房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)報(bào)告-----整理人：林澤懋一、房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房地產(chǎn)由于其自己的特點(diǎn)即位置的固定性和不可移動(dòng)性，在上又被稱為?？梢杂腥N存在形態(tài)：即土地、建筑物、房地合一。在中，其拍賣標(biāo)的也可以有三種存在形態(tài)，即土地（或），建筑物和房地合一狀態(tài)下的物質(zhì)實(shí)體及其權(quán)益。二、中國房產(chǎn)市場特點(diǎn)房地產(chǎn)業(yè)區(qū)域發(fā)展很不平衡，區(qū)域分割明顯中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展不平衡，一方面表現(xiàn)在東部沿海地區(qū)的發(fā)展大大快于中西部地區(qū)，另一方面則表現(xiàn)在、上海、北京、、浙江五省市房地產(chǎn)投資、交易占全國的一半以上。從空間分布上看，中國房地產(chǎn)業(yè)增長將以為主，未來房地產(chǎn)業(yè)的投資中心也將集中在東部五省市上面?？偟膩碚f，中國東西部差距很大。這是與地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，以及地區(qū)的程度相適應(yīng)的。房地產(chǎn)市場的區(qū)域發(fā)展的不平衡，也影響著全國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，從而使房地產(chǎn)市場的發(fā)展處于一個(gè)較低的水平，或者說，處于一個(gè)較低的發(fā)展階段。2．?dāng)?shù)量多，規(guī)模小1995--1997年，中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已由33482個(gè)減少到21286個(gè)。盡管如此，房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模仍然很小，1996年我國房地產(chǎn)企業(yè)平均每個(gè)公司總資產(chǎn)7100萬元，平均凈資產(chǎn)只有1780萬元。從所有制結(jié)構(gòu)看，公有制房地產(chǎn)企業(yè)占據(jù)主導(dǎo)地位，雖然其比重處在下降趨勢之中，其主導(dǎo)地位卻十分穩(wěn)固，從隸屬關(guān)系看，絕大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是市、縣一級所有，鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的不少。從資質(zhì)級別看，中低級別企業(yè)占主導(dǎo)地位，無級企業(yè)仍占很大比重。房地產(chǎn)業(yè)對外開放的門戶日益擴(kuò)大中國房地產(chǎn)業(yè)對外開放的步伐很快。從1992年以來，外資（主要是直接投資）已成為中國房地產(chǎn)業(yè)投資的重要力量。1995~1997年間，利用外資占整個(gè)房地產(chǎn)投資資金來源的12%左右。1998年由于的影響，利用外資的比例下降到8.8%。這主要是因?yàn)橹袊康禺a(chǎn)投資中外資主要來源于東南亞國家的原因所致。三、房地產(chǎn)行業(yè)近12年發(fā)展歷程從98年國家結(jié)束福利分，房全國房地產(chǎn)市場開始產(chǎn)生，到本次415調(diào)控，我們將中國房地產(chǎn)的發(fā)展歷程劃分為四個(gè)階段：第一階段：房地產(chǎn)啟蒙階段這個(gè)時(shí)期主要是房地產(chǎn)市場化機(jī)制形成階段；時(shí)間：1998年~2003年背景：由于1998年亞洲金融風(fēng)暴波及到中國，當(dāng)時(shí)政府為了挽救中國的經(jīng)濟(jì)，實(shí)行住房分配貨幣化。措施：引入開發(fā)商，鼓勵(lì)開發(fā)商造房；對住房公積金貸款的個(gè)人和銀行都免稅；對住房消費(fèi)采用扶持政策；制止商業(yè)銀行指定保險(xiǎn)單位辦理貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)；降低住房公積金存、貸款利率。市場反應(yīng)：在觀望中抬升。第二階段：房地產(chǎn)飛速發(fā)展、不斷調(diào)控的階段這個(gè)時(shí)期主要是房地產(chǎn)發(fā)展和完善的階段；時(shí)間：2003年~2007年背景：中央認(rèn)為局部投資增幅過大，應(yīng)加強(qiáng)房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，強(qiáng)化土地供應(yīng)管理嚴(yán)格控制土地供應(yīng)總量。措施：加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸管理；出售房屋開始征收房產(chǎn)稅；出臺(tái)18號(hào)文件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展；8.31大限提高拿地“門檻”調(diào)控；存款準(zhǔn)備金率上調(diào)，7%至7.5%；加強(qiáng)土地市場的調(diào)控力度；打壓需求，加息，上調(diào)基準(zhǔn)利率；嚴(yán)禁非法壓低地價(jià)招商，嚴(yán)格規(guī)范地方政府土地管理；最低首付款由20％提高到30％，取消住房貸款優(yōu)惠利率；“新八條”打擊炒房，炒地；個(gè)人購房不足2年的，交全額營業(yè)稅；房貸利率再次上調(diào)，調(diào)控卷土重來；國六條出臺(tái)，新一輪調(diào)大幕開啟；開展房屋交易市場秩序?qū)ｍ?xiàng)整頓；個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓所得征收個(gè)人所得稅；規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理；銀監(jiān)會(huì)、建設(shè)部、國家外匯管理局等紛紛出臺(tái)調(diào)控政策。市場反應(yīng)：房價(jià)漲多跌少。(三)第三階段：階段調(diào)控奏效階段這個(gè)時(shí)期主要的市場表現(xiàn)是市場第一次真正出現(xiàn)價(jià)量齊跌，調(diào)控奏效；時(shí)間：2007年~2008年9月背景：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地面積出現(xiàn)近5年來首次大幅增加，土地價(jià)格快速上漲，漲幅達(dá)到5年來新高。措施：建設(shè)部規(guī)范經(jīng)紀(jì)行業(yè)；2007年，央行五次加息、九次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；央行出臺(tái)新政，購買第二套住房首付比例不得低于50%，2008年，央行五次加息、四次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率；國家多項(xiàng)調(diào)控再度把緊土地閥門；企業(yè)為個(gè)人購買房需征收個(gè)人所得稅；小產(chǎn)權(quán)房不給宅基地證；要求嚴(yán)格建設(shè)項(xiàng)目貸款管理。市場反應(yīng)：一線城市房價(jià)應(yīng)聲下跌。(四)第四階段（目前）：市場急劇回升再打壓階段時(shí)間：2008年9月~2010年背景：2008年下半年以來，由美國次貸危機(jī)引發(fā)的華爾街金融風(fēng)暴，快速席卷整個(gè)國際金融市場，中央迅速出臺(tái)了一系列擴(kuò)大內(nèi)需、保持經(jīng)濟(jì)增長的政策和措施。措施：a)次貸危機(jī)后救市政策央行宣布“雙率”齊降、五次降息；對儲(chǔ)蓄存款利息所得暫免征收個(gè)人所得稅；系列新政支持房地產(chǎn)；加強(qiáng)稅收優(yōu)惠政策；最低首付款比例調(diào)整為20%；促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。采取更加積極有效的政策措施，穩(wěn)定市場信心和預(yù)期，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)有序發(fā)展。b)樓市過熱抑制政策非改善型二套房貸首付至少四成；土地有償使用費(fèi)的征收；廉租住房保障；首次下調(diào)商品房資本金比例；出臺(tái)新規(guī)打擊交易避稅；嚴(yán)格執(zhí)行二套房政策；保險(xiǎn)資金投資房產(chǎn)不得開發(fā)地產(chǎn)和炒樓；嚴(yán)格執(zhí)行“貸”政策；個(gè)人轉(zhuǎn)租房屋征稅；抑制部分行業(yè)產(chǎn)能過剩和重復(fù)建設(shè)；國務(wù)院發(fā)布“國四條”、國“十一條”。市場反應(yīng)：銷量和價(jià)格大幅上升，415新政后萬馬齊喑。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程圖市場、客戶、區(qū)域、選址、歷史文化、習(xí)俗等研究，尋找合作伙伴，簽定合作意向，協(xié)議及合同書運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測調(diào)研系統(tǒng)”、“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目的初步可行性研究評估向規(guī)劃管理部門申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取規(guī)劃要點(diǎn)通知書，編制項(xiàng)目建議書向計(jì)委申報(bào)立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委函至規(guī)劃局規(guī)劃局會(huì)簽返計(jì)委計(jì)委下文同意立項(xiàng)并要求可行性研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會(huì)簽運(yùn)用“房地產(chǎn)前景預(yù)測調(diào)研系統(tǒng)”、“房地產(chǎn)投資專家系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測量，編制可研報(bào)告計(jì)委、建委、首規(guī)委及各專業(yè)局審查可研報(bào)告對可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)：運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所舊城改造到區(qū)地政科結(jié)果報(bào)市房管局新征地到土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所結(jié)果報(bào)市房地局政府下文批地政府下文批地畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)畫樁位并給釘樁條件，測繪院釘樁，成果給設(shè)計(jì)人規(guī)劃局辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證據(jù)此到地政部門辦理用地批準(zhǔn)書，評估項(xiàng)目建設(shè)用地地價(jià)申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證申請確定規(guī)劃設(shè)計(jì)條件凍結(jié)戶口并抄戶口，交納地價(jià)款，取得土地使用證按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房按規(guī)劃設(shè)計(jì)條件征詢意見表到區(qū)配套部門征求意見地政部門審查安置方案、安置房發(fā)拆遷許可證規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單發(fā)拆遷許可證規(guī)劃局審查后規(guī)劃條件通知單動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)動(dòng)遷會(huì)及拆遷安置委托進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計(jì)場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書場地三通一平，領(lǐng)取房地產(chǎn)開發(fā)手冊到規(guī)劃局領(lǐng)設(shè)計(jì)方案送審書到園林局申請伐樹許可證2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案到園林局申請伐樹許可證2、了解線路情況與供電局運(yùn)行班協(xié)商改造、移線方案3、煤氣、道路、上下水改造路4、到供電局業(yè)擴(kuò)處申請用電報(bào)表、做正式供電方案，申請臨時(shí)施工用電、委托施工。出市政會(huì)議紀(jì)要規(guī)劃局審方案提出意見修改后送首規(guī)委審圖修改后送首規(guī)委審圖首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)首規(guī)委召開市政協(xié)調(diào)會(huì)進(jìn)行個(gè)體設(shè)計(jì)（大公共建筑首規(guī)委審查）開節(jié)能證明領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖開節(jié)能證明領(lǐng)建筑工程規(guī)劃許可證出施工圖到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料到稅務(wù)局取稅單運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”制作資料到計(jì)委申請，列入計(jì)劃（建委會(huì)簽）持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證持年度計(jì)劃、稅單到區(qū)計(jì)、經(jīng)委領(lǐng)投資許可證登記卡、登記并取得許可證到建委工程處領(lǐng)開工審批表報(bào)價(jià)小組審查，領(lǐng)取預(yù)/銷售許可證建委、物價(jià)局下文批價(jià)建委、物價(jià)局下文批價(jià)到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)運(yùn)用到市政部門蓋章證明市政條件落實(shí)運(yùn)用“營銷策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”、“房地產(chǎn)營銷管理系統(tǒng)”銷售四源費(fèi)繳納到開發(fā)辦市政處核實(shí)任務(wù)開發(fā)辦工程處同意招標(biāo)填招標(biāo)申請書并到市招標(biāo)辦登記招標(biāo)辦看現(xiàn)場運(yùn)用“投資項(xiàng)目概預(yù)算系統(tǒng)”編制標(biāo)底開標(biāo)會(huì)定合同、寫評標(biāo)報(bào)告，發(fā)中標(biāo)通知書招標(biāo)辦蓋章同意施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)施工單位同意施工質(zhì)量總站受理質(zhì)量監(jiān)督市開發(fā)辦秘書處登記來源及一切手續(xù)市審查局審核資金來源、任務(wù)市統(tǒng)計(jì)局落實(shí)任務(wù)建委工程處同意開工，辦理開工許可證施工單位進(jìn)場開始施工，小區(qū)紅線內(nèi)市政報(bào)裝上下水、道路、煤氣、電，委托設(shè)計(jì)、施工1、小區(qū)內(nèi)線路委托設(shè)計(jì)；2、委托施工3、配電施工建工程驗(yàn)收4、設(shè)備安裝及驗(yàn)收5、送電1、通知區(qū)園林局綠化辦2、交綠化費(fèi)3、綠化施工1、按道路方案進(jìn)行施工2、市政辦事處養(yǎng)路隊(duì)驗(yàn)收1、到自來水業(yè)務(wù)科報(bào)裝委托線路設(shè)計(jì)、施工及驗(yàn)收2、到市政監(jiān)建所下水報(bào)裝3、規(guī)劃設(shè)計(jì)4、竣工驗(yàn)收1、到熱力公司報(bào)裝2、委托線路設(shè)計(jì)3、施工及驗(yàn)收（自建鍋爐房）1、環(huán)保局同意鍋爐房位置2、委托設(shè)計(jì)3、到勞動(dòng)局報(bào)建4、環(huán)保局審查消音除塵設(shè)備5、竣工驗(yàn)收1、到煤氣公司報(bào)裝2、到規(guī)劃科定線路方案3、設(shè)計(jì)4、查看現(xiàn)場規(guī)劃5、施工6、業(yè)務(wù)科檢驗(yàn)同意接氣7、憑通氣單到管網(wǎng)所辦固定資產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)及通氣手續(xù)8、憑接氣單到液化氣公司辦各戶通氣手續(xù)9、通氣全部竣工四方驗(yàn)收、檢驗(yàn)單簽字蓋章確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收憑驗(yàn)收通知書入庫房屋確定房屋管理形式；房屋驗(yàn)收憑驗(yàn)收通知書入庫房屋辦理入住手續(xù)、辦理產(chǎn)權(quán)證運(yùn)用運(yùn)用“房地產(chǎn)物業(yè)管理系統(tǒng)”進(jìn)入物業(yè)管理階段；運(yùn)用“房屋租賃管理系統(tǒng)”進(jìn)行項(xiàng)目二次開發(fā)次五、房地產(chǎn)公司主要組織架構(gòu)與相應(yīng)部門職能下面通過以金地集團(tuán)的組織架構(gòu)圖，了解大概房地產(chǎn)公司各主要部門的職能細(xì)分六、2010中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)名單01．萬科企業(yè)股份有限公司02．中國海外發(fā)展有限公司03．保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司04．綠地集團(tuán)05．恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司06．綠城房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司07．合生創(chuàng)展集團(tuán)有限公司08．廣州富力地產(chǎn)股份有限公司09．金地（集團(tuán)）股份有限公司10．北京首都開發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司11．重慶龍湖集團(tuán)12．遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司13．大華（集團(tuán)）有限公司14．中信房地產(chǎn)股份有限公司15．首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司16．招商局地產(chǎn)控股股份有限公司17．北京北辰實(shí)業(yè)股份有限公司18．廣東珠江投資股份有限公司19．金科地產(chǎn)20．江蘇新城地產(chǎn)股份有限公司21．SOHO中國有限公司22．金融街控股股份有限公司23．復(fù)地（集團(tuán)）股份有限公司24．陽光100置業(yè)集團(tuán)有限公司25．江蘇蘇寧環(huán)球集團(tuán)有限公司26．卓越置業(yè)集團(tuán)有限公司27．上置集團(tuán)有限公司28．農(nóng)工商房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司29．融僑集團(tuán)股份有限公司30．北京金隅嘉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司31．寧波銀億集團(tuán)有限公司32．恒盛地產(chǎn)控股有限公司33．合景泰富地產(chǎn)控股有限公司34．盛高置地（控股）有限公司35．建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司36．佳兆業(yè)集團(tuán)控股有限公司37．杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)股份有限公司38．四川藍(lán)光和駿實(shí)業(yè)股份有限公司39．深業(yè)集團(tuán)有限公司40．金都房產(chǎn)集團(tuán)有限公司41．鑫苑（中國）置業(yè)有限公司42．沿海綠色家園集團(tuán)43．天津市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營集團(tuán)有限公司44．寶龍地產(chǎn)控股有限公司45．福星惠譽(yù)房地產(chǎn)有限公司46．上海城開（集團(tuán)）有限公司47．浙江廣廈股份有限公司48．青島海爾地產(chǎn)集團(tuán)有限公司49．重慶隆鑫地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司50．方圓地產(chǎn)控股有限公司51．重慶協(xié)信控股（集團(tuán)）有限公司52．建發(fā)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司53．上海三盛宏業(yè)投資（集團(tuán)）有限責(zé)任公司54．廈門禹洲集團(tuán)股份有限公司55．武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團(tuán)有限公司56．花樣年集團(tuán)（中國）有限公司57．福建正榮集團(tuán)有限公司58．上海愛家豪庭房地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)展有限公司59．南京棲霞建設(shè)股份有限公司60．深圳市富通房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司61．上海中房置業(yè)股份有限公司62．永泰房地產(chǎn)（集團(tuán)）有限公司63．百步亭集團(tuán)有限公司64．深圳香江控股股份有限公