碧桂園商業(yè)模式研究報(bào)告課件

碧桂園商業(yè)模式研究商業(yè)模式研究報(bào)告碧桂園商業(yè)模式研究商業(yè)模式研究報(bào)告本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評價(jià)本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式2碧桂園開創(chuàng)了“城市開發(fā)”的典型商業(yè)模式“城市開發(fā)”商業(yè)模式概要碧桂園成功開創(chuàng)了一種從開發(fā)房地產(chǎn)到開發(fā)城市的全新而獨(dú)特的商業(yè)模式，簡稱“城市開發(fā)”模式。碧桂園“城市開發(fā)”模式具有四大特點(diǎn)：大規(guī)模廉價(jià)拿地、“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開發(fā)先行、分片綜合開發(fā)、土地層層增值。目前碧桂園“城市開發(fā)”模式得到了規(guī)?；\(yùn)用，同行也爭相效仿。碧桂園開創(chuàng)了“城市開發(fā)”的典型商業(yè)模式“城市開發(fā)”商業(yè)模式概3本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評價(jià)本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式4碧桂園集團(tuán)創(chuàng)建于2019年，2019年4月在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，是全國最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。經(jīng)過十余年發(fā)展，碧桂園現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，屬下機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并涵蓋五星級酒店、教育、社區(qū)商業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)等多個(gè)行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。碧桂園采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含建安、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)和管理等。碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等大型住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪。同時(shí)碧桂園亦開發(fā)及管理若干項(xiàng)目內(nèi)及獨(dú)立酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。碧桂園一直以“希望社會因我們的存在而變得更加美好”和“做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)”為企業(yè)文化的核心，踏踏實(shí)實(shí)地在房地產(chǎn)行業(yè)耕耘，做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)。碧桂園簡介碧桂園簡介5碧桂園集團(tuán)總部組織結(jié)構(gòu)董事會股東大會監(jiān)事總裁投資拓展部集團(tuán)辦公室人力資源部財(cái)務(wù)部房地產(chǎn)管理部項(xiàng)目總辦統(tǒng)計(jì)部資金管理部法務(wù)部審計(jì)部營銷中心電腦信息中心董事會秘書副總裁建筑設(shè)計(jì)院工程造價(jià)管理部采購部項(xiàng)目管理部物業(yè)管理公司碧桂園集團(tuán)總部組織結(jié)構(gòu)董事會股東大會監(jiān)事總裁投資拓展部集團(tuán)辦6碧桂園集團(tuán)企業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)其它順德碧桂園公司增城碧桂園公司南沙碧桂園公司鶴山碧桂園公司五邑碧桂園公司高明碧桂園公司南海碧桂園公司陽東碧桂園公司長沙威尼斯城公司花都碧桂園公司臺山碧桂園公司東岸碧桂園公司廣州碧桂園公司增城鳳凰城酒店公司鶴山鳳凰酒店公司假日半島酒店公司陽江鳳凰酒店公司五邑鳳凰酒店公司威尼斯酒店公司高明鳳凰酒店公司臺山鳳凰酒店公司金怡置業(yè)公司華南俱樂部公司廣東管理公司騰越建筑工程公司雅駿裝飾公司紅荔文化村公司高要碧頣公司均安碧桂園公司韶關(guān)順宏公司肇慶碧桂園公司天津鳳凰投資公司巢湖碧桂園公司滿州里碧桂園公司沈陽碧桂園公司泰州碧桂園公司天津碧桂園投資公司惠州市度假村公司樂昌碧桂園公司華南碧桂園公司天津鳳凰酒店公司肇慶市高要鳳凰酒店公司51%90%100%100%70%100%100%100%100%100%90%100%50%100%100%物業(yè)酒店2019年4月碧桂園集團(tuán)企業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)其它順德碧桂園公司增城7碧桂園的發(fā)展史看，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)、珠三角擴(kuò)張階段，目前正進(jìn)入全國擴(kuò)張階段規(guī)模1993年1993年前，楊國強(qiáng)作為承建商承建了碧桂園的建筑施工，碧桂園墊不起工程費(fèi)，以幾百套別墅抵債。1993年底，楊國強(qiáng)籌辦了廣東碧桂園學(xué)校，共招了1300多名學(xué)生，每個(gè)學(xué)生收取30萬元的儲備金，以此資金盤活了順德碧桂園。2019年，楊國強(qiáng)發(fā)起成立了順德碧桂園公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2019年，開發(fā)廣州碧桂園，70棟樓兩個(gè)多月銷售一空。2000年2019年全國擴(kuò)張階段創(chuàng)業(yè)階段珠三角擴(kuò)張階段2019年12月，開發(fā)長沙碧桂園，走出珠三角，進(jìn)行全國擴(kuò)張。2019年7月，開發(fā)沈陽碧桂園。2019年7月，正在開發(fā)的項(xiàng)目有：益陽、武漢、咸寧、隨州、呼倫貝爾、興安、通遼、泰州、鞍山、巢湖、黃山、池州、安慶、蕪湖碧桂園。2019年7月，大量土地儲備4600萬平方米；而2019年初1870萬平方米；2019年12月3840萬平方米。2000年5月，開發(fā)華南碧桂園。2019年5月，開發(fā)碧桂園鳳凰城，“一分鐘銷售一套別墅、一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷售額7.5億元”。2019年12月，開發(fā)南海碧桂園。2019年10月，開發(fā)廣州南沙碧桂園。2019年，開發(fā)鶴山、五邑、陽東等碧桂園，走出廣佛經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)入珠三角。2019年，開發(fā)新會、臺山、肇慶等碧桂園。碧桂園的發(fā)展史看，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)、珠三角擴(kuò)張階段，目前正進(jìn)入全國8碧桂園歷年?duì)I業(yè)收入碧桂園歷年?duì)I業(yè)收入9碧桂園歷年凈利潤碧桂園歷年凈利潤10碧桂園歷年毛利率與凈利潤率碧桂園歷年毛利率與凈利潤率11順德碧桂園于1992年開始動工，位于順德區(qū)北滘鎮(zhèn)碧江大橋側(cè)。項(xiàng)目的總占地面積約為2,993,516平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約2,257,458平方米。提供各類產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房及高層洋房和商鋪。擁有四星級度假酒店以及四間會所、肉菜市場、國際文化廣場、碧桂園醫(yī)院及碧桂園學(xué)校。順德碧桂園順德碧桂園于1992年開始動工，位于順德區(qū)北滘鎮(zhèn)碧江大橋側(cè)。12華南碧桂園于2019年7月30日開始動工，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎賓路。項(xiàng)目的總占地面積約為1,133,278平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約1,017,401平方米。華南碧桂園提供各類產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房、高層洋房及商鋪。有會所，體育館、游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)、羽毛球場、籃球場、中餐館、超級市場、乒乓球室、桌球室及閱覽室。華南碧桂園華南碧桂園于2019年7月30日開始動工，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎13碧桂園鳳凰城于2019年11月5日開始動工，位于增城市新塘鎮(zhèn)，緊臨廣深高速。項(xiàng)目的總占地面積約為6,155,199平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約3,973,750平方米。碧桂園鳳凰城提供各類產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房、高層洋房、車位及商鋪。開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)有專為外國人開發(fā)的鳳凰島國際租賃小區(qū)、五星級的廣州碧桂園鳳凰城酒店、鳳凰城中英文學(xué)校、荔枝文化村、交通中心、康體中心、東門商業(yè)街和會所等。碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城于2019年11月5日開始動工，位于增城市新塘鎮(zhèn)14碧桂園項(xiàng)目選址原則項(xiàng)目選址原則適應(yīng)城市化進(jìn)程，滿足廣大普通居民對提升住房品質(zhì)的需求；也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對城市區(qū)域規(guī)劃的需要。項(xiàng)目選址于二、三、四線城市的新中心區(qū)，及一線城市擁有豐富自然環(huán)境和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)，10—30分鐘車程即可享受寧靜生活。碧桂園項(xiàng)目選址于自然山水景觀豐富、適宜人居的非城市中心區(qū)，在自然環(huán)境中建造全新都市生活。項(xiàng)目多處于城市未來發(fā)展的潛力地區(qū)，力所能及地推動三、四線城市的城市化進(jìn)程。土地面積大，基本在30萬平方米以上，有的甚至在200萬平方米以上。把土地分成多片，按階段分成多次開發(fā)。碧桂園項(xiàng)目選址原則項(xiàng)目選址原則適應(yīng)城市化進(jìn)程，滿足廣大普通居15碧桂園項(xiàng)目開發(fā)原則項(xiàng)目開發(fā)原則大部分新項(xiàng)目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，旨在最短時(shí)間內(nèi)給業(yè)主提供完整的居住生活解決方案。碧桂園除了參與市政建設(shè)，加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。項(xiàng)目走碧桂園系列化，走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，后續(xù)項(xiàng)目多采用前期項(xiàng)目的定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)。土地分片逐年開發(fā)。碧桂園項(xiàng)目開發(fā)原則項(xiàng)目開發(fā)原則大部分新項(xiàng)目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒16本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評價(jià)本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式17碧桂園最典型的商業(yè)模式是“城市開發(fā)”模式“城市開發(fā)”商業(yè)模式概要碧桂園成功開創(chuàng)了一種從開發(fā)房地產(chǎn)到開發(fā)城市的全新而獨(dú)特的商業(yè)模式，簡稱“城市開發(fā)”模式。碧桂園“城市開發(fā)”模式具有四大特點(diǎn)：大規(guī)模廉價(jià)拿地、“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開發(fā)先行、分片綜合開發(fā)、土地層層增值。目前碧桂園“城市開發(fā)”模式得到了規(guī)模化運(yùn)用，同行也爭相效仿。碧桂園最典型的商業(yè)模式是“城市開發(fā)”模式“城市開發(fā)”商業(yè)模式18碧桂園“城市開發(fā)”商業(yè)模式四大特點(diǎn)大規(guī)模廉價(jià)拿地為幫助當(dāng)?shù)卣七M(jìn)城市化進(jìn)程，選擇項(xiàng)目選址于二、三、四線城市的新中心區(qū)，及一線城市擁有豐富自然環(huán)境和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)獲取超大片土地，取得低成本單位地價(jià)“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開發(fā)先行大部分新項(xiàng)目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，旨在給業(yè)主提供完整的居住生活解決方案，以此來帶旺已經(jīng)獲取的土地，實(shí)現(xiàn)土地再增值分片綜合開發(fā)對大片住宅土地實(shí)行分片多次開發(fā)，每開發(fā)一次以帶動周邊土地增值一次土地層層增值五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校開發(fā)帶動使“生地”成“熟地”，土地分片多次開發(fā)實(shí)現(xiàn)了土地的多次增值碧桂園“城市開發(fā)”商業(yè)模式四大特點(diǎn)大規(guī)模廉價(jià)拿地為幫助當(dāng)?shù)?9我們運(yùn)用商業(yè)模式模型對碧桂園“城市開發(fā)”商業(yè)模式進(jìn)行分析商業(yè)結(jié)構(gòu)利潤模式定位運(yùn)行方式參與方價(jià)值關(guān)鍵資源與能力商業(yè)模式模型我們運(yùn)用商業(yè)模式模型對碧桂園“城市開發(fā)”商業(yè)模式進(jìn)行分析商業(yè)20“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：定位變化降低土地成本。提升土地價(jià)值。碧桂園把自己比喻造一個(gè)新城市，而自己是城市開發(fā)商的角色。土地?zé)o明確定位傳統(tǒng)定位創(chuàng)新后定位“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：定位變化降低土地成本。土地?zé)o明確定位傳21“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原來未涉及土地開發(fā)業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園接管了當(dāng)?shù)卣糠衷瓉硗恋亻_發(fā)業(yè)務(wù)，使價(jià)值鏈中增加了土地開發(fā)環(huán)節(jié)，而政府減少了部分土地開發(fā)工作。創(chuàng)新后商業(yè)結(jié)構(gòu)土地開發(fā)獲取土地房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃當(dāng)?shù)卣恋爻蹰_發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地土地開發(fā)土地規(guī)劃當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)開發(fā)土地出讓“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原來未涉22“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（2）原來土地沒有明確的定位。傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園把大塊土地分成多片，按階段分成多次開發(fā)。創(chuàng)新后商業(yè)結(jié)構(gòu)土地一次開發(fā)土地二次開發(fā)土地二次開發(fā)土地三次開發(fā)土地三次開發(fā)土地三次開發(fā)土地三次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（2）原來土地沒有明確的定23運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地初開發(fā)－土地出讓－土地購買－土地二次開發(fā)－房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃：做好建筑用地規(guī)劃土地初開發(fā)：做好連接外道路等基礎(chǔ)配套土地出讓：出讓初開發(fā)好的土地土地購買：購買土地土地二次開發(fā)：做好街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套，提供酒店、商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套房產(chǎn)開發(fā)：在二次開發(fā)后的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：通過幫助二、三、四線城市推進(jìn)城市化進(jìn)程，獲得土地二次開發(fā)權(quán)，批發(fā)土地降低了土地的購買成本；通過街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套，使土地從“生地”變成“熟地”，提升土地價(jià)值運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地開發(fā)－土地出讓－土地購買－房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃：政府做好道路、街道、相關(guān)建筑等規(guī)劃土地開發(fā)：政府做好道路、街道、公用設(shè)施等基礎(chǔ)配套，分割建設(shè)用土地土地出讓：政府出讓開發(fā)好的土地土地購買：購買土地房產(chǎn)開發(fā)：在購買的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：政府負(fù)責(zé)前期土地開發(fā)工作，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)后續(xù)房產(chǎn)開發(fā)工作“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：運(yùn)行方式變化（1）傳統(tǒng)運(yùn)行方式創(chuàng)新后運(yùn)行方式運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地初開發(fā)－土地出讓－土地購買－土地二次24運(yùn)行方式：土地分片規(guī)劃－土地一次開發(fā)－房產(chǎn)一次開發(fā)－土地二次開發(fā)－房產(chǎn)二次開發(fā)－土地多次開發(fā)－房產(chǎn)多次開發(fā)土地分片規(guī)劃：把土地按功能分成多片土地一次開發(fā)：做好連接外道路等基礎(chǔ)配套房產(chǎn)一次開發(fā)：商品房、酒店、商業(yè)、學(xué)校開發(fā)土地二次開發(fā)：酒店、商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套開發(fā)，商品房開發(fā)，使社區(qū)逐步成熟，周邊土地升值，使周邊土地變成了二次開發(fā)房產(chǎn)二次開發(fā)：商品房開發(fā)，隨周邊成熟升值通過分片土地，土地分次開發(fā)，酒店、商業(yè)、學(xué)校、商品房的等相關(guān)配套的公共設(shè)施配套的完善，使一次又一次實(shí)現(xiàn)增值運(yùn)行方式：土地開發(fā)－房產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)：做好道路、街道、公用設(shè)施等基礎(chǔ)配套，分割建設(shè)用土地房產(chǎn)開發(fā)：在土地上進(jìn)行商品房開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)是一次性的“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：運(yùn)行方式變化（2）傳統(tǒng)運(yùn)行方式創(chuàng)新后運(yùn)行方式運(yùn)行方式：土地分片規(guī)劃－土地一次開發(fā)－房產(chǎn)一次開發(fā)－土地二次25“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：參與方價(jià)值變化顧客土地供應(yīng)商減少了土地開發(fā)成本顧客購買了社區(qū)配套更完善的商品房參與方價(jià)值變化碧桂園增加了土地開發(fā)成本批量購買土地，降低了土地單位成本分多次開發(fā)土地，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)都利用了前期相關(guān)公共設(shè)施配套，以及相關(guān)社區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了增值“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：參與方價(jià)值變化顧客土地供應(yīng)商減少了土地26“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：利潤模式變化（1）傳統(tǒng)項(xiàng)目利潤模式土地購買房產(chǎn)開發(fā)價(jià)值成本利潤通過增加土地開發(fā)環(huán)節(jié)，減少了土地購地成本，增加了土地價(jià)值房產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新后利潤模式土地購買房產(chǎn)開發(fā)價(jià)值成本利潤房產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)新增利潤點(diǎn)“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：利潤模式變化（1）傳統(tǒng)項(xiàng)目利潤模式土地27“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：利潤模式變化（2）傳統(tǒng)利潤模式創(chuàng)新后利潤模式利潤項(xiàng)目利潤分多次開發(fā)土地，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)都利用了前期相關(guān)公共設(shè)施配套，以及相關(guān)社區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了增值，每后一次開發(fā)都比前次增值利潤來源項(xiàng)目利潤新增利潤點(diǎn)“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：利潤模式變化（2）傳統(tǒng)利潤模式創(chuàng)新后利28“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：資源能力變化土地獲取能力，尤其是政府攻關(guān)能力房產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)能力資金實(shí)力，能大規(guī)模拿下大片土地品牌能力，吸引政府和消費(fèi)者土地獲取能力房產(chǎn)開發(fā)能力傳統(tǒng)資源能力創(chuàng)新后資源能力“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：資源能力變化土地獲取能力，尤其是政府攻29碧桂園：“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新歸納總結(jié)（后續(xù)）時(shí)間傳統(tǒng)商業(yè)模式創(chuàng)新后商業(yè)模式定位土地?zé)o明確定位降低土地成本，提升土地價(jià)值定位于造城者商業(yè)結(jié)構(gòu)未涉及土地開發(fā)業(yè)務(wù)，由政府負(fù)責(zé)土地開發(fā)業(yè)務(wù)無多次增值開發(fā)參與到土地業(yè)務(wù)開發(fā)中把大塊土地分成多片，按階段分成多次開發(fā)。商業(yè)運(yùn)行方式運(yùn)行方式（1）：土地規(guī)劃－土地初開發(fā)－土地出讓－土地購買－土地二次開發(fā)－房產(chǎn)開發(fā)。通過幫助二、三、四線城市推進(jìn)城市化進(jìn)程，獲得土地二次開發(fā)權(quán)，批發(fā)土地降低了土地的購買成本；通過街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套，使土地從“生地”變成“熟地”，提升土地價(jià)值運(yùn)行方式（2）：土地規(guī)劃－土地初開發(fā)－土地出讓－土地購買－土地二次開發(fā)－房產(chǎn)開發(fā)。通過分片土地，土地分次開發(fā)，酒店、商業(yè)、學(xué)校、商品房的等相關(guān)配套的公共設(shè)施配套的完善，使一次又一次實(shí)現(xiàn)增值參與方價(jià)值土地供應(yīng)商：減少了土地開發(fā)成本碧桂園：雖增加了土地開發(fā)成本，但通過大量批發(fā)土地，降低了土地單位成本；分多次開發(fā)土地，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)都利用了前期相關(guān)公共設(shè)施配套，以及相關(guān)社區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了增值碧桂園：“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新歸納總結(jié)（后續(xù)）時(shí)間傳統(tǒng)商業(yè)模式碧桂園：“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新歸納總結(jié)（續(xù)前）時(shí)間傳統(tǒng)商業(yè)模式創(chuàng)新后商業(yè)模式利潤模式通過增加土地開發(fā)環(huán)節(jié)，減少了土地購地成本，增加了土地價(jià)值分多次開發(fā)土地，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)都利用了前期相關(guān)公共設(shè)施配套，以及相關(guān)社區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了增值，每后一次開發(fā)都比前次增值關(guān)鍵資源能力土地獲取能力房產(chǎn)開發(fā)能力土地獲取能力，尤其是政府攻關(guān)能力房產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)能力資金實(shí)力，能大規(guī)模拿下大片土地品牌能力，吸引政府和消費(fèi)者碧桂園：“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新歸納總結(jié)（續(xù)前）時(shí)間傳統(tǒng)商業(yè)模式本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評價(jià)本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式32碧桂園：“城市開發(fā)”模式經(jīng)歷了摸索、成型和發(fā)展三個(gè)階段發(fā)展階段摸索階段成型階段1993年前，楊國強(qiáng)作為承建商承建了順德碧桂園的建筑施工，碧桂園墊不起工程費(fèi)，以幾百套別墅抵債。2019年，楊國強(qiáng)發(fā)起成立了順德碧桂園公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2019年，開發(fā)廣州碧桂園，70棟樓兩個(gè)多月銷售一空。2000年5月，開發(fā)華南碧桂園。2019年5月，開發(fā)碧桂園鳳凰城，“一分鐘銷售一套別墅、一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷售額7.5億元”2019年12月，開發(fā)南海碧桂園。2019年10月，開發(fā)廣州南沙碧桂園。2019年，開發(fā)鶴山、五邑、陽東等碧桂園，走出廣佛經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)入珠三角。2019年，開發(fā)新會、臺山、肇慶等碧桂園。2019年12月，開發(fā)長沙碧桂園，走出珠三角，進(jìn)行全國擴(kuò)張。2019年7月，開發(fā)沈陽碧桂園。2019年7月，正在開發(fā)的項(xiàng)目有：益陽、武漢、咸寧、隨州、呼倫貝爾、興安、通遼、泰州、鞍山、巢湖、黃山、池州、安慶、蕪湖碧桂園。1989年至2000年2019年至20年200年及以后碧桂園：“城市開發(fā)”模式經(jīng)歷了摸索、成型和發(fā)展三個(gè)階段發(fā)展階33碧桂園：“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新評價(jià)為碧桂園節(jié)省了大量的購買土地成本。由于土地便宜，節(jié)省了土地占用資金，提高了資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度。土地多次增值，提高了公司利潤。為碧桂園實(shí)現(xiàn)快速規(guī)?；l(fā)展打下了基礎(chǔ)。降低土地成本。提高了土地附加價(jià)值。提高資產(chǎn)使用效率和資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。有利于大規(guī)?；l(fā)展。土地非常大，需要較強(qiáng)的資金實(shí)力。需要對地方政府非常強(qiáng)的攻關(guān)能力。作用優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)碧桂園：“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新評價(jià)作用優(yōu)點(diǎn)缺點(diǎn)34碧桂園商業(yè)模式研究報(bào)告課件35碧桂園商業(yè)模式研究商業(yè)模式研究報(bào)告碧桂園商業(yè)模式研究商業(yè)模式研究報(bào)告本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評價(jià)本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式37碧桂園開創(chuàng)了“城市開發(fā)”的典型商業(yè)模式“城市開發(fā)”商業(yè)模式概要碧桂園成功開創(chuàng)了一種從開發(fā)房地產(chǎn)到開發(fā)城市的全新而獨(dú)特的商業(yè)模式，簡稱“城市開發(fā)”模式。碧桂園“城市開發(fā)”模式具有四大特點(diǎn)：大規(guī)模廉價(jià)拿地、“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開發(fā)先行、分片綜合開發(fā)、土地層層增值。目前碧桂園“城市開發(fā)”模式得到了規(guī)?；\(yùn)用，同行也爭相效仿。碧桂園開創(chuàng)了“城市開發(fā)”的典型商業(yè)模式“城市開發(fā)”商業(yè)模式概38本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評價(jià)本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式39碧桂園集團(tuán)創(chuàng)建于2019年，2019年4月在香港聯(lián)交所主板掛牌上市，是全國最大的綜合性房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。經(jīng)過十余年發(fā)展，碧桂園現(xiàn)已發(fā)展成為以房地產(chǎn)為主營業(yè)務(wù)，屬下機(jī)構(gòu)涉及房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)，并涵蓋五星級酒店、教育、社區(qū)商業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)等多個(gè)行業(yè)的綜合性企業(yè)集團(tuán)。碧桂園采用集中及標(biāo)準(zhǔn)化的運(yùn)營模式，業(yè)務(wù)包含建安、裝修、物業(yè)發(fā)展、物業(yè)管理、酒店開發(fā)和管理等。碧桂園提供多元化的產(chǎn)品以切合不同市場的需求。各類產(chǎn)品包括聯(lián)體住宅及洋房等大型住宅區(qū)項(xiàng)目以及車位及商鋪。同時(shí)碧桂園亦開發(fā)及管理若干項(xiàng)目內(nèi)及獨(dú)立酒店，提升房地產(chǎn)項(xiàng)目的升值潛力。碧桂園一直以“希望社會因我們的存在而變得更加美好”和“做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)”為企業(yè)文化的核心，踏踏實(shí)實(shí)地在房地產(chǎn)行業(yè)耕耘，做有良心、有社會責(zé)任感的陽光企業(yè)。碧桂園簡介碧桂園簡介40碧桂園集團(tuán)總部組織結(jié)構(gòu)董事會股東大會監(jiān)事總裁投資拓展部集團(tuán)辦公室人力資源部財(cái)務(wù)部房地產(chǎn)管理部項(xiàng)目總辦統(tǒng)計(jì)部資金管理部法務(wù)部審計(jì)部營銷中心電腦信息中心董事會秘書副總裁建筑設(shè)計(jì)院工程造價(jià)管理部采購部項(xiàng)目管理部物業(yè)管理公司碧桂園集團(tuán)總部組織結(jié)構(gòu)董事會股東大會監(jiān)事總裁投資拓展部集團(tuán)辦41碧桂園集團(tuán)企業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)其它順德碧桂園公司增城碧桂園公司南沙碧桂園公司鶴山碧桂園公司五邑碧桂園公司高明碧桂園公司南海碧桂園公司陽東碧桂園公司長沙威尼斯城公司花都碧桂園公司臺山碧桂園公司東岸碧桂園公司廣州碧桂園公司增城鳳凰城酒店公司鶴山鳳凰酒店公司假日半島酒店公司陽江鳳凰酒店公司五邑鳳凰酒店公司威尼斯酒店公司高明鳳凰酒店公司臺山鳳凰酒店公司金怡置業(yè)公司華南俱樂部公司廣東管理公司騰越建筑工程公司雅駿裝飾公司紅荔文化村公司高要碧頣公司均安碧桂園公司韶關(guān)順宏公司肇慶碧桂園公司天津鳳凰投資公司巢湖碧桂園公司滿州里碧桂園公司沈陽碧桂園公司泰州碧桂園公司天津碧桂園投資公司惠州市度假村公司樂昌碧桂園公司華南碧桂園公司天津鳳凰酒店公司肇慶市高要鳳凰酒店公司51%90%100%100%70%100%100%100%100%100%90%100%50%100%100%物業(yè)酒店2019年4月碧桂園集團(tuán)企業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)其它順德碧桂園公司增城42碧桂園的發(fā)展史看，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)、珠三角擴(kuò)張階段，目前正進(jìn)入全國擴(kuò)張階段規(guī)模1993年1993年前，楊國強(qiáng)作為承建商承建了碧桂園的建筑施工，碧桂園墊不起工程費(fèi)，以幾百套別墅抵債。1993年底，楊國強(qiáng)籌辦了廣東碧桂園學(xué)校，共招了1300多名學(xué)生，每個(gè)學(xué)生收取30萬元的儲備金，以此資金盤活了順德碧桂園。2019年，楊國強(qiáng)發(fā)起成立了順德碧桂園公司，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。2019年，開發(fā)廣州碧桂園，70棟樓兩個(gè)多月銷售一空。2000年2019年全國擴(kuò)張階段創(chuàng)業(yè)階段珠三角擴(kuò)張階段2019年12月，開發(fā)長沙碧桂園，走出珠三角，進(jìn)行全國擴(kuò)張。2019年7月，開發(fā)沈陽碧桂園。2019年7月，正在開發(fā)的項(xiàng)目有：益陽、武漢、咸寧、隨州、呼倫貝爾、興安、通遼、泰州、鞍山、巢湖、黃山、池州、安慶、蕪湖碧桂園。2019年7月，大量土地儲備4600萬平方米；而2019年初1870萬平方米；2019年12月3840萬平方米。2000年5月，開發(fā)華南碧桂園。2019年5月，開發(fā)碧桂園鳳凰城，“一分鐘銷售一套別墅、一天之內(nèi)創(chuàng)造了銷售額7.5億元”。2019年12月，開發(fā)南海碧桂園。2019年10月，開發(fā)廣州南沙碧桂園。2019年，開發(fā)鶴山、五邑、陽東等碧桂園，走出廣佛經(jīng)濟(jì)圈，進(jìn)入珠三角。2019年，開發(fā)新會、臺山、肇慶等碧桂園。碧桂園的發(fā)展史看，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)、珠三角擴(kuò)張階段，目前正進(jìn)入全國43碧桂園歷年?duì)I業(yè)收入碧桂園歷年?duì)I業(yè)收入44碧桂園歷年凈利潤碧桂園歷年凈利潤45碧桂園歷年毛利率與凈利潤率碧桂園歷年毛利率與凈利潤率46順德碧桂園于1992年開始動工，位于順德區(qū)北滘鎮(zhèn)碧江大橋側(cè)。項(xiàng)目的總占地面積約為2,993,516平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約2,257,458平方米。提供各類產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房及高層洋房和商鋪。擁有四星級度假酒店以及四間會所、肉菜市場、國際文化廣場、碧桂園醫(yī)院及碧桂園學(xué)校。順德碧桂園順德碧桂園于1992年開始動工，位于順德區(qū)北滘鎮(zhèn)碧江大橋側(cè)。47華南碧桂園于2019年7月30日開始動工，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎賓路。項(xiàng)目的總占地面積約為1,133,278平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約1,017,401平方米。華南碧桂園提供各類產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房、高層洋房及商鋪。有會所，體育館、游泳池、網(wǎng)球場、幼兒園、小學(xué)、羽毛球場、籃球場、中餐館、超級市場、乒乓球室、桌球室及閱覽室。華南碧桂園華南碧桂園于2019年7月30日開始動工，位于番禺區(qū)南村鎮(zhèn)迎48碧桂園鳳凰城于2019年11月5日開始動工，位于增城市新塘鎮(zhèn)，緊臨廣深高速。項(xiàng)目的總占地面積約為6,155,199平方米，預(yù)期總建筑面積（包括可售及不可售）約3,973,750平方米。碧桂園鳳凰城提供各類產(chǎn)品，包括單體住宅、聯(lián)體住宅、多層洋房、高層洋房、車位及商鋪。開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)有專為外國人開發(fā)的鳳凰島國際租賃小區(qū)、五星級的廣州碧桂園鳳凰城酒店、鳳凰城中英文學(xué)校、荔枝文化村、交通中心、康體中心、東門商業(yè)街和會所等。碧桂園鳳凰城碧桂園鳳凰城于2019年11月5日開始動工，位于增城市新塘鎮(zhèn)49碧桂園項(xiàng)目選址原則項(xiàng)目選址原則適應(yīng)城市化進(jìn)程，滿足廣大普通居民對提升住房品質(zhì)的需求；也契合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展和政府對城市區(qū)域規(guī)劃的需要。項(xiàng)目選址于二、三、四線城市的新中心區(qū)，及一線城市擁有豐富自然環(huán)境和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)，10—30分鐘車程即可享受寧靜生活。碧桂園項(xiàng)目選址于自然山水景觀豐富、適宜人居的非城市中心區(qū)，在自然環(huán)境中建造全新都市生活。項(xiàng)目多處于城市未來發(fā)展的潛力地區(qū)，力所能及地推動三、四線城市的城市化進(jìn)程。土地面積大，基本在30萬平方米以上，有的甚至在200萬平方米以上。把土地分成多片，按階段分成多次開發(fā)。碧桂園項(xiàng)目選址原則項(xiàng)目選址原則適應(yīng)城市化進(jìn)程，滿足廣大普通居50碧桂園項(xiàng)目開發(fā)原則項(xiàng)目開發(fā)原則大部分新項(xiàng)目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，旨在最短時(shí)間內(nèi)給業(yè)主提供完整的居住生活解決方案。碧桂園除了參與市政建設(shè)，加快當(dāng)?shù)爻鞘谢M(jìn)程。項(xiàng)目走碧桂園系列化，走產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化，后續(xù)項(xiàng)目多采用前期項(xiàng)目的定位策劃和規(guī)劃設(shè)計(jì)。土地分片逐年開發(fā)。碧桂園項(xiàng)目開發(fā)原則項(xiàng)目開發(fā)原則大部分新項(xiàng)目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒51本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式分析碧桂園商業(yè)模式概要碧桂園商業(yè)模式發(fā)展歷史與評價(jià)本報(bào)告共分4部分，您現(xiàn)在閱讀的是碧桂園基本概況碧桂園商業(yè)模式52碧桂園最典型的商業(yè)模式是“城市開發(fā)”模式“城市開發(fā)”商業(yè)模式概要碧桂園成功開創(chuàng)了一種從開發(fā)房地產(chǎn)到開發(fā)城市的全新而獨(dú)特的商業(yè)模式，簡稱“城市開發(fā)”模式。碧桂園“城市開發(fā)”模式具有四大特點(diǎn)：大規(guī)模廉價(jià)拿地、“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開發(fā)先行、分片綜合開發(fā)、土地層層增值。目前碧桂園“城市開發(fā)”模式得到了規(guī)?；\(yùn)用，同行也爭相效仿。碧桂園最典型的商業(yè)模式是“城市開發(fā)”模式“城市開發(fā)”商業(yè)模式53碧桂園“城市開發(fā)”商業(yè)模式四大特點(diǎn)大規(guī)模廉價(jià)拿地為幫助當(dāng)?shù)卣七M(jìn)城市化進(jìn)程，選擇項(xiàng)目選址于二、三、四線城市的新中心區(qū)，及一線城市擁有豐富自然環(huán)境和能夠快速接駁交通路網(wǎng)的潛力發(fā)展區(qū)獲取超大片土地，取得低成本單位地價(jià)“酒店＋學(xué)校＋綜合配套”開發(fā)先行大部分新項(xiàng)目都建造五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校等綜合社區(qū)配套，旨在給業(yè)主提供完整的居住生活解決方案，以此來帶旺已經(jīng)獲取的土地，實(shí)現(xiàn)土地再增值分片綜合開發(fā)對大片住宅土地實(shí)行分片多次開發(fā)，每開發(fā)一次以帶動周邊土地增值一次土地層層增值五星級標(biāo)準(zhǔn)酒店、大型商業(yè)中心、學(xué)校開發(fā)帶動使“生地”成“熟地”，土地分片多次開發(fā)實(shí)現(xiàn)了土地的多次增值碧桂園“城市開發(fā)”商業(yè)模式四大特點(diǎn)大規(guī)模廉價(jià)拿地為幫助當(dāng)?shù)?4我們運(yùn)用商業(yè)模式模型對碧桂園“城市開發(fā)”商業(yè)模式進(jìn)行分析商業(yè)結(jié)構(gòu)利潤模式定位運(yùn)行方式參與方價(jià)值關(guān)鍵資源與能力商業(yè)模式模型我們運(yùn)用商業(yè)模式模型對碧桂園“城市開發(fā)”商業(yè)模式進(jìn)行分析商業(yè)55“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：定位變化降低土地成本。提升土地價(jià)值。碧桂園把自己比喻造一個(gè)新城市，而自己是城市開發(fā)商的角色。土地?zé)o明確定位傳統(tǒng)定位創(chuàng)新后定位“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：定位變化降低土地成本。土地?zé)o明確定位傳56“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原來未涉及土地開發(fā)業(yè)務(wù)。傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園接管了當(dāng)?shù)卣糠衷瓉硗恋亻_發(fā)業(yè)務(wù)，使價(jià)值鏈中增加了土地開發(fā)環(huán)節(jié)，而政府減少了部分土地開發(fā)工作。創(chuàng)新后商業(yè)結(jié)構(gòu)土地開發(fā)獲取土地房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃當(dāng)?shù)卣恋爻蹰_發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)商獲取土地土地開發(fā)土地規(guī)劃當(dāng)?shù)卣慨a(chǎn)開發(fā)土地出讓“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（1）房地產(chǎn)開發(fā)商原來未涉57“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（2）原來土地沒有明確的定位。傳統(tǒng)商業(yè)結(jié)構(gòu)碧桂園把大塊土地分成多片，按階段分成多次開發(fā)。創(chuàng)新后商業(yè)結(jié)構(gòu)土地一次開發(fā)土地二次開發(fā)土地二次開發(fā)土地三次開發(fā)土地三次開發(fā)土地三次開發(fā)土地三次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地四次開發(fā)土地“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：商業(yè)結(jié)構(gòu)變化（2）原來土地沒有明確的定58運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地初開發(fā)－土地出讓－土地購買－土地二次開發(fā)－房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃：做好建筑用地規(guī)劃土地初開發(fā)：做好連接外道路等基礎(chǔ)配套土地出讓：出讓初開發(fā)好的土地土地購買：購買土地土地二次開發(fā)：做好街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套，提供酒店、商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套房產(chǎn)開發(fā)：在二次開發(fā)后的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：通過幫助二、三、四線城市推進(jìn)城市化進(jìn)程，獲得土地二次開發(fā)權(quán)，批發(fā)土地降低了土地的購買成本；通過街道、公共設(shè)施等基礎(chǔ)配套，使土地從“生地”變成“熟地”，提升土地價(jià)值運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地開發(fā)－土地出讓－土地購買－房產(chǎn)開發(fā)土地規(guī)劃：政府做好道路、街道、相關(guān)建筑等規(guī)劃土地開發(fā)：政府做好道路、街道、公用設(shè)施等基礎(chǔ)配套，分割建設(shè)用土地土地出讓：政府出讓開發(fā)好的土地土地購買：購買土地房產(chǎn)開發(fā)：在購買的土地上進(jìn)行商品房開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：政府負(fù)責(zé)前期土地開發(fā)工作，房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)責(zé)后續(xù)房產(chǎn)開發(fā)工作“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：運(yùn)行方式變化（1）傳統(tǒng)運(yùn)行方式創(chuàng)新后運(yùn)行方式運(yùn)行方式：土地規(guī)劃－土地初開發(fā)－土地出讓－土地購買－土地二次59運(yùn)行方式：土地分片規(guī)劃－土地一次開發(fā)－房產(chǎn)一次開發(fā)－土地二次開發(fā)－房產(chǎn)二次開發(fā)－土地多次開發(fā)－房產(chǎn)多次開發(fā)土地分片規(guī)劃：把土地按功能分成多片土地一次開發(fā)：做好連接外道路等基礎(chǔ)配套房產(chǎn)一次開發(fā)：商品房、酒店、商業(yè)、學(xué)校開發(fā)土地二次開發(fā)：酒店、商業(yè)、學(xué)校等相關(guān)配套開發(fā)，商品房開發(fā)，使社區(qū)逐步成熟，周邊土地升值，使周邊土地變成了二次開發(fā)房產(chǎn)二次開發(fā)：商品房開發(fā)，隨周邊成熟升值通過分片土地，土地分次開發(fā)，酒店、商業(yè)、學(xué)校、商品房的等相關(guān)配套的公共設(shè)施配套的完善，使一次又一次實(shí)現(xiàn)增值運(yùn)行方式：土地開發(fā)－房產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)：做好道路、街道、公用設(shè)施等基礎(chǔ)配套，分割建設(shè)用土地房產(chǎn)開發(fā)：在土地上進(jìn)行商品房開發(fā)運(yùn)行特點(diǎn)：土地開發(fā)到房產(chǎn)開發(fā)是一次性的“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：運(yùn)行方式變化（2）傳統(tǒng)運(yùn)行方式創(chuàng)新后運(yùn)行方式運(yùn)行方式：土地分片規(guī)劃－土地一次開發(fā)－房產(chǎn)一次開發(fā)－土地二次60“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：參與方價(jià)值變化顧客土地供應(yīng)商減少了土地開發(fā)成本顧客購買了社區(qū)配套更完善的商品房參與方價(jià)值變化碧桂園增加了土地開發(fā)成本批量購買土地，降低了土地單位成本分多次開發(fā)土地，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)都利用了前期相關(guān)公共設(shè)施配套，以及相關(guān)社區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了增值“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：參與方價(jià)值變化顧客土地供應(yīng)商減少了土地61“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：利潤模式變化（1）傳統(tǒng)項(xiàng)目利潤模式土地購買房產(chǎn)開發(fā)價(jià)值成本利潤通過增加土地開發(fā)環(huán)節(jié)，減少了土地購地成本，增加了土地價(jià)值房產(chǎn)開發(fā)創(chuàng)新后利潤模式土地購買房產(chǎn)開發(fā)價(jià)值成本利潤房產(chǎn)開發(fā)土地開發(fā)新增利潤點(diǎn)“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：利潤模式變化（1）傳統(tǒng)項(xiàng)目利潤模式土地62“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：利潤模式變化（2）傳統(tǒng)利潤模式創(chuàng)新后利潤模式利潤項(xiàng)目利潤分多次開發(fā)土地，后續(xù)開發(fā)地產(chǎn)和房產(chǎn)都利用了前期相關(guān)公共設(shè)施配套，以及相關(guān)社區(qū)的成熟實(shí)現(xiàn)了增值，每后一次開發(fā)都比前次增值利潤來源項(xiàng)目利潤新增利潤點(diǎn)“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：利潤模式變化（2）傳統(tǒng)利潤模式創(chuàng)新后利63“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：資源能力變化土地獲取能力，尤其是政府攻關(guān)能力房產(chǎn)大規(guī)模開發(fā)能力資金實(shí)力，能大規(guī)模拿下大片土地品牌能力，吸引政府和消費(fèi)者土地獲取能力房產(chǎn)開發(fā)能力傳統(tǒng)資源能力創(chuàng)新后資源能力“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新：資源能力變化土地獲取能力，尤其是政府攻64碧桂園：“城市開發(fā)”模式創(chuàng)新歸納總結(jié)（后續(xù)）時(shí)間傳統(tǒng)商