廣場項目市場研究及商業(yè)發(fā)展策劃報告課件

泗洪縣富園廣場項目市場研究及商業(yè)發(fā)展策劃報告南京極策2010.3.151泗洪縣富園廣場項目1提報內(nèi)容第一部分富園廣場項目區(qū)域商業(yè)市場研究第二部分富園廣場項目商業(yè)發(fā)展策劃2提報內(nèi)容2第一部分富園廣場項目區(qū)域商業(yè)市場研究第一章項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計與分析第二章泗洪商鋪市場專項分析3第一部分富園廣場項目區(qū)域商業(yè)市場研究3前言

該項目位于泗州大街北側(cè)，青陽路西側(cè)，人民路東側(cè)，工人路南側(cè)。此次，我公司對項目所處區(qū)域的主要街道（青陽路、人民路、工人路、泗州中大街）做了詳細(xì)的市場調(diào)查與商戶問卷調(diào)查。以下是本次商業(yè)市場調(diào)研所得具體情況：4前言4第一章項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計與分析55項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（泗州中大街）泗州中大街有145家商鋪，業(yè)態(tài)較為全面，以服裝業(yè)態(tài)為主業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝9162.7%餐飲32%建材家居42.8%休閑娛樂10.6%美容美發(fā)美體21.3%日雜百貨96.2%珠寶飾品96.2%通信通訊96.2%婚紗攝影74.8%洗化用品00.0%圖書文具00.0%家電10.6%銀行96.2%合計1456項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（泗州中大街）泗州中大街有145家商鋪，業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)情況簡述泗州中大街連接著泗洪兩大商圈——花園口商圈和九樓商圈，商業(yè)氛圍較好，共有商鋪145個（邊緣業(yè)態(tài)暫未統(tǒng)計），基本為商住樓，一至二層為商業(yè)，三層以上基本為住宅，二層業(yè)態(tài)主要有餐飲、休閑娛樂、婚紗攝影、服裝等業(yè)態(tài)租金850—2000元/平米·年7業(yè)態(tài)情況簡述7項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（步行街內(nèi)街）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝27083%餐飲185.5%建材家居00%休閑娛樂20.6%美容美發(fā)美體154.6%日雜百貨51.5%珠寶飾品51.5%通信通訊00%婚紗攝影10.3%洗化用品72.1%圖書文具20.6%家電00%銀行00%合計325步行街內(nèi)街有325家商鋪，但業(yè)態(tài)比較單一，以服裝業(yè)態(tài)為主，且經(jīng)營品牌檔次較差8項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（步行街內(nèi)街）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝27083業(yè)態(tài)情況簡述步行街內(nèi)街集中了泗洪絕大部分非品牌類服裝，商業(yè)氛圍較好大部分店鋪租金都在1000元/平米·年9業(yè)態(tài)情況簡述9項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（青陽路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝22.4%餐飲1619.3%建材家居2732.5%休閑娛樂33.6%美容美發(fā)美體44.8%日雜百貨1518.1%珠寶飾品00%通信通訊33.6%婚紗攝影22.4%洗化用品22.4%圖書文具00%家電78.4%銀行22.4%合計83青陽路有83家商鋪，業(yè)態(tài)較為全面，以建材家居、餐飲、日雜百貨為主10項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（青陽路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝22.4%餐飲業(yè)態(tài)情況簡述青陽路作為泗洪一條主干道，雖然比較長，但商業(yè)形態(tài)并不完善，主要集中了一部分建材家居、日雜百貨，檔次不高，新開發(fā)的水岸城邦沿街鋪面規(guī)模較大、檔次較高。二樓經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以休閑娛樂、餐飲、婚紗攝影為主11業(yè)態(tài)情況簡述11項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（人民路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝3884.5%餐飲00%建材家居00%休閑娛樂00%美容美發(fā)美體00%日雜百貨00%珠寶飾品36.6%通信通訊00%婚紗攝影00%洗化用品36.6%圖書文具00%家電00%銀行12.2%合計4512項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（人民路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝3884.5%業(yè)態(tài)情況簡述人民路雖然是泗洪的一條主干道，但商業(yè)形態(tài)不完善，以服裝業(yè)態(tài)為主，檔次較高13業(yè)態(tài)情況簡述13業(yè)態(tài)街道服裝餐飲建材家居休閑娛樂美容美發(fā)媒體日雜百貨珠寶飾品通信通訊婚紗攝影洗化用品圖書文具家電銀行泗州中大街91341299970019步行街內(nèi)街27018021555017200青陽路2162734150322072人民路38000003003001合計401373162129171210122812比例67%6.2%5.2%1%3.5%4.8%2.8%2%1.7%2%0.3%1.3%2%綜述：此次共收集花園口商圈3條沿街、1條內(nèi)街598家商戶信息。花園口商圈服裝占了絕對主導(dǎo)的地位，在我們市場實地調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，花園口商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)配比不合理，餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)潛力較大。14業(yè)態(tài)服裝餐飲建材家居休閑娛樂美容美發(fā)媒體日雜百貨珠寶泗洪縣各商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平業(yè)態(tài)承租力（元/㎡）業(yè)態(tài)承租力（元/㎡）服裝80-200圖書文具50-80休閑娛樂20-100美容美發(fā)40-70餐飲30-100珠寶飾品80-150銀行80-200通信通訊80-150婚紗攝影20-50建材家居40-60洗化用品50-70數(shù)碼電器60-10015泗洪縣各商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平業(yè)態(tài)承租力（元/㎡）業(yè)態(tài)承租力（元/泗洪各商業(yè)業(yè)態(tài)鋪位面積需求統(tǒng)計16泗洪各商業(yè)業(yè)態(tài)鋪位面積需求統(tǒng)計16第二章商鋪市場專項分析1717一、商鋪現(xiàn)狀分析1、商鋪供應(yīng)市場分析分布情況

泗洪商鋪市場呈現(xiàn)出高度集中的分布狀態(tài)，絕大部分商鋪以泗州大街為中心，向四周腹地輻射區(qū)域延伸的街區(qū)，如人民路、青陽路、建設(shè)路等中心城區(qū)范圍內(nèi)隨著城市發(fā)展，道路交通改善，新興居民社區(qū)的逐步建設(shè)，次級中心、片區(qū)型商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心也已逐步形成，商鋪市場供應(yīng)已逐步呈現(xiàn)出向中心外圍擴(kuò)散的趨勢

18一、商鋪現(xiàn)狀分析1、商鋪供應(yīng)市場分析18二、商鋪消費市場調(diào)研1、被訪問商戶/消費者

分析市場前景，我們從商戶和消費者兩個層面進(jìn)行調(diào)研。直接訪談商戶分布在泗州中大街、人民路、青陽路等地，總計48家，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為服飾、皮具箱包、日用百貨、美容、餐飲等，其中自有物業(yè)8家19二、商鋪消費市場調(diào)研1、被訪問商戶/消費者19二、商鋪消費市場調(diào)研租買客戶類型分類

參與調(diào)研的消費者共計122名，其中近年有商鋪經(jīng)營/投資意向的消費者占到被訪總數(shù)的9.7%，并且28.7%的消費者對商鋪投資表現(xiàn)出濃烈的興趣20二、商鋪消費市場調(diào)研租買客戶類型分類20二、商鋪消費市場調(diào)研有投資意向行業(yè)分類個體戶35%企業(yè)中高層管理者29%政府公務(wù)員12%自由職業(yè)者9%其他15%21二、商鋪消費市場調(diào)研有投資意向行業(yè)分類21二、商鋪消費市場調(diào)研2、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素選擇經(jīng)營地點的原因

被訪者中78%的商家由于周邊覆蓋大量客戶群而在此經(jīng)營；消費者調(diào)研顯示，商鋪選擇經(jīng)營地點主要考慮的因素是地段環(huán)境、價格和發(fā)展前景，交通等其他因素排后；從長遠(yuǎn)來看，這些商戶所看中的經(jīng)營條件等要素都具備，因此本項目自身的特征為開發(fā)商奠定了良好的基礎(chǔ)22二、商鋪消費市場調(diào)研2、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素22二、商鋪消費市場調(diào)研商鋪類型選擇不同類型商鋪選擇特征沿街底鋪80.63%商場中的內(nèi)鋪2.78%商業(yè)街內(nèi)鋪13.75%直達(dá)2樓商鋪2.84%23二、商鋪消費市場調(diào)研商鋪類型選擇23二、商鋪消費市場調(diào)研3、投資需求受訪經(jīng)營者在今后1—3年內(nèi)愿意再投資商鋪的占43.33%，明確表示愿意的商家和不愿意再次投資的商家相差不大。根據(jù)以往相關(guān)經(jīng)驗，在項目開發(fā)過程中，尤其是后期隨著商鋪逐一落成，愿意投資的商家會逐漸升高24二、商鋪消費市場調(diào)研24二、商鋪消費市場調(diào)研4、面積需求投資者面積需求20平米以下9.39%21—40平米38.12%41—80平米26%81—150平米25.41%150平米以上1.1%25二、商鋪消費市場調(diào)研25二、商鋪消費市場調(diào)研經(jīng)營者面積需求20平米以下2.34%21—40平米13.66%41—80平米30%81—150平米13.34%150平米以上40.67%26二、商鋪消費市場調(diào)研26二、商鋪消費市場調(diào)研5、價格需求特征經(jīng)營者可接受總價

30萬以下76.92%30—50萬11.23%51—80萬4.89%80萬以上6.69%27二、商鋪消費市場調(diào)研5、價格需求特征27二、商鋪消費市場調(diào)研有投資意向消費者可接受總價30萬以下50.85%30—50萬28.81%51—80萬15.25%80萬以上5.08%28二、商鋪消費市場調(diào)研有投資意向消費者可接受總價28二、商鋪消費市場調(diào)研預(yù)期承受年租金調(diào)查1萬元以下11.03%1—2萬元29.41%2—3萬元18.90%3—5萬元10.56%5—8萬元4.63%8—12萬1.1%12—17萬6.53%18—30萬5.14%30萬以上13.78%29二、商鋪消費市場調(diào)研預(yù)期承受年租金調(diào)查29三、小結(jié)1、泗洪一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)。在中高擋住宅小區(qū)隨即抽樣調(diào)查中，有9.7%的被訪者表示1-3年有投資/經(jīng)營商鋪的計劃，28.7%的消費者表示在資金配備前提下將投資商鋪2、經(jīng)營者對泗洪商業(yè)市場比較看好，絕大多數(shù)經(jīng)營者看好本項目3、經(jīng)營者與消費者對商鋪最關(guān)注的是地段，但有投資意向的消費者對商鋪前景相對注重4、2/3的選擇沿街底層商鋪的被訪者選擇的價格區(qū)間集中在18000—25000之間，分別有86%、90%選擇二樓商鋪、商業(yè)街內(nèi)鋪的被訪者選擇的價格區(qū)間為10000元以下30三、小結(jié)1、泗洪一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)。在中高擋住宅小區(qū)隨三、小結(jié)5、有一半的經(jīng)營者選擇經(jīng)營面積在80平米以上，七成投資者選擇商鋪面積在80平米以下，40平米以下的商鋪更獲得投資的青睞，有47%的投資者選擇該區(qū)間，80%的被訪者由于資金方面等方面的限制而選擇的商鋪總價在50萬以下6、商鋪價格在25000元/平米為分水嶺，投資者接受堵急劇遞減7、70%的承租戶可以承受的租金在5萬元以下31三、小結(jié)5、有一半的經(jīng)營者選擇經(jīng)營面積在80平米以上，七成投第二部分富園廣場項目商業(yè)發(fā)展策劃第一章項目立地研究第二章項目商業(yè)定位第三章商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議32第二部分富園廣場項目商業(yè)發(fā)展策劃32第一章、項目立地條件研究一、項目概況二、項目SWOT分析三、解決方案33第一章、項目立地條件研究33一、項目概況

泗洪富園廣場位于泗洪縣中心，北臨工人路，南靠泗州中大街，西起人民路，東至青陽路。擬建成一個集商業(yè)、餐飲、娛樂和休閑為一體，設(shè)施完善，環(huán)境宜人的綜合性商業(yè)街。

富園廣場項目占地108.2畝，建筑面積約20萬平米。34一、項目概況34二、項目SWOT分析S.(strength)1、政府支持優(yōu)勢2、開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢3、核心商圈優(yōu)勢4、規(guī)模優(yōu)勢5、檔次優(yōu)勢6、功能優(yōu)勢7、環(huán)境優(yōu)勢W.(weekness)1、投資規(guī)模風(fēng)險2、開發(fā)的整體性對資金需求壓力3、回遷商鋪因素4、主力店業(yè)態(tài)進(jìn)入市場的瓶頸5、建設(shè)期項目原承租戶流失O.(opportunity)1、政府規(guī)劃2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展3、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展4、商家拓展三、四線城市T.(threat)1、周邊新興重點項目競爭35二、項目SWOT分析S.(strength)W.(weekn三、解決方案積極發(fā)揮優(yōu)勢1、充分利用政府支持優(yōu)勢，解決難點問題，為后期開發(fā)掃清障礙2、最大限度向投資者、消費者展現(xiàn)項目規(guī)模、檔次、功能、景觀優(yōu)勢，打造強(qiáng)勢核心商圈36三、解決方案積極發(fā)揮優(yōu)勢36三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢1、開發(fā)整體性對資金需求的壓力。在實操階段，劃分功能組團(tuán)，明確可銷售面積和首批銷售部分，首批努力沖擊現(xiàn)金流2、投資習(xí)慣轉(zhuǎn)變難，銷售難度大。投資者對二層以上商鋪的投資意愿不強(qiáng)，原因是其投資習(xí)慣和專業(yè)知識缺乏，沒有理想的投資回報渠道。一方面通過產(chǎn)品的優(yōu)化設(shè)計，使商鋪的利用率提升，滿足多方面商家需求；同時通過商鋪專業(yè)知識的宣傳，逐漸轉(zhuǎn)變投資投資理念37三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢37三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢3、主力店進(jìn)入市場瓶頸。甲乙雙方共同組成項目工作團(tuán)隊，整合雙方各自優(yōu)質(zhì)資源，進(jìn)行聯(lián)合招商。提供具有吸引力的招商政策，利用商家平臺和專業(yè)團(tuán)隊的執(zhí)行運(yùn)作，解決主力商家招商問題。主力店先行招商，合理制定對于主力業(yè)態(tài)的招商政策，首先完成主力店的先行導(dǎo)入。38三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢38三、解決方案充分利用機(jī)會1、富園廣場是泗洪縣的重點工程，也是泗洪人民盼望已久的，開發(fā)商當(dāng)有效利用政府、投資者、消費者的關(guān)注，加強(qiáng)宣傳推廣，把有利的信息及時傳遞給目標(biāo)客戶2、泗洪經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資如火如荼，開發(fā)公司當(dāng)及時利用這一商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的有利時期，分享客觀收益3、商家積極拓展三、四線城市，對商鋪產(chǎn)生大量需求，開發(fā)企業(yè)當(dāng)利用商家拓展的有利機(jī)會，實現(xiàn)商鋪推廣銷售，獲取投資回報39三、解決方案充分利用機(jī)會39三、解決方案應(yīng)對競爭威脅1、利用“花園口商圈”不可撼動的優(yōu)勢，強(qiáng)勢打造新興商業(yè)街區(qū)，產(chǎn)生強(qiáng)大的積聚效應(yīng)，吸引并留住消費者2、有效利用第一街和水岸城邦項目的有利因素，為我項目所用，借勢共同打造“花園口商圈”40三、解決方案應(yīng)對競爭威脅40第二章項目商業(yè)定位4141商業(yè)大環(huán)境分析商圈商業(yè)定位商業(yè)現(xiàn)狀花園口商圈（富園廣場）縣級商業(yè)中心項目區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)檔次大都集中在中低檔水平，缺乏中高檔品牌商業(yè)支撐，經(jīng)營檔次與消費需求差距較大；項目區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)單一，供求有所失衡，缺乏整體規(guī)劃九樓商圈區(qū)域商業(yè)中心有大型綜合商業(yè)（泗州商城），經(jīng)營良好，空鋪率較低，但整體形象檔次較差工人路商圈區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃為大型綜合商業(yè)，待建設(shè)總結(jié)：各商業(yè)中心發(fā)展情況不一，規(guī)模龐大，商業(yè)整體招租、經(jīng)營面臨很大的挑戰(zhàn)。綜述：

本項目要采取差異化定位、與商圈的整合策略，才能脫穎而出。42商業(yè)大環(huán)境分析商圈商業(yè)定位商業(yè)現(xiàn)狀花園口商圈縣級商業(yè)中心項目項目地塊發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢1.交通：交通便利，多條公交線路途經(jīng)項目；2.人居：周邊小區(qū)眾多，高檔小區(qū)增多；3.位置：地處泗洪絕對中心；4.規(guī)劃：全新規(guī)劃，發(fā)展空間大；5.景觀：有河道、綠化帶等優(yōu)勢；6.商業(yè)檔次：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次偏低；綜述：本項目有地理位置、人口、交通、規(guī)劃等多種優(yōu)勢，發(fā)展商業(yè)有良好的城市配套以及人氣基礎(chǔ)。43項目地塊發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢1.交通：交通便利，多條公交線路途經(jīng)項開發(fā)機(jī)會點

可以說，目前“花園口商圈”內(nèi)還未有一個真正的商業(yè)模式和結(jié)構(gòu)可以滿足中高檔消費要求，以及一個可以飛躍目前的商業(yè)模式，達(dá)到讓眾多中高端消費者期待的“一個集購物、餐飲、休閑娛樂、高檔住宅為一體”的大型高檔商業(yè)中心。44開發(fā)機(jī)會點44定位依據(jù)目標(biāo)：填補(bǔ)目前花園口商圈部分商業(yè)功能空白點，加強(qiáng)零售之外的餐飲、休閑娛樂功能的不足，并與大型商業(yè)物業(yè)（超市、百貨）共同構(gòu)筑，形成互為補(bǔ)充、互為聯(lián)動的區(qū)域核心商業(yè)格局，同時，形成自己獨特的商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)定位。客源定位：通過對本地商業(yè)地產(chǎn)市場和項目自身的了解，以及對當(dāng)前市場客源構(gòu)成進(jìn)行整體研究。我司認(rèn)為，本項目應(yīng)該站在整個泗洪高度及立場定位市場，以吸引周邊大范圍的人流為主要消費客源及基礎(chǔ)，并進(jìn)一步輻射項目外圍臨近的區(qū)域消費客源檔次定位：泗洪地區(qū)最富有主題特色、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型主題商業(yè)45定位依據(jù)目標(biāo)：填補(bǔ)目前花園口商圈部分商業(yè)功能空白點，加強(qiáng)零售項目商業(yè)定位從整個城市的高度審視本項目，以區(qū)域商業(yè)規(guī)劃為項目主導(dǎo)方向。結(jié)合本案未來所具備的聚集人口的優(yōu)勢條件、區(qū)域未來規(guī)劃前景及自身住宅品質(zhì)的定位，我司建議將本項目商業(yè)定位為：泗洪首座情景式HOPSCA一種全新的一站式消費體驗一種嶄新的餐飲、娛樂方式引入富有品牌特色的零售商業(yè)，提高項目知名度，吸引區(qū)域消費群體46項目商業(yè)定位從整個城市的高度審視本項目，以區(qū)域商業(yè)規(guī)劃為項目什么是HOPSCA？HOPSCA的定義：HOPSCA翻譯成中文即豪布斯卡，是指擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性特征的商業(yè)街區(qū)，包含了酒店式公寓（H）、寫字樓（O)、公園及停車場（P）、大型綜合購物中心（S)、會所（C）和國際公寓（A)的復(fù)合體，為歐美國家最先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式47什么是HOPSCA？HOPSCA的定義：HOPSCA翻譯成中HOPSCA的理念HOPSCA地產(chǎn)模式在歐美引領(lǐng)一場生活方式的變革，以前人們購物、休閑、娛樂都要到城市的不同區(qū)域，而在HOPSCA，一切都可以一站式HOPSCA創(chuàng)造的集約空間，將一個人的個人空間、生活空間、工作空間和社交空間包容為一這種集合性模式，顛覆傳統(tǒng)的建筑理念，構(gòu)建居住、購物、休閑娛樂等多功能于一體的綜合物業(yè)群。很好的整合了城市各種資源，使得資源共享，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)48HOPSCA的理念HOPSCA地產(chǎn)模式在歐美引領(lǐng)一場生活方式HOPSCA業(yè)態(tài)組合價值分析酒店式公寓和寫字樓構(gòu)成了商務(wù)廣場、主題專賣、精品零售和特色零售等構(gòu)成了主題購物廣場，餐飲和休閑娛樂可以構(gòu)成一個集合消費者的城市俱樂部。三者形成一體化的內(nèi)循環(huán)價值鏈，各部分互相補(bǔ)充、互相帶動，互利共存，不可或缺商務(wù)廣場將帶來年輕化的消費群體，而主題購物廣場和城市俱樂部等設(shè)施更能與商務(wù)廣場相得益彰49HOPSCA業(yè)態(tài)組合價值分析酒店式公寓和寫字樓構(gòu)成了商務(wù)廣場第三章商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議5050商業(yè)業(yè)態(tài)作用成功的商業(yè)定位，必定需要完整的業(yè)態(tài)來支撐商業(yè)的順利運(yùn)營，同時也能體現(xiàn)該商業(yè)中心在所在城市的地位，同時所確定的主力商家也對今后商業(yè)招商具有不可替代的影響力51商業(yè)業(yè)態(tài)作用51失敗商業(yè)借鑒——龍翔步行街常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：兵營式、景觀式、廣場式廣場式的街道不利于消費者兩側(cè)穿梭，難以形成繁鬧的意象。景觀則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達(dá)性。兵營的排布使逛街毫無樂趣可言。如兵營般整齊排布的商業(yè)街某城市偉岸、寬大的商業(yè)街52失敗商業(yè)借鑒——龍翔步行街常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：兵營式、景失敗商業(yè)借鑒——龍翔步行街常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直、大一統(tǒng)寬大、筆直、一覽無余的街道容易讓人產(chǎn)生疲勞感，失去逛街的樂趣。大一統(tǒng)的街道不符合商業(yè)生動活潑、富于變化的特點，留不住人流，難以形成商業(yè)氣氛。街是成立了，但對于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對于商業(yè)氛圍的營造也僅限于景觀寬大、筆直的商業(yè)街某城市大一統(tǒng)的商業(yè)街53失敗商業(yè)借鑒——龍翔步行街常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直失敗商業(yè)借鑒——東莞世博廣場世博廣場規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街區(qū)的布局規(guī)劃的失敗東莞世博廣場商業(yè)價值最高的部分全部為主力店占據(jù)，造成主力店經(jīng)營紅火，人流量無法給商業(yè)街共享，而商業(yè)街區(qū)門可羅雀。54失敗商業(yè)借鑒——東莞世博廣場世博廣場規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街成功商業(yè)借鑒——萬科運(yùn)河?xùn)|一號萬科運(yùn)河?xùn)|一號的街區(qū)規(guī)劃：短街、窄巷、曲徑、共享空間萬科運(yùn)河?xùn)|一號等項目吸取國外著名街區(qū)的成功經(jīng)驗：自然曲折的路徑，鑲嵌著尺度宜人的共享空間，小尺度街區(qū)，人車分流；通過短街、窄巷、共享空間充分解決了內(nèi)街的吸引力問題。55成功商業(yè)借鑒——萬科運(yùn)河?xùn)|一號萬科運(yùn)河?xùn)|一號的街區(qū)規(guī)劃：短街成功商業(yè)借鑒——萬科運(yùn)河?xùn)|一號大拇指廣場現(xiàn)在是上海非常著名的成功街區(qū)之一，成為現(xiàn)代街區(qū)典范。位置：芳甸路浦東新區(qū)聯(lián)洋國際新社區(qū)占地：5.2萬平方米、總建筑約11萬平方米2003年10月開工建設(shè)，于2005年7月9日開張出租率100%業(yè)態(tài)主要設(shè)有：大型超市（法國家樂福）、主題商場、休閑娛樂（好樂迪音樂娛樂公司）、藝術(shù)中心(上海證大現(xiàn)代藝術(shù)館)、五星級酒店（委托美國著名酒店管理集團(tuán)Carlson旗下的Raddision品牌經(jīng)營管理海地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)與區(qū)域商業(yè)中心愛心廣場，將有濃縮中外風(fēng)情的咖啡吧、酒吧、茶館、藝術(shù)陶吧等環(huán)伺左右56成功商業(yè)借鑒——萬科運(yùn)河?xùn)|一號大拇指廣場現(xiàn)在是上海非常著名的大拇指廣場街區(qū)的規(guī)劃充分遵循了商業(yè)街區(qū)的規(guī)律：曲徑、短街、窄巷、焦點、共享空間兩大主力店家樂福和好迪大拇指中間，設(shè)立了一個大的共享空間臨街面、共享空間的四周的商業(yè)單元均為小面積化分57大拇指廣場街區(qū)的規(guī)劃充分遵循了商業(yè)街區(qū)的規(guī)律：曲徑、短街、窄規(guī)劃總結(jié)我們研究了多個國內(nèi)外的著名商業(yè)街區(qū)，從中總結(jié)出成功的街區(qū)規(guī)劃基本規(guī)律

曲徑短街窄巷共享焦點交通停車58規(guī)劃總結(jié)我們研究了多個國內(nèi)外的著名商業(yè)街區(qū)，從中總結(jié)出成功的成功商業(yè)借鑒——寧波天一廣場59成功商業(yè)借鑒——寧波天一廣場59業(yè)態(tài)探索60業(yè)態(tài)探索60業(yè)態(tài)布置61業(yè)態(tài)布置61業(yè)態(tài)特點62業(yè)態(tài)特點62成功商業(yè)借鑒——上海西郊百聯(lián)63成功商業(yè)借鑒——上海西郊百聯(lián)63業(yè)態(tài)探索64業(yè)態(tài)探索64業(yè)態(tài)布置65業(yè)態(tài)布置65業(yè)態(tài)特點66業(yè)態(tài)特點66業(yè)態(tài)總結(jié)從大型商業(yè)中心業(yè)態(tài)分析，吸引消費者關(guān)注的關(guān)鍵是由知名的主力店構(gòu)成觀察泗洪現(xiàn)有綜合商業(yè)中心，還很難做到將各類成熟商業(yè)業(yè)態(tài)集合在一起，其中原因在于地理位置、地塊面積、招商能力等，如這些因素能在本項目得到有效改觀和提升，將可早就泗洪第一商業(yè)地產(chǎn)項目67業(yè)態(tài)總結(jié)67三足鼎立引導(dǎo)商業(yè)潮流從成功的商業(yè)運(yùn)營經(jīng)驗分析，主力店的效應(yīng)是顯而易見的，故選擇主力業(yè)態(tài)就是其中的關(guān)鍵所在通過前期的市場調(diào)研及對未來趨勢預(yù)判，我司建議超市、專業(yè)賣場、百貨為本項目三大核心業(yè)態(tài)68三足鼎立引導(dǎo)商業(yè)潮流68生活類購物超級市場此類業(yè)態(tài)獲得成功的可能性最高，也是能最大化吸引消費者到來的業(yè)態(tài)，同時良好的交通狀況及合理配置停車設(shè)施，將擴(kuò)展吸引有車的中高端消費者，在充足消費群體的同時也能帶來一定的消費能力從品牌方面考慮，應(yīng)以國際品牌或臺、港資的生活賣場為首選引進(jìn)，利用其知名度及先進(jìn)的賣場布置及消費導(dǎo)向，使項目定位得以體現(xiàn)品牌建議：沃爾瑪、家樂福、大潤發(fā)、吉之島等其他建議：考慮以出售為首選，有利之處在于可消化很大比例2、3層商鋪及大量回籠資金，不利之處在于：談判周期較長，可能受未知政策影響，對建筑物要求高69生活類購物超級市場此類業(yè)態(tài)獲得成功的可能性最高，也是能最大化7070功能性主力賣場此概念為生活類購物的延續(xù)及豐富商業(yè)業(yè)態(tài)，可使消費者在該項目的停留時間加長，在業(yè)態(tài)方面建議以貼近消費需求，同時其經(jīng)營呈上升趨勢，有利于業(yè)主所持物業(yè)得以有效升值品牌建議：蘇寧電器、國美電器、百安居、宏圖三胞、賽博數(shù)碼等其他建議：可在初步設(shè)計方案階段進(jìn)行此類商家洽談，租賃為主71功能性主力賣場717272時尚百貨公司將項目提升至一定高度，尚離不開引導(dǎo)時尚百貨參與，特別是一些外資百貨或在本土有較強(qiáng)號召力的商家，通過引進(jìn)商家可帶動零售及餐飲等商鋪的客流，無形中增長了商業(yè)的價值品牌建議：百盛購物中心、新世界百貨、太平洋百貨等其他建議：引進(jìn)百貨公司有很強(qiáng)的零售品牌號召力及良好的經(jīng)營前景，可作為優(yōu)秀資產(chǎn)得以長期持有。不利點在于談判周期較長，租賃條件較為苛刻73時尚百貨公司737474零售業(yè)態(tài)通過前文所擬引進(jìn)業(yè)態(tài)及主力商家，必定可吸引更多零售商的加盟，建議可按經(jīng)營種類、面積及吸引消費者角度進(jìn)行細(xì)部調(diào)整，同時關(guān)注品牌類產(chǎn)品的旗艦店形式的布置，使項目零售業(yè)有能力改變泗洪中高端品牌缺失的現(xiàn)象建議業(yè)態(tài)：引進(jìn)1-2家國際品牌，創(chuàng)造一個時尚生活中心其他：有效引進(jìn)品牌類商家進(jìn)駐，可使零售商鋪的附加值得以有效提升，對今后的出售將起良好的效應(yīng)75零售業(yè)態(tài)75輔助商業(yè)業(yè)態(tài)——美食街區(qū)現(xiàn)代化進(jìn)程加快了居民的消費節(jié)奏和消費觀念的更新，居民餐飲消費不局限在自家的廚房里了，在外用餐消費成為居民改善生活的良好通道目前本項目周邊餐飲業(yè)態(tài)相對缺乏，所以本項目餐飲有較大發(fā)展空間建議發(fā)展大型餐飲、中西特色美食、咖啡館、甜品店等。營造時尚、休閑、新潮的餐飲消費，為顧客提供休憩、飲食、約會、商務(wù)談判的場所76輔助商業(yè)業(yè)態(tài)——美食街區(qū)76休閑娛樂區(qū)休閑娛樂有廣泛的群眾基礎(chǔ)，其客戶群體十分龐大。可以預(yù)見休閑娛樂消費將是未來一個新亮點，這不僅表現(xiàn)在居民娛樂時間的增多和娛樂消費領(lǐng)域的擴(kuò)大，而且還表現(xiàn)在居民休閑娛樂質(zhì)量的提高因此本項目通過休閑娛樂區(qū)的設(shè)置，滿足中高收入消費群體追求時尚及獨特物質(zhì)的精神需求，并以此帶動及促進(jìn)本項目其他業(yè)態(tài)品質(zhì)和服務(wù)質(zhì)量的提高業(yè)態(tài)建議：KTV、浴場、足浴、按摩、美容、美發(fā)、美體、網(wǎng)吧、書店、SPA等77休閑娛樂區(qū)休閑娛樂有廣泛的群眾基礎(chǔ)，其客戶群體十分龐大。77酒店式公寓“酒店式公寓”作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的是“高層次的消費者本案擁有不可復(fù)制的地段，配上有品質(zhì)的產(chǎn)品，并具備辦公居住一體化功能，必將能搶占市場小戶型酒店式公寓總價低，將會受到白領(lǐng)及投資人群的廣泛青睞78酒店式公寓“酒店式公寓”作為城市中的“高端居住物業(yè)”，吸引的業(yè)態(tài)面積定位定位總面積業(yè)態(tài)面積主題購物廣場7.9萬平米超市18000平米百貨20000平米專業(yè)賣場6000平米其他零售35000平米輔助商業(yè)2.7萬平米餐飲12000平米休閑娛樂15000平米商務(wù)廣場4萬平米酒店式公寓25000平米寫字樓15000平米合計14.6萬平米79業(yè)態(tài)面積定位定位總面積業(yè)態(tài)面積超市18000平米百貨2000主力店規(guī)劃布局建議80主力店規(guī)劃布局建議80泗洪縣富園廣場項目市場研究及商業(yè)發(fā)展策劃報告南京極策2010.3.1581泗洪縣富園廣場項目1提報內(nèi)容第一部分富園廣場項目區(qū)域商業(yè)市場研究第二部分富園廣場項目商業(yè)發(fā)展策劃82提報內(nèi)容2第一部分富園廣場項目區(qū)域商業(yè)市場研究第一章項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計與分析第二章泗洪商鋪市場專項分析83第一部分富園廣場項目區(qū)域商業(yè)市場研究3前言

該項目位于泗州大街北側(cè)，青陽路西側(cè)，人民路東側(cè)，工人路南側(cè)。此次，我公司對項目所處區(qū)域的主要街道（青陽路、人民路、工人路、泗州中大街）做了詳細(xì)的市場調(diào)查與商戶問卷調(diào)查。以下是本次商業(yè)市場調(diào)研所得具體情況：84前言4第一章項目區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀統(tǒng)計與分析855項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（泗州中大街）泗州中大街有145家商鋪，業(yè)態(tài)較為全面，以服裝業(yè)態(tài)為主業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝9162.7%餐飲32%建材家居42.8%休閑娛樂10.6%美容美發(fā)美體21.3%日雜百貨96.2%珠寶飾品96.2%通信通訊96.2%婚紗攝影74.8%洗化用品00.0%圖書文具00.0%家電10.6%銀行96.2%合計14586項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（泗州中大街）泗州中大街有145家商鋪，業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)情況簡述泗州中大街連接著泗洪兩大商圈——花園口商圈和九樓商圈，商業(yè)氛圍較好，共有商鋪145個（邊緣業(yè)態(tài)暫未統(tǒng)計），基本為商住樓，一至二層為商業(yè)，三層以上基本為住宅，二層業(yè)態(tài)主要有餐飲、休閑娛樂、婚紗攝影、服裝等業(yè)態(tài)租金850—2000元/平米·年87業(yè)態(tài)情況簡述7項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（步行街內(nèi)街）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝27083%餐飲185.5%建材家居00%休閑娛樂20.6%美容美發(fā)美體154.6%日雜百貨51.5%珠寶飾品51.5%通信通訊00%婚紗攝影10.3%洗化用品72.1%圖書文具20.6%家電00%銀行00%合計325步行街內(nèi)街有325家商鋪，但業(yè)態(tài)比較單一，以服裝業(yè)態(tài)為主，且經(jīng)營品牌檔次較差88項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（步行街內(nèi)街）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝27083業(yè)態(tài)情況簡述步行街內(nèi)街集中了泗洪絕大部分非品牌類服裝，商業(yè)氛圍較好大部分店鋪租金都在1000元/平米·年89業(yè)態(tài)情況簡述9項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（青陽路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝22.4%餐飲1619.3%建材家居2732.5%休閑娛樂33.6%美容美發(fā)美體44.8%日雜百貨1518.1%珠寶飾品00%通信通訊33.6%婚紗攝影22.4%洗化用品22.4%圖書文具00%家電78.4%銀行22.4%合計83青陽路有83家商鋪，業(yè)態(tài)較為全面，以建材家居、餐飲、日雜百貨為主90項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（青陽路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝22.4%餐飲業(yè)態(tài)情況簡述青陽路作為泗洪一條主干道，雖然比較長，但商業(yè)形態(tài)并不完善，主要集中了一部分建材家居、日雜百貨，檔次不高，新開發(fā)的水岸城邦沿街鋪面規(guī)模較大、檔次較高。二樓經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以休閑娛樂、餐飲、婚紗攝影為主91業(yè)態(tài)情況簡述11項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（人民路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝3884.5%餐飲00%建材家居00%休閑娛樂00%美容美發(fā)美體00%日雜百貨00%珠寶飾品36.6%通信通訊00%婚紗攝影00%洗化用品36.6%圖書文具00%家電00%銀行12.2%合計4592項目商業(yè)業(yè)態(tài)統(tǒng)計（人民路）業(yè)態(tài)總數(shù)分布比例服裝3884.5%業(yè)態(tài)情況簡述人民路雖然是泗洪的一條主干道，但商業(yè)形態(tài)不完善，以服裝業(yè)態(tài)為主，檔次較高93業(yè)態(tài)情況簡述13業(yè)態(tài)街道服裝餐飲建材家居休閑娛樂美容美發(fā)媒體日雜百貨珠寶飾品通信通訊婚紗攝影洗化用品圖書文具家電銀行泗州中大街91341299970019步行街內(nèi)街27018021555017200青陽路2162734150322072人民路38000003003001合計401373162129171210122812比例67%6.2%5.2%1%3.5%4.8%2.8%2%1.7%2%0.3%1.3%2%綜述：此次共收集花園口商圈3條沿街、1條內(nèi)街598家商戶信息?；▓@口商圈服裝占了絕對主導(dǎo)的地位，在我們市場實地調(diào)查中不難發(fā)現(xiàn)，花園口商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)配比不合理，餐飲、休閑娛樂等業(yè)態(tài)潛力較大。94業(yè)態(tài)服裝餐飲建材家居休閑娛樂美容美發(fā)媒體日雜百貨珠寶泗洪縣各商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平業(yè)態(tài)承租力（元/㎡）業(yè)態(tài)承租力（元/㎡）服裝80-200圖書文具50-80休閑娛樂20-100美容美發(fā)40-70餐飲30-100珠寶飾品80-150銀行80-200通信通訊80-150婚紗攝影20-50建材家居40-60洗化用品50-70數(shù)碼電器60-10095泗洪縣各商業(yè)業(yè)態(tài)租金水平業(yè)態(tài)承租力（元/㎡）業(yè)態(tài)承租力（元/泗洪各商業(yè)業(yè)態(tài)鋪位面積需求統(tǒng)計96泗洪各商業(yè)業(yè)態(tài)鋪位面積需求統(tǒng)計16第二章商鋪市場專項分析9717一、商鋪現(xiàn)狀分析1、商鋪供應(yīng)市場分析分布情況

泗洪商鋪市場呈現(xiàn)出高度集中的分布狀態(tài)，絕大部分商鋪以泗州大街為中心，向四周腹地輻射區(qū)域延伸的街區(qū)，如人民路、青陽路、建設(shè)路等中心城區(qū)范圍內(nèi)隨著城市發(fā)展，道路交通改善，新興居民社區(qū)的逐步建設(shè)，次級中心、片區(qū)型商業(yè)中心與社區(qū)商業(yè)中心也已逐步形成，商鋪市場供應(yīng)已逐步呈現(xiàn)出向中心外圍擴(kuò)散的趨勢

98一、商鋪現(xiàn)狀分析1、商鋪供應(yīng)市場分析18二、商鋪消費市場調(diào)研1、被訪問商戶/消費者

分析市場前景，我們從商戶和消費者兩個層面進(jìn)行調(diào)研。直接訪談商戶分布在泗州中大街、人民路、青陽路等地，總計48家，經(jīng)營業(yè)態(tài)主要為服飾、皮具箱包、日用百貨、美容、餐飲等，其中自有物業(yè)8家99二、商鋪消費市場調(diào)研1、被訪問商戶/消費者19二、商鋪消費市場調(diào)研租買客戶類型分類

參與調(diào)研的消費者共計122名，其中近年有商鋪經(jīng)營/投資意向的消費者占到被訪總數(shù)的9.7%，并且28.7%的消費者對商鋪投資表現(xiàn)出濃烈的興趣100二、商鋪消費市場調(diào)研租買客戶類型分類20二、商鋪消費市場調(diào)研有投資意向行業(yè)分類個體戶35%企業(yè)中高層管理者29%政府公務(wù)員12%自由職業(yè)者9%其他15%101二、商鋪消費市場調(diào)研有投資意向行業(yè)分類21二、商鋪消費市場調(diào)研2、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素選擇經(jīng)營地點的原因

被訪者中78%的商家由于周邊覆蓋大量客戶群而在此經(jīng)營；消費者調(diào)研顯示，商鋪選擇經(jīng)營地點主要考慮的因素是地段環(huán)境、價格和發(fā)展前景，交通等其他因素排后；從長遠(yuǎn)來看，這些商戶所看中的經(jīng)營條件等要素都具備，因此本項目自身的特征為開發(fā)商奠定了良好的基礎(chǔ)102二、商鋪消費市場調(diào)研2、物業(yè)選擇關(guān)鍵要素22二、商鋪消費市場調(diào)研商鋪類型選擇不同類型商鋪選擇特征沿街底鋪80.63%商場中的內(nèi)鋪2.78%商業(yè)街內(nèi)鋪13.75%直達(dá)2樓商鋪2.84%103二、商鋪消費市場調(diào)研商鋪類型選擇23二、商鋪消費市場調(diào)研3、投資需求受訪經(jīng)營者在今后1—3年內(nèi)愿意再投資商鋪的占43.33%，明確表示愿意的商家和不愿意再次投資的商家相差不大。根據(jù)以往相關(guān)經(jīng)驗，在項目開發(fā)過程中，尤其是后期隨著商鋪逐一落成，愿意投資的商家會逐漸升高104二、商鋪消費市場調(diào)研24二、商鋪消費市場調(diào)研4、面積需求投資者面積需求20平米以下9.39%21—40平米38.12%41—80平米26%81—150平米25.41%150平米以上1.1%105二、商鋪消費市場調(diào)研25二、商鋪消費市場調(diào)研經(jīng)營者面積需求20平米以下2.34%21—40平米13.66%41—80平米30%81—150平米13.34%150平米以上40.67%106二、商鋪消費市場調(diào)研26二、商鋪消費市場調(diào)研5、價格需求特征經(jīng)營者可接受總價

30萬以下76.92%30—50萬11.23%51—80萬4.89%80萬以上6.69%107二、商鋪消費市場調(diào)研5、價格需求特征27二、商鋪消費市場調(diào)研有投資意向消費者可接受總價30萬以下50.85%30—50萬28.81%51—80萬15.25%80萬以上5.08%108二、商鋪消費市場調(diào)研有投資意向消費者可接受總價28二、商鋪消費市場調(diào)研預(yù)期承受年租金調(diào)查1萬元以下11.03%1—2萬元29.41%2—3萬元18.90%3—5萬元10.56%5—8萬元4.63%8—12萬1.1%12—17萬6.53%18—30萬5.14%30萬以上13.78%109二、商鋪消費市場調(diào)研預(yù)期承受年租金調(diào)查29三、小結(jié)1、泗洪一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)。在中高擋住宅小區(qū)隨即抽樣調(diào)查中，有9.7%的被訪者表示1-3年有投資/經(jīng)營商鋪的計劃，28.7%的消費者表示在資金配備前提下將投資商鋪2、經(jīng)營者對泗洪商業(yè)市場比較看好，絕大多數(shù)經(jīng)營者看好本項目3、經(jīng)營者與消費者對商鋪最關(guān)注的是地段，但有投資意向的消費者對商鋪前景相對注重4、2/3的選擇沿街底層商鋪的被訪者選擇的價格區(qū)間集中在18000—25000之間，分別有86%、90%選擇二樓商鋪、商業(yè)街內(nèi)鋪的被訪者選擇的價格區(qū)間為10000元以下110三、小結(jié)1、泗洪一鋪養(yǎng)三代的傳統(tǒng)觀念較強(qiáng)。在中高擋住宅小區(qū)隨三、小結(jié)5、有一半的經(jīng)營者選擇經(jīng)營面積在80平米以上，七成投資者選擇商鋪面積在80平米以下，40平米以下的商鋪更獲得投資的青睞，有47%的投資者選擇該區(qū)間，80%的被訪者由于資金方面等方面的限制而選擇的商鋪總價在50萬以下6、商鋪價格在25000元/平米為分水嶺，投資者接受堵急劇遞減7、70%的承租戶可以承受的租金在5萬元以下111三、小結(jié)5、有一半的經(jīng)營者選擇經(jīng)營面積在80平米以上，七成投第二部分富園廣場項目商業(yè)發(fā)展策劃第一章項目立地研究第二章項目商業(yè)定位第三章商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議112第二部分富園廣場項目商業(yè)發(fā)展策劃32第一章、項目立地條件研究一、項目概況二、項目SWOT分析三、解決方案113第一章、項目立地條件研究33一、項目概況

泗洪富園廣場位于泗洪縣中心，北臨工人路，南靠泗州中大街，西起人民路，東至青陽路。擬建成一個集商業(yè)、餐飲、娛樂和休閑為一體，設(shè)施完善，環(huán)境宜人的綜合性商業(yè)街。

富園廣場項目占地108.2畝，建筑面積約20萬平米。114一、項目概況34二、項目SWOT分析S.(strength)1、政府支持優(yōu)勢2、開發(fā)企業(yè)品牌優(yōu)勢3、核心商圈優(yōu)勢4、規(guī)模優(yōu)勢5、檔次優(yōu)勢6、功能優(yōu)勢7、環(huán)境優(yōu)勢W.(weekness)1、投資規(guī)模風(fēng)險2、開發(fā)的整體性對資金需求壓力3、回遷商鋪因素4、主力店業(yè)態(tài)進(jìn)入市場的瓶頸5、建設(shè)期項目原承租戶流失O.(opportunity)1、政府規(guī)劃2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展3、商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展4、商家拓展三、四線城市T.(threat)1、周邊新興重點項目競爭115二、項目SWOT分析S.(strength)W.(weekn三、解決方案積極發(fā)揮優(yōu)勢1、充分利用政府支持優(yōu)勢，解決難點問題，為后期開發(fā)掃清障礙2、最大限度向投資者、消費者展現(xiàn)項目規(guī)模、檔次、功能、景觀優(yōu)勢，打造強(qiáng)勢核心商圈116三、解決方案積極發(fā)揮優(yōu)勢36三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢1、開發(fā)整體性對資金需求的壓力。在實操階段，劃分功能組團(tuán)，明確可銷售面積和首批銷售部分，首批努力沖擊現(xiàn)金流2、投資習(xí)慣轉(zhuǎn)變難，銷售難度大。投資者對二層以上商鋪的投資意愿不強(qiáng)，原因是其投資習(xí)慣和專業(yè)知識缺乏，沒有理想的投資回報渠道。一方面通過產(chǎn)品的優(yōu)化設(shè)計，使商鋪的利用率提升，滿足多方面商家需求；同時通過商鋪專業(yè)知識的宣傳，逐漸轉(zhuǎn)變投資投資理念117三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢37三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢3、主力店進(jìn)入市場瓶頸。甲乙雙方共同組成項目工作團(tuán)隊，整合雙方各自優(yōu)質(zhì)資源，進(jìn)行聯(lián)合招商。提供具有吸引力的招商政策，利用商家平臺和專業(yè)團(tuán)隊的執(zhí)行運(yùn)作，解決主力商家招商問題。主力店先行招商，合理制定對于主力業(yè)態(tài)的招商政策，首先完成主力店的先行導(dǎo)入。118三、解決方案解決轉(zhuǎn)化劣勢38三、解決方案充分利用機(jī)會1、富園廣場是泗洪縣的重點工程，也是泗洪人民盼望已久的，開發(fā)商當(dāng)有效利用政府、投資者、消費者的關(guān)注，加強(qiáng)宣傳推廣，把有利的信息及時傳遞給目標(biāo)客戶2、泗洪經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資如火如荼，開發(fā)公司當(dāng)及時利用這一商業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的有利時期，分享客觀收益3、商家積極拓展三、四線城市，對商鋪產(chǎn)生大量需求，開發(fā)企業(yè)當(dāng)利用商家拓展的有利機(jī)會，實現(xiàn)商鋪推廣銷售，獲取投資回報119三、解決方案充分利用機(jī)會39三、解決方案應(yīng)對競爭威脅1、利用“花園口商圈”不可撼動的優(yōu)勢，強(qiáng)勢打造新興商業(yè)街區(qū)，產(chǎn)生強(qiáng)大的積聚效應(yīng)，吸引并留住消費者2、有效利用第一街和水岸城邦項目的有利因素，為我項目所用，借勢共同打造“花園口商圈”120三、解決方案應(yīng)對競爭威脅40第二章項目商業(yè)定位12141商業(yè)大環(huán)境分析商圈商業(yè)定位商業(yè)現(xiàn)狀花園口商圈（富園廣場）縣級商業(yè)中心項目區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)檔次大都集中在中低檔水平，缺乏中高檔品牌商業(yè)支撐，經(jīng)營檔次與消費需求差距較大；項目區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)單一，供求有所失衡，缺乏整體規(guī)劃九樓商圈區(qū)域商業(yè)中心有大型綜合商業(yè)（泗州商城），經(jīng)營良好，空鋪率較低，但整體形象檔次較差工人路商圈區(qū)域商業(yè)中心規(guī)劃為大型綜合商業(yè)，待建設(shè)總結(jié)：各商業(yè)中心發(fā)展情況不一，規(guī)模龐大，商業(yè)整體招租、經(jīng)營面臨很大的挑戰(zhàn)。綜述：

本項目要采取差異化定位、與商圈的整合策略，才能脫穎而出。122商業(yè)大環(huán)境分析商圈商業(yè)定位商業(yè)現(xiàn)狀花園口商圈縣級商業(yè)中心項目項目地塊發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢1.交通：交通便利，多條公交線路途經(jīng)項目；2.人居：周邊小區(qū)眾多，高檔小區(qū)增多；3.位置：地處泗洪絕對中心；4.規(guī)劃：全新規(guī)劃，發(fā)展空間大；5.景觀：有河道、綠化帶等優(yōu)勢；6.商業(yè)檔次：周邊商業(yè)業(yè)態(tài)單一，檔次偏低；綜述：本項目有地理位置、人口、交通、規(guī)劃等多種優(yōu)勢，發(fā)展商業(yè)有良好的城市配套以及人氣基礎(chǔ)。123項目地塊發(fā)展商業(yè)的優(yōu)勢1.交通：交通便利，多條公交線路途經(jīng)項開發(fā)機(jī)會點

可以說，目前“花園口商圈”內(nèi)還未有一個真正的商業(yè)模式和結(jié)構(gòu)可以滿足中高檔消費要求，以及一個可以飛躍目前的商業(yè)模式，達(dá)到讓眾多中高端消費者期待的“一個集購物、餐飲、休閑娛樂、高檔住宅為一體”的大型高檔商業(yè)中心。124開發(fā)機(jī)會點44定位依據(jù)目標(biāo)：填補(bǔ)目前花園口商圈部分商業(yè)功能空白點，加強(qiáng)零售之外的餐飲、休閑娛樂功能的不足，并與大型商業(yè)物業(yè)（超市、百貨）共同構(gòu)筑，形成互為補(bǔ)充、互為聯(lián)動的區(qū)域核心商業(yè)格局，同時，形成自己獨特的商業(yè)檔次及業(yè)態(tài)定位?？驮炊ㄎ唬和ㄟ^對本地商業(yè)地產(chǎn)市場和項目自身的了解，以及對當(dāng)前市場客源構(gòu)成進(jìn)行整體研究。我司認(rèn)為，本項目應(yīng)該站在整個泗洪高度及立場定位市場，以吸引周邊大范圍的人流為主要消費客源及基礎(chǔ)，并進(jìn)一步輻射項目外圍臨近的區(qū)域消費客源檔次定位：泗洪地區(qū)最富有主題特色、多業(yè)態(tài)的復(fù)合型主題商業(yè)125定位依據(jù)目標(biāo)：填補(bǔ)目前花園口商圈部分商業(yè)功能空白點，加強(qiáng)零售項目商業(yè)定位從整個城市的高度審視本項目，以區(qū)域商業(yè)規(guī)劃為項目主導(dǎo)方向。結(jié)合本案未來所具備的聚集人口的優(yōu)勢條件、區(qū)域未來規(guī)劃前景及自身住宅品質(zhì)的定位，我司建議將本項目商業(yè)定位為：泗洪首座情景式HOPSCA一種全新的一站式消費體驗一種嶄新的餐飲、娛樂方式引入富有品牌特色的零售商業(yè)，提高項目知名度，吸引區(qū)域消費群體126項目商業(yè)定位從整個城市的高度審視本項目，以區(qū)域商業(yè)規(guī)劃為項目什么是HOPSCA？HOPSCA的定義：HOPSCA翻譯成中文即豪布斯卡，是指擁有現(xiàn)代化、多功能、綜合性特征的商業(yè)街區(qū)，包含了酒店式公寓（H）、寫字樓（O)、公園及停車場（P）、大型綜合購物中心（S)、會所（C）和國際公寓（A)的復(fù)合體，為歐美國家最先進(jìn)的商業(yè)地產(chǎn)模式127什么是HOPSCA？HOPSCA的定義：HOPSCA翻譯成中HOPSCA的理念HOPSCA地產(chǎn)模式在歐美引領(lǐng)一場生活方式的變革，以前人們購物、休閑、娛樂都要到城市的不同區(qū)域，而在HOPSCA，一切都可以一站式HOPSCA創(chuàng)造的集約空間，將一個人的個人空間、生活空間、工作空間和社交空間包容為一這種集合性模式，顛覆傳統(tǒng)的建筑理念，構(gòu)建居住、購物、休閑娛樂等多功能于一體的綜合物業(yè)群。很好的整合了城市各種資源，使得資源共享，實現(xiàn)優(yōu)勢互補(bǔ)128HOPSCA的理念HOPSCA地產(chǎn)模式在歐美引領(lǐng)一場生活方式HOPSCA業(yè)態(tài)組合價值分析酒店式公寓和寫字樓構(gòu)成了商務(wù)廣場、主題專賣、精品零售和特色零售等構(gòu)成了主題購物廣場，餐飲和休閑娛樂可以構(gòu)成一個集合消費者的城市俱樂部。三者形成一體化的內(nèi)循環(huán)價值鏈，各部分互相補(bǔ)充、互相帶動，互利共存，不可或缺商務(wù)廣場將帶來年輕化的消費群體，而主題購物廣場和城市俱樂部等設(shè)施更能與商務(wù)廣場相得益彰129HOPSCA業(yè)態(tài)組合價值分析酒店式公寓和寫字樓構(gòu)成了商務(wù)廣場第三章商業(yè)業(yè)態(tài)組合建議13050商業(yè)業(yè)態(tài)作用成功的商業(yè)定位，必定需要完整的業(yè)態(tài)來支撐商業(yè)的順利運(yùn)營，同時也能體現(xiàn)該商業(yè)中心在所在城市的地位，同時所確定的主力商家也對今后商業(yè)招商具有不可替代的影響力131商業(yè)業(yè)態(tài)作用51失敗商業(yè)借鑒——龍翔步行街常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：兵營式、景觀式、廣場式廣場式的街道不利于消費者兩側(cè)穿梭，難以形成繁鬧的意象。景觀則影響視野和街區(qū)內(nèi)的通達(dá)性。兵營的排布使逛街毫無樂趣可言。如兵營般整齊排布的商業(yè)街某城市偉岸、寬大的商業(yè)街132失敗商業(yè)借鑒——龍翔步行街常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：兵營式、景失敗商業(yè)借鑒——龍翔步行街常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直、大一統(tǒng)寬大、筆直、一覽無余的街道容易讓人產(chǎn)生疲勞感，失去逛街的樂趣。大一統(tǒng)的街道不符合商業(yè)生動活潑、富于變化的特點，留不住人流，難以形成商業(yè)氣氛。街是成立了，但對于街的立足之本：商業(yè)，考慮不足，對于商業(yè)氛圍的營造也僅限于景觀寬大、筆直的商業(yè)街某城市大一統(tǒng)的商業(yè)街133失敗商業(yè)借鑒——龍翔步行街常見的失敗商業(yè)街區(qū)規(guī)劃：寬大、筆直失敗商業(yè)借鑒——東莞世博廣場世博廣場規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街區(qū)的布局規(guī)劃的失敗東莞世博廣場商業(yè)價值最高的部分全部為主力店占據(jù)，造成主力店經(jīng)營紅火，人流量無法給商業(yè)街共享，而商業(yè)街區(qū)門可羅雀。134失敗商業(yè)借鑒——東莞世博廣場世博廣場規(guī)劃失?。褐髁Φ昱c商業(yè)街成功商業(yè)借鑒——萬科運(yùn)河?xùn)|一號萬科運(yùn)河?xùn)|一號的街區(qū)規(guī)劃：短街、窄巷、曲徑、共享空間萬科運(yùn)河?xùn)|一號等項目吸取國外著名街區(qū)的成功經(jīng)驗：自然曲折的路徑，鑲嵌著尺度宜人的共享空間，小尺度街區(qū)，人車分流；通過短街、窄巷、共享空間充分解決了內(nèi)街的吸引力問題。135成功商業(yè)借鑒——萬科運(yùn)河?xùn)|一號萬科運(yùn)河?xùn)|一號的街區(qū)規(guī)劃：短街成功商業(yè)借鑒——萬科運(yùn)河?xùn)|一號大拇指廣場現(xiàn)在是上海非常著名的成功街區(qū)之一，成為現(xiàn)代街區(qū)典范。位置：芳甸路浦東新區(qū)聯(lián)洋國際新社區(qū)占地：5.2萬平方米、總建筑約11萬平方米2003年10月開工建設(shè)，于2005年7月9日開張出租率100%業(yè)態(tài)主要設(shè)有：大型超市（法國家樂福）、主題商場、休閑娛樂（好樂迪音樂娛樂公司）、藝術(shù)中心(上海證大現(xiàn)代藝術(shù)館)、五星級酒店（委托美國著名酒店管理集團(tuán)Carlson旗下的Raddision品牌經(jīng)營管理海地區(qū)規(guī)模最大、功能最全的復(fù)合式社區(qū)與區(qū)域商業(yè)中心愛心廣場，將有濃縮中外風(fēng)情的咖啡吧、酒吧、茶館、藝術(shù)陶吧等環(huán)伺左右136成功商業(yè)借鑒——萬科運(yùn)河?xùn)|一號大拇指廣場現(xiàn)在是上海非常著名的大拇指廣場街區(qū)的規(guī)劃充分遵循了商業(yè)街