物業(yè)接管驗(yàn)收方案

接管驗(yàn)收方案按項(xiàng)目方案、設(shè)計(jì)要求及工程質(zhì)量檢查接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)組織驗(yàn)收小組，物業(yè)公司在接到開發(fā)單位（項(xiàng)目總監(jiān)）竣工驗(yàn)收的申請或通知（建議提前20天）后，由物業(yè)總經(jīng)理牽頭，會同物業(yè)副總經(jīng)理、開發(fā)單位開發(fā)單位相關(guān)部門（營銷部、工程部等）、監(jiān)理、施工單位組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組，委派物業(yè)客服人員、工程人員和開發(fā)單位工程專業(yè)人員本著客觀、公正的原則進(jìn)行工程質(zhì)量檢查驗(yàn)收工作。一、成立接管驗(yàn)收小組：1、人員配置及抽調(diào)，共21人：（1）物業(yè)總經(jīng)理1人，擔(dān)任物業(yè)接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組組長；（2）物業(yè)副總經(jīng)理1人，擔(dān)任物業(yè)接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組副組長；（3）開發(fā)單位現(xiàn)場監(jiān)理1人，擔(dān)任物業(yè)接管驗(yàn)收領(lǐng)導(dǎo)小組副組長；（4）物業(yè)副經(jīng)理1人，擔(dān)任文件資料接管小組責(zé)任人；（5）人事培訓(xùn)經(jīng)理1人，物業(yè)文員1人，開發(fā)單位指派置業(yè)顧問2名，擔(dān)任文件資料接管小組組員；（6）物業(yè)工程主管1人，擔(dān)任現(xiàn)場驗(yàn)收接管小組責(zé)任人；（7）開發(fā)單位工程專業(yè)人員1人，物業(yè)工程技術(shù)人員2人（需從其他部門抽調(diào)工程人手），開發(fā)單位指派施工單位相關(guān)人員1人、現(xiàn)場工程監(jiān)理人員1人，擔(dān)任現(xiàn)場驗(yàn)收接管小組組員；（8）秩序維護(hù)部主管1人，擔(dān)任現(xiàn)場消防設(shè)施驗(yàn)收接管小組責(zé)任人；（9）工程技術(shù)人員2人（需從其他部門抽調(diào)人手），物業(yè)客服人員1人（需從其他部門抽調(diào)人手），開發(fā)單位指派施工單位相關(guān)人員1人，現(xiàn)場工程監(jiān)理1人，擔(dān)任現(xiàn)場消防設(shè)施驗(yàn)收接管小組組員。2、領(lǐng)導(dǎo)小組：組長：物業(yè)總經(jīng)理XXX，負(fù)責(zé)組建物業(yè)接管驗(yàn)收小組并同開發(fā)單位具體辦理物業(yè)的接管工作。副組長：副總經(jīng)理XXX，負(fù)責(zé)協(xié)助組長做好物業(yè)接管驗(yàn)收工作。副組長：現(xiàn)場監(jiān)理，針對接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問題，盡快組織施工單位進(jìn)行整改。3、驗(yàn)收小組：（1）文件資料接管小組責(zé)任人：物業(yè)副經(jīng)理XXX組員：人事培訓(xùn)經(jīng)理XXX、物業(yè)文員XXX。移交單位：開發(fā)單位營銷部、工程部職責(zé)：負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)、工程、設(shè)備資料、業(yè)主資料的驗(yàn)收移交工作；園林綠化、衛(wèi)生（即初次開荒情況）以及協(xié)助樓宇的驗(yàn)收移交工作；（2）現(xiàn)場驗(yàn)收接管小組責(zé)任人：工程部主管。組員：物業(yè)客服、開發(fā)單位工程專業(yè)人員、物業(yè)工程人員。移交單位：現(xiàn)場監(jiān)理、施工單位負(fù)責(zé)人職責(zé)：負(fù)責(zé)房屋本體、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收移交和鑰匙接管工作。（3）現(xiàn)場消防設(shè)施驗(yàn)收接管小組責(zé)任人：保安主管XXX組員：工程部人員、客服人員。移交單位：現(xiàn)場監(jiān)理、施工單位負(fù)責(zé)人職責(zé)：負(fù)責(zé)公共區(qū)域的消防設(shè)施驗(yàn)收接管以及監(jiān)控設(shè)施、門崗設(shè)備等方面的接管驗(yàn)收。二、接管驗(yàn)收前的準(zhǔn)備1、與開發(fā)單位聯(lián)系好交接事項(xiàng)、交接日期、進(jìn)度、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等。責(zé)任人：XXX、XXX2、派出先頭技術(shù)人員前往物業(yè)現(xiàn)場摸底，制定好接管驗(yàn)收計(jì)劃和準(zhǔn)備好接管驗(yàn)收相關(guān)資料與表格。責(zé)任人：物業(yè)副經(jīng)理XXX、秩維部主管；工程部主管；3、提前參與開發(fā)單位申請的竣工驗(yàn)收、機(jī)電設(shè)備及消防設(shè)施的最終安裝、調(diào)試工作，做到心里有數(shù)。責(zé)任人：工程部主管、秩維部主管。接管驗(yàn)收內(nèi)容（一）資料的接管驗(yàn)收1、物業(yè)產(chǎn)權(quán)資料；（1）項(xiàng)目開發(fā)批準(zhǔn)報(bào)告；（2）規(guī)劃許可證；（3）投資許可證；（4）土地使用合同；（5）建筑開工許可證；（6）用地紅線圖。2、綜合竣工驗(yàn)收資料：（1）竣工圖（包括總平面布置圖、建筑、結(jié)構(gòu)、水、暖、電、氣、設(shè)備、附屬工程各專業(yè)竣工圖及地下管線綜合布置竣工圖）；（2）建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書；（3）建設(shè)消防驗(yàn)收合格證；（4）公共配套設(shè)施綜合驗(yàn)收合格書；（5）供水合同；（6）供電協(xié)議書、許可證；（7）供氣協(xié)議書、許可證；（8）有線電視合格證；（9）通信設(shè)施合格證；（10）施工設(shè)計(jì)資料：（11）地質(zhì)報(bào)告書；（12）全套設(shè)計(jì)圖紙；（13）圖紙會審記錄；（14）設(shè)計(jì)變更通知單；（15）工程預(yù)決算報(bào)告書；（16）重要的施工會議紀(jì)要；（17）隱蔽工程驗(yàn)收記錄；（18）沉降觀測記錄；（19）其他可能會影響將來管理的原始記錄。（20）機(jī)電設(shè)備資料：（21）機(jī)電設(shè)備出廠合格證；（22）機(jī)電使用說明書（要求中文）；（23）機(jī)電設(shè)備安裝、調(diào)試報(bào)告；（24）設(shè)備保修卡、保修協(xié)議。3、業(yè)主資料：（1）已購房的業(yè)戶姓名、位置、面積、聯(lián)系電話等；（2）已購房業(yè)戶的付款情況或付款方式；（3）承諾贈送物業(yè)服務(wù)費(fèi)或其他費(fèi)用和相關(guān)服務(wù)的名單及相關(guān)資料；（4）其他相關(guān)資料。（二）房屋主體接管驗(yàn)收1、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)為建設(shè)部《房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)》（附件）2、驗(yàn)收方法為觀感驗(yàn)收法和使用驗(yàn)收法。（三）財(cái)務(wù)資料的交接（略）四、工程接管驗(yàn)收流程1、資料的接管驗(yàn)收（附表）按專家公寓產(chǎn)權(quán)和技術(shù)資料交接單進(jìn)行交接，確認(rèn)簽字。2、房屋本體現(xiàn)狀接管驗(yàn)收（附表）按物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字，接管鑰匙。將不合格項(xiàng)目記錄在接管驗(yàn)收遺留問題登記表中。3、機(jī)電設(shè)備的接管驗(yàn)收（附表）按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及方法中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字。把不合格項(xiàng)目記錄到接管驗(yàn)收遺留問題登記表中。4、對接管驗(yàn)收遺留問題進(jìn)行登記（附表）對所有不合格項(xiàng)目分類整理，登記，存檔。5、將接管驗(yàn)收遺留問題提交給開發(fā)單位，在規(guī)定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行整改（附表）將所有不合格項(xiàng)目分類整理出的資料提交給開發(fā)單位，整改后再次進(jìn)行接管驗(yàn)收，確認(rèn)簽字。五、接管驗(yàn)收遺留問題的處理1、對資料驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的資料不全、不真實(shí)、不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收資料遺留問題登記表》中，并交開發(fā)單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)；2、對物業(yè)硬件設(shè)施接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的不合格等問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)將問題逐項(xiàng)記錄在《接管驗(yàn)收設(shè)施設(shè)備問題登記表》中，并請開發(fā)單位相關(guān)人員簽字確認(rèn)。對資料遺留的問題，接管驗(yàn)收小組應(yīng)當(dāng)積極與開發(fā)單位聯(lián)系補(bǔ)齊。3、對物業(yè)硬件設(shè)施、設(shè)備遺留問題，一般問題要求開發(fā)單位在七天內(nèi)解決；重大問題要求發(fā)展商在十五天內(nèi)解決。4、對于長期解決不了或會影響物業(yè)管理的問題，物業(yè)公司將以備忘錄的形式將問題登記后交給開發(fā)單位進(jìn)行備案。5、《接管驗(yàn)收遺留問題登記表》和備忘錄進(jìn)行歸檔長期保存。六、物業(yè)接管驗(yàn)收程序（一）工作程序1、開發(fā)單位擬定《移交接管工作進(jìn)度計(jì)劃》，成立移交小組，任命專職人員移交并送達(dá)接管驗(yàn)收《通知書》，由物業(yè)公司備案；2、物業(yè)公司接到開發(fā)單位送達(dá)的接管驗(yàn)收《通知書》后，及時(shí)成立接管驗(yàn)收小組，按《物業(yè)接管資料的移交》核對所接收的資料，并在15日內(nèi)簽發(fā)驗(yàn)收回復(fù)函和約定驗(yàn)收時(shí)間，對開發(fā)單位提供的建筑、設(shè)備、配件清單或名冊，進(jìn)行逐項(xiàng)清查驗(yàn)收；3、物業(yè)公司組織驗(yàn)收小組與開發(fā)單位移交人對房屋質(zhì)量使用功能（含精裝修交付的裝修情況、室內(nèi)設(shè)施設(shè)備使用情況及物品數(shù)量）、外觀質(zhì)量、公共配套設(shè)施/設(shè)備等進(jìn)行接管驗(yàn)收；4、對未按設(shè)計(jì)要求配套到位和不能正常運(yùn)轉(zhuǎn)的設(shè)備（包括水、電等），物業(yè)提出整改意見，由開發(fā)單位負(fù)責(zé)落實(shí)，直至驗(yàn)收合格；5、對驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題，物業(yè)驗(yàn)收小組填寫各類遺留問題統(tǒng)計(jì)表，并反饋給開發(fā)單位移交人員在約定期限內(nèi)進(jìn)行整改，并商定復(fù)驗(yàn)時(shí)間；6、對單元內(nèi)物件符合檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)要求的房屋，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)接收鑰匙。7、業(yè)主入住時(shí)，由業(yè)主對其物業(yè)進(jìn)行全面細(xì)致的質(zhì)量檢查。對發(fā)現(xiàn)的質(zhì)量問題由物業(yè)服務(wù)公司歸整后反饋給開發(fā)單位，由開發(fā)單位限令施工單位逐項(xiàng)返修，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)或業(yè)主再次驗(yàn)收后清項(xiàng)；8、保修期內(nèi)，在使用過程中由業(yè)主/物業(yè)使用人或物業(yè)管理人員發(fā)現(xiàn)的，由于建筑施工或產(chǎn)品制造上的缺陷，報(bào)告開發(fā)單位查驗(yàn)證實(shí)后，由其責(zé)令施工隊(duì)更換或返修。（