濟(jì)南房地產(chǎn)市場調(diào)研報告5

一城背1濟(jì)市況南中東沿經(jīng)大-—山會，全政治經(jīng)科技教育和金融心，也全十五個副級?！蹦闲脑诔?南。2行政區(qū)劃濟(jì)市7個區(qū)3個,1個級：7個區(qū)：下區(qū)天區(qū)槐區(qū)歷區(qū)新區(qū)長區(qū)；3個：平、陽河；1個級：丘。3城區(qū)位省地位:山政治文化經(jīng)教育心濟(jì)都圈的地位:都圈的心中的大擎前山省群圈構(gòu),了三個不同資源區(qū)位和發(fā)基礎(chǔ)條件的體（帶）,分別為：圈半島魯城地域范圍包括南淄博泰安萊蕪德州聊濱州７個約萬平方公里,人口萬。區(qū)位條件優(yōu)越、交通發(fā)達(dá),前已基本“小時濟(jì)同時也面臨著鎮(zhèn)體系不夠完善、經(jīng)發(fā)不平衡對外貿(mào)不發(fā)達(dá)等問題和不足.國地位:家批準(zhǔn)的開放級，黃河下游和環(huán)渤經(jīng)帶翼的重要戰(zhàn)略城綜合實(shí)力50強(qiáng)和“全投資硬環(huán)境歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！40優(yōu)”的城市之一。濟(jì)南位于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)，是黃河三角周最大的中心城市，位于山東省的中西部，具有良好的區(qū)位優(yōu)勢:北接京津唐，南接長三角，西連黃河中上游，東連膠東半島，在全省處于承東接西的位置；是連接華東、華北和中西部地區(qū)的重要樞紐。環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)目前已成為我國最大的工業(yè)密集區(qū)，渤海灣西部城市群的合作與繁榮正日益發(fā)展。4、交通分析濟(jì)南作為山東省省會城市，具有完備的立體交通網(wǎng)絡(luò)體系，境內(nèi)航空、高鐵、公路以及規(guī)劃建設(shè)的城市地鐵等，對城市的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)建設(shè)起到了至關(guān)重要的支撐。航空：濟(jì)南國際機(jī)場位于濟(jì)南市區(qū)東北的墻，青、京、京高速公路接，市中心28公.濟(jì)南國際機(jī)場是全國合以起降大航運(yùn)機(jī).2011濟(jì)南國際機(jī)場客吐到788人,天有航直全國大城市。鐵路：濟(jì)南市為濟(jì)南鐵路地,是濟(jì)南樞紐是濟(jì)南鐵路最大的鐵路中心樞紐。京鐵路、膠濟(jì)鐵路、濟(jì)鐵路、京高鐵、膠濟(jì)城際鐵路、濟(jì)高鐵在建、濟(jì)高鐵(規(guī)劃.公路:至2011,全市公路通里11940公。目前,濟(jì)南南北的有G2京高北京上海，G3京高(北京-北，濟(jì)高濟(jì)南-廣州);橫東西有高(島-川高(島-蘭州)公路，S1濟(jì)高濟(jì)南城濟(jì)南城高公路濟(jì)南環(huán)中；濟(jì)南是全省公路網(wǎng)絡(luò)中心和高公路中心樞紐。，京高公路濟(jì)南-、濟(jì)南至高公路等重工目工建設(shè)。地鐵規(guī)劃:2011濟(jì)南軌道交通建設(shè)的規(guī)劃已經(jīng)完成,總體規(guī)劃共有6條軌道線構(gòu)成，總262公,共設(shè)154站，換乘站18座，整個線網(wǎng)設(shè)計日送450－500人。十二五期間，濟(jì)南市規(guī)劃開工建設(shè)5條線路,共計50公，總投資到250億元?？停簼?jì)南為我國規(guī)劃中的10大區(qū)域性樞紐之一。鐵路有濟(jì)南站、濟(jì)南東站、濟(jì)南西站3個,另外濟(jì)南新東站已在規(guī)劃建設(shè)中歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！5濟(jì)旅濟(jì)作“世界泉水之都”，游特色.黑虎泉珍珠泉五龍?zhí)?市區(qū)游園郊區(qū)游百濟(jì)濟(jì)6圈和長三角經(jīng)圈中間,承接兩大經(jīng)圈輻射，同時經(jīng)件。有為的外通,區(qū)國場機(jī)京滬路京高等,6地線十一期將開工5屆時區(qū)發(fā)展個利好。著名的“泉城"，游二城市劃研究1范圍確定的城市劃區(qū)濟(jì)即市轄行政六區(qū)，面積3257平方里.劃范圍面積平方里。2城市性質(zhì)會著名的泉城和家歷史文化名地區(qū)翼和黃河中下地區(qū)的中心城市。3城市職能加強(qiáng)和善的城市職能：省的政治經(jīng)科技文化教育旅中心，區(qū)性金融中心，要紐。培育和凸顯的城市職能:現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和總部經(jīng)，新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和先進(jìn)制造業(yè)。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！4、城市發(fā)展方向中心城建設(shè)用地集中在北部黃河和南部山區(qū)之間的適宜建設(shè)區(qū)域，用地發(fā)展方向在現(xiàn)狀城區(qū)用地的基礎(chǔ)上，主要向東西兩翼拓展。5、城市布局根據(jù)濟(jì)南市區(qū)地理環(huán)境、城鄉(xiāng)空間和產(chǎn)業(yè)發(fā)展特征，將南部山區(qū)、中部平原和北部黃河沿岸三個帶狀區(qū)域，分別定位為南部山區(qū)保護(hù)發(fā)展帶、中部城市空間與產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶、北部黃河保護(hù)發(fā)展帶。中帶是城市空間和產(chǎn)業(yè)的主要發(fā)展區(qū),是中心城發(fā)展的主體；南北兩帶是為城市發(fā)展提供生態(tài)支持和服務(wù)的重要生態(tài)功能6、中心城空間結(jié)構(gòu)中心城空間結(jié)構(gòu)為“一城兩區(qū)"?！耙怀?為主城區(qū),“兩區(qū)”為西部城區(qū)和東部城區(qū)。主城區(qū)為玉符河以東、繞城高速公路東環(huán)線以西、黃河與南部山體之間地區(qū)；西部城區(qū)為玉符河以西地區(qū);東部城區(qū)為繞城高速公路東環(huán)線以東地區(qū)。主城區(qū)與西部城區(qū)、東部城區(qū)之間以綠色空間相隔離。中心城的發(fā)展嚴(yán)格控制城市建設(shè)用地向南部山區(qū)延伸，完善、擴(kuò)展西部城區(qū)和東部城區(qū),實(shí)現(xiàn)跨黃河發(fā)展，在黃河北建設(shè)新城。濟(jì)南城市空間發(fā)展結(jié)構(gòu)將呈現(xiàn)“帶狀組群”式布局分布。郭、和石組：人70萬人310萬用地規(guī)模70平方公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃高新產(chǎn)業(yè)、高加值制造業(yè)和加工業(yè)，完善生活居住、公共服務(wù)配套，現(xiàn)代化新城區(qū)。用地規(guī)模290平方公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃調(diào)整和強(qiáng)化政治、經(jīng)濟(jì)、科和文化中心功能，發(fā)展會展、體育、物流等新興服務(wù)業(yè)。組：人50萬7、城鎮(zhèn)等級規(guī)模結(jié)構(gòu)用地規(guī)模50平方公里產(chǎn)業(yè)規(guī)劃西部城區(qū)規(guī)劃以發(fā)展高等教育、高科產(chǎn)規(guī)劃中心城市—中心城市—中心鎮(zhèn)—一鎮(zhèn)級結(jié)構(gòu)。業(yè)、生活居住為主，現(xiàn)代化新城區(qū)。中心城市為市和市域城鎮(zhèn)體的中心,濟(jì)南中心城，規(guī)模430。中心城市為城區(qū)濟(jì)、平、河三城.規(guī)模定為:60萬,濟(jì)35,平20,河20。歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！8人2020市城化平上市戶總口由2005人人右城人將2005人人左。劃總口達(dá)550人鎮(zhèn)人人右9居面現(xiàn)康住標(biāo)人住建面達(dá)39方，市收入庭均宅障積低235方，宅筑面將到平米化住地結(jié)和局加舊區(qū)舊住整改，住口量改居環(huán)質(zhì)。合市展在片均布新居用，導(dǎo)口疏解城口城人規(guī)擴(kuò)提承空；時結(jié)城產(chǎn)結(jié)構(gòu)用結(jié)的整化將分業(yè)倉等地?fù)Q居用。10商立、區(qū)片—社三級體.善城業(yè)中,建山臘兩業(yè)中。期，快設(shè)城商中區(qū)奧文中區(qū)西新核區(qū)16個市合。東城和部區(qū)設(shè)冶崮兩地級。城完西場無山—民英雄洪樓區(qū),建湖偉白馬黨片商中；賢王舍片建高新區(qū)鳳凰王舍片商中；西城建長清昌經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)片商中；東城建孫村郭店彩石區(qū)。中規(guī)建相應(yīng)模商施。11產(chǎn)變中功能過聚狀況極傳統(tǒng)向中周圍縣（）轉(zhuǎn)移,圍繞“拓南北跨中"城空發(fā)戰(zhàn)略,域發(fā)展劃施翼開跨河發(fā)的略形成城產(chǎn)聚區(qū)沿交通走歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！廊東向、北三產(chǎn)聚城產(chǎn)聚區(qū)發(fā)現(xiàn)服業(yè)主，極展市產(chǎn)，大發(fā)總經(jīng)。部業(yè)集：實(shí)拓"戰(zhàn)略,重點(diǎn)技術(shù)業(yè)群省青業(yè)西部業(yè)集:實(shí)進(jìn)”戰(zhàn)略積承接中心傳統(tǒng)業(yè)轉(zhuǎn)移打造機(jī)械裝備電子信息等業(yè)群建成機(jī)械裝備旅游品制造基地及農(nóng)副品深加工基地。部業(yè)集：實(shí)跨”戰(zhàn)略,著打造精細(xì)化工煤電化工、石油化工紡織裝農(nóng)副品深加工等業(yè)群。域農(nóng)布局:構(gòu)建南山生態(tài)農(nóng)區(qū)沿黃特色農(nóng)高效農(nóng)區(qū)12都圈按照統(tǒng)籌域展統(tǒng)籌要求加強(qiáng)域協(xié)省與邊淄、蕪泰、城德、6城共成濟(jì)南強(qiáng)省城的聚射力提域中心市地。構(gòu)建進(jìn)中心7城發(fā),加強(qiáng)交通等基設(shè)施和銜接整合旅游資源,加生態(tài)保護(hù)和環(huán)境治理協(xié)度,推進(jìn)濟(jì)生態(tài)旅游等功互補(bǔ)展從而進(jìn)一步強(qiáng)化南在環(huán)渤海地南翼和黃河中下游地。13用地規(guī)模根據(jù)國家規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定確定人均建設(shè)用地指標(biāo)95平方米，到2020年中心建設(shè)用地規(guī)模由2005年295平方公里至410平方公里。近期規(guī)模.2010年中心人口規(guī)模340萬人建設(shè)用地規(guī)模330平方公里。14發(fā)時序近期市展向為遠(yuǎn)期逐步完善市歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！主城區(qū)近期以濟(jì)南奧體政務(wù)中心項目帶動燕山新區(qū)的建設(shè).加快賢文、王舍人和黨家片區(qū)的產(chǎn)業(yè)整合，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，完善生活服務(wù)配套。張莊機(jī)場搬遷前，臘山新區(qū)以合理控制用地為主。遠(yuǎn)期主城區(qū)發(fā)展以臘山新區(qū)建設(shè)為主，完善燕山新區(qū)的建設(shè)，從而帶動舊城區(qū)的提升和改造,有機(jī)疏解舊城區(qū)。東部城區(qū)近期要加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以孫村片區(qū)為重點(diǎn)建設(shè)起步區(qū)，遠(yuǎn)期以郭店片區(qū)和彩石片區(qū)為建設(shè)重點(diǎn)，完善東部城區(qū)總體布局。西部城區(qū)近期建設(shè)以崮山片區(qū)的大學(xué)科技園建設(shè)為先導(dǎo)，加快平安片區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。遠(yuǎn)期以平安片區(qū)的經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)為重點(diǎn)，進(jìn)一步完善文昌片區(qū)和崮山片區(qū)的建設(shè)布局。15、小結(jié)由于經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速發(fā)展以及政府的規(guī)劃，濟(jì)南市加大舊城改造,發(fā)展新城，濟(jì)南從中心城市漸為主城加新城的的大市，來呈現(xiàn)帶組式布局結(jié)。區(qū)方非清東西強(qiáng)勁發(fā)展，南部受到地勢的控制，北部說要北跨黃河，但北跨的時間還遙遙無期。因此,濟(jì)南城市的主要是東西兩個方。東部：近期以東發(fā)展為主，因此東部的發(fā)展明顯快于西部，主城區(qū)的產(chǎn)業(yè)東轉(zhuǎn)移、全運(yùn)會配套建設(shè)的拉動，進(jìn)一步帶動了整個東部經(jīng)濟(jì)質(zhì)的飛躍。西部：西部的發(fā)展是政府通過規(guī)劃強(qiáng)制性往西部發(fā)展延伸的，大學(xué)城、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、京滬高鐵、西客站的建設(shè)有地帶動整個區(qū)域及周邊經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市功能的全面升級，為西部區(qū)域迎嶄新的發(fā)展契機(jī)。中部：中部則以提升整體區(qū)域經(jīng)濟(jì)為重點(diǎn),加大舊城改造，不斷升級文、商業(yè)、核心商務(wù)區(qū)。十二五期間，濟(jì)南加快建設(shè)泉城路商業(yè)中心區(qū)、奧體文博中心區(qū)、西部新城核心區(qū)等個城市綜合體。產(chǎn)業(yè)外遷跡象十分明顯，主城著重發(fā)展代服務(wù)業(yè)，東部主要發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，西部主要發(fā)展傳統(tǒng)機(jī)械等產(chǎn)業(yè)，南部山區(qū)主要發(fā)展生態(tài)農(nóng)業(yè).濟(jì)南的城市已經(jīng)躍過了自然生長為主導(dǎo)的階段，市場驅(qū)動的優(yōu)勢也在逐喪失，政府調(diào)控成為濟(jì)南城市發(fā)展的主導(dǎo)驅(qū)動，區(qū)域規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)調(diào)歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！三、城市經(jīng)濟(jì)背景研究1、經(jīng)濟(jì)總量分析年年年年2011年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值4406.02億元，濟(jì)南的發(fā)展勢頭喜人；雖然經(jīng)濟(jì)保持穩(wěn)定增長,但增長勢頭趨緩.增速在展將處于高速平穩(wěn)發(fā)展期.2、人均GDP歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！13.9%人年2011濟(jì)市均產(chǎn)，可價計,上增8.9%.08年11，南人GDP處平上的增速逐減，其，比年幅2011濟(jì)人GDP元城經(jīng)濟(jì)平山省于先根房產(chǎn)展段人GDP系際用量準(zhǔn)地市處于緩展，要改性求3、均支配收入、恩爾數(shù)人2011全均支配收入28892，上增14.3％至，南均支配收入年126％速09人收入長居民購買力得不聯(lián)合糧農(nóng)組織恩爾數(shù)準(zhǔn)歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！50—恩爾上40-50％30-40％59％30％以下階段貧困溫飽小康富裕最富裕濟(jì)南市格系近年來穩(wěn)定在31—33%之間，十分接近30％,目前處于富裕階段，相信不久,濟(jì)南就會跨入最富裕階段。4、人口分析)606.64)年年年年08-11年，濟(jì)南市戶籍人口穩(wěn)定在604萬左右,增長幅度較小，09年人口甚至略微下降，而常住人口卻呈現(xiàn)明顯升趨勢，另據(jù)濟(jì)南市城市總體規(guī)劃,到2020年市域城鎮(zhèn)化水平將由2005年的58％增至75％增至700萬人左右，城市化進(jìn)程的加速,及人口的快速增長，這些因素都強(qiáng)力支撐著濟(jì)南的房地產(chǎn)市場。5、財政收入分析歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！年年年年08—1121。16%。6、消費(fèi)品零售總額年年年年11年濟(jì)南消費(fèi)品零售總額達(dá)到2023GDP的一半左右，濟(jì)南市民的購買力在整個山東省是處于前列的。7、三次產(chǎn)業(yè)比例歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！業(yè)業(yè)業(yè)年隨市府?dāng)啻髽I(yè)構(gòu)整度大發(fā)現(xiàn)服業(yè)使?jié)鼛椎诋a(chǎn)比逐增，漸為勢業(yè)產(chǎn)結(jié)不優(yōu)。8旅旅年濟(jì)素“泉城"的美譽(yù)旅資源稟賦較好,之政不因此游數(shù)長較快以每18%的以上速時間，濟(jì)旅人9小結(jié)趨經(jīng)長但長使?jié)鷼g迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！省列目整濟(jì)市于裕段即步最裕南地市處減發(fā)期主以善需為.速市使城外人數(shù)不增，房產(chǎn)場個好南游源賦好加近來政不整旅資，此數(shù)長地市研究1、地投額45.70%527.2484.5274.1房投額年08-11，南地投額均呈現(xiàn)上升趨勢,08-10投額，但11受調(diào)控影響投額僅比去上升8.8％.2、固定額歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！25.00%20.00%15.00%10.00%5.00%年年年年08—11年濟(jì)南市固定資產(chǎn)投資額穩(wěn)步增長，但投資額增幅在不斷下降。3、新開工面積年年年年08—1109年受金融危機(jī)影響新開工面積僅增長4。5%，但隨著經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn),10年的新開工面積幾乎增長了一倍,11年相比10年增長122008年的4倍左右,未來上市量將劇增,市場壓力較大。4、施工面積、竣工面積歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！10.90%-20.00%-40.00%-60.00%245.8-47.40%0年年年年09—11年商品房施工面積穩(wěn)步增長，11年增長49%，達(dá)到3520萬平米,11竣工銷售面積3709大。5、銷售均價銷售均價近年來,濟(jì)南市住宅均價穩(wěn)步攀升，從09年的7000元/平米漲到年6、人均住宅面積歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！城人住城人住年08-11濟(jì)市均宅積斷房件到善按濟(jì)規(guī)，2020,鎮(zhèn)民均宅積米，南增籍,時產(chǎn)3900平的性求再上籍口改需，需將平左，于來場撐常7、小結(jié)08-11，南投資額呈長趨勢但11二者速有所回落其中地投資額僅比去8％調(diào)控效果現(xiàn)無疑。11施工竣工積未去化壓力較大.近來濟(jì)市宅從09年元/米目元/米右,商過價量式使成量.照府布規(guī)，新的鎮(zhèn)口及均住積增，都形大市需.、地場析1、地場度化析2011，推地1226,供應(yīng)積升15%供應(yīng)數(shù)下降12.2%.2011,成地107,7815.4，交積升308%成宗歡迎您閱讀并下載本文檔，本文檔來源于互聯(lián)網(wǎng)整理，如有侵權(quán)請聯(lián)系刪除!我們將竭誠為您提供優(yōu)質(zhì)的文檔！數(shù)2、區(qū)域土地市場分析土地供應(yīng)：奧體板塊供應(yīng)宗最多，31宗；其次是城西板塊，19宗；邢村唐冶和長清板塊本年度供應(yīng)量也較大；供應(yīng)量最