云南柳州順泰花園項(xiàng)目前期整合營(yíng)銷策略案-69p-銷售推廣

2011年12月呈獻(xiàn)20111230柳州順泰花園

前期整合營(yíng)銷策略案1Part1宏觀環(huán)境解讀2中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)政策的分析3◎抓保障房建設(shè)，堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松要抓好保障性住房投融資建設(shè)運(yùn)營(yíng)管理工作，逐步解決城鎮(zhèn)低收入群眾住房困難；要堅(jiān)持地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展堅(jiān)持調(diào)控

【消息點(diǎn)評(píng)】加強(qiáng)住房保障，尤其是完善四個(gè)環(huán)節(jié)的運(yùn)作體制明年原計(jì)劃1000萬(wàn)套新開(kāi)工量，將有所下調(diào)，重點(diǎn)由追求規(guī)模，轉(zhuǎn)向健全制度；重申了政治局會(huì)議對(duì)樓市調(diào)控的政策口徑，明年政策不可能重現(xiàn)2008年四季度的放松力度，因?yàn)榉績(jī)r(jià)尚未調(diào)整到位，但隨著經(jīng)濟(jì)和房?jī)r(jià)持續(xù)下滑，預(yù)期明年下半年，早則年中前后，政策會(huì)進(jìn)行一定程度的調(diào)整；“價(jià)合理回歸”，與“回歸合理”之間內(nèi)涵略有差異，前者指代房?jī)r(jià)需要下跌一些；后者指代要回到合理水平，而對(duì)普通民眾來(lái)說(shuō)，合理水平就意味著房?jī)r(jià)應(yīng)下跌50%左右,加快普通商品住房建設(shè)，這是近幾年一貫方針，主要是更好的滿足這類需求，同時(shí)也供應(yīng)量增加之后，有利于普通商品住宅價(jià)格的穩(wěn)定和合理回落。4◎房產(chǎn)稅擴(kuò)容勢(shì)在必行，房產(chǎn)稅頂替限購(gòu)令成為可能

在第四項(xiàng)重點(diǎn)任務(wù)深化重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，提高對(duì)外開(kāi)放水平中，提到要推進(jìn)營(yíng)業(yè)稅改征增值稅和房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)。普及房產(chǎn)稅

【消息點(diǎn)評(píng)】去年１月上海和重慶率先進(jìn)行試點(diǎn)，這就意味著，年底前后，在對(duì)上海和重慶的試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行總結(jié)的基礎(chǔ)上，極有可能增加試點(diǎn)城市！試點(diǎn)城市范圍，估計(jì)應(yīng)在直轄市省會(huì)計(jì)劃單列市之內(nèi)！房產(chǎn)稅擴(kuò)容勢(shì)在必行，只是節(jié)奏快慢而已，明年擴(kuò)容的額外好處：給相關(guān)城市限購(gòu)?fù)顺鲆粋€(gè)臺(tái)階下：房產(chǎn)稅頂替限購(gòu)令5市場(chǎng)資訊6◎市場(chǎng)形勢(shì)：重點(diǎn)城市住宅價(jià)格繼續(xù)下跌，成交量環(huán)比、同比出現(xiàn)雙下降根據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2011年11月，全國(guó)100個(gè)城市住宅平均價(jià)格為8832元/平方米，與10月相比下降0.28%，其中43個(gè)城市價(jià)格環(huán)比上漲，57個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)與上月基本持平，共有6個(gè)城市環(huán)比跌幅在1%以上。同比來(lái)看，全國(guó)100個(gè)城市住宅均價(jià)漲幅自今年8月以來(lái)持續(xù)縮小，11月上漲4.06%，較10月縮小1.15個(gè)百分點(diǎn)。另外，按100個(gè)城市住宅價(jià)格的中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)住宅價(jià)格中位數(shù)為5900元/平方米，與10月基本持平?？傮w來(lái)看，年末100個(gè)城市的住宅平均價(jià)格連續(xù)第三個(gè)月環(huán)比下降，且降幅有所擴(kuò)大。今年以來(lái)，首次出現(xiàn)一線城市和典型二三線城市成交量環(huán)比和同比同時(shí)下降的局面。環(huán)比來(lái)看，一線及二三線城市均由上月的環(huán)比增加變?yōu)榄h(huán)比下降，北京、上海、深圳、廣州分別下降14.2%、4.0%、25.2%和23.9%，而二三線城市環(huán)比降幅也達(dá)15%；同比除廣州之外其他城市降幅普遍大于上個(gè)月，北京、上海、深圳分別下降39.5%、44.5%和38.3%，降幅都在40%左右，廣州下降12.8%，降幅較小，二三線城市下降48.2%，比上月降幅擴(kuò)大4個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)調(diào)控效果逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)總體運(yùn)行情況圖：2011年1-11月百城價(jià)格指數(shù)圖：2011年1月-11月27日（第1-48周）圖：2011年1月-11月27日（第1-48周）一線城市商品住宅成交量變化15個(gè)二三線城市商品住宅成交量變化數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)（注：所統(tǒng)計(jì)15個(gè)二三線代表城市為：天津、南京、成都、蘇州、大連、廈門(mén)、長(zhǎng)沙、東莞、無(wú)錫、福州7◎中央堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控，地方實(shí)施限價(jià)避免問(wèn)責(zé)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已進(jìn)入關(guān)鍵時(shí)期，成交量增速放緩，房?jī)r(jià)松動(dòng)。市場(chǎng)也開(kāi)始發(fā)出不同聲音，“拐點(diǎn)到了”、“房地產(chǎn)冬天來(lái)了”、“調(diào)控該放松了”等等，但中央的回應(yīng)仍是堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果近期，中央頻繁強(qiáng)調(diào)要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控。11月25日，國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在廊坊考察保障房建設(shè)時(shí)表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控已取得一定成效，但仍處于關(guān)鍵時(shí)期，明年要堅(jiān)持實(shí)施遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的政策措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。在年底之際，中央多次表明立場(chǎng)，向社會(huì)釋放明年將堅(jiān)定調(diào)控的信號(hào)，一方面打消地方政府放松調(diào)控的念頭，同時(shí)，防止努力調(diào)控的成果因年底的松懈而“功虧一簣”。年初“國(guó)八條”將房?jī)r(jià)控制目標(biāo)納入問(wèn)責(zé)范圍，新建住房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)年度控制目標(biāo)的地方政府將被問(wèn)責(zé)。接近年底，迫于問(wèn)責(zé)制的壓力，為完成目標(biāo)，一些地方政府陸續(xù)出臺(tái)限價(jià)令控制價(jià)格上漲幅度，丹東、韶關(guān)等城市主要是與周邊地區(qū)同類樓盤(pán)做比較限制銷售價(jià)格，而中山、珠海直接以本地區(qū)的房?jī)r(jià)控制目標(biāo)為價(jià)格上限。由此可見(jiàn)，對(duì)于價(jià)格上漲過(guò)快的城市，房?jī)r(jià)控制目標(biāo)對(duì)抑制價(jià)格漲幅確實(shí)起到一定作用，而問(wèn)責(zé)制顯然對(duì)地方政府執(zhí)行中央政策的力度有較大的約束力。政策基調(diào)

表：近期地方政府出臺(tái)的限價(jià)令城市實(shí)行時(shí)間具體措施丹東9月5日1.在通知下發(fā)前已取得商品房預(yù)售許可，尚未銷售的商品房，銷售價(jià)格實(shí)行價(jià)格備案及明碼標(biāo)價(jià)制度，具體價(jià)格以物價(jià)、房產(chǎn)部門(mén)備案公示后的銷售價(jià)格為準(zhǔn)。2.已批準(zhǔn)預(yù)售的分期實(shí)施房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，在政策下發(fā)后又申請(qǐng)辦理該地塊新的商品房預(yù)售許可，商品住房銷售平均價(jià)格不得高于該項(xiàng)目原批準(zhǔn)主管部門(mén)備案公示后的平均價(jià)格。3.政策下發(fā)后申請(qǐng)商品房預(yù)售許可的新建項(xiàng)目，其商品住房銷售均價(jià)不得高于同地段同類商品住房在房產(chǎn)、物價(jià)部門(mén)備案公示后的銷售均價(jià)。珠海11月1日?qǐng)?bào)備項(xiàng)目的住房平均價(jià)格超過(guò)我市2011年度房?jī)r(jià)控制目標(biāo)（11285元/平）的，價(jià)格主管部門(mén)暫停備案，商品房預(yù)售管理部門(mén)暫停核發(fā)商品房預(yù)售許可證。中山11月10日單套商品住房合同銷售價(jià)格超過(guò)5800元/平方米的，主管部門(mén)暫緩備案及網(wǎng)簽。廣州增城11月16日住宅類單位(含現(xiàn)樓)單套均價(jià)超過(guò)7736元/平方米的，將不受理網(wǎng)簽備案并嚴(yán)禁網(wǎng)上簽約操作。資料來(lái)源：中國(guó)指數(shù)研究院整理8◎1000萬(wàn)套保障房開(kāi)工任務(wù)完成，住建部督查各地實(shí)際完成情況在問(wèn)責(zé)制的作用下，今年的保障房建設(shè)計(jì)劃已全部完成。截至10月底，全國(guó)1000萬(wàn)套保障性住房已全部開(kāi)工，提前并超額完成目標(biāo)任務(wù)。其中，國(guó)土資源部公告顯示，全國(guó)保障房用地實(shí)際供應(yīng)42614公頃，已全部落實(shí)年初測(cè)算所需的41983公頃；10月人大會(huì)議上，住建部部長(zhǎng)姜偉新表示，中央實(shí)際投入資金1520億元，超過(guò)計(jì)劃近50%，中央政府及各級(jí)地方政府要出的4000多億元，90%都已到位。從開(kāi)工情況來(lái)看，任務(wù)完成情況較好。保障房放量加大

圖：保障房及其土地供應(yīng)完成情況保障房數(shù)量（萬(wàn)套）中央資金投入（億元）保障房供地（萬(wàn)公頃）計(jì)劃實(shí)際完成計(jì)劃實(shí)際投入計(jì)劃測(cè)算需求實(shí)際完成10001033103015207.744.194.26數(shù)據(jù)來(lái)源：住建部

國(guó)土部

中國(guó)指數(shù)研究院整理圖：2011年1-10月各省市保障房開(kāi)工及土地供應(yīng)情況省市開(kāi)工數(shù)

（萬(wàn)套）供地

(公頃)省市開(kāi)工數(shù)

（萬(wàn)套）供地

（公頃）省市開(kāi)工數(shù)

（萬(wàn)套）供地

(公頃)北京22.41180.00安徽43.32082.61四川38.91165.18天津26.0817.10福建25.2881.39貴州23.91067.21河北38.41480.54江西32.61012.80云南30.91106.00內(nèi)蒙古41.01925.03河南45.12679.68陜西48.32080.00遼寧36.21440.00湖北35.11163.00甘肅18.6595.66吉林32.9845.92湖南46.51605.22青海18.1838.00黑龍江86.73462.57廣東31.9815.86寧夏8.3661.77上海25.61002.00廣西27.6758.33新疆34.21949.189◎通脹回落，貨幣政策微調(diào)，微調(diào)不改房地產(chǎn)信貸緊的格局通脹回落，貨幣政策微調(diào)。三季度以來(lái)，CPI漲幅呈持續(xù)下降趨勢(shì)，10月CPI同比增長(zhǎng)5.5%，比上月回落了0.6個(gè)百分點(diǎn)。物價(jià)回落的趨勢(shì)日益明顯，通脹壓力逐漸減弱。10月“國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議”上溫家寶總理表示，切實(shí)把握好宏觀調(diào)控的方向、力度和節(jié)奏，更加注重政策的針對(duì)性、靈活性和前瞻性，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，保持貨幣信貸總量合理增長(zhǎng)；央行《2011年第三季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》沒(méi)有再提及“把穩(wěn)定物價(jià)總水平作為宏觀調(diào)控的首要任務(wù)”，而是明確指出，適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào)，鞏固經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的良好勢(shì)頭，表明央行調(diào)控重心發(fā)生微妙轉(zhuǎn)變。11月30日，央行宣布下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)，存準(zhǔn)率由21.5%調(diào)整為21%，也是自去年初以來(lái)連續(xù)12次上調(diào)后的首次下調(diào)。抑制通脹不再是首要任務(wù)，預(yù)計(jì)未來(lái)中央將對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)給予更多關(guān)注，貨幣政策導(dǎo)向主要體現(xiàn)在“微調(diào)”和“定向?qū)捤伞狈矫妫娣潘傻目赡苄圆淮?。信貸方面，三季度新增貸款總額繼續(xù)減少，僅1.51萬(wàn)億元（一季度2.24萬(wàn)億、二季度1.93萬(wàn)億），其中房地產(chǎn)類新增貸款0.2萬(wàn)億元，占比從一季度的22.7%下降到三季度的13.3%。貨幣政策微調(diào)

表：2004-2011新增房地產(chǎn)貸款（單位：萬(wàn)億元）時(shí)間總貸款房地產(chǎn)貸款占比20073.641.1330.9%20084.170.5012.0%20099.602.0221.1%20107.952.0225.4%2011年一季度2.240.5122.7%2011年二季度1.930.2814.6%2011年三季度1.510.2013.3%2011年前三季度5.680.9917.5%

數(shù)據(jù)來(lái)源:中國(guó)人民銀行中國(guó)指數(shù)研究院整理10◎全國(guó)性房企啟動(dòng)大幅降價(jià)市場(chǎng)局部或見(jiàn)底拐點(diǎn)將至

全國(guó)房?jī)r(jià)降聲一片。繼今年5月北京、深圳等地個(gè)別樓盤(pán)相繼降價(jià)之后，到11月下旬，從一線到二線城市、從華東、華南到華北區(qū)域，包括中海、萬(wàn)科、龍湖、恒大等在內(nèi)的各大開(kāi)發(fā)商，集體拉開(kāi)房?jī)r(jià)下行的序幕，部分樓盤(pán)價(jià)格降幅超20%，降價(jià)范圍波及城區(qū)和郊區(qū)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在驟增的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力之下，開(kāi)發(fā)商選擇降價(jià)出貨回籠資金，房?jī)r(jià)拐點(diǎn)越來(lái)越近，明年初市場(chǎng)將最為低迷。樓市轉(zhuǎn)向調(diào)控關(guān)鍵期

【消息點(diǎn)評(píng)】在房產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加緊的情況下，全國(guó)一線城市樓盤(pán)率先降價(jià)，降價(jià)潮將會(huì)波及到二三線城市。年關(guān)時(shí)期，開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈短缺的情況下為了快速回籠資金，采用降價(jià)快速出貨的營(yíng)銷手法則是最直接的方法。11◎投機(jī)性購(gòu)房明顯退市，被限制在市場(chǎng)外，房?jī)r(jià)漲幅呈現(xiàn)穩(wěn)中有所下調(diào)的趨勢(shì)，調(diào)控效果顯現(xiàn)。但總體看，市場(chǎng)尚不穩(wěn)定，調(diào)控效果還待進(jìn)一步觀察。1、由于國(guó)家的嚴(yán)厲調(diào)控，推出一系列調(diào)控措施，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)低谷期，價(jià)格回落、銷量下降、資金鏈緊張等問(wèn)題凸現(xiàn)出來(lái)。要想在以后立足房地產(chǎn)業(yè)，從中得利，必須要擁有良好的資金鏈、準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位及過(guò)硬的專業(yè)能力。2、但房地產(chǎn)行業(yè)作為保值的最佳渠道之一，在明年較大通脹壓力的情況下，居民會(huì)主動(dòng)地選擇減少持有貨幣，而增加購(gòu)房計(jì)劃。

3、此外，從行業(yè)政策的管制來(lái)看，至明年春季，房地產(chǎn)新政就出臺(tái)一年了，在這一年中，房?jī)r(jià)基本穩(wěn)定，這樣，繼續(xù)調(diào)控的壓力會(huì)大為減輕。而在明年初，銀行按揭貸款的發(fā)放，也很可能會(huì)有所松動(dòng)。綜合分析

關(guān)鍵詞：調(diào)控繼續(xù)，價(jià)格回落，銷量下滑，資金緊張，競(jìng)爭(zhēng)加劇，逆市機(jī)會(huì)12◎結(jié)論：房地產(chǎn)調(diào)控不放松，擴(kuò)大保障房供給不放松，房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的才寒冬剛剛開(kāi)始！四個(gè)形勢(shì)：1、歐美經(jīng)濟(jì)已進(jìn)入“滯漲期”，歐洲主權(quán)債務(wù)危機(jī)繼續(xù)蔓延，不斷威脅全球金融體系；2、我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度持續(xù)放緩，CPI盡管有所回落，但仍然在高位運(yùn)行，流動(dòng)性持續(xù)偏緊；3、房地產(chǎn)調(diào)控短期內(nèi)不會(huì)轉(zhuǎn)向，也不會(huì)放松，行業(yè)庫(kù)存壓力不斷增加，房地產(chǎn)市場(chǎng)還沒(méi)有到最差的時(shí)刻；4、房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)呈現(xiàn)兩極分化，低迷市場(chǎng)中也存在機(jī)會(huì)。宏觀大勢(shì)判斷

三個(gè)不可能：1、房地產(chǎn)的高利潤(rùn)時(shí)代逐漸遠(yuǎn)去，亢奮的、不理性的市場(chǎng)狀態(tài)不可能再現(xiàn)；2、類似“四萬(wàn)億”的刺激政策不可能再有，行業(yè)不會(huì)出現(xiàn)2009年的大量利好消息；3、行業(yè)信心已經(jīng)受到了重大打擊，即便政策有所放松，短期內(nèi)迅速逆轉(zhuǎn)的態(tài)勢(shì)已不可能再現(xiàn)。13Part2柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況142011年總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行基本面良好，GBP增速提高，支柱產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)強(qiáng)勁2011柳州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

2011年整體經(jīng)濟(jì)回顧7月22日，2011年上半年柳州市國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況新聞發(fā)布會(huì)公布，今年上半年，承接著2010年下半年以來(lái)的逐步回暖，柳州經(jīng)濟(jì)繼續(xù)呈現(xiàn)恢復(fù)性增長(zhǎng)；相對(duì)于一季度而言，5月份以來(lái)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)趨于放緩。其中，全市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）561.86億元，按可比價(jià)格計(jì)算，增長(zhǎng)17.1%，增速高于全國(guó)和全區(qū)平均水平。此外，今年上半年，柳州房地產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，但增速呈逐月放緩趨勢(shì)。GDP增速居廣西第三上半年，柳州市地區(qū)生產(chǎn)總值（GDP）增速比一季度回落0.7個(gè)百分點(diǎn)，比去年上半年提高2.7個(gè)百分點(diǎn)，增速位居廣西各市第三。分產(chǎn)業(yè)來(lái)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值22.02億元，增長(zhǎng)3.8%；第二產(chǎn)業(yè)增加值376.14億元，增長(zhǎng)21.2%，其中：工業(yè)增加值353.84億元，增長(zhǎng)20.7%；第三產(chǎn)業(yè)增加值163.70億元，增長(zhǎng)11.1%。支柱行業(yè)高位增長(zhǎng)今年上半年，全市規(guī)模以上工業(yè)完成總產(chǎn)值1131.97億元，增長(zhǎng)36.7%，實(shí)現(xiàn)了時(shí)間、任務(wù)雙過(guò)半。增速比上年同期加快25.8個(gè)百分點(diǎn)，其中3月、4月、5月、6月連續(xù)4個(gè)月月度總產(chǎn)值超過(guò)190億元。前6個(gè)月月度總產(chǎn)值同比增速分別為71.6%、32.7%、37.9%、39.1%、37.7%、24.1%。上半年，規(guī)模以上汽車、冶金、機(jī)械三大支柱行業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值885.17億元，增長(zhǎng)40.48%，增速比全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值增速高出3.8個(gè)百分點(diǎn)，占全市規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的78.20%。其中，汽車制造業(yè)總產(chǎn)值492.03億元，增長(zhǎng)37.28%；冶金工業(yè)總產(chǎn)值262.81億元，增長(zhǎng)55.45%；機(jī)械工業(yè)總產(chǎn)值130.33億元，增長(zhǎng)27.01%。152011年柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

2011年，全柳州固定資產(chǎn)投資完成400.06億元，完成了年度目標(biāo)的40%，增長(zhǎng)42.3%，增速比一季度回落3.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-5月回落9.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資376.20億元，增長(zhǎng)43.1%。今年以來(lái)，房地產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，但增速呈逐月放緩趨勢(shì)。1-2月份增長(zhǎng)51.4%，1-3月份增長(zhǎng)47.8%，1-4月份增長(zhǎng)42.5%，1-5月份增長(zhǎng)40.8%，1-6月份增長(zhǎng)35%。在房地產(chǎn)投資中，商品住宅投資34.37億元，增長(zhǎng)28.2%；保障性住房投資10.49億元，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的17.3%。整體來(lái)說(shuō)，柳州房地產(chǎn)投資增速放緩。2011年1－6月全市住宅銷售約87萬(wàn)㎡，其中3月銷售22萬(wàn)㎡，4月銷售16萬(wàn)㎡，

“4.15新政”出臺(tái)后，從4月底起全市住宅銷量出現(xiàn)部分下滑，跌幅接近30%。5月銷量有所下跌，銷售約10萬(wàn)平米，6月約11萬(wàn)平米。從每天成交量來(lái)看，全市住宅日均銷量約60套，0.7萬(wàn)平米;系列信貸政策出臺(tái)后，全市住宅日均銷量為35套，0.4萬(wàn)平米通過(guò)近期市場(chǎng)調(diào)查可知，其中36%的購(gòu)房者對(duì)本輪房地產(chǎn)調(diào)控有比較大的信心，同時(shí)近六成購(gòu)房者持有房?jī)r(jià)下行預(yù)期，其中39%的購(gòu)房者認(rèn)為房?jī)r(jià)會(huì)在一年內(nèi)有小幅下降。房地產(chǎn)投資保持快速增長(zhǎng)，但增速呈逐月放緩趨勢(shì)，銷量同比下滑的幅度較大，消費(fèi)者對(duì)市場(chǎng)信心不足。2011柳州房地產(chǎn)運(yùn)行情況

162013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

是專業(yè)地產(chǎn)智庫(kù)網(wǎng)站，創(chuàng)立以來(lái)為全國(guó)數(shù)萬(wàn)同仁提供了專業(yè)的、持續(xù)的服務(wù)！我們從收集的海量地產(chǎn)資料中精心選出數(shù)萬(wàn)套最新精華資料，編輯為《2013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全》，包括前期策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策劃、廣告推廣、商業(yè)地產(chǎn)、城市綜合體、商務(wù)辦公、旅游地產(chǎn)、酒店物業(yè)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、城市設(shè)計(jì)、地產(chǎn)研究、銷售培訓(xùn)、管理運(yùn)營(yíng)、工程管理、精裝修等16個(gè)模塊。文檔分類清晰，可自由復(fù)制，學(xué)習(xí)參考價(jià)值極高！既可全套購(gòu)買(mǎi)，也可只購(gòu)買(mǎi)某一分類。

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2012年柳州市房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)由于2009年底至今，為保持房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展，國(guó)務(wù)院出臺(tái)了“國(guó)四條”以及系列的調(diào)控政策，抑制房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，因此2011年柳州市群眾持幣觀望現(xiàn)象有所呈現(xiàn)，在8月中的時(shí)候，新房貸政策出爐，更加影響了柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)的交易量。在2012年上半年，尤其傳統(tǒng)的春節(jié)淡季，預(yù)計(jì)柳州房地產(chǎn)交易量會(huì)有一定的下滑，柳州眾多開(kāi)發(fā)商應(yīng)該不會(huì)大規(guī)模進(jìn)行推盤(pán)，而選擇持續(xù)消化2011年推出的存貨量。而到2012下半年，柳州開(kāi)發(fā)商因?yàn)榧庇谝鼗\資金，應(yīng)該會(huì)選擇性的推盤(pán)，因此柳州下半年的商品房投放量會(huì)大幅增長(zhǎng)，但是由于新房貸影響，購(gòu)房者可能還會(huì)繼續(xù)持幣觀望，因此下半年的交易量是否會(huì)大幅增長(zhǎng)，形勢(shì)還不明朗，而交易量應(yīng)該會(huì)比上半年多。因此2012年上半年尤其是3—6月份市場(chǎng)放量相對(duì)較小，是推售的最佳時(shí)期。2012上半年預(yù)計(jì)新貨推量小，下半年新貨推售量將加大，競(jìng)爭(zhēng)加劇。

2012年市場(chǎng)趨勢(shì)分析

18發(fā)展迅速、供應(yīng)量大、客戶爭(zhēng)奪戰(zhàn)、注重品質(zhì)營(yíng)銷、消費(fèi)者趨于理性1、從目前柳州房地產(chǎn)現(xiàn)狀來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在良性階段，但是發(fā)展速度較快，表現(xiàn)在外地地產(chǎn)集團(tuán)的進(jìn)駐、項(xiàng)目產(chǎn)品的提升等上面，市場(chǎng)日益成熟，預(yù)計(jì)明年將進(jìn)入一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈的市場(chǎng)階段。2、專業(yè)代理商介入，但目前市場(chǎng)仍然以重開(kāi)發(fā)輕營(yíng)銷為主，主要表現(xiàn)在很多項(xiàng)目以靜待售和坐銷為主，讓客戶主動(dòng)上門(mén)，不是積極尋找、挖掘潛在客戶3、市場(chǎng)同質(zhì)化產(chǎn)品大量存在，且隨著開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目的增多以及拍賣(mài)地塊的增多，柳州房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，注重高品質(zhì)的樓盤(pán)將成為市場(chǎng)的領(lǐng)導(dǎo)者；

4、針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)狀況在目前情況上看，可供分享的市場(chǎng)份額在縮小，開(kāi)發(fā)商越來(lái)越重視行業(yè)內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)，板塊間競(jìng)爭(zhēng)越演越烈；5、區(qū)域市場(chǎng)可挖掘潛力較大，若重視市場(chǎng)細(xì)分，并著力進(jìn)一步提升項(xiàng)目附加值，引進(jìn)先進(jìn)的開(kāi)發(fā)理念，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力定能提高市場(chǎng)占有率，達(dá)到利益的最大化。競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)

19價(jià)格繼續(xù)小幅上揚(yáng)，成交量將會(huì)有所萎縮，開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)加大，需更謹(jǐn)慎綜合分析

柳州國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)有利于房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展隨著企業(yè)投資信心恢復(fù)，可售量的逐步減少，預(yù)計(jì)企業(yè)將在明年下半年加大投資力度，開(kāi)發(fā)投資將穩(wěn)步增長(zhǎng)柳州市房地產(chǎn)市場(chǎng)有著良好的發(fā)展基礎(chǔ)，剛性需求旺盛，市場(chǎng)相對(duì)健康，購(gòu)買(mǎi)力較強(qiáng)；目前求大于供的市場(chǎng)現(xiàn)狀，政策繼續(xù)調(diào)控，明年樓市將進(jìn)入深度調(diào)整期，一二線城市量?jī)r(jià)齊跌的局面已成定局，預(yù)計(jì)明年中旬至下半年可能會(huì)波及至二三線城市，將導(dǎo)致成交量嚴(yán)重下滑的風(fēng)險(xiǎn)。【項(xiàng)目提示】選擇最佳的入市時(shí)期是項(xiàng)目熱賣(mài)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)20Part3柳北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)解讀21河?xùn)|片區(qū)柳北區(qū)柳南區(qū)魚(yú)峰區(qū)城中區(qū)舊機(jī)場(chǎng)片區(qū)河西片區(qū)柳州片區(qū)分布圖

22柳州樓市分布圖

23區(qū)域概況——成熟的商業(yè)配套和濃厚的人文魅力柳北區(qū)位于柳州市的北部，下轄4個(gè)鎮(zhèn)和8個(gè)街道辦事處，行政區(qū)域面積320.03平方公里，總?cè)丝?6.81萬(wàn)人，是柳州市面積最大、人口最多的城區(qū)。轄區(qū)呈扇形，依山環(huán)水，風(fēng)景宜人，環(huán)境優(yōu)越，九曲柳江環(huán)東、南、西三面而過(guò)，北面有風(fēng)光秀麗的雀兒山公園、君武森林公園、江灣休閑觀光區(qū)等風(fēng)景區(qū)。交通、通訊、電力、供水等設(shè)施完善，柳北區(qū)是柳州市的工業(yè)大區(qū)，商貿(mào)繁榮，物流發(fā)達(dá)，轄區(qū)擁有特色鮮明、運(yùn)行良好的商貿(mào)網(wǎng)點(diǎn)和市場(chǎng)集群。柳北區(qū)柳北區(qū)概況24獨(dú)特的區(qū)位優(yōu)勢(shì)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展戰(zhàn)略的全面實(shí)施和柳州經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略部署的調(diào)整，城北區(qū)已逐步發(fā)展成商品流通的集散地、城郊工業(yè)型經(jīng)濟(jì)的重點(diǎn)區(qū)域。濃厚的商業(yè)氛圍柳北區(qū)是柳州市最老的城區(qū)之一，也是城市的商貿(mào)中心區(qū)，轄區(qū)內(nèi)商賈云集，商貿(mào)服務(wù)業(yè)十分發(fā)達(dá)。特有的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)城區(qū)內(nèi)的大型工業(yè)企業(yè)、商貿(mào)、物流、專業(yè)市場(chǎng)等發(fā)展迅速，形成柳北區(qū)新的經(jīng)濟(jì)走廊。便捷的交通優(yōu)勢(shì)轄區(qū)內(nèi)幾十條主要街道縱橫交錯(cuò)，交通網(wǎng)絡(luò)發(fā)達(dá)，再加上區(qū)域內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施完善，潭中高架橋、勝利立交橋等大型現(xiàn)代交通建筑也已建成使用，形成了縱橫交錯(cuò)、快捷方便的公路網(wǎng)絡(luò)。柳北區(qū)概況25從區(qū)域功能定位上看，柳北區(qū)的主要定位是商業(yè)、物流、工業(yè)基地；其居住性與投資性與河?xùn)|、柳南等品質(zhì)居住的層次是不可比擬的；舊城改造與新區(qū)建設(shè)兼?zhèn)?；但是從居住組團(tuán)上看，本項(xiàng)目交通四通八達(dá)，繁華商圈的鼎盛近在咫尺。區(qū)域功能分析——繁華的商貿(mào)中心，人流、物流和信息流的集散地和黃金區(qū)柳北區(qū)概況26具有極強(qiáng)可塑及稀缺雙重特征的區(qū)域1、這個(gè)地段賦予了他最根本的屬性——稀缺；2、他沒(méi)有特定的規(guī)劃，他的變化是市場(chǎng)賦予的；3、他具有很強(qiáng)的包容性，自行選擇最適合他的定位；4、稀缺決定柳北片區(qū)的價(jià)值，地段，地段，還是地段。區(qū)域定位27經(jīng)過(guò)了09年的樓市低迷，2010年的剛需爆發(fā)，使許多樓盤(pán)推出即售罄，柳北區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在整體樓市的爆發(fā)下，并未出現(xiàn)大量土地出讓開(kāi)發(fā)的形勢(shì)，至今只有三個(gè)在售樓盤(pán)，供應(yīng)量嚴(yán)重不足，具有巨大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。本年度柳北區(qū)在售項(xiàng)目較少，許多樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)供不應(yīng)求，區(qū)域需求量大整個(gè)區(qū)域的整體均價(jià)正在穩(wěn)步上升，購(gòu)房者對(duì)該區(qū)域的價(jià)格上升有很好的接受能力國(guó)家政策、政府規(guī)劃對(duì)樓市的發(fā)展起到很重要的影響作用，所以本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)中對(duì)于政策也要重點(diǎn)觀測(cè)柳北區(qū)整體樓市發(fā)展穩(wěn)定，具有很大的升值潛力，購(gòu)房者對(duì)于該區(qū)域的認(rèn)可度較高。柳北云集大量的國(guó)有大型工業(yè)企業(yè)，企業(yè)職工眾多，具有強(qiáng)勁的剛性需求能力，客源充足穩(wěn)定。柳北區(qū)樓市簡(jiǎn)析柳北板塊樓市簡(jiǎn)析28版塊區(qū)域范圍內(nèi)僅有中房勝利小區(qū)、濱江世紀(jì)城、碧麗星城3個(gè)在售項(xiàng)目，區(qū)域其它出讓土地正處于未建設(shè)狀態(tài)。中房勝利小區(qū)已經(jīng)成為現(xiàn)階段板塊內(nèi)的熱銷樓盤(pán)，而碧麗星城已接近尾盤(pán)。板塊優(yōu)勢(shì)分析區(qū)位條件：外部交通便利，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)，臨近城中區(qū)商圈，工業(yè)商貿(mào)物流云集，客戶群體豐富。組團(tuán)規(guī)劃：項(xiàng)目所在片區(qū)滿富商業(yè)氣息，未來(lái)在柳州市各居住區(qū)域中的地位充滿吸引力。由于是柳州市較早發(fā)展起來(lái)的城區(qū)之一，其社會(huì)配套也較為豐富。板塊劣勢(shì)分析由于是柳州較早的城區(qū)，周邊的自然環(huán)境較差，在短期內(nèi)無(wú)法改變這一局面。內(nèi)部交通、社會(huì)配套盡管已較為全面，但是已經(jīng)較為陳舊，過(guò)去的規(guī)劃遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足未來(lái)發(fā)展的需要。區(qū)域內(nèi)即將版塊住宅物業(yè)現(xiàn)狀簡(jiǎn)析柳北板塊樓市簡(jiǎn)析29根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域及產(chǎn)品特點(diǎn)我司認(rèn)為項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)主要從兩方面進(jìn)行考慮：與項(xiàng)目所在區(qū)域類似的舊城改造板塊產(chǎn)品相似項(xiàng)目與項(xiàng)目在同區(qū)域產(chǎn)品相似項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)盤(pán)點(diǎn)30在售可類比項(xiàng)目一：中房勝利小區(qū)1、項(xiàng)目基本資料交通：多路公交車到達(dá)中小學(xué)：九中、北雀路小學(xué)、二十六中幼兒園：機(jī)關(guān)幼兒園綜合商場(chǎng)：國(guó)騰購(gòu)物廣場(chǎng)

銀行：建設(shè)銀行、工商銀行、北部灣銀行醫(yī)院：柳化醫(yī)院2、項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目地址：柳州市勝利路9號(hào)（雀山公園對(duì)面）項(xiàng)目簡(jiǎn)況：項(xiàng)目總占地470畝，總建145萬(wàn)㎡推售范圍：6區(qū)6#樓、一區(qū)2#樓1、2單元313、營(yíng)銷分期解碼銷售價(jià)格：4650-5100元/㎡（28層高層住宅價(jià)格）暢銷戶型：71.89㎡和81.68㎡二房，100.68㎡和104.06㎡三房銷售小結(jié)：該項(xiàng)目近鄰本項(xiàng)目，規(guī)模大，貨量充足，未來(lái)成為主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在售可類比項(xiàng)目一：中房勝利小區(qū)324、戶型點(diǎn)評(píng)戶型點(diǎn)評(píng)：78㎡二房，方正，緊湊實(shí)用，無(wú)過(guò)多的浪費(fèi)空間，購(gòu)買(mǎi)總價(jià)相對(duì)不高，適于中等收入的企業(yè)職工購(gòu)買(mǎi)戶型點(diǎn)評(píng)：103㎡實(shí)用三房，南北對(duì)流，但房間門(mén)對(duì)開(kāi)，獨(dú)自隱私性略差。在售可類比項(xiàng)目一：中房勝利小區(qū)33在售可類比項(xiàng)目一：濱江世紀(jì)城1、項(xiàng)目基本資料交通：有些偏遠(yuǎn)中小學(xué)：三十九中、雀兒山小學(xué)、長(zhǎng)塘中學(xué)幼兒園：柳鋼關(guān)幼兒園綜合商場(chǎng)：

銀行：醫(yī)院：柳鋼醫(yī)院2、項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目地址：柳州市躍進(jìn)路北（白沙客運(yùn)站以北約500米）項(xiàng)目簡(jiǎn)況：項(xiàng)目總占地160畝，總建18萬(wàn)㎡推售范圍：17#樓、18#樓343、營(yíng)銷分期解碼銷售價(jià)格：5900-6200元/㎡（多層96折后價(jià)）暢銷戶型：約85㎡二房，100.89㎡和102.21㎡三房銷售小結(jié)：該項(xiàng)目全為多層住宅，2005年已開(kāi)始進(jìn)入市場(chǎng)，現(xiàn)已進(jìn)入開(kāi)發(fā)后期，但工程進(jìn)度慢，因此拖延了銷售。在售可類比項(xiàng)目一：濱江世紀(jì)城354、戶型點(diǎn)評(píng)戶型點(diǎn)評(píng)：102.21㎡N+1房，緊湊實(shí)用，彈性空間大，二房可變?nèi)?，稀缺多層，一梯兩戶，純南北朝向，單價(jià)較高在售可類比項(xiàng)目一：濱江世紀(jì)城36在售可類比項(xiàng)目一：碧麗星城1、項(xiàng)目基本資料交通：有些偏遠(yuǎn)中小學(xué)：三十九中、雀兒山小學(xué)、長(zhǎng)塘中學(xué)幼兒園：柳鋼關(guān)幼兒園綜合商場(chǎng)：

銀行：醫(yī)院：柳鋼醫(yī)院2、項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目地址：柳州市躍進(jìn)路120號(hào)（白沙客運(yùn)站向北60米）項(xiàng)目簡(jiǎn)況：項(xiàng)目總占地88畝，總建12萬(wàn)㎡推售范圍：16#樓373、營(yíng)銷分期解碼銷售價(jià)格：5400-6000元/㎡（多層97折再減2萬(wàn)元的折后價(jià)）暢銷戶型：79.19㎡二房，106.83㎡三房銷售小結(jié)：全為多層住宅，12月初開(kāi)盤(pán)，現(xiàn)在售為最后一棟住宅，由于是年底，開(kāi)發(fā)商為回籠資金，因此優(yōu)惠價(jià)格在售可類比項(xiàng)目一：碧麗星城384、戶型點(diǎn)評(píng)戶型點(diǎn)評(píng)：79.19㎡多層二房，緊湊實(shí)用，一梯兩戶，全南北朝向，深受客戶歡迎，現(xiàn)該戶型已全部售完在售可類比項(xiàng)目一：碧麗星城戶型點(diǎn)評(píng)：106.83㎡三房，客廳和房間全為南北朝向，通透實(shí)用，帶入戶花園，有一定彈性空間39總結(jié)：1、本項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)在售項(xiàng)目較少，市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求2、與本項(xiàng)目可類比的在售項(xiàng)目都憑借著地段優(yōu)勢(shì)都取得了較好的銷售成績(jī)，本項(xiàng)目所處地段的未來(lái)潛在升值空間較大，將會(huì)成為本項(xiàng)目的賣(mài)點(diǎn)之一。3、在銷售與本項(xiàng)目有競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目，在本項(xiàng)目入市時(shí)，這些項(xiàng)目已經(jīng)占據(jù)一定的市場(chǎng)份額和口碑，將會(huì)成為本項(xiàng)目面市的巨大挑戰(zhàn)之一。4、區(qū)域內(nèi)潛在項(xiàng)目，許多產(chǎn)品規(guī)劃將會(huì)存在一定的相似性，本項(xiàng)目如何突破成功搶占市場(chǎng)時(shí)期是本項(xiàng)目的關(guān)鍵點(diǎn)?？偨Y(jié)40Part4項(xiàng)目解讀4142432013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

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淘寶雙鉆信用放心購(gòu)買(mǎi)：44項(xiàng)目概況

項(xiàng)目占地約38畝，東西向，呈長(zhǎng)方型，地塊規(guī)整。中間被市政規(guī)劃路分隔，分A\B地塊，其中A地塊為六棟28+1住宅，B地塊為4層純商業(yè)。項(xiàng)目地塊幾乎無(wú)高差，地面有建筑物，尚未拆遷45項(xiàng)目區(qū)位圖及周邊情況（1）項(xiàng)目西側(cè)為主干道躍進(jìn)路，南面為紅碑路，背面以及西面為城中村，周圍分布著大量的小商店、美容美發(fā)店、飲食店等商業(yè)設(shè)施，商服設(shè)施較為完善，但比較亂；（2）項(xiàng)目附近為中學(xué)、小學(xué)、幼兒園、醫(yī)院，農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、購(gòu)物廣場(chǎng)等配套完善，附近雀山公園，外部景觀資源優(yōu)勢(shì)明顯；（3）周邊分布大量的工廠以及私建房，舊工廠宿舍區(qū)等，周邊道路狹小，交通擁堵，使得居住環(huán)境受到一定的影響。本案46規(guī)劃充分利用地塊形狀特征，最大限度利用容積率。全部南北向戶型設(shè)計(jì)，符合南方住宅設(shè)計(jì)要求及居習(xí)慣有一定量的商業(yè)體量，符合地塊所屬區(qū)域特征要求，能夠顯著增加項(xiàng)目利潤(rùn)點(diǎn)80—90平米戶型占比最大，符合區(qū)域市場(chǎng)客戶特色需求項(xiàng)目規(guī)劃分析47項(xiàng)目資源條件評(píng)估項(xiàng)目屬性——柳北板塊內(nèi)，擁有完善配套、教育資源的小體量樓盤(pán)景觀資源強(qiáng)勢(shì)條件★雀山公園……區(qū)域認(rèn)可★柳北板塊工業(yè)、商貿(mào)、物流，大量大型企業(yè)職工集中區(qū)教育資源★十九中、柳州外國(guó)語(yǔ)高中、小學(xué)、幼兒園等……弱勢(shì)條件周邊情況★項(xiàng)目周邊環(huán)境較雜亂……地塊自身★本項(xiàng)目用地較小，項(xiàng)目拆遷問(wèn)題交通優(yōu)勢(shì)★老城區(qū)，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達(dá)48優(yōu)勢(shì)Strength威脅Threat劣勢(shì)Weakness地段優(yōu)勢(shì)——老城區(qū)城市中心，稀缺，客源足配套優(yōu)勢(shì)——5分鐘生活圈餐飲娛樂(lè)、醫(yī)療教育一應(yīng)俱全建筑立面優(yōu)勢(shì)——中式建筑，感覺(jué)溫馨，色調(diào)沉穩(wěn)，時(shí)尚又不失穩(wěn)重景觀優(yōu)勢(shì)——大面積景觀綠化，宜居社區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)——適合片區(qū)客戶特點(diǎn)市場(chǎng)需求區(qū)域交通擁擠，道路擴(kuò)建滯后區(qū)域形象劣勢(shì)——環(huán)境吵雜、外來(lái)人口較多成為該區(qū)域的整體印象周圍城中村私建房、舊單位房等環(huán)境顯雜亂道路路擴(kuò)建工程在未來(lái)可解決交通問(wèn)題；知名開(kāi)發(fā)企業(yè)集中拿地，將成為樓市熱點(diǎn)區(qū)域周邊居民的地緣情節(jié)較重柳州樓市正處于穩(wěn)定上升期項(xiàng)目周邊現(xiàn)同類項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)較少道路工程施工緩慢，客戶對(duì)于區(qū)域發(fā)展前景懷疑政策變化風(fēng)險(xiǎn)樓市走向變化不明朗，大市場(chǎng)環(huán)境惡劣客戶對(duì)于片區(qū)整改信心不足機(jī)會(huì)Opportunity項(xiàng)目SWOT分析49總體上看，項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)同樣明顯，機(jī)會(huì)與威脅同時(shí)并存?？陀^地看，項(xiàng)目具備良好的市場(chǎng)條件，但同時(shí)因項(xiàng)目處于老城區(qū)，外部環(huán)境因素不利；同時(shí)2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)收緊，給項(xiàng)目帶來(lái)一定的政策風(fēng)險(xiǎn)?！安粌H注重工程進(jìn)度，更要準(zhǔn)確把握入市時(shí)期”是項(xiàng)目運(yùn)作成功的關(guān)鍵

整個(gè)項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中除把握好產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力和準(zhǔn)確制定價(jià)格外，同時(shí)要在推售上準(zhǔn)確把握入市時(shí)期，制定準(zhǔn)確的推貨策略很關(guān)鍵。項(xiàng)目SWOT小結(jié)50Part5項(xiàng)目定位思路51項(xiàng)目目標(biāo)客戶定位住宅客戶群體（重點(diǎn)爭(zhēng)奪柳北片區(qū)的客源）

區(qū)域大型企業(yè)的職員包括：柳州鋼鐵（集團(tuán)）公司、柳州化學(xué)工業(yè)集團(tuán)有限公司、柳州兩面針股份有限公司、廣西金嗓子有限責(zé)任公司等十多家大中型企業(yè)以及大批柳州市支柱產(chǎn)業(yè)的骨干企業(yè)職工是本案的主要客源

項(xiàng)目周邊原居民包括：項(xiàng)目周邊幾公里范圍內(nèi)原住民。

投資者有閑置資金進(jìn)行投資不動(dòng)產(chǎn)的人士，以保值增值或收取固定租金作為回報(bào)的投資者，包括投資本項(xiàng)目商鋪和小戶型單位。52項(xiàng)目目標(biāo)客戶特征解構(gòu)置業(yè)客戶群分析表客戶群類別特征及購(gòu)房心理分析企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)干部及技術(shù)人員為改善居住條件的中層以上領(lǐng)導(dǎo)；收入可觀的技術(shù)人員積累購(gòu)房；剛參加工作不久年輕人結(jié)婚用房；老工人節(jié)儉一生安渡晚年購(gòu)房企事業(yè)單位工作人員沒(méi)有分房的年輕人結(jié)婚用房；老員工改善居住條件換房；有灰色收入的干部更高層次的改善居住條件或投資購(gòu)房私營(yíng)業(yè)主、外地生意人本地私營(yíng)業(yè)主追趕潮流購(gòu)房；投資購(gòu)房；外地生意人根據(jù)自己需要購(gòu)房；為子女求學(xué)購(gòu)房工薪階層、收入相對(duì)較低人群解決居住問(wèn)題購(gòu)房周邊原住居民具有居住地域情結(jié)特征，不愿意離開(kāi)53項(xiàng)目市場(chǎng)定位結(jié)合市場(chǎng)分析、客戶需求分析和項(xiàng)目解構(gòu)，本案的市場(chǎng)定位已然清晰：老街坊，新生活，中式庭院為工薪階層筑造一個(gè)溫馨的家園定位詮釋：鑒于本項(xiàng)目體量小，以緊湊戶型為主，位于老城區(qū)，本片區(qū)的客戶主要以企業(yè)職工為主，因此項(xiàng)目不宜采用大氣、尊貴、豪宅等形象作為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。而其真正是應(yīng)該結(jié)合項(xiàng)目地段，建筑風(fēng)格，客戶特征等因素作為依據(jù)，而為工薪階層塑造一種溫馨和諧的心靈歸宿家園，正是迎合這部分客戶真正內(nèi)心所渴望，這樣冰冷的建筑物躍然鮮活了。54項(xiàng)目形象推廣定位結(jié)合市場(chǎng)分析、客戶需求分析和項(xiàng)目解構(gòu)，本案的形象推廣定位已然清晰：老街坊，新生活，中式庭院筑造溫馨家園，一切為了愛(ài)讓愛(ài)歸巢，讓心靠岸一起過(guò)上好日子家的溫暖，除了感覺(jué)還有感動(dòng)定位詮釋：鑒于本項(xiàng)目市場(chǎng)定位及客戶特征，形象推廣不宜采用大氣、尊貴、豪宅等形象。而其應(yīng)該圍繞“有家，有愛(ài)，有溫暖”這樣的基調(diào)展開(kāi)，塑造“家”與“溫暖”的感覺(jué)，直接觸動(dòng)目標(biāo)客戶群體內(nèi)心靈魂深處的那根弦，迎合這部分客戶內(nèi)心所渴望的心靈歸屬，這樣冰冷的建筑物躍然鮮活了。555657Part6項(xiàng)目前期營(yíng)銷總策582013房地產(chǎn)策劃設(shè)計(jì)大全房地產(chǎn)策劃信息網(wǎng)

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淘寶雙鉆信用放心購(gòu)買(mǎi)：59項(xiàng)目營(yíng)銷總綱在宏觀是市場(chǎng)環(huán)境惡劣的大背景區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較小的情況下：以”短平快“的策略迅速推售60入市時(shí)期選擇2012年2月開(kāi)始接受咨詢其原因：1、隨著春節(jié)前后傳統(tǒng)淡季的到來(lái)，開(kāi)發(fā)商所面臨的寒冬剛剛開(kāi)始，預(yù)計(jì)接下來(lái)的半年左右，主要城市量?jī)r(jià)水平繼續(xù)向下的可能性較大，開(kāi)發(fā)商的資金緊張程度進(jìn)一步上升，隨即波及二三線城市。2、2012年上半年大部分開(kāi)發(fā)商主要以消化2011年余貨為主，市場(chǎng)放量較小，存在一定的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，隨著開(kāi)發(fā)商資金鏈緊張，下半年開(kāi)始將會(huì)加大放量，各種打折促銷潮到來(lái)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，入市最佳時(shí)期將過(guò)。61前期首期三期尾盤(pán)前期形象推廣，接受咨詢項(xiàng)目銷售開(kāi)始，收籌客戶訂房首期開(kāi)盤(pán)銷售60%，剩余進(jìn)入熱銷期。推出商鋪及車位清盤(pán)期12年2月12年4月12年5月12年7月12年10月12年12月整盤(pán)操作周期首次開(kāi)盤(pán)之日至整體銷售完畢（2012年2月至2012年12月）時(shí)長(zhǎng)為10個(gè)月。項(xiàng)目整體推售策略首期開(kāi)盤(pán)，前期訂房客戶簽約，加推新房源62項(xiàng)目首期所需的營(yíng)銷時(shí)間較多，本期所占預(yù)計(jì)時(shí)長(zhǎng)為3個(gè)月。時(shí)間分配如下：

2012年2月：項(xiàng)目入市蓄客；

3月~4月：項(xiàng)目首期預(yù)約，收籌，客戶可訂房；

4月底或5月初月：項(xiàng)目首期開(kāi)盤(pán)（訂房客戶簽約，加推，消化60%）

5月中旬至10月：根據(jù)銷售情況安排加推及二次開(kāi)盤(pán)。2月3月—4月5月6月——10月項(xiàng)目入市蓄客首期預(yù)約首期開(kāi)盤(pán)加推或二