物業(yè)管理投標(biāo)文件指南

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔物業(yè)管理投標(biāo)文件指南投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū)業(yè)主：_____________根據(jù)己收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字(__)第(__)號(hào)的______物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文什中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級(jí)。一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。我方同意招標(biāo)書(shū)中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3％交納保證金**萬(wàn)元(大寫(xiě))。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)單位：______(印鑒)法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)日期：______年___月___日投標(biāo)文件一投標(biāo)綜合說(shuō)明書(shū)業(yè)主：_____________根據(jù)己收到的招標(biāo)編號(hào)為物招審字(__)第(__)號(hào)的______物業(yè)的招標(biāo)文件，遵照《**市物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理辦法》的規(guī)定，我單位經(jīng)考察現(xiàn)場(chǎng)和研究上述工程招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知，招標(biāo)答疑紀(jì)要的所有內(nèi)容后，我方愿以我方所遞交的標(biāo)函摘要表中的總投標(biāo)價(jià)，承擔(dān)上述物業(yè)的全部管理工作。一旦我方中標(biāo)，我方保證按我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾的期限和招標(biāo)文什中對(duì)承包期限的要求如期按質(zhì)提供服務(wù)。一旦我方中標(biāo)，我方保證所提供的物業(yè)管理質(zhì)量達(dá)到我方所遞交的標(biāo)函摘要表中承諾質(zhì)量等級(jí)。一旦我方中標(biāo)，我方保證按投標(biāo)文件中的物業(yè)管理管理班子及管理組織設(shè)計(jì)組織管理工作，如確需變更，必須征得業(yè)主的同意。我方同意所遞交的投標(biāo)文件在投標(biāo)有效期內(nèi)有效，在此期間內(nèi)我方的投標(biāo)有可能中標(biāo)，我方將受此約束。我方同意招標(biāo)書(shū)中各條款，并按投標(biāo)標(biāo)價(jià)總額3％交納保證金**萬(wàn)元(大寫(xiě))。若我方違約，則扣除所繳納的全部保證金。除非另外達(dá)成協(xié)議并生效，招標(biāo)文件、招標(biāo)文件補(bǔ)充通知、招標(biāo)答疑紀(jì)要、中標(biāo)通知書(shū)和本投標(biāo)文件將構(gòu)成約束我們雙方的合同。投標(biāo)單位：______(印鑒)法定代表人或委托代理人：_______(蓋章、簽字)日期：______年___月___日投標(biāo)文件三**物業(yè)管理公司簡(jiǎn)介.......投標(biāo)文件四物業(yè)管理專(zhuān)案組配備一、本物業(yè)由我公司抽調(diào)有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和較強(qiáng)指揮能力的人員組成物業(yè)管理班子。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專(zhuān)案最高負(fù)責(zé)人。董事總經(jīng)理，統(tǒng)籌整項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃，為此專(zhuān)案最高負(fù)責(zé)人。董事，專(zhuān)責(zé)處理該項(xiàng)發(fā)展計(jì)劃的物業(yè)管理服務(wù)工作。此先生在香港及臺(tái)灣前后共有十年的專(zhuān)業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，而對(duì)物業(yè)管理顧問(wèn)的經(jīng)歷計(jì)有香港新界**發(fā)展計(jì)劃、香港**大廈、臺(tái)灣臺(tái)北市**集團(tuán)超高層大樓、臺(tái)北市**集團(tuán)總部大樓、上海外灘**廣場(chǎng)、上海**百貨公司、武漢**廣場(chǎng)、北京**大廈及珠海**廣場(chǎng)等。投標(biāo)文件五對(duì)合同意向的承諾一、承包方式：物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙預(yù)算。二、服務(wù)價(jià)款的計(jì)算方式：1、各項(xiàng)服務(wù)的工作量依照物業(yè)設(shè)計(jì)圖紙及行業(yè)常規(guī)計(jì)算；2、普通服務(wù)單價(jià)依照國(guó)家服務(wù)行業(yè)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算；3、特定服務(wù)單價(jià)參照國(guó)家類(lèi)似服務(wù)統(tǒng)一收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，并適當(dāng)浮動(dòng)，予以確定；4、設(shè)備的購(gòu)置租賃價(jià)及材料價(jià)格按本市有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；5、管理期間，凡遇有關(guān)政策性調(diào)整，按政策調(diào)整規(guī)定執(zhí)行。三、在計(jì)算服務(wù)費(fèi)用總成本的基礎(chǔ)上，乘以我方招標(biāo)承諾的優(yōu)惠百分比作為實(shí)際收取費(fèi)用。四、服務(wù)款項(xiàng)收取方式。物業(yè)峻工接管時(shí)，由物業(yè)管理公司從開(kāi)發(fā)商處收取物業(yè)總造價(jià)1％的管理基金。物業(yè)管理中日常服務(wù)收費(fèi)由全體業(yè)主派出代表(或者固定或者輪流)收取并交至物業(yè)管理處。收取時(shí)間為每月一次，下月15日以前交至物業(yè)管理處。五、材料設(shè)備供應(yīng)方式管理所用材料、設(shè)備除臨時(shí)所需的個(gè)別種類(lèi)外，其他的應(yīng)由甲方供應(yīng)到現(xiàn)場(chǎng)，乙方提供材料和堆放場(chǎng)所；臨時(shí)所需材料設(shè)備由業(yè)主認(rèn)質(zhì)定價(jià)，乙方負(fù)責(zé)采購(gòu)，并按委托管理合同有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。六、服務(wù)質(zhì)量必須能使業(yè)主的合理要求得到滿(mǎn)足。在合同中制定出對(duì)物業(yè)管理公司高質(zhì)量滿(mǎn)足業(yè)主要求行為的獎(jiǎng)勵(lì)與不能提供符合業(yè)主要求服務(wù)的處罰。七、為保證服務(wù)質(zhì)量所需的技術(shù)升級(jí)費(fèi)和協(xié)調(diào)費(fèi)，應(yīng)由物業(yè)管理公司通過(guò)精心組織管理和加強(qiáng)成本核算自行消化，不得向業(yè)主另行收費(fèi)。八、文明管理，確保安全，實(shí)現(xiàn)無(wú)重大事故。投標(biāo)文件六1、企業(yè)信謄2、企業(yè)資質(zhì)(證書(shū)樣本見(jiàn)第四章附表)3、企業(yè)榮譽(yù)證書(shū)(略)4、企業(yè)安全生產(chǎn)證明資料5、企業(yè)物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量證明資料(格式同上)6、近幾年所接管主要物業(yè)的服務(wù)質(zhì)量、期限、安全情況及物業(yè)管理班子配備明細(xì)表投標(biāo)文件七物業(yè)管理要點(diǎn)物業(yè)管理服務(wù)可以說(shuō)是一門(mén)專(zhuān)業(yè)學(xué)問(wèn)，本公司以本著小心計(jì)算成本及為客戶(hù)創(chuàng)造最理想的環(huán)境為原則，并通過(guò)長(zhǎng)期的工作改進(jìn)和提升，努力創(chuàng)造條件使每一座大樓的收益利投資潛質(zhì)都能得以達(dá)致極限。而這種“投資管理”的哲學(xué)，能使業(yè)主充分保障其不動(dòng)產(chǎn)的投資權(quán)益，不但使其保值，而且更能使不動(dòng)產(chǎn)增值。**物業(yè)為高級(jí)工貿(mào)建筑物。其物業(yè)管理重點(diǎn)茲分析如下：一、工貿(mào)大廈管理工貿(mào)大廈需要極為周全的服務(wù)，特別是現(xiàn)代的新型高級(jí)發(fā)展計(jì)劃，還要照顧相當(dāng)復(fù)雜的電動(dòng)和機(jī)械裝備的操作和保養(yǎng)，這些都需要有專(zhuān)門(mén)知識(shí)和技術(shù)。而這些裝備不單只包括升降機(jī)和停車(chē)場(chǎng)電梯，還包括靈敏的裝備，如電腦控制的大樓自動(dòng)化系統(tǒng)、中央空氣調(diào)節(jié)設(shè)備和通風(fēng)裝備、保安監(jiān)察和控制系統(tǒng)、自動(dòng)濾水器、火警和其他消防裝置以及后備電力供應(yīng)設(shè)備等。租用戶(hù)對(duì)這類(lèi)大樓，特別是出入口大堂、洗手間和公共通道等地方的管理水準(zhǔn)期望相當(dāng)高。大樓的外墻也必須定期清潔，以保持大樓的外貌美觀(guān)。清潔一座大樓例如香港新中國(guó)銀行大廈的幕墻，其難度和這項(xiàng)工程所涉及的龐大費(fèi)用，實(shí)非一般人所能想象。一幢工貿(mào)大廈是否得到完善管理，這對(duì)該物業(yè)的租金及售價(jià)水平有很大影響，與此同時(shí)其資本價(jià)值也會(huì)因而受到影響。二、停車(chē)塌管理現(xiàn)今停車(chē)塌的設(shè)備的管理多采用先進(jìn)的自動(dòng)管理系統(tǒng)來(lái)滿(mǎn)足日益繁重的日常運(yùn)作需要。采用自動(dòng)管理，可以減少人為舞弊，節(jié)省人力資源，增快車(chē)輛流量，從而使物業(yè)管理運(yùn)作更為暢順，租用戶(hù)及訪(fǎng)客充分利用停車(chē)場(chǎng)設(shè)備也更加方便快捷。此外，停車(chē)場(chǎng)上的停車(chē)程序也必須作出周詳安排，以確保用戶(hù)能獲得所需服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)必須有閉路電視作監(jiān)控，保障訪(fǎng)客安全。大樓后備電源發(fā)電機(jī)需與停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)化系統(tǒng)及照明系統(tǒng)相接通，以備在緊急時(shí)段時(shí)仍能操作提供必要服務(wù)。停車(chē)場(chǎng)內(nèi)必須裝有足夠通風(fēng)系統(tǒng)，供應(yīng)新鮮空氣，以符合衛(wèi)生安全。停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理策略應(yīng)按照自給自足原則確定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以降低管理費(fèi)，而無(wú)須從管理費(fèi)內(nèi)補(bǔ)貼，這對(duì)整幢大樓出租及出售營(yíng)運(yùn)，都有著正面積極作用。一、某某小區(qū)基本情況：

（一）招標(biāo)人簡(jiǎn)介

招標(biāo)人：某某業(yè)委會(huì)

簡(jiǎn)介：某某小區(qū)2002年6月入住。于2003年11月22日召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，通過(guò)差額選舉業(yè)主委員會(huì)委員（7人）；同時(shí)審議通過(guò)了由籌委會(huì)起草的《某某小區(qū)業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則》《某某小區(qū)業(yè)主公約》；于2003年11月29日召了開(kāi)業(yè)委會(huì)第一次會(huì)議推選出主任、副主任；此后業(yè)委會(huì)經(jīng)某區(qū)小區(qū)辦備案正式成立。

（二）房屋基本情況

1.坐落位置：北京市某區(qū)三路居路101號(hào)。

2.四至：東至蓮花河西路、西至大件廠(chǎng)宿舍、南至國(guó)管局宿舍、北至小區(qū)規(guī)劃路。

3.占地面積：32402.22平方米。

4.總建筑面積：81170平方米。

5.居住建筑面積：65837.68平方米。

6.建筑層數(shù)：地下1、2層；地上10層、11-15層。

7.小區(qū)由三棟板塔連體小高層和一棟塔式小高層組成，半地下停車(chē)庫(kù)。

8.住宅套數(shù)：557戶(hù)。

9.停車(chē)位數(shù)量：規(guī)劃401輛；其中地上194輛（待建）；地下207輛。

10.小區(qū)共12臺(tái)三菱GPS-CR系列電梯。

11.物業(yè)管理用房：1號(hào)樓3單元101號(hào)及2號(hào)樓地下一層兩間備用間。

12.共有公攤部位：物業(yè)管理用房、中控室、變電室、水箱間、電梯機(jī)房、樓梯間、樓（電）梯廳、電梯井、過(guò)道、外墻。

13.各樓層用途：

地下二層：1#樓、4#樓人防。1#樓平時(shí)為汽車(chē)庫(kù)；4#樓設(shè)計(jì)中平時(shí)為自行車(chē)庫(kù)，現(xiàn)為出租用房；3#樓地下汽車(chē)庫(kù)。

地下一層：1#、3#、4#為汽車(chē)庫(kù)；2#樓為設(shè)備用房。

地上1-15層：住宅部分。

14.小區(qū)人車(chē)分流，遠(yuǎn)紅外線(xiàn)、閉路監(jiān)控，樓宇對(duì)講，24小時(shí)生活熱水。

15.物業(yè)產(chǎn)權(quán)性質(zhì)：經(jīng)濟(jì)適用房產(chǎn)權(quán)（房產(chǎn)證未拿到）

16.現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用：1.57元。

二、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求

1.工程設(shè)備管理區(qū)域：變配電室、水泵房、鍋爐房、中控室。

2.物業(yè)管理區(qū)域：紅線(xiàn)范圍內(nèi)的所有公共區(qū)域。

說(shuō)明：a.小區(qū)正式電引入前為工程臨時(shí)用電，電費(fèi)高出部分由北京市社團(tuán)住宅合作社補(bǔ)足。

b.小區(qū)供熱范圍包括西側(cè)大件廠(chǎng)的四棟六層普通住宅（不含24小時(shí)熱水）。

三、物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容及要求

（一）中控室運(yùn)行管理

中控室負(fù)責(zé)小區(qū)的弱電系統(tǒng)（包括消防報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)、園區(qū)紅外線(xiàn)系統(tǒng)等）的值班、檢查、檢測(cè)和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。

標(biāo)準(zhǔn)：

1.24小時(shí)值班，值班人員必須持證上崗；

2.保證消防報(bào)警系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)及閉路監(jiān)控系統(tǒng)、＊紅外線(xiàn)系統(tǒng)運(yùn)行正常，各系統(tǒng)工作穩(wěn)定；

3.一般性故障立即排除，維修合格率100%，暫時(shí)不能處理的通知有關(guān)部門(mén)采取應(yīng)急措施，應(yīng)急措施得當(dāng)有效；

4.定期進(jìn)行消防普查；

5.設(shè)備機(jī)房整潔；

6.保證設(shè)備機(jī)房的安全。

＊小區(qū)紅外線(xiàn)系統(tǒng)實(shí)際沒(méi)有使用。

（二）房屋建筑的日常養(yǎng)護(hù)維修

房屋日常養(yǎng)護(hù)維修是指為保持房屋原有完好等級(jí)和正常使用，進(jìn)行日常養(yǎng)護(hù)和及時(shí)修復(fù)小損小壞等房屋維護(hù)管理工作。

標(biāo)準(zhǔn)：

1.定期進(jìn)行房屋安全普查和房屋完損等級(jí)評(píng)定，保證房屋完好率達(dá)98%；

2.愛(ài)護(hù)園區(qū)內(nèi)設(shè)施、設(shè)備，未經(jīng)產(chǎn)權(quán)人同意不得對(duì)園區(qū)的結(jié)構(gòu)、設(shè)施等進(jìn)行改動(dòng)；

3.及時(shí)完成公共區(qū)域及業(yè)主各項(xiàng)零星維修任務(wù)，零修合格率100%，一般維修任務(wù)在接報(bào)后不超過(guò)24小時(shí)完成。

（三）給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)

給排水設(shè)備運(yùn)行維護(hù)是指為保證園區(qū)給排水設(shè)備、設(shè)施的正常運(yùn)行使用所進(jìn)行的日常養(yǎng)護(hù)維修。

標(biāo)準(zhǔn)：

1.控制室24小時(shí)值班，加強(qiáng)日常檢查巡視，保證給排水系統(tǒng)正常使用；

2.建立正常供水管理制度，保證水質(zhì)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)；

3.加強(qiáng)巡查，防止跑、冒、滴、漏，保證設(shè)備設(shè)施完好；

4.二次供水衛(wèi)生許可證、水質(zhì)化驗(yàn)單、操作人員健康合格證齊全；

5.定期對(duì)水箱進(jìn)行清洗、消毒；

6.保持水箱清潔衛(wèi)生，無(wú)二次污染；

7.保證室內(nèi)外排水系統(tǒng)通暢；

8.設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修合格率100%，一般性故障排除不過(guò)夜。

（四）供電設(shè)備管理維護(hù)

供電設(shè)備管理維護(hù)是指為保證園區(qū)供電系統(tǒng)正常運(yùn)行對(duì)供電設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。

標(biāo)準(zhǔn)：

1.統(tǒng)籌規(guī)劃，做到合理、節(jié)約用電；

2.供電運(yùn)行和維修人員必須持證上崗；

3.配電室24小時(shí)值班；

4.加強(qiáng)日常維護(hù)檢修，公共使用的照明、指示燈具線(xiàn)路、開(kāi)關(guān)要保證完好；

5.設(shè)備出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，設(shè)備零修合格率達(dá)到100%，一般性維修不過(guò)夜；

6.供電設(shè)備定期維護(hù)；

7.嚴(yán)格執(zhí)行用電安全規(guī)范，確保用電安全；

8.保證避雷設(shè)備完好、有效、安全。

（五）供熱鍋爐的管理和維護(hù)

供熱鍋爐的管理和維護(hù)是指為保證園區(qū)正常供暖及熱水供應(yīng)，對(duì)鍋爐設(shè)備的日常管理和養(yǎng)護(hù)維修。

標(biāo)準(zhǔn)：

1.保證供熱鍋爐運(yùn)行正常、安全；

2.按北京市規(guī)定的時(shí)間供暖，且供暖季室內(nèi)溫度不低于16攝氏度；

3.供暖系統(tǒng)出現(xiàn)故障時(shí)，維修人員應(yīng)在接到報(bào)修后10分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，零修合格率達(dá)到100%，一般性維修不過(guò)夜。

（六）電梯運(yùn)行維修

電梯運(yùn)行維修是指為保證園區(qū)電梯設(shè)備正常使用進(jìn)行的日常管理、維修養(yǎng)護(hù)和中修。

標(biāo)準(zhǔn)：

1.電梯采用無(wú)人駕駛，24小時(shí)運(yùn)行；

2.安全設(shè)施齊全有效，電梯內(nèi)求救電話(huà)保持正常工作狀態(tài)；

3.通風(fēng)、照明及其它附屬設(shè)施完好；

4.電梯準(zhǔn)用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備；

5.轎箱、井道保持清潔；

6.因故障停梯，接到報(bào)修后維修人員應(yīng)在5分鐘內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)搶修，及時(shí)排除故障。

（七）衛(wèi)生保潔

衛(wèi)生保潔是指為保證園區(qū)公共區(qū)域、庭院等環(huán)境清潔而進(jìn)行的日常管理工作。

標(biāo)準(zhǔn)：

1.樓電梯廳干凈、明亮，地面無(wú)雜物；

2.電梯門(mén)、轎箱、顯示牌無(wú)塵土、印跡，表面光亮；

3.玻璃、門(mén)窗無(wú)污跡、裂痕；

4.庭院地面清潔無(wú)廢棄物；

5.垃圾筒內(nèi)垃圾日產(chǎn)日清，并擺放整齊，外觀(guān)干凈；

6.掃雪及時(shí)，地面無(wú)積雪，符合市掃雪辦要求。

（八）保安、消防、秩序管理及監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警、門(mén)禁系統(tǒng)的運(yùn)行管理

保安、消防、秩序管理是指為保證園區(qū)安全和正常生活秩序，保證監(jiān)控、自動(dòng)報(bào)警、門(mén)禁系統(tǒng)正常運(yùn)行，對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)行登記、查驗(yàn)，做好安全保衛(wèi)和防火防盜工作，并做好車(chē)輛、道路及環(huán)境秩序管理等。

標(biāo)準(zhǔn)：

1.對(duì)來(lái)訪(fǎng)人員進(jìn)行驗(yàn)證、登記，杜絕閑雜人員進(jìn)入；

2.小區(qū)內(nèi)環(huán)境秩序良好，道路通暢，車(chē)輛停放有序，人車(chē)分流；地下車(chē)庫(kù)照明通風(fēng)良好；

3.保證消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)、門(mén)禁系統(tǒng)、對(duì)講系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行；

4.各種消防設(shè)施、器材配備合理、更新及時(shí)、使用有效；

5.能及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理各種安全和事故隱患，確保不發(fā)生安全方面的問(wèn)題，能迅速有效處置突發(fā)事件；

6.對(duì)突發(fā)事件有應(yīng)急預(yù)案，完善責(zé)任制。

（九）本條中所有要求定期（每年、每月）檢測(cè)、普查的事項(xiàng)均應(yīng)由投標(biāo)人在標(biāo)書(shū)中做出具體計(jì)劃。

四、管理目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求

（一）管理目標(biāo)

成為北京市執(zhí)行物業(yè)管理法規(guī)和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)化的典范；為小區(qū)的廣大業(yè)主提供安全、舒適、溫馨的生活環(huán)境，為業(yè)主提供良好的服務(wù)。

（二）管理服務(wù)應(yīng)達(dá)到的各項(xiàng)指標(biāo)

1.杜絕火災(zāi)責(zé)任事故，杜絕刑事案件；

2.環(huán)境衛(wèi)生、清潔率達(dá)99%；

3.消防設(shè)備設(shè)施完好率100%；

4.房屋完好率98%；

5.設(shè)備完好率100%；

6.智能化系統(tǒng)運(yùn)行正常率98%；

7.零修、報(bào)修及時(shí)率100%，返修率小于1%；

8.服務(wù)有效投訴少于1%，處理率100%；

9.業(yè)主滿(mǎn)意率95%。

五、物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)及財(cái)務(wù)管理要求

1.房屋及設(shè)施設(shè)備的大中修理費(fèi)用不計(jì)入物業(yè)管理成本。大中修理費(fèi)用發(fā)生時(shí)，按〈住宅公共部位公用設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法〉執(zhí)行。（現(xiàn)階段業(yè)主還沒(méi)交維修基金）

2.物業(yè)服務(wù)費(fèi)由物業(yè)公司按月向業(yè)主或使用人收取。

3.未達(dá)到委托協(xié)議中服務(wù)質(zhì)量、標(biāo)準(zhǔn)的，經(jīng)業(yè)主大會(huì)投票有權(quán)修改、終止協(xié)議。

4.中標(biāo)企業(yè)要制定財(cái)務(wù)預(yù)算，年終要進(jìn)行財(cái)務(wù)決算并進(jìn)行財(cái)務(wù)審計(jì)。

六、對(duì)投標(biāo)企業(yè)的基本要求

1.具有北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)的《北京市物業(yè)管理資質(zhì)合格證書(shū)》的物業(yè)管理企業(yè)和已在北京市國(guó)土資源和房屋管理局登記備案的外?。ㄊ校┪飿I(yè)管理企業(yè)；

2.企業(yè)從事物業(yè)管理業(yè)務(wù)3年以上；

3.有居住小區(qū)的管理經(jīng)驗(yàn)，享有較高的信譽(yù)；

4.要求管理小區(qū)的主要負(fù)責(zé)人具有管理居住小區(qū)3年以上工作經(jīng)驗(yàn)；

5.招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)企業(yè)進(jìn)行資格預(yù)審的相關(guān)要求見(jiàn)招標(biāo)人發(fā)布的〈招標(biāo)公告〉。

七、其他需要特別說(shuō)明的問(wèn)題

1.現(xiàn)24小時(shí)熱水價(jià)格為9.2元。

2.物業(yè)管理費(fèi)設(shè)標(biāo)底。

八、物業(yè)管理投標(biāo)書(shū)應(yīng)包括的基本內(nèi)容

（一）公司情況

1.投標(biāo)物業(yè)管理公司具有合法資格的相關(guān)文件及資料；

2.物業(yè)公司的介紹及所獲榮譽(yù)、獎(jiǎng)勵(lì)的證書(shū)復(fù)印件。

（二）管理總體構(gòu)想

1.管理模式，各項(xiàng)管理規(guī)章制度、機(jī)制；

2.人員配備，人員的選聘及勞資管理、培訓(xùn)；

3.管理工作必需的物資裝備計(jì)劃情況；

4.采購(gòu)制度，成本控制目標(biāo)、方法；

5.外包工作選聘的原則、方法；

6.計(jì)算機(jī)在工作中的應(yīng)用。

（三）日常管理服務(wù)項(xiàng)目、標(biāo)準(zhǔn)、承諾指標(biāo)及采取的措施。

（四）房屋及設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案。

（五）財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測(cè)算

1.財(cái)務(wù)管理工作模式、制度、預(yù)算、決算的方式、內(nèi)容；

2.能源費(fèi)的估算與控制措施；

3.物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及測(cè)算明細(xì)；

4.物業(yè)管理公司的報(bào)酬金額及取酬方式；

5.達(dá)不到管理服務(wù)目標(biāo)愿意接受的經(jīng)濟(jì)懲罰；

6.某某小區(qū)的接管方案。物業(yè)管理公司投標(biāo)文件服務(wù)內(nèi)容服務(wù)內(nèi)容依據(jù)**物業(yè)現(xiàn)時(shí)的工程進(jìn)度及運(yùn)作安排，本公司建議首先向物業(yè)提供管理顧問(wèn)服務(wù)，待大樓完工后再提供管理運(yùn)作服務(wù)。一、物業(yè)管理顧問(wèn)服務(wù)●建筑期間管理顧問(wèn)服務(wù)※提供大樓圖則專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)※提供大樓設(shè)施專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)※提供大樓建材專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)※預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本※大樓管理進(jìn)度檢討、停車(chē)場(chǎng)管理建議●大樓竣工驗(yàn)收證核發(fā)前的管理服務(wù)工作※建議制定租約條款※訂定管理守則※員工培訓(xùn)計(jì)劃※財(cái)務(wù)預(yù)算※用戶(hù)搬進(jìn)及裝修期間的管理服務(wù)工作※移交大樓單位與租戶(hù)程序※裝修工程及物料運(yùn)送控制程序※保安控制※進(jìn)入控制※安全控制(一)、建筑期管理顧問(wèn)服務(wù)1、這項(xiàng)服務(wù)將于大樓建筑施工期內(nèi)提供給業(yè)主參照，其主要功能為：●在管理前期能針對(duì)性地提出大樓現(xiàn)存且可能影響未來(lái)的管理問(wèn)題，使業(yè)主能有時(shí)間考慮增減設(shè)施；●節(jié)省日后管理設(shè)施修改或增加的費(fèi)用，并可避免影響物業(yè)管理運(yùn)作；●在租用戶(hù)入住前可訂定管理費(fèi)及其他費(fèi)用的分?jǐn)傇瓌t，使日后管理運(yùn)作能暢順。2、服務(wù)內(nèi)容1)提供大樓圖則專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)就本大樓的設(shè)計(jì)平面圖、立面圖、剖面圖及基地現(xiàn)況作出與日后管理相關(guān)的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)及分析。這項(xiàng)工作主要是針對(duì)大樓設(shè)計(jì)在落成后對(duì)管理操作的實(shí)際運(yùn)行是否產(chǎn)生積極作用及其可行性而制定進(jìn)行的。本公司將建議業(yè)主對(duì)部份設(shè)備的增添留出空間，如預(yù)留中央監(jiān)控室及相關(guān)設(shè)施的預(yù)定位置、垃圾處理室的適當(dāng)?shù)胤?、停?chē)場(chǎng)的設(shè)備需求、車(chē)輛日常進(jìn)出運(yùn)作的安排、電梯系統(tǒng)運(yùn)作規(guī)劃、大樓自動(dòng)化系統(tǒng)及其他各類(lèi)設(shè)施的預(yù)留等。2)提供大樓設(shè)施專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)就業(yè)主已決定或需要提供意見(jiàn)的各項(xiàng)設(shè)施作出對(duì)將來(lái)管理運(yùn)作有利的顧問(wèn)意見(jiàn)，主要從使用者角度出發(fā)選擇種類(lèi)設(shè)施及配備，并提供是否適合日后使用者需要的意見(jiàn)?！髽窃O(shè)施包括：※電梯※消防設(shè)備※電氣設(shè)備※照明設(shè)備※給/排水系統(tǒng)大樓自動(dòng)化系統(tǒng)※垃圾處理設(shè)備洗窗機(jī)設(shè)備※后備發(fā)電機(jī)設(shè)備大樓廣播系統(tǒng)※停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)等3)提供大樓建材專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)就業(yè)主己選定或預(yù)定的建樹(shù)資料作出對(duì)日后管理工作有影響的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，例如對(duì)建材的耐用性、清潔性、優(yōu)劣的區(qū)別，判斷有關(guān)材料是否能對(duì)使用者達(dá)到預(yù)期效果，以及對(duì)管理工作能否妥善處理等加以分析。4)預(yù)估大樓管理運(yùn)作成本就業(yè)主預(yù)定的各項(xiàng)大樓設(shè)施及配備，提供初步管理運(yùn)作收支及人力資源費(fèi)用預(yù)算與業(yè)主參考。5)大樓管理進(jìn)度檢討本公司將針對(duì)建筑期內(nèi)的不同情況提供意見(jiàn)，內(nèi)容包括：※分析及評(píng)估大樓施工期間的圖則是否配合先前提出的專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)：※當(dāng)有重大設(shè)計(jì)修改時(shí)，派專(zhuān)業(yè)人員參加工程會(huì)議，與各有關(guān)單位配合協(xié)調(diào)，了解工作進(jìn)度，以便即時(shí)提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，使日后管理運(yùn)作能夠控制在一定的程度，省卻將來(lái)因修改設(shè)計(jì)而帶來(lái)的費(fèi)用及時(shí)間耗費(fèi)；就各廠(chǎng)商的設(shè)施及配備，向業(yè)主提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，例如該設(shè)施日后保養(yǎng)程序、零件配備是否足夠，維修保養(yǎng)服務(wù)是否滿(mǎn)意(可以引進(jìn)外國(guó)安全)，以及該項(xiàng)設(shè)計(jì)對(duì)管理者是否容易處理等，并以此作為業(yè)主及建筑師參考。6)停車(chē)場(chǎng)管理建議依據(jù)現(xiàn)在的停車(chē)場(chǎng)規(guī)劃作出管理顧問(wèn)意見(jiàn)，內(nèi)容包括：※訂定停車(chē)場(chǎng)整體經(jīng)營(yíng)策略，如出租營(yíng)運(yùn)的安排及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等?！＼?chē)塌車(chē)輛樓層分配及運(yùn)作形式，包括月租停車(chē)，計(jì)時(shí)停車(chē)及貨運(yùn)車(chē)日常運(yùn)作模式的評(píng)估?！瓦x定的停車(chē)場(chǎng)設(shè)備從管理者角度出發(fā)作出分析及建議，包括人力安排及維修保養(yǎng)服務(wù)。(二)、物業(yè)竣工驗(yàn)證發(fā)放前的管理顧問(wèn)服務(wù)工作1、訂定租約條款及管理守則就租約條款部份，本公司將提供標(biāo)準(zhǔn)租約樣本給業(yè)主參考，并通過(guò)本公司代理部與物業(yè)部的協(xié)調(diào)，并參照業(yè)主意見(jiàn)，在條例中訂定特定租約內(nèi)容及細(xì)則；除附加于租約條款的管理守則外，本公司將與各承租戶(hù)制定租用戶(hù)手冊(cè)，使租用戶(hù)在使用及搬進(jìn)大樓前對(duì)管理運(yùn)作能作出充分了解，從而配合管理公司的服務(wù)。2、員工培訓(xùn)計(jì)劃本公司將物業(yè)管理確認(rèn)為一項(xiàng)由人力作主導(dǎo)的服務(wù)行業(yè)，所以深信在物業(yè)管理中擔(dān)當(dāng)?shù)谝痪€(xiàn)管理人員的員工必須接受專(zhuān)業(yè)的特定訓(xùn)練，這些訓(xùn)練除灌輸現(xiàn)代化物業(yè)管理知識(shí)外，還應(yīng)包括其他項(xiàng)目如領(lǐng)導(dǎo)才能或公共關(guān)系等課程。培訓(xùn)結(jié)束的考察將是理論與實(shí)務(wù)并行，半配合適當(dāng)?shù)难萘?xí)，保證員工能熟習(xí)并實(shí)際體會(huì)突發(fā)事故的應(yīng)變措施及程序。1)員工訓(xùn)練課程就物業(yè)管理員工的培訓(xùn)，本公司設(shè)有較為健全的訓(xùn)練項(xiàng)目，建議管理員工的課程主要包括下列各項(xiàng)：●業(yè)主及管理公司簡(jiǎn)介(包括人事組織及結(jié)構(gòu))●管理員工職責(zé)●管理員工在物業(yè)管理中扮演的角色●員工守則、行為及紀(jì)律●物業(yè)專(zhuān)門(mén)名詞介紹●物業(yè)保安措施及輔助巡邏設(shè)備●物業(yè)設(shè)施的定義及應(yīng)用●管理服務(wù)的目的及重要性●移交及回收單位的程序●防火知識(shí)及消防裝置●無(wú)線(xiàn)電通話(huà)機(jī)的應(yīng)用●物業(yè)管理的基準(zhǔn)●緊急事件處理程序水管爆破火警應(yīng)變電力故障瓦斯泄漏雷暴及臺(tái)風(fēng)盜竊或搶劫處理租用戶(hù)投訴處理可疑物體及恐嚇電話(huà)偷車(chē)拾獲財(cái)物發(fā)現(xiàn)租用戶(hù)受傷或意外物業(yè)內(nèi)違例或遺棄車(chē)輛急救學(xué)常識(shí)領(lǐng)導(dǎo)才能，組織能力及責(zé)任感等對(duì)于物業(yè)維修技工而言，其訓(xùn)練課程除上述選擇性項(xiàng)目外，還將會(huì)加插以下課程：機(jī)電維護(hù)的措施及程序物業(yè)空調(diào)運(yùn)作流程維修工具維護(hù)及保管物業(yè)設(shè)施的操作流程等對(duì)于上述培訓(xùn)計(jì)劃，本公司計(jì)劃在營(yíng)運(yùn)前為駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)的管理員工提供訓(xùn)練課程，務(wù)求使各職務(wù)人員能在正式投入管理工作前，對(duì)專(zhuān)業(yè)管理模式及工作執(zhí)行取得系統(tǒng)的、深入的認(rèn)識(shí)并獲取應(yīng)有的訓(xùn)練機(jī)會(huì)。3、財(cái)務(wù)預(yù)算現(xiàn)今的專(zhuān)業(yè)化物業(yè)管理，除極需要專(zhuān)業(yè)管理人員及特定的管理系統(tǒng)設(shè)備外，對(duì)整棟建筑物的財(cái)務(wù)管理，更為重視。精確的事前財(cái)務(wù)預(yù)算及分析能充分保障物業(yè)投資者權(quán)益，相對(duì)而言，也能確保并增加不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值。物業(yè)管理預(yù)算應(yīng)當(dāng)把握各項(xiàng)物業(yè)支出及定期收入，制定出一套完整而合理的預(yù)算案，并預(yù)留基金作長(zhǎng)期性保養(yǎng)及更新計(jì)劃，以確保該項(xiàng)物業(yè)投資能達(dá)致極限。本公司將為該物業(yè)提供一套依照現(xiàn)今先進(jìn)國(guó)家及地方所采用的預(yù)算模式為基準(zhǔn)所作的財(cái)務(wù)預(yù)算案。預(yù)算案內(nèi)每一內(nèi)容及項(xiàng)目均針對(duì)物業(yè)所選擇的設(shè)施和設(shè)備作評(píng)估，而該項(xiàng)評(píng)估以使物業(yè)能達(dá)到專(zhuān)業(yè)管理服務(wù)為目的，所有有關(guān)數(shù)據(jù)及服務(wù)條件都以高品質(zhì)管理服務(wù)為依據(jù)。對(duì)于該項(xiàng)財(cái)務(wù)預(yù)算應(yīng)包括下列各項(xiàng)支出，以便訂定日后管理運(yùn)作費(fèi)用的基準(zhǔn)：1)、管理員工薪律薪津及年終資金加班費(fèi)勞工保險(xiǎn)費(fèi)制服及洗衣費(fèi)員工訓(xùn)練2)、維修及保養(yǎng)費(fèi)升降機(jī)排水設(shè)備電器裝置保安系統(tǒng)消防設(shè)備后備發(fā)電機(jī)設(shè)備給水設(shè)備樓宇維修大樓標(biāo)志及指示牌電訊及廣播大樓自動(dòng)化系統(tǒng)垃圾處理設(shè)備清洗儲(chǔ)水池衛(wèi)生設(shè)備洗窗機(jī)停車(chē)場(chǎng)設(shè)備等3)、公共事業(yè)支出費(fèi)電力自來(lái)水電話(huà)雜項(xiàng)支出園藝保養(yǎng)節(jié)日布置大樓清潔管理行政會(huì)計(jì)稽核大樓賬目大樓保險(xiǎn)預(yù)留修繕基金管理經(jīng)理人酬金(三)、用戶(hù)搬運(yùn)期及裝修期及裝修期的管理顧問(wèn)服務(wù)工作從物業(yè)落成到用戶(hù)搬運(yùn)階段，大樓內(nèi)將充斥各方面人士，包括租賃代理、承租戶(hù)、裝修工程承包商、建筑工程人員、維修人員及管理員工等，這必將對(duì)大樓整體營(yíng)運(yùn)管理、保安、清潔等均會(huì)構(gòu)成極大影響。本公司將提供有系統(tǒng)的搬運(yùn)期及裝修期的運(yùn)作顧問(wèn)服務(wù)。該項(xiàng)運(yùn)作服務(wù)包括下列各點(diǎn)：1．移交大樓單位與用戶(hù)程序管理服務(wù)工作內(nèi)容包括檢查用戶(hù)的有效租約文件，并由組長(zhǎng)級(jí)員工與租戶(hù)作移交程序并提示應(yīng)知事項(xiàng)，如大樓內(nèi)各項(xiàng)設(shè)施、裝修須知、運(yùn)送物件安排等。單位內(nèi)工程問(wèn)題亦需要用戶(hù)于一定時(shí)間內(nèi)告知管理公司作適當(dāng)修葺。此外，本公司將負(fù)責(zé)批閱用戶(hù)提供的單位裝修圖則，并限定用戶(hù)在審批通過(guò)后才核準(zhǔn)其承包商開(kāi)始裝修工程，以保障大樓設(shè)施及業(yè)主權(quán)益。2．裝修工程及物料運(yùn)送控制程序?yàn)榇_保用戶(hù)的裝修工程及材料運(yùn)送能配合大樓整體營(yíng)運(yùn)情況，要求各用戶(hù)指定的裝修承包商應(yīng)在施工前提供有關(guān)資料及費(fèi)用，以免妨礙大樓的正常操作，確保業(yè)主及用戶(hù)的權(quán)益。本行將要求用戶(hù)提供以下資料及相關(guān)費(fèi)用：●裝修樓層／單位的證明●二十四小時(shí)的聯(lián)絡(luò)人、電話(huà)、傳呼機(jī)、手提電話(huà)號(hào)碼●承包商綜合保險(xiǎn)單資料●公共第三者保險(xiǎn)單資料●估計(jì)裝修工程日數(shù)●裝修物料運(yùn)送時(shí)間表●每日工作人數(shù)●駐場(chǎng)主管聯(lián)絡(luò)電話(huà)、手提電話(huà)、傳呼機(jī)●裝修期的臨時(shí)水電供應(yīng)與保證金及費(fèi)用等3．保安控制此期間的保安顧問(wèn)工作，將包括大樓內(nèi)全部公共地方、走廊、機(jī)械室、空調(diào)室及樓梯等的保安評(píng)估。駐大樓管理處將嚴(yán)格執(zhí)行由上級(jí)指示的各項(xiàng)保安措施，以確保大樓在此期間的安全運(yùn)作。4．運(yùn)作控制為防止大樓樓板承重超過(guò)建筑法規(guī)，公司應(yīng)告知各用戶(hù)有關(guān)資料，同時(shí)也要求用戶(hù)向其提供搬運(yùn)特別物件或器材的明細(xì)計(jì)劃，以便審核這些行為是否違規(guī)。此外，對(duì)于搬遷期的電梯安排及運(yùn)送方法等，管理處將制定適當(dāng)程序及運(yùn)作模式以配合用戶(hù)的遷入搬運(yùn)安排。5．安全控制本公司特別強(qiáng)調(diào)安全第一，無(wú)論管理人員，裝修承包商及用戶(hù)，必須遵守大樓訂定的安全守則，以防發(fā)生意外。如單位內(nèi)樓板禁止切割或挖掘；用戶(hù)單位內(nèi)設(shè)施的更改、易燃物體管理及處置等，管理處將制定特定條規(guī)進(jìn)行監(jiān)管，以策安全。二、物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)本公司可在大樓落成及發(fā)給樓宇使用執(zhí)照后提供實(shí)質(zhì)管理運(yùn)作服務(wù)，各項(xiàng)服務(wù)如下：(一)物業(yè)管理運(yùn)作服務(wù)大樓保險(xiǎn)事宜大樓管理人力資源保安服務(wù)清潔服務(wù)維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)財(cái)務(wù)管理租務(wù)管理停車(chē)場(chǎng)管理處理租戶(hù)投訴園藝保養(yǎng)及節(jié)日布置公共關(guān)系租戶(hù)聯(lián)系及管理報(bào)告1、大樓保險(xiǎn)事宜本公司有專(zhuān)業(yè)人士提供認(rèn)可的物業(yè)估值報(bào)告，以供確定大樓的保險(xiǎn)價(jià)值參考。該項(xiàng)服務(wù)將于大樓正式營(yíng)運(yùn)前提供資料與業(yè)主參考。2、大樓管理人力資料●配合大樓所需，聘請(qǐng)及培訓(xùn)合適員工負(fù)責(zé)日常管理，保安及維修等工作以確保高品質(zhì)服務(wù)素質(zhì)；●制定員工編制表，當(dāng)值時(shí)間表，員工手冊(cè)及各項(xiàng)運(yùn)作報(bào)告等；●在大樓正式營(yíng)運(yùn)前調(diào)派機(jī)電及管理人員進(jìn)駐以熟悉各項(xiàng)設(shè)施運(yùn)作，配合日后管理服務(wù)。(二)管理運(yùn)作組織表就**物業(yè)的規(guī)劃，本公司建議物業(yè)管理組織的運(yùn)作如下：管理員工編制職位日班夜班工作時(shí)間物業(yè)主管(1)0800-17001—物業(yè)管理員(5)20800-2000(日)32000-0800(夜)維修保養(yǎng)員(1)10700-1700(日)停車(chē)場(chǎng)管理員(1)10800-2000(日)(1)管理運(yùn)作進(jìn)程①業(yè)主與**物業(yè)管理公司物業(yè)管理的運(yùn)作由業(yè)主委任**物業(yè)管理公司指定管理經(jīng)理人，負(fù)責(zé)本物業(yè)的一切物業(yè)管理事宜，本行則直接向業(yè)主負(fù)責(zé)并需定期或每月提交管理報(bào)告和物業(yè)財(cái)務(wù)資料。②**物業(yè)管理公司與駐物業(yè)現(xiàn)場(chǎng)主管／其他管理人員本公司在被委任為管理經(jīng)理人后，將委派資深物業(yè)經(jīng)理進(jìn)駐大廈統(tǒng)籌及處理日常管理事宜。而其他管理人員也將配合大廈運(yùn)作需要設(shè)置適當(dāng)人員。本公司總公司物業(yè)管理部專(zhuān)責(zé)人員將會(huì)同駐物業(yè)主管定期與業(yè)主溝通及檢討有關(guān)各項(xiàng)管理運(yùn)作事務(wù)。②**物業(yè)管理公司與基層管理員工各基層管理員工將依據(jù)其資歷及經(jīng)驗(yàn)在物業(yè)正式營(yíng)運(yùn)前接受調(diào)配及訓(xùn)練，該級(jí)別的管理員工將著重選擇有實(shí)質(zhì)經(jīng)驗(yàn)的管理人員，務(wù)求能配合日常管理事務(wù)運(yùn)作。本公司將負(fù)責(zé)督導(dǎo)及培訓(xùn)各管理員工的專(zhuān)業(yè)管理知識(shí)，使其能在理論中實(shí)踐實(shí)質(zhì)管理工作。(2)管理員工的工作細(xì)則①物業(yè)主管●技其職權(quán)所屬，緊密監(jiān)管其轄下各員工的日常工作；●編制員工輪值表，作出精細(xì)安排，需要時(shí)調(diào)派適量員工當(dāng)值，避免出現(xiàn)人手不足，或冗員過(guò)多的情況；●每日呈交工作報(bào)告給公司物業(yè)管理部；●主持每周工作會(huì)議，檢討工作表現(xiàn)，并籍此溝通各階層工作人員；●巡檢其職責(zé)范圍內(nèi)的運(yùn)作，以確保完成下列各項(xiàng)工作：清潔情況滿(mǎn)意保安系統(tǒng)操作正常排水系統(tǒng)正?？照{(diào)供應(yīng)正常園藝擺設(shè)滿(mǎn)意走火通路無(wú)障礙物阻塞后備系統(tǒng)正常●第一時(shí)間處理投訴，并確保事件已圓滿(mǎn)解決為止；●協(xié)助安排物業(yè)管理部負(fù)責(zé)人員探訪(fǎng)廣場(chǎng)承租戶(hù)；●遇有事件發(fā)生時(shí)，第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，指揮員工并控制場(chǎng)面；●熟悉所有緊急情況處理步驟，臺(tái)風(fēng)預(yù)防措施、放火設(shè)施、緊急出路位置等。②物業(yè)管理員●按工作指示駐守崗位或巡視指定的保安路線(xiàn)；●隨時(shí)保持最佳工作狀態(tài)，處理意外時(shí)必須保持鎮(zhèn)定；●絕對(duì)服從合理的工作指示：●駐守崗位、巡視或監(jiān)察物業(yè)范圍，如發(fā)現(xiàn)任有可疑之處，立即按工作指示處理，并通知值勤主管；●盡量避免使用武力，有需要時(shí)應(yīng)召喚其他值勤人士支援；●下班時(shí)如接班同事因任何理由未能準(zhǔn)時(shí)到達(dá)，不可離開(kāi)崗位，并通知主管代安排接班。②維修保養(yǎng)員●按照主管指示執(zhí)行修繕程序或其他應(yīng)急職務(wù)；●負(fù)責(zé)廣場(chǎng)內(nèi)一切維修工程，如經(jīng)由上級(jí)認(rèn)定要由指定承包商保養(yǎng)的例外：●維修工程進(jìn)行時(shí)，應(yīng)盡量避免對(duì)用戶(hù)造成不便；●倘若工程進(jìn)行時(shí)，涉及停電、停水、?？照{(diào)時(shí)，需由上級(jí)決定，并發(fā)出書(shū)面通告預(yù)先通知；●每日做好并提交工作記錄以及各修繕紀(jì)錄：●領(lǐng)取工具時(shí)應(yīng)填寫(xiě)申請(qǐng)表，及妥為使用，完工后應(yīng)立即交回并及時(shí)記錄；●進(jìn)行任何工作時(shí)，應(yīng)以保證安全為原則：●按時(shí)檢查緊急系統(tǒng)，如抽水機(jī)、后備電力系統(tǒng)等。④停車(chē)場(chǎng)管理員●控制停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)及有關(guān)設(shè)施；●記錄日常進(jìn)出大樓車(chē)輛資料及協(xié)調(diào)貨運(yùn)車(chē)輛上啟運(yùn)裝卸貨物工作；●上／下班時(shí)協(xié)助疏導(dǎo)通道車(chē)輛流量：●停車(chē)場(chǎng)內(nèi)如發(fā)生意外，應(yīng)知悉處理步驟；●如發(fā)現(xiàn)有可疑人士在停車(chē)場(chǎng)內(nèi)徘徊時(shí)，應(yīng)立即呼喚其他管理員工到場(chǎng)協(xié)助；●對(duì)停車(chē)場(chǎng)停放的車(chē)輛，如有警號(hào)長(zhǎng)鳴時(shí)，應(yīng)立即前往查看，并于事后記錄一切，包括誤鳴在內(nèi)；●未經(jīng)主管同意，切勿代客停車(chē)；●工作時(shí)必須穿上反光背心制服，以確保安全。⑤清潔員工／承包商●打掃及清潔所有公共地方，包括公共走廊、樓梯、電梯大堂、管理處、洗手間及天臺(tái)等；●清洗所有公共設(shè)施設(shè)備及裝置，包括電梯、電扶梯、各類(lèi)喉管、木器、金屬品、窗戶(hù)、玻璃門(mén)、滅火器、照明設(shè)備、垃圾設(shè)備及煙灰缸等；●所有公共地板打蠟；●將廢棄的用品收集及處置妥當(dāng)：●清潔及清除排水系統(tǒng)，以防堵塞：●按照大樓經(jīng)理／主管／組長(zhǎng)的指示執(zhí)行其他清潔職務(wù)或特別服務(wù)；●所有在高空外墻工作之清潔員，必須配帶安全設(shè)備，違者一律處以紀(jì)律處分：●所有清潔工具、用品，均為大樓財(cái)物，如有不正當(dāng)使用者，可能被視為盜竊論，外包廠(chǎng)商工具器材例外。3、保安服務(wù)●聘請(qǐng)適合員工并輔以專(zhuān)業(yè)訓(xùn)練，依本公司以往經(jīng)驗(yàn)，直接聘任管理售貨員可免卻因外包承包商產(chǎn)生的管理問(wèn)題，如員工流動(dòng)性，缺乏歸屬感及對(duì)大樓的認(rèn)知等?！癖拘袑⑴浜蠘I(yè)主代表意見(jiàn)，擬定保安人員崗位，設(shè)立特定并適合**物業(yè)的保安制度及編制各相關(guān)巡邏路線(xiàn)圖表等?！駷榇_保**物業(yè)的保安服務(wù)能達(dá)到預(yù)定的效果，本公司將定期與業(yè)主代表舉行會(huì)議商討大樓保安問(wèn)題?！裨诖髽钦綘I(yíng)運(yùn)前，本公司將依據(jù)業(yè)主的特定要求制定一套能符合大樓需要的保安計(jì)劃草本供業(yè)主批核及確認(rèn)。4．清潔服務(wù)●本公司將擬定大樓清潔服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，如建材的類(lèi)別、位置、清潔次數(shù)及所需員工等；●公司還將擬定清潔服務(wù)條款，以便進(jìn)行招標(biāo)所承包的清潔及垃圾清運(yùn)服務(wù)；本公司憑借以往經(jīng)驗(yàn)及曾經(jīng)處理的大樓，定必能獲得具有競(jìng)爭(zhēng)價(jià)格的清潔服務(wù)合約，使業(yè)主能以合理費(fèi)用而達(dá)成理想成效?！癖竟緦溆羞m當(dāng)報(bào)表監(jiān)督清潔承包商日常運(yùn)作，如查核清潔員工資歷，監(jiān)察清潔服務(wù)品質(zhì)等。本公司將設(shè)有罰則以規(guī)眼廠(chǎng)商的服務(wù)人數(shù)及清潔品質(zhì)，罰則記錄將定期審核以確定清潔費(fèi)用的標(biāo)準(zhǔn)?！癖竟窘ㄗh租用戶(hù)的單位內(nèi)清潔委任相同的承包商處理，從而減少大樓內(nèi)保安及管理運(yùn)作問(wèn)題。由同一廠(chǎng)商承包大樓清潔服務(wù)還可節(jié)省大樓營(yíng)運(yùn)支出，使公共地方的清潔費(fèi)用更有競(jìng)爭(zhēng)能力。本公司將協(xié)助擬定租用戶(hù)內(nèi)的清潔服務(wù)細(xì)則及條款以期達(dá)到統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。5．維護(hù)保養(yǎng)服務(wù)●本公司將全權(quán)負(fù)責(zé)大樓內(nèi)所有機(jī)電設(shè)備的運(yùn)作及保養(yǎng)服務(wù)。各駐大樓技工：將在高級(jí)技師督導(dǎo)下處理各項(xiàng)操作、維護(hù)及定期保養(yǎng)工序。●本公司將編制短期及長(zhǎng)期修繕計(jì)劃，建立機(jī)電維護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)及品質(zhì)定位，并備有各類(lèi)保養(yǎng)報(bào)表以達(dá)到特定效果：●選擇適合的保養(yǎng)承包商處理定期及大型維修保養(yǎng)計(jì)劃，該項(xiàng)計(jì)劃將由本公司準(zhǔn)備工程細(xì)則并通過(guò)核查程序，由業(yè)主核準(zhǔn)后選定合適廠(chǎng)商?！癖竟緦⒃诒晃螢槲飿I(yè)管理代理后，為大樓制定一套五年的長(zhǎng)期修繕計(jì)劃書(shū)，并由業(yè)主審核后開(kāi)始施行。6．財(cái)務(wù)管理1)大樓管理預(yù)算案●管理預(yù)算案主要針對(duì)大樓日常運(yùn)作支出，作出評(píng)估并制定。經(jīng)業(yè)主核準(zhǔn)后，本公司將預(yù)算案作為大樓財(cái)務(wù)預(yù)算管理基準(zhǔn)，由業(yè)主授權(quán)全責(zé)處理；●依據(jù)預(yù)算案，本公司將建議管理處制訂空調(diào)費(fèi)及保證金金額。2)處理支出帳目●所有大樓內(nèi)的管理運(yùn)作帳目將由駐大樓經(jīng)理審核后交由總公司作最后核準(zhǔn)，一切支出項(xiàng)目將依據(jù)先前通過(guò)的大樓管理預(yù)算案所訂定的預(yù)估費(fèi)用予以批核。3)收支損益表●本公司將每月提交大樓收支損益報(bào)告于業(yè)主批核，報(bào)告內(nèi)容包括大樓所有支出明細(xì)項(xiàng)目及預(yù)估支出，并提供管理費(fèi)收支帳目與應(yīng)收帳款相對(duì)照，以供業(yè)主了解大樓財(cái)務(wù)狀況；●大樓收支損益帳寄每年由認(rèn)可會(huì)計(jì)師稽核并存檔作記錄。4)管理帳戶(hù)●本公司將在業(yè)主指定的銀行開(kāi)設(shè)大樓管理帳戶(hù)，以備業(yè)主審核各項(xiàng)開(kāi)支；●除有支出需要外，所有大樓管理金額將存放于專(zhuān)有帳戶(hù)，管理金額所獲得的利息將歸入大樓管理帳戶(hù)，并特定專(zhuān)供使用于大樓的管理營(yíng)運(yùn)：●