專題4物權(quán)變動

專題4：物權(quán)變動（第6-8講）主要學習內(nèi)容掌握物權(quán)變動的方式物權(quán)行為理論的意義討論思考題依法律行為與非依法律行為發(fā)生的物權(quán)變動的區(qū)別如何？不動產(chǎn)物權(quán)登記的類型、性質(zhì)以及效力如何？我國不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)的設(shè)置問題。交付的類型和效力如何？物權(quán)變動的公示公信原則問題。物權(quán)行為理論問題。要求課前必讀資料：孫憲忠編著：《物權(quán)法》，社會科學文獻出版社2005年版，第101—162頁（物權(quán)變動、物權(quán)行為理論）。自由閱讀資料：孫憲忠、常鵬翱：《論法律物權(quán)與事實物權(quán)的區(qū)分》，載于《法學研究》2001年第5期。常鵬翱：《物權(quán)法的展開與反思》，法律出版社2007年版，第135—182（物權(quán)多元性與物權(quán)權(quán)屬的確定）。許明月：《財產(chǎn)權(quán)登記法律制度研究》，中國社會科學出版社2002年版。K.茨威格特、H.克茨：“物權(quán)契約理論一德意志法系的特征”，孫憲忠譯，載于《外國法譯評》1995年第4期。王澤鑒：“物權(quán)行為無因性理論之檢討”，載于《民法學說與判例研究》（第1冊），中國政法大學出版社2003年版。田士永：《物權(quán)行為理論研究》，中國政法大學出版社2002年版。王軼：《物權(quán)變動論》，中國人民大學出版社2001年版。課堂討論資料：1.就下列報道結(jié)合不動產(chǎn)登記機關(guān)的設(shè)置發(fā)表自己的看法。參見《南方周末》，2003年7月10日第12版。經(jīng)過長達6年的訴訟，深圳市規(guī)劃國土局被判為自己的違法頒發(fā)房地產(chǎn)證的行政行為支付870萬元的巨額國家賠償。信賴產(chǎn)權(quán)證卻致巨額貸款血本無還1995年5月，百勝珠寶（深圳）有限公司（以下簡稱“百勝公司”）向深圳有色金屬財務公司申請貸款870萬元，期限3個月，月利率為9.08%。。按常規(guī)方式，本次貸款以不動產(chǎn)抵押作擔保，百勝公司將其擁有的位于深圳上梅林的工業(yè)廠房第一、第二層及其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押給財務公司，房地產(chǎn)證書編號為“深房地字第0059524號”。為此，雙方到深圳市規(guī)劃國土局（以下簡稱“國土局”）辦妥了抵押登記手續(xù)，在房產(chǎn)證的“他項權(quán)利摘要”一欄內(nèi)清楚地載明：“抵押權(quán)人為深圳有色金屬財務公司”。這表明，該抵押物在此之前沒有抵押給其它人。3個月貨款期限屆滿后，百勝公司未能按期償還貸款。多次催收未果，財務公司于1996年1月向深圳市中級法院提起民事訴訟。就在該案審理期間，百勝公司的另一債權(quán)人深圳發(fā)展銀行突然向深圳中院申請百勝公司破產(chǎn)，使百勝公司債務糾紛案件全部轉(zhuǎn)入破產(chǎn)程序。根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，在對破產(chǎn)企業(yè)進行清算時，對該企業(yè)所欠的債務，如有抵押的，則債權(quán)人依法享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利；無抵押的普通債務。根據(jù)破產(chǎn)企業(yè)最后的拍賣所得，債權(quán)人按比例公平分配。據(jù)此，財務公司持百勝公司的抵押貸款合同，向法院申請了抵押優(yōu)先受償權(quán)。但是，就在這節(jié)骨眼上，又一個債權(quán)人中國農(nóng)業(yè)銀行嘉賓路支行卻向深圳中院提出，財務公司不享有抵押優(yōu)先受償權(quán)，理由是，百勝公司抵押給財務公司的房地產(chǎn)，早在1982年8月就已經(jīng)抵押給該銀行。財務公司大為震驚？如果這一行為屬實，就是同一不動產(chǎn)重復抵押！百勝公司與財務公司的抵押合同是經(jīng)過深圳市國土局登記的，但不管是國土局還是百勝公司，都沒有向財務公司告知這一房地產(chǎn)已經(jīng)抵押給農(nóng)業(yè)銀行。隨后，深圳中院發(fā)出民事裁定書，認定破產(chǎn)企業(yè)百勝公司所擁有的上述房地產(chǎn)的地上建筑物及土地使用權(quán)，在持有“深房地字第0059524號”房地產(chǎn)證之前，已持有“深房地字第0080978號”房地產(chǎn)證，并已將該證所記載的同一地塊的上地使用機抵押給農(nóng)業(yè)銀行嘉賓路支行，這一抵押事項合法有效；而0059524號房地產(chǎn)證系重復辦證，不符合法定條件，從而導致?lián)诵纬傻牡盅菏马棢o效。深圳中院做出了一項對財務公司近乎殘酷的裁定：財務公司主張的有關(guān)上梅林工業(yè)大廈一、二層及相應土地使用權(quán)的抵押無效，所申報的870萬元人民幣為無抵押債權(quán)。同時，深圳中院還裁定，百勝公司破產(chǎn)案因“破產(chǎn)財產(chǎn)不足以支付破產(chǎn)費用”，終結(jié)破產(chǎn)程序。財務公司終于明白，百勝公司以“0059524號”房地產(chǎn)證項下的房地產(chǎn)作抵押貸款870萬元，不過是空手套白狼而已！國土局重復發(fā)證被判違法百勝公司破產(chǎn)后，財務公司于1998年6月對深圳市國土局提起行政訴訟，要求法院確認被告為同一房地產(chǎn)重復發(fā)證、重復抵押登記具體行政行為違法，并賠償由此違法行為給原告帶來的870萬元貸款本金和290多萬元的利息（截至訴訟時）的損失。深圳中院決定立案后，提出分案受理，即：分為行政訴訟和行政賠償兩個案子，先審理行政訴訟，再審理行政賠償。法庭上，國土局認為自己不存在重復辦理房產(chǎn)證和重復抵押登記的行為，理由是：第一次頒發(fā)的0080978號房地產(chǎn)證，只是對百勝公司所擁有的土地使用權(quán)的登記，當時地上沒有建筑物和其它附著物，并根據(jù)百勝公司和農(nóng)行嘉賓路支行的申請，辦理了抵押登記。第二次是百勝公司在上述地塊興建廠房，建筑主體框架完工后，對該建筑物的第一、二層進行登記，辦理了0059524號房地產(chǎn)證。此次所登記的僅僅是土地上的建筑物，不包括土地使用權(quán)，該局后來為百勝公司向財務公司貸款辦理的抵押登記，也是針對不同的標的物，不是重復抵押登記行為。一位專業(yè)人士指出，如果深圳市國土局的理由成立，在百勝公司無法償還農(nóng)行和財務公司到期貸款的情況下，必然出現(xiàn)這樣的局面——農(nóng)行嘉賓路支行可以申請拍賣百勝公司抵押的土地使用權(quán)，而財務公司則可以申請拍賣該地塊上的房產(chǎn)；但是，前者只有土地的使用權(quán)，卻沒有土地上的建筑物的所有權(quán)，這樣的商業(yè)用地無疑分文不值。國土局的行為違法由此可見一斑。1999年5月10日，深圳中院做出一審行政判決，認為被告在百勝公司僅提交“建筑許可證”、“建筑工程開工許可證”，而未提交“土地使用權(quán)屬證明”、“建筑竣工驗收證”，其申請不符合法定要件，且未經(jīng)法定公告程序的情況下，為百勝公司頒發(fā)的0059524號房地產(chǎn)證的行為不合法，建立在不合法的具體行政行為基礎(chǔ)上的抵押登記手續(xù)亦不合法，且該房地產(chǎn)證所涉及的土地在此之前已經(jīng)設(shè)立了抵押權(quán)，屬重復抵押；判決撤銷深圳市國土局頒0059524號房地產(chǎn)證，以及百勝公司以此房地產(chǎn)證向財務公司貸款的抵押登記手續(xù)。判決后，被告深圳市國土局沒有上訴。最大一宗國家賠償案強制執(zhí)行1999年歲末，深圳中院開庭審理財務公司訴深圳市國土局行政賠償一案。由于相關(guān)聯(lián)的行政訴訟的判決已經(jīng)生效、因此，行政賠償案件的焦點在于，被告的違法行為與原先的貸款損失之間是否有直接因果關(guān)系，如有，則是否負賠償?shù)牧x務以及賠償?shù)臄?shù)額多少。庭審查明，根據(jù)相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，百勝公司在申請建筑物所有權(quán)登記時，國土局應該查明的事實一個也沒有查明，應該遵循的法定程序一個也沒有遵循，卻在1995年5月5日的一天時間內(nèi)，完成了調(diào)查、審查、核準與辦證等多個程序。在歷經(jīng)一年的審理后，深圳中院于2000年11日24日做出一審判決，認定被告深圳市國土局違法為百勝公司辦理房產(chǎn)證和抵押登記的具體行政行為，與原告財務公司的經(jīng)濟損失有著直接因果關(guān)系，應當賠償原告870萬元的貸款本金的損失。雙方均不服一審判決，向廣東省高級法院提出上訴。2001年9月18日，廣東高院終審判決，維持原判。其后，87