注冊(cè)會(huì)計(jì)師會(huì)計(jì)基礎(chǔ)班第7章1投資性房地產(chǎn)

本章考試情況分析本章框架、新變化及考試重點(diǎn)本章重點(diǎn)、難點(diǎn)詳講本章現(xiàn)場(chǎng)總結(jié)2本章考試情況分析本章在考試中處于一般的地位，分?jǐn)?shù)在3分左右，以出客觀題為主，有時(shí)可以作為題的一部分。3本章框架、新變化及考試重點(diǎn)投資性房地產(chǎn)投資性房地產(chǎn)的特征與范圍會(huì)計(jì)處理二種模式二個(gè)轉(zhuǎn)換特征范圍成本模式公允價(jià)值模式計(jì)量模式轉(zhuǎn)換用途轉(zhuǎn)換4應(yīng)注意的是，今年本章將投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換中原計(jì)入“資本公積——其他資本公積”科目改為計(jì)入“其他綜合收益”科目。本章復(fù)習(xí)重點(diǎn)是投資性房地產(chǎn)核算的成本模式、公允價(jià)值模式以及用途轉(zhuǎn)換。5本章重點(diǎn)、難點(diǎn)詳講本章應(yīng)掌握三句話：一個(gè)概念（投資性房地產(chǎn)）、兩種模式（成本模式、公允價(jià)值模式）和兩個(gè)轉(zhuǎn)換（計(jì)量模式轉(zhuǎn)換和用途轉(zhuǎn)換）。一、投資性房地產(chǎn)的概述投資性房地產(chǎn)，是指為賺取

或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)，主要包括：①已出租的土地使用權(quán)；②持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)；③已出租的建筑物。6二、投資性房地產(chǎn)的核算投資性房地產(chǎn)的核算可以采用成本模式和公允價(jià)值模式分別進(jìn)行核算，具體分析如下。（一）采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)采用成本模式核算投資性房地產(chǎn)，可以分為初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量和處置三個(gè)步驟：71．投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。不同來源的房地產(chǎn)其成本構(gòu)成不同：（1）外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)對(duì)于企業(yè)外購(gòu)的房地產(chǎn)，只有在購(gòu)入房地產(chǎn)的同時(shí)開始對(duì)外出租（自租賃期開始日起，下同）或用于資本增值，才能稱之為外購(gòu)的投資性房地產(chǎn)。外購(gòu)?fù)顿Y性房地產(chǎn)的成本，包括價(jià)款、相關(guān)稅費(fèi)和可直接歸屬于該資產(chǎn)的其他支出。8（2）自行建造的投資性房地產(chǎn)企業(yè)自行建造（或開發(fā)，下同）的房地產(chǎn)，只有在自行建造或開發(fā)活動(dòng)完成（即達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)）的同時(shí)開始對(duì)外出租或用于資本增值，才能將自行建造的房地產(chǎn)確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)。自行建造投資性房地產(chǎn)的成本，由建造該項(xiàng)房地產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)前發(fā)生的必要支出構(gòu)成。92．采用成本模式下的后續(xù)計(jì)量企業(yè)通常應(yīng)當(dāng)采用成本模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，也可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。但是，同一企業(yè)只能采用一種模式對(duì)所有投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量，不得同時(shí)采用兩種計(jì)量模式。在成本模式下，應(yīng)當(dāng)比照固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)的有關(guān)規(guī)定，對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或攤銷；存在減值跡象的，還應(yīng)當(dāng)按照資產(chǎn)減值的有關(guān)規(guī)定進(jìn)行處理。10【例1】甲公司于

支付2000萬元土地出讓金取得一塊土地使用權(quán)，使用年限50年，準(zhǔn)備籌建辦公樓。甲公司購(gòu)入土地使用權(quán)的賬務(wù)處理是：借：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán)2

000貸：銀行存款 20002015年末攤銷土地使用權(quán)借：

用40貸：累計(jì)攤銷（2000÷50）

4011，該土地使用權(quán)出租，甲公司將無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)入投資性房地產(chǎn)，采用成本模式計(jì)量：借：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷2

00040貸：無形資產(chǎn)—土地使用權(quán) 2

000投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

4012假設(shè)2016年末確認(rèn)本年 收入70萬元（在年末707040收取），賬務(wù)處理如下：借：銀行存款貸：其他業(yè)務(wù)收入借：其他業(yè)務(wù)成本貸：投資性房地產(chǎn)累計(jì)攤銷

40133．處置投資性房地產(chǎn)企業(yè)出售投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)將取得的收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本，發(fā)生的應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅計(jì)入營(yíng)業(yè)稅金及附加。14【例2】甲公司對(duì)投資性房地產(chǎn)采用成本模式計(jì)量，于 將出租的辦公樓出售。該辦公樓的賬面原值為1500萬元，已提折舊800萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備。出售收入1200萬元收存銀行則出售時(shí)的賬務(wù)處理是：借：銀行存款1200貸：其他業(yè)務(wù)收入1200借：其他業(yè)務(wù)成本700投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊800貸：投資性房地產(chǎn)150015（二）采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算投資性房地產(chǎn)，也可以分為初始計(jì)量、后續(xù)計(jì)量和處置三個(gè)步驟：1．采用公允價(jià)值模式下的初始計(jì)量（1）采用公允價(jià)值模式的前提條件企業(yè)只有存在確鑿 表明投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值能夠持續(xù)可靠取得，才可以采用公允價(jià)值模式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。企業(yè)一旦選擇采用公允價(jià)值計(jì)量模式，就應(yīng)當(dāng)對(duì)其所有投資性房地產(chǎn)均采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量。16（2）采用公允價(jià)值模式下初始計(jì)量的賬務(wù)處理外購(gòu)和自建的投資性房地產(chǎn)在初始計(jì)量時(shí)，采用公允價(jià)值模式與成本模式入賬價(jià)值的確定方法相同，不同點(diǎn)在于應(yīng)設(shè)置“成本”明細(xì)科目，以便區(qū)分“公允價(jià)值變動(dòng)”。172．采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的會(huì)計(jì)處理企業(yè)采用公允價(jià)值模式進(jìn)行后續(xù)計(jì)量的，不對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)提折舊或進(jìn)行攤銷；在資產(chǎn)負(fù)債表日投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)以公允價(jià)值計(jì)量，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。投資性房地產(chǎn)取得的收入，確認(rèn)為其他業(yè)務(wù)收入。18【例3】

，乙公司支付3000萬元取得一棟辦公用房用于出租(屬于投資性房地產(chǎn))，每年租金200萬元，在每年年初

收取。2015年12月31日，該辦公用房的公允價(jià)值為3100萬元，該投資性房地產(chǎn)采用公允價(jià)值模式核算。則乙公司賬務(wù)處理如下：2015年初購(gòu)入投資性房地產(chǎn)：借：投資性房地產(chǎn)—成本3

000貸：銀行存款3

000借：銀行存款200貸：預(yù)收賬款200192002015年末：借：預(yù)收賬款貸：其他業(yè)務(wù)收入20200借：投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)

100貸：公允價(jià)值變動(dòng)損益（3100－3000）100以后年度依此類推，略。3．投資性房地產(chǎn)的處置出售采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)將出售收入計(jì)入其他業(yè)務(wù)收入，將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值計(jì)入其他業(yè)務(wù)成本；同時(shí)將原計(jì)入

“公允價(jià)值變動(dòng)損益”和“其他綜合收益”的金額轉(zhuǎn)入其他業(yè)務(wù)成本，目的是調(diào)整到投資性房地產(chǎn)的原始成本。（新變化）21【例4】

甲公司將購(gòu)入的辦公樓當(dāng)日出租給丙公司（購(gòu)入價(jià)格為5200萬元），租期從2015年1月1日——

，每年

300萬元，在年末收取。2015年末，該辦公樓公允價(jià)值為5300萬元。2016年末，租賃期屆滿時(shí)，甲公司收回該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)，并將該辦公樓出售，取得收入5800萬元。假設(shè)甲企業(yè)采用公允價(jià)值模式計(jì)量。甲公司的賬務(wù)處理如下:22①

，購(gòu)入辦公樓并出租:借:投資性房地產(chǎn)—成本貸:銀行存款52005200② ，按公允價(jià)值計(jì)量和確認(rèn)收入借:投資性房地產(chǎn)—公允價(jià)值變動(dòng)

100貸:公允價(jià)值變動(dòng)損益

100借：銀行存款

300貸：其他業(yè)務(wù)收入

30023③ ，收取并出售投資性房地產(chǎn):借：銀行存款

300貸：其他業(yè)務(wù)收入

300借:銀行存款貸:其他業(yè)務(wù)收入借:其他業(yè)務(wù)成本5

80058005200公允價(jià)值變動(dòng)損益貸:投資性房地產(chǎn)—成本1005200—公允價(jià)值變動(dòng)

10024（三）投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的變更企業(yè)對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量模式一經(jīng)確定，不得隨意變更。以成本模式轉(zhuǎn)為公允價(jià)值模式的，應(yīng)當(dāng)作為會(huì)計(jì)政策變更處理，將計(jì)量模式變更時(shí)公允價(jià)值與賬面價(jià)值的差額，調(diào)整期初留存收益（盈余公積、未分配利潤(rùn)）。具體處理過程可在會(huì)計(jì)政策章掌握。已采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，不得從公允價(jià)值模式轉(zhuǎn)為成本模式。25（四）房地產(chǎn)用途的轉(zhuǎn)換1．成本模式下用途轉(zhuǎn)換（1）自用轉(zhuǎn)為出租①自用房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)入房地產(chǎn)，自用一段時(shí)間之后再改為出租或用于資本增值的，應(yīng)當(dāng)先將外購(gòu)的房地產(chǎn)確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)，自租賃期開始日或用于資本增值之日開始，才能從固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)。26企業(yè)將自用土地使用權(quán)或建筑物轉(zhuǎn)換為以成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)按照固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。（簡(jiǎn)稱賬面價(jià)值—賬面價(jià)值）27【例5】甲公司將自用的一棟辦公樓從2015年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的為2000萬元，已提折舊500萬元，未計(jì)提減值將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處準(zhǔn)備。甲公司在理如下：借:投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊貸:固定資產(chǎn)20005002000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊

50028②作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為出租企業(yè)將作為存貨的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為采用成本模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)按該項(xiàng)存貨在轉(zhuǎn)換日的賬面價(jià)值，轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。29（2）出租轉(zhuǎn)為自用企業(yè)將原本用于賺取 或資本增值的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為自用時(shí)，在采用成本模式下，應(yīng)將投資性房地產(chǎn)的賬面價(jià)值轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)的賬面價(jià)值。30【例6】 ，甲企業(yè)將出租在外的廠房收回，開始用于本企業(yè)生產(chǎn)商品。該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用成本模式計(jì)量，在收回日該投資性房地產(chǎn)的賬面1000萬元，已計(jì)提累計(jì)折舊800萬元。轉(zhuǎn)換日的賬務(wù)處理是：借:固定資產(chǎn) 1000投資性房地產(chǎn)累計(jì)折舊800貸：投資性房地產(chǎn)1000累計(jì)折舊800312.公允價(jià)值模式下用途轉(zhuǎn)換（1）自用轉(zhuǎn)為出租房地產(chǎn)開發(fā)商將開發(fā)的商品房出租或企業(yè)將自用的建筑物、土地使用權(quán)出租，應(yīng)按轉(zhuǎn)換日的資產(chǎn)的公允價(jià)值作為投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值之間的差額，如果公允價(jià)值大于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入“其他綜合收益”；如果公允價(jià)值小于賬面價(jià)值，其差額計(jì)入“公允價(jià)值變動(dòng)損益”。這樣處理的目的，是為了防范企業(yè)通過轉(zhuǎn)換用途來調(diào)增利潤(rùn)。（簡(jiǎn)稱賬面價(jià)值—公允價(jià)值）32【例7】甲公司將自用的一棟辦公樓從2015年1月1日起出租給乙公司，租期3年。租賃期開始日，該辦公樓的

為2000萬元，已提折舊500萬元，未計(jì)提減值準(zhǔn)備，賬面價(jià)值為1500萬元；其公允價(jià)值為1800萬元。在采用公允價(jià)值模式下，甲公司在

將自用轉(zhuǎn)為出租的賬務(wù)處理如下：借:投資性房地—成本1

800（公允價(jià)值）累計(jì)折舊500貸:固定資產(chǎn)2000其他綜合收益300（注：新變化）33如果轉(zhuǎn)換日公允價(jià)值為1400萬元，則賬務(wù)處理：借:投資性房地—成本1

400（公允價(jià)值）累計(jì)折舊500公允價(jià)值變動(dòng)損益100貸:固定資產(chǎn)200034（2）出租轉(zhuǎn)為自用企業(yè)將采用公允價(jià)值模式計(jì)量的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值，公允價(jià)值與原賬面價(jià)值的差額計(jì)入當(dāng)期損益（公允價(jià)值變動(dòng)損益）。（簡(jiǎn)稱賬面價(jià)值—公允價(jià)值）35【例 8】 ，甲企業(yè)因租賃期滿，將出租的寫字樓收回，作為辦公樓用于本企業(yè)的行政管理。轉(zhuǎn)換日，該寫字樓的公允價(jià)值為2000萬元，該項(xiàng)房地產(chǎn)在轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值模式計(jì)量，原賬面價(jià)值為1800萬元，其中：成本為1500萬元，公允價(jià)值變動(dòng)為300萬元。甲企業(yè)的賬務(wù)處理如下:借:固定資產(chǎn)

2000（公允價(jià)值）貸:投資性房地產(chǎn)—成本 1500—公允價(jià)值變動(dòng)

300公允價(jià)值變動(dòng)損益

20036本章現(xiàn)場(chǎng)總結(jié)投資性房地產(chǎn)的會(huì)計(jì)處理37內(nèi)容一個(gè)概念投資性房地產(chǎn)包括：