房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書xxx公司房地產(chǎn)項(xiàng)目投資計(jì)劃書文件編號(hào)：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計(jì)，管理制度************大廈投資計(jì)劃書一、項(xiàng)目建設(shè)說(shuō)明**********大廈是**********置業(yè)有限公司投資籌建的，傾力打造的淮陽(yáng)市區(qū)內(nèi)首座以“金融行業(yè)發(fā)展”為主體的商業(yè)住宅項(xiàng)目?！敖鹑谙刃?、商貿(mào)為主、地標(biāo)品質(zhì)”這三位一體的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念將隨著項(xiàng)目的建設(shè)鮮明的呈現(xiàn)在廣大市民面前,單層100余米、三層跨度近400米的商業(yè)鋪位，勢(shì)必成為該區(qū)域的地標(biāo)建筑與經(jīng)濟(jì)源動(dòng)力。二、項(xiàng)目選擇地理位置概況該項(xiàng)目位于淮陽(yáng)縣商業(yè)中心區(qū)域，項(xiàng)目距東側(cè)龍湖國(guó)家濕地公園僅公里，東臨淮陽(yáng)主干道龍都大道，西近106國(guó)道，距淮陽(yáng)縣汽車站僅1公里，項(xiàng)目周邊比鄰祥瑞花園、西城陽(yáng)光花園等高檔小區(qū)，距淮陽(yáng)縣人民醫(yī)院約1公里，教育資源豐富，小博士雙語(yǔ)幼兒園、淮陽(yáng)縣第二實(shí)驗(yàn)小學(xué)、淮陽(yáng)縣雙語(yǔ)實(shí)驗(yàn)學(xué)校、淮陽(yáng)縣實(shí)驗(yàn)中學(xué)一路通達(dá)，是淮陽(yáng)縣文化、教育、購(gòu)物、休閑娛樂(lè)、交通等配套設(shè)施齊全的重點(diǎn)核心區(qū)。三、項(xiàng)目建設(shè)市場(chǎng)的需求情況及開(kāi)發(fā)策略定位1、市場(chǎng)需求狀況淮陽(yáng)縣人口為135萬(wàn)，城區(qū)人口20萬(wàn)，根據(jù)淮陽(yáng)縣2007年編制的《淮陽(yáng)縣城總體規(guī)劃》，對(duì)縣城2006---2020年期間城市發(fā)展總規(guī)劃進(jìn)行了明確的判定，城市主體將以上述三大趨勢(shì)發(fā)展，并形成“一中、兩副、兩軸、三區(qū)”的城鎮(zhèn)化發(fā)展空間形態(tài)。同時(shí)積極融入“周淮一體化”，加強(qiáng)與項(xiàng)城之間的經(jīng)濟(jì)聯(lián)系，充分利用空間上靠近周口的優(yōu)勢(shì)，加快縣城向西發(fā)展，壯大城市規(guī)模，增強(qiáng)其旅游服務(wù)、商貿(mào)職能，加快工業(yè)發(fā)展，積極與周口產(chǎn)業(yè)進(jìn)行協(xié)調(diào)、對(duì)接，積極融入“周淮一體化”。通過(guò)城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，農(nóng)民進(jìn)城是必然的趨勢(shì)，目前淮陽(yáng)縣住宅類的開(kāi)發(fā)供給量約為75萬(wàn)㎡，市場(chǎng)去化率為70萬(wàn)㎡，市場(chǎng)供需基本持平，購(gòu)買力且逐年遞增，淮陽(yáng)土地供給量在不斷減少，因此市場(chǎng)供需狀況處于平穩(wěn)發(fā)展趨勢(shì)。2、開(kāi)發(fā)策略定位（1）、小區(qū)占地約5600㎡，總規(guī)劃建筑面積約為16800㎡（2）、建筑類型：門市及居住房（3）、建筑風(fēng)格為現(xiàn)代建筑風(fēng)格，綠化率為30%，園林式景觀（4）、邀請(qǐng)淮陽(yáng)最具雄厚資金的施工單位進(jìn)行施工，同時(shí)做到安全化、規(guī)范化管理（5）、聘請(qǐng)知名物業(yè)公司，采用智能安防系統(tǒng)進(jìn)行綜合物業(yè)服務(wù)。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格1、建設(shè)規(guī)模規(guī)劃占地：4313平方米，建筑面積：16800平方米。住宅戶型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，總戶數(shù)約835戶。車庫(kù)每套面積：平方米，總套數(shù)約：400。2、小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格（1）、小區(qū)規(guī)劃有創(chuàng)意、道路布局合理，要人、車分流，方便進(jìn)出。主入口為步行街，次入口為車輛出入口。（2）、整個(gè)小區(qū)建筑風(fēng)格要高雅，建筑線條設(shè)計(jì)合理，美觀實(shí)用（尤其沿街樓面），建筑顏色搭配合諧，明朗，且有對(duì)比度。（3）、小區(qū)的綠化、景觀園林設(shè)計(jì)有特色，觀賞性強(qiáng)。設(shè)有體育、健身場(chǎng)地及設(shè)施。五、環(huán)境影響、風(fēng)險(xiǎn)分析及防范措施1、環(huán)境影響符合國(guó)家環(huán)境保護(hù)法律、法規(guī)和環(huán)境功能規(guī)劃的要求。2、風(fēng)險(xiǎn)分析（1）、工地建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，工程建設(shè)及工期是本項(xiàng)目的主要工程建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)，建設(shè)中招投標(biāo)的實(shí)施成功與否將直接關(guān)系到工程造價(jià)和質(zhì)量，工程如果延期將影響項(xiàng)目的資金回收。（2）、項(xiàng)目位于中心地帶，（4）、周邊公司入駐數(shù)量不足，需求量不大。3、防范措施（1）、充分進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查（戶型面積需求，園區(qū)規(guī)劃綠化需求，價(jià)格需求等）。確定合理開(kāi)發(fā)規(guī)模及戶型面積分類。（2）、抓好前期規(guī)劃及施工圖設(shè)計(jì)，使設(shè)計(jì)先進(jìn)、符合市場(chǎng)需求。（3）、抓好施工、監(jiān)理工作，保證施工質(zhì)量及施工工期。（4）、加強(qiáng)對(duì)商業(yè)的招商引資及周邊公司的調(diào)查，加速有關(guān)配套設(shè)施的建設(shè)。六、建設(shè)成本、銷售、稅金、利潤(rùn)估算1、建設(shè)成本估算：（1）、土地成本：元/㎡×16800㎡=8985900元，（2）、前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用：450元/㎡×16800㎡=7560000元，（3）、主體工程費(fèi)用：1200元/㎡×16800㎡=元，（4）、安裝工程費(fèi)用：550元/㎡×16800㎡=9240000元，（5）、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)用：61元/㎡×16800㎡=1024800元，（6）、園林環(huán)境費(fèi)用：30元/㎡×16800㎡=504000元，（7）、配套設(shè)施費(fèi)用：120元/㎡×16800㎡=2016000元，小計(jì)：8985900+7560000++9240000+1024800+504000+2016000＝（8）、財(cái)務(wù)費(fèi)用：158元/㎡×16800㎡=2654400元（9）、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)：90元/㎡×16800㎡=1512000元（10）、管理費(fèi)用：120元/㎡×16800㎡=2016000元（11）、銷售費(fèi)用：40元/㎡×16800㎡=672000元小計(jì)：2654400+1512000+2016000+672000＝6854400元總計(jì)：元。2、銷售估算：（1）、住宅：按3400元/㎡×5240㎡=元；（2）、商業(yè)：按7000元/㎡×8567㎡=元；（3）、車庫(kù)：按60000元/個(gè)×47=2820000元；（4）、總計(jì)：元。3、利潤(rùn)估算：（1）、銷售利潤(rùn)：-＝元。（2）、稅金：暫按下三項(xiàng)計(jì)：①營(yíng)業(yè)稅及附加：%%×=4513880元。②所得稅：25%25%×（*15%）=3022688元③土地增值稅：5%5%×=4030250元④土地使用稅：10元/平方*4313*3＝129390元⑤不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)（3）、稅后利潤(rùn)：-45-4030250-129390＝元。七、項(xiàng)目資金來(lái)源本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資的資金來(lái)源有三個(gè)渠道，一是公司自有資金，二是銀行貸款，三是預(yù)售收入。開(kāi)發(fā)初期本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商自有資金2500萬(wàn)元作為啟動(dòng)資金，用于支付土地款項(xiàng)以及前期各種費(fèi)用，后期隨著項(xiàng)目的進(jìn)展，在辦理第三個(gè)證件后，開(kāi)始著手準(zhǔn)備開(kāi)發(fā)貸資料，擬需貸款1500萬(wàn)元，待項(xiàng)目進(jìn)入可售階段，以預(yù)售收入、房產(chǎn)抵押、按揭貸款等形勢(shì)迅速回籠資金。八、項(xiàng)目實(shí)施原則及建設(shè)周期1、項(xiàng)目實(shí)施原則（1）、嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)程序，統(tǒng)籌安排各項(xiàng)工作。（2）、重點(diǎn)抓規(guī)劃、方案、施工圖設(shè)計(jì)，做到設(shè)計(jì)合理，技術(shù)先進(jìn)。（3）、嚴(yán)把施工質(zhì)量關(guān)，質(zhì)量與進(jìn)度協(xié)調(diào)統(tǒng)一，保證質(zhì)量，按時(shí)完工，交付使用。2、建設(shè)周期（1）、2013年10月20日-12月30日，地質(zhì)勘察。（2）、2014年1月4日-4月1日規(guī)劃、設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)階段。（3）、2014年4月1日-5月15日審圖、圖紙交底。（4）、2014年5月15日-2015年9月25工程施工階段，10月25日全部竣工交付使用。九、銷售策劃1、銷售宣傳的重點(diǎn)區(qū)域：淮陽(yáng)縣全區(qū)2、及時(shí)開(kāi)展銷售宣傳，準(zhǔn)備工作（2014年11月-2016年5月），12月1日開(kāi)始正式銷售宣傳。3、銷售中心辦公室，內(nèi)有小區(qū)規(guī)劃圖（景觀、園林）沙盤，各種戶型沙盤展示（2014年10月做完）。4、多方位廣告宣傳（1）、網(wǎng)上宣傳：平面效果圖、戶型圖、銷售價(jià)格及相