長沙高鐵南站地塊市調定位報告

中心目目錄一、宏觀市場分析二、區(qū)域競品分析三、項目本體分析四、項目定位及物業(yè)發(fā)展建議芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)長沙市住宅供銷——整體供銷比為1.11，其中雨花區(qū)為0.97芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)岳麓區(qū)一枝獨秀，供應478萬㎡(占比42%)，同比+8%，成交481萬㎡(占比45%)，同比+26%；隨著新項目陸續(xù)入市，芙蓉區(qū)逐漸“活躍”，供應60萬㎡，同比+130%，成交52萬㎡，同比+43%2020年各區(qū)普住累計供銷供應面積(萬㎡)成交面積(萬㎡)47848122278982132020年普住各區(qū)成交均價10567芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)2020年各區(qū)普住供、銷、價同比供應面積同比成交面積同比成交均價同比87654320量——整體存量657萬㎡，其中雨花區(qū)164萬㎡87654320令庫存整體呈平緩上升趨勢，為657萬㎡，2020年出清周期保持在7至8個月之間令除芙蓉區(qū)外，其余四區(qū)基本庫存均超130萬㎡，岳麓區(qū)庫存為190萬㎡，但因成交量最大，出清周期最短907702020年12月長沙各區(qū)普住庫存面積(萬㎡)芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)各區(qū)普住出清周期(月)10.37.18.7.14.7芙蓉區(qū)開福區(qū)天心區(qū)雨花區(qū)岳麓區(qū)長沙市宏觀市場銷售——成交戶型區(qū)間分析2020年年初新冠疫情、限購政策以及貸款規(guī)模等多因素造成客戶對住宅產品的空間需求呈擴大之勢，120-144㎡面積段市場占比達到42%，剛需偏改善型產品成為當前市場主力去化產品，144㎡以上舒適型產品占比呈逐年上漲之勢。2019/2020年長沙住宅面積段/房型對比2019/2020年長沙住宅面積段/房型對比房三房90㎡以下0.4%5.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%5.6%2019年90-120㎡120-144㎡144-180㎡180-200㎡200㎡以上合計0.1%0.0%0.0%0.0%0.0%0.5%4.3%0.0%0.0%0.0%0.0%9.5%38.0%0.0%0.0%0.0%49.9%0.0%24.0%9.8%0.0%0.0%33.8%0.0%0.0%0.0%2.5%3.9%6.4%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%42.3%35.9%9.8%2.5%3.9%100.0%0.3%0.0%3.1%2.2%0.1%34.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.3%0.0%3.1%2.2%0.1%34.2%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%0.0%3.5%37.6%90-120㎡2020年120-14400%01%134%289%01%00%001%425% 1120-14400%01%134%289%01%00%001%425%180-200㎡0.0%0.0%0.1%0.4%1.7%0.0%0.0%2.2% 200㎡以上0.0%0.0%0.0%1.0%1.8%0.01%0.00%2.8%合計0.3%5.4%48.1%42.2%3.9%0.01%0.04%100.0%2020年增幅-35.2%-42.7%-3.6%24.9%-38.9%——0.0%長沙市宏觀市場銷售——成交客群變化2020年市場受諸多因素影響，“房票”稀缺致使客戶選擇一步到位，購房產品結構產生明顯變化，商品住宅成交總價段集中于120萬-160萬，客戶承壓能力增強。伴隨利率下調、各大節(jié)點促銷等舉措，客戶入市意愿強烈,來訪量高于同期水平，不分析總價段2016年2017年2018年2019年2020年≤40萬元40-60萬元60-80萬元≤40萬元40-60萬元60-80萬元80-100萬元100-120萬元120-140萬元140-160萬元160-180萬元180-200萬元200-220萬元220-250萬元＞250萬元11%27%25%17%1%1%1%12%19%17%15%3%3%10%21%21%14%11%17%14%13%11%8%7%11%17%19%17%12%長沙市宏觀市場銷售——結論●從成交面積段分析：120㎡-144㎡戶型在整個市場銷售去化最好，占比達到了42%,144㎡以上的舒適性大戶型逐年占比也在增加?！駨某山豢們r段分析：120萬-160萬成交總價段在整個市場成交量最多，占比達到了44%，客戶的承壓能力再增強?！袷袌龇只觿。游髟缆磪^(qū)和望城區(qū)漲幅明顯，河東主力區(qū)域雨花區(qū)和天心區(qū)同比成交下滑。2020年眾多知名房企紛紛進駐，區(qū)域項目逐步入市，有效客戶在高壓政策下增長較緩慢，短期內去化風險低，未來項目競爭將持續(xù)激烈。市場房源量充足，客戶購房趨于理性，高性價比以及流量紅盤相對能保持理想去化。心佳兆業(yè)城市廣場12500元/㎡區(qū)域主要競品區(qū)位圖心佳兆業(yè)城市廣場12500元/㎡潤和翰文府潤和翰文府紅星天紅星天鉑9200元/㎡新城明昱東方萬科天空之萬科天空之境9000元/㎡(精)融融創(chuàng)會展上東區(qū)9000元/㎡ 此次調研的高鐵南站項目周邊競品住宅項目共3個主要集中瀏陽河兩側：最近的為佳12500元/㎡均價12500元/㎡2、瀏陽河東岸2個(會展自貿區(qū))：多為為剛需和首改型居住，交通、商業(yè)配套齊全均價9000元/㎡主要競品分析-佳兆業(yè)城市廣場(距離最近競品)項目位置高鐵南站東廣場東南角畝總建筑面積容積率2.5項目規(guī)劃商業(yè)、高層、小高層總戶數1179套，15棟(2T3)、17F-31F面積區(qū)間109㎡-165㎡均價500元/㎡銷售情況項目于2021.1.7開盤，首推3棟(5#、6#、7#)，共228套，大戶型基本售罄，整體去化60%客群市區(qū)剛需和改善性客戶主要競品分析-佳兆業(yè)城市廣場展示面及戶型營營銷展示中心(現代簡約)440萬㎡商業(yè)全局沙盤布局1106㎡復式住宅1165㎡復式住宅主要競品戶型展示-佳兆業(yè)城市廣場：河景。據調研了解，130㎡以上基本去化完畢，剩余多為中小戶型。較高。主要競品已推售產品戶配比例-佳兆業(yè)城市廣場戶型戶型面積總套數戶配比例總價(萬)5#、6#(31層)228套7#(17層)228套106㎡(復式)60套26.3%125㎡(復式)7%131㎡(復式)60套26.3%142㎡(復式)60套26.3%163㎡(復式)7%208164㎡(平層)7%213總計228套100%132萬-213萬20202020年4月-2021年1月網簽數據月度供應套數供應面積成交套數成交面積成交均價成交總額//3193943590103553085172月1120482713901190043512723181月5127113483210456989899399822040月93081953268938794968488235119月8481116462813640894893454908738月31074093871853093187月223042723283191362999410746月625770224194618387754052680885月611679172262607887462280662644月25229276////5273587613351343364591313959462168項目位置長沙地鐵2、4號線光達站4號出口總建筑面積34萬㎡(二期)容積率3.0項目規(guī)劃18棟高層、超高層(二期)總戶數2200套(二期)面積區(qū)間95㎡-196㎡均價9000元/㎡銷售情況二期項目：A31-5#A31-7#A31-9#、1#2#4-13#15-17#、A20-13#14#16#、A16A17-2#3#5-10#在售，月均去化290套客群長沙剛需、改善型客戶會展自貿區(qū)配套主要競品戶型展示-融創(chuàng)會展上東區(qū)：天獨厚的賣點。2021年1月網簽數據積數積////項目位置勞動東路與箭道坪路交匯處4萬㎡總建筑面積容積率2.0項目規(guī)劃11棟小高層，1T2(11F)總戶數613套面積區(qū)間80㎡-155㎡均價9000元/㎡(精裝)銷售情況項目由軌道公司與萬科合作項目，于2020.9.15開盤，剩余2#、3#、6#尾盤在售，整體去化87%，月均去化約65套。客群軌道公司內部員工、周邊剛需型客戶板式帶精裝小高層，地鐵物業(yè)，性價比高主要競品戶型展示-萬科天空之境：型產品居家偏向舒適性。主要競品分析-紅星天鉑項目位置長沙市雨花區(qū)湘府東路和體院路交匯處(市廣電正對面)30萬方總建筑面積100萬㎡(住宅64萬㎡)容積率2.46項目規(guī)劃60棟住宅(洋房、小高、高層)一期38棟總戶數面積區(qū)間高層：98㎡-105㎡-120㎡、洋房：125㎡-135㎡-163㎡均價高層：9500元/㎡、洋房：11000元/㎡銷售情況2020.6.22開盤，已推15棟高層和12棟洋房，共有2116戶，整體去化70%配套交通地鐵五號線板塘沖站主要競品分析-潤和翰文府(未開盤)項目位置體院路與長塘路交匯處總建筑面積20萬㎡容積率3.2項目規(guī)劃11棟高層總戶數面積區(qū)間87㎡-129㎡均價預計11000元/㎡銷售情況未開盤，預計1月23日開盤，計劃首推2棟高層，174套，戶型為105㎡、129㎡區(qū)域競品市場分析總結項目名稱產品類型體量套數首開時間2020年月均情況戶型交付標準2021年1月均價項目特點佳兆業(yè)城市廣場高層(躍式)中高層(躍式)高層(平層)20萬㎡1179套2021.1.7約45套/月106㎡-131㎡142㎡-165㎡毛坯12000-12500元/㎡12500-13000元/㎡高鐵站物業(yè)，自帶大型商業(yè)綜合體，體量大。公園及河景資源環(huán)繞融創(chuàng)會展上東區(qū)高層+超高層2200套(二期)2020.5約290套/月95㎡-196㎡毛坯9000元/㎡地鐵、高鐵交匯處，自帶學校商業(yè)，體量大，瀏陽河風光帶及會展自貿區(qū)配套萬科天空之境小高層613套2020.9約65套/月80㎡-155㎡精裝9000元/㎡板式帶精裝小高層，地鐵物業(yè)，性價比高新城明昱東方高層+洋房28萬㎡//105㎡-123㎡毛坯//潤和翰文府高層20萬㎡1490套//87㎡-129㎡毛坯//紅星天鉑高層+小高層+洋房2555套一期)2020.6約132套/月97㎡-128㎡106㎡-159㎡毛坯9500元/㎡11000元/㎡地塊位置交通、配套都非常優(yōu)越，產品類型豐富，體量較大，性價區(qū)域競品市場分析總結受高鐵武廣板塊先天地理位置的優(yōu)勢，以及該片區(qū)自貿會展區(qū)的定位，區(qū)域內均為一線頭部房企拿地開發(fā)，競品在品牌號召力、產品力、營銷展示打造都有較高的水平。加之高性價比的價格和區(qū)位，2020年全年供銷都呈現較快的趨勢。由于開發(fā)體量都較大，各項目都自帶大型商業(yè)或教育配套，在產品設計方面，各有特色，主打差異化(純板或復式)。以產品的創(chuàng)新優(yōu)勢和高使用率再結合項目本體優(yōu)勢做市場競爭。1、銷售去化：受區(qū)位地段優(yōu)勢及產品特點和品牌價值，月均去化50套-200套，價格9000-㎡2、產品戶型：剛需和改善產品兼顧，主力戶型110㎡-140㎡，以四房為主，更多的是突出居住的環(huán)境和配套。2號線號線4道榕路地塊2號線號線4道榕路地塊地塊區(qū)域交通分析融創(chuàng)會展上東融創(chuàng)會展上東區(qū)國際會展佳佳兆業(yè)城市廣場長托長托路萬萬科天空之境項目地塊位于高鐵南站片區(qū)南部，長托路與江榕路交匯處，毗鄰瀏陽河西岸風光帶，距離高鐵南站直線距離僅1.5公里，距離東岸會展中心1公里，交通出行便捷。屬于高鐵片區(qū)后發(fā)展地塊內景瀏陽河沿路地塊內景瀏陽河沿路地地塊內景瀏陽河風光帶瀏陽河風光帶地塊分析小結地塊分析小結地塊分析小結：地塊位于高鐵南站區(qū)域，交通出行較為便捷，臨近高鐵和地鐵換乘。目前周邊商業(yè)和教育配套存在一定的車程距離，能基本滿足生活一定需求。周邊的環(huán)境展示及居住氛圍較為良好。目標地塊臨近雨花主干道，地塊內部較為平坦，無拆遷，昭示性較好。周邊臨近瀏陽河風光帶，居住環(huán)境及氛圍較好，地塊內無拆遷及土方高差，整體施工難度不大，對園林及樓宇排布較為有利，可打造規(guī)劃出較好的營銷整體展示。項目本體分析臨近雨花大道主干道，四面臨路，區(qū)域2公里范圍內，出行便捷順暢，距離城區(qū)主要街道通達快速坐擁2公里瀏陽河風光帶，11萬㎡黎托生態(tài)公園。自然風光帶及公園環(huán)繞，居住環(huán)境相對優(yōu)美40萬㎡佳兆業(yè)城市廣場商業(yè)綜合體，高鐵南站地鐵2/4號線快捷交通樞紐，1公里內長沙國際會展中心和自貿區(qū)砂子塘啟新小學、雨花區(qū)托溪小學、黎郡小學、東山小學、雨花實驗小學、楓樹山明昇小學，就近入學基于以上分析：項目本體是具備打造中高端產品的基礎，在環(huán)境、交通、配套、教育等現有資源方面，區(qū)域內都屬于共有優(yōu)勢。項目初判建議項目SWOT分析優(yōu)優(yōu)勢1、本區(qū)域最大規(guī)劃體量項目之一；2、產品走差異化競爭，區(qū)域內做到高端；3、交通出行便捷，環(huán)境配套優(yōu)美，居家適宜4、綜合體項目，自建大型配套商業(yè)，商業(yè)、公寓等。機機會1、高鐵南站板塊未來重點打造區(qū)域，潛力較大；3、市政風光帶及公園加持，可提升產品溢價。1、項目處于新開發(fā)區(qū)域，成熟周期有一定的時間；2、教育配套目前有所缺失，周邊人氣不足；3、在品牌、物業(yè)與競品有一定劣勢；風風險1、后期區(qū)域內土地供應加大，競爭會逐漸加大。2、區(qū)域內競品在開發(fā)水平、產品力、配套都有較大的優(yōu)勢和資源。3、區(qū)域內性價比高的產品較多，客戶選擇空間加大。主導者：項目戰(zhàn)略定位主導者：挑挑戰(zhàn)者：—最大市場份額—規(guī)模大—行業(yè)標準追隨者追隨者：—搭便車，借勢—距離跟隨，選擇跟隨—做市場主流—最新的價格標桿—強調新的價值體系補缺者補缺者：—瞄準市場縫隙—創(chuàng)新產品和需求點—企業(yè)資源優(yōu)勢突出項目戰(zhàn)略定位項目競爭定位項目競爭定位高端：產品、品牌的營銷展示、包裝、推廣、媒體公關等，拔高檔次定位，樹立高端形象中高端：物業(yè)服務、示范區(qū)建造、建筑施工、產品工藝等硬件設施中，達到市場主流偏上水平，保證在市場中的競爭力項目檔次定位GA地塊高端產品GB地塊GA地塊高端產品GB地塊根據兩塊地塊所在區(qū)位及環(huán)境：GA地塊：中端產品——產品走量GB地塊：高端產品——產品溢價2、項目開發(fā)節(jié)奏：首先開發(fā)GA地塊，先期撬動市場，實后期開發(fā)GB地塊，拔高檔次，實現產項目產品定位基于以上綜合分析，建議產品戶型定位：2、產品設計特點：項目定位打造純改善性中高端社區(qū)?？蓞⒖技颜讟I(yè)城市廣場，GA地塊產品做毛坯復式，圍合式布局。GB地塊做精裝平層或洋房，提升溢價。突出河景資源，拉寬景觀陽臺。沿河一側配置大面積戶型，可做部分高低層搭配，突出大平層產品的稀缺性和尊貴感。項目客群定位AGA地塊核心客戶：內五區(qū)首改型客戶80%，周邊地緣客戶20%AGB地塊核心客戶：內五區(qū)高收入再改型客戶90%，周邊地州市高收入客戶10%項目物業(yè)發(fā)展建議——戶配戶型房型面積范圍(㎡)房型特點3+1房2廳2衛(wèi)緊湊四房120㎡-125㎡主臥、主陽臺朝東南向，配備生活花園3+1房2廳2衛(wèi)實用四房130㎡-135㎡入戶玄關，雙臥朝南，客餐廳南北通透，雙陽臺4房2廳2衛(wèi)舒適四房138㎡-143㎡40%入戶玄關，三臥朝南，客餐廳雙陽臺南北通透項目物業(yè)發(fā)展建議——戶配戶型房型面積范圍(㎡)房型特點4房2廳2衛(wèi)舒適四房160㎡-165㎡40%純板式結構，南北通透，寬闊觀景陽臺5房2廳2衛(wèi)舒適五房175㎡-185㎡40%純板式結構，南北通透，寬闊觀景陽臺5房2廳3衛(wèi)闊綽五房200㎡-210㎡云云項目物業(yè)發(fā)展建議——建筑布局(GA地塊)●園林景觀資源源最大化借鑒：做大圍合式布局，突出中央園林景觀，保證每棟每戶各角度都能景觀最大化。云云項目物業(yè)發(fā)展建議——建筑布局(GB地塊)●河景資源最大化借鑒：做可參考佳兆業(yè)城市廣場，東西前后做高低搭配建筑類型，突出河景資源最大化。【新亞洲風格】是目前極受國際建筑界推崇的一種理念，主張以具有濃厚地域特色的傳統(tǒng)文化為根基，融入西方文化。把亞洲元素植入現代建筑語系，將傳統(tǒng)意境和現代風格對稱運用，用現代設計來隱喻中國的傳統(tǒng)。在關注現代生活舒適性的同時，讓亞洲傳統(tǒng)文化得以傳承和發(fā)揚。云云特色景觀組團特色景觀組團情景景觀帶景觀帶景觀帶主題景特色景觀組團特色景觀組團情景景觀帶景觀帶景觀帶主題景觀帶●規(guī)劃布局建議GA：兩個特色圓形主題園林新亞洲風格，主題鮮明，形成組團化。GB：一條主景觀帶園林，其他小型帶狀景觀園林。以各情景化主題為主，現代中式風格。營銷價值提升——打造健康+生活體驗Health+service?健康不僅事關業(yè)主自己，更關乎其父母、孩子，是所有消費者都Smarthealthmanagement線上+線下，數據×服務360°業(yè)主健康到家成就健康美好社區(qū)標桿Achievehealthyandbeautifulcommunitybenchmark營銷價值打造——健康生活體驗服務健康體驗：額外增加健康檢測服務，在營銷中心或架空層打造智能健康管家體驗區(qū)，建立客戶健康檔案。營銷價值打造——差異化營銷爆點營銷價值打造——創(chuàng)新活動營銷旺德府萬象時代13500元/㎡(毛)15000旺德府萬象時代13500元/㎡(毛)15000元/㎡(精)美的置業(yè)廣場12000元/㎡(毛，復)11000元/㎡(精，平)佳兆業(yè)云頂都匯10500元/㎡(毛，復)10500元/㎡(精，平)綠地城際空間站12000元/㎡(毛，復)11000元/㎡(毛，平)周邊商業(yè)項目區(qū)域市場分布圖碧桂園城市之光碧桂園城市之光10700元/㎡(毛，平)11500元/㎡(毛，復)明昇壹城15000元/㎡明昇壹城15000元/㎡(毛，復)碧碧桂園印象10000元/㎡(毛，平)11000元/㎡(精，平)13000元/㎡(毛，復)其中集中在項目2-3公里范圍有7個，產品類型和檔次依據其品牌定位，產品功能，以及地段配套差異不同。公寓產品分析-旺德府萬象時代項目位置人民東路與杉木路交匯處西南角總建筑面積萬㎡容積率9項目規(guī)劃規(guī)劃5棟公寓+2棟寫字樓，分兩期開發(fā)產品類型酒店平層公寓、寫字樓、loft公寓面積區(qū)間45㎡-54㎡銷售均價平層公寓12000元/㎡(毛坯)loft公寓13500元/㎡(毛坯)loft公寓15000元/㎡(精裝)銷售情況目前在售為3#精裝、4#毛坯復式公寓。2019.12首開3#精裝，2020.6.30加推4#產品及交付標準規(guī)劃1棟精裝loft公寓、1棟毛坯loft公寓項目優(yōu)勢地鐵6號線水稻博物館站、住宅品質公寓產品分析-旺德府萬象時代旺德府萬象時代2020年網簽數據：2019年12月首開1棟酒店平層公寓1039套、1棟精裝LOFT公寓640套，月均去化24套；2020.8月加推640套毛坯LOFT公寓，月均去化35套；對比毛坯復式加推后銷售情況，月銷量+31%；截止目前平層和復式共計銷售339套，去化率14.6%，整盤月均去化26套，均價13977元/㎡2020年12月網簽數據供應面積0000000029036.8592.100000000000040068132.31797169.11項目最新營銷動態(tài)：將一期待售棟精裝LOFT公寓調整為毛坯LOFT公寓，但整體銷售情況未有明顯變化公寓產品分析-碧桂園城市之光項目位置嘉雨路與六號路交匯處總建筑面積33.2萬㎡容積率6.0項目規(guī)劃分三期開發(fā)，一期2棟平層公寓，二期4棟公寓(1棟復式)，三期待定產品類型平層毛坯公寓、復式毛坯公寓面積區(qū)間33㎡-77㎡銷售均價11500元/㎡(毛，復式)10700元/㎡(毛，平層)銷售情況目前在售的二期項目，4棟公寓產品(3棟平層，1棟loft)，8#未推，2020年6月推出5#，2020年9月推出6#去化38%交付標準全部為毛坯交房公寓產品分析-碧桂園城市之光碧桂園城市之光2020年網簽數據：2020年1月首推毛坯平層公寓1180套；2020.9月加推216套毛坯復式截止目前銷售82套，去化率38%，loft月均去化21套；現整盤銷售460套，去化率33%，月均去化38套，均價10927元/㎡020年12月網簽數據00000000000000000000項目營銷動態(tài)：一期首開當月銷售精裝平層，后期整盤改為毛坯產品銷售，客戶可自主選擇是否裝修(標準：t公寓產品分析-綠地城際空間站項目位置花侯路與曲塘路交匯處總建筑面積98.7萬方，商業(yè)56萬㎡容積率4.23項目規(guī)劃50萬方大型商業(yè)綜合體(2棟200m超高層、商務企業(yè)寫字樓、集團自營綠地·鉑瑞五星級酒店)產品類型寫字樓、loft公寓，平層公寓、商業(yè)面積區(qū)間公寓面積段30㎡-60㎡銷售均價平：11000元/㎡復：12000元/㎡銷售情況交付標準公寓均為毛坯交付大型商業(yè)綜合體項目，高鐵核心板塊公寓產品分析-綠地城際空間站綠地城際空間站2020年網簽數據：2019.12月加推3470套公寓，5月加推420套，截止11月底共銷售1620套，去化率46.77%，2020年月均去化135套，均價11034元/㎡2020年12月網簽數據000000000000000000500項目營銷動態(tài)：根據調研，項目工抵房約占銷量的50%，為項目快速去化提供了一定條件，同時開盤即啟動全城分銷，銷售期間對外傭金點數最高時達10個點。公寓產品分析-美的置業(yè)廣場項目位置2號線杜花路地鐵口正對面總建筑面積容積率6項目規(guī)劃1棟公寓20F產品類型平層+loft公寓面積區(qū)間40-42㎡銷售均價11000元/㎡(平，精)12000元/㎡(復，毛)銷售情況1棟公寓，2020.11首開，頂樓20F為LOFT，1F-19F為精裝平層，精裝修標準：1200元/㎡，2020.11首開，13樓以下不散賣交付標準平層為精裝交付，loft為毛坯交付依托住宅產品，體量適中，性價比高公寓產品分析-碧桂園印象項目位置雨花區(qū)香樟路與圭塘路交匯處西南角總建筑面積容積率6.0項目規(guī)劃4棟(平層+loft)公寓產品類型精裝+毛坯公寓面積區(qū)間30-75㎡銷售均價10000元/㎡(毛，平層)11000元/㎡(精，平層)12500元/㎡(毛，復式)銷售情況共4棟公寓(3棟平層，1棟loft)，4#未推，2#已售罄，在售為1#復式、3#平層(1-10F)毛坯，(10F以上為精裝)交付標準loft毛坯，平層(精裝+毛坯)項目特點品牌房企，區(qū)域地段優(yōu)越公寓產品分析-碧桂園印象020年12月網簽數據成交面積0000000000002105.2500002645.89002118.066296.220000003.68003755.27005722.42005845.057003249.42.621811.14140.6756943.253套；均價)平層，月化率目大幅度公寓產品分析-佳兆業(yè)云頂都匯項目位置長沙市雨花區(qū)黎托路和香樟東路的交匯處總建筑面積28萬㎡容積率5.6項目規(guī)劃規(guī)劃有平層及LOFT寫字樓共8棟高層。其中1棟平層公寓，1棟5A寫字樓，2棟復式公寓，1棟綜合寫字樓，二期有3棟寫字樓。產品類型酒店式公寓、loft公寓、寫字樓面積區(qū)間銷售均價10500元/㎡(精裝平層和LOFT毛坯)銷售情況目前3棟公寓(1棟平層，2棟loft)，其中在售的為2#(平層)33F、4#(loft)33F，2#低層和高層為酒店返租精裝公寓，中層為毛坯公寓，毛坯占比40%，精裝占比60%，精裝標準為1500元/㎡交付標準平層精裝、毛坯公寓，loft毛坯產品豐富，體量較大，高鐵商務區(qū)域731元/㎡公731元/㎡佳兆業(yè)云頂都會2020年網簽數據：2019.11月加推960套復式公寓，整盤截止目前銷售1059套，去化率56.1%，月均去化75套，均價2020年12月網簽數據成交面積008775.26004698.13002522.32002688.91003715.47000000000000007037.812774.6839327.6項目營銷動態(tài)：2021年1月初4#loft毛坯公寓釋放工抵房房源，成交價格最低可至9000元/㎡，同時分銷傭金5-6個點。公寓產品分析-明昇壹城項目位置勞動東路821號總建筑面積容積率5項目規(guī)劃3棟公寓產品類型lfot毛坯公寓面積區(qū)間48㎡-87㎡-110-274㎡銷售均價15000-17000元/㎡銷售情況目前3棟為loft公寓(毛坯)，3#17F、2#20F、1#20F，品牌及品質在區(qū)域內較高，高端系列。在認籌中，2#(3F-9F，5.2米層高，18000-20000元/㎡(274㎡)，10F-20F4.5米層高，15000-17000元/㎡(48-87㎡)交付標準公寓均為毛坯交付項目特點高鐵核心板塊的高端項目，品質物業(yè)物業(yè)、硬件標準區(qū)域內標桿調研公寓項目產品數據分析統(tǒng)計表項目名稱產品類型平層交付標準loft交付標準精裝標準2020年月均去化戶型2020年12月均價項目特點敬天廣場LOFT公寓/精裝2200元/㎡45㎡-50㎡低區(qū)150㎡-200㎡中區(qū)400㎡以上高區(qū)14000-15000元/㎡芙蓉區(qū)高端商業(yè)項目，地塊交通配套極其優(yōu)越旺德府萬象時代平層+LOFT公寓/毛坯/精裝2500元/㎡45㎡-54㎡14000元/㎡產品硬件設施、園林品質、產品設計獨特碧桂園城市之光平層+LOFT公寓毛坯毛坯/33㎡-77㎡10700-11500元/㎡區(qū)域內品牌開發(fā)商，交通便捷綠地城際空間站平層+LOFT公寓毛坯毛坯/30㎡-60㎡11000-12000元/㎡高鐵南站核心板塊，體量及產品豐富美的置業(yè)廣場平層公寓精裝毛坯1200元/㎡/40㎡-42㎡11000-12000元/㎡依托住宅產品，體量適中，性價碧桂園印象平層+LOFT公寓精裝/毛坯毛坯1200元/㎡30㎡-75㎡10000-12500元/㎡區(qū)域內品牌開發(fā)商，交通配套具有優(yōu)勢