新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析課件

新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析

秦虹住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析

秦虹住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究目錄一、新形勢(shì)解讀二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析目錄一、新形勢(shì)解讀二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析一、新形勢(shì)解讀一、新形勢(shì)解讀（一）經(jīng)濟(jì)增速下滑經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場的增長幾乎同步以市場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的美國房地產(chǎn)市場政府管制相對(duì)嚴(yán)格的德國房地產(chǎn)市場中國的房地產(chǎn)市場（一）經(jīng)濟(jì)增速下滑經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場的增長幾乎同步以市場經(jīng)觀點(diǎn)：中國經(jīng)濟(jì)由過去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增長速度，根據(jù)這一增速的變化可以得出房地產(chǎn)的增速也會(huì)下移。觀點(diǎn)：中國經(jīng)濟(jì)由過去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增長（二）城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)市場分化趨勢(shì)明顯城鎮(zhèn)化持續(xù)意味著農(nóng)民進(jìn)城還會(huì)每年以一個(gè)百分點(diǎn)左右的速度增加；同時(shí)，大量的中小城市人口在向大城市流動(dòng)，導(dǎo)致目前中國房地產(chǎn)市場分化的格局。（二）城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)市場分化趨勢(shì)明顯城鎮(zhèn)化持續(xù)意味著農(nóng)民（三）金融改革利率市場化整體利率水平上升銀行貸款的利率上升1.利率市場化（三）金融改革利率市場化整體利率水平上升銀行貸款的利率上升1用好增量管住貨幣，不再放新的刺激性政策。政府的資金或貸款政策更多用于政府支持行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)獲得銀行貸款難度加大。盤活存量資本市場會(huì)有更多的改革舉措出臺(tái)。2.用好增量，盤活存量用好增量管住貨幣，不再放新的刺激性政策。政府的資金或貸款政策二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析（一）融資1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視直接融資現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源60%、70%左右是來自于銀行貸款，這種間接融資的格局。未來隨著金融改革，盤活存量的改革前提下，利率市場化的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要考慮未來如何通過直接融資，來擴(kuò)大融資的規(guī)模。（一）融資1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視直接融資現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的公募市場的投資私募市場的融資銀行貸款成熟房地產(chǎn)市場的資金來源我國房地產(chǎn)市場的資金來源銀行貸款私募公募公募市場的投資私募市場的融資銀行貸款成熟房地產(chǎn)市場的資金來源觀點(diǎn)未來的發(fā)展，無論公募還是私募，占有比例都會(huì)持續(xù)提高；我們開發(fā)企業(yè)在未來融資的角度上需要重點(diǎn)關(guān)注的就是直接融資。隨著勞動(dòng)成本、土地成本、建材成本的上升，競爭的加劇，考驗(yàn)企業(yè)的核心競爭力的一個(gè)重要方面就是融資能力。觀點(diǎn)未來的發(fā)展，無論公募還是私募，占有比例都會(huì)持續(xù)提高；我們2.直接融資面臨的機(jī)會(huì)機(jī)構(gòu)投資人舉例：隨著險(xiǎn)資規(guī)模擴(kuò)大，隨著未來政策的寬松，為實(shí)現(xiàn)資金安全和保值的需求，險(xiǎn)資一定會(huì)投資房地產(chǎn)企業(yè)。高凈值人群在資產(chǎn)配置方面，一定會(huì)考慮房地產(chǎn)。而在現(xiàn)在政府對(duì)住宅抑制投機(jī)和投資需要限購、限貸這些政策，沒有放松不改變的情況下，我認(rèn)為下一步的新型的證券化的投資，它的直接投資，它的證券化投資的需求，都是非常強(qiáng)大的，那么這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資呢，帶來很好的投資人的這種機(jī)會(huì)，投資人機(jī)會(huì)。而在現(xiàn)在政府對(duì)住宅抑制投機(jī)和投資需要限購、限貸這些政策，沒有放松不改變的情況下，我認(rèn)為下一步的新型的證券化的投資，它的直接投資，它的證券化投資的需求，都是非常強(qiáng)大的，那么這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資呢，帶來很好的投資人的這種機(jī)會(huì)，投資人機(jī)會(huì)。2.直接融資面臨的機(jī)會(huì)機(jī)構(gòu)投資人舉例：隨著險(xiǎn)資規(guī)模擴(kuò)大，隨著觀點(diǎn)在政府抑制住房投機(jī)需求的政策沒有放松的情況下，下一步的新型證券化投資、直接融資的需求較強(qiáng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資帶來很好的投資人機(jī)會(huì)。觀點(diǎn)在政府抑制住房投機(jī)需求的政策沒有放松的情況下，下一步的新（二）投資1.投資面臨的機(jī)會(huì)觀點(diǎn)：把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)多元化投資組合。過去：趨勢(shì)性機(jī)會(huì)中國住房制度改革所釋放的住房紅利。中國過去10年兩位數(shù)以上的高增長速度。中國過去10年大規(guī)模的、高質(zhì)量的，年輕勞動(dòng)力進(jìn)城的城鎮(zhèn)化?，F(xiàn)在：結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)（二）投資1.投資面臨的機(jī)會(huì)過去：趨勢(shì)性機(jī)會(huì)中國住房制度改革2.投資要點(diǎn)關(guān)注高速交通網(wǎng)的建設(shè)；注意雙升級(jí)所帶來的優(yōu)質(zhì)商務(wù)地產(chǎn)和具有資源優(yōu)勢(shì)的旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展；雙升級(jí)指產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)和服務(wù)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。老齡化趨勢(shì)下的服務(wù)社區(qū)的開發(fā)。2.投資要點(diǎn)關(guān)注高速交通網(wǎng)的建設(shè)；注意雙升級(jí)所帶來的優(yōu)質(zhì)商務(wù)觀點(diǎn)尋找符合發(fā)展趨勢(shì)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。實(shí)現(xiàn)多元化投資組合。規(guī)避單一化投資風(fēng)險(xiǎn)。觀點(diǎn)尋找符合發(fā)展趨勢(shì)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。實(shí)現(xiàn)多元化投資組合。規(guī)避單（三）風(fēng)險(xiǎn)1.投資多元化區(qū)域和產(chǎn)品類型的投資的多元化，是防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)可選策略，只有多元化才能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（三）風(fēng)險(xiǎn)1.投資多元化區(qū)域和產(chǎn)品類型的投資的多元化，是防范2.創(chuàng)新如何提高產(chǎn)品的豐富度，如何在經(jīng)營模式上，以及未來的產(chǎn)品定位上，提出一些創(chuàng)新性的理念，是規(guī)避我們的產(chǎn)品走向頂峰所面臨風(fēng)險(xiǎn)的重點(diǎn)。2.創(chuàng)新如何提高產(chǎn)品的豐富度，如何在經(jīng)營模式上，以及未來的產(chǎn)3.微觀層面投資風(fēng)險(xiǎn)的割禮

無論是從融資、投資，以及風(fēng)險(xiǎn)的角度來講，未來的房地產(chǎn)市場的外部環(huán)境，對(duì)我們內(nèi)在的要求，都和過去的10年有所不同，值得我們有所改變。至于改變，總體的要求是我們要把握好大勢(shì)，做好未來發(fā)展的趨勢(shì)判斷；然后，審慎的做好我們的投資選擇，采取謹(jǐn)慎的投資策略。3.微觀層面投資風(fēng)險(xiǎn)的割禮無論是從融資、投資，以及風(fēng)險(xiǎn)的角度新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析

秦虹住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析

秦虹住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究目錄一、新形勢(shì)解讀二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析目錄一、新形勢(shì)解讀二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析一、新形勢(shì)解讀一、新形勢(shì)解讀（一）經(jīng)濟(jì)增速下滑經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場的增長幾乎同步以市場經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的美國房地產(chǎn)市場政府管制相對(duì)嚴(yán)格的德國房地產(chǎn)市場中國的房地產(chǎn)市場（一）經(jīng)濟(jì)增速下滑經(jīng)濟(jì)增長和房地產(chǎn)市場的增長幾乎同步以市場經(jīng)觀點(diǎn)：中國經(jīng)濟(jì)由過去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增長速度，根據(jù)這一增速的變化可以得出房地產(chǎn)的增速也會(huì)下移。觀點(diǎn)：中國經(jīng)濟(jì)由過去平均9.8%回落到今年7.5%左右的增長（二）城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)市場分化趨勢(shì)明顯城鎮(zhèn)化持續(xù)意味著農(nóng)民進(jìn)城還會(huì)每年以一個(gè)百分點(diǎn)左右的速度增加；同時(shí)，大量的中小城市人口在向大城市流動(dòng)，導(dǎo)致目前中國房地產(chǎn)市場分化的格局。（二）城鎮(zhèn)化持續(xù)，房地產(chǎn)市場分化趨勢(shì)明顯城鎮(zhèn)化持續(xù)意味著農(nóng)民（三）金融改革利率市場化整體利率水平上升銀行貸款的利率上升1.利率市場化（三）金融改革利率市場化整體利率水平上升銀行貸款的利率上升1用好增量管住貨幣，不再放新的刺激性政策。政府的資金或貸款政策更多用于政府支持行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)獲得銀行貸款難度加大。盤活存量資本市場會(huì)有更多的改革舉措出臺(tái)。2.用好增量，盤活存量用好增量管住貨幣，不再放新的刺激性政策。政府的資金或貸款政策二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析二、新形勢(shì)下房地產(chǎn)投融資策略分析（一）融資1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視直接融資現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的資金來源60%、70%左右是來自于銀行貸款，這種間接融資的格局。未來隨著金融改革，盤活存量的改革前提下，利率市場化的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)要考慮未來如何通過直接融資，來擴(kuò)大融資的規(guī)模。（一）融資1.房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)重視直接融資現(xiàn)在傳統(tǒng)的房地產(chǎn)企業(yè)的公募市場的投資私募市場的融資銀行貸款成熟房地產(chǎn)市場的資金來源我國房地產(chǎn)市場的資金來源銀行貸款私募公募公募市場的投資私募市場的融資銀行貸款成熟房地產(chǎn)市場的資金來源觀點(diǎn)未來的發(fā)展，無論公募還是私募，占有比例都會(huì)持續(xù)提高；我們開發(fā)企業(yè)在未來融資的角度上需要重點(diǎn)關(guān)注的就是直接融資。隨著勞動(dòng)成本、土地成本、建材成本的上升，競爭的加劇，考驗(yàn)企業(yè)的核心競爭力的一個(gè)重要方面就是融資能力。觀點(diǎn)未來的發(fā)展，無論公募還是私募，占有比例都會(huì)持續(xù)提高；我們2.直接融資面臨的機(jī)會(huì)機(jī)構(gòu)投資人舉例：隨著險(xiǎn)資規(guī)模擴(kuò)大，隨著未來政策的寬松，為實(shí)現(xiàn)資金安全和保值的需求，險(xiǎn)資一定會(huì)投資房地產(chǎn)企業(yè)。高凈值人群在資產(chǎn)配置方面，一定會(huì)考慮房地產(chǎn)。而在現(xiàn)在政府對(duì)住宅抑制投機(jī)和投資需要限購、限貸這些政策，沒有放松不改變的情況下，我認(rèn)為下一步的新型的證券化的投資，它的直接投資，它的證券化投資的需求，都是非常強(qiáng)大的，那么這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資呢，帶來很好的投資人的這種機(jī)會(huì)，投資人機(jī)會(huì)。而在現(xiàn)在政府對(duì)住宅抑制投機(jī)和投資需要限購、限貸這些政策，沒有放松不改變的情況下，我認(rèn)為下一步的新型的證券化的投資，它的直接投資，它的證券化投資的需求，都是非常強(qiáng)大的，那么這對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資呢，帶來很好的投資人的這種機(jī)會(huì)，投資人機(jī)會(huì)。2.直接融資面臨的機(jī)會(huì)機(jī)構(gòu)投資人舉例：隨著險(xiǎn)資規(guī)模擴(kuò)大，隨著觀點(diǎn)在政府抑制住房投機(jī)需求的政策沒有放松的情況下，下一步的新型證券化投資、直接融資的需求較強(qiáng)，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的直接融資帶來很好的投資人機(jī)會(huì)。觀點(diǎn)在政府抑制住房投機(jī)需求的政策沒有放松的情況下，下一步的新（二）投資1.投資面臨的機(jī)會(huì)觀點(diǎn)：把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，實(shí)現(xiàn)多元化投資組合。過去：趨勢(shì)性機(jī)會(huì)中國住房制度改革所釋放的住房紅利。中國過去10年兩位數(shù)以上的高增長速度。中國過去10年大規(guī)模的、高質(zhì)量的，年輕勞動(dòng)力進(jìn)城的城鎮(zhèn)化。現(xiàn)在：結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)（二）投資1.投資面臨的機(jī)會(huì)過去：趨勢(shì)性機(jī)會(huì)中國住房制度改革2.投資要點(diǎn)關(guān)注高速交通網(wǎng)的建設(shè)；注意雙升級(jí)所帶來的優(yōu)質(zhì)商務(wù)地產(chǎn)和具有資源優(yōu)勢(shì)的旅游地產(chǎn)的創(chuàng)新發(fā)展；雙升級(jí)指產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)升級(jí)和服務(wù)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。老齡化趨勢(shì)下的服務(wù)社區(qū)的開發(fā)。2.投資要點(diǎn)關(guān)注高速交通網(wǎng)的建設(shè)；注意雙升級(jí)所帶來的優(yōu)質(zhì)商務(wù)觀點(diǎn)尋找符合發(fā)展趨勢(shì)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。實(shí)現(xiàn)多元化投資組合。規(guī)避單一化投資風(fēng)險(xiǎn)。觀點(diǎn)尋找符合發(fā)展趨勢(shì)的結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。實(shí)現(xiàn)多元化投資組合。規(guī)避單（三）風(fēng)險(xiǎn)1.投資多元化區(qū)域和產(chǎn)品類型的投資的多元化，是防范風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)可選策略，只有多元化才能夠規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。（三）風(fēng)險(xiǎn)1.投資多元化區(qū)域和產(chǎn)品類型的投資的多元化，是防范2.創(chuàng)新如何提高產(chǎn)品的豐富度，如何在經(jīng)營模式上，以及未來的產(chǎn)品定位上，提出一些創(chuàng)新性的理念，是規(guī)避