最新商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與返租

商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售與返租產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售是最近幾年房地產(chǎn)業(yè)才開(kāi)始興起的一種銷(xiāo)售方式，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定程度，社會(huì)游資開(kāi)始關(guān)注商鋪的高額回報(bào)；或是一些小型開(kāi)發(fā)商涉入該行業(yè)，其資金回收的要求緊迫，產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售就應(yīng)運(yùn)而生了。

產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售一般是一次性付款或銀行按揭。銀行按揭中由于購(gòu)買(mǎi)產(chǎn)權(quán)商鋪的往往是投資人，與商戶非同一群體，因此無(wú)論是素質(zhì)還是資金均不同，產(chǎn)權(quán)人往往不經(jīng)營(yíng)，但也有部分自營(yíng)戶，一般比例不超過(guò)20%。

對(duì)此，開(kāi)發(fā)商往往采用返租的方式來(lái)處理這個(gè)矛盾，從該點(diǎn)可延伸出很多方式，歸納下來(lái)主要為４種方式。

◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租?；貓?bào)是真實(shí)的，依靠大商家的有效承租來(lái)支撐返點(diǎn)。

◆虛擬產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。在虛擬鋪位的基礎(chǔ)上，回報(bào)是虛擬的，回報(bào)主要是投資人自身的投資款，即俗話說(shuō)的“羊毛出在羊身上”。

◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，虛擬回報(bào)返租。市場(chǎng)內(nèi)分劃成獨(dú)立經(jīng)營(yíng)商鋪，把銷(xiāo)售價(jià)格定高，通過(guò)高價(jià)格完成其8%或10%的返點(diǎn)。如王府井CEPA、巨庫(kù)等。

◆獨(dú)立產(chǎn)權(quán)鋪位，真實(shí)回報(bào)返租。如“新疆二道橋大巴扎”等。

產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售返租，關(guān)鍵看是否要有真實(shí)的回報(bào)作為支撐。

產(chǎn)權(quán)銷(xiāo)售一般用一次性付款、分期付款或銀行按揭的方式；尤其在以前銀行銀根松時(shí)，銀行按揭方式采用的較多，一般為5成10年，也有6成10年的。按揭銷(xiāo)售在操作方法上有總款返租和首付款返租這兩種模式。直接返點(diǎn)，返點(diǎn)一般為8%，也有8.8%或10%的，且一般設(shè)有擔(dān)保公司進(jìn)行返租擔(dān)保。

1.總款返租

總款返租分兩種方式。一種是將商鋪虛擬分割，銷(xiāo)售給小業(yè)主，每年承諾8%或10%的回報(bào)，然后將商鋪再整體包租給大商家（如北京韓SHOW模式）。大商家的租金是偏低的，回報(bào)也是主要依靠商戶的自由資金組成，這就是所謂的虛擬回報(bào)?？偪钣邪茨攴档模灿幸淮涡苑颠€幾年的。例如北京王府井某項(xiàng)目，其售價(jià)為9萬(wàn)元/m2，返8.8%個(gè)點(diǎn)，同時(shí)采用商場(chǎng)業(yè)態(tài)建立名品折扣店。

另一種是為了解決商戶的入市購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻而采用的返租方式，即首付款返租市場(chǎng)，將市場(chǎng)分割成小鋪位給小業(yè)主，讓小業(yè)主自主經(jīng)營(yíng)或包租，返8%或10%的回報(bào)（可從小業(yè)主首付款中扣除），從而降低了購(gòu)買(mǎi)門(mén)檻。以5m2攤位為例，若每平米的售價(jià)為2萬(wàn)元/m2，則總售價(jià)為10萬(wàn)元，其中10萬(wàn)元中的8%作為回報(bào)，統(tǒng)一返租3年或4年，即24%或32%的回報(bào)，（在首付款中扣除）以降低入市門(mén)檻。這種方式對(duì)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)而言，既能降低入市門(mén)檻，又能在培育期統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、規(guī)模管理。

2.首付款返租

一般而言，住宅按揭成數(shù)付款普遍達(dá)總款的7成，甚至達(dá)到8成，而商鋪按揭成數(shù)一般為總款的5成，最高也不過(guò)6成。這樣，一個(gè)總值20萬(wàn)元的商鋪，首付款需要10萬(wàn)元，相當(dāng)于一套總價(jià)40萬(wàn)元住宅的首付款。

如同小戶型住宅擁有廣泛的客戶群一樣，實(shí)施一次性返租可使商鋪投資客的層面擴(kuò)大，這樣花幾千元就可以買(mǎi)到一個(gè)商鋪。對(duì)于2~4層商鋪，則可分別采取一次性返租3~5年的策略，這種方法通過(guò)降低首期門(mén)檻，可一舉打開(kāi)高層商鋪滯銷(xiāo)難題。

以一個(gè)總值達(dá)10萬(wàn)元的商鋪為例，在實(shí)行一次性返租后商鋪投資的供款情況見(jiàn)表5-2。從以上供款實(shí)例可以看出，一次性返租5年后，實(shí)付首期款僅為一成，即只需1萬(wàn)元就可以投資商鋪。而由于在鋪位分割中，2層以上的鋪位被盡可能地分成小單位，所以其總值就相對(duì)偏低，一般4樓的商鋪總值大多在10萬(wàn)元以下，這樣首期款就僅為數(shù)千元了。

此外，一次性返租年限還與商鋪樓層有密不可分的關(guān)系。隨著樓層的不斷增高，商鋪的單價(jià)、總價(jià)在不斷遞減，對(duì)應(yīng)的投資者的實(shí)力也隨之遞減，而一次性返租的力度反而隨之加強(qiáng)。舉例如下。

由表5-4、5-5可以看出，銀行提供的按揭成數(shù)對(duì)一次性返租的年限有極大的影響，因此要爭(zhēng)取6成按揭，即使是減少1年，則一次性返租的首付款都將低于5成按揭情況下的首付款。

然而返租的方式也存在著一些不利的方面。由于產(chǎn)權(quán)式商鋪不同于底商，由于在市場(chǎng)類(lèi)業(yè)態(tài)中，產(chǎn)權(quán)式商鋪的產(chǎn)權(quán)分散，因而不利于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的統(tǒng)一管理。針對(duì)這一點(diǎn)，各路學(xué)者的見(jiàn)解很多。對(duì)上述的虛擬回報(bào)模式許多人持反對(duì)意見(jiàn)，主要是因?yàn)槠鋷в心撤N金融詐騙的性質(zhì)。

3.返租需要處理的難點(diǎn)

大型商家整體租賃與商鋪銷(xiāo)售的關(guān)系

在許多市場(chǎng)中，由大型知名商家整體租賃再實(shí)現(xiàn)分割銷(xiāo)售的操作模式比較多。這種操作模式的方式是：商業(yè)項(xiàng)目由大型商家整體長(zhǎng)期租賃，大型商家作為本項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)者的角色而存在，而商業(yè)裙樓將分割成各種不同單位銷(xiāo)售給小業(yè)主；小業(yè)主則是作為商鋪的投資者而存在；發(fā)展商作為物業(yè)開(kāi)發(fā)者，它既是三者之間的組織者，又是協(xié)調(diào)者。因此從整體上看，三者之間存在兩個(gè)基本點(diǎn)與兩個(gè)關(guān)系。

（1）兩個(gè)基本點(diǎn)

發(fā)展商與大型商家的租約與發(fā)展商與小業(yè)主承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議在時(shí)間上具備一致性。

購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目商鋪的前提是：小業(yè)主在租期內(nèi)不能自行經(jīng)營(yíng)與自行出租，必須與發(fā)展商簽訂與租期相一致的承包經(jīng)營(yíng)協(xié)議，而發(fā)展商則是通過(guò)與大型商家的租賃協(xié)議來(lái)保證小業(yè)主的租期收益。

（2）兩個(gè)關(guān)系

◆發(fā)展商與小業(yè)主的承包經(jīng)營(yíng)關(guān)系

◆大型商家與發(fā)展商的承租方與出租方的關(guān)系

4.銷(xiāo)售風(fēng)險(xiǎn)與回避

（1）差價(jià)補(bǔ)貼的風(fēng)險(xiǎn)

大商家作為一個(gè)商業(yè)的整體租賃者，其承租的租金必然比較低（就好比“批發(fā)”的概念），而發(fā)展商為了實(shí)現(xiàn)商鋪銷(xiāo)售，必然要提供一個(gè)使投資客戶認(rèn)同的回報(bào)率，而這兩者之間將存在一定的差距，因而就使得發(fā)展商不得不為了支持較高的回報(bào)而去補(bǔ)貼一定的資金。例如：

假設(shè)大型商家租用某大型商業(yè)10年時(shí)間，綜合考慮起租的租金、遞增率及商鋪?lái)?xiàng)目對(duì)應(yīng)的市場(chǎng)售價(jià)，其10年的平均回報(bào)率為5.8%，而發(fā)展商承諾投資客戶的回報(bào)率為8%，這之間就存在2.2%的差距。假設(shè)本項(xiàng)目的最終銷(xiāo)售價(jià)值為1億元，則發(fā)展商在這10年承租期中共需補(bǔ)貼：

1億元x10年x0.022=2200萬(wàn)元，因而，由于長(zhǎng)期的高回報(bào)導(dǎo)致長(zhǎng)期補(bǔ)貼，為發(fā)展商今后留下了包袱，也產(chǎn)生了一定的風(fēng)險(xiǎn)。而該方面的風(fēng)險(xiǎn)也可通過(guò)一定的方式來(lái)回避：發(fā)展商首先需判斷自身資金的使用效率，如果能將銷(xiāo)售回收的資金用于其他投資獲取較好的收益率，那么對(duì)投資客戶的補(bǔ)貼就可通過(guò)回收資金良性循環(huán)產(chǎn)生的收益彌補(bǔ)。補(bǔ)貼僅僅作為一種資金成本而已。

在市場(chǎng)允許的合理范圍內(nèi)，在發(fā)展商提供了長(zhǎng)期的高回報(bào)保障前提下，項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售價(jià)值可得到一定程度的提高，在一定程度上可適當(dāng)彌補(bǔ)回報(bào)的補(bǔ)貼。但這種方式必須非常理性，脫離了市場(chǎng)規(guī)律的價(jià)值同樣不具備實(shí)現(xiàn)的可行性。

（2）大商家經(jīng)營(yíng)不良帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

這是商家經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，也是發(fā)展商最為擔(dān)心的風(fēng)險(xiǎn)。主要原因是在承租期中，由于商家的經(jīng)營(yíng)管理不良，從而無(wú)法再繼續(xù)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致大型商家不支付租金。而發(fā)展商卻處于需要支付小業(yè)主的承諾回報(bào)，但無(wú)法收取租金的尷尬狀況中，這時(shí)其所承擔(dān)的回報(bào)壓力就更加大了。

由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)也需要通過(guò)一定的方式來(lái)規(guī)避。

應(yīng)選擇實(shí)力雄厚的知名商家。知名商家一般在長(zhǎng)期的商業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作中積累了很多經(jīng)驗(yàn)，具有較強(qiáng)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理能力及吸引消費(fèi)能力，消費(fèi)群體的認(rèn)同感與忠誠(chéng)度比較高，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力與持續(xù)經(jīng)營(yíng)的能力比較強(qiáng)。針對(duì)自身項(xiàng)目素質(zhì)要判斷市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)前景，就如同是社區(qū)大型商業(yè)地產(chǎn)商選擇大型超市一樣是充分迎合了市場(chǎng)的需求與商家經(jīng)營(yíng)的聯(lián)動(dòng)關(guān)系。社區(qū)中大量的家庭消費(fèi)需求就可為那些為家庭提供日常消費(fèi)為主的超市提供源源不斷的生意機(jī)會(huì)。這樣，商家的持續(xù)經(jīng)營(yíng)就有了良好的基礎(chǔ)，租金也就有了穩(wěn)定支付的保障。

（3）返租期滿后產(chǎn)權(quán)分散帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)

分割銷(xiāo)售后所帶來(lái)的產(chǎn)權(quán)分散與商業(yè)統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的矛盾一直是困擾商鋪營(yíng)銷(xiāo)的主要問(wèn)題。雖然大型商家整體承租的銷(xiāo)售模式在一定時(shí)期內(nèi)解決了這個(gè)矛盾，但在返租期滿后又將如何解決這個(gè)問(wèn)題來(lái)保障眾多小業(yè)主的利益呢？大型商家如繼續(xù)租用，則恐怕難以應(yīng)對(duì)眾多的小業(yè)主；但若不繼續(xù)租用，也需將其統(tǒng)一規(guī)劃成一個(gè)商場(chǎng)來(lái)實(shí)現(xiàn)其商業(yè)價(jià)值。

發(fā)展商在承租期滿后，從項(xiàng)目本身營(yíng)銷(xiāo)的角度看，其已經(jīng)完成了對(duì)業(yè)主的承諾。但為了更好地實(shí)現(xiàn)商業(yè)的銷(xiāo)售價(jià)值，發(fā)展商需提前解決好這一問(wèn)題，不要為將來(lái)的商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)留下后遺癥。

要解決好這一問(wèn)題，可以考慮采用以下的方法，僅供參考。

首先，要成立業(yè)主委員會(huì)。

由業(yè)主委員會(huì)來(lái)統(tǒng)籌安排商場(chǎng)的未來(lái)租賃權(quán)及經(jīng)營(yíng)權(quán)，并按照小業(yè)主的投資額合理地劃分比例關(guān)系，通過(guò)類(lèi)似“股權(quán)”的形式在實(shí)現(xiàn)整體效益的情況下，全面、公平地保障所有業(yè)主的收益。具體運(yùn)作可通過(guò)業(yè)主投資額的大小，確定所有業(yè)主的分配權(quán)利，再選舉會(huì)長(zhǎng)、執(zhí)行會(huì)長(zhǎng)、會(huì)員等。業(yè)主委員會(huì)可通過(guò)自行運(yùn)作或委托專業(yè)商業(yè)機(jī)構(gòu)代管、代租等形式以實(shí)現(xiàn)商場(chǎng)的統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。

其次，在項(xiàng)目前期分割規(guī)劃中，要充分考慮今后經(jīng)營(yíng)的需要。

要合理組織人流走向通道，合理設(shè)置通道的長(zhǎng)與寬，盡量保證鋪位的分割，