甲級(jí)寫字樓租賃管理分享

仲量聯(lián)行2014年12月甲級(jí)寫字樓租賃管理分享租賃管理分享3甲級(jí)寫字樓

市場(chǎng)的變化展望寫字樓發(fā)展周期萌芽期建設(shè)期成長(zhǎng)期Ⅰ成熟期時(shí)期90’s2005-20112012-20142015-20172018之后基礎(chǔ)建設(shè)拆遷、建設(shè)區(qū)域中心確認(rèn)后快速發(fā)展進(jìn)一步走向成熟發(fā)展成熟供應(yīng)狀況規(guī)劃中1、銷售型寫供應(yīng)期2、持有型日漸增多3、需求與供應(yīng)持平1、爆炸型供應(yīng)期2、供應(yīng)拉動(dòng)需求單一業(yè)權(quán)成為主流供應(yīng)快速減少需求政府機(jī)構(gòu)/國(guó)有企業(yè)擴(kuò)租和升級(jí)辦公室需求迅速增長(zhǎng)需求持續(xù)上升，內(nèi)資企業(yè)主導(dǎo)需求持續(xù)上升需求持續(xù)增長(zhǎng)空置率/下降大幅度下降大幅度上升逐漸下降租金/上升上升迅速壓力來自于競(jìng)爭(zhēng)，租金體現(xiàn)三極化趨勢(shì)大幅攀升；優(yōu)質(zhì)物業(yè)出現(xiàn)更高的溢價(jià)成長(zhǎng)期Ⅱ4供應(yīng)量上升乃寫字樓市場(chǎng)發(fā)展的必經(jīng)階段以一線城市為參考56單一物權(quán)甲級(jí)寫字樓將是市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)小業(yè)主持有單位基本都在500平方米以下，而2000平方米以上基本為大業(yè)主持有寫字樓市場(chǎng)的變化甲級(jí)-甲級(jí)？乙級(jí)-甲級(jí)7過往的發(fā)展是由乙級(jí)搬遷至甲級(jí)，隨著市場(chǎng)成熟，日后大部分的目標(biāo)租戶本身就在甲級(jí)寫字樓辦公紅海市場(chǎng)藍(lán)海市場(chǎng)靠大量覆蓋客戶，降價(jià)競(jìng)爭(zhēng)來生存利用現(xiàn)有需求過度依賴產(chǎn)品及市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)在現(xiàn)有市場(chǎng)空間中競(jìng)爭(zhēng)致力于解決競(jìng)爭(zhēng)只能滿足客戶現(xiàn)在的需要追求差異化，創(chuàng)造出“無(wú)人競(jìng)爭(zhēng)”的市場(chǎng)開創(chuàng)和發(fā)掘新的需求強(qiáng)調(diào)價(jià)值的塑造和包裝，制作饑渴效應(yīng)不與競(jìng)爭(zhēng)者競(jìng)爭(zhēng)把競(jìng)爭(zhēng)變得毫無(wú)意義不斷探索客戶的需要8紅海與藍(lán)海的區(qū)別甲級(jí)寫字樓

分類展望何為甲1（A1）寫字樓？

當(dāng)寫字樓市場(chǎng)進(jìn)入成熟期時(shí)，甲1（A1）寫字樓為從大量甲級(jí)寫字樓中脫穎而出的少數(shù)最優(yōu)質(zhì)寫字樓。

甲1

（A1）寫字樓在市場(chǎng)高峰的時(shí)候，特別是空置率低的，體現(xiàn)比普通甲級(jí)寫字樓大幅度的溢價(jià)；而在市場(chǎng)低谷的時(shí)候，甲1

（A1）寫字樓的抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)。

甲1

（A1）寫字樓在總體經(jīng)營(yíng)期內(nèi)，有最優(yōu)質(zhì)的租戶組合、穩(wěn)定的租金收入、持續(xù)的增值空間。香港的6座甲1（A1)寫字樓:國(guó)際金融廣場(chǎng)一期國(guó)際金融廣場(chǎng)二期長(zhǎng)江中心友邦金融中心約克大廈遮打大廈11甲級(jí)寫字樓之間的租金走勢(shì)A1物業(yè)的租金走勢(shì)明顯高過A2、A3，且空置率也較低ConnctionseG4G2G3G1頂級(jí)租戶組合

聚集世界500強(qiáng)客戶和國(guó)內(nèi)龍頭企業(yè)，形成優(yōu)質(zhì)的租戶強(qiáng)強(qiáng)組合

企業(yè)總部所在地，特別為金融、專業(yè)服務(wù)業(yè)、高端IT業(yè)G5高建筑品質(zhì)

滿足租戶要求，為目標(biāo)客戶群體度身訂做產(chǎn)品，打造辦公新概念

處處體現(xiàn)品味和高端形象，人性化、智能化設(shè)計(jì)成功招商經(jīng)營(yíng)

制定實(shí)際有效的市場(chǎng)推廣計(jì)劃，實(shí)現(xiàn)高租金及高預(yù)租率

找到實(shí)現(xiàn)高預(yù)租率、高租金及租賃速度的完美平衡點(diǎn)高端品牌形象

借助項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的國(guó)際品牌影響力，打造口碑

樹立項(xiàng)目高端精品形象，為市場(chǎng)提供信心保證國(guó)際化物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)

保持忠誠(chéng)長(zhǎng)期的優(yōu)質(zhì)租戶

提供與國(guó)際接軌的管理服務(wù)

確保物業(yè)管理及服務(wù)與時(shí)俱進(jìn)A1寫字樓的五個(gè)成長(zhǎng)因素12甲級(jí)寫字樓分類資產(chǎn)管理將是甲級(jí)寫字樓長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵A2A1A3第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)A1也只是階段性的，會(huì)受A2、A3的影響和沖擊，可能的因素包括：租金、地段、企業(yè)合作行為、企業(yè)關(guān)聯(lián)公司等…

…1314租戶所 關(guān)注的審視業(yè)務(wù)發(fā)展方向評(píng)估解決方法方案市場(chǎng)調(diào)查行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)制定策略總體規(guī)劃及時(shí)間表制定計(jì)劃制定物業(yè)篩選標(biāo)準(zhǔn)選址調(diào)查盡職調(diào)查商務(wù)談判簽訂協(xié)議執(zhí)行交易逐步改善評(píng)估面積擴(kuò)租計(jì)劃續(xù)租計(jì)劃資產(chǎn)管理租賃管理規(guī)劃及設(shè)計(jì)工程招標(biāo)項(xiàng)目裝修施工管理 搬遷計(jì)劃 15運(yùn)作預(yù)算日常運(yùn)營(yíng)設(shè)施設(shè)備管理企業(yè)的不動(dòng)產(chǎn)生命周期預(yù)租賃的相關(guān)問題及解決方案梳理交付時(shí)間市場(chǎng)趨勢(shì)總部審核租金預(yù)期項(xiàng)目質(zhì)量物管質(zhì)量需求面積？項(xiàng)目流程第1階段：需求調(diào)查階段2：發(fā)現(xiàn)不同機(jī)會(huì)取得內(nèi)部一致第3階段：分析備選方案制定建議第4階段：洽談及內(nèi)部審批第5階段：完成交易仲量聯(lián)行國(guó)際交易管理團(tuán)隊(duì)租戶國(guó)際總部租戶

深圳分公司仲量聯(lián)行中國(guó)深圳分公司交易管理服務(wù)交易管理

與仲量聯(lián)行深圳團(tuán)隊(duì)保持溝通

管理交易流程

報(bào)告

分析及解決問題

協(xié)調(diào)深圳分公司

達(dá)成內(nèi)部共識(shí)

監(jiān)督項(xiàng)目進(jìn)展

協(xié)助仲量聯(lián)行工作項(xiàng)目流程及架構(gòu)第1階段：需求調(diào)查階段2：發(fā)現(xiàn)不同機(jī)會(huì)，取得內(nèi)部一致第3階段：分析備選方案及制定建議任務(wù)

了解目前的租賃情況

審查現(xiàn)有租約。

確定當(dāng)前和長(zhǎng)期目標(biāo)和要求。

組建項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)

考察現(xiàn)有辦公室

進(jìn)行會(huì)議上談

準(zhǔn)備及審視可行選項(xiàng)

進(jìn)行項(xiàng)目考察

協(xié)助進(jìn)行物業(yè)選擇。

準(zhǔn)備和發(fā)送邀約書（RFP）

解決業(yè)主的問題，并提供優(yōu)先租賃條款及其他問題提供指導(dǎo)。

取得業(yè)主RFP回復(fù)并進(jìn)行回復(fù)分析、比較

進(jìn)行財(cái)務(wù)分析及比較

發(fā)送回價(jià)協(xié)議

確定最終物業(yè)選項(xiàng)，進(jìn)行商務(wù)條款洽談

討論最終選址，進(jìn)行適當(dāng)建議-需求調(diào)查表-項(xiàng)目啟動(dòng)表格（PIF）-建立項(xiàng)目流程-市場(chǎng)概況-項(xiàng)目時(shí)間表-團(tuán)隊(duì)成員及指責(zé)-

完整物業(yè)選擇可用性-

市場(chǎng)調(diào)查-

物業(yè)考察資料篩選short

listRFP

-搬遷RFP

–

續(xù)租-方案比較及分析表-財(cái)務(wù)分析（稅前，現(xiàn)金流）-定量分析-相應(yīng)建議文件資料項(xiàng)目流程及架構(gòu)第4階段：洽談及內(nèi)部審批第5階段：完成交易

協(xié)助獲得最終物業(yè)選址的內(nèi)部批準(zhǔn)

準(zhǔn)備詳細(xì)的商務(wù)條款洽談，并出具意向書

幫助談判，并完成相應(yīng)租賃文件。

準(zhǔn)備最后的租約問題總結(jié)。

進(jìn)行項(xiàng)目總結(jié)

協(xié)助完成法律文件。

協(xié)助執(zhí)行租約文件。

想?yún)^(qū)域項(xiàng)目管理層進(jìn)行反饋機(jī)會(huì)抱（如適用）。

與[客戶]的租賃管理團(tuán)隊(duì)協(xié)調(diào)準(zhǔn)備租約摘要。

提交客戶滿意度調(diào)查?

意向書?

租賃摘要?

項(xiàng)目結(jié)束表單?

客戶滿意度調(diào)查結(jié)束項(xiàng)目任務(wù)客戶交付項(xiàng)目流程及架構(gòu)設(shè)立項(xiàng)目時(shí)間表通過設(shè)立時(shí)間表，抓住重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)20深圳寫字樓供應(yīng)篩選21等級(jí)大廈區(qū)域是否有空置6000平方米等級(jí)大廈區(qū)域是否有空置6000平方米A深圳發(fā)展銀行大廈Luohu√XA世紀(jì)匯廣場(chǎng)Futian√XA嘉里中心Luohu√XA京基100大廈Luohu√√A世界金融中心Luohu√XA百仕達(dá)大廈Luohu√√A華潤(rùn)大廈Luohu√XA香江日航廣場(chǎng)Nanshan√√A招商銀行大廈Futian√XA招商局廣場(chǎng)Nanshan√√A中信大廈Futian√XB瀚森大廈Futian√√A時(shí)代金融中心Futian√XB天健商務(wù)大廈Futian√√A中心商務(wù)大廈Futian√XB英龍商務(wù)中心Futian√√A國(guó)際商會(huì)中心Futian√XB田廈國(guó)際中心Futian√√A安聯(lián)大廈Futian√XB深國(guó)投廣場(chǎng)Futian√√A諾德中心Futian√XB深業(yè)中心大廈Luohu√XA金中環(huán)商務(wù)大廈Futian√XB京廣中心Luohu√XA卓越時(shí)代廣場(chǎng)Ⅰ期Futian√XB羅湖商務(wù)中心Luohu√XA免稅商務(wù)大廈Futian√XB投資大廈Futian√XA新世界商務(wù)中心Futian√XB江蘇大廈Futian√XA大中華交易廣場(chǎng)Futian√√B國(guó)際商會(huì)大廈A座Futian√XA榮超經(jīng)貿(mào)中心（第四座）Futian√XB國(guó)際商會(huì)大廈B座Futian√XA時(shí)代財(cái)富大廈Futian√XB福建興業(yè)銀行大廈Futian√XA嘉里建設(shè)廣場(chǎng)Ⅰ期Futian√XB卓越大廈Futian√XA現(xiàn)代國(guó)際Futian√XB新華保險(xiǎn)大廈Futian√XA星河發(fā)展中心Futian√XB航天大廈Futian√XA榮超大廈Futian√XB特區(qū)報(bào)業(yè)大廈Futian√XA港中旅大廈Futian√XB電子科技大廈Futian√XA漢唐大廈Nanshan√XB賽格廣場(chǎng)Futian√XA海岸城東座Nanshan√XB現(xiàn)代之窗Futian√XA天利商務(wù)中央廣場(chǎng)Ⅰ期Nanshan√XB喜年中心Futian√XA海岸城西座Nanshan√XB中國(guó)有色大廈Futian√XA東海國(guó)際中心Futian√XB銀座國(guó)際大廈Futian√XA皇崗商務(wù)中心2#Futian√XB本元大廈Futian√XA天利中央廣場(chǎng)Ⅱ期Nanshan√XB求是大廈Futian√XA綠景紀(jì)元大廈Futian√XB華融大廈Futian√XA嘉里建設(shè)廣第三座Futian√√B地鐵大廈Futian√XA深交所廣場(chǎng)Futian√XB中國(guó)鳳凰大廈1號(hào)Futian√XA第一創(chuàng)業(yè)大廈Futian√√B中國(guó)經(jīng)貿(mào)大廈Futian√XA華安保險(xiǎn)總部大廈Futian√√B華強(qiáng)廣場(chǎng)Futian√XA福田科技廣場(chǎng)Futian√√B新時(shí)代廣場(chǎng)Nanshan√XA太平金融大廈Futian√√B時(shí)代科技大廈Futian√XA中航中心Futian√√BNEO

企業(yè)大道B棟Futian√X辦公面積估算及設(shè)計(jì)//，/，/////!茹叫:?「人「氣:

陽(yáng)戶人1122新辦公室面積計(jì)算表{供參考}ua一洽談總量量也

量經(jīng)

些 J⑩J旺用途人數(shù)所需房閘/工作臺(tái).目單位每個(gè)房問笛計(jì)面現(xiàn)面飄總數(shù)備注總經(jīng)理2房閱21、司平方米各35平方米701.6血'1.6m

辦公桌、文件板、會(huì)容精

(3張)A、飲息室

{舍一在單人庶)經(jīng)理3房閱31可平方米備15平方米451.6m'

1.6缸，始桌、

會(huì)精

{2張 『可替通員工總?cè)藬?shù)200工作

臺(tái)200個(gè)平方米每人1.44平方米2882m'

1.2m

工作

自 唱辦公室總?cè)藬?shù)總共403f氣ι

墜'墜 i用途人數(shù)所需房閘/工作臺(tái)披目單位每個(gè)房問錨計(jì)面現(xiàn)面飄總.前臺(tái){獨(dú)立面積)ll問平方米接待處.20平方米20當(dāng)洽談室全怵員工共享31ì司平方米標(biāo)準(zhǔn)會(huì)議各10平方米30電腦窒σT窒}全體員工共享l閱平方米15平方米15祉-Jr

比 .儲(chǔ)存室全體員工共享21ì司平方米儲(chǔ)存窒每個(gè)

15平方米30打印室全體員工共享3個(gè)平方米lS不傭要獨(dú)立房間，放在過道

旁邊便可以公共走道

(40%)342.00走廊、公共空間總懦求實(shí)用面積共855.00總"求建筑面積

(-)1221.43假設(shè)70%的實(shí)用率鼠'再來建鯨百草坡

{蘭)1315.38何理設(shè)65%的零用'*20130039368.970000000000000000000 000000000000000000IT

Opex00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00170223.6

20995.723462987.1762987.1762987.17

62987.170162987.1762987.1762987.1767186.314872435.2562987.1762987.17

62987.1701125974.362987.1762987.17

26244.6542191219.293 251948.681 256147.825 261396.756 278193.335Quarter

Totals0Annual

TotalDiscounted

Cashflow

Calculations15%Discounted

CashflowCommulative

Discounted

Cashflow1.00￡191,219￡191,2190.87￡219,086￡410,3050.760.66￡171,873￡775,8620.57￡159,058￡934,920￡193,685￡603,990成本及折舊分析2014 2015 2016 2017Q4

(Nov-Dec)Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1Q1Q2Q3Q2 Q3 Q4

(Oct)Rent20995.723462987.1762987.1762987.17

62987.170162987.1762987.1762987.1767186.314872435.2562987.1762987.17

62987.1701125974.362987.1762987.17

26244.6542Service

Charge

RatesDepreciation

ExistingNew

Depreciation7092.61063910639106391063910639106391063910639106391063910639106391063910639106393546IT

Depreciation0 0 0 077825.28883074.2273626.1473626.14

73626.1433136613.373626.1473626.14

29790.9786298703.718 303952.649 313656.579IT

OpexQuarter

Totals000

28088.372173626.1473626.1473626.14

73626.143373626.1473626.1473626.1428088.3721 294504.573Annual

Total

P&LDiscounted

Cashflows20132014 201520162017Q1Q2Q3Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4Rent000

20995.723462987.1762987.1762987.17

62987.170162987.1762987.1762987.1767186.314872435.2562987.1762987.17

62987.1701125974.362987.1762987.17

26244.6542Service

Charge000 00000000000000000Rates00 000 00 00 00 00 00 00 00 0Facilities

Fit

Out00130854.600 00 00 00 00 00 00 00 0IT

Fit

Out成本及折舊分析23案例分享：

提前、主動(dòng)近2年時(shí)間接觸客戶；

通過JLL國(guó)際平臺(tái)和微軟美國(guó)總部介紹項(xiàng)目；成立專項(xiàng)團(tuán)隊(duì)，為微軟提供深度的房地產(chǎn)顧問為微軟建議龍頭企業(yè)的預(yù)租租賃方案；

與業(yè)主一同為微軟訂制個(gè)性化交付標(biāo)準(zhǔn)和租賃條款。2.JLL如何幫助嘉里建設(shè)廣場(chǎng)引進(jìn)微軟深圳分公司？1,200平方米1.JLL如何幫助太平金融大廈引進(jìn)瑞華會(huì)計(jì)師事務(wù)所深圳分所？6,300平方米

提前、主動(dòng)超過1年半時(shí)間接觸客戶；

組成由客戶代表、項(xiàng)目監(jiān)理組成的客戶服務(wù)團(tuán)隊(duì)；

透徹理解客戶需求，與發(fā)展商一同制定專門的預(yù)測(cè)租賃方案；

因客戶是四家所合并成一家

，故需去北京總部邀約所有重要合伙人會(huì)面統(tǒng)一意見，并整合所有租期，考慮原有辦公地點(diǎn)的退租策略。25業(yè)主所 關(guān)注的租金收益租賃進(jìn)度租戶品質(zhì)JPMorganSONYUBSTOSHIBAHSBCCISCO?

………?

140元?

180元?

220元?

260元?

300元?

340元?

………?

10%?

25%?

40%?

60%?

75%?

90%?

………對(duì)項(xiàng)目的未來是怎么考慮的？出售還是繼續(xù)持有是資產(chǎn)管理還是只關(guān)注財(cái)務(wù)報(bào)表？是偏向即時(shí)的租金收益還是租戶品質(zhì)？眾望所歸的三個(gè)指標(biāo)一線城市預(yù)租賃情況下圖是城市的預(yù)租賃成熟評(píng)分比較：109876543210香港上海北京廣州深圳CTFFinanceCenter北京天津重慶成都廣州深圳上海沈陽(yáng)大連青島南京杭州寧波>400>200>100>60中國(guó)主要城市世界500強(qiáng)進(jìn)駐數(shù)量當(dāng)跨國(guó)企業(yè)稀缺的時(shí)候，將引起各個(gè)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)西安武漢*注：租期1、2、3表示每個(gè)租期代表三年的租約租期A、B、C、D表示每個(gè)租期代表二年的租約甲級(jí)寫字樓的長(zhǎng)期規(guī)劃合理運(yùn)用租賃策略，可有效地避免供應(yīng)洪峰跌入紅海市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)裝修期 培育期穩(wěn)定期成熟期*假設(shè)所討論的項(xiàng)目是2015年6月交付的物業(yè)租戶組合架構(gòu)的考慮租戶組合業(yè)態(tài)豐富將有效地減少“黑天鵝”事件的沖擊高風(fēng)險(xiǎn)大廈金融業(yè)80%金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)20%專業(yè)服務(wù)業(yè)低風(fēng)險(xiǎn)大廈金融業(yè)40%金融業(yè)金融業(yè)金融業(yè)專業(yè)服務(wù)業(yè)20%專業(yè)服務(wù)業(yè)科技企業(yè)20%科技企業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)10%貿(mào)易行業(yè)10%

目前保持著95%以上的出租率；

租戶組合以世界500強(qiáng)和國(guó)內(nèi)龍頭企業(yè)為主；

全市最高租金，最高叫價(jià)達(dá)400元/平方米/月；案例分享-嘉里建設(shè)廣場(chǎng)

預(yù)計(jì)2014年12月底交付；

目前出租率約70%；

租戶組合以國(guó)內(nèi)龍頭企業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、金融企業(yè)為主；

最高叫價(jià)達(dá)370元/平方米/月；案例分享-太平金融大廈深圳甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)分享四個(gè)一線城市甲級(jí)寫字樓比較凈吸納量和租金增長(zhǎng)(廣州、深圳、北京、上海*)