物業(yè)管理師物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理精講班第30講講義

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四、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的指標(biāo)體系

物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系由基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)三個(gè)層次30項(xiàng)指標(biāo)構(gòu)成，各項(xiàng)指標(biāo)具體內(nèi)容如下：

(一)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)基本指標(biāo)

物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的基本指標(biāo)有八項(xiàng)，其主要內(nèi)容如下：

1．財(cái)務(wù)效益狀況指標(biāo)

(1)凈資產(chǎn)收益率

凈資本收益率也稱股權(quán)收益率或權(quán)益收益率，是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)的凈利潤(rùn)同平均凈資產(chǎn)的比率。

(2)總資產(chǎn)報(bào)酬率

總資產(chǎn)報(bào)酬率是指企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)獲得的報(bào)酬總額與平均資產(chǎn)總額的比率。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)投入產(chǎn)出的水平越好，企業(yè)的資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)越有效。

(3)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的計(jì)算方法，參見本書第三章的有關(guān)內(nèi)容。

2．資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況指標(biāo)

(1)總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額同平均資產(chǎn)總額的比值。

一般情況下，該指標(biāo)數(shù)值越高，周轉(zhuǎn)速度越快，銷售(營(yíng)業(yè))能力越強(qiáng)，資產(chǎn)利用效率越高。

(2)流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

流動(dòng)資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是指企業(yè)一定時(shí)期主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額同平均流動(dòng)資產(chǎn)總額的比值。

一般情況下，該指標(biāo)越高，表明企業(yè)流動(dòng)資金周轉(zhuǎn)速度越快，利用越好。

3．償債能力狀況指標(biāo)

(1)資產(chǎn)負(fù)債率

資產(chǎn)負(fù)債率計(jì)算方法見本書的第三章。該指標(biāo)是國(guó)際公認(rèn)的衡量企業(yè)負(fù)債償還能力和經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的重要指標(biāo)，比較保守的經(jīng)驗(yàn)判斷一般為不高于50％，國(guó)際上一般公認(rèn)60％比較好。

(2)利息保障倍數(shù)

利息保障倍數(shù)是指企業(yè)一定時(shí)期的息前稅前利潤(rùn)總額與利息支出的比值。該指標(biāo)反映了當(dāng)期企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理收益是所需支付的債務(wù)利息的多少倍，從償債資金來源角度考察企業(yè)債務(wù)利息的償還能力。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)的債務(wù)償還越有保證；反之則表明企業(yè)沒有足夠資金償還債務(wù)利息，企業(yè)償債能力低。

4．發(fā)展能力狀況指標(biāo)

(1)營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率

營(yíng)業(yè)增長(zhǎng)率是指企業(yè)本年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)額同上年主營(yíng)業(yè)務(wù)收入總額的比率。

(2)資本積累率

資本積累率是指企業(yè)本年所有者權(quán)益增長(zhǎng)額同年初所有者權(quán)益的比率。它是企業(yè)當(dāng)年所有者權(quán)益總的增長(zhǎng)率，反映了企業(yè)所有者權(quán)益在當(dāng)年的變動(dòng)水平。

(二)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)修正指標(biāo)

物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的修正指標(biāo)具體由十六項(xiàng)計(jì)量指標(biāo)構(gòu)成。其主要內(nèi)容如下：

1．財(cái)務(wù)效益狀況修正指標(biāo)

(1)主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率

主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率是指物業(yè)管理企業(yè)一定時(shí)期的主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)同主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額的比率。

(2)盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)

盈余現(xiàn)金保障倍數(shù)是企業(yè)一定時(shí)期經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流量同凈利潤(rùn)的比值，它反映了企業(yè)當(dāng)期凈利潤(rùn)中現(xiàn)金收益的保障程度，真實(shí)地反映了企業(yè)盈余的質(zhì)量。該指標(biāo)越大，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的凈利潤(rùn)對(duì)現(xiàn)金的貢獻(xiàn)越大。

(3)成本費(fèi)用利潤(rùn)率

成本費(fèi)用利潤(rùn)率是企業(yè)一定時(shí)期的利潤(rùn)總額同企業(yè)成本費(fèi)用總額的比率。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)為取得一定的收益所付出的代價(jià)越小，企業(yè)成本費(fèi)用控制得越好，企業(yè)的獲利能力越強(qiáng)。

2．資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況修正指標(biāo)

(1)應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率是企業(yè)一定時(shí)期內(nèi)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入凈額同平均應(yīng)收賬款余額的比率。

應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收賬款的流動(dòng)速度，即企業(yè)本年度內(nèi)應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)為現(xiàn)金的平均次數(shù)。

(2)不良資產(chǎn)比率

不良資產(chǎn)比率是企業(yè)年末不良資產(chǎn)總額占年末資產(chǎn)總額的比重。該指標(biāo)越小越好，零是最優(yōu)水平。

(3)資產(chǎn)損失比率

資產(chǎn)損失比率是企業(yè)一定時(shí)期待處理資產(chǎn)損失凈額占資產(chǎn)總額的比重。該指標(biāo)表明企業(yè)資產(chǎn)損失的嚴(yán)重程度，從企業(yè)資產(chǎn)質(zhì)量的角度，揭示了企業(yè)的管理狀況。

3．償債能力狀況修正指標(biāo)

(1)流動(dòng)比率

流動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期流動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率。流動(dòng)比率衡量企業(yè)短期債務(wù)償還能力，反映企業(yè)償債能力的強(qiáng)弱。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)越快，償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)。

但該指標(biāo)若過高，說明企業(yè)的資金利用效率比較低下。國(guó)際上公認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)比率為200％，我國(guó)較好的比率為150％左右。在實(shí)際操作時(shí)，應(yīng)將該指標(biāo)與行業(yè)的平均水平進(jìn)行分析比較。

(2)速動(dòng)比率

速動(dòng)比率是企業(yè)一定時(shí)期的速動(dòng)資產(chǎn)同流動(dòng)負(fù)債的比率。速動(dòng)比率衡量企業(yè)的短期償債能力，反映企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)變現(xiàn)能力的強(qiáng)弱。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)償還流動(dòng)負(fù)債的能力越強(qiáng)，一般保持在100％的水平比較好，表明企業(yè)既有好的債務(wù)償還能力，又有合理的流動(dòng)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。國(guó)際上公認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)比率為100％，我國(guó)目前較好的比率在90％左右。

(3)現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率

現(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是企業(yè)一定時(shí)期的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金凈流人同流動(dòng)負(fù)債的比率?，F(xiàn)金流動(dòng)負(fù)債比率是從現(xiàn)金流動(dòng)角度來反映企業(yè)當(dāng)期償付短期負(fù)債的能力，該指標(biāo)較大，表明企業(yè)物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流入較多，能夠保障企業(yè)按時(shí)償還到期債務(wù)。但也不是越大越好，太大則表示企業(yè)流動(dòng)資金利用不充分，收益能力不強(qiáng)。

(4)長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率

長(zhǎng)期資產(chǎn)適合率是企業(yè)所有者權(quán)益與長(zhǎng)期負(fù)債之和同固定資產(chǎn)與長(zhǎng)期投資之和的比率。

從維護(hù)企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定和長(zhǎng)期安全性角度出發(fā)，該指標(biāo)數(shù)值較高比較好，但過高也會(huì)帶來融資成本增加的問題，理論上認(rèn)為該指標(biāo)≥100％較好。

(5)經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率

經(jīng)營(yíng)虧損掛賬比率是企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損掛賬額與年末所有者權(quán)益總額的比率。該指標(biāo)越高，表明企業(yè)經(jīng)營(yíng)虧損掛賬越多，經(jīng)營(yíng)中存在的問題越多。該指標(biāo)越小越好，零是最佳狀態(tài)。

4．發(fā)展能力狀況修正指標(biāo)

(1)總資產(chǎn)增長(zhǎng)率

總資產(chǎn)增長(zhǎng)率是企業(yè)本年總資產(chǎn)增長(zhǎng)額同年初資產(chǎn)總額的比率。

該指標(biāo)越高，表明企業(yè)一個(gè)經(jīng)營(yíng)周期內(nèi)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)張的速度越快。但實(shí)際操作時(shí)，應(yīng)注意資產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)張的質(zhì)與量的關(guān)系，以及企業(yè)的后續(xù)發(fā)展能力，避免資產(chǎn)盲目擴(kuò)張。

(2)三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率

三年利潤(rùn)平均增長(zhǎng)率表明企業(yè)利潤(rùn)的連續(xù)三年增長(zhǎng)情況，體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

(3)三年資本平均增長(zhǎng)率

三年資本平均增長(zhǎng)率表示企業(yè)資本連續(xù)三年的積累情況，在一定程度上體現(xiàn)企業(yè)的發(fā)展水平和發(fā)展趨勢(shì)。該指標(biāo)越高，

表明企業(yè)所有者權(quán)益得到的保障程度越大，企業(yè)可以長(zhǎng)期使用的資金越充足，抗風(fēng)險(xiǎn)和保持連續(xù)發(fā)展的能力越強(qiáng)。

(三)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)評(píng)議指標(biāo)

評(píng)議指標(biāo)的具體內(nèi)容如下：

1．經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)

經(jīng)營(yíng)者基本素質(zhì)是指企業(yè)現(xiàn)任領(lǐng)導(dǎo)班子的智力素質(zhì)、品德素質(zhì)和能力素質(zhì)等，具體包括知識(shí)結(jié)構(gòu)、道德品質(zhì)、敬業(yè)精神、開拓創(chuàng)新能力、團(tuán)結(jié)協(xié)作能力、組織能力和科學(xué)決策水平等因素。

2．服務(wù)滿意度

該評(píng)價(jià)指標(biāo)是指物業(yè)管理服務(wù)的消費(fèi)者或顧客對(duì)商品和服務(wù)的質(zhì)量、種類、速度、方便程度等的心理滿足程度。

3．基礎(chǔ)管理水平

基礎(chǔ)管理水平是指企業(yè)按照國(guó)際規(guī)范做法、國(guó)家政策法規(guī)的規(guī)定以及本企業(yè)的實(shí)際情況，在物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理過程中形成和運(yùn)用的維系企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)及生存與發(fā)展的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)、內(nèi)部物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理模式、各項(xiàng)基礎(chǔ)管理制度、激勵(lì)與約束機(jī)制、信息支持系統(tǒng)、安全生產(chǎn)管理的建議以及貫徹執(zhí)行情況。

4．在崗員工素質(zhì)狀況

在崗員工素質(zhì)狀況是指企業(yè)普通員工的文化水平、道德水準(zhǔn)、技術(shù)技能、組織紀(jì)律性、參與企業(yè)管理的積極性及愛崗敬業(yè)精神等的綜合情況。

5．服務(wù)硬環(huán)境

該評(píng)價(jià)指標(biāo)是指物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)場(chǎng)所的裝飾、內(nèi)部布局、服務(wù)設(shè)備先進(jìn)程度等硬件設(shè)施情況。

’

6．發(fā)展創(chuàng)新能力

發(fā)展創(chuàng)新能力是指企業(yè)在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中為保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，不斷根據(jù)外部環(huán)境進(jìn)行的自我調(diào)整和革新的能力。包括管理創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、觀念創(chuàng)新、組織創(chuàng)新等方面的意識(shí)與能力。

7．經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略

經(jīng)營(yíng)發(fā)展策略是指物業(yè)管理企業(yè)所采用的包括增加科技投入(如管理智能化)、建立新的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)、更新設(shè)備、資本籌措、兼并重組以及人力資源等各方面的謀劃和策略。

8．綜合社會(huì)貢獻(xiàn)

綜合社會(huì)貢獻(xiàn)是指企業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)、提供就業(yè)和再就業(yè)機(jī)會(huì)、履行社會(huì)責(zé)任和義務(wù)以及信用操守情況、對(duì)財(cái)政稅收的貢獻(xiàn)和對(duì)環(huán)境的保護(hù)等的綜合影響等。一般地，我國(guó)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的內(nèi)容及其各自的權(quán)數(shù)可用表9—1所示。

物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系及權(quán)數(shù)

表9—1(詳細(xì))

物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)5-6

五、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)的標(biāo)準(zhǔn)

一般地，企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)可以劃分為定量標(biāo)準(zhǔn)和定性標(biāo)準(zhǔn)兩類。

(一)定量指標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)

定量指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)由標(biāo)準(zhǔn)值和與之對(duì)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)組成。

定量指標(biāo)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值包括8項(xiàng)基本指標(biāo)和14項(xiàng)修正指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值，每項(xiàng)指標(biāo)的標(biāo)準(zhǔn)值劃分為行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)值和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)值兩大類。標(biāo)準(zhǔn)值分為優(yōu)秀值、良好值、平均值、較低值、較差值五個(gè)檔次，分別表示優(yōu)、良、中、低、差五種水平。其中：優(yōu)秀值表示行業(yè)的最高水平；良好值表示行業(yè)的較高水平；平均值表示行業(yè)的總體平均水平；較低值表示行業(yè)的較低水平；較差值表示行業(yè)的最低水平。

定量評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)是對(duì)應(yīng)定量指標(biāo)五檔標(biāo)準(zhǔn)值所確定的水平參數(shù)，客觀反映各檔次評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值所代表的水平，用來計(jì)算指標(biāo)實(shí)際值對(duì)應(yīng)于五檔標(biāo)準(zhǔn)值的得分，每一檔次的標(biāo)準(zhǔn)值，都有相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)與之相對(duì)應(yīng)。標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)用介于0～1之間的數(shù)值表示，具體規(guī)定如下：

①優(yōu)秀值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為1；

②良好值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0．8；

③平均值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0．6；

④較低值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0．4；

⑤較差值及以上的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0．2；

⑥較差值以下的標(biāo)準(zhǔn)系數(shù)為0。

(二)定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)

定性指標(biāo)評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)是用來對(duì)企業(yè)進(jìn)行定性評(píng)價(jià)時(shí)所采用的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，具體用于對(duì)評(píng)議指標(biāo)進(jìn)行綜合分析和評(píng)定分?jǐn)?shù)。評(píng)議參考標(biāo)準(zhǔn)與評(píng)議指標(biāo)一一對(duì)應(yīng)，將每項(xiàng)評(píng)議指標(biāo)分解為具體的內(nèi)容，通過詳細(xì)的文字進(jìn)行描述，規(guī)定每項(xiàng)指標(biāo)各個(gè)級(jí)別的邊界，指導(dǎo)評(píng)議人員正確判斷企業(yè)各項(xiàng)評(píng)議指標(biāo)達(dá)到的水平。

定性指標(biāo)參考評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，包括每項(xiàng)指標(biāo)具體的含義、內(nèi)容和范圍，以及應(yīng)達(dá)到的相應(yīng)水平或程度，從高到低分A、B、C、D、E五個(gè)等級(jí)。其中，A表示優(yōu)秀水平，B表示良好水平，C表示一般水平，D表示較低水平，E表示較差水平。

六、物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果與報(bào)告

(一)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果

企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)結(jié)果就是績(jī)效評(píng)價(jià)的最后得分。

運(yùn)用不同層次的評(píng)價(jià)指標(biāo)將得出不同層次的評(píng)價(jià)結(jié)果，如初步評(píng)價(jià)結(jié)果、基本評(píng)價(jià)結(jié)果、定性評(píng)價(jià)結(jié)果和綜合評(píng)價(jià)結(jié)果。其中，初步評(píng)價(jià)結(jié)果、基本評(píng)價(jià)結(jié)果、定性評(píng)價(jià)結(jié)果分別依據(jù)基本指標(biāo)、修正指標(biāo)和評(píng)議指標(biāo)計(jì)算得分產(chǎn)生，以實(shí)際得分表示；綜合評(píng)價(jià)結(jié)果是將基本評(píng)價(jià)結(jié)果與定性評(píng)價(jià)結(jié)果按照規(guī)定的方法進(jìn)行擬合后的最終評(píng)價(jià)得分產(chǎn)生，以最終得分和“PR'’(PerformanceRating)加注評(píng)價(jià)類型及評(píng)價(jià)級(jí)別表示，并據(jù)此編制評(píng)價(jià)報(bào)告。評(píng)價(jià)結(jié)果類型包括優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)五類，每項(xiàng)類型再用“+”號(hào)和“一”號(hào)進(jìn)一步劃分成不同的級(jí)別。比如：“PRA”，“PRB”’，“PRC—，’等。

評(píng)價(jià)結(jié)果五種類型優(yōu)(A)、良(B)、中(C)、低(D)、差(E)的資格界限是：

優(yōu)(A)：綜合評(píng)價(jià)得分達(dá)到85分以上(含85分)；

良(B)：綜合評(píng)價(jià)得分達(dá)到70~85分(含70分)；

中(C)：綜合評(píng)價(jià)得分達(dá)到50~70分(含50分)；

低(D)：綜合評(píng)價(jià)得分在40~50分(含40分)；

差(E)：綜合評(píng)價(jià)得分在40分以下。

(二)物業(yè)管理績(jī)效評(píng)價(jià)報(bào)告

評(píng)價(jià)報(bào)告由封面、正文和附錄三部分組成。其中，封面應(yīng)寫明評(píng)價(jià)對(duì)象和評(píng)價(jià)工作機(jī)構(gòu)。正文的主要內(nèi)容除了評(píng)價(jià)委托方、評(píng)價(jià)依據(jù)的數(shù)據(jù)資料來源、評(píng)價(jià)指標(biāo)體系和方法、采用的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值、評(píng)價(jià)責(zé)任、評(píng)價(jià)結(jié)果與結(jié)論外，還應(yīng)包括對(duì)企業(yè)基本情況的描述、主要財(cái)務(wù)指標(biāo)對(duì)比和影響因素分析、重要事項(xiàng)披露、企業(yè)未來發(fā)展?fàn)顩r的預(yù)測(cè)，企業(yè)經(jīng)營(yíng)中存在的問題和改進(jìn)建議等內(nèi)容。附錄的內(nèi)容包括對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象經(jīng)營(yíng)狀況的詳細(xì)分析報(bào)告，有關(guān)問題的說明，評(píng)價(jià)計(jì)分表，有關(guān)評(píng)價(jià)工作的基本文件和數(shù)據(jù)資料，評(píng)價(jià)工作人員名單等。

具體編寫評(píng)價(jià)報(bào)告正文時(shí)，應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：

第一，評(píng)價(jià)報(bào)告要求語言簡(jiǎn)潔規(guī)范，思路清晰，必要時(shí)可以應(yīng)用圖表進(jìn)行分析對(duì)比，字?jǐn)?shù)要控制在3000字左右。

第二，分析要切中要害、突出重點(diǎn)。對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)效益狀況、資產(chǎn)營(yíng)運(yùn)狀況、償債能力狀況和發(fā)展能力狀況，應(yīng)分別作出簡(jiǎn)要的文字性描述，并將有關(guān)數(shù)據(jù)對(duì)照評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)值進(jìn)行比較，運(yùn)用圖表進(jìn)行必要的分析說明。

第三，評(píng)價(jià)結(jié)論應(yīng)依據(jù)充分，表達(dá)準(zhǔn)確，避免用含混不清、容易產(chǎn)生歧義的文字來描述。

第四，對(duì)因特殊因素影響而未按分?jǐn)?shù)線評(píng)定等級(jí)的企業(yè)，應(yīng)在評(píng)價(jià)報(bào)告中予以說明。

第五，要有明確的評(píng)價(jià)結(jié)果和評(píng)價(jià)結(jié)論，評(píng)價(jià)報(bào)告內(nèi)容要維護(hù)企業(yè)的商業(yè)秘密。

績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法

第四節(jié)

績(jī)效評(píng)價(jià)的主要方法

一、功效系數(shù)法

功效系數(shù)法是指根據(jù)多目標(biāo)規(guī)劃原理，把所要評(píng)價(jià)的各項(xiàng)指標(biāo)分別對(duì)照各自的標(biāo)準(zhǔn)，并根據(jù)各項(xiàng)指標(biāo)的權(quán)數(shù)，通過功效函數(shù)轉(zhuǎn)化為可以度量的評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)，再對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)的單項(xiàng)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)進(jìn)行加總，求得綜合評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)的一種方法。

二、綜合分析判斷法

綜合分析判斷法屬于定性評(píng)價(jià)方法，又稱隸屬度賦值法，它是指評(píng)價(jià)人員按照評(píng)價(jià)工作制度的規(guī)定，本著獨(dú)立、客觀、公正的原則，利用其已有的知識(shí)、經(jīng)驗(yàn)和分析判斷能力，參照評(píng)價(jià)參考標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)企業(yè)績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系中評(píng)議指標(biāo)所反映的內(nèi)容及其他相關(guān)因素進(jìn)行廣泛、深入的分析研究，并以此形成評(píng)判意見，然后對(duì)評(píng)價(jià)人員意見進(jìn)行綜合，形成對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象全部情況的總體判斷。

三、定量和定性相結(jié)合計(jì)分法

定量與定性相結(jié)合計(jì)分法就是將以功效系數(shù)法計(jì)算的定量指標(biāo)評(píng)價(jià)分?jǐn)?shù)和以綜合分析判斷法計(jì)算的定性指標(biāo)評(píng)議分?jǐn)?shù)，按照規(guī)定的權(quán)重?cái)M合形成綜合評(píng)價(jià)結(jié)果，即根據(jù)評(píng)議指標(biāo)得分對(duì)定量評(píng)價(jià)結(jié)論進(jìn)行校正，計(jì)算出綜合評(píng)價(jià)得分。

物業(yè)管理報(bào)告第五節(jié)

物業(yè)管理報(bào)告

一、物業(yè)管理報(bào)告及其類型

(一)按照物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者向不同主體提交報(bào)告分類

按照物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者向不同主體提交報(bào)告分類，可以把物業(yè)管理報(bào)告主要分為向物業(yè)業(yè)主、租戶提交的物業(yè)管理報(bào)告、向高層次管理者提供的物業(yè)管理報(bào)告和向投資者或董事會(huì)提交的物業(yè)管理報(bào)告三種類型。

(二)按照物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提交報(bào)告的期間不同分類

按照物業(yè)經(jīng)營(yíng)管理者提交報(bào)告的期間(報(bào)告期)不同，可以把物業(yè)管理報(bào)告分為月度物業(yè)管理報(bào)告、季度物業(yè)管理報(bào)告、半年度物業(yè)管理和年度物業(yè)管理報(bào)告幾種類型。

二、物業(yè)管理報(bào)告的構(gòu)成與內(nèi)容

無論是居住物業(yè)的物業(yè)管理報(bào)告，還是經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的物業(yè)管理報(bào)告，其基本構(gòu)成由一定時(shí)期的工作總結(jié)、財(cái)務(wù)報(bào)告以及未來工作計(jì)劃三大部分組成。

三、編寫物業(yè)管理報(bào)告的注意事項(xiàng)

編寫物業(yè)管理報(bào)告還要注意以下基本要求：

(一)突出重點(diǎn)、兼顧一般

(二)注重時(shí)效、真實(shí)可靠