舊城更新改造規(guī)劃課件

舊城更新改造規(guī)劃舊城更新改造規(guī)劃1“三舊”規(guī)劃的層次2舊城更新改造規(guī)劃的思路3規(guī)劃重點內(nèi)容4主要技術(shù)分析情況主要內(nèi)容1“三舊”規(guī)劃的層次主要內(nèi)容四個階段：現(xiàn)狀摸查、標圖建庫：確定改造的范圍、改造任務(wù)，計劃6月底正式完成，上報省國土廳。全市“三舊”改造規(guī)劃綱要：重點解決改造目標、改造原則、改造模式、改造規(guī)模、改造階段計劃等問題；對改造功能、改造指標等提出原則要求，結(jié)合城市總規(guī)、土規(guī)和相關(guān)控規(guī)在具體專項規(guī)劃中落實。

專項規(guī)劃：全市舊廠房專項規(guī)劃、舊城更新改造規(guī)劃等。

具體改造項目規(guī)劃：近期啟動改造項目，編制詳細改造方案，上報市“三舊”辦審查，市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批。1、“三舊”規(guī)劃的層次四個階段：1、“三舊”規(guī)劃的層次2、舊城更新改造規(guī)劃的思路

規(guī)劃范圍：指建設(shè)超過30年的歷史舊城。范圍大致與1980年左右的廣州建成區(qū)基本一致，面積約54km2。84總規(guī)現(xiàn)狀圖2、舊城更新改造規(guī)劃的思路規(guī)劃范圍：指建設(shè)超過30年的歷史

面積：54平方公里，占全市建成區(qū)（735km2）的7.3%，涉及三區(qū)42個街道常住人口：約202萬，占全市（1004.58萬人）的20.1%

建筑量：約9013萬平方米，毛容積率1.7，毛密度31%GDP：約1600億元（三區(qū)共2017億元），占全市（7050.78億元）的22.7%第三產(chǎn)業(yè)增加值：占全市的40%左右，僅越秀的商品銷售總額就占全市的30％，消費品零售額占全市的19％。

基本情況面積：54平方公里，占全市建成區(qū)（735km2）的7.3%

問題與原因

人居環(huán)境亟待改善：973萬平方米三舊建筑面臨危破的境地；公服設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)亟待改造；人均公共綠地僅1.8平方米，500米服務(wù)半徑覆蓋率低，慢行系統(tǒng)不成體系。問題與原因人居環(huán)境亟待改善：973萬平方米三舊建筑面臨危社會經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)部差異大—荔灣：旺丁不旺財，環(huán)境壓力大，常住人口和就業(yè)數(shù)量雙下降；—越秀：旺丁又旺財，過度集聚，常住人口和就業(yè)數(shù)量雙向增長；—海珠：不旺丁也不旺財，舊城衰退，常住人口數(shù)量增長而就業(yè)機會下降。荔灣的整體下沉越秀的過度集聚海珠的冰火兩重天注：上班高峰海珠的通勤人流（2007年10月18日光大花園至江南西地鐵接駁線）注：富力現(xiàn)代廣場的空置與同福東路的冷清注：北京路步行街的人流與公園前站的擁擠注：和平路、十三行路等批發(fā)產(chǎn)業(yè)帶來的建筑折舊、交通擁擠和外來低端就業(yè)圖：各區(qū)就業(yè)人口增長情況備注：越秀區(qū)＝原越秀＋東山；荔灣=原荔灣+芳村；番禺區(qū)＝現(xiàn)番禺＋南沙社會經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)部差異大—荔灣：旺丁不旺財，環(huán)境壓力大，常住人

空間結(jié)構(gòu)失衡，單中心結(jié)構(gòu)明顯—荔灣：街巷發(fā)展模式，缺乏核心，競爭力不足；人口質(zhì)素—建筑質(zhì)量—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三位一體同步下沉。傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)對交通、環(huán)境影響很大。—越秀：街區(qū)發(fā)展，公共服務(wù)功能、商業(yè)功能、居住人口和建筑過度集聚。—海珠：舊城區(qū)居住和就業(yè)分離，缺乏商業(yè)中心和就業(yè)機會空間結(jié)構(gòu)失衡，單中心結(jié)構(gòu)明顯—荔灣：街巷發(fā)展模式，缺乏核心

歷史文化名城保護形勢嚴峻道路擴建，房地產(chǎn)開發(fā)，舊城肌理改變舊城空間格局要素，多數(shù)已不存在歷史文化名城保護形勢嚴峻道路擴建，房地產(chǎn)開發(fā)，舊城肌理改變

舊城困境的原因困境：非單一、局部地段，而是整體性和體系性出了問題是廣州舊城目前最大的癥結(jié)。原因：由于過去對廣州舊城的現(xiàn)狀缺乏準確定量把握，大家心中沒底，導(dǎo)致全市缺乏一個能體現(xiàn)宏觀思維和統(tǒng)籌微觀方案的中觀層面的框架性規(guī)劃，因此無法指導(dǎo)可行的改造思路和配套政策出臺，單個項目的改造容易陷入就地塊論地塊，就保護論保護的怪圈。結(jié)果：要么改不動；要么舊城良好的空間肌理很容易遭到破壞。舊城困境的原因困境：非單一、局部地段，而是整體性和體系性出

規(guī)劃思路基于以上的認識，采取以下的規(guī)劃思路和工作技術(shù)路線：第一，詳細調(diào)查基礎(chǔ)上，明確更新的正確目標和策略。第二，以中觀思維整體把握中心城區(qū)舊城更新規(guī)劃，形成框架性的規(guī)劃方案。第三，突出規(guī)劃定量分析和評估，增強方案科學(xué)性。第四，強調(diào)空間規(guī)劃與政策規(guī)劃、體系規(guī)劃與改造指引相結(jié)合，利于實施。規(guī)劃思路基于以上的認識，采取以下的規(guī)劃思路和工作技術(shù)路線：

規(guī)劃策略采取以下方法調(diào)整規(guī)劃方案：第一，以全市統(tǒng)籌為基礎(chǔ)調(diào)整規(guī)劃，確定開發(fā)功能、強度，落實“中調(diào)”戰(zhàn)略；第二，以改善人居環(huán)境為基本任務(wù)，以設(shè)施評估為基礎(chǔ)，突出基礎(chǔ)設(shè)施與開發(fā)容量雙向匹配的思路；第三，以優(yōu)化城市功能為根本，強調(diào)功能結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)與就業(yè)崗位調(diào)整相結(jié)合，強調(diào)質(zhì)的提升而非量的提高，并確保經(jīng)濟發(fā)展的延續(xù)性；第四，應(yīng)加強歷史文化名城保護，堅持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng)貌的原則進行規(guī)劃，強調(diào)采取“有保有放”的策略進行有選擇性保護。第五，確保公益設(shè)施可以落地：檢討已有規(guī)劃設(shè)施實施用地的可行性，規(guī)劃重點在拆除重建區(qū)域內(nèi)落實公益性設(shè)施。規(guī)劃策略采取以下方法調(diào)整規(guī)劃方案：3、規(guī)劃重點內(nèi)容

體系性規(guī)劃

改造指引目標與策略功能定位空間結(jié)構(gòu)規(guī)模和容量道路系統(tǒng)公服設(shè)施開敞空間歷史保護用地調(diào)整指引政策分區(qū)指引地塊分類指引近期實施計劃…市政設(shè)施

政策保障組織管理拆遷安置補償資金財政保障新舊城聯(lián)動3、規(guī)劃重點內(nèi)容體系性規(guī)劃改造指引目標與策略功能定位空間目標：改善舊城人居環(huán)境，建設(shè)宜居宜業(yè)城區(qū)優(yōu)化舊城功能，增強城市競爭力整合歷史文化資源，打造世界文化名城策略：全市統(tǒng)籌，以區(qū)為主規(guī)劃先行，政策配套市場運作，財政支持系統(tǒng)改造，新舊聯(lián)動分區(qū)分類，一區(qū)一策

目標與策略交通人口產(chǎn)業(yè)設(shè)施建筑居住舊城現(xiàn)狀掠影目標：目標與策略交通人口產(chǎn)業(yè)設(shè)施建筑居住舊城現(xiàn)狀掠影

調(diào)控人口規(guī)模與開發(fā)容量，改善人居環(huán)境舊城規(guī)模的控制關(guān)鍵不在于常住人口，而是就業(yè)人口和商務(wù)人口的控制和疏解，以及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這些需要產(chǎn)業(yè)和空間的調(diào)整來解決。規(guī)劃建議舊城維持現(xiàn)有人口總量，常住人口規(guī)?？刂圃?00萬人左右；留下一批出去一批引進一批舊城核心區(qū)維持現(xiàn)有的空間肌理，一般舊城地區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施允許時適當提高開發(fā)強度，做到舊城核心區(qū)保護和舊城更新的財務(wù)要求相協(xié)調(diào)。（1）建筑總規(guī)?？刂疲号f城現(xiàn)狀建筑總規(guī)模為9013萬平方米，現(xiàn)狀毛容積率1.7，規(guī)劃控制毛容積率在1.8-2.0。（2）重點改造規(guī)模引導(dǎo)初步預(yù)計舊城擬拆除1050萬平方米建筑（973萬危破建筑；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆80萬質(zhì)量較好建筑），涉及全部拆除改造的用地約5.5平方公里；具部拆除改造（更新整建）的用地約4.1平方公里。重點保護街區(qū)更新規(guī)模約3.9平方公里，涉及建筑480平方米。調(diào)控人口規(guī)模與開發(fā)容量，改善人居環(huán)境舊城規(guī)模的控制關(guān)鍵不在目前舊城道路交通關(guān)鍵是對外存在瓶頸，對內(nèi)不成網(wǎng)絡(luò)，且停車設(shè)施嚴重缺乏。規(guī)劃建議采取“外聯(lián)系，內(nèi)成網(wǎng)”的改善思路。重點是：構(gòu)建微循環(huán)系統(tǒng)，避免對舊城街道的大規(guī)模拓寬，堅持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)歷史風(fēng)貌的原則；持續(xù)推進“公交優(yōu)先”等等。適度增加停車設(shè)施建設(shè)，劃定交通保護區(qū)。由于舊城交通尤為重要，建議專題研究解決。舊城區(qū)與周邊地區(qū)之間的交通轉(zhuǎn)換情況舊城區(qū)現(xiàn)狀交通擁堵點分布

優(yōu)化道路系統(tǒng)，構(gòu)建宜居宜業(yè)的交通服務(wù)體系目前舊城道路交通關(guān)鍵是對外存在瓶頸，對內(nèi)不成網(wǎng)絡(luò)，且停車設(shè)施80條需要調(diào)整紅線的道路80條需要調(diào)整紅線的道路重點調(diào)整獨立占地的公益型服務(wù)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，能否落實建議聯(lián)合專業(yè)部門進行商定：小學(xué)：規(guī)劃新增小學(xué)6所，減少麻雀小學(xué)和不合理規(guī)劃小學(xué)22所。中學(xué)：規(guī)劃新增中學(xué)2所，減少中學(xué)8所。醫(yī)院：規(guī)劃新增醫(yī)院7間，減少不合理規(guī)劃醫(yī)院2間。

按照“人口與設(shè)施雙向匹配”的原則，調(diào)整公共服務(wù)設(shè)施運用GIS技術(shù)實現(xiàn)人口與設(shè)施雙向匹配，扭轉(zhuǎn)設(shè)施調(diào)整一味遷就人口的思維，以現(xiàn)有的和能夠建設(shè)的設(shè)施來確定舊城區(qū)人口規(guī)模，維護舊城服務(wù)能力與人口容量的適量平衡。重點調(diào)整獨立占地的公益型服務(wù)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，能否落實

增加綠地開敞空間和慢行系統(tǒng)，創(chuàng)造怡人的公共環(huán)境關(guān)注大型城市公園之間、公園與濱江休閑帶之間、恢復(fù)河涌水系兩岸以及歷史街區(qū)、商業(yè)區(qū)之間的綠化開敞空間聯(lián)系。規(guī)劃公共綠地496公頃，按200萬人口計算，人均公共綠地從現(xiàn)狀1.8平方米增加到2.5平方米。構(gòu)建主要商業(yè)區(qū)的慢行系統(tǒng)：流花站周邊地區(qū)、環(huán)市東、東山口、北京路—上下九—恩寧路、江南西商業(yè)區(qū)等。增加綠地開敞空間和慢行系統(tǒng)，創(chuàng)造怡人的公共環(huán)境關(guān)注大型城市

加強歷史文化保護，傳承歷史文脈劃定20.39平方公里為舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，區(qū)內(nèi)地塊不以經(jīng)濟平衡為改造目標。整體保護歷史舊城結(jié)構(gòu)，控制開發(fā)強度，恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，提升城市功能。堅持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng)貌的原則，采取“有保有放”的策略進行規(guī)劃調(diào)整，以平衡保護要求、更新成本、城市發(fā)展等不一致的目標。區(qū)內(nèi)堅持“修舊如舊、建新如故”，逐步恢復(fù)騎樓、西關(guān)大屋、海山仙館等歷史風(fēng)貌，加強對歷史文保單位的修繕和利用。三條線：絕對控制線；重點控制線；更新改造范圍加強歷史文化保護，傳承歷史文脈劃定20.39平方公里為舊城廣州舊城排水體制

完善市政公用設(shè)施，提高城市綜合服務(wù)能力供水工程排水工程廣州舊城排水體制完善市政公用設(shè)施，提高城市綜合服務(wù)能力

供電工程規(guī)劃建設(shè)220KV永福站（2x24萬KVA）、光塔站（2x24萬KVA），西灣和犀牛站等4座，完善220KV網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，滿足中遠期需求。新建11座110KV變電站，轉(zhuǎn)供一部分重過載變電站負荷。其中荔灣區(qū)3個，白云區(qū)2個，越秀區(qū)5個，海珠區(qū)1個。通信工程：大容量、少局所，減少占地供電工程消防站建設(shè)針對舊城的改造，結(jié)合消防站專項規(guī)劃建設(shè)，繼續(xù)建設(shè)解放北路站、中山六路、共和新村站、黃沙站等4座消防站。另需建設(shè)江南西站、鷺江站、沙河站、流花站（新選址）等4座消防站，以滿足以后城市建設(shè)的發(fā)展需求。防洪排澇：按照專項規(guī)劃環(huán)衛(wèi)工程：分區(qū)規(guī)劃海珠和荔灣垃圾壓縮站嚴重密集，本規(guī)劃進行了合理調(diào)整。消防及環(huán)衛(wèi)分區(qū)消防站建設(shè)消防及環(huán)衛(wèi)分區(qū)

更新改造指引土地利用調(diào)整方向①荔灣舊城用地調(diào)整活心強區(qū)恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)貌②越秀舊城用地調(diào)整古城城墻水系沿線功能調(diào)整，盡量增加沿線綠地及開敞空間。強化南北向解放南及北京路沿線商業(yè)東西向銜接荔灣上下九商業(yè)街。③海珠舊城用地調(diào)整濱水區(qū)置換為公共服務(wù)和商業(yè)用地。重點改造海珠涌，沿涌開辟公園綠地，提升居住環(huán)境。結(jié)合同福路歷史風(fēng)貌特色，加強同福路沿線商業(yè)功能。更新改造指引土地利用調(diào)整方向①荔灣舊城用地調(diào)整舊城更新改造政策分區(qū)根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護價值，規(guī)劃舊城區(qū)分為舊城核心區(qū)（風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)）和一般舊城地區(qū)進行更新改造引導(dǎo)，賦予不同的改造目標和策略要求。①舊城核心區(qū)：是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化、生活特色，歷史建筑和風(fēng)貌密集，具有較大歷史價值的城市地區(qū)，其空間范圍涵蓋《廣州市歷史文化名城保護規(guī)劃》及《廣州市舊城更新規(guī)劃綱要》所確定的歷史文化街區(qū)及重要的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，總面積為20.39平方公里。②一般舊城地區(qū)：是指在舊城區(qū)內(nèi)，除去舊城核心區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)，總面積為33.61平方公里。舊城更新改造政策分區(qū)根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護價值，規(guī)劃舊城

更新改造地塊分類指引整治完善區(qū)歷史文化街區(qū)更新發(fā)展區(qū)拆除重建區(qū)更新改造地塊分類指引整治完善區(qū)整治完善區(qū)：基本為80年代后新建建筑，建筑質(zhì)量較好，拆除率小于10%或不需要拆除但小區(qū)配套需要完善、建筑外立面和環(huán)境需要修繕的街區(qū)。整治完善區(qū)，主要采取私人業(yè)主組成的業(yè)主委員會主導(dǎo)、整體修繕的改造模式，進行小區(qū)環(huán)境治理及配套設(shè)施完善，改善居住環(huán)境。整治完善區(qū)：基本為80年代后新建建筑，建筑質(zhì)量較好，拆除率小歷史文化街區(qū)：已列入或建議列入的一些文物古跡比較集中、能較完整展現(xiàn)城市歷史發(fā)展脈絡(luò)且具有較高的文化保護價值的地區(qū)。地塊類型建議控制指標凈容積率毛容積率建筑密度綠地率新建建筑限高（米）歷史文化街區(qū)-≤原毛容積率≤原密度≥原綠地率按照歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃‘歷史文化保護區(qū)，主要采取政府主導(dǎo)、整體保護修繕的改造模式。由文物管理部門申請經(jīng)費，由政府對保護區(qū)內(nèi)的歷史建筑進行修繕和維護；其余的一般建筑由政府補貼，業(yè)主按規(guī)劃要求自行改造。；歷史文化街區(qū)：已列入或建議列入的一些文物古跡比較集中、能較完更新發(fā)展區(qū)：整體街區(qū)風(fēng)貌較好，具有一定規(guī)模的集中連片特色建筑，但大部分建筑質(zhì)量一般，建議通過整建延續(xù)街區(qū)風(fēng)貌和格局，提升或更新片區(qū)功能，拆建率拆除率大于10%、不超過50%的地區(qū)。以更新發(fā)展為主的街區(qū)，主要采取私人業(yè)主主導(dǎo)、小連片整建的改造模式，延續(xù)街區(qū)格局，提升或更新片區(qū)功能。政府在規(guī)劃設(shè)計、施工、規(guī)劃程序等方面提供必要的技術(shù)支持，鼓勵私人業(yè)主按規(guī)劃要求聯(lián)合對小連片或零散地塊進行改造。在改造過程中，對涉及公共設(shè)施的建設(shè)或風(fēng)貌保護要求的，政府給予一定補助或容積率獎勵。對于更新發(fā)展區(qū)中的公房，由政府負責改造。地塊類型區(qū)位建議控制指標凈容積率毛容積率拆建比建筑密度綠地率新建建筑限高（米）更新發(fā)展區(qū)核心區(qū)-≤原毛容積率——≤原密度≥原綠地率≤24一般舊城區(qū)-≤原毛容積率——≤原密度≥原綠地率按控規(guī)拆違整飾改造前改造后更新發(fā)展區(qū)：整體街區(qū)風(fēng)貌較好，具有一定規(guī)模的集中連片特色建筑更新發(fā)展區(qū)案例——清平路地塊更新發(fā)展區(qū)案例——清平路地塊

拆除重建區(qū)：建造時間較早、建筑質(zhì)量差、配套設(shè)施不足、存在衛(wèi)生或安全隱患等問題，現(xiàn)狀建筑物客觀上已不能滿足市民實際生活并建議拆除重建，拆除率超過50%（拆除部分的建筑面積與改造項目改造前的總建筑面積之比）的街區(qū)。以拆除重建為主的街區(qū)，主要采取市場主導(dǎo)、大連片拆除重建的改造模式。政府負責核算經(jīng)濟帳，制定建設(shè)的約束條件，通過市場選擇合適開發(fā)商對街區(qū)進行開發(fā)。位于舊城核心區(qū)內(nèi)的拆除重建區(qū)，需要采取“建新如舊”的原則，保持舊城的原有肌理、城市尺度、色彩等空間格局及城市風(fēng)貌，實現(xiàn)新老建筑、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)。因平衡拆去成本不足的，可以轉(zhuǎn)移容積率到外圍地塊。地塊類型區(qū)位建議控制指標凈容積率毛容積率拆建比建筑密度綠地率新建建筑限高（米）拆除重建區(qū)核心區(qū)2.2-3.01.8-2.2-≤50%≥20%主體24、局部≤36一般舊城區(qū)≤6.0≤4.2≤1：3≤30%≥30%≤100拆除重建區(qū)：建造時間較早、建筑質(zhì)量差、配套設(shè)施不足、存在衛(wèi)海珠區(qū)容積率轉(zhuǎn)移的案例海珠區(qū)容積率轉(zhuǎn)移的案例4、主要技術(shù)分析情況介紹GIS評估技術(shù)用于設(shè)施服務(wù)水平評估——基本數(shù)據(jù)：常住人口分布（街道單元，計算人口密度）；地塊功能和容積率（計算規(guī)劃人口密度）；服務(wù)設(shè)施的分布、規(guī)模情況——方法：緩沖分析——應(yīng)用解釋：以宜居城市標準為評估指標（單位人口享受服務(wù)水平），進行設(shè)施服務(wù)水平的評估（表現(xiàn)為緩沖區(qū)半徑大?。?，評估設(shè)施服務(wù)覆蓋范圍——服務(wù)滿足區(qū)（滿足服務(wù)質(zhì)量標準）；服務(wù)不滿足區(qū)（滿足服務(wù)半徑要求，但服務(wù)水平不夠）；服務(wù)盲區(qū)（不滿足服務(wù)半徑要求）——評估現(xiàn)狀、評估原有規(guī)劃、評估調(diào)整后的規(guī)劃方案4、主要技術(shù)分析情況介紹GIS評估技術(shù)用于設(shè)施服務(wù)水平評

關(guān)于開發(fā)強度與容量的分析（1）已有規(guī)劃的開發(fā)強度與容量城市總體規(guī)劃——人口規(guī)模：舊城中心區(qū)人口控制在200萬人左右；——建設(shè)規(guī)模：至2010年，城市居民人均居住面積15.5平方米以上。

各區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃——人口規(guī)模：根據(jù)分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則的統(tǒng)計，規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃人口145.2萬。——建設(shè)規(guī)模：規(guī)劃建筑面積8157.2萬平方米。其中，居住建筑面積約4540萬平方米，商業(yè)建筑面積約1485萬平方米?！_發(fā)強度：平均毛容積率1.6，但很多在歷史核心保護區(qū)的地塊批出容積率均在4.0以上。廣州歷史文化名城保護規(guī)劃——高度控制：歷史核心保護區(qū)新建建筑高度控制在4層以下；建設(shè)控制地帶新建建筑高度控制在6層以下，其余舊城區(qū)范圍新建建筑控制在10層以下。

荔灣區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)合計建筑（萬m2）現(xiàn)狀1624.14672.62614.88911.5分區(qū)規(guī)劃1476.74549.62130.98157.2其中商業(yè)約285約1000約2001485差值-147.4-123.0-483.9-754.3容積率現(xiàn)狀1.631.791.751.75分區(qū)規(guī)劃1.491.741.431.60差值-0.15-0.05-0.32-0.15人口（萬人）現(xiàn)狀57.5085.6058.60201.70分區(qū)規(guī)劃34.0166.7244.43145.16差值-23.49

-18.88-14.17

-56.54

關(guān)于開發(fā)強度與容量的分析（1）已有規(guī)劃的開發(fā)強度與容量荔（2）評述與認識關(guān)于人口規(guī)模第一，總體規(guī)劃確定的控制在200萬左右的人口規(guī)模，與現(xiàn)狀舊城約202萬的人口規(guī)模較為一致。根據(jù)實際調(diào)查的直觀感受，在這一規(guī)模下舊城的內(nèi)部交通較為順暢，生活服務(wù)設(shè)施供給較為充足，顯示200萬的人口規(guī)模較為適中。相反，分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則的規(guī)劃人口約為145萬人，以規(guī)劃的居住面積推算，可知采取的是戶均為100平方米，每戶3.2人的標準指標。但根據(jù)《2005年廣州市居民出行調(diào)查總報告》，原八區(qū)平均戶住房面積為65.17平方米，舊城有63%的戶居住面積小于60平方米，19.6%位于61-80平方米區(qū)間。考慮到舊城內(nèi)絕大多數(shù)建筑將會保持現(xiàn)有狀態(tài)，可以預(yù)見未來規(guī)劃舊城的戶均面積不可能達到100平方米/戶的規(guī)范標準值，因此可以認為分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則控制的人口容量偏低，由此也會帶來設(shè)施配置的偏差。假設(shè)按70平方米/戶計算，人口約在207萬左右，可見200萬人是舊城適合的容量。第三，事實上，根據(jù)實地感受，對舊城服務(wù)設(shè)施產(chǎn)生較大壓力的是日常大規(guī)模的上班、商務(wù)、商貿(mào)和外來旅游等人口流動導(dǎo)致的，這是由于整個城市的服務(wù)和就業(yè)功能過于集中在中心區(qū)的結(jié)果，舊城內(nèi)部的實際居住人口并不是關(guān)鍵影響因素。因此，對于舊城人口規(guī)模的判斷，關(guān)鍵不在于能容納多少常住人口，而是應(yīng)限制多少就業(yè)機會和商務(wù)人流，以降低人口亂流對舊城基礎(chǔ)設(shè)施的壓力，提升整個城市的運行效率?；谶@一視角，就應(yīng)從舊城的產(chǎn)業(yè)功能入手進行調(diào)整，擬定策略。第四，根據(jù)中心區(qū)就業(yè)崗位經(jīng)驗，一般辦公類建筑就業(yè)為25平方米/職位，零售商業(yè)類約20平方米/就業(yè)崗位，批發(fā)商業(yè)類約4-5平方米/就業(yè)崗位。根據(jù)各區(qū)產(chǎn)業(yè)特色不同推算，荔灣舊城約有30萬、越秀約有62萬、海珠約有20

萬左右的就業(yè)崗位。就業(yè)人流加上外來的商務(wù)、旅游人流，基本相當于現(xiàn)有舊城的常住人口規(guī)模。對于舊城合理容量的判斷，關(guān)鍵不在于能容納常住人口的數(shù)量，而是應(yīng)控制合適的就業(yè)機會和商務(wù)人流量。關(guān)于建設(shè)規(guī)模第一，分區(qū)規(guī)劃建設(shè)規(guī)模為8157.2萬平方米，比現(xiàn)狀減少了754萬平方米左右。但根據(jù)評估，因建筑、消防安全以及內(nèi)部居住環(huán)境問題而需拆除的建筑面積僅約918萬平方米（不含新公房），基本相當于83%不再復(fù)建，難度較大。第二，從城市空間肌理方面分析，現(xiàn)有具有廣州特色的歷史文化保護街區(qū)的平均毛容積率在1.75左右，以維持特色空間肌理計算建筑量，規(guī)劃范圍內(nèi)的建筑規(guī)模也應(yīng)與現(xiàn)狀持平，考慮上現(xiàn)有的大量高層建筑，建設(shè)規(guī)模應(yīng)該更高。即使是折減部分道路擴建和拆危建綠減少的建筑量（出于歷史舊城保護的需要，不可能大規(guī)模擴建或拆除），建設(shè)規(guī)模也應(yīng)與現(xiàn)狀相差不多。因此，維持現(xiàn)有的建筑規(guī)模，應(yīng)較為合理。開發(fā)強度方面第一，分區(qū)規(guī)劃平均強度比現(xiàn)狀低，但各區(qū)與現(xiàn)狀相比降低程度不一，越秀最少，海珠最大，這與歷史文化名城保護要求（越秀是歷史舊城核心區(qū)，也是目前發(fā)展過于密集的地區(qū)，若降低開發(fā)強度，越秀應(yīng)首當其沖）不一致。此外，由于歷史批地的緣故，分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則的部分地塊容積率較高，與歷史文化名城保護規(guī)劃也存在較大的沖突，反映了過往開發(fā)強度確定的隨意性。第二，因此，未來是默認歷史還是重新洗牌，是規(guī)劃管理面臨的巨大挑戰(zhàn)，也是關(guān)乎舊城保護的大難題。理想的策略是在維持現(xiàn)有規(guī)模之下，結(jié)合名城保護要求確定地塊開發(fā)強度。（2）評述與認識謝謝！“舊城更新”是一個城市應(yīng)對國際化、現(xiàn)代化，建設(shè)宜居城市、保護歷史文脈、參與國際競爭的一項城市公共政策，是一個城市居民的集體行動！謝謝！“舊城更新”是一個城市應(yīng)對國際化、現(xiàn)代化，建設(shè)宜舊城更新改造規(guī)劃舊城更新改造規(guī)劃1“三舊”規(guī)劃的層次2舊城更新改造規(guī)劃的思路3規(guī)劃重點內(nèi)容4主要技術(shù)分析情況主要內(nèi)容1“三舊”規(guī)劃的層次主要內(nèi)容四個階段：現(xiàn)狀摸查、標圖建庫：確定改造的范圍、改造任務(wù)，計劃6月底正式完成，上報省國土廳。全市“三舊”改造規(guī)劃綱要：重點解決改造目標、改造原則、改造模式、改造規(guī)模、改造階段計劃等問題；對改造功能、改造指標等提出原則要求，結(jié)合城市總規(guī)、土規(guī)和相關(guān)控規(guī)在具體專項規(guī)劃中落實。

專項規(guī)劃：全市舊廠房專項規(guī)劃、舊城更新改造規(guī)劃等。

具體改造項目規(guī)劃：近期啟動改造項目，編制詳細改造方案，上報市“三舊”辦審查，市“三舊”改造領(lǐng)導(dǎo)小組審批。1、“三舊”規(guī)劃的層次四個階段：1、“三舊”規(guī)劃的層次2、舊城更新改造規(guī)劃的思路

規(guī)劃范圍：指建設(shè)超過30年的歷史舊城。范圍大致與1980年左右的廣州建成區(qū)基本一致，面積約54km2。84總規(guī)現(xiàn)狀圖2、舊城更新改造規(guī)劃的思路規(guī)劃范圍：指建設(shè)超過30年的歷史

面積：54平方公里，占全市建成區(qū)（735km2）的7.3%，涉及三區(qū)42個街道常住人口：約202萬，占全市（1004.58萬人）的20.1%

建筑量：約9013萬平方米，毛容積率1.7，毛密度31%GDP：約1600億元（三區(qū)共2017億元），占全市（7050.78億元）的22.7%第三產(chǎn)業(yè)增加值：占全市的40%左右，僅越秀的商品銷售總額就占全市的30％，消費品零售額占全市的19％。

基本情況面積：54平方公里，占全市建成區(qū)（735km2）的7.3%

問題與原因

人居環(huán)境亟待改善：973萬平方米三舊建筑面臨危破的境地；公服設(shè)施、基礎(chǔ)設(shè)施系統(tǒng)亟待改造；人均公共綠地僅1.8平方米，500米服務(wù)半徑覆蓋率低，慢行系統(tǒng)不成體系。問題與原因人居環(huán)境亟待改善：973萬平方米三舊建筑面臨危社會經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)部差異大—荔灣：旺丁不旺財，環(huán)境壓力大，常住人口和就業(yè)數(shù)量雙下降；—越秀：旺丁又旺財，過度集聚，常住人口和就業(yè)數(shù)量雙向增長；—海珠：不旺丁也不旺財，舊城衰退，常住人口數(shù)量增長而就業(yè)機會下降。荔灣的整體下沉越秀的過度集聚海珠的冰火兩重天注：上班高峰海珠的通勤人流（2007年10月18日光大花園至江南西地鐵接駁線）注：富力現(xiàn)代廣場的空置與同福東路的冷清注：北京路步行街的人流與公園前站的擁擠注：和平路、十三行路等批發(fā)產(chǎn)業(yè)帶來的建筑折舊、交通擁擠和外來低端就業(yè)圖：各區(qū)就業(yè)人口增長情況備注：越秀區(qū)＝原越秀＋東山；荔灣=原荔灣+芳村；番禺區(qū)＝現(xiàn)番禺＋南沙社會經(jīng)濟發(fā)展內(nèi)部差異大—荔灣：旺丁不旺財，環(huán)境壓力大，常住人

空間結(jié)構(gòu)失衡，單中心結(jié)構(gòu)明顯—荔灣：街巷發(fā)展模式，缺乏核心，競爭力不足；人口質(zhì)素—建筑質(zhì)量—產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)三位一體同步下沉。傳統(tǒng)批發(fā)業(yè)對交通、環(huán)境影響很大?！叫悖航謪^(qū)發(fā)展，公共服務(wù)功能、商業(yè)功能、居住人口和建筑過度集聚?！Ｖ椋号f城區(qū)居住和就業(yè)分離，缺乏商業(yè)中心和就業(yè)機會空間結(jié)構(gòu)失衡，單中心結(jié)構(gòu)明顯—荔灣：街巷發(fā)展模式，缺乏核心

歷史文化名城保護形勢嚴峻道路擴建，房地產(chǎn)開發(fā)，舊城肌理改變舊城空間格局要素，多數(shù)已不存在歷史文化名城保護形勢嚴峻道路擴建，房地產(chǎn)開發(fā)，舊城肌理改變

舊城困境的原因困境：非單一、局部地段，而是整體性和體系性出了問題是廣州舊城目前最大的癥結(jié)。原因：由于過去對廣州舊城的現(xiàn)狀缺乏準確定量把握，大家心中沒底，導(dǎo)致全市缺乏一個能體現(xiàn)宏觀思維和統(tǒng)籌微觀方案的中觀層面的框架性規(guī)劃，因此無法指導(dǎo)可行的改造思路和配套政策出臺，單個項目的改造容易陷入就地塊論地塊，就保護論保護的怪圈。結(jié)果：要么改不動；要么舊城良好的空間肌理很容易遭到破壞。舊城困境的原因困境：非單一、局部地段，而是整體性和體系性出

規(guī)劃思路基于以上的認識，采取以下的規(guī)劃思路和工作技術(shù)路線：第一，詳細調(diào)查基礎(chǔ)上，明確更新的正確目標和策略。第二，以中觀思維整體把握中心城區(qū)舊城更新規(guī)劃，形成框架性的規(guī)劃方案。第三，突出規(guī)劃定量分析和評估，增強方案科學(xué)性。第四，強調(diào)空間規(guī)劃與政策規(guī)劃、體系規(guī)劃與改造指引相結(jié)合，利于實施。規(guī)劃思路基于以上的認識，采取以下的規(guī)劃思路和工作技術(shù)路線：

規(guī)劃策略采取以下方法調(diào)整規(guī)劃方案：第一，以全市統(tǒng)籌為基礎(chǔ)調(diào)整規(guī)劃，確定開發(fā)功能、強度，落實“中調(diào)”戰(zhàn)略；第二，以改善人居環(huán)境為基本任務(wù)，以設(shè)施評估為基礎(chǔ)，突出基礎(chǔ)設(shè)施與開發(fā)容量雙向匹配的思路；第三，以優(yōu)化城市功能為根本，強調(diào)功能結(jié)構(gòu)調(diào)整應(yīng)與就業(yè)崗位調(diào)整相結(jié)合，強調(diào)質(zhì)的提升而非量的提高，并確保經(jīng)濟發(fā)展的延續(xù)性；第四，應(yīng)加強歷史文化名城保護，堅持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng)貌的原則進行規(guī)劃，強調(diào)采取“有保有放”的策略進行有選擇性保護。第五，確保公益設(shè)施可以落地：檢討已有規(guī)劃設(shè)施實施用地的可行性，規(guī)劃重點在拆除重建區(qū)域內(nèi)落實公益性設(shè)施。規(guī)劃策略采取以下方法調(diào)整規(guī)劃方案：3、規(guī)劃重點內(nèi)容

體系性規(guī)劃

改造指引目標與策略功能定位空間結(jié)構(gòu)規(guī)模和容量道路系統(tǒng)公服設(shè)施開敞空間歷史保護用地調(diào)整指引政策分區(qū)指引地塊分類指引近期實施計劃…市政設(shè)施

政策保障組織管理拆遷安置補償資金財政保障新舊城聯(lián)動3、規(guī)劃重點內(nèi)容體系性規(guī)劃改造指引目標與策略功能定位空間目標：改善舊城人居環(huán)境，建設(shè)宜居宜業(yè)城區(qū)優(yōu)化舊城功能，增強城市競爭力整合歷史文化資源，打造世界文化名城策略：全市統(tǒng)籌，以區(qū)為主規(guī)劃先行，政策配套市場運作，財政支持系統(tǒng)改造，新舊聯(lián)動分區(qū)分類，一區(qū)一策

目標與策略交通人口產(chǎn)業(yè)設(shè)施建筑居住舊城現(xiàn)狀掠影目標：目標與策略交通人口產(chǎn)業(yè)設(shè)施建筑居住舊城現(xiàn)狀掠影

調(diào)控人口規(guī)模與開發(fā)容量，改善人居環(huán)境舊城規(guī)模的控制關(guān)鍵不在于常住人口，而是就業(yè)人口和商務(wù)人口的控制和疏解，以及人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，這些需要產(chǎn)業(yè)和空間的調(diào)整來解決。規(guī)劃建議舊城維持現(xiàn)有人口總量，常住人口規(guī)?？刂圃?00萬人左右；留下一批出去一批引進一批舊城核心區(qū)維持現(xiàn)有的空間肌理，一般舊城地區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施允許時適當提高開發(fā)強度，做到舊城核心區(qū)保護和舊城更新的財務(wù)要求相協(xié)調(diào)。（1）建筑總規(guī)?？刂疲号f城現(xiàn)狀建筑總規(guī)模為9013萬平方米，現(xiàn)狀毛容積率1.7，規(guī)劃控制毛容積率在1.8-2.0。（2）重點改造規(guī)模引導(dǎo)初步預(yù)計舊城擬拆除1050萬平方米建筑（973萬危破建筑；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)拆80萬質(zhì)量較好建筑），涉及全部拆除改造的用地約5.5平方公里；具部拆除改造（更新整建）的用地約4.1平方公里。重點保護街區(qū)更新規(guī)模約3.9平方公里，涉及建筑480平方米。調(diào)控人口規(guī)模與開發(fā)容量，改善人居環(huán)境舊城規(guī)模的控制關(guān)鍵不在目前舊城道路交通關(guān)鍵是對外存在瓶頸，對內(nèi)不成網(wǎng)絡(luò)，且停車設(shè)施嚴重缺乏。規(guī)劃建議采取“外聯(lián)系，內(nèi)成網(wǎng)”的改善思路。重點是：構(gòu)建微循環(huán)系統(tǒng)，避免對舊城街道的大規(guī)模拓寬，堅持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)歷史風(fēng)貌的原則；持續(xù)推進“公交優(yōu)先”等等。適度增加停車設(shè)施建設(shè)，劃定交通保護區(qū)。由于舊城交通尤為重要，建議專題研究解決。舊城區(qū)與周邊地區(qū)之間的交通轉(zhuǎn)換情況舊城區(qū)現(xiàn)狀交通擁堵點分布

優(yōu)化道路系統(tǒng)，構(gòu)建宜居宜業(yè)的交通服務(wù)體系目前舊城道路交通關(guān)鍵是對外存在瓶頸，對內(nèi)不成網(wǎng)絡(luò)，且停車設(shè)施80條需要調(diào)整紅線的道路80條需要調(diào)整紅線的道路重點調(diào)整獨立占地的公益型服務(wù)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，能否落實建議聯(lián)合專業(yè)部門進行商定：小學(xué)：規(guī)劃新增小學(xué)6所，減少麻雀小學(xué)和不合理規(guī)劃小學(xué)22所。中學(xué)：規(guī)劃新增中學(xué)2所，減少中學(xué)8所。醫(yī)院：規(guī)劃新增醫(yī)院7間，減少不合理規(guī)劃醫(yī)院2間。

按照“人口與設(shè)施雙向匹配”的原則，調(diào)整公共服務(wù)設(shè)施運用GIS技術(shù)實現(xiàn)人口與設(shè)施雙向匹配，扭轉(zhuǎn)設(shè)施調(diào)整一味遷就人口的思維，以現(xiàn)有的和能夠建設(shè)的設(shè)施來確定舊城區(qū)人口規(guī)模，維護舊城服務(wù)能力與人口容量的適量平衡。重點調(diào)整獨立占地的公益型服務(wù)設(shè)施和社區(qū)服務(wù)設(shè)施規(guī)劃，能否落實

增加綠地開敞空間和慢行系統(tǒng)，創(chuàng)造怡人的公共環(huán)境關(guān)注大型城市公園之間、公園與濱江休閑帶之間、恢復(fù)河涌水系兩岸以及歷史街區(qū)、商業(yè)區(qū)之間的綠化開敞空間聯(lián)系。規(guī)劃公共綠地496公頃，按200萬人口計算，人均公共綠地從現(xiàn)狀1.8平方米增加到2.5平方米。構(gòu)建主要商業(yè)區(qū)的慢行系統(tǒng)：流花站周邊地區(qū)、環(huán)市東、東山口、北京路—上下九—恩寧路、江南西商業(yè)區(qū)等。增加綠地開敞空間和慢行系統(tǒng)，創(chuàng)造怡人的公共環(huán)境關(guān)注大型城市

加強歷史文化保護，傳承歷史文脈劃定20.39平方公里為舊城風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，區(qū)內(nèi)地塊不以經(jīng)濟平衡為改造目標。整體保護歷史舊城結(jié)構(gòu)，控制開發(fā)強度，恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)貌，提升城市功能。堅持紅線避讓紫線、紅線協(xié)調(diào)特色街道風(fēng)貌的原則，采取“有保有放”的策略進行規(guī)劃調(diào)整，以平衡保護要求、更新成本、城市發(fā)展等不一致的目標。區(qū)內(nèi)堅持“修舊如舊、建新如故”，逐步恢復(fù)騎樓、西關(guān)大屋、海山仙館等歷史風(fēng)貌，加強對歷史文保單位的修繕和利用。三條線：絕對控制線；重點控制線；更新改造范圍加強歷史文化保護，傳承歷史文脈劃定20.39平方公里為舊城廣州舊城排水體制

完善市政公用設(shè)施，提高城市綜合服務(wù)能力供水工程排水工程廣州舊城排水體制完善市政公用設(shè)施，提高城市綜合服務(wù)能力

供電工程規(guī)劃建設(shè)220KV永福站（2x24萬KVA）、光塔站（2x24萬KVA），西灣和犀牛站等4座，完善220KV網(wǎng)架結(jié)構(gòu)，滿足中遠期需求。新建11座110KV變電站，轉(zhuǎn)供一部分重過載變電站負荷。其中荔灣區(qū)3個，白云區(qū)2個，越秀區(qū)5個，海珠區(qū)1個。通信工程：大容量、少局所，減少占地供電工程消防站建設(shè)針對舊城的改造，結(jié)合消防站專項規(guī)劃建設(shè)，繼續(xù)建設(shè)解放北路站、中山六路、共和新村站、黃沙站等4座消防站。另需建設(shè)江南西站、鷺江站、沙河站、流花站（新選址）等4座消防站，以滿足以后城市建設(shè)的發(fā)展需求。防洪排澇：按照專項規(guī)劃環(huán)衛(wèi)工程：分區(qū)規(guī)劃海珠和荔灣垃圾壓縮站嚴重密集，本規(guī)劃進行了合理調(diào)整。消防及環(huán)衛(wèi)分區(qū)消防站建設(shè)消防及環(huán)衛(wèi)分區(qū)

更新改造指引土地利用調(diào)整方向①荔灣舊城用地調(diào)整活心強區(qū)恢復(fù)傳統(tǒng)風(fēng)貌②越秀舊城用地調(diào)整古城城墻水系沿線功能調(diào)整，盡量增加沿線綠地及開敞空間。強化南北向解放南及北京路沿線商業(yè)東西向銜接荔灣上下九商業(yè)街。③海珠舊城用地調(diào)整濱水區(qū)置換為公共服務(wù)和商業(yè)用地。重點改造海珠涌，沿涌開辟公園綠地，提升居住環(huán)境。結(jié)合同福路歷史風(fēng)貌特色，加強同福路沿線商業(yè)功能。更新改造指引土地利用調(diào)整方向①荔灣舊城用地調(diào)整舊城更新改造政策分區(qū)根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護價值，規(guī)劃舊城區(qū)分為舊城核心區(qū)（風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)）和一般舊城地區(qū)進行更新改造引導(dǎo)，賦予不同的改造目標和策略要求。①舊城核心區(qū)：是指能完整再現(xiàn)廣州地方傳統(tǒng)文化、生活特色，歷史建筑和風(fēng)貌密集，具有較大歷史價值的城市地區(qū)，其空間范圍涵蓋《廣州市歷史文化名城保護規(guī)劃》及《廣州市舊城更新規(guī)劃綱要》所確定的歷史文化街區(qū)及重要的風(fēng)貌協(xié)調(diào)區(qū)，總面積為20.39平方公里。②一般舊城地區(qū)：是指在舊城區(qū)內(nèi)，除去舊城核心區(qū)范圍以外的舊城地區(qū)，總面積為33.61平方公里。舊城更新改造政策分區(qū)根據(jù)地區(qū)發(fā)展歷史及文化保護價值，規(guī)劃舊城

更新改造地塊分類指引整治完善區(qū)歷史文化街區(qū)更新發(fā)展區(qū)拆除重建區(qū)更新改造地塊分類指引整治完善區(qū)整治完善區(qū)：基本為80年代后新建建筑，建筑質(zhì)量較好，拆除率小于10%或不需要拆除但小區(qū)配套需要完善、建筑外立面和環(huán)境需要修繕的街區(qū)。整治完善區(qū)，主要采取私人業(yè)主組成的業(yè)主委員會主導(dǎo)、整體修繕的改造模式，進行小區(qū)環(huán)境治理及配套設(shè)施完善，改善居住環(huán)境。整治完善區(qū)：基本為80年代后新建建筑，建筑質(zhì)量較好，拆除率小歷史文化街區(qū)：已列入或建議列入的一些文物古跡比較集中、能較完整展現(xiàn)城市歷史發(fā)展脈絡(luò)且具有較高的文化保護價值的地區(qū)。地塊類型建議控制指標凈容積率毛容積率建筑密度綠地率新建建筑限高（米）歷史文化街區(qū)-≤原毛容積率≤原密度≥原綠地率按照歷史文化街區(qū)保護規(guī)劃‘歷史文化保護區(qū)，主要采取政府主導(dǎo)、整體保護修繕的改造模式。由文物管理部門申請經(jīng)費，由政府對保護區(qū)內(nèi)的歷史建筑進行修繕和維護；其余的一般建筑由政府補貼，業(yè)主按規(guī)劃要求自行改造。；歷史文化街區(qū)：已列入或建議列入的一些文物古跡比較集中、能較完更新發(fā)展區(qū)：整體街區(qū)風(fēng)貌較好，具有一定規(guī)模的集中連片特色建筑，但大部分建筑質(zhì)量一般，建議通過整建延續(xù)街區(qū)風(fēng)貌和格局，提升或更新片區(qū)功能，拆建率拆除率大于10%、不超過50%的地區(qū)。以更新發(fā)展為主的街區(qū)，主要采取私人業(yè)主主導(dǎo)、小連片整建的改造模式，延續(xù)街區(qū)格局，提升或更新片區(qū)功能。政府在規(guī)劃設(shè)計、施工、規(guī)劃程序等方面提供必要的技術(shù)支持，鼓勵私人業(yè)主按規(guī)劃要求聯(lián)合對小連片或零散地塊進行改造。在改造過程中，對涉及公共設(shè)施的建設(shè)或風(fēng)貌保護要求的，政府給予一定補助或容積率獎勵。對于更新發(fā)展區(qū)中的公房，由政府負責改造。地塊類型區(qū)位建議控制指標凈容積率毛容積率拆建比建筑密度綠地率新建建筑限高（米）更新發(fā)展區(qū)核心區(qū)-≤原毛容積率——≤原密度≥原綠地率≤24一般舊城區(qū)-≤原毛容積率——≤原密度≥原綠地率按控規(guī)拆違整飾改造前改造后更新發(fā)展區(qū)：整體街區(qū)風(fēng)貌較好，具有一定規(guī)模的集中連片特色建筑更新發(fā)展區(qū)案例——清平路地塊更新發(fā)展區(qū)案例——清平路地塊

拆除重建區(qū)：建造時間較早、建筑質(zhì)量差、配套設(shè)施不足、存在衛(wèi)生或安全隱患等問題，現(xiàn)狀建筑物客觀上已不能滿足市民實際生活并建議拆除重建，拆除率超過50%（拆除部分的建筑面積與改造項目改造前的總建筑面積之比）的街區(qū)。以拆除重建為主的街區(qū)，主要采取市場主導(dǎo)、大連片拆除重建的改造模式。政府負責核算經(jīng)濟帳，制定建設(shè)的約束條件，通過市場選擇合適開發(fā)商對街區(qū)進行開發(fā)。位于舊城核心區(qū)內(nèi)的拆除重建區(qū)，需要采取“建新如舊”的原則，保持舊城的原有肌理、城市尺度、色彩等空間格局及城市風(fēng)貌，實現(xiàn)新老建筑、建筑與環(huán)境的協(xié)調(diào)。因平衡拆去成本不足的，可以轉(zhuǎn)移容積率到外圍地塊。地塊類型區(qū)位建議控制指標凈容積率毛容積率拆建比建筑密度綠地率新建建筑限高（米）拆除重建區(qū)核心區(qū)2.2-3.01.8-2.2-≤50%≥20%主體24、局部≤36一般舊城區(qū)≤6.0≤4.2≤1：3≤30%≥30%≤100拆除重建區(qū)：建造時間較早、建筑質(zhì)量差、配套設(shè)施不足、存在衛(wèi)海珠區(qū)容積率轉(zhuǎn)移的案例海珠區(qū)容積率轉(zhuǎn)移的案例4、主要技術(shù)分析情況介紹GIS評估技術(shù)用于設(shè)施服務(wù)水平評估——基本數(shù)據(jù)：常住人口分布（街道單元，計算人口密度）；地塊功能和容積率（計算規(guī)劃人口密度）；服務(wù)設(shè)施的分布、規(guī)模情況——方法：緩沖分析——應(yīng)用解釋：以宜居城市標準為評估指標（單位人口享受服務(wù)水平），進行設(shè)施服務(wù)水平的評估（表現(xiàn)為緩沖區(qū)半徑大小），評估設(shè)施服務(wù)覆蓋范圍——服務(wù)滿足區(qū)（滿足服務(wù)質(zhì)量標準）；服務(wù)不滿足區(qū)（滿足服務(wù)半徑要求，但服務(wù)水平不夠）；服務(wù)盲區(qū)（不滿足服務(wù)半徑要求）——評估現(xiàn)狀、評估原有規(guī)劃、評估調(diào)整后的規(guī)劃方案4、主要技術(shù)分析情況介紹GIS評估技術(shù)用于設(shè)施服務(wù)水平評

關(guān)于開發(fā)強度與容量的分析（1）已有規(guī)劃的開發(fā)強度與容量城市總體規(guī)劃——人口規(guī)模：舊城中心區(qū)人口控制在200萬人左右；——建設(shè)規(guī)模：至2010年，城市居民人均居住面積15.5平方米以上。

各區(qū)戰(zhàn)略規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃——人口規(guī)模：根據(jù)分區(qū)規(guī)劃導(dǎo)則的統(tǒng)計，規(guī)劃范圍內(nèi)規(guī)劃人口145.2萬?！ㄔO(shè)規(guī)模：規(guī)劃建筑面積8157.2萬平方米。其中，居住建筑面積約4540萬平方米，商業(yè)建筑面積約1485萬平方米?！_發(fā)強度：平均毛容積率1.6，但很多在歷史核心保護區(qū)的地塊批出容積率均在4.0以上。廣州歷史文化名城保護規(guī)劃——高度控制：歷史核心保護區(qū)新建建筑高度控制在4層以下；建設(shè)控制地帶新建建筑高度控制在6層以下，其余舊城區(qū)范圍新建建筑控制在10層以下。

荔灣區(qū)越秀區(qū)海珠區(qū)合計建筑（萬m2）現(xiàn)狀1624.14672.62614.88911.5分區(qū)規(guī)劃1476.74549.62130.98157.2其中商業(yè)約285約1000約2001485差值-147.4