房地產(chǎn)策劃分類透析

房地產(chǎn)策劃分類透析標(biāo)簽：雜談當(dāng)今房地產(chǎn)市場已成群雄爭霸之態(tài)，而其演變不在是單純的商家與商家之戰(zhàn)，商家、買家個占一方使原房地產(chǎn)策劃團(tuán)隊在面對當(dāng)今市場環(huán)境時如何能走出制勝一步，揚(yáng)長避短，發(fā)揮出地塊的最大價值，博得買家的信任，將決定成功與否。結(jié)合上述問題本文將對地產(chǎn)開發(fā)等問題進(jìn)行拋磚引玉的階段性分析。第一階段 項目市場調(diào)研與投資分步驟1：房地產(chǎn)項所在地市場情況初步調(diào)查階段A：房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析第一、區(qū)域環(huán)境。研究區(qū)域環(huán)境要注重這幾個方面：區(qū)域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平、對外貿(mào)易，以及經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)模、趨勢、速度和效益等等。房地產(chǎn)房地產(chǎn)稅收政策等。城市發(fā)展戰(zhàn)略等。程、貨幣信貸情況等方面也應(yīng)該做出系統(tǒng)的研究。階段B：房地產(chǎn)項目所在地房地產(chǎn)市場狀況分析房地產(chǎn)的描述。第二、市場現(xiàn)狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應(yīng)量及成交價格，結(jié)合當(dāng)?shù)鼐用竦木幼∮^念及開發(fā)商的開發(fā)模式，對當(dāng)?shù)厥袌霈F(xiàn)狀進(jìn)行深層次的剖析。第三、未來走勢預(yù)測。在現(xiàn)狀剖析的基礎(chǔ)上，就與項目相關(guān)的方面，如郊區(qū)住宅發(fā)展趨勢等，做出預(yù)測（約3-5年）。階段C：房地產(chǎn)項目所在地板塊市場分析第一、板塊總體規(guī)劃。主要包括其住宅規(guī)劃、配套規(guī)劃、道路規(guī)劃、綠地規(guī)劃等。第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區(qū)分的。第三、板塊開發(fā)動態(tài)。已建、在建和即將開發(fā)的項目都要有個全面、扼要的認(rèn)識。分析。階段D：房地產(chǎn)項目地塊環(huán)境研究分析地塊環(huán)境研究報告一般的結(jié)構(gòu)是：對開發(fā)地塊周圍1-2公里范圍內(nèi)，以及開發(fā)地塊未來在城市發(fā)展走勢中的地位研究分析。測第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設(shè)施狀況研究、各種公路交通工具維修點(diǎn)狀況第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等變化第五、社會治安。究、體育及旅游景點(diǎn)未來發(fā)展?fàn)顩r研究階段E：項目地塊特性分析第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規(guī)劃用途、規(guī)劃指標(biāo)（率、建筑限高）及其它一些基本情況。SWOT劣勢、機(jī)會和威脅分析。步驟2：對房地產(chǎn)項目所在地市場情況再次進(jìn)行調(diào)查階段A：對該區(qū)域房地產(chǎn)市場環(huán)境作深入的調(diào)查與分析房地產(chǎn)勢、市場需求影響因素調(diào)查、需求動機(jī)與行為調(diào)查。（注：由于開發(fā)項目不同，問卷內(nèi)容不盡相同）。房地產(chǎn)型、住宅市場空置率等調(diào)查分析。房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)房地產(chǎn)情況。階段B：對可類比項目進(jìn)行全面分析對可類比項目自身特色、各類硬件指標(biāo)及軟件指標(biāo)、銷售業(yè)績等進(jìn)行分析。的調(diào)查研究。第三、對可類比項目銷售去化順序分析。第四、對可類比項目銷售渠道使用情況的調(diào)查和分析。第五、對可類比項目者的廣告投放和廣告費(fèi)用、廣告策略的研究。第六、對未來可類比項目情況的分析與估計等。步驟3：制訂房地產(chǎn)項目投資分析報告階段A：對房地產(chǎn)項目開發(fā)基本情況介紹階段B：房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本分析費(fèi)用及稅費(fèi)等。階段C：房地產(chǎn)項目開發(fā)的投資收益分析第二階段項目概念設(shè)計及項目定位步驟1：可類比項目、重點(diǎn)競爭對手營銷策略分析活動、其它特殊賣點(diǎn)和營銷手段。2：房地產(chǎn)SWOTA：房地產(chǎn)SWOT從區(qū)位、時機(jī)、政策及經(jīng)濟(jì)環(huán)境、自身條件和外部可利用資源等（如地理環(huán)境、周邊配套、交通、競爭對手、風(fēng)格）對項目進(jìn)行優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會和威脅分析。階段B：針對房地產(chǎn)項目劣勢所采取的應(yīng)對策略階段C：項目總體思路的擬定第一、戰(zhàn)略部署。制訂項目的戰(zhàn)略目標(biāo)及劃分實(shí)施步驟。就開始著手。3：房地產(chǎn)潛在價值的挖掘形、規(guī)模、產(chǎn)品特色等方面入手。第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價值。第一大類型賣點(diǎn)：樓盤硬件價值第二大類型賣點(diǎn)：產(chǎn)品可感受價值第三大類型賣點(diǎn)：功能提升型價值第五大類型賣點(diǎn)：情感第六大類型賣點(diǎn)：身份第七大類型賣點(diǎn)：規(guī)范與指標(biāo)榮譽(yù)與規(guī)范第八大類型賣點(diǎn)：直接促銷功能步驟4：房地產(chǎn)項目的目標(biāo)客戶群鎖定階段A：對以下問題進(jìn)行研究第一、哪些人是買家（包括隱性、顯性兩類）？第二、賦予其適當(dāng)且最大化的后天價值。第三、買家為什么要買這些房子？第四、誰參與了買家的購買行動？第五、買家以什么樣的方式買房？第六、買家什么時候買房？第七、買家在哪里買房？人特征和心理特征進(jìn)行最全面、最準(zhǔn)確的描繪。階段B：目標(biāo)客戶群定位階段C：目標(biāo)客戶群描述階段D：項目與目標(biāo)客戶群的對接第一、項目產(chǎn)品的總體特征描述。第二、項目產(chǎn)品與目標(biāo)客戶群的對接。階段E第一、消費(fèi)心理。第二、需求分析。第三、對項目主題的認(rèn)知步驟5：房地產(chǎn)項目開發(fā)主題定位及房地產(chǎn)形象定位階段A：房地產(chǎn)項目開發(fā)主題定位為項目建立領(lǐng)先的、策略型的市場主題概念體系：該體系不僅是一個主題概念的提出；房地產(chǎn)c.立足于該項目資源優(yōu)勢與發(fā)展商自身優(yōu)勢之上；d.具有充分的整合性。該體系能夠充分挖掘、兌現(xiàn)項目的最大價值，包括項目的核心優(yōu)勢與一系列賣點(diǎn)；f.g.該體系能夠與項目的建設(shè)與分期開發(fā)節(jié)奏及發(fā)展商的開發(fā)與推廣相匹配，實(shí)現(xiàn)脈動狀的市場推動功能。階段B：房地產(chǎn)項目形象定位圍繞項目的開發(fā)主題定位，從功能與形式兩方面入手，為項目進(jìn)行形象定位。步驟6：房地產(chǎn)項目的產(chǎn)品設(shè)計及建議A：房地產(chǎn)項目總評規(guī)劃B：房地產(chǎn)交通道路規(guī)劃第一、小區(qū)內(nèi)交通道路規(guī)劃。第二、小區(qū)連接外部道路規(guī)劃。階段C：社區(qū)配套規(guī)劃階段D：房地產(chǎn)戶型設(shè)計建議第一、戶型比例配置。二房二廳、三房二廳等占多大比例的配置。8080～100第三、戶型設(shè)計特色。單式、躍式、復(fù)式及功能分區(qū)等建議階段E：建筑設(shè)計建議第一、立面設(shè)計建議。第二、整體風(fēng)格建議。第三、組團(tuán)規(guī)劃設(shè)計建議。F：園林景觀規(guī)劃第一、綠化面積的確定。第二、景觀的主題提煉。第三、景觀的特色營造。階段G：智能化系統(tǒng)設(shè)計建議堅持“適度先進(jìn)”、“控制成本”及“特色營造”三個原則，提出智能化系統(tǒng)設(shè)計建設(shè)。7：房地產(chǎn)項目A：分期發(fā)展策略B：分期發(fā)展計劃第三階段房地產(chǎn)項目的營銷策劃步驟1：房地產(chǎn)推廣策略的定位階段A：品牌策略第一、命名方案第二、VIS系統(tǒng)的建立階段B：價格策略第一、定價策略。1、定價目標(biāo)：加速銷售速度、提高銷售率、以利資金周轉(zhuǎn)等。2、定價的衡量因素：建造成本、建筑物產(chǎn)品特色、正常利潤、市場價格導(dǎo)向、附近市場行情和競爭狀況等。3、價格策略：著重于市場導(dǎo)向。4、定價原則：地理位置、景觀、房型規(guī)劃、樓層、朝向等因素。5第二、差價策略。第三、入市價格策略。CDE步驟2：制定市場進(jìn)入方案階段A：營銷思路的體現(xiàn)第一、客戶群的再清晰化。第二、主要賣點(diǎn)的展示。階段B：營銷策略第一、營銷方式建議。第二、公關(guān)活動策劃。第四階段項目入市準(zhǔn)備及階段策略步驟1：房地產(chǎn)項目入市準(zhǔn)備階段A：劃分銷售周期并確定各周期的工作內(nèi)容階段B：營銷環(huán)境的營造第一、售樓部的設(shè)計第二、樣板房的設(shè)計第三、現(xiàn)場包裝階段C：項目入市