戶外(配套)工程外網(wǎng)分項(xiàng)工程實(shí)施探討

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現(xiàn)代住宅小區(qū)，是集人文、自然、生態(tài)、科技、節(jié)能融為一體的綜合體系。尤其是小區(qū)戶外（配套）工程，它直接關(guān)系著規(guī)劃設(shè)計(jì)理念、單體建筑設(shè)計(jì)功能的實(shí)現(xiàn)和效果，它更是一個(gè)相互關(guān)聯(lián)，相互交錯(cuò)、又互為獨(dú)立綜合性比較強(qiáng)的一重要工程。戶外工程主要包括：環(huán)路、景觀（園路、綠化、），外網(wǎng)共三大部分。

環(huán)路：環(huán)區(qū)環(huán)路，分區(qū)環(huán)路；（主干環(huán)路、支干環(huán)路）

景觀：山、坡、形，水系，主題景觀，效果光照；

園路：主園路，單體進(jìn)戶園路；

綠化：草坪、花卉、樹木；

外網(wǎng)：電力、弱電、給水、排水、熱力、燃?xì)狻⒐苍O(shè)備、設(shè)施；下面著重就外網(wǎng)配套工程的各個(gè)方面表述

一、

外網(wǎng)工程主要包括：

1、給水管網(wǎng)安裝建設(shè)。

該工程分為市政接網(wǎng)、小區(qū)管網(wǎng)安裝兩大部分；

2、排水管網(wǎng)安裝建設(shè)。

該工程分為市政接網(wǎng)、小區(qū)管網(wǎng)安裝兩大部分；3、高壓電力接入工程：

總負(fù)荷計(jì)算、審定、申請用電負(fù)荷、供電方案審核、委托設(shè)計(jì)、變電站設(shè)計(jì)、電業(yè)局圖紙會(huì)審、聯(lián)合評審?fù)ㄟ^、高壓施工委托、高壓施工合同簽定、設(shè)備招標(biāo)、合同簽定、箱變基礎(chǔ)建設(shè)、高壓線纜施工、高壓總計(jì)量安裝、檢驗(yàn)校驗(yàn)實(shí)驗(yàn)全項(xiàng)、通電運(yùn)行等項(xiàng)；

4、低壓電力線纜敷設(shè)路由網(wǎng)：單體電力接入、道路燈光、庭院燈光、草坪燈光、效果燈照、用電設(shè)備電源配給。

5、燃?xì)夤芫W(wǎng)安裝建設(shè)：

小區(qū)燃?xì)饪傮w規(guī)劃委托設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、圖紙會(huì)審、工程費(fèi)用預(yù)算、合同洽談簽定、（主）高壓管網(wǎng)施工、中壓管網(wǎng)、低壓管網(wǎng)施工、調(diào)壓箱安裝、室內(nèi)計(jì)量管線安裝施工、分段試壓、聯(lián)合驗(yàn)收、點(diǎn)火運(yùn)行等項(xiàng)；

6、集中供熱一網(wǎng)管線安裝工程建設(shè)：用熱人申請、用熱合同簽定；一網(wǎng)施工委托、合同簽定、施工驗(yàn)收、運(yùn)行。

7、二網(wǎng)熱力管線安裝建設(shè)：

工程招標(biāo)、合同簽定、施工、驗(yàn)收、運(yùn)行；

8、弱電工程：

其中包括：有線電視、電信語音、數(shù)據(jù)、消防報(bào)警系統(tǒng)，智能化安防、物業(yè)自動(dòng)化管理平臺等項(xiàng)；（電視信號提供包括：有線電視、閉路電視、共用電視系統(tǒng)）

9、公共設(shè)備、設(shè)施安裝工程：變電站、配電設(shè)備、中央空調(diào)、電梯、增壓上水設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、換熱站、中水處理、燃?xì)庹{(diào)壓箱、消防報(bào)警中央處理器、光接收發(fā)射裝置、信號放大、衰減裝置、智能化機(jī)房、電動(dòng)門類、道閘、各種燈光設(shè)備、電信機(jī)房、燃?xì)鈭?bào)警裝置等；

10、消防工程：

分為小區(qū)外網(wǎng)消防、商業(yè)公共建筑消防兩個(gè)大類型；

11、環(huán)路燈照、庭院燈照、草坪燈照、地?zé)魺粽?、太陽能草坪、庭院燈、效果、美化燈照?/p>

二、外網(wǎng)綜合方案總體形成及施工時(shí)遵守的最基本原則：

擬建樓盤規(guī)劃圖形成后，就需要將外網(wǎng)水、電、氣、暖的管網(wǎng)細(xì)化、深化布局、平面布設(shè)?？傄?guī)圖，它是外網(wǎng)工程形成總方案最基本依據(jù)，既要考慮各專業(yè)的施工規(guī)范、特點(diǎn)，又要考慮綜合布局的合理性，也要考慮開發(fā)建設(shè)的工程成本，針對各子項(xiàng)工程制定《外網(wǎng)工程總體倒推計(jì)劃時(shí)間表》、《各分項(xiàng)工程施工段面順序計(jì)劃安排》。在制定計(jì)劃安排時(shí)應(yīng)遵循以下原則：

先（主）總管網(wǎng)后（副）支管線網(wǎng)；

先一網(wǎng)、后二網(wǎng)；

施工時(shí)根據(jù)豎向高程，先深后淺；

給水、排水、熱力、燃?xì)夤芫W(wǎng)敷設(shè)路由與高壓、低壓、弱電規(guī)劃分流，（包括進(jìn)樓管線網(wǎng)引入走向），若有交接關(guān)聯(lián)處，將參照相關(guān)規(guī)范進(jìn)行特殊處理。

三、外網(wǎng)工程分項(xiàng)特點(diǎn)：

（根據(jù)建筑相關(guān)規(guī)范要求，外網(wǎng)施工時(shí)必須堅(jiān)持先地下、在地上的原則）

1、在不影響主體施工現(xiàn)場道路暢通的前提下，才可以施工。

合理科學(xué)的把握各分項(xiàng)工程開工時(shí)間，將對外網(wǎng)工程完成工期造成直接影響。開工時(shí)間過早，勢必對主體工程尤其是裝修工程的進(jìn)度造成影響；如果開工時(shí)間成熟但過晚，最終影響外網(wǎng)其它后繼分項(xiàng)工程開工的時(shí)間，對總體外網(wǎng)工期造成不良影響。

2、其基本為隱蔽工程，施工難度大，質(zhì)量、安全防護(hù)要求高。為了滿足總體規(guī)劃理念和安全、可靠、實(shí)用、美觀的原則，一般都采用將水、電、暖、氣管網(wǎng)全部實(shí)行地埋敷設(shè)，全部為隱蔽工程。在有本來就有限的施工現(xiàn)場空間里，再開動(dòng)其他分項(xiàng)施工，大大的增加了施工的難度，同時(shí)也對施工質(zhì)量、安全有了新的嚴(yán)格要求，不但要按工序分不同階段完成，還要對已開挖的施工現(xiàn)場進(jìn)行安全防護(hù)，確保在沒有回填前現(xiàn)場的安全。

3、滿足施工現(xiàn)場的條件先后不一，施工標(biāo)高各異。由于各單體施工隊(duì)伍素質(zhì)的差異，外網(wǎng)分項(xiàng)工程具備的開工時(shí)間也有一定的差異、缺乏統(tǒng)一性，其工期有一定間隙期，再因施工標(biāo)高的不同，只能遵守先深后淺的原則，如緊密相鄰的幾條管線也可以同時(shí)開挖。這樣，就避免了重復(fù)施工的弊端。

4、很多施工段面，施工道路交通相互影響，交叉施工難度大。尤其是施工主干道段面的施工。

5、土方開掘量比較大，由于工作段面的限制，時(shí)有二次搬運(yùn)回填情況。熱力、排水工程開挖寬度深度比較大，總場地比較狹窄，施工周期比較長（一個(gè)斷面的工序大約需要6天—10天的工期）。為了切實(shí)保障不影響主體施工進(jìn)度，就需要采用二次土方搬運(yùn)回填，這樣就增加了施工的成本和難度；

6、和各個(gè)標(biāo)段，項(xiàng)目部、施工隊(duì)協(xié)調(diào)施工難度工作量也比較大；由于主體施工單位以自己所轄標(biāo)段施工進(jìn)度為核心，不愿意騰挪場地，不主動(dòng)的配合甲方外網(wǎng)的工作，再加之（項(xiàng)目負(fù)責(zé)人）各施工單位素質(zhì)不同，在配合甲方工作的積極性上也有很大的不同，所以協(xié)調(diào)的工作量也比較大。所以協(xié)調(diào)工作是外網(wǎng)工作的核心。

7、工期要求緊外網(wǎng)工程合理工期一般都在3個(gè)月—4個(gè)月。其中道路園林綠化就要有至少兩個(gè)月的工期，所以合理把握和分配工期，是完成整體樓盤建設(shè)施工最主要的因素之一。

8、壟斷、（特殊性）行業(yè)比較強(qiáng)，其主要包括以下內(nèi)容：（1）、高壓電力接入工程；（電業(yè)局）（2）、燃?xì)馊刖W(wǎng)工程；（燃?xì)夤荆?）、電信語音、數(shù)據(jù)工程；（雖具備行業(yè)競爭性，但實(shí)力相差很大）（4）、有線電視入網(wǎng)工程；（廣電網(wǎng)絡(luò)）（5）、給水市政接網(wǎng)工程；（一網(wǎng)）（6）、熱力市政接網(wǎng)工程；（一網(wǎng)）（盡管熱力公司，市場具有競爭性，但每一個(gè)熱力公司都有服務(wù)的區(qū)域劃分，這樣就等于一定的區(qū)域里仍然是行業(yè)壟斷單位）。（7）、高壓引入的方案審核與設(shè)計(jì)；（電業(yè)局）四、以往影響外網(wǎng)綜合方案及實(shí)施的幾個(gè)不利因素：

其一、由于設(shè)計(jì)單位各個(gè)專業(yè)不同（規(guī)劃、建筑單體、結(jié)構(gòu)單體、設(shè)備設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)），作為專業(yè)合所設(shè)計(jì)的外網(wǎng)圖紙只是單項(xiàng)平面布設(shè)和走向（沒有確定的定位，只有依據(jù)施工現(xiàn)場恰當(dāng)區(qū)分和分配），缺乏綜合性相互退讓互為協(xié)調(diào)的全系統(tǒng)總圖，往往會(huì)造成各專業(yè)在有限的段位面相互影響，從而增加了施工難度，甚至造成重復(fù)施工、多次施工不良局面，從而也增加了工程成本，影響了施工進(jìn)度和工程質(zhì)量。

其二、一個(gè)大型整體樓盤一般由兩個(gè)以上的設(shè)計(jì)院負(fù)責(zé)完成單體樓號設(shè)計(jì)，而外網(wǎng)單項(xiàng)工程也由一個(gè)設(shè)計(jì)院或兩個(gè)以上設(shè)計(jì)院分標(biāo)段各自完成，往往會(huì)造成各設(shè)計(jì)院意圖孤立，理解差異，只簡單滿足自己設(shè)計(jì)區(qū)域，而不能明白其他設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)標(biāo)段單體各種管線走向定位，缺乏整體外網(wǎng)規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，從而造成了各標(biāo)段外網(wǎng)工程相互難以銜接，不能滿足工程管理和施工要求。

其三、由于各設(shè)計(jì)院對工程設(shè)計(jì)要求意圖認(rèn)識上偏差，會(huì)造成材料、設(shè)備、控制方式、管線走向等等，相似或完全不同，這樣就會(huì)導(dǎo)致在同一個(gè)樓盤，產(chǎn)品售價(jià)完全相同的情況下，將有兩種不同品質(zhì)的配置，這樣既不利于施工管理，又不利于造價(jià)成本的統(tǒng)一管理。在這種情況下，為了滿足了現(xiàn)場施工工程管理要求，我們往往無奈的依據(jù)所認(rèn)同的某一個(gè)設(shè)計(jì)院設(shè)計(jì)的為標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)，進(jìn)行了大量的工程變更，（被動(dòng)的）統(tǒng)一了材料標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)備品牌型號和控制方式及各種管線出樓走向。

五、樹立“終端客戶滿意度，是我們工作的核心”的理念，我想應(yīng)從以下幾個(gè)方面改進(jìn)和提高；

1、合同細(xì)化管理：堅(jiān)持八字原則：引導(dǎo)、互動(dòng)、推進(jìn)、提升

2、現(xiàn)場細(xì)化管理（質(zhì)量、進(jìn)度、安全、文明施工管理）

3、資金成本有效管理；

六、思考和探討的問題：

1、針對擬開發(fā)樓盤不同定位，如何科學(xué)、合理、正確確定設(shè)備器材、品牌，從而更有效的降低控制成本？

2、如何正確處理和控制公共用電設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行費(fèi)用與物業(yè)管理承受能力的關(guān)系？

3、如何更好的解決和降低設(shè)計(jì)負(fù)荷與實(shí)際負(fù)荷之間公共損耗的比例？

七、對房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)簡單認(rèn)識及展望：從以上各項(xiàng)我們看到，外網(wǎng)工程是一個(gè)龐大的綜合體系。隨著房產(chǎn)產(chǎn)業(yè)蓬勃的發(fā)展，我想將會(huì)有以下三個(gè)發(fā)展階段：

第一階段：住宅小區(qū)由原來最早單一、廉價(jià)、簡單滿足住房使用功能之外，沒有新的過高要求，建成了很多的方正、縱橫筆直的簡易布設(shè)（或者叫初級住宅）小區(qū)。

第二階段：花園（花苑）式住宅小區(qū)現(xiàn)隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房產(chǎn)市場的競爭，越來越多的人開始注重，除滿足住宅質(zhì)量、功能、節(jié)能、環(huán)保之外，對住宅的周邊環(huán)境，人文理念、綠化景觀也有了新的要求，這時(shí)就有了很多的花園、化苑流線式住宅小區(qū)。

第三階段：（綠色、環(huán)保、節(jié)能、人文）園林現(xiàn)代式住宅小區(qū)（或社區(qū)）隨著房地產(chǎn)業(yè)迅猛的發(fā)展，市場的競爭越來越激烈，終端客戶的的要求也越來越高。房地產(chǎn)產(chǎn)品本身屬于非經(jīng)常消費(fèi)類產(chǎn)品