重置價(jià)格根據(jù)當(dāng)年、當(dāng)?shù)氐慕ㄖ夹g(shù)和工藝水平、建筑價(jià)格、人工和運(yùn)輸費(fèi)用等條件，重新建造與評(píng)估對(duì)象具有相同結(jié)構(gòu)、式樣、標(biāo)準(zhǔn)、質(zhì)量和效用的房屋所需的費(fèi)用?標(biāo)定地價(jià)4）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員分為房地產(chǎn)估價(jià)師和房地產(chǎn)估價(jià)員。房地產(chǎn)估價(jià)師須是經(jīng)國(guó)家統(tǒng)一考試、執(zhí)業(yè)資格認(rèn)證取得《房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格證書(shū)》并經(jīng)注冊(cè)登記取得《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)證》的人員。4）房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度

國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)登記，經(jīng)縣級(jí)以上地方人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府頒發(fā)土地使用權(quán)證書(shū)。在依法取得的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地上建成房屋的，應(yīng)當(dāng)憑土地使用權(quán)證書(shū)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)登記，由縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書(shū)。5）房地產(chǎn)權(quán)屬登記發(fā)證制度。以出讓或者劃撥方式取得土地使用權(quán)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書(shū)向同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)申請(qǐng)土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級(jí)人民政府土地管理部門(mén)核實(shí)，由同級(jí)人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書(shū)。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時(shí)，應(yīng)當(dāng)向縣級(jí)以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓

一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念指房地產(chǎn)權(quán)利人通過(guò)買(mǎi)賣(mài)、贈(zèng)與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。主要包括下列行為：

〈１〉以房地產(chǎn)估價(jià)入股，與他人成立企業(yè)法人，房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；

〈２〉一方提供土地使用權(quán)，另一方或者多方提供資金，合資、合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)，而使房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生變更的；第二節(jié)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓一、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的概念〈３〉因企業(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；〈４〉以房地產(chǎn)抵債的；〈５〉法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。轉(zhuǎn)讓的實(shí)質(zhì)是房地產(chǎn)權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，房屋所有權(quán)和該房屋所占范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓?！矗场狄蚱髽I(yè)被收購(gòu)、兼并或合并，房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的；客廳設(shè)計(jì)中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開(kāi)門(mén)太多，完整墻面少。保修費(fèi)用由質(zhì)量缺陷的責(zé)任方承擔(dān)。2、互助性：集中全社會(huì)職工的力量，把個(gè)人較少的錢(qián)集中起來(lái)，形成規(guī)模效應(yīng)，并且繳存住房公積金的人都具有使用住房公積金的權(quán)利，有房的人幫助無(wú)房的人，或者所有職工互幫互助?！び匈?gòu)買(mǎi)住房的合同或協(xié)議；（四）決定專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用續(xù)籌方案，監(jiān)督實(shí)施；3）劃撥：經(jīng)縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無(wú)償交付給土地使用者使用的行為。（四）已經(jīng)確定施工企業(yè)。（3）業(yè)主委員會(huì)，由業(yè)主所選舉出的代表組成的業(yè)主委員會(huì)，是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)執(zhí)行機(jī)構(gòu)，代表業(yè)主對(duì)物業(yè)實(shí)行自治管理，同時(shí)協(xié)調(diào)處理好個(gè)人與公眾利益的沖突。㈡建設(shè)單位收到工程竣工報(bào)告后，對(duì)符合竣工驗(yàn)收要求的工程，組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等單位和其他有關(guān)方面的專(zhuān)家組成驗(yàn)收組，制定驗(yàn)收方案。七通一平——通上水、通下水、通電、通路、通煤氣、通暖氣、通，場(chǎng)地平整不及時(shí)修復(fù)、致使房屋發(fā)生破壞性事故、造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或者人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。業(yè)主顧某購(gòu)買(mǎi)了一只巨型浴缸，準(zhǔn)備安裝在其居住的第29層的物業(yè)內(nèi)，遭到了周?chē)鷺I(yè)主的強(qiáng)烈反對(duì)。觀點(diǎn)二：?jiǎn)畏铰暶?，不予承認(rèn)。目前1～5年期限貸款年利率為3.物業(yè)管理：對(duì)投入使用的各類(lèi)房屋及其附屬配套設(shè)施，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)營(yíng)方式進(jìn)行管理，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。所以，物業(yè)公司未經(jīng)業(yè)委會(huì)許可，自行確定車(chē)輛在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)行駛、停放規(guī)定及其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并且把車(chē)輛停放收費(fèi)收益作為企業(yè)利潤(rùn)所得的行為，違反了上述規(guī)定。土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)初始登記的申請(qǐng)經(jīng)審核符合規(guī)定的，市房地局應(yīng)當(dāng)受理登記申請(qǐng)之日起三十日內(nèi)作出準(zhǔn)予登記的決定，頒發(fā)房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)。問(wèn)購(gòu)置財(cái)產(chǎn)是否都可以安置在自己的物業(yè)內(nèi)，為什么？二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓?zhuān)?一)以出讓方式取得土地使用權(quán)但不符合下列規(guī)定的條件的；按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書(shū)；按照出讓合同約定進(jìn)行投資開(kāi)發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開(kāi)發(fā)投資總額的百分之二十五以上；屬于成片開(kāi)發(fā)土地的，依照規(guī)劃對(duì)土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)，完成供排水、供電、供熱、道路交通、通信等市政基礎(chǔ)設(shè)施、公用設(shè)施的建設(shè)，達(dá)到場(chǎng)地平整，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書(shū)。客廳設(shè)計(jì)中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開(kāi)門(mén)太多，完整墻(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)依法收回土地使用權(quán)的；(四)共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書(shū)面同意的；(五)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(六)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；(七)法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；(二)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后30日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門(mén)提出申請(qǐng)，并申報(bào)成交價(jià)格；(三)房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)提供的有關(guān)文件進(jìn)行審查，并在15日內(nèi)做出是否受理申請(qǐng)的書(shū)面答復(fù)；(四)房地產(chǎn)管理部門(mén)核實(shí)申報(bào)的成交價(jià)格，并根據(jù)需要對(duì)轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)查勘和評(píng)估；(五)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人按照規(guī)定繳納有關(guān)稅費(fèi)；(六)房地產(chǎn)管理部門(mén)核發(fā)過(guò)戶單，領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)。

三、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人簽訂書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同；四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人之間簽訂的用于明確各權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人協(xié)商擬定書(shū)面轉(zhuǎn)讓合同，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應(yīng)當(dāng)載明下列主要內(nèi)容：（１）雙方當(dāng)事人的姓名或者名稱(chēng)、住所；（２）房地產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)名稱(chēng)和編號(hào)；（３）房地產(chǎn)坐落位置、面積、四至界限；（４）土地、地號(hào)、土地使用權(quán)取得的方式及年限；（５）房屋的用途或使用性質(zhì)；（６）成交價(jià)格及支付方式；（７）房地產(chǎn)交付使用的時(shí)間；（８）違約責(zé)任；（９）雙方約定的其他事項(xiàng)。四、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同是指房地五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使用權(quán)出讓合同載明的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變?cè)恋厥褂脵?quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣級(jí)人民政府城市規(guī)劃行政主管部門(mén)的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。五、以出讓方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時(shí)，土地使六、商品房預(yù)售1、商品房預(yù)售的概念商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)開(kāi)發(fā)企業(yè)）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。六、商品房預(yù)售1、商品房預(yù)售的概念2、商品房預(yù)售的條件（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書(shū)；（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（三）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開(kāi)發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。（四）開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

2、商品房預(yù)售的條件（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土第三節(jié)房屋租賃管理房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。房屋租賃包括三種方式：?房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住?房屋所有權(quán)人將房屋提供給他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)?房屋所有權(quán)人將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)第三節(jié)房屋租賃管理房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將二、房屋租賃的條件有下列情形之一的房屋不得出租：(一)未依法取得房屋所有權(quán)證的；(二)司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；(三)共有房屋未取得共有人同意的；(四)權(quán)屬有爭(zhēng)議的；(五)屬于違法建筑的；(六)不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；(七)已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；(八)不符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；(九)有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。二、房屋租賃的條件有下列情形之一的房屋不得出租：三、房屋租賃的政策房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要繼續(xù)租用的，應(yīng)當(dāng)在租賃期限屆滿前3個(gè)月提出，并經(jīng)出租人同意，重新簽訂租賃合同。住宅用房承租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其共同居住兩年以上的家庭成員可以繼續(xù)承租。三、房屋租賃的政策房屋租賃期限屆滿，租賃合同終止。承租人需要租賃期限內(nèi)，房屋出租人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)的，房屋受讓人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同的規(guī)定。出租人在租賃期限內(nèi)死亡的，其繼承人應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行原租賃合同。承租人在租賃期限內(nèi)，征得出租人同意，可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人。出租人可以從轉(zhuǎn)租中獲得收益