樓盤(pán)總體規(guī)劃推廣預(yù)案

41/41某某城花園總體策劃推廣方案目錄前言項(xiàng)目分析項(xiàng)目定位物業(yè)定位形象定位市場(chǎng)定位項(xiàng)目建議特色戶(hù)型包裝園林建議會(huì)所設(shè)施建議物業(yè)治理建議項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣策略推廣思路宣傳重點(diǎn)價(jià)格策略銷(xiāo)售策略宣傳媒介推廣費(fèi)用

一、前言深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入2000年下半年，總結(jié)去年及本年度上半年的市場(chǎng)情況，引人注意的是規(guī)模大、素養(yǎng)高并伴隨新的操作模式的樓盤(pán)不斷涌現(xiàn)市場(chǎng)，如黃埔雅苑、東?；▓@二期、楓丹雅園等；這一方面引發(fā)了買(mǎi)方市場(chǎng)更趨于成熟、客戶(hù)更為理智，客戶(hù)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)更趨于白熱化；另一方面對(duì)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售也提出了更高的要求，包括需要更長(zhǎng)的籌備時(shí)期，以便進(jìn)行更多、更切合市場(chǎng)實(shí)際的調(diào)查；以準(zhǔn)確把握市場(chǎng)的需求，準(zhǔn)確定位產(chǎn)品的目標(biāo)客戶(hù)群；以厘定更為目標(biāo)市場(chǎng)同意的、具競(jìng)爭(zhēng)力的價(jià)格；以制定更合理的產(chǎn)品策略、產(chǎn)品組合策略；已制定合適的產(chǎn)品包裝、賣(mài)場(chǎng)包裝策略展示產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)；以研究更有效的推廣手法和推廣策略，切入市場(chǎng)和擴(kuò)大產(chǎn)品的阻礙力及同意力。整個(gè)過(guò)程中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)錯(cuò)誤都可能導(dǎo)致喪失產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，任何一個(gè)時(shí)機(jī)的錯(cuò)失都可能導(dǎo)致不可挽回的損失。本項(xiàng)目目前已進(jìn)入緊張的建筑施工時(shí)期，工程進(jìn)度現(xiàn)處于接近正負(fù)零的狀態(tài)，中原將依照所獵取的一手地產(chǎn)市場(chǎng)資料，提出以下方案及建議，供進(jìn)展商決策時(shí)參考。

二、項(xiàng)目分析項(xiàng)目所在區(qū)域：本項(xiàng)目位于南油大道與創(chuàng)業(yè)路的交匯處，地處南油、蛇口到市區(qū)的公交線(xiàn)路必經(jīng)之處，交通特不便利。目前情況下的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)：優(yōu)勢(shì)：南山區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)正處于進(jìn)展?fàn)顟B(tài)，是地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)注的熱點(diǎn)之一，具備吸引市場(chǎng)的前提。項(xiàng)目地處南山商業(yè)文化中心區(qū)，規(guī)劃前景惹人片區(qū)生活配套設(shè)施齊全，生活便利，不假外求。包括海雅百貨、WALMART超市、家樂(lè)福、人人樂(lè)、南油廣場(chǎng)及配套設(shè)施等片區(qū)教育、醫(yī)療設(shè)施齊備，于業(yè)主子女成長(zhǎng)十分有利。包括深圳大學(xué)、南油中小學(xué)、南山區(qū)中小學(xué)、蛇口片區(qū)中小學(xué)、博倫技校和蛇口聯(lián)合醫(yī)院、南山醫(yī)院等均在片區(qū)輻射范圍內(nèi)。片區(qū)輻射范圍內(nèi)分布大型公房住宅群，區(qū)內(nèi)居民具備較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及置業(yè)需求。交通順暢，位置優(yōu)越，出入方便，為到市區(qū)的公交線(xiàn)路必經(jīng)之地。且距濱海大道僅一個(gè)紅綠燈路口，開(kāi)車(chē)直達(dá)市區(qū)僅20分鐘西部跨海大橋已動(dòng)工興建，通過(guò)后海大道直接與本項(xiàng)目相連，前景可觀(guān)進(jìn)展商實(shí)力雄厚，知名度高。建筑外觀(guān)華美部分單位具有深圳灣海景友誼城百貨南山店已進(jìn)駐本項(xiàng)目裙樓，居民生活將更為便利本項(xiàng)目屬地鐵沿線(xiàn)物業(yè)，升值前景樂(lè)觀(guān)深圳社會(huì)上立即進(jìn)行有利于提升進(jìn)展商知名度與形象的推廣活動(dòng)劣勢(shì)：產(chǎn)品上的不足：本項(xiàng)目的戶(hù)型面積定位較為隨意，普遍偏大，令置業(yè)者付出的價(jià)格與所獲得的居住實(shí)惠的比例缺乏吸引力，需以特色包裝改善之園林面積不大，難營(yíng)造較有特色的園林，應(yīng)在園林設(shè)計(jì)上貫以精神內(nèi)涵，給客戶(hù)“在于精而不在于大”本項(xiàng)目發(fā)售時(shí)的工程進(jìn)度難以給客戶(hù)強(qiáng)烈的購(gòu)買(mǎi)信心，需以?xún)?yōu)惠的付款方式，及適當(dāng)?shù)耐茝V手法彌補(bǔ)。同時(shí)由于地盤(pán)工程進(jìn)度不足，項(xiàng)目本身缺乏宣傳的制高點(diǎn)，公布不夠直接而力度不足，只能另尋項(xiàng)目周?chē)男麄魑恢霉寄仙缴虡I(yè)文化中心區(qū)的建設(shè)處于啟動(dòng)開(kāi)發(fā)時(shí)期，中心區(qū)的規(guī)劃尚未實(shí)現(xiàn)；中心區(qū)立即開(kāi)發(fā)的其他項(xiàng)目也將大大阻礙入伙本項(xiàng)目居民的生活本項(xiàng)目受制地塊紅線(xiàn)范圍，賣(mài)場(chǎng)面積太小，且位置靠?jī)?nèi)，公布效果受到限制包裝上條件較為缺乏，要緊為缺乏示范單位，在引導(dǎo)客戶(hù)的銷(xiāo)售過(guò)程中，工具及設(shè)施有所不足本項(xiàng)目的價(jià)格水平缺乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。需以?xún)?yōu)惠的付款方式彌補(bǔ)，并以“低開(kāi)高走”的價(jià)格策略，先吸引市場(chǎng)的關(guān)注，建立良好形象，待本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)為市場(chǎng)充分了解和同意后，在逐漸提升價(jià)格，以達(dá)至較高的均價(jià)水平。推廣上，本項(xiàng)目爆光的時(shí)機(jī)過(guò)早，在缺乏充足預(yù)備的時(shí)期爆光，引起客戶(hù)關(guān)注而未能抓住客戶(hù)，形象上受到一定的損害由劣勢(shì)的分析可知，本項(xiàng)目在目前時(shí)期下發(fā)售，欲取得好的成績(jī)，必須正視上述劣勢(shì)，并須得到各方面的充分配合，落實(shí)執(zhí)行改善設(shè)施。機(jī)會(huì)點(diǎn)分析：機(jī)會(huì)來(lái)自于所處片區(qū)的順利進(jìn)展，令規(guī)劃中有利于本項(xiàng)目銷(xiāo)售的配套設(shè)施變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。機(jī)會(huì)來(lái)自與“南山居住，市區(qū)上班”的意識(shí)在客戶(hù)市場(chǎng)的進(jìn)展情形，若此意識(shí)能在客戶(hù)市場(chǎng)更大程度的落實(shí)，并引起一種置業(yè)風(fēng)氣、置業(yè)潮流，則本項(xiàng)目議程為較大的受益者機(jī)會(huì)來(lái)自于項(xiàng)目自身的進(jìn)展，若項(xiàng)目能及時(shí)因應(yīng)工程進(jìn)度變化而在包裝策略上進(jìn)行調(diào)整，不斷深化包裝，并適時(shí)進(jìn)行推廣則亦可有利與銷(xiāo)售威脅因素分析：威脅來(lái)自于濱海大道沿線(xiàn)物業(yè)的。威脅來(lái)自于福田中心區(qū)物業(yè)的推出情形和市場(chǎng)同意情形威脅來(lái)自于南山其他地區(qū)及關(guān)外區(qū)域的大規(guī)模社區(qū)住宅層出不窮，引領(lǐng)著目前的市場(chǎng)開(kāi)發(fā)及消費(fèi)潮流，而本項(xiàng)目的圍合式高密度住宅小區(qū)的市場(chǎng)吸引力則相對(duì)降低，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力相對(duì)削弱。

三、項(xiàng)目定位1．物業(yè)定位目的：在充分迎合目標(biāo)客戶(hù)群需求基礎(chǔ)上，提煉出本項(xiàng)目具唯一性、排他性的優(yōu)勢(shì)特征，籍此提高項(xiàng)目的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。檔次定位：依照對(duì)本項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)的分析，建議本項(xiàng)目檔次定位為片區(qū)內(nèi)中等偏高檔次為宜。理由：本項(xiàng)目的價(jià)格水平屬高檔次物業(yè)的價(jià)格水平本項(xiàng)目的建筑華美，適合作為高檔次物業(yè)的宣傳進(jìn)展商的形象及實(shí)力，為客戶(hù)認(rèn)可本項(xiàng)目的地塊位置優(yōu)越，適宜營(yíng)造高檔次物業(yè)本項(xiàng)目的戶(hù)型較大，具備更多的享受空間，適宜營(yíng)造高檔次物業(yè)形象定位：建議本項(xiàng)目物業(yè)形象定位為：保利城花園——后海灣畔●南山中心區(qū)優(yōu)悠一號(hào)保利精品，共享榮耀定位釋義：“優(yōu)悠一號(hào)”——緊張、繁忙、快節(jié)奏是目前深圳人的真實(shí)生活寫(xiě)照，尤其是35歲以下的人群，為著事業(yè)或家庭的奮斗目標(biāo)，大部分時(shí)刻都需要處于各式各樣的壓力環(huán)境中，工作之余，享受一種休閑的家居生活，為自己松弛、減壓應(yīng)是他們的理想。而本項(xiàng)目的中心區(qū)地帶，規(guī)劃配套設(shè)施充足，且緊鄰成熟生活片區(qū)，足以成為既能獵取優(yōu)悠的居住生活實(shí)惠，又不失卻便利的交通，可謂工作生活兩相宜。且具有升值題材的支持，令買(mǎi)家更多一份放心。因此塑造“優(yōu)悠一號(hào)”的形象有利于銷(xiāo)售，同時(shí)一號(hào)代表了“No。1”的意思，即第一的位置，第一的建筑，第一的園林環(huán)境，第一的物業(yè)治理服務(wù)，第一的享受，同時(shí)，本項(xiàng)目的地塊也是中心區(qū)一號(hào)地塊。“后海灣畔”——要緊突出項(xiàng)目的地處后海灣旁，既為海濱的居住環(huán)境，更有無(wú)敵的深圳灣景觀(guān)，優(yōu)悠生活的居住環(huán)境則更上一層樓?！氨＠罚蚕順s耀”——?jiǎng)t要緊表達(dá)保利的進(jìn)展樓盤(pán)思想，是進(jìn)展每一個(gè)樓盤(pán)，都以令每一位業(yè)主切身感受到作為保利業(yè)主的榮耀感為目的，全力提升物業(yè)素養(yǎng)，將保利已獲得的榮耀，與業(yè)主共享。

2.市場(chǎng)定位目的：準(zhǔn)確把握項(xiàng)目的要緊目標(biāo)客戶(hù)群，并針對(duì)其要求塑造出合適的市場(chǎng)產(chǎn)品，以便短期內(nèi)被市場(chǎng)快速消化和吸納。內(nèi)外銷(xiāo)比例：由于本項(xiàng)目位處成熟生活片區(qū)及南山商業(yè)文化中心區(qū)的交界，據(jù)調(diào)查所得，及過(guò)往的片區(qū)樓盤(pán)經(jīng)驗(yàn)總結(jié)，南山物業(yè)區(qū)內(nèi)消費(fèi)現(xiàn)象穩(wěn)定且明顯，由于濱海大道的開(kāi)通，南山物業(yè)亦逐漸吸引市區(qū)年輕的、片區(qū)情感不深的買(mǎi)家，反觀(guān)本項(xiàng)目的戶(hù)型偏大，總價(jià)不菲，故本項(xiàng)目的內(nèi)銷(xiāo)市場(chǎng)應(yīng)較為樂(lè)觀(guān)另外由于南山區(qū)的樓盤(pán)如繽紛假日、蛇口花園城、鴻瑞花園、創(chuàng)世紀(jì)海濱花園等均作外銷(xiāo)推廣，且買(mǎi)家中，外銷(xiāo)客戶(hù)亦有一定的比例，而本項(xiàng)目的進(jìn)展商在香港已有一定的知名度，部分單位有海景的優(yōu)勢(shì)，再考慮到銷(xiāo)售氣氛的營(yíng)造，擴(kuò)大樓盤(pán)的阻礙力，及提升樓盤(pán)的檔次，建議外銷(xiāo)市場(chǎng)亦不可忽視。綜合上述，建議本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位：“立足內(nèi)銷(xiāo)，輔以外銷(xiāo)”內(nèi)外銷(xiāo)比例大致為8：2（悲觀(guān)）或7：3（樂(lè)觀(guān)）。首次置業(yè)與二次置業(yè)分析：本項(xiàng)目以?xún)煞?、三房單位為主，同時(shí)亦有部分復(fù)式大單位，置業(yè)針對(duì)面較廣，可能首次置業(yè)與二次置業(yè)的比例大致為5：5目標(biāo)客戶(hù)群分析本項(xiàng)目的戶(hù)型以?xún)煞?2平方米和三房105平方米為主，并有部分復(fù)式大單位。大部分單位總價(jià)可能兩房：35-45萬(wàn)，三房：50-65萬(wàn)的水平，結(jié)合市場(chǎng)調(diào)查，總結(jié)本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶(hù)群包括：在羅湖上班的年輕工薪族動(dòng)機(jī)：工作、生活便利、首次置業(yè)，情愿在南山置業(yè)，并為南山物業(yè)的價(jià)格低于市區(qū)而吸引。物業(yè)要求：風(fēng)格新穎，有時(shí)代感，交通便利，不需要太多小區(qū)配套設(shè)施。戶(hù)型要求：兩房單位。付款要求：輕松付款，免首期或一成首期，以便能以工作收入實(shí)現(xiàn)買(mǎi)樓、供樓。在深圳工作3-5年，收入較為穩(wěn)定，一直未置業(yè)而將于近期結(jié)婚組建家庭或打算增加家庭成員的人士，期望一次置業(yè)即能有較好的生活環(huán)境。動(dòng)機(jī)：擁有真正屬于自己的家，首次置業(yè)物業(yè)要求：交通便利，周邊生活配套齊全，幼兒園、小學(xué)等教育措施齊備，小區(qū)有一定的配套設(shè)施，建筑風(fēng)格有時(shí)代感戶(hù)型要求：兩房及三房單位付款要求：一成或三成首期付款在科技園區(qū)上班的IT人士動(dòng)機(jī)：首次置業(yè)物業(yè)要求：小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，具時(shí)代感戶(hù)型要求：兩房、三房及復(fù)式單位付款要求：一次性付款、首期三成或一成銀行按揭生活在南山片區(qū)或周邊區(qū)域，已有物業(yè)，家庭收入穩(wěn)定的一群，包括公房住戶(hù)及當(dāng)?shù)赝林?。?dòng)機(jī)：追求更高生活素養(yǎng)，屬二次置業(yè)。物業(yè)要求：小區(qū)有家庭溫馨感，會(huì)所配套設(shè)施較齊全，物業(yè)治理有安全素養(yǎng)及貼身感，有較好的自然或園林景觀(guān)。戶(hù)型要求：三房單位及復(fù)式大單位付款傾向：一成或三成首期銀行按揭、或一次性付款居住在羅湖較長(zhǎng)時(shí)刻，兩代同堂（或以上）的家庭。動(dòng)機(jī)：父母與子女分開(kāi)居住，二次置業(yè)，或父母為子女置業(yè)，或父母置業(yè)用于養(yǎng)老戶(hù)型要求：兩房單位付款要求：一成或三成首期銀行按揭或一次性付款南山蛇口片區(qū)的從商人士、個(gè)體戶(hù)經(jīng)營(yíng)者或大企業(yè)的高層動(dòng)機(jī)：追求更好的居住環(huán)境，二次置業(yè)為多物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)環(huán)境較好；樓宇檔次較高；無(wú)須提供裝修。戶(hù)型：三房單位或復(fù)式單位。付款方式：一成或三成首期銀行按揭，一次性付款。在深圳工作或有較多深圳業(yè)務(wù)的香港客戶(hù)動(dòng)機(jī)：購(gòu)房用于自住，更便于工作和業(yè)務(wù)物業(yè)要求：安全、港式物業(yè)治理，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶(hù)型要求：二房及三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭付款跨越深港兩地家庭動(dòng)機(jī)：購(gòu)房為了給親友居住物業(yè)要求：交通便利，小區(qū)配套設(shè)施齊全戶(hù)型要求：二房或三房單位付款傾向：免首期或首期一成銀行按揭

四、項(xiàng)目建議戶(hù)型包裝建議戶(hù)型是房地產(chǎn)商品的終極體現(xiàn)形式，其設(shè)置的合理性，則與客戶(hù)居住實(shí)惠與要求直接相關(guān)。直接在戶(hù)型包裝上對(duì)客戶(hù)進(jìn)行引導(dǎo)，可收到交好的效果戶(hù)型包裝引導(dǎo)最直接有效的做法確實(shí)是制作示范單位，因此在能制作示范單位的時(shí)候，即進(jìn)行師范單位制作工作。而在目前未能具備足夠的條件制作樣板房的時(shí)期，可盡快開(kāi)始示范單位的選址和設(shè)計(jì)工作，在樣板房完成制作之前，盡量通過(guò)宣傳資料來(lái)完成戶(hù)型引導(dǎo)工作。建議針對(duì)兩房單位和三房單位這兩個(gè)主力戶(hù)型，針對(duì)其客廳、臥房特大的特征，進(jìn)行特色包裝，以此體現(xiàn)“保利戶(hù)型理念：給你最風(fēng)光豪華的大廳，給你最寬敞舒適的臥房”，分不針對(duì)大廳及臥房劃分較多的布置及功能分區(qū)?？捎蓮V告公司、室內(nèi)設(shè)計(jì)公司依照其戶(hù)型平面進(jìn)行裝修及平面設(shè)計(jì)處理，進(jìn)展商及中原跟進(jìn)效果監(jiān)控兩房可給予“優(yōu)悠型”（暫定名）的名稱(chēng)，針對(duì)追求高素養(yǎng)生活的首次置業(yè)人士，三房給予“榮耀型”（暫定名）的名稱(chēng)。并分不對(duì)其進(jìn)行戶(hù)型點(diǎn)評(píng)，在產(chǎn)品推廣上給予強(qiáng)有力的引導(dǎo)。園林設(shè)計(jì)建議園林設(shè)計(jì)已進(jìn)入將近定案的時(shí)期，故其宣傳上要緊針對(duì)設(shè)計(jì)公司，體現(xiàn)進(jìn)展商的“一號(hào)”“保利精品”的開(kāi)發(fā)理念，以聞名的園林設(shè)計(jì)公司，為保利業(yè)主營(yíng)造更優(yōu)美居住環(huán)境，另外建議，對(duì)園林增加多一些小品裝飾和休閑設(shè)施，專(zhuān)為老人家和小孩的活動(dòng)而設(shè)，體現(xiàn)濃烈的居住氛圍。盡快興建園林，利用園林促進(jìn)銷(xiāo)售在園林定案后，建議在最短的時(shí)刻內(nèi)興建園林或局部園林，作為銷(xiāo)售的有利條件。在園林落成后，利用“園林開(kāi)放日”活動(dòng)進(jìn)行宣傳，并針對(duì)本項(xiàng)目地處交通要道，周邊居民喜飯后散步的適應(yīng)，開(kāi)放園林作為周邊居民散步的場(chǎng)所之一，擴(kuò)大對(duì)周邊居民的宣傳力度。會(huì)所設(shè)施建議：本項(xiàng)目的會(huì)所是獨(dú)立式會(huì)所，作為業(yè)主身份和項(xiàng)目素養(yǎng)的重要體現(xiàn)，會(huì)所的設(shè)施應(yīng)盡力體現(xiàn)定位的精髓。作為硬件，本項(xiàng)目的會(huì)所應(yīng)包括商務(wù)中心、健身、乒乓球館、桌球室等，為使會(huì)所能“可持續(xù)進(jìn)展”（即會(huì)所不僅僅作為銷(xiāo)售宣傳推廣之用，而且要在小區(qū)入伙后，其使用率能維持在合理的水平），建議增加兒童室內(nèi)游戲天地，布置兒童益智健體活動(dòng)；老年人室內(nèi)活動(dòng)室，布置棋牌，卜克，棋類(lèi)，茶藝、閱覽室等，并可結(jié)合園林設(shè)計(jì)，增設(shè)露天咖啡茶座等，具體設(shè)施安排可在會(huì)所園林圖紙平面確定后，再作詳細(xì)建議。建議除平常會(huì)所設(shè)施之外，建議增加“國(guó)寶展示區(qū)”，作為保利小區(qū)業(yè)主的榮耀體現(xiàn)，可將售樓處的國(guó)寶復(fù)制品移至?xí)?，并作?jiǎn)單的國(guó)寶歷程介紹，令業(yè)主可帶領(lǐng)朋友參觀(guān)。另外，會(huì)所的設(shè)施的服務(wù)，建議采納“預(yù)約制”，可定下會(huì)所服務(wù)熱線(xiàn)電話(huà)號(hào)碼，實(shí)行“一號(hào)制”預(yù)約服務(wù)，所有會(huì)所服務(wù)可通過(guò)電話(huà)預(yù)約完成，體現(xiàn)會(huì)所服務(wù)的質(zhì)素并增加業(yè)主的榮耀感。物業(yè)治理建議物管形象：物業(yè)治理服務(wù)是樓宇的真正軟件，體現(xiàn)的是小區(qū)的文化和面貌。因此物業(yè)治理的形象專(zhuān)門(mén)重要，建議本項(xiàng)目的物業(yè)治理服務(wù)采納更人性化的，輕松的，有不于一般嚴(yán)肅的物管形象。以增進(jìn)與業(yè)主之間的親和力。形象可從由保安的著裝到服務(wù)的素養(yǎng)中體現(xiàn)。保安著裝上能夠輕松，無(wú)須以接近軍裝的形式出現(xiàn)?！耙惶?hào)制”物管服務(wù)：可設(shè)立能提供所有物管服務(wù)的熱線(xiàn)，只要業(yè)主打此熱線(xiàn)，即可解決所有物管的問(wèn)題。提供服務(wù)的具體建議：無(wú)償服務(wù)項(xiàng)目代發(fā)郵件代訂報(bào)刊、雜志代請(qǐng)家教、保姆代辦電話(huà)、煤氣、有線(xiàn)電視開(kāi)戶(hù)等手續(xù)有償服務(wù)項(xiàng)目安裝：空調(diào)、熱水器、洗衣機(jī)、抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、浴室潔具、防盜門(mén)鎖、燈具、門(mén)鈴、室內(nèi)電路、玻璃、水表、水管、閥門(mén)等修理、更換：抽油煙機(jī)、排風(fēng)扇、熱水器、水閥、龍頭、水表、開(kāi)關(guān)、插座、門(mén)鈴、信箱鎖、門(mén)、窗、拉手、照明燈具、空調(diào)、電話(huà)、室內(nèi)電路等修補(bǔ)瓷磚空調(diào)加雪種刷油漆清洗排風(fēng)扇、抽油煙機(jī)、空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)、房屋常年房屋定期保潔地板打臘清洗車(chē)輛代送洗衣物代送牛奶家庭綠化、盆景造型代搬家私電腦維護(hù)殘疾人特不服務(wù)注：為減低物業(yè)治理公司營(yíng)運(yùn)成本，中原所建議之無(wú)償服務(wù)較一般中高檔物業(yè)要略少，而有償服務(wù)則除中原建議外可由物業(yè)治理公司再行補(bǔ)充或刪減。智能化智能化目前已成為二十一世紀(jì)住宅的差不多特征，盡管其不是本項(xiàng)目的定位和推廣主攻方向，但也應(yīng)成為本項(xiàng)目的必備條件之一，具體可設(shè)置以下幾項(xiàng)：水、電、煤氣的遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)采納電子水表、電子電表、電子煤氣表、電纜數(shù)據(jù)終端對(duì)三表進(jìn)行對(duì)數(shù)，將其存儲(chǔ)在E-PROM中，治理中心的計(jì)算機(jī)系統(tǒng)通過(guò)有線(xiàn)電視網(wǎng)絡(luò)讀取每戶(hù)中的三表值，實(shí)現(xiàn)遠(yuǎn)程自動(dòng)抄表。防盜、防火、煤氣泄露監(jiān)控和求助系統(tǒng)停車(chē)場(chǎng)自動(dòng)治理系統(tǒng)進(jìn)出口治理可依照客戶(hù)的性質(zhì)進(jìn)行分類(lèi)發(fā)放停車(chē)場(chǎng)進(jìn)出卡，關(guān)于住戶(hù)（按年交租停車(chē)場(chǎng)位的）發(fā)給遙控進(jìn)出口開(kāi)啟器，關(guān)于月租用戶(hù)發(fā)給手動(dòng)IC刷卡，關(guān)于散戶(hù)則發(fā)放臨時(shí)計(jì)費(fèi)卡，進(jìn)出口配置具有智能圖式辨不的電腦和攝像裝置，關(guān)于進(jìn)出車(chē)輛的車(chē)牌號(hào)碼進(jìn)行錄像和號(hào)碼識(shí)不，自動(dòng)登記治理。在住戶(hù)家的客人房旁邊安一個(gè)紅外探測(cè)器，在臥房及客廳里各安一個(gè)緊急按紐，在廚房里安一個(gè)煤氣漏探測(cè)器，上述的所有傳感器都和防盜操縱板相連，防盜操縱板和電纜數(shù)據(jù)終端相連，電纜數(shù)據(jù)終端通過(guò)HFC網(wǎng)和住宅治理中心相連，當(dāng)住宅發(fā)生盜警、火警、煤氣泄漏和發(fā)生異常情況進(jìn)，住宅里的聲光報(bào)警系統(tǒng)啟動(dòng)的同時(shí)，信號(hào)傳輸?shù)叫^(qū)的治理中心，在治理中心的計(jì)算機(jī)臨近監(jiān)控屏幕上的小區(qū)住戶(hù)地圖相應(yīng)的部分出現(xiàn)聲光報(bào)警并顯示住戶(hù)在哪一幢樓里哪一個(gè)房間里發(fā)生的是哪一類(lèi)型的報(bào)警，并通知相應(yīng)的人員趕赴現(xiàn)場(chǎng)。在大樓的入口樓，采納電視門(mén)鈴系統(tǒng)，當(dāng)樓下有人按門(mén)鈴時(shí)，將家用電視的頻道切換到門(mén)鈴頻道，就能夠看到樓下按門(mén)鈴的人，主人就能夠決定是否準(zhǔn)入。在露臺(tái)、窗臺(tái)設(shè)置紅外線(xiàn)對(duì)射報(bào)警系統(tǒng)，適當(dāng)彌補(bǔ)閉路電視監(jiān)視系統(tǒng)之不足。注：建立上述安全系統(tǒng)后，住宅就不用裝防盜門(mén)和防盜窗，家里不管是有人依舊無(wú)人都一樣安全。建立小區(qū)智能中樞，寬帶鋪設(shè)入戶(hù)，戶(hù)內(nèi)預(yù)留上網(wǎng)端口。建立背景音樂(lè)和公共廣播系統(tǒng)。

五、項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣建議商場(chǎng)住宅總體推廣思路有鑒于本項(xiàng)目為塔樓住宅與裙樓商場(chǎng)混合的物業(yè)，住宅及商場(chǎng)均需推出市場(chǎng)銷(xiāo)售，為保持物業(yè)的統(tǒng)一形象，并在推廣過(guò)程中實(shí)現(xiàn)有重點(diǎn)的推廣，吸引不同的客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)不同的物業(yè)，另外，考慮到預(yù)售證件的取得順序，建議：推廣順序：小高層住宅，同時(shí)對(duì)高層單位實(shí)行派籌認(rèn)購(gòu)。小高層商場(chǎng)，同時(shí)對(duì)友誼城返租經(jīng)營(yíng)的高層單位實(shí)行派籌認(rèn)購(gòu)高層住宅高層商場(chǎng)住宅部分的推廣思路：在推廣思路方面中原建議走“分時(shí)期推廣”路線(xiàn)，立即整個(gè)銷(xiāo)售周期大體劃分為四個(gè)時(shí)期：小高層單位：消化前期客戶(hù)時(shí)期10推廣期公開(kāi)發(fā)售前期——示范單位開(kāi)放公開(kāi)發(fā)售中期——尾盤(pán)促銷(xiāo)。高層單位：派籌認(rèn)購(gòu)——公開(kāi)發(fā)售——尾盤(pán)促銷(xiāo)理由：本項(xiàng)目的周邊消費(fèi)群可能占相當(dāng)比例，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中及前期推廣過(guò)程中，已吸引相當(dāng)?shù)目蛻?hù)關(guān)注，故在小高層單位公開(kāi)發(fā)售前，先消化此部分客戶(hù)。10月份由于進(jìn)行與進(jìn)展商知名度及形象直接相關(guān)的特不活動(dòng)，可配合進(jìn)行小高層單位的公開(kāi)發(fā)售。高層單位由于預(yù)售許可證于明年4月份左右取得，故建議先采取派籌的方式累積客戶(hù)，造成公開(kāi)發(fā)售的轟動(dòng)效應(yīng)。公開(kāi)發(fā)售是項(xiàng)目的重點(diǎn)推廣銷(xiāo)售時(shí)期，此期效果的好與差直接關(guān)乎整個(gè)項(xiàng)目的成敗。幾乎每個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目在銷(xiāo)售過(guò)程中都會(huì)出現(xiàn)一些銷(xiāo)售難點(diǎn)，這就需要通過(guò)促銷(xiāo)手段進(jìn)行針對(duì)性的銷(xiāo)售。宣傳重點(diǎn)宣傳重點(diǎn)即項(xiàng)目在推廣過(guò)程中可供炒作的賣(mài)點(diǎn)及特點(diǎn)，一般包含兩大類(lèi)：項(xiàng)目自身素養(yǎng)（如戶(hù)型結(jié)構(gòu)的合理、有用性，是否具備自然或人造景觀(guān)、價(jià)格與價(jià)值的相符程度等）和人為包裝因素（如物業(yè)包裝概念等），針對(duì)本項(xiàng)目定位特征和目標(biāo)客戶(hù)群的需求，建議如下：南山罕有高尚大型居住社區(qū)小區(qū)園林設(shè)計(jì)豪華會(huì)所及休閑配套設(shè)施中心區(qū)的優(yōu)悠生活樂(lè)園位處南山商業(yè)文化中心區(qū)，片區(qū)進(jìn)展?jié)摿Σ豢煽赡艿靥幊墒炱瑓^(qū)與新區(qū)交匯地段，既擁有新區(qū)的進(jìn)展?jié)摿?，又擁有成熟片區(qū)的生活配套地處公交線(xiàn)路必經(jīng)之處，出入特不方便上濱海大道到市區(qū)僅20分鐘車(chē)程200米內(nèi)生活配套設(shè)施、教育醫(yī)療市政設(shè)施無(wú)奇不有物業(yè)治理安全、貼心、細(xì)致、周到接駁以后地鐵站，升值潛力充足通過(guò)后海大道與深港大橋相連，深港生活一體化戶(hù)型布局結(jié)構(gòu)寬敞豪華，具最多的居住便利進(jìn)展商實(shí)力雄厚，開(kāi)發(fā)理念領(lǐng)先價(jià)格策略在地產(chǎn)項(xiàng)目的銷(xiāo)售過(guò)程中，通常采納的定價(jià)策略有兩種：“低開(kāi)高走”和“高開(kāi)高走”，從前文對(duì)項(xiàng)目的銷(xiāo)售推廣方式分析來(lái)看，中原認(rèn)為“低開(kāi)高走”較合符本項(xiàng)目的銷(xiāo)售動(dòng)作模式，故建議采納此種定價(jià)策略。首批小高層單位，約占小高層面積的20%，低于制訂價(jià)格的10%公開(kāi)發(fā)售。第二批小高層單位，銷(xiāo)售策略前期造勢(shì)時(shí)期（包括內(nèi)部登記和內(nèi)部認(rèn)購(gòu)）以強(qiáng)烈的地盤(pán)包裝攻勢(shì)，直擊途徑的客戶(hù)群地盤(pán)及外圍的包裝已與廣告公司溝通，正在進(jìn)行中。需特不指出的是，目前無(wú)法進(jìn)行的如樓體的包裝，需在條件具備之時(shí)立即進(jìn)行。以特不新聞繕稿為本項(xiàng)目造勢(shì)新聞繕稿作為報(bào)紙直銷(xiāo)廣告的輔助宣傳媒體，已越來(lái)越多的被各個(gè)樓盤(pán)所運(yùn)用，其效果最特不之處確實(shí)是在樓盤(pán)未獵取預(yù)售證時(shí)，為一種較理想的造勢(shì)方法，且價(jià)格較一般廣告廉價(jià)。對(duì)本項(xiàng)目而言，中原建議采取圖文并茂的系列繕稿形式，來(lái)配合預(yù)售工作和提升知名度，為直銷(xiāo)廣告的出臺(tái)作鋪墊。在銷(xiāo)售小高層單位的同時(shí)，采納高層單位入票的形式，引起周邊市場(chǎng)關(guān)注采納入票的銷(xiāo)售方式，可令本項(xiàng)目有效地牽住周邊的客戶(hù)的關(guān)注，利于物業(yè)形象的及早樹(shù)立。具體做法：可在本項(xiàng)目入票前即制作完成模型、入票者可獵取優(yōu)先選單位的權(quán)利和優(yōu)惠折扣，造成小規(guī)模“先入票挑好單位”的效應(yīng)。輕松的付款方式考慮到本項(xiàng)目的銷(xiāo)售期開(kāi)展的較早，建筑期較長(zhǎng)，為使買(mǎi)家忽略本項(xiàng)目為遠(yuǎn)期樓花，建議采納較為輕松的付款方式。建議以下兩種付款方式供參考：A）首期一成即供按揭1．買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)付定金2．買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后7天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》時(shí)付3．買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后30天內(nèi)向銀行申請(qǐng)按揭或一次性付款繳付4．買(mǎi)方在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后180天內(nèi)繳付5．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙通知書(shū)后180天內(nèi)繳付定金2萬(wàn)元樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%樓價(jià)之10%B）首期5%超輕松按揭1.買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》時(shí)付定金2．買(mǎi)方簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后30天內(nèi)簽定《房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同》并向銀行申請(qǐng)按揭或一次性付款繳付，3．買(mǎi)方在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后60天內(nèi)繳付4．買(mǎi)方在簽署《認(rèn)購(gòu)書(shū)》后90天內(nèi)繳付5．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙通知書(shū)后14天內(nèi)繳付6．買(mǎi)方在賣(mài)方發(fā)出入伙通知書(shū)后180天內(nèi)繳付定金2萬(wàn)元樓價(jià)之70%樓價(jià)之10%（含定金）樓價(jià)之5%樓價(jià)之10%樓價(jià)之5%中期銷(xiāo)售時(shí)期（公開(kāi)發(fā)售前期、中期）售樓處遷址并重新布置；就地盤(pán)的實(shí)際來(lái)看，最適合建售樓處的位置為本項(xiàng)目寫(xiě)字樓的裙樓，那個(gè)地點(diǎn)地處交匯處，公布效果更好，客戶(hù)也比較容易到達(dá)。故建議在條件許可后，即遷移現(xiàn)時(shí)售樓處。與海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、人人樂(lè)超市合作，在售樓處開(kāi)設(shè)“萬(wàn)佳購(gòu)物真情大抽獎(jiǎng)”海雅百貨、沃爾瑪超市、家樂(lè)福超市、人人樂(lè)超市是本項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)的幾大集中地，故可與之聯(lián)系，共同舉辦購(gòu)物大抽獎(jiǎng)活動(dòng)，凡在上述超市購(gòu)物滿(mǎn)100元客戶(hù)，即可憑購(gòu)物小票領(lǐng)取有獎(jiǎng)問(wèn)卷一張以及本項(xiàng)目宣傳資料一份，客戶(hù)只要填妥問(wèn)卷后投至于售樓處的抽獎(jiǎng)箱，即有機(jī)會(huì)參加每周一次的抽獎(jiǎng)活動(dòng)。抽獎(jiǎng)結(jié)果將在每周六公布，得獎(jiǎng)?wù)呖傻绞蹣切〖译娧b獎(jiǎng)品一份，建議在發(fā)售的中前期長(zhǎng)期進(jìn)行，目的在于提高知名度和本項(xiàng)目對(duì)周邊客戶(hù)的親和力。業(yè)主嘉年華在樓盤(pán)封頂時(shí)，銷(xiāo)售已達(dá)到一定比例及有一定的客戶(hù)累積，應(yīng)在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候開(kāi)展老業(yè)主參與的活動(dòng)，一方面可顯示進(jìn)展商對(duì)老業(yè)主的關(guān)懷，另外更重要的是制造營(yíng)銷(xiāo)裂變效應(yīng)，以老帶新?？蛻?hù)本身是最好的營(yíng)銷(xiāo)員，客戶(hù)的一句話(huà)勝過(guò)最好的廣告。依照以往的經(jīng)驗(yàn)，業(yè)主嘉年華會(huì)建議在樓盤(pán)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行，要緊活動(dòng)內(nèi)容包括外聘團(tuán)體節(jié)目表演、抽獎(jiǎng)、參與性游戲等。當(dāng)天購(gòu)買(mǎi)的客戶(hù)可獲一定的折扣優(yōu)惠并可參與活動(dòng)。業(yè)主嘉年華活一條龍服務(wù)的銷(xiāo)售方式在售樓處現(xiàn)場(chǎng)安排物業(yè)治理公司人員，按揭銀行人員，公證處人員等同意客戶(hù)的咨詢(xún)，提供一條龍的服務(wù)。更可安排人員現(xiàn)場(chǎng)為客戶(hù)簽署正式買(mǎi)賣(mài)合同，現(xiàn)場(chǎng)辦理按揭及公證等手續(xù)。這種方式能迎合現(xiàn)代都市人快節(jié)奏的生活方式，亦能給客戶(hù)周到、方便的感受，同時(shí)更顯出進(jìn)展商在銷(xiāo)售工作上的細(xì)致及誠(chéng)意。后期促銷(xiāo)時(shí)期促銷(xiāo)時(shí)期內(nèi)乘坐任何公共交通工具到達(dá)本項(xiàng)目的客戶(hù)，進(jìn)展商為你付雙程車(chē)資為彰顯本項(xiàng)目的交通的方便，可舉辦促銷(xiāo)活動(dòng)周，客戶(hù)凡乘坐任何公共交通工具（不包括計(jì)程車(chē)）到達(dá)本項(xiàng)目的客戶(hù)均可獲進(jìn)展商回贈(zèng)雙倍車(chē)資。以上促銷(xiāo)措施實(shí)行之時(shí)刻及種類(lèi)需視市場(chǎng)情況靈活調(diào)整，而實(shí)行的形式（如展銷(xiāo)會(huì)、抽獎(jiǎng)、先到先得等）則待具體實(shí)施時(shí)確定。宣傳媒介報(bào)紙媒體推舉《深圳特區(qū)報(bào)》、《香港商報(bào)》《深圳商報(bào)》、《證券時(shí)報(bào)》優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣，廣告駐留時(shí)刻長(zhǎng)，圖文并茂，信息清晰，阻礙力強(qiáng)；缺點(diǎn)：深圳兩大報(bào)紙《深圳特區(qū)報(bào)》、《深圳商報(bào)》公布費(fèi)用高昂（半版折后約12萬(wàn)一次），同時(shí)兩大報(bào)集中了過(guò)多的房地產(chǎn)廣告，尤其是周五，一份特區(qū)報(bào)可云集逾三十個(gè)房地產(chǎn)廣告，較易造成信息干擾。但在深圳，由于情況專(zhuān)門(mén)，新樓盤(pán)發(fā)售一般均需在兩大報(bào)公布廣告。另外，報(bào)紙廣告的需定期配合銷(xiāo)售，加入新的賣(mài)點(diǎn)，并在形象上更新，否則，報(bào)紙廣告將由于新形象漸被市場(chǎng)消化而效果每況愈下。此外，《證券時(shí)報(bào)》是財(cái)經(jīng)類(lèi)專(zhuān)業(yè)報(bào)刊，能夠覆蓋財(cái)經(jīng)金融類(lèi)從業(yè)人士，配合兩大報(bào)公布廣告，可起到相得益彰的效果。而《香港商報(bào)》目前逢周四隨特區(qū)報(bào)發(fā)行，覆蓋面與關(guān)區(qū)內(nèi)特區(qū)報(bào)覆蓋面相同，而價(jià)格較特區(qū)報(bào)優(yōu)惠，建議可在上投放適當(dāng)?shù)纳虡I(yè)廣告。電視媒體推舉深圳有線(xiàn)電視翡翠臺(tái)、本港臺(tái)及鳳凰衛(wèi)視黃金節(jié)目。優(yōu)點(diǎn)：傳播范圍廣，受眾面廣，圖、文、聲并茂，傳播速度快，感染力強(qiáng)；缺點(diǎn)：制作費(fèi)用高（一般為人民幣30萬(wàn)元以上），駐留時(shí)刻短，受播出時(shí)刻局限，且需要一定時(shí)刻連續(xù)性，才能出效果，但電視媒體的感染力最強(qiáng)，能迅速建立樓盤(pán)的形象，尤其是外銷(xiāo)樓盤(pán)，電視廣告是在香港推廣的重要媒體之一。另外南山區(qū)的有線(xiàn)電視由蛇口有線(xiàn)電視、南油有線(xiàn)電視、深圳有線(xiàn)電視三者覆蓋，建議除深圳有線(xiàn)電視之外，可強(qiáng)勢(shì)投放蛇口、南油有線(xiàn)電視。可利用三者的配合，在開(kāi)售前造勢(shì)或在銷(xiāo)售中期投放直銷(xiāo)式廣告雜志廣告推舉《深圳周刊》。雜志可配合報(bào)紙廣告公布，進(jìn)行樓盤(pán)新聞炒作，是一種駐留時(shí)刻長(zhǎng)和針對(duì)性強(qiáng)的媒體，《深圳風(fēng)采》周刊是時(shí)事類(lèi)雜志，覆蓋面大，受眾遍布社會(huì)各階層，是深圳頗受歡迎的大眾時(shí)事雜志。優(yōu)點(diǎn)：駐留時(shí)刻長(zhǎng)，針對(duì)性強(qiáng)，圖文并茂，印刷精美，信息量大，具有獨(dú)特的可傳閱性，公布費(fèi)用合理；缺點(diǎn)：發(fā)行量不如兩大報(bào)刊。廣播媒體由于深圳廣播媒體自身的限制（阻礙力小，聽(tīng)眾范圍窄，廣告駐留時(shí)刻短，表現(xiàn)形式單一無(wú)真實(shí)感），故不建議在銷(xiāo)售期間大量使用。但不排除日后開(kāi)展銷(xiāo)會(huì)或業(yè)主同樂(lè)日等促銷(xiāo)活動(dòng)時(shí)，選用廣播媒體