在地產(chǎn)寒冬中迎來春天保利地產(chǎn)案例分析金工崔宜燦

在地產(chǎn)寒冬中迎來春天

——保利地產(chǎn)案例分析

06金工崔宜燦

.案例組成部分保利面對寒冬采取的融資措施2案例啟示4保利地產(chǎn)簡介31融資成果33.保利地產(chǎn)簡介保利房地產(chǎn)股份有限公司是中國保利集團(tuán)控股的大型國有房地產(chǎn)企業(yè)重啟IPO市場的首批上市的第一家房地產(chǎn)企業(yè)連續(xù)四年榮膺"國有房地產(chǎn)企業(yè)品牌價(jià)值“第一名、"中國房地產(chǎn)央企領(lǐng)先品牌"保利地產(chǎn).房地產(chǎn)寒冬的到來銷售面積和銷售金額分別比2007年同期減少8.9％和3.2％萬科凈利潤預(yù)告減60%泛海建設(shè)銷售面積同比下降8.57%金地集團(tuán)行業(yè)內(nèi)其他公司狀況堪憂.保利地產(chǎn)的業(yè)績

2008年保利地產(chǎn)有8個(gè)樓盤年銷售額突破10億元大關(guān)

2008年北京、廣州銷售額達(dá)到42.1億元和57.26億元，均位列第一位

上海銷售額為20.95億元，市場占有率由0.12%迅速提升到1.07%在成都、長春、重慶等二線城市銷售額均進(jìn)入三甲之列.保利面對寒冬采取的措施搶資金搶工程搶市場.保利地產(chǎn)的融資措施融資重要性：房地產(chǎn)是典型的資本密集型行業(yè)，由于宏觀調(diào)控，資金的保障成為地產(chǎn)公司的重中之重。此次保利地產(chǎn)能在整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)中笑傲江湖的重要原因之一，就是多種融資渠道保障了公司的穩(wěn)健發(fā)展。融資方式：信貸融資、股權(quán)融資、債券融資、信托融資

.信貸融資保利地產(chǎn)的銀行貸款總額約122億元，其中約32億元是短期借貸。在速動(dòng)比率排名中，保利地產(chǎn)為0.3，與富力地產(chǎn)、金地、首創(chuàng)居于同一水平

股權(quán)融資保利地產(chǎn)在國內(nèi)Ａ股市場上市后，成功地打通了資本運(yùn)作的渠道，財(cái)務(wù)抗風(fēng)險(xiǎn)能力和償債能力明顯增強(qiáng)。公司去年同期成功進(jìn)行了70億的公開增發(fā)債權(quán)融資

2008年7月份順利發(fā)行了公司債43億元，5年期的票面利率7%，長期資本比重進(jìn)一步提高信托融資公司與信托機(jī)構(gòu)累計(jì)發(fā)行了三次信托產(chǎn)品，融資超過3億元.融資成果2006年通過IPO融資，成為股權(quán)分置改革后重啟IPO市場的第一家房地產(chǎn)上市公司2007年中期，保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率達(dá)到79.63％，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約－55億元。但是在當(dāng)年8月公開增發(fā)70億元之后，保利地產(chǎn)的資本負(fù)債率迅速下降至65％左右。2008年中期，保利地產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額約－64.5億元，銀行貸款增加了54.9億元。2008年下半年，保利又迅速發(fā)行了43億元公司債，減少了短期負(fù)債的壓力。.案例啟示一.及時(shí)有效的融資對房地產(chǎn)公司的發(fā)展至關(guān)重要融資的作用：

（1）聚集資金的功能

（2）促進(jìn)資金的橫向融通：房地產(chǎn)的一大特點(diǎn)是區(qū)域性，形成房地產(chǎn)區(qū)域市場。

（3）提高資金的運(yùn)用效率

（4）提高房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果

.案例啟示二.應(yīng)拓寬融資渠道

不同的融資方式有各自的優(yōu)點(diǎn)，進(jìn)行多渠道融資，有利于提高公司融資的穩(wěn)定性。

例如：相比股權(quán)融資來說，債權(quán)融資程序上更快捷，債權(quán)融資成功率更高。相對于銀行貸款，債券融資成本更低公司債所融資金應(yīng)用靈活，限制較少

可供企業(yè)借債的對象眾多，市場化操作更為規(guī)范

.三.融資成本對房地產(chǎn)公司影響巨大房地產(chǎn)公司長期發(fā)展，主要是看融資渠道是否暢通和多元化，融資成本的差異將導(dǎo)致房地產(chǎn)公司長期業(yè)績出現(xiàn)分化。房地產(chǎn)公司應(yīng)通過拓寬融資渠道，提高融資效率等方式控制融資成本。

例如，滬深股市目前正在掀起的房地產(chǎn)公司借殼熱。房地產(chǎn)企業(yè)之所以紛紛借殼上市，也是出于成本的考慮，借殼上市為房地產(chǎn)