商業(yè)廣場(chǎng)工程移交

頁(yè)腳頁(yè)腳致：房地產(chǎn)開發(fā)由：物業(yè)管理關(guān)于：望湖大廈商業(yè)廣場(chǎng)物業(yè)移交事宜物業(yè)交接驗(yàn)收程序2015年8月20日第一章物業(yè)驗(yàn)收移交程序根據(jù)各項(xiàng)目的施工進(jìn)度與小業(yè)主（或租戶）入住的情況不同，發(fā)展商（或大業(yè)主）可視需要要求管理公司對(duì)其物業(yè)的部分樓層建筑裝修、設(shè)備和系統(tǒng)進(jìn)行驗(yàn)收接管，但項(xiàng)目的最終移交是在通過政府有關(guān)職能部門和發(fā)展商驗(yàn)收基礎(chǔ)上以物業(yè)公司驗(yàn)收通過為準(zhǔn)。一、物業(yè)驗(yàn)收條件物業(yè)要驗(yàn)收移交，必須滿足以下條件：1、提供被驗(yàn)收物業(yè)的竣工圖（若尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明）；2、提供被驗(yàn)收的設(shè)備、系統(tǒng)的操作說明、保養(yǎng)手冊(cè)及其他有關(guān)資料；3、提供與承包商（或供應(yīng)商）簽署承包（供應(yīng)）合同中有關(guān)技術(shù)條款；4、出示政府有關(guān)職能部門的驗(yàn)收證明；5、提供承包商、廠商及供應(yīng)商的地址、聯(lián)系及聯(lián)系人資料；6、提供必要的專業(yè)技術(shù)介紹和培訓(xùn)；7、提供所有測(cè)試、檢驗(yàn)和分析報(bào)告。二、試運(yùn)行若部分設(shè)備或整個(gè)系統(tǒng)尚未通過最終驗(yàn)收，但由于小業(yè)主（或租戶）入住需要必須開啟運(yùn)行某些設(shè)備或系統(tǒng)，管理公司一般僅作實(shí)物驗(yàn)收，并嚴(yán)格按發(fā)展商（或大業(yè)主）的書面指令進(jìn)行管理和操作，在此期間，技術(shù)上仍由承包商（供應(yīng)商）把關(guān)，若發(fā)生任何問題或意外，除管理公司人為原因外，責(zé)任由發(fā)展商（或大業(yè)主）及其承包商負(fù)責(zé)，對(duì)于重要設(shè)備或機(jī)房有必要簽訂臨時(shí)試運(yùn)行協(xié)議，清楚列明有關(guān)各方責(zé)任。三、驗(yàn)收通過被驗(yàn)收物業(yè)完好，設(shè)備及系統(tǒng)運(yùn)行情況正常，所有指標(biāo)均達(dá)到合同約定的要求，場(chǎng)地、設(shè)備和機(jī)房均清潔干凈，經(jīng)有關(guān)各書面確認(rèn)驗(yàn)收通過，發(fā)展商（或大業(yè)主）應(yīng)督促承包商（或供應(yīng)商）移交所有的鑰匙、備品備件和專用工具，物業(yè)正式交由物業(yè)公司接受管理。四、保修期按正常情況，物業(yè)整體驗(yàn)收結(jié)束，正式進(jìn)入保修期，但物業(yè)驗(yàn)收往往是一段相當(dāng)長(zhǎng)的過程，在此期間，有些設(shè)備可能會(huì)因先期投入運(yùn)行或其他原因已經(jīng)進(jìn)入保修期，故需要發(fā)展商（或大業(yè)主）與其承包商、供應(yīng)商協(xié)議約定整個(gè)項(xiàng)目的保修期起始日期，書面告知物業(yè)公司。供應(yīng)商（或承包商）由于撤場(chǎng)或其他原因不能及時(shí)提供保修責(zé)任的，在發(fā)展商（或大業(yè)主）的主持督促下，供應(yīng)商（或承包商）與物業(yè)公司簽訂委托保修合同，并給予一定的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。....頁(yè)腳頁(yè)腳第二章竣工資料提交要求在物業(yè)接管驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)將有關(guān)產(chǎn)權(quán)資料和技術(shù)資料系統(tǒng)整理，分類立卷，在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理單位歸檔保管，以適應(yīng)產(chǎn)權(quán)管理，維護(hù)保養(yǎng)的需要。一、產(chǎn)權(quán)資料房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)資料是國(guó)家房地產(chǎn)管理部門依法對(duì)各類房地產(chǎn)進(jìn)行管理的依據(jù)；是房地產(chǎn)管理部門確認(rèn)產(chǎn)權(quán)，稅務(wù)部門依法征稅，司法部門處理產(chǎn)權(quán)糾紛的必要憑證；也是產(chǎn)權(quán)人參與房產(chǎn)租賃、交易、抵押的必要憑據(jù)，物業(yè)管理公司將以產(chǎn)權(quán)資料為依據(jù)，收取或分?jǐn)傆嘘P(guān)費(fèi)用，行使管理職能，防止發(fā)生私拆、亂改、違章搭建、損壞房屋結(jié)構(gòu)和公共設(shè)施等行為，維護(hù)公有設(shè)施、共有部位和綠地不受侵犯，維護(hù)廣大業(yè)主的權(quán)益。接管驗(yàn)收時(shí)檢索提交的產(chǎn)權(quán)資料主要有：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件用地批準(zhǔn)文件建筑執(zhí)照拆遷安置資料房地產(chǎn)平面圖面積測(cè)繪報(bào)告二、技術(shù)資料技術(shù)資料是物業(yè)接管驗(yàn)收時(shí)對(duì)物業(yè)進(jìn)行質(zhì)量檢驗(yàn)的依據(jù)。物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收時(shí)，必須根據(jù)有關(guān)技術(shù)資料進(jìn)行檢驗(yàn)。接管驗(yàn)收時(shí)應(yīng)提供的技術(shù)資料主要有：1、竣工圖—包括總平面圖、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙；2、地質(zhì)勘測(cè)報(bào)告；工程合同及開工、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算；圖紙會(huì)審記錄；6、工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀察記錄；竣工驗(yàn)收證明書；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書；新材料、構(gòu)配件的鑒定合格證書；水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書；砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、采暖的試壓報(bào)告；園林綠化的圖紙和清樣；設(shè)備清單、安裝調(diào)試記錄、使用注意事項(xiàng)說明、質(zhì)保書和保修單；有關(guān)政府部門對(duì)分類項(xiàng)目的批文；有關(guān)工程項(xiàng)目的其他重要技術(shù)決定和文件；第三章一般竣工驗(yàn)收應(yīng)提供的技術(shù)資料在物業(yè)驗(yàn)收接管前，發(fā)展商/業(yè)主須提供有關(guān)物業(yè)的各種技術(shù)資料和竣工圖,分類立卷,在驗(yàn)收時(shí)交物業(yè)管理公司歸檔保存，若驗(yàn)收時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個(gè)星期呈交。物業(yè)管理公司將參與這些技術(shù)資料對(duì)物業(yè)的設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收管理、運(yùn)行、維護(hù)和保養(yǎng)，一般需要遞交以下技術(shù)資料，但不限于此列：一、土建、裝修需要的資料建筑、裝修和綠化等設(shè)計(jì)說明；裝修圖、建筑和結(jié)構(gòu)圖；裝修圖（包括所有天花板、地面、墻面、門面及幕墻等材料表）；質(zhì)監(jiān)站、規(guī)劃局、環(huán)衛(wèi)局及園林管理所等政府職能部門的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；土建、裝修、建材和五金等供應(yīng)商及廠商資料；房屋面積測(cè)量報(bào)告；物業(yè)沉降測(cè)試報(bào)告；防水工程的盛水試驗(yàn)報(bào)告；隱蔽工程驗(yàn)收簽證。二、弱點(diǎn)系統(tǒng)需要的資料1、各弱點(diǎn)系統(tǒng)的操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)（包括樓宇自動(dòng)控制系統(tǒng)、消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)、防盜監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)、和綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、車庫(kù)自動(dòng)化管理系統(tǒng)等）；2、各弱電系統(tǒng)圖、平面圖；3、弱電系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；4、消防局、技防辦、音響管理處、有線電視臺(tái)、國(guó)家安全局、發(fā)展總公司等政府職能部門的驗(yàn)收合格證明；5、設(shè)備原理圖、電腦軟件程序和說明等。三、電氣系統(tǒng)需要的資料1、高壓、低壓和變配電設(shè)備操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；2、所有電氣系統(tǒng)圖、平面圖、隱蔽工程驗(yàn)收資料及說明；3、電氣設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；4、供電局驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；5、各種用電設(shè)備調(diào)試、測(cè)試報(bào)告；6、避雷裝置系統(tǒng)圖、平面圖、測(cè)試報(bào)告、防雷辦驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。四、給排水需要的資料1、噴淋、消火栓水系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；2、消防水、給水、排水系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；3、消防噴淋、消火栓、給排水系統(tǒng)設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；4、消防局驗(yàn)收批文，衛(wèi)生防疫站、自來水、城市排水檢測(cè)站和質(zhì)檢站等政府職能部門驗(yàn)收?qǐng)?bào)告；5、消防水系統(tǒng)試壓、調(diào)試、及測(cè)驗(yàn)報(bào)告；6、污水處理系統(tǒng)竣工圖紙，衛(wèi)生防疫站驗(yàn)收批文；7、蓄水池、水箱和開水器水質(zhì)檢測(cè)報(bào)告。五、空調(diào)系統(tǒng)需要的資料1、空調(diào)系統(tǒng)、送排風(fēng)系統(tǒng)操作和維護(hù)保養(yǎng)手冊(cè)；2、空調(diào)、送排風(fēng)系統(tǒng)圖、平面圖及電氣控制圖；3、空調(diào)機(jī)組（熱泵機(jī)組）、新風(fēng)機(jī)組、熱交換器及風(fēng)機(jī)盤管等設(shè)備明細(xì)表、承包商資料及產(chǎn)品合格證；4、消防局驗(yàn)收合格批文；5、空調(diào)系統(tǒng)/設(shè)備試壓、調(diào)試報(bào)告。六、其他需要的資料1、煤氣管道的試壓報(bào)告；2、發(fā)展商、承包商認(rèn)為需要提供的其他。........第四章一般操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)遞交要求承包單位在物業(yè)移交前，須遞交設(shè)備/系統(tǒng)的操作和維修保養(yǎng)手冊(cè)（以下簡(jiǎn)稱“手冊(cè)”），以確保物業(yè)管理公司操作人員能盡快掌握驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的操作和管理，一般有以下要求：1、承包單位須在設(shè)備/系統(tǒng)驗(yàn)收前一個(gè)月遞交手冊(cè)，以便物業(yè)管理公司的操作人員有時(shí)問了解該驗(yàn)收設(shè)備/系統(tǒng)的基本情況。2、手冊(cè)所有容應(yīng)以中文編印，文字、插圖和表格等效果清晰。3、每一系統(tǒng)應(yīng)獨(dú)立成冊(cè)，以減少每?jī)?cè)的厚度，不同容或章節(jié)應(yīng)以塑料索引標(biāo)簽分隔，并附有清楚的目錄指示，以便操作人員翻查參考。4、為使手冊(cè)便于使用，并經(jīng)得起在日常維修的工作環(huán)境下多次反復(fù)翻閱而不易破損，手冊(cè)應(yīng)采用優(yōu)質(zhì)的A4標(biāo)準(zhǔn)紙編印，配上堅(jiān)硬的封面和書背，并以膠質(zhì)塑料或其他耐磨損的材料作保護(hù)。5、手冊(cè)須同時(shí)附有本項(xiàng)目的“竣工圖”目錄，按所屬系統(tǒng)分列于有關(guān)系統(tǒng)的章節(jié)。如某一圖紙同時(shí)適用于多個(gè)系統(tǒng)時(shí)，則需在每個(gè)有關(guān)系統(tǒng)章節(jié)同時(shí)列出。若遞交手冊(cè)時(shí)尚未完成竣工圖，必須提供最終的施工圖，并附詳細(xì)的設(shè)計(jì)修改說明，竣工圖最遲必須在免費(fèi)保修期開始后的六個(gè)星期呈交。6、系統(tǒng)操作需提供的技術(shù)資料（至少包括以下容）：A、系統(tǒng)正常運(yùn)作程序和在不正常情況時(shí)的應(yīng)變程序。B、詳盡介紹每個(gè)獨(dú)立系統(tǒng)如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。C、系統(tǒng)所有的管道和接線圖，并說明主要設(shè)備和部件的規(guī)格和功能。D、提出每個(gè)系統(tǒng)的可調(diào)節(jié)部件和保護(hù)裝置的最初調(diào)校參數(shù)，并預(yù)留一定的空位以便加插最后調(diào)定的參數(shù)。E、系統(tǒng)中有關(guān)供電、配電屏和控制屏的詳細(xì)說明。7、設(shè)備操作需要的技術(shù)資料（至少包括以下容）：A、設(shè)備正常啟閉程序和出現(xiàn)異常情況時(shí)停機(jī)程序。B、詳盡介紹每臺(tái)獨(dú)立設(shè)備如何調(diào)節(jié)、控制、監(jiān)察和調(diào)校說明。C、所有設(shè)備的原廠所發(fā)的隨機(jī)文件、圖紙資料，包括每塊電路板的電路圖，以及所有電子元件的布置圖。如需提供部件分解圖，以顯示各部件的位置。D、列出所有設(shè)備的生產(chǎn)制造廠商、型號(hào)、系列編號(hào)、經(jīng)調(diào)試運(yùn)行后所設(shè)定的參數(shù)。E、所有設(shè)備的產(chǎn)品說明書、合格簽證書、生產(chǎn)廠測(cè)試報(bào)告以及性能指標(biāo)圖表等資料。8、系統(tǒng)/設(shè)備維修保養(yǎng)需提供的技術(shù)資料（至少包括以下容）：A、所有系統(tǒng)/設(shè)備檢查手冊(cè)。B、設(shè)備更換部件的程序和要求。C、從整個(gè)系統(tǒng)到設(shè)備的維修保養(yǎng)說明，調(diào)校的操作程序和尋找故障的方法。D、執(zhí)行運(yùn)作和維修保養(yǎng)程序時(shí)應(yīng)特別注意事項(xiàng)。E、常見故障處理和解決方法。F、提出系統(tǒng)/設(shè)備保養(yǎng)制度，列明主要設(shè)備每天、每周、每月、每季、每年及五年需記錄和維護(hù)保養(yǎng)容和方法。9、安全保險(xiǎn)需提供技術(shù)資料（至少包括以下容）：A