市住宅市場調(diào)研報告

32/32濟南市住宅市場調(diào)研報告第一部分：市場宏觀分析為把握濟南市房地產(chǎn)市場的進展趨勢及需求動態(tài)，公司于2005年秋季，對濟南房地產(chǎn)市場進行了深入的市場調(diào)研，依照調(diào)研結(jié)果做以下總結(jié)報告，本報告由市場宏觀分析、消費市場及開發(fā)市場微觀分析以及本案市場機會分析三個部分組成。濟南市宏觀經(jīng)濟分析1、宏觀經(jīng)濟環(huán)境 2005年前三季度，濟南市實現(xiàn)GDP生產(chǎn)總值1327．9億元，增長15．9%，綜合經(jīng)濟實力保持在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)都市。其中第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值83．92億元，同比增長5.9%；第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值632.18億元，同比增長18.7%；第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值611.39億元，同比增長14.5%（其中房地產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值64.45億元，同比僅增長0.5%）。2、濟南經(jīng)濟結(jié)構(gòu)1）國企拉動、民企跟進、外企補充的企業(yè)結(jié)構(gòu)濟南作為山東的省會都市，積聚了大量的大型國有企業(yè)，如魯能、濟鋼、重汽、商業(yè)集團以及各大銀行山東分行等，大型國有企業(yè)是濟南經(jīng)濟的主體、骨干和脊梁，以這些企業(yè)為龍頭，帶動了一大批中小企業(yè)的進展。2004年,全市個體工商戶增加到13.3萬戶，私營企業(yè)累計達到23000戶，形成了國企拉動、民企跟進、外企補充的企業(yè)結(jié)構(gòu)。2）濟南向區(qū)域中心都市轉(zhuǎn)變目前濟南市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重大約占GDP的25%左右，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重決定了都市的地位，香港作為國際性區(qū)域都市，其第三產(chǎn)業(yè)的比重占其GDP的86%，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占50%左右，東京、紐約等國際性都市的第三產(chǎn)業(yè)比重占GDP的90%以上，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的比重占60%以上。濟南的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)決定了濟南有可能進展成為國內(nèi)區(qū)域性的中心都市，成為中國經(jīng)濟版圖上一個重要的力量。二、濟南市人文環(huán)境分析1、包容并兼的文化特色濟南文化是魯文化和齊文化的結(jié)合，濟南人有魯文化的內(nèi)斂而不張揚，喜愛輕松而悠閑，樸實大方，同時還有部分齊文化的開放和重商成分，能同意新東西。濟南文化的時空復(fù)合性決定了該文化的復(fù)雜性，文化的復(fù)雜性決定了人們的價值取向和消費觀念，使?jié)夏莻€龐大而又看似無序的都市既古老、又現(xiàn)代，既傳統(tǒng)、又開放，既富裕、又貧窮，是一個有眾多階層組合的都市。2、層次的價值取向文化決定了價值取向，作為一個文化多元性的都市，其價值取向也表現(xiàn)出其多層次的特點，具體為以下四種價值觀，即：官本位、學(xué)本位、商本位和家本位。官本位思想濟南幾乎集中了所有全省性的政府、機關(guān)和事業(yè)單位及中央各大部門駐山東總部集中地，連企業(yè)也帶有濃厚的官方色彩（如重汽、輕騎、濟鋼），這使得濟南專門多人以做官為榮，這部分人有權(quán)、有鈔票，敢消費，消費水平也高，并有一定的比例。學(xué)本位思想濟南高校數(shù)目排在全國前幾位，文化競爭力全國排名第8，因此濟南不乏有學(xué)問的人，教授、工程師、學(xué)者數(shù)目許多，因此，在目前官本位思想趨于淡化的情況下，那個群體也越來越大，他們的思想超前，容易同意新事物，消費水平較高，但還需要在市場中體現(xiàn)自己知識的價值。商本位從商的人在濟南不占少數(shù)，主流是省內(nèi)外的個體商戶、民營企業(yè)，甚至還有少部格外國企業(yè)，這部分人是以后濟南市場經(jīng)濟進展帶動力量，和市場完全接軌，以財寶積存和再生產(chǎn)為目標，消費理性化。家本位。這部分人在濟南占有比例最高，即平民家庭，包括濟南本地人和外地在濟南的企事業(yè)單位的職員，他們以家為中心，以下一代為中心，經(jīng)濟收入和消費水平不高。3、濟南人對都市又愛又恨對濟南特不熱愛，但對濟南落后的都市面貌和臟亂差的都市環(huán)境特不痛恨，特不希望濟南的都市面貌能快速改變，展現(xiàn)濟南現(xiàn)代化大都市的魅力。關(guān)于一些能夠展現(xiàn)濟南新形象，表現(xiàn)濟南新時代特征的建筑，濟南人抱以熱切的希望。第二部分：消費市場及開發(fā)市場微觀分析一、濟南市住房消費分析濟南的消費群體受傳統(tǒng)思想阻礙較大，喜愛實實在在的東西，消費心理及消費行為相對保守，呈內(nèi)斂方式；2000年以后，隨著廣告及各種推廣概念的引導(dǎo)，其同意新事物的能力有一定的進步。1、老濟南人—拆遷入市型要緊包括濟南本地人和在濟南工作了十五年以上的一般職工，他們有家本位的思想，目前居住在都市中心位置（內(nèi)環(huán)線里），房子一般是自家或單位的福利性分房、房改房，建筑時刻長、質(zhì)量和戶型差、面積小，由于長期居住在都市中心位置，他們不情愿離開市中心，這部分人消費水平不高，但有一定積蓄，隨著大規(guī)模的拆遷，他們通過不斷獲得的補償來購房。2、公務(wù)員—改善居住型包括大型國有企業(yè)、省市直機關(guān)、金融、學(xué)校、醫(yī)院等單位職工，這部分在濟南比例不小。他們一般在市中心上班，收入水平高、穩(wěn)定，而且單位效益好，他們大部分擁有單位住房，隨著省直機關(guān)房改房上市，他們將通過選擇品質(zhì)及環(huán)境良好的樓盤而成為濟南二次置業(yè)者的主體，是中大戶型的要緊需求群體。3、成功人士—享受投資型在濟南，成功人士的構(gòu)成較為多樣化，有獨撐門戶的個體經(jīng)營者，有資本豐厚的各類投資者，有一部分靠技術(shù)、知識進入市場換取金鈔票的高級知識分子，有一部分掌握實權(quán)的高級公務(wù)員，是高品質(zhì)大戶型或投資型物業(yè)的要緊需求群體。第一，有權(quán)人，這部分人消費水平高，購房要緊目的要緊為自住，然后才是投資。他們居住講究舒適，喜愛豪宅，首選南部，其次才是市中心和東部。第二，有鈔票人，要緊是企業(yè)治理層，這部分人在濟南數(shù)目許多，專門多是中小企業(yè)老總，他們置業(yè)要緊用于投資，喜愛在市中心、或者東部買房。第三，個體戶和民營企業(yè)，他們購房要緊目的是為了工作和經(jīng)營方便。這部分人分布于濟南市區(qū)各地，但相對集中的地點是內(nèi)環(huán)線里、山大路、文化路等繁華的交通線上。第四，文化和科技精英。集中在市中心和山大科技文化商圈，收入高，有一定經(jīng)濟基礎(chǔ)，購房的目的既為工作又為居住，情愿選擇在他們工作的活動區(qū)域內(nèi)，對物業(yè)要求高，講究智能化，建筑和戶型漂亮、前衛(wèi)及有用。4、白領(lǐng)階層—差不多消費型要緊指已在濟南落腳并打算在濟南進展的青年白領(lǐng)，有一定購房能力，差不多為首次置業(yè)者，是中小戶型住宅的需求主體。濟南人的購房心理處于初級向中級進展的過渡時期，尚不成熟。一般的購房周期為2-6個月左右，消費者會反復(fù)比較各項因素以區(qū)不項目優(yōu)劣；但購房周期呈現(xiàn)遞減趨勢。小結(jié)：從濟南的經(jīng)濟進展水平來看，濟南正處于社會、經(jīng)濟、生活等各方面飛速進展時期，都市經(jīng)濟水平的提高帶動了居民生活水平的提高，中產(chǎn)階級的數(shù)量不斷增多，為房地產(chǎn)的進展提供了良好的基礎(chǔ)。二、濟南市房地產(chǎn)開發(fā)市場分析1、濟南房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)力量—逐漸呈三足鼎立之勢隨著濟南房地產(chǎn)市場逐漸走向成熟，競爭加劇，小企業(yè)逐漸落伍，大的企業(yè)逐漸壟斷市場，在濟南400多個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，前30強占據(jù)著41%的市場份額，這些壟斷力量要緊由本地傳統(tǒng)力量、本地新興力量和外地開發(fā)力量組成。傳統(tǒng)力量（如天建、三聯(lián)、濟南市房地產(chǎn)進展集團總公司、建工）：國有企業(yè)轉(zhuǎn)制、土地儲備型；新生力量（重汽、商業(yè)地產(chǎn)、三箭、魯信）：資本雄厚型；外地力量：（兗礦集團、偉東置業(yè)、香港新世界、信萊集團等、陽光100、）專業(yè)品牌型。結(jié)論：開發(fā)企業(yè)的實力、品牌是吸引消費者的重要因素。2、專業(yè)品牌大盤開發(fā)占優(yōu)勢幾個超大型樓盤自2004年起開始沖擊容量有限的市場，陽光舜城、偉東新都、陽光100國際新城、中潤世紀城等項目差不多上100萬平米以上的航母級規(guī)模，并都有超大型集團背景支持，競爭日趨激烈。以陽光100國際新城為例，平均月銷售1.5萬平米，2005年一季度銷售額其成功之道表現(xiàn)在：改造都市打造品牌（改造水泥廠周邊環(huán)境）運作專業(yè)化：市場定位準確、營銷推廣（每期主題）、產(chǎn)品規(guī)劃有特色品牌化戰(zhàn)略（全國連鎖）土地低成本（5億1500畝）大盤效應(yīng)（生活居住環(huán)境、配套）高性價比（同周邊樓盤相比）3、產(chǎn)品定位過于雷同濟南的住宅產(chǎn)品大多集中在3500-5500元左右的中高檔房產(chǎn)范圍內(nèi)，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象比較嚴峻，已出現(xiàn)部分積壓、滯銷現(xiàn)象?！坝蟹繘]人住，有人沒房住”的現(xiàn)象將在一定時期內(nèi)持續(xù)存在。4、小戶型需求缺口大隨著家庭結(jié)構(gòu)的簡單化和家庭生命周期起始時期（男女雙方的結(jié)合到第一個小孩的出生時期）的推遲與延伸，以及購房者年輕化趨勢，使得小戶型市場需求量猛增，而75-90平米的戶型占整個濟南市場不足25％，市場缺口較大。5、商品房空置面積過大據(jù)了解，受國家宏觀調(diào)控政策阻礙，今年6、7兩月濟南市商品房銷售分不比去年同期下降8.2％和0.5％，8月份盡管略有增長，但住宅市場仍處下降狀態(tài)，數(shù)據(jù)顯示，截至8月末，濟南市商品房累計銷售各類房屋122.6萬平方米，同比增長1.9％，其中銷售住宅114.2萬平方米，同比下降0.2％，商品房空置面積達為55.1萬平方米，其中空置住宅50.5萬平方米，同比分不增長63.7％和109.3％，市場對住宅銷售阻礙較大。６、一手房市場投入加大，但銷售緩步前行，二手房市場明顯出現(xiàn)下滑態(tài)勢據(jù)官方網(wǎng)站數(shù)據(jù)顯示，10月份，全市商品住房銷售1899套，銷售面積23.50萬平方米，銷售金額6.02億元，平均銷售價格2560元/平方米，銷售套數(shù)、銷售面積以及銷售金額分不比上月增長51.8%、32.8%、19.4%，但銷售單價明顯降低。二手住房銷售708套，銷售面積5.58萬平方米，銷售金額1.32億元，平均銷售價格2363元/平方米，分不比上月增長-25.5%、-25.7%、-29.0%和-4.9%。商品住房多數(shù)銷售指標漲幅明顯，二手住房多數(shù)銷售指標下降。7、業(yè)內(nèi)人士稱下半年市場回暖，中檔房尚有可為據(jù)濟南業(yè)內(nèi)人士稱，濟南上半年房產(chǎn)開發(fā)量較小，積存一定市場需求，本年度7月份起，新項目供應(yīng)量增加，除東部外，其他區(qū)位均有較多銷售項目入市。另外濟南拆遷建房較少，政府供應(yīng)量已不足以滿足拆遷戶的安置要求，舊城600萬拆遷客戶急需房屋安置，政府已出面求援房地產(chǎn)開發(fā)公司，要求盡快合作建設(shè)補充房源，因此市場中檔房源市場胃納量較為充足，供不應(yīng)求，目前可知市中心拆遷貨幣補償大約在3500元左右，依照市場近期銷售開盤個案成交業(yè)績來看，濟南目前關(guān)于4000元－4500元左右的房源需求量較大。三、濟南市住宅市場板塊分析1、東部住宅項目集中放量，競爭加劇。依照濟南政務(wù)網(wǎng)信息已確定在2004-2005年開發(fā)和銷售的項目近30個，面積近300萬平方米，其中50%以上位于歷山路以東……”競爭狀況可見一斑，實際立即上馬的項目遠不僅這些，仍有大量的項目處于規(guī)劃論證時期仍未報批，區(qū)域內(nèi)項目間競爭不可幸免且愈演愈烈，另還有近百萬平方米經(jīng)濟適用房項目將推出等等，競爭加劇。區(qū)域內(nèi)已建、在建住宅項目專門多，僅在建在售的項目就達50多個，其中不乏業(yè)界具有代表性樓盤。雖樓盤的規(guī)模、價位等指標各不相同，總體來講該區(qū)域項目規(guī)模相對較大，價位適中。但該區(qū)域以東外環(huán)為分界點能夠分為三個不同的片區(qū)并有各自的特點：山大及山大路周邊地區(qū)特點山大及山大路周邊地區(qū)因其文化氛圍濃厚、交通便利、生活配套設(shè)施齊全、服務(wù)業(yè)發(fā)達等因素阻礙，是住宅建設(shè)項目的黃金地段，同時也是各大開發(fā)商的必爭之地；但由于該地段可供開發(fā)的地盤特不有限，因此該片區(qū)項目在以下幾個指標中具有以下特點：項目規(guī)模較小，新項目中罕有大規(guī)模小區(qū)。項目均以小高層（含少量高層）為主，差不多沒有純多層項目。價位偏高，且不同項目之間價格差異不大，均價在4100元以上。消費群體以中年以上高收入人群為主。戶型面積相對較大，大都在100平方米消費者購房目的以置業(yè)和居住為主，部分用作投資和辦公。隨著山大路CLD功能的逐漸強化，東部片區(qū)中小企業(yè)數(shù)量不斷激增，加之專業(yè)辦公樓價格高，使用成本高等因素，購買小高層用作投資和辦公的客戶比例也在不斷提高。樓宇智能化程度高。單元可視對講防盜門、要緊通道閉路電視監(jiān)控、周界防越報警系統(tǒng)、快速消防報警系統(tǒng)等差不多成為必備設(shè)置。物業(yè)治理費用較高。一般在0.8元—1.5元左右。典型案例：三慶·燕慶園、特區(qū)數(shù)碼港、現(xiàn)代華庭等（因項目與本案不具有可比性，暫未進行重點分析）東二環(huán)及以東、輕騎路以北地區(qū)特點由于外環(huán)路以西可開發(fā)土地日益減少，外環(huán)以東地區(qū)是以后東區(qū)住宅項目開發(fā)的重中之重。但就目前情況來看，此片區(qū)居住環(huán)境、交通狀況、生活配套等方面均需進一步改善。該區(qū)域內(nèi)罕有高品質(zhì)、大規(guī)模以及個性化的樓盤，與外環(huán)路以內(nèi)相比有較明顯的特點：區(qū)域內(nèi)小高層規(guī)模普遍較小，銷售難度較大，周期較長。消費群體中以年輕人居多，由于經(jīng)濟實力有限，要緊選擇總價較低的房產(chǎn)。價格差異明顯，東外環(huán)沿線價格與市內(nèi)相差不多，而遠東部由于地段、配套等劣勢，價格相對較低，同檔次樓盤價格差在500—1000元左右。戶型以兩室兩廳和三室兩廳為主，面積以90—130平方米物業(yè)治理費用較低。小高層在0.6—1.0元之間。典型案例：中潤世紀城、華森碧云天、鮑德華豐居等（因項目與本案不具有可比性，暫未進行重點分析）C、經(jīng)十東路沿線東部產(chǎn)業(yè)帶的興起，經(jīng)十路景觀大道的的改造，旅游路的建設(shè)，燕山立交橋的通車，都市規(guī)劃對經(jīng)十路地位的明確，加之東部新城的建設(shè)以及省政府東遷的意向，都極大帶動了該片區(qū)的經(jīng)濟進展，提高了該片區(qū)地價上揚的速度?？傮w上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤路線，要緊特點為：該片區(qū)現(xiàn)有住宅項目較少，但規(guī)模一般較大，僅中潤集團開發(fā)的世紀城一家，建筑面積就達100萬平方米。景觀大道帶來良好的交通環(huán)境。東部開發(fā)帶來強大的升值潛力。區(qū)域自然景觀良好。區(qū)域生活配套尚未完善社區(qū)內(nèi)部配套大多較為完善銷售價格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)。物業(yè)治理費相對較高。典型案例：觀景家園、華洋名苑、建工燕東苑等（因項目與本案不具有可比性，暫未進行重點分析）2、西南部區(qū)域正在崛起，都市競爭格局發(fā)生變化隨著濟南市最新都市規(guī)劃的出臺，“西部新城”及西部都市建設(shè)的實施，濟南市西部區(qū)域日益在都市競爭格局中扮演更加重要的角色；西部區(qū)域的住宅項目被越來越多的消費者認同，陽光100、外海西子都市花園等項目的熱銷就證明了這一點。西南部市場以南辛莊西路和經(jīng)十路為界分為西部板塊和西南板塊，這條線東南為西南板塊，西北為西部板塊。西部板塊西部區(qū)域以中低檔項目為主。目標客戶多為周邊地區(qū)的工薪階層和私營企業(yè)老總。銷售均價整體在3900元左右。戶型以中戶型（100平方米西南板塊以中檔項目為主。目標客戶多為區(qū)域內(nèi)的中等收入人群，以教師、私營老總、二次置業(yè)者為主。銷售均價整體在3600元左右。戶型以中、大戶型為主。典型案例：陽光100、外海西子都市花園個案分析:陽光100國際新城案名陽光100電話87169999代理商自主銷售，銷售人員素養(yǎng)較高，明顯受過系統(tǒng)培訓(xùn)，項目銷售速度較快，此項目市調(diào)時是中午12點左右（星期六），現(xiàn)場仍有20組客戶，接近30個銷售人員。其售樓處面積較大，北歐風格裝修，人氣火爆，同與其一街之隔的如意苑形成強烈反差。開工日期項目于02年5月份開始內(nèi)部認購，目前1、2期已差不多售罄，3期銷售正在進行之中。工程進度一二期現(xiàn)房,三期在售,四五期規(guī)劃中產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層住宅、底商/6層、8層、12層、16層總戶數(shù)約3500戶占地面積1500畝主力面積該項目有100多種戶型，主力面積95-189平米。單價范圍4700-6500平均單價4900主力總價49-66萬元銷售率65％主訴求此項目在廣告方面也較為成功，統(tǒng)一的視覺識不系統(tǒng)，明確的市場定位，以紅白灰為主色調(diào)，宣傳口號為二期:坡地上的北歐風情，三期:森林/水/運動?？驮纯蛻舳ㄎ灰阅贻p購房者為主，白領(lǐng)階層，工薪階層，企業(yè)中層皆有備注該項目是目前濟南市場上公認運作最為成功的項目之一；屬于中高檔社區(qū),占地面積達1500多畝，分5期開發(fā)；北歐簡潔風格、品牌經(jīng)營全國連鎖。原水泥廠地塊，北接經(jīng)十路西端，交通便利，地塊成熟。3、南部山區(qū)將成為絕版地段在新的都市規(guī)劃中，南部山區(qū)是生態(tài)愛護區(qū)，將成為操縱區(qū)，以千佛山為界，將南部分為兩個板塊。山以西到建設(shè)路為英雄山板塊，山以東到二環(huán)東路為千佛山板塊。英雄山板塊要緊有偉東新都、陽光舜城、銀豐山莊、齊魯·駿園等。千佛山板塊為生態(tài)操縱區(qū)，要緊有三慶.匯文軒、鴻苑.世紀開元、中聯(lián)花園、永大清華園等。英雄山板塊以中高檔項目為主；目標客戶多為收入較高、為改善原居住條件的二次置業(yè)者和投資者；銷售均價在4600元左右。戶型設(shè)計以大戶型為主（160—200平米）典型案例：偉東新都、陽光舜城、銀豐山莊、齊魯·駿園等個案分析:陽光舜城、偉東新都案名陽光舜城偉東新都代理商：自銷自銷開工日期06年3月04年10月工程進度現(xiàn)房產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層住宅/4層、11層、22層商住兩用/8-11層總戶數(shù)1200戶約1500戶銷售面積：18萬平米約24萬平米一房108平米110平米二房117/153平米124平米三房180平米148平米主力面積117-153平米148平米單價范圍3160-45604800-6200平均單價4150約5500主力總價43萬元81.4萬元銷售率未開盤65％主訴求山居院落,文脈社區(qū)品質(zhì)規(guī)模兼得的造成運動客源工薪階層以白領(lǐng)階層\大型國企中層領(lǐng)導(dǎo)為主備注本案明年三月開盤,07年10月交付,目前采納會員制內(nèi)部認購,不對外同意定金每層差價為60元千佛山板塊豪宅區(qū)，以高檔項目為主；目標客戶為高收入人群：企業(yè)老總、高干、社會知名人士等戶型設(shè)計：以大戶型為主，有復(fù)式、不墅等；銷售均價在5500元左右典型案例：燕子山莊、三慶·匯文軒、鴻苑·世紀開元、中聯(lián)花園、永大清華園等個案分析:燕子山莊案名燕子山莊電話8292997782620000開工日期南區(qū)于05年５月開始銷售，北區(qū)剛剛開盤。工程進度南區(qū)現(xiàn)房，北區(qū)不墅已封頂產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層純住宅、不墅／３層、４層、６層總戶數(shù)南區(qū)47套，北區(qū)11套不墅銷售面積2.5萬平米面積配比規(guī)劃一房170平米二房200平米三房277平米四房/復(fù)式550-1000平米主力面積200-277平米價格單價范圍8500-8900平均單價8700主力總價174-241萬元，車位每個18萬元，儲藏室2800元/平米銷售率現(xiàn)南區(qū)多層已銷售70%主訴求廣告宣傳較為低調(diào)，宣傳道具的制作與項目檔次相差甚遠，只有單頁且印制粗糙，沒有設(shè)計美感，主題廣告語為“住燕子山莊·上風上水，居旺山福地·仁者智者”客源目標客戶為金字塔頂端人群，私企業(yè)主居多備注該項目是此次市調(diào)中定位最高的一個，屬于濟南當?shù)仨敿壸≌鐓^(qū),規(guī)劃分為南區(qū)和北區(qū)兩部分。南區(qū)以３層／４層／６層的多層和聯(lián)排不墅為主，北區(qū)由11套超豪華精裝修不墅組成。緊靠千佛山景觀區(qū)，是目前濟南市場地價最高的區(qū)域，出行方便，交通便利，依山面城。附：濟南幾大板塊的差不多情況表區(qū)域東部中部南部西部北部區(qū)內(nèi)板塊洪樓、山大路、解放路、二環(huán)東路、經(jīng)十東路、高新區(qū)、工業(yè)南路、文化路板塊濼源大街板塊、經(jīng)七路板塊、經(jīng)一路板塊千佛山板塊、舜耕路板塊、英雄山路板塊經(jīng)十西路、建設(shè)路、陽光新路、南辛莊、機床廠、西部新城板塊明湖路、堤口路、長途汽車站、無影山路、北園、工業(yè)北路板塊區(qū)域特點中、高檔為主高檔為主中、高檔樓盤為主中檔及中高檔樓盤為主中檔及中低檔樓盤為主都市配套比較完善成熟、完善比較完善一般一般人文特征文化氛圍好、文化層次高商業(yè)、商務(wù)氛圍好，收入水平高環(huán)境好、景觀好一般市民為主體商業(yè)氛圍好前景最好良好較好較好一般代表樓盤中潤世紀城、富翔天地、東環(huán)國際、匯科旺園、銀座花園三箭銀苑、名士閣永大清華園、偉東新都陽光100、外海西子都市花園齊魯花園、萬盛園、魯能康橋第三部分：本案市場機會分析一、本案所處漿水泉板塊情況我公司地塊位于此區(qū)域,目前漿水泉路已成為眾多開發(fā)商拿地的重點關(guān)注板塊，經(jīng)十路及旅游路的進一步完善使此區(qū)域成為下一個頂級社區(qū)的建設(shè)目標，總體上看，該片區(qū)物業(yè)多走中高檔樓盤路線，要緊特點為：該片區(qū)現(xiàn)已進入眾多開發(fā)商的視線，許多有遠見的開發(fā)公司將此區(qū)域定位成頂級社區(qū)并予以重點關(guān)注景觀大道帶來良好的交通環(huán)境東部開發(fā)帶來強大的升值潛力存在一個自然形成的漿水泉水庫，自然景觀良好，但目前女子戒毒所也在該區(qū)域內(nèi)，成為項目開發(fā)的障礙區(qū)域生活配套尚未完善，許多道路正在等待開通，路面有待硬化，基礎(chǔ)建設(shè)、公共設(shè)施略微欠缺銷售價格偏高，大部分定位為高檔物業(yè)，但有進一步升值的潛力省市級政府、機關(guān)、企事業(yè)單位的集資房多規(guī)劃于此案名：荷蘭莊園代理商：非自銷，項目于04年07月份開始內(nèi)部認購，售樓處小，裝修簡單，低檔；銷售人員不專業(yè)；目前銷售率為75％；要緊剩余面積較大，總價較高的戶型開工日期：04年07月開始內(nèi)部認購產(chǎn)品形態(tài)/棟數(shù)樓層：10棟仿歐式純住宅／６層、8層總戶數(shù)大約350戶銷售面積：9萬平米面積配比規(guī)劃主力面積面積從120-266平米，有頂層復(fù)式戶型可供選擇價格單價范圍5200-7800，是此區(qū)域價格較高的項目之一平均單價6200主力總價主力總價為77萬-112萬銷售率70％主訴求主題廣告語為：異國風情，至尊豪宅；銷售道具與項目風格不符，印制粗糙低檔客源客戶群以當?shù)馗呤杖氲钠髽I(yè)高層，私企業(yè)主為主備注高檔純住宅社區(qū)；依山而建，規(guī)劃1