惠恒佳苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

惠恒佳苑項(xiàng)目可行性研究報(bào)告目 錄第章 宏觀經(jīng)濟(jì)研究 3一一城背景 3一一基思路 5一一澄經(jīng)濟(jì)展概況 6第章 項(xiàng)目區(qū)位分析 10一福山概況 10二項(xiàng)目本情簡(jiǎn)述 14第章項(xiàng)目定位分析 20一發(fā)展略 20二功能位 21三項(xiàng)目位 21第章主要能源消耗和來(lái)源條件 23一．給水 23二．供電 24三．燃?xì)?24第五章環(huán)境保護(hù) 24一．環(huán)質(zhì)量準(zhǔn)依據(jù) 24二．項(xiàng)建設(shè)運(yùn)營(yíng)對(duì)環(huán)的影因素 25三．環(huán)保護(hù)施 26第六章節(jié)能措施及能耗分析 26一．項(xiàng)節(jié)能價(jià)依據(jù) 26二．項(xiàng)用能點(diǎn)及能原則 27第七章綜合評(píng)估意見(jiàn) 31第一章宏觀經(jīng)濟(jì)研究一.城市背景1．地理位置2067.656.25長(zhǎng)70公里。2．人口結(jié)構(gòu)1261411692763199845.571106073．自然氣候2017.61790.74．自然資源306.07澄邁土質(zhì)以紅壤和沙土為主，富含硒等多種人體所必須微量元素，產(chǎn)出的農(nóng)作物對(duì)人體健康長(zhǎng)壽有促進(jìn)作用，全縣地下水水源富含人體所需礦物質(zhì)元素，人體攝入后，可大大增強(qiáng)抗病能力和延年益壽5．歷史與人文景觀澄邁是西漢時(shí)期海南歷史名城，史脈久遠(yuǎn)。澄邁曾被評(píng)為——“中國(guó)最佳休閑旅游縣”，區(qū)內(nèi)周邊有福山水庫(kù)、福山咖啡、加籠坪熱帶雨林保護(hù)區(qū)、鷺鳥(niǎo)天堂、九樂(lè)宮溫泉、濟(jì)公山、永慶寺、金山寺等許多休閑旅游景點(diǎn)。6.城市交通澄邁縣還具有獨(dú)特的區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)。澄邁毗鄰省會(huì)海口市，處于大港口、粵海鐵路、環(huán)島西線高速公路和海榆西線公路交匯處，是海南西部工業(yè)走廊的第一站和必經(jīng)之地。由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，澄邁將吸引更多的大企業(yè)、大工廠進(jìn)駐，而大工業(yè)、大企業(yè)的發(fā)展對(duì)常住人口的增加和穩(wěn)定將會(huì)起重要作用，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。加上縣城建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力推進(jìn)，給澄邁房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)大的活力，房地產(chǎn)業(yè)將成為推動(dòng)投資的著力點(diǎn)、擴(kuò)大內(nèi)需的新亮點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)?？绾４笸ǖ馈F合建西線全景圖駕車通過(guò)跨海大橋只需20分鐘，船渡需2個(gè)小時(shí)堪稱世界級(jí)工程的瓊州跨海大橋?qū)⒂?012年動(dòng)工，2020年建成通車，澄邁作為跨海通道的橋頭堡，同環(huán)北部灣地區(qū)的中心城市一道，將通過(guò)高速公路網(wǎng)連接，形成6小時(shí)陸路交通經(jīng)濟(jì)生活圈。7.“十一五”規(guī)劃發(fā)展一、發(fā)展定位根據(jù)澄邁區(qū)位優(yōu)勢(shì)、自然資源豐富和水陸交通便利條件，繼續(xù)貫徹“一縣一點(diǎn)一地”產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，未來(lái)五年，澄邁縣政府目標(biāo)將是努力把澄邁建設(shè)成為海南新興工業(yè)縣、瓊北旅游度假新熱點(diǎn)和海南熱帶高效農(nóng)業(yè)基地。二、基本思路（），三、澄邁經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況澄邁的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭非常良好。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年全縣生產(chǎn)總值37.22200058.89.77.6%11.54.91（1.98），年23.512.3GDP13.2%。1.9310.315.6200080.912.6%48.3分析：2005年以來(lái)，澄邁經(jīng)濟(jì)保持了快速增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)，工業(yè)經(jīng)濟(jì)規(guī)?？偭亢托б嫠綄?shí)現(xiàn)大幅躍升，企業(yè)全面發(fā)力，成為拉動(dòng)澄邁工業(yè)增長(zhǎng)的重要力量。根據(jù)《澄邁“十一五”規(guī)劃綱要》：201069GDP超過(guò)100元20123.1110%。以上數(shù)據(jù)顯示：◆澄邁GDP總量升幅穩(wěn)定全社會(huì)經(jīng)濟(jì)總體運(yùn)行良好；◆澄邁人均GDP、商品零售額和儲(chǔ)蓄額處于較快的增長(zhǎng)水平，居民消費(fèi)能力正在釋放的同時(shí)，消費(fèi)潛力也在增強(qiáng)；8．澄邁地產(chǎn)供應(yīng)、銷售分析及前景澄邁房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展空間潛力巨大2009第一，住房需求大。據(jù)測(cè)算，到2010年全縣常住人口達(dá)到53萬(wàn)人(不含流動(dòng)人口)，按人均住房建筑面積24平方米的規(guī)劃需求，在2010年內(nèi)，澄邁常住人口住房需求就將達(dá)到60萬(wàn)平方米。第二，澄邁縣城綜合服務(wù)功能增強(qiáng)。在大建設(shè)、大投入、大發(fā)展中，城市配套服務(wù)設(shè)施日臻完善，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅(jiān)強(qiáng)的物質(zhì)基礎(chǔ)；在創(chuàng)建省級(jí)衛(wèi)生縣和“文明澄邁”的過(guò)程中，縣城綜合環(huán)境得到優(yōu)化和提升，加大了城市的吸引力，有力地推動(dòng)了澄邁房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。20081010必經(jīng)之地。由于地理位置的優(yōu)勢(shì)，澄邁將吸引更多的大企業(yè)、大工廠進(jìn)駐，而大工業(yè)、大企業(yè)的發(fā)展對(duì)常住人口的增加和穩(wěn)定將會(huì)起重要作用，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供廣闊的空間。加上縣城建設(shè)、小城鎮(zhèn)建設(shè)的大力推進(jìn)，給澄邁房地產(chǎn)業(yè)注入了強(qiáng)大的活力，房地產(chǎn)業(yè)將成為推動(dòng)投資的著力點(diǎn)、擴(kuò)大內(nèi)需的新亮點(diǎn)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的新增長(zhǎng)點(diǎn)。第五，政府的扶持和引導(dǎo)為激活房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造了條件。為引導(dǎo)和促進(jìn)澄邁房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，縣政府相繼出臺(tái)了《澄邁縣投資優(yōu)惠政策》、《澄邁縣鼓勵(lì)和促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的若干意見(jiàn)》等一系列相關(guān)文件，文件中明確規(guī)定，要對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地盡可能實(shí)行凈地招標(biāo)拍賣掛牌出讓，減少開(kāi)發(fā)企業(yè)在前期建設(shè)中花費(fèi)的時(shí)間，提高土地供應(yīng)效率等等。這些政策措施，有效地啟動(dòng)和激活了房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)朝健康有序的方向發(fā)展。第六，吸引?？谌送顿Y置業(yè)。在我國(guó)汽車產(chǎn)業(yè)和交通產(chǎn)業(yè)進(jìn)行結(jié)構(gòu)調(diào)整后，汽車將逐步成為家庭的代步工具，汽車關(guān)稅的降低，會(huì)帶動(dòng)城市近郊住宅的發(fā)展，也會(huì)帶動(dòng)住房需求的擴(kuò)大，而澄邁毗鄰省會(huì)?？?，位置適中，交通便利，環(huán)境優(yōu)美，這樣一來(lái)，澄邁的房地產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)接受?？诓糠旨彝サ淖≌M(fèi)和投資置業(yè)的青睞，給市場(chǎng)帶來(lái)更大繁榮。城市發(fā)展新戰(zhàn)略帶動(dòng)樓市新格局今后澄邁將進(jìn)一步調(diào)整城市形態(tài)和城市功能分區(qū)，按照城市發(fā)展戰(zhàn)略，澄邁縣城北面將以金馬大道兩側(cè)為開(kāi)發(fā)地帶，打造?？诤蠡▓@，從而使澄邁縣城與老城開(kāi)發(fā)區(qū)、海口連接為一個(gè)整體；南面將利用南渡江游憩景觀的自然特色，改造南渡江金江段兩岸，南渡江兩岸將形成新的樓市開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)。同時(shí)在盈濱半島創(chuàng)建以休閑度假為主的現(xiàn)代化高檔社區(qū)，社區(qū)服務(wù)對(duì)象為部分當(dāng)?shù)卦芯用?、外?lái)移民和部分老城經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)職工，營(yíng)造為?？谑忻窦偃章糜?、休閑、度假的優(yōu)良環(huán)境。新的城市發(fā)展戰(zhàn)略將引領(lǐng)澄邁的房地產(chǎn)業(yè)向生態(tài)旅游的方向發(fā)展。生態(tài)住宅產(chǎn)業(yè)將成為主打品牌澄邁是一個(gè)以農(nóng)業(yè)人口為主的縣，老城開(kāi)發(fā)區(qū)的工人多在?？谥脴I(yè)生活，縣城所在地的金江鎮(zhèn)以自建房、單位集資房為主。同時(shí)，澄邁地處海口市一小時(shí)黃金交通圈內(nèi)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)得天獨(dú)厚。澄邁房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)將主動(dòng)融入?？谶@個(gè)省會(huì)城市，依托中心城市當(dāng)好“后花園”，揚(yáng)長(zhǎng)避短，“錯(cuò)位發(fā)展”，做到人無(wú)我有、人有我廉、人廉我優(yōu)。未來(lái)一段時(shí)期，澄邁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)最大的潛在客戶主體將盯住?？谑胁糠衷谑袇^(qū)滿足不了住房需求的群體，推出吸引力強(qiáng)的生態(tài)住宅。第二章項(xiàng)目區(qū)位分析一．福山鎮(zhèn)概況1．地理概況：49182258000行農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)的有來(lái)自日本、香港、臺(tái)灣、省內(nèi)外的企業(yè)100多家，開(kāi)發(fā)面積2萬(wàn)多畝，產(chǎn)于福山地區(qū)的“福山咖啡”品牌響亮海內(nèi)外，種植面積600畝，年產(chǎn)咖啡干豆50噸以上。2．發(fā)展?jié)摿Γ鹤鳛楹Ｄ衔ㄒ坏闹袊?guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)，澄邁以陽(yáng)光充沛、風(fēng)景優(yōu)美、氣候溫暖、適宜居住養(yǎng)生等先天優(yōu)越條件吸引了越來(lái)越多投資者與購(gòu)房者的關(guān)注，而位于澄邁福山地處海口1小時(shí)黃金交通圈內(nèi)，隨著?？谛姓行牡奈饕?，泛海口生活圈逐步成型，澄邁正在融入?？诮?jīng)濟(jì)圈。目前澄邁的房產(chǎn)處于起步階段，房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿薮??！啊?,49%4500，元素，本地產(chǎn)食品硒含量達(dá)到或超過(guò)國(guó)際富硒標(biāo)準(zhǔn)。澄邁八十歲老人和百歲老人占人口比率遠(yuǎn)高過(guò)中國(guó)和聯(lián)合國(guó)規(guī)定的“長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)”，這也就是澄邁作為海南唯一的中國(guó)長(zhǎng)壽之鄉(xiāng)的秘密所在。此外，澄邁還被譽(yù)為“咖啡之鄉(xiāng)”、“瓜果之鄉(xiāng)”、“中國(guó)福橙之鄉(xiāng)”、“中國(guó)咖啡之鄉(xiāng)”、“中國(guó)果菜十強(qiáng)縣”、“中國(guó)果菜無(wú)公害科技示范縣”、“中國(guó)果菜無(wú)公害十強(qiáng)縣”、“全國(guó)良種苗木基地”等多項(xiàng)榮譽(yù)稱號(hào)。1二．項(xiàng)目基本情況簡(jiǎn)述1、項(xiàng)目區(qū)位項(xiàng)目現(xiàn)狀較平坦，整體地勢(shì)東高西低。20122、項(xiàng)目規(guī)模及物業(yè)類型20753.35347149.71㎡503、項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)理念目標(biāo)：以咖啡風(fēng)情小鎮(zhèn)為特色的充滿熱帶風(fēng)情的度假型休閑住宅小區(qū)。理念：1）以建設(shè)一個(gè)“優(yōu)雅，高尚”的花園式休閑居住小區(qū)為目的。2）貫徹“以人為本，尊重自然，可持續(xù)發(fā)展”的思想。3）規(guī)劃設(shè)計(jì)貫徹生態(tài)原則，文化原則，效益原則，力求塑造一個(gè)具有優(yōu)美的自然生活小區(qū)。4）實(shí)現(xiàn)人，自然與建筑的共存與融合，實(shí)現(xiàn)居住環(huán)境內(nèi)外滲透合一的空間居住形態(tài)。5）因勢(shì)造形，中國(guó)園林，外師造化，中得心源，成就中國(guó)園林師法自然，意在筆先，講究以小見(jiàn)大，由奧至?xí)纾杈盁o(wú)因，觸景皆是“動(dòng)人春色不在多”講究的是因勢(shì)造形。6）以建筑風(fēng)格呼應(yīng)自然景觀，通過(guò)建筑外延與自然景觀有機(jī)結(jié)合與過(guò)渡，相得益彰，渾然一體。7）8）尊重周邊現(xiàn)有環(huán)境與現(xiàn)有建筑并與之形成良好的對(duì)話，塑造小區(qū)內(nèi)部良好的社區(qū)環(huán)境。9）追求品質(zhì)的回歸和升華，營(yíng)造輕松和閑適的居家情境，溫馨和睦的鄰里氛圍。11）12）人車分流的交通體系，車行外圍、人行園區(qū)、塑造安全、高效，便捷的交通模式。13）充分挖掘景觀潛力，使家家戶戶均有較好的觀景效果。14）戶型設(shè)計(jì)力求緊湊高效。采用全明設(shè)計(jì)、全通風(fēng)設(shè)計(jì)、大景觀設(shè)計(jì)等設(shè)計(jì)理念，采用大進(jìn)深觀景陽(yáng)臺(tái)，低窗臺(tái)開(kāi)窗，戶內(nèi)對(duì)角開(kāi)窗等手法，體現(xiàn)熱帶建筑的特征。15）建筑立面造型采用現(xiàn)代設(shè)計(jì)手法與中國(guó)古典木構(gòu)形式完美結(jié)合，創(chuàng)建富有特色的建筑風(fēng)格。4、項(xiàng)目園林設(shè)計(jì)理念順應(yīng)自然的規(guī)律，利用自然的規(guī)律，從而借助自然之力而達(dá)到“無(wú)為無(wú)不為”。3）植物種植方面，以當(dāng)?shù)刈匀簧L(zhǎng)良好的植物為主。結(jié)合地勢(shì)與環(huán)境，喬木，灌木，地被植物，水生植物相結(jié)合種植。以達(dá)到自然，生態(tài)，環(huán)保的目的。4）采取建筑圍合院落的手法，形成大小不一，形態(tài)不同的戶外公共活動(dòng)空間，并使建筑與環(huán)境相互滲透，融合為一體。5）重塑中央核心綠地主景觀，設(shè)有音樂(lè)廣場(chǎng)，公共游泳池，文體活動(dòng)廣場(chǎng)，休5．目前狀況5000工程、消防工程及附屬道路園林綠化等等總體計(jì)劃投資約7000萬(wàn)。6.周邊樓盤(pán)情況1、瑞佳·萬(wàn)樹(shù)陽(yáng)光48000105083114112900/3100/2、金江·金外灘2010171000396796㎡、10541-32900/㎡，42800/㎡，52700/㎡，6樓2600元/㎡元送花園。電梯房一梯四戶，6層以上2800元/，72900/，860/73100007．項(xiàng)目最大價(jià)值挖掘核心競(jìng)爭(zhēng)力分析核心競(jìng)爭(zhēng)力是企業(yè)及項(xiàng)目在地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的核心優(yōu)勢(shì)。核心競(jìng)爭(zhēng)力能夠作為主導(dǎo)地產(chǎn)項(xiàng)目對(duì)外推廣的亮點(diǎn)，而在表述樓盤(pán)整體品質(zhì)方面，核心競(jìng)爭(zhēng)力可以聯(lián)合其他競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)互為補(bǔ)充，經(jīng)整合后使自身的形象更加豐滿。運(yùn)用核心競(jìng)爭(zhēng)力為主導(dǎo)，輔以其他競(jìng)爭(zhēng)力的支撐，在推廣中有利于迅速提高市場(chǎng)認(rèn)知度。競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)比項(xiàng)目分析項(xiàng)目分 析對(duì)比◆規(guī)劃設(shè)計(jì)貫徹生態(tài)原則，文化原則，效益原則，主核產(chǎn)品合一的空間居住形態(tài)心競(jìng)設(shè)計(jì)◆項(xiàng)目在尊重主流投資者對(duì)產(chǎn)品需求的基礎(chǔ)上，設(shè)爭(zhēng)力計(jì)出新穎又實(shí)用的地產(chǎn)產(chǎn)品。◆以建筑與商業(yè)特色作為地產(chǎn)產(chǎn)品的重要特色，希冀引起市場(chǎng)關(guān)注。次核環(huán)境理環(huán)境為基礎(chǔ)，依托建筑為載體，以人的物質(zhì)和精心競(jìng)景觀神的需求為根本，營(yíng)造一個(gè)自然與人文景觀高度融合的現(xiàn)代居住環(huán)境。爭(zhēng)力休閑休閑、健身、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、豪華的會(huì)所、游泳池、次核觀景溫泉、特色美食等一應(yīng)俱全社區(qū)配套豪華電梯、一梯兩戶，小區(qū)人車分流，完美生活從此開(kāi)始。心競(jìng)爭(zhēng)力規(guī)模項(xiàng)目具有較大的開(kāi)發(fā)價(jià)值，可以營(yíng)造良好的社區(qū)環(huán)境，齊全的區(qū)域配套，同時(shí)體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商實(shí)力，增強(qiáng)客戶購(gòu)買信心。品牌價(jià)值環(huán)境價(jià)值交通價(jià)值利用福山已有的交通優(yōu)勢(shì)，設(shè)想開(kāi)通專線巴士，將項(xiàng)目與?？诘木嚯x縮小，將項(xiàng)目融入市區(qū)。產(chǎn)品價(jià)值從規(guī)劃、建筑形式、商業(yè)、住宅、配套等全面提升產(chǎn)品價(jià)值。星級(jí)會(huì)所，星級(jí)生活體驗(yàn)超豪華五星級(jí)會(huì)所，康體娛樂(lè)設(shè)施一應(yīng)俱全，配置奢華生活的各項(xiàng)服務(wù)，感受別樣的獨(dú)特愜意與悠然。休閑、健身、娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、豪華的會(huì)所、游泳池、溫泉、特色美食等一應(yīng)俱全社區(qū)配套豪華電梯、一梯兩戶，小區(qū)人車分流，完美生活從此開(kāi)始。結(jié)論：項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力是澄邁福山“咖啡風(fēng)情小鎮(zhèn)”為主體、地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃、產(chǎn)品品質(zhì)和休閑景觀三方面的綜合，即項(xiàng)目的地段、體量、目標(biāo)、建筑風(fēng)格、生態(tài)、休閑配套等品質(zhì)，加上特有文化及環(huán)境氛圍，建議將有別于其他地產(chǎn)項(xiàng)目的明顯特征。第三部分項(xiàng)目定位分析一．發(fā)展戰(zhàn)略根據(jù)商業(yè)的SWOT分析，項(xiàng)目應(yīng)該走補(bǔ)缺的發(fā)展戰(zhàn)略：1.補(bǔ)缺：◆彌補(bǔ)澄邁市場(chǎng)乃?？谑袌?chǎng)的缺失，滿足澄邁市場(chǎng)核心功能擴(kuò)張的需求?！魹樽≌椭苓吶粘Ｉ钕M(fèi)提供服務(wù)。2.轉(zhuǎn)移：澄邁縣政府正致力將福山鎮(zhèn)及金馬片區(qū)打造成?？诘暮蠡▓@，并利用老城開(kāi)發(fā)區(qū)的海濱區(qū)位優(yōu)勢(shì)，營(yíng)造一個(gè)嶄新的西海岸濱海休閑度假區(qū)3.爭(zhēng)奪：爭(zhēng)奪周邊城區(qū)消費(fèi)需求，成為福山鎮(zhèn)的生活、商業(yè)中心。注：補(bǔ)缺不僅體現(xiàn)在功能上，更在于業(yè)態(tài)、產(chǎn)品的規(guī)劃，豎立項(xiàng)目的獨(dú)特形象。二．功能定位項(xiàng)目不僅滿足社區(qū)及周邊商圈需要，還要著眼于服務(wù)整個(gè)澄邁整體規(guī)模的確定已經(jīng)注定本項(xiàng)目要承擔(dān)城市功能，服務(wù)于整個(gè)城市。三．項(xiàng)目定位邏輯推導(dǎo)本項(xiàng)目業(yè)態(tài)主要根據(jù)澄邁福山鎮(zhèn)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀、規(guī)劃以及潛在消費(fèi)者來(lái)進(jìn)行定位，最后根據(jù)客戶實(shí)證來(lái)排除某些業(yè)態(tài)的可能。邏輯推導(dǎo)福山鎮(zhèn)業(yè)態(tài)現(xiàn)狀城鄉(xiāng)規(guī)劃影響投資者潛在客投資者潛在客戶經(jīng)營(yíng)者消費(fèi)者客戶實(shí)證排除法福山鎮(zhèn)社區(qū)現(xiàn)狀：成熟的社區(qū)核心以生態(tài)小區(qū)為主，區(qū)域尚缺乏成熟的上規(guī)模的生活小區(qū)，本項(xiàng)目不僅要對(duì)核心社區(qū)業(yè)態(tài)進(jìn)行補(bǔ)充，也將承擔(dān)彌補(bǔ)澄邁地產(chǎn)市場(chǎng)高檔社區(qū)缺失的作用。城鄉(xiāng)規(guī)劃：福山鎮(zhèn)為政府力圖打造的咖啡風(fēng)情小鎮(zhèn)。潛在客戶需求：項(xiàng)目商業(yè)將承擔(dān)項(xiàng)目配套、服務(wù)城市與輻射周邊的三重功能，業(yè)態(tài)規(guī)劃上需要有針對(duì)性考慮。2.定位的基本原則結(jié)合項(xiàng)目地理位置和未來(lái)規(guī)劃，以市場(chǎng)為導(dǎo)向，以超前的意識(shí)和理念，突破地段劣勢(shì)，吸引當(dāng)?shù)匦枨笳?，并吸引海口的客戶。成為?dāng)?shù)厝讼M(fèi)的主要場(chǎng)所，同時(shí)吸引外地度假養(yǎng)老客戶群3．目標(biāo)市場(chǎng)定位135-50心理層面及特點(diǎn)：懂得享受生活，多為二次及以上置業(yè)對(duì)物業(yè)關(guān)注點(diǎn)：周邊配套及小區(qū)園林適合戶型及面積：75-90平方米2、 小型投者購(gòu)目的以投為年區(qū)間：30-50歲心理層面及特點(diǎn)：具有極強(qiáng)購(gòu)買力，投機(jī)心理強(qiáng)烈，嗅覺(jué)敏銳對(duì)物業(yè)關(guān)注點(diǎn)：項(xiàng)目片區(qū)的發(fā)展?jié)摿?、物業(yè)升值前景適合戶型及面積：50-80平方米3、 外度假老客群購(gòu)買目的：以供旅游度假或養(yǎng)老使用，兼有一定的投資性年齡區(qū)間：30-70歲4．社區(qū)業(yè)態(tài)定位復(fù)合業(yè)態(tài)：主題商場(chǎng)，超級(jí)市場(chǎng)，專業(yè)店，專賣店。5.案名惠恒佳苑第四章主要能源消耗和來(lái)源條件該項(xiàng)目能源消耗主要有：水、電、氣。項(xiàng)目建成設(shè)計(jì)用水量總計(jì)： 單位筑面用電荷密指標(biāo)用戶5KW/戶居住公建為30KW/㎡。一．給水1.水源本小區(qū)水源與市政配套管網(wǎng)對(duì)接。2.給水系統(tǒng)給水管網(wǎng)采用環(huán)狀官網(wǎng)與根據(jù)需要和枝狀官網(wǎng)相結(jié)合的布局方式。同時(shí)考慮小區(qū)的內(nèi)消防用水的要求，完善官網(wǎng)系統(tǒng)，消防用水可以從水系取用。二．供電1.電源電源引自外圍供電電網(wǎng)2.本小區(qū)最大用電負(fù)荷預(yù)測(cè)采用單位建筑面積負(fù)荷密度。負(fù)荷密度指標(biāo)借鑒國(guó)家有關(guān)規(guī)范、國(guó)內(nèi)外先進(jìn)地區(qū)的負(fù)荷密度指標(biāo)。3.供配電系統(tǒng)及電壓10KV10KV/0.4KV設(shè)計(jì)。三．燃?xì)鈿庠匆酝鈬夤艿赖谖逭颅h(huán)境保護(hù)一．環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)；；《國(guó)務(wù)院關(guān)于環(huán)境保護(hù)若干問(wèn)題的決定》，國(guó)發(fā)（1996）31號(hào)文；《建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)管理?xiàng)l例》國(guó)務(wù)院第253號(hào)令（1998年11；《城市生活垃圾處理及污染防治技術(shù)政策》；；1.建設(shè)期：噪聲：施工作業(yè)、建筑機(jī)械及運(yùn)輸車輛產(chǎn)生的噪聲，產(chǎn)生的機(jī)械噪聲為69—73-dB(A).固體廢棄物：施工各階段而產(chǎn)生的一些建筑垃圾及施工營(yíng)地產(chǎn)生的少量生活垃圾。水土流失：施工期場(chǎng)地開(kāi)挖等活動(dòng)將會(huì)使地表松散，在大雨或暴雨天氣下受地表徑流的沖刷作用而發(fā)生水土流失。2.運(yùn)營(yíng)期：項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期所產(chǎn)生的污染主要是住戶日常生活產(chǎn)生的生活污染。⑴項(xiàng)目污水排放狀況營(yíng)期主污染是生廢水洗車綠化及公廁所的廢。預(yù)用水為 M3/日按排系數(shù)0.9計(jì)第日水量為 M3。⑵項(xiàng)目大氣污染物排放狀況項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期產(chǎn)生的大氣污染物主要是住戶廚房燃料產(chǎn)生的延期及烹飪過(guò)程中產(chǎn)生的油煙、來(lái)往項(xiàng)目所在地的機(jī)動(dòng)車排放的尾氣。生活噪聲一般為60dB(A)左右：來(lái)往小區(qū)的機(jī)動(dòng)車輛（主要以小車為主）產(chǎn)生的交通噪聲值約為75—90dB(A).⑶固體廢棄物排放情況擬建項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的固體廢物主要是生活垃圾。項(xiàng)目建設(shè)與運(yùn)營(yíng)期對(duì)環(huán)境的主要不利影響為：生活污水、廚房油煙廢氣、生活垃圾、建筑垃圾、施工粉塵污染、永久設(shè)備和施工機(jī)械所產(chǎn)生的噪音等。三.環(huán)境保護(hù)措施餐廳、廚戶和發(fā)電機(jī)油煙，必須安裝帶有掛油網(wǎng)或其它去除油煙裝置的通風(fēng)設(shè)備，而且排風(fēng)筒高度應(yīng)高于樓頂。的生活垃圾將實(shí)行袋裝化。這些生活垃圾均裝由環(huán)衛(wèi)部門(mén)統(tǒng)一運(yùn)至城市垃圾處理廠進(jìn)行處理。建筑垃圾嚴(yán)禁亂堆亂放，要及時(shí)運(yùn)出，對(duì)無(wú)害的建筑垃圾可作為洼地填埋物。盡可能選擇用噪聲低的設(shè)備，對(duì)水泵、風(fēng)機(jī)等噪聲較大的設(shè)均采用減震基礎(chǔ)及隔聲措施。有噪聲的設(shè)備用房考慮做吸聲墻面和頂棚。小區(qū)內(nèi)施工及運(yùn)輸盡量使用噪聲小、廢棄排放量少的車輛，以減少對(duì)環(huán)境的污染。第六章 節(jié)能措施及能耗分析一．項(xiàng)目節(jié)能評(píng)價(jià)依據(jù)《民用建筑熱工設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50176；《夏熱冬暖地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》JGJ75—2003；《民用建筑節(jié)能管理規(guī)定》建設(shè)部令第143號(hào)；《住宅建筑節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50189—2005；《采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB50019—2003；《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034—2004。二．項(xiàng)目用能特點(diǎn)及節(jié)能原則本項(xiàng)目能源消耗主要有：水、電、氣。本小區(qū)總用水量為M3/日；單位建筑面積用電負(fù)荷密度指標(biāo)為用戶5KW/戶，居住區(qū)公建為30KW/㎡。隨著我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，國(guó)家把節(jié)能作為宏觀調(diào)控、調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、貫徹科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的重要手段。節(jié)能原則：按照國(guó)家節(jié)能設(shè)計(jì)規(guī)范要求，本項(xiàng)目設(shè)計(jì)采用的設(shè)備與采用，應(yīng)采用與項(xiàng)目規(guī)模相適應(yīng)的、先進(jìn)可靠的節(jié)能新工藝、新技術(shù)、新設(shè)備及新材料，凡屬于國(guó)家頒布淘汰高能耗設(shè)備，設(shè)計(jì)中一律不予采用。能綜合利用和循環(huán)使用的能源均應(yīng)設(shè)置綜合利用設(shè)施和循環(huán)系統(tǒng)，以提高能源利用率、降低能耗。百葉窗等的構(gòu)造措施，這對(duì)于調(diào)節(jié)日照節(jié)省能源十分有效的。提高維護(hù)結(jié)構(gòu)節(jié)能的科技含量。建筑物的能耗是由其維護(hù)結(jié)構(gòu)的熱導(dǎo)和冷風(fēng)滲透兩方面造成的。為降低能耗，要從單項(xiàng)如墻體、頂板、門(mén)窗等維護(hù)結(jié)構(gòu)入手，重視其熱工特性，設(shè)計(jì)中應(yīng)該找出其經(jīng)濟(jì)熱阻，同時(shí)還必須考慮其圍護(hù)結(jié)構(gòu)的吸熱性和熱熔性指標(biāo)。1節(jié)能措施綜述如下：⑴墻體節(jié)能/2．外保溫，將絕緣材料在外墻外側(cè)，這樣穩(wěn)定性好，可避免冷橋，居住性較好，但是外保溫要經(jīng)受住日曬雨淋和冷凍的侵襲；3．中間保溫，將絕緣材料在外墻中間側(cè)，可取得良好的保溫性，但要填充密實(shí)，避免內(nèi)部空氣對(duì)流，并要做好內(nèi)外墻體間的拉結(jié)。2門(mén)窗節(jié)能門(mén)窗是薄壁的輕質(zhì)構(gòu)體，是耗熱的薄弱環(huán)節(jié)。普通單層玻璃窗的能量損失約為建筑物冬季或夏天能耗的50％以上，改善其絕熱性能是節(jié)能的重點(diǎn)工作之一。應(yīng)區(qū)別不同朝向控制窗墻比，盡量避免東西開(kāi)大窗，提高窗戶的遮陽(yáng)性，同時(shí)根據(jù)空調(diào)設(shè)備的能耗比確定玻璃的品種，從各種玻璃的太陽(yáng)能阻隔特性和導(dǎo)熱性兩個(gè)方面去比較其節(jié)能效果，選擇吸熱玻璃、熱反射玻璃、低輻射玻璃和中空玻璃等。3屋頂節(jié)能屋面節(jié)能措施要點(diǎn)，其一是屋面保溫層不宜選用密度較大、導(dǎo)熱系數(shù)較高的保溫材料，以免屋面總量、厚度過(guò)大；其二是屋面保溫層不宜選用吸水率較大的保溫材料，以防屋面濕作業(yè)時(shí)因保溫層大量吸水而降低保溫效果。4空調(diào)系統(tǒng)的節(jié)能要求盡可能節(jié)省制冷設(shè)備用能的角度考慮，最好的方法莫過(guò)于不使用制冷或設(shè)