北京西單大悅城購物中心調(diào)整思路方案

西單大悅城購物中心2021年調(diào)整思路方案一、2021年調(diào)整原那么和思路二、2021年各樓層調(diào)整方案三、2021年工作方案及時間節(jié)點目錄四、工作難點2021年西單大悅城以〞調(diào)養(yǎng)結(jié)合、穩(wěn)步提升〞為原那么，為2021至2021年大批調(diào)整進行完善、補充和修正工作。1〕精化樓層主題概念2〕完善亮點街區(qū)打造3〕引進獨有新鮮品牌4〕新進店鋪調(diào)養(yǎng)結(jié)合2021年調(diào)整原那么和思路

數(shù)量：預(yù)計調(diào)整商戶約70家，占比23%

面積：調(diào)整面積約8527平米，占比16%

租金：預(yù)計調(diào)整商戶的平均租金比調(diào)整前提升約18%

2021年調(diào)整目標5一、商戶經(jīng)營多維度分析總結(jié)二、明確到期商戶的對策三、確定各樓層主題和區(qū)域概念四、提出商鋪新商戶選擇的新方法2021年調(diào)整工作方法

銷坪大樂頭赤道牛排館〔A類商戶-7家〕〔B類商戶-5家〕〔C類商戶-10家〕〔D類商戶-3家〕均值(115.11)商戶四方格分析--例如坪效70以下〔7家〕〔均值以上商戶-11家〕〔其他商戶-6家〕7鋪位號品牌面積截止日期調(diào)整方向調(diào)整原因備注1F0101ZARA1830.382013-1-16續(xù)租租期5+5，需根據(jù)協(xié)議核定新租金1F2202AGATHA

20.202013-2-28汰換或位置調(diào)整業(yè)績不佳1F0701BESTSELLER2063.082013-2-3位置調(diào)整不符合樓層定位1F0902SAMANTHASAVATHA

91.832013-9-1汰換業(yè)績不佳1F1001SWATCH

29.412013-3-10位置調(diào)整不符合樓層定位1F1701GUESS?

185.182013-2-8位置調(diào)整不符合樓層定位1F1801CKJEANS

187.962013-2-1位置調(diào)整不符合樓層定位1F2102MINNETONKA

106.192013-5-5位置調(diào)整不符合樓層定位B13801SEPHORA/絲夫蘭

291.522013-3-4位置調(diào)整不符合區(qū)域定位明確到期商戶對策—例如1F到期商戶共9家，其中續(xù)租商戶1家，位置調(diào)整商戶7家，汰換商戶1家。商鋪引進新品牌的方法8商鋪分類位置等級分類：ABC位置重要性分類：主力店、核心店鋪位置需求品類品牌分類、評價按品類劃分同品類下，五維度評價排序確定是否屬于核心店鋪需求品牌品牌預(yù)審會定期舉行：每月兩次根據(jù)商鋪到期時間會議討論商鋪品牌的選擇明確商鋪的商務(wù)條件標準由項目商管中心決議品牌審批根據(jù)品牌預(yù)審會結(jié)果，上報備選品牌的商務(wù)條件審批商鋪引進方法—例如品牌面積品類實收租金坪效2013年預(yù)算租金位置等級品類需求樓層原品牌樓層原品牌ckjeans187.96服裝48.29

39.1

225.3

209.97

A-核心店鋪服裝服飾綜合+配飾SEPHORA443.13化妝品48.29

58.03

225.3387.68

A-核心店鋪服裝服飾綜合店+配飾GUESS185.18服裝48.29

26.14

225.3

120.76

B服裝服飾綜合店位置品類需求-服裝服飾綜合店備選：MarcbymarcjacobsLovemoschinoviviennewestwoodclubmonacoParriziaPePe核心店鋪核心店鋪1F-23原SEPHORA〔局部〕位置面積位置等級規(guī)劃品類2012租金坪效2012銷售坪效2013年預(yù)算租金樓層原品牌樓層原品牌SEPHORA（部分）186A-核心店鋪服裝服飾48.29

58.03

225.3387.68

40A核心店鋪1F-23SEPHORA〔局部〕備選品牌及排序11排名備選品牌1Marcbymarcjacobs2Lovemoschino3viviennewestwood4ParriziaPePe5PIERREBALMAIN6clubmonaco7H&Mcos1F-23SEPHORA〔局部〕洽談情況我部已與MarcbyMarcJacobs品牌方LVMH集團建立商務(wù)聯(lián)系，品牌方認可此位置，希望租期3+2年。

我部擬租金方案為：保底租金第一年：RMB40/日/M2，扣率16%，免租期60天。

一、2021年調(diào)整原那么和思路二、2021年各樓層調(diào)整方案三、2021年工作方案及時間節(jié)點目錄四、工作難點樓層：1F主題：璀璨主題描述：引領(lǐng)年輕人的時尚潮流，提供時尚品質(zhì)的生活方式，展現(xiàn)榮耀奪目的一面品牌定位：時尚速銷品牌〔代表時尚生活方式〕及國際精致二線品牌〔表達品質(zhì)生活〕主力客群：20-35歲潮流品位年輕消費者核心價格帶：時尚速銷品牌500-1000國際精致二線品牌1500-4000代表品牌：時尚速銷品牌：Zara、H&M、Apple、GAP、 SEPHORA國際精致二線品牌：JuicyCouture、CKCalvinKlein、DKNY、Max&Co.區(qū)域概念——1F代表時尚生活方式的時尚速銷品牌體現(xiàn)品質(zhì)生活的國際精致二線品牌鋪位等級及重點店鋪——1F

A

BABAAAAABBBBBCBAABA主力店鋪核心店鋪ABC代表位置優(yōu)劣等級〔知名度高、品質(zhì)優(yōu)、業(yè)績好、聚客能力強〕人流來向目前品類分布圖鋪位品類規(guī)劃——1F配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店未來品類規(guī)劃圖鋪位品類規(guī)劃——1F配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店目前與未來品類面積占比比較—1F樓層品類原品類規(guī)劃現(xiàn)品類規(guī)劃變更率面積面積占比面積面積占比1F主力綜合店3874.3163.6%3874.3163.6%0%服裝服飾1302.5221.4%1370.9422.5%1%配件及配飾綜合店00.0%175.012.9%3%配件198.023.3%105.521.7%-2%配飾354.555.8%395.146.5%1%化妝品361.525.9%701.1%-5%餐飲00.0%1001.6%2%區(qū)域品類規(guī)劃——1F配件配飾偏多，需增加服裝、配飾配件綜合店服裝品類偏多，需增加配飾配件品類配件（鞋包皮具等大件產(chǎn)品）化妝品服裝或服飾綜合店配飾（手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品）主力綜合店餐飲配件配飾綜合店區(qū)域品類規(guī)劃——1F標藍線位置為改變品類店鋪配件（鞋包皮具等大件產(chǎn)品）化妝品服裝或服飾綜合店配飾（手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品）主力綜合店餐飲配件配飾綜合店樓層整體調(diào)整的關(guān)鍵需求——1F1、解決東大堂、北門位置冬天過冷問題2、調(diào)整景觀與島柜的搭配需調(diào)整店鋪——1F

A

BABAAAAABBBBBCBAABA配件（鞋包皮具等大件產(chǎn)品）化妝品服裝或服飾綜合店配飾（手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品）主力綜合店餐飲配件配飾綜合店24鋪位號品牌面積截止日期調(diào)整方向調(diào)整原因1F0101ZARA1830.382013-1-16續(xù)租租期5+5，需根據(jù)協(xié)議核定新租金1F2202AGATHA20.202013-2-28位置調(diào)整業(yè)績不佳1F0701BESTSELLER2063.082013-2-3位置調(diào)整不符合樓層定位1F0902SAMANTHASAVATHA

91.832013-9-1汰換業(yè)績不佳1F1001SWATCH

29.412013-3-10位置調(diào)整不符合樓層定位1F1701GUESS?

185.182013-2-8位置調(diào)整不符合樓層定位1F1801CKJEANS

187.962013-2-1位置調(diào)整不符合樓層定位1F2102MINNETONKA

106.192013-5-5位置調(diào)整不符合樓層定位B13801SEPHORA/絲夫蘭

291.522013-3-4位置調(diào)整不符合區(qū)域定位2021年商戶調(diào)整情況——1F1F到期商戶共9家，其中續(xù)租商戶1家，位置調(diào)整商戶7家，汰換商戶1家。調(diào)整后品牌落位圖——1F1F-04/05/06GAP1F-01ZARA1F-02CKCalvinKlein1F-07Sephora1F-08優(yōu)視一品1F-09/10MK/MCM/Coach1F-11/12PatriziaPepe+Lozia1F-13ASWAROVSKI1F-13BJuicyCouture1F-14ADKNY1F-19A/20Max&Co.1F-21PennyblackLoveMoschino1F-25TAGHeuer1F-17ToryBurch/VivienneWestwood/PaulSmith1F-15H&M1F-13AAPPLE1F-23BMBMJ1F-23APBailman/SPIGE/MCM/katespade1F-22TENDENCE/FOLLIFFLIE1F-03AFredPerry+CamperMCM/fresh/MBR1F各類品牌調(diào)整情況261F淘汰品牌（本項目不再以任何形式經(jīng)營）替換為本品牌公司其他品牌保留品牌，但更換樓層或位置保留品牌，但更改商務(wù)條件（租金、租期等調(diào)整）新進品牌（從未進駐過本項目）數(shù)量10717品牌明細SamanthaThavasa

BESTSELLER、SEPHORA、CKJEANS、GUESS、AGATHA、MINNETONKA、SWATCHZARAMarcbyMarcJacobs、PIERREBALMAIN、LOVEMOSCHINO、FRESH、COACH、pennyblack、天勢手表樓層：2F主題：自由主題描述：不拘一格、自己做主、無拘無束、舒適和諧品牌定位：國際休閑個性品牌旗艦店聚集、多品類集合主力客群：18-30歲潮流品位年輕消費者核心價格帶：500-3000代表品牌：Moussy、i.t、A|X、ZUCZUG、科顏氏、歐舒丹、、Origins區(qū)域概念——2F國際休閑牛仔運動品牌個性、品類豐富化妝品集合區(qū)國際品牌搭配國內(nèi)代表品牌國際品牌組合區(qū)域問題——2F配件（鞋包皮具等大件產(chǎn)品）化妝品服裝或服飾綜合店配飾（手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品）主力綜合店餐飲配件配飾綜合店單個鋪位面積偏大，進深較深區(qū)域規(guī)劃——2F配件（鞋包皮具等大件產(chǎn)品）化妝品服裝或服飾綜合店配飾（手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品）主力綜合店餐飲配件配飾綜合店將鋪位切碎增加二動線鋪位等級與重點店鋪——2FAAABBBABABAAABAAABCCBB主力店鋪核心店鋪AAABC代表位置優(yōu)劣等級〔知名度高、品質(zhì)優(yōu)、業(yè)績好、聚客能力強〕人流來向鋪位品類規(guī)劃——2F目前品類分布圖配件（鞋包皮具等大件產(chǎn)品）化妝品服裝或服飾綜合店配飾（手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品）主力綜合店餐飲配件配飾綜合店鋪位品類規(guī)劃——2F未來品類分布圖配件（鞋包皮具等大件產(chǎn)品）化妝品服裝或服飾綜合店配飾（手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品）主力綜合店餐飲配件配飾綜合店目前與未來品類面積占比比較—2F樓層品類原品類規(guī)劃現(xiàn)品類規(guī)劃變更率面積面積占比面積面積占比2F服裝服飾2188.6633.5%2287.1435.7%2.2%化妝品290.594.5%290.594.5%0配件及配飾綜合店00000配件723.8311.1%463.687.2%-3.9配飾00500.8%0.8%主力綜合店3141.4148.23141.4149%0.8%餐飲175.732.7%175.732.8%0.1%總計6520.226408.55-1.7%品牌數(shù)量增加了4個，配件占比的減少源于百麗大面積調(diào)整切割。樓層整體調(diào)整的關(guān)鍵需求——2F1、解決東南門位置冬天過冷問題2、三組團工程改造3、GAP二層開門位置退后需調(diào)整店鋪——2F配件（鞋包皮具等大件產(chǎn)品）化妝品服裝或服飾綜合店配飾（手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品）主力綜合店餐飲配件配飾綜合店AAABBBABABAAABAAABCCABAA372F到期商戶共12家，其中續(xù)租商戶5家，汰換2家，位置調(diào)整商戶5家。2021年到期商戶——2F鋪位號品牌面積截止日期調(diào)整方向調(diào)整原因2F0204ECCO

88.412013-6-12續(xù)租2F0801OCHIRLY歐時力326.682013-1-13續(xù)租2F1202ARRTCO395.802013-5-18續(xù)租2F28C1zuczug

70.002013-7-7續(xù)租2F3102KIPLING

33.612013-6-17續(xù)租2F0302DKNYJEANS81.022014-5-24汰換業(yè)績不佳，提前調(diào)整2F0501EACHWAY/藝之卉113.062013-2-28汰換3組團區(qū)域規(guī)劃2F0601BELLE百麗505.152012-12-27位置調(diào)整3組團區(qū)域規(guī)劃2F0701ONLY577.782013-2-3位置調(diào)整3組團區(qū)域規(guī)劃2F3003LESPORTSAC

40.162013-2-28位置調(diào)整業(yè)績不佳2F3403EVISU

97.612013-2-28位置調(diào)整配合一層品牌調(diào)整調(diào)整后品牌落位圖——2F2F-40GAP2F-01ZARA2F-02ECCO2F-03Replay/marimekko2F-08Ochirly2F-11i.t2F-12ARRTCO2F-14/15/16/17H&M2F-32Moussy2F-31kipling2F-30GG&L/法西尼2F-29A|X2F-28CZUCZUG/2F-27BMillie’s2F-24ORIGINS2F-25M.A.C2F-33STARBUCKS2F-04Gstar2F-06EIN2F-07CKP\DDazzle2F-35Kiehl’s2F-34CKJEANS2F-27AL’occitaneSteveMadden&BetseyJohnsonLACOSTEGUESS?EVISUMorellato/citizen2F各類品牌調(diào)整情況392F淘汰品牌（本項目不再以任何形式經(jīng)營）替換為本品牌公司其他品牌保留品牌，但更換樓層或位置保留品牌，但更改商務(wù)條件（租金、租期等調(diào)整）新進品牌（從未進駐過本項目）數(shù)量2

02

03品牌明細DKNYJEANS、EACHWAY

LESPORTSAC、BELLE

BESTEYJOHNSON、STEVEMADDEN、MARIMEKKO樓層：3F主題：風雅〔國際風氣+品味優(yōu)雅〕主題描述：年輕時尚基調(diào)下，不同風氣中最具品質(zhì)感、獨特氣質(zhì)及高性價比的少淑女裝、中淑女裝、休閑裝、通勤裝。主力客群：26-35歲有較強購置力、追求精致生活和時尚品味的年輕中產(chǎn)階層現(xiàn)代職場女性消費者。她們脫離了對品牌符號的單純追捧，更加注重貨品細節(jié)的處理及店鋪本身傳遞出的品牌內(nèi)涵，及對自身氣質(zhì)和價值的表達和認可。價格帶：1500-4000代表品牌：SNIDEL〔甜美〕、initial〔氣質(zhì)〕、MUJI〔生活〕、GUESS？〔性感〕、lacoste〔休閑〕、Bouthentique〔個性〕、JORYA〔精致〕、ICICLE〔知性〕、ZUKKA〔休閑〕、ZUKKA〔簡約〕、DiamondDazzle〔小奢華〕區(qū)域規(guī)劃圖-3F精致品味生活MUJI街區(qū)都市潮流風氣國際、摩登、隨性、自然代表品牌：GuessLacosteInitialBouthentiqueZukkadazzleEITIEMU不同氣質(zhì)品類的代表店Mo&coMap5plus各區(qū)域鋪位等級——3F主力綜合店區(qū)域核心店鋪ABAAAAAAAAABBBBBBBCAABABB鋪位品類規(guī)劃圖-3F品類規(guī)劃配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店標藍線位置為規(guī)劃調(diào)整店鋪44到期調(diào)整續(xù)租商戶表-3F鋪位號品牌面積到期日期是否調(diào)整調(diào)整原因3F0402MENSEYE51.412013/2/28續(xù)租3F0603MO&CO260.212013/4/10續(xù)租3F1202TANNI119.722013/3/23續(xù)租3F2502坤詩萊120.952013/6/22續(xù)租3F2602CASIO34.862013/2/28續(xù)租3F2704ELLE32.642013/2/28汰換業(yè)績不佳3F2802ENC145.32013/7/17汰換業(yè)績不佳3F2902三葉草94.722013/5/31調(diào)整規(guī)劃調(diào)整到B13F0901杰克瓊斯680.92013/2/3調(diào)整規(guī)劃調(diào)整到4F3F1401UNIQLO/優(yōu)衣庫1255.022014/3/17提前調(diào)整規(guī)劃調(diào)整到4F到期商戶共有10家，其中5家續(xù)租，3家調(diào)整，2家汰換。優(yōu)衣庫未到期擬提前調(diào)整。MAP百麗鞋品綜合店tanniDAZZLE/slyinitialLACOSTEGUESSbouthentique/lilyBrownMo&co優(yōu)衣庫/UNIQLO坤詩萊IF

BYEVASNIDELLOVE&LOVEMUJI斯琴EITIEFiveplustrendianoG2000WOMENZUKKA漢堡王續(xù)租調(diào)整后新品牌不調(diào)整調(diào)整后品牌落位圖-3FCASIOZARAbestseller3F各類品牌調(diào)整情況463F淘汰品牌（本項目不再以任何形式經(jīng)營）替換為本品牌公司其他品牌保留品牌，但更換樓層或位置保留品牌，但更改商務(wù)條件（租金、租期等調(diào)整）新進品牌（從未進駐過本項目）數(shù)量30232品牌明細ELLE、ENC、坤詩萊

三葉草、jack&jonesMO&CO、TANNI、CASIO色非、MAP樓層：4F主題：沖撞〔活力〕主題描述：涵蓋市場上人氣最高、銷售冠軍類、性價比較高的、聚集韓系、日系、歐美系的少女裝、少淑女裝及設(shè)計師品牌，展現(xiàn)風格多樣的青春主旋律和都市流行時尚。主力客群：20-30歲最具活力和變化、具有主流審美路線的年輕消費者，以學(xué)生和初入職場白領(lǐng)為主。價格帶：500-2000代表品牌：優(yōu)衣庫、basichouse、EarthMusic&Ecology、MarienmaryGXG、TEENIE&WENNIE、速寫、江南布衣區(qū)域規(guī)劃圖-4F品類規(guī)劃配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店快速流行時尚青春少女裝各區(qū)域鋪位等級——4F主力綜合店區(qū)域核心店鋪BAAAAABBBBBBBCCCCBBBBBB鋪位品類規(guī)劃圖-4F品類規(guī)劃配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店標藍線位置為規(guī)劃調(diào)整店鋪及區(qū)域到期調(diào)整續(xù)租商戶表-4F鋪位號品牌面積到期日期調(diào)整方向調(diào)整原因4F7602愛美麗53.392013/11/24調(diào)整配合組團調(diào)整位置4F25C1海盜船622013/6/19調(diào)整配合組團調(diào)整位置4F26026&81472013/4/18調(diào)整配合組團調(diào)整位置4F3201BAUHAUS549.142013/3/14調(diào)整配合組團調(diào)整位置4F7302NANCYK1272013/7/3調(diào)整業(yè)績不佳4F64A1ZCZZ1052013/6/16調(diào)整業(yè)績不佳4F4002CKUNDERWEAR67.922013/6/14組團調(diào)整配合組團調(diào)整位置4F43A1速寫872013/1/12組團調(diào)整配合組團調(diào)整位置4F44A1江南布衣872013/1/12組團調(diào)整配合組團調(diào)整位置4F47022%110.922013/5/31汰換業(yè)績不佳4F51A3INDUHOMME126.12013/8/22汰換業(yè)績不佳4F5104MU83.652013/8/9組團調(diào)整配合組團調(diào)整位置4F6904BYSELVAGE24.732013/3/30調(diào)整與MU做合店4F1002BODYPOPS74.312013/8/28汰換業(yè)績不佳4F5703馬克華菲101.562013/7/5汰換業(yè)績不佳4F6702MIKIBANA96.352013/1/16續(xù)租4F1503百家好350.642013/1/11續(xù)租4F1802TEENIE&WENNIE402.912013/12/20續(xù)租4F5401味千拉面294.532013/2/23續(xù)租到期商戶共有19家，其中4家續(xù)租，11家調(diào)整，4家汰換。NancykPRICHELANDROEMBESTSELLERAVVNMU亦谷GXG、gxg、onemore女裝6&8愛美麗Lilybrown/bouthentique曼婭奴播mikibana海盜船F(xiàn)orevernew百家好TEENIE&WENNIE季候風味千拉面續(xù)租調(diào)整后新品牌不調(diào)整調(diào)整后品牌落位圖-4FMarienmaryEarthmusic&ecology江南布衣速寫優(yōu)衣庫/UNIQLO4托5店〔bestseller〕6&84F各類品牌調(diào)整情況534F淘汰品牌（本項目不再以任何形式經(jīng)營）替換為本品牌公司其他品牌保留品牌，但更換樓層或位置保留品牌，但更改商務(wù)條件（租金、租期等調(diào)整）新進品牌（從未進駐過本項目）數(shù)量80832品牌明細BODYPOPS、2%、MOVEUP、INDUHOMME、QUIKLSILVER/ROXY、馬克華菲、ZCZZ、BYSELVAGE

MU、海盜船、6&8、BAUHAUS、CKUNDERWEAR、江南布衣、NANCYK、愛美麗百家好、播、MIKIBANAAVVN、lilybrown、區(qū)域規(guī)劃圖-5F區(qū)域規(guī)劃戶外區(qū)街頭文化區(qū)潮流區(qū)潮流區(qū)街頭文化區(qū)潮流區(qū)戶外區(qū)鋪位等級圖-5F位置等級劃分戶外店鋪時尚潮流店鋪核心店鋪AAAACBABBBABBBCCCBBBCCCBB鋪位品類規(guī)劃圖-5F品類規(guī)劃配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店5F各類品牌調(diào)整情況585F淘汰品牌（本項目不再以任何形式經(jīng)營）替換為本品牌公司其他品牌保留品牌，但更換樓層或位置保留品牌，但更改商務(wù)條件（租金、租期等調(diào)整）新進品牌（從未進駐過本項目）數(shù)量00141品牌明細

MLB飯味軒、K1X、CONVERSE、

VANSCAT樓層：B1主題：前衛(wèi)主題描述：最新、最潮、最in、最炫，最概念的品牌集合，融入主力街區(qū)概念，包含最具人氣的日系甜美和牛仔潮牌，更注重品牌傳遞的文化價值和明星效應(yīng)。主力客群：18-28歲崇尚標新立異和個性張揚的潮流先鋒。價格帶：500-2000代表品牌：主力街區(qū)、APPLE、PAULFRANK、LEVIS、LEE、PEACHJOHN、tough&salad、區(qū)域規(guī)劃圖-B1品類規(guī)劃配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店生活配套打造時尚潮牌的街區(qū)風格各區(qū)域鋪位等級——B1主力綜合店區(qū)域核心店鋪CAABAABBABAAABBBBBABBBBCABCCBBBBBB鋪位品類規(guī)劃圖-B1品類規(guī)劃配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店生活配套標藍線位置為規(guī)劃調(diào)整店鋪63到期調(diào)整續(xù)租商戶表-B1到期商戶共有21家，其中10家續(xù)租，6家調(diào)整，5家汰換鋪位號品牌面積到期日期調(diào)整方向調(diào)整原因B10302CAMPOMARZIO252013-1-6續(xù)租B118A3SMACKYGLAM67.872013-1-10續(xù)租B11903PEACHJOHN1202013-3-14續(xù)租B109C2名阪屋38.922013-4-30續(xù)租B14101手表維修72013-4-30續(xù)租B11102TUTUANNA712013-7-10續(xù)租B11504PAULFRANK1562013-8-14續(xù)租B103B1TEST-TUBE62.422013-10-31續(xù)租B109B1COCODEAL65.292013-12-11續(xù)租B12401鮮元素41.632013-12-27續(xù)租B11702OLIVEDESOLIVE812013-1-6調(diào)整業(yè)績不佳B12302丁和李樸178.332013-2-1調(diào)整改零售業(yè)態(tài)B13801SEPHORA151.612013-3-4調(diào)整配合一層調(diào)整B114A2HELLOKITTY132.392013-2-28調(diào)整配合四層調(diào)整為包豪斯B11402LID'S15.52013-2-28汰換B13404NICECLAUP53.032013-6-8汰換業(yè)績不佳B112B1淑女屋712013-8-7汰換業(yè)績不佳B116A2lapindor28.972013-8-13汰換業(yè)績不佳B126A1土司工坊69.392013-1-4汰換改零售業(yè)態(tài)B126B1面包新語99.862013-1-4汰換改零售業(yè)態(tài)B125COLDSTONE122.842013-5-15汰換改零售業(yè)態(tài)名阪屋Leecooper女裝品牌Allascalla女裝品牌Testtube樂町honeysAblejeansCocodealPaulfranklalaboboSmackyglamPeachjohnH&M面包黃油WRANGLERLEELEVISAngrybirdsAPPLEtutuanna包豪斯集合店女裝品牌IN`s續(xù)租調(diào)整后新品牌不調(diào)整調(diào)整后品牌落位圖-B1鮮元素MURUA愛麗小屋STAYREALCK內(nèi)衣三葉草B1各類品牌調(diào)整情況65B1淘汰品牌（本項目不再以任何形式經(jīng)營）替換為本品牌公司其他品牌保留品牌，但更換樓層或位置保留品牌，但更改商務(wù)條件（租金、租期等調(diào)整）新進品牌（從未進駐過本項目）數(shù)量80181品牌明細LID'S、OLIVEDESOLIVE、NICECLAUP、淑女屋、lapindor、土司工坊、面包新語、COLDSTOND

HELLOKITTY、APPLE數(shù)碼、SMACKYGLAM、CAMPOMARZIO、PEACHJOHN、名阪屋、手表維修、TUTUANNA、PAULFRANK、TEST-TUBEalla

scala樓層區(qū)域規(guī)劃圖-B2區(qū)域規(guī)劃淘寶區(qū)餐飲區(qū)數(shù)碼區(qū)精品導(dǎo)柜區(qū)樓層鋪位等級圖-B2鋪位等級配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕核心店鋪主力綜合店生活配套CCCBBCBBBCCBBCBBBB類店鋪區(qū)域鋪位品類規(guī)劃圖-B2品類規(guī)劃配件〔鞋包皮具等大件產(chǎn)品〕化裝品服裝或服飾綜合店配飾〔手表、飾品、眼鏡、香水等小件產(chǎn)品〕主力綜合店餐飲配件配飾綜合店生活配套雜貨、創(chuàng)意產(chǎn)品樓層整體調(diào)整的關(guān)鍵需求——B21.增加餐飲街區(qū)，帶動較偏街區(qū)客流2.允許精品導(dǎo)柜區(qū)商戶使用自己設(shè)計的導(dǎo)柜形象，以提升區(qū)域及產(chǎn)品的形象B2各類品牌調(diào)整情況71B2淘汰品牌（本項目不再以任何形式經(jīng)營）替換為本品牌公司其他品牌保留品牌，但更換樓層或位置保留品牌，但更改商務(wù)條件（租金、租期等調(diào)整）新進品牌（從未進駐過本項目）數(shù)量000200品牌明細

熱風、糖果馬車、外星人、悅動數(shù)碼、環(huán)球品匯、HOMEPLUS、雷諾瓦、池田、XOXO、HOYABODY、品閣格子、寶島眼鏡、富士相機、OYEA、特百惠、NUZZLE、優(yōu)之良品、ARCO、棉花糖、全棉時代

島柜調(diào)整后各樓層島柜定義及品類規(guī)劃一層定義：精致、華美、優(yōu)雅的氣質(zhì)表達品類規(guī)劃：香水、護膚彩妝、輕珠寶二層定義：潮流、自由、真我的個性釋放品類規(guī)劃：時尚腕表及飾品、香水、彩妝三層定義：典雅、自信、品質(zhì)至上的生活態(tài)度品類規(guī)劃：精品配飾、香薰精油、護膚品四層定義：活力四射、靚麗青春的炫動舞臺品類規(guī)劃：潮流個性配飾、小型配件〔皮包皮具〕、彩妝五層定義：激情、挑戰(zhàn)、動感、精力充分的完美詮釋品類規(guī)劃：潮流運動配飾配件〔飾品、包、鞋〕、戶外用品B1定義：甜美、清新、夢幻，都市女孩的梳妝天地品類規(guī)劃：護膚彩妝、配飾B2定義：趣味、靈動、創(chuàng)意無限的樂淘公園品類規(guī)劃：生活家居、玩具、禮品調(diào)整后品牌布局-2F2F-D18FOSSIL調(diào)整位置該位置不做島柜規(guī)劃2F-D08原：FOLLIFOLLIE新：FOSSIL2F-D06原:RIME新:follifollie2F-D21原：西鐵城新：kenzo香水調(diào)整后品牌布局-3F

3F-D12OOD調(diào)整位置，該位置不做島柜規(guī)劃3F-D10原：柏文熊新：OxetteLOISIR/GUESS3F-D04原：trendyshop新：RIME調(diào)整后品牌布局-4F4F-D17原：COTTINY新：OOD島柜各類品牌調(diào)整情況77島柜淘汰品牌（本項目不再以任何形式經(jīng)營）替換為本品牌公司其他品牌保留品牌，但更換樓層或位置保留品牌，但更改商務(wù)條件（租金、租期等調(diào)整）新進品牌（從未進駐過本項目）數(shù)量3

07201品牌明細heartfulfriends、thetrendyshop、cotinny

rime、folli

follie、fossil、西鐵城、OOD、柏文熊、SKULLCANDYBURBERRY、ARMANI香水、INTOUCH、CKWATCH、LAVIN香水、CK香水、ORBIS、蜜佛妙巴黎、瘋果、LAMY、K-STYLE、A&I、COOL4、JUSTUS、IDEAR、阿芙、SKINFOOD、CROCS、Blumenovum、哈瓦那oxette、PRIVATESTRUCTURE一、2021年調(diào)整原那么和思路二、2021年各樓層調(diào)整方案三、2021年工作方案及時間節(jié)點目錄四、工作難點1F工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1F意向?qū)徟?/p>

BESTSELLER-SEPHORA,

CKJEANS-lovemoschino,minitonka-PENNYBLACKAgatha-天勢

SEPHORA-mbmj,

SEPHORA-pbalmainSAMANTHA-COACH,

GUESS-toryburch

進場

CKJEANS-lovemoschino

BESTSELLER-SEPHORA，

minitonka-PENNYBLACK

SEPHORA-pbalmainSAMANTHA-COACH,

GUESS-toryburch

開業(yè)

CKJEANS-llovemoschinominitonka-PENNYBLACK

BESTSELLER-SEPHORA,

SEPHORA-pbalmainGUESS-toryburchSAMANTHA-COACH,

續(xù)租ZARA

2F工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月2F意向?qū)徟?/p>

OCH部分-西鐵城-morellatoLESPORTSAC-法西尼,DKNYJEANS-marimekko百麗、ONLY-G-STAR、EIN、ONLY，STEVENMANDDEN，BESTEYJOHNSON

進場

OCH部分-西鐵城-morellatoLESPORTSAC-法西尼,DKNYJEANS-marimekko

百麗、ONLY-G-STAR、EIN、ONLY，STEVENMANDDEN，BESTEYJOHNSON

開業(yè)

OCH部分-西鐵城-morellato

LESPORTSAC-法西尼,DKNYJEANS-marimekko

百麗、ONLY-G-STAR、EIN、ONLY，STEVENMANDDEN，BESTEYJOHNSON

續(xù)租

ARRTCOECCO,KIPLINGZUCZUG

3F工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月3F意向?qū)徟?/p>

三葉草-lacoste色非

guess

進場

三葉草-lacoste坤詩萊-色非、JACKJONES-mapJACKJONES-mapENC-guess

開業(yè)

三葉草-lacoste、allascala坤詩萊-色非、JACKJONES-mapENC-guess

續(xù)租

CASIOTANNIMO&CO

4F工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月4F意向?qū)徟?/p>

包豪斯-凌志ZCZZ-AVVN、HUM1組團-優(yōu)衣庫、馬克華菲-nancyk

mu飾品-海盜船，6&8、海盜船-江南布衣速寫

BODYPOPS-愛美麗、GXG、愛美麗、nancyk-lilybrown/mu

進場

包豪斯-凌志ZCZZ-AVVN、HUM1組團-優(yōu)衣庫、馬克華菲-nancyk

mu飾品-海盜船，6&8、海盜船-江南布衣速寫

BODYPOPS-愛美麗、GXG、愛美麗、nancyk-lilybrown/mu

開業(yè)

包豪斯-凌志、HUMZCZZ-AVVN、馬克華菲-nancyk

1組團-優(yōu)衣庫、mu飾品-海盜船，6&8、海盜船-江南布衣速寫

BODYPOPS-愛美麗、GXGnancyk-lilybrown/mu續(xù)租百家好、MIKIBANA播

5F工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月5F意向?qū)徟?/p>

MLB-cat

進場

MLB-cat

開業(yè)

MLB-cat續(xù)租飯味軒、CONVERSE

VANS、K1X

B1工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B1意向?qū)徟?/p>

HELLOKEETY-包豪斯，英龍華辰-stayreal

B1SEPHORA-三葉草

進場

HELLOKEETY-包豪斯，英龍華辰-stayreal、oliverdes-allascala

B1SEPHORA-三葉草

開業(yè)

英龍華辰-stayreal、oliverdes-allascalaHELLOKEETY-包豪斯

B1SEPHORA-三葉草

續(xù)租SMACKYGLAMCAMPOMARZIOPEACHJOHN名阪屋、手表維修

TUTUANNAPAULFRANK

TEST-TUBE

B2工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月B2意向?qū)徟?/p>

B23組團區(qū)域改造

進場

B23組團區(qū)域改造

開業(yè)

B23組團區(qū)域改造

續(xù)租

外星人、HOYABODY、品閣格子、富士相機、OYEA、特百惠、NUZZLE、優(yōu)之良品、ARCOXOXO雷諾瓦HOMEPLUS

池田寶島眼鏡熱風、悅動數(shù)碼

糖果馬車、環(huán)球品匯、棉花糖、全棉時代島柜工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月島柜意向?qū)徟?/p>

RIME-FOLLIFOLLIE，F(xiàn)OLLIFOLLIE-EA，柏文雄-oxette，CONTINY-OOD紅樓夢-阿努比斯

進場

RIME-FOLLIFOLLIE，F(xiàn)OLLIFOLLIE-EA，柏文雄-oxette，CONTINY-OOD

紅樓夢-阿努比斯

開業(yè)

柏文雄-oxette，CONTINY-OOD紅樓夢-阿努比斯

續(xù)租

K-STYLE、COOL4BURBERRY、ARMINI香水、CKWATCH、LAVIN香水、CK香水、ORBIS、THETRENDSHOP、蜜佛妙巴黎、瘋果、LAMY、A&I、JUSTUS、BLUMENOVUM、SKULLCANDY、哈瓦那、SKINFOOD、阿芙香薰、IDEAREs.Emerica裁褲邊、PH7阿努比斯、亨利屋

ANS、瑞士軍刀

木九十TESLAHOZ餐飲工作方案及時間節(jié)點樓層事項1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月餐飲續(xù)租龍心大悅、大樂頭味千拉面、麻辣香鍋

凡情蒂諾水木時光

茶馬古道

愛果果、西樹工房、快樂檸檬

一、2021年調(diào)整原那么和思路二、2021年各樓層調(diào)整方案三、2021年工作方案及時間節(jié)點目錄四、工作難點89重點品牌的關(guān)聯(lián)調(diào)整兩個以上重點品牌的關(guān)聯(lián)調(diào)整，舉例如下：1、Sephora、Bestseller、百麗、2層3組團品牌〔lacoste、gstar、guess、EIN、ckperformance、stevemedden、minitonka等〕、包豪斯等重點品牌的關(guān)聯(lián)調(diào)整；2、優(yōu)衣庫和四層一組團的關(guān)聯(lián)調(diào)整；3、四層一組團重點品牌〔江南布衣、速寫、cku等〕與6&8、奧卡索、GXG等品牌的關(guān)聯(lián)調(diào)整；4、zara擴店和G2000的關(guān)聯(lián)調(diào)整。此類品牌調(diào)整涉及面較廣，對工程整體調(diào)整影響較大，需商管中心給予指導(dǎo)及支持。西單大悅城2021年BestSeller調(diào)整方案91一、現(xiàn)狀品牌落位及經(jīng)營狀況二、2021年落位調(diào)整原因分析三、2021年bestseller落位方案四、2021年bestseller租金收益測算五、目前洽談情況1F-04-06GAP1F-13ASWAROVSKI1F-07VEROMODASelected1F-01Zara1F-11/12Izzue1F-17GUESS?1F-18/19/26CKJEANS1F-02CK1F1F-03CAMPER+FREDPERRY1F-15H&M1F-10SWATCH1F-08優(yōu)視一品1F-09SAMANTHATHAVASA1F-25天梭1F-19A/20MAX&CO.1F-22AGATHA1F-23Sephora1F-21Minnetonka1F-29APPLE1F-13B/14BJUICYCOUTURE1F-14ADKNYACCESSARIES1F-32JURLIQUE原位置一、現(xiàn)狀品牌落位及經(jīng)營狀況-1F一、現(xiàn)狀品牌落位及經(jīng)營狀況-2F2F-05Eachway2F-07ONLY2F-28CZUCZUG2F-11i.t2F-28A/29A/X2F34EVISU2F-30LESPORTSAC2F-02ECCO2F-03DKNYJEANS2F-06百麗/思迦圖/紅科2F31KIPLING2F32moussy2F-25MAC2F-12/13/36ARRTCO2F-14-16H&M2F-08/09/10Ochirly2F33星巴克2F-26A/35C歐舒丹2F-35AKiehl’s2F-24ORIGINS2F-01Zara2F-37APPLE2F-04GAP2F-27BCBG妙麗2F-26B/27AEVISU原位置一、現(xiàn)狀品牌落位及經(jīng)營狀況-3F原位置3F-16Love&Love/Ciosi3F-09JACK&JONES3F-05Levi’sladys3F-20/21漢堡王3F-04MENEYES3F-06MO&CO3F-28ENC3F-14優(yōu)衣庫UNIQLO3F-29三葉草3F-01G20003F-30initial3F-10/11G2000WOMEN3F-03JAGGY3F-22BR&D3F-12TANNI3F-25坤詩萊3F-23A/24斯琴3F-26Casio3F-07/08Fiveplus+trendiano3F-27elle3F-22A/23B愛特愛3F-02BSNIDEL3F-02AIFBYEVA3F-13MUJI一、現(xiàn)狀品牌落位及經(jīng)營狀況95樓層店鋪號現(xiàn)狀品牌面積(平米）保底租金（元/天平米）扣率租賃年限到期時間月均銷售（萬元）銷售坪效實收租金（元/天平米）1F1F-07veromoda804.3726.816%5年2013.2300122.6228.05selected2F2F-07only577.78300170.713F3f-09jack&jones680.93500241.41總計

2063.081100175.29注：現(xiàn)狀四個品牌整體簽約、不區(qū)分銷售，難于收到銷售較高品牌（如jack&jones、only）的扣率租金。96一、現(xiàn)狀品牌落位及經(jīng)營狀況二、2021年落位調(diào)整原因分析三、2021年bestseller落位方案四、2021年bestseller租金收益測算五、目前洽談情況一、各樓層定位升級1F吻合國際二線定位，引入標志性品牌的需要2F吻合國際二線個性休閑定位，打造休閑牛仔組團的需要3F吻合精致少淑女定位，增加鞋品綜合店的需要二、2021年落位調(diào)整原因分析二、樓層間關(guān)聯(lián)性調(diào)整，起點品牌需先行調(diào)整二、解決其他工程關(guān)聯(lián)品牌的落位樓層：1F主題：璀璨主題描述：引領(lǐng)年輕人的時尚潮流，提供時尚品質(zhì)的生活方式，展現(xiàn)榮耀奪目的一面品牌定位：時尚速銷品牌〔代表時尚生活方式〕及國際精致二線品牌〔表達品質(zhì)生活〕主力客群：20-35歲潮流品位年輕消費者核心價格帶：時尚速銷品牌500-1000國際精致二線品牌1500-4000代表品牌：時尚速銷品牌：Zara、H&M、Apple、GAP、 SEPHORA國際精致二線品牌：JuicyCouture、CKCalvinKlein、DKNY、Max&Co、MarcbyMarcJacobs、LoveMoschino調(diào)整后品牌落位圖——1F1F-04/05/06GAP1F-01ZARA1F-02CKCalvinKlein1F-07Sephora1F-08優(yōu)視一品1F-09/10MK/MCM/Coach1F-11/12PatriziaPepe+Lozia1F-13ASWAROVSKI1F-13BJuicyCouture1F-14ADKNY1F-19A/20Max&Co.1F-21PennyblackLoveMoschino1F-25TAGHeuer1F-17ToryBurch/VivienneWestwood/PaulSmith1F-15H&M1F-13AAPPLE1F-23BMBMJ1F-23APBailman/SPIGE/MCM/katespade1F-22Pandora/TENDENCE1F-03AFredPerry+CamperMCM/fresh/MBR原品牌：VEROMODA、selected備選：SEPHORA滿足1F國際化裝品品類需要，提升租金收益原品牌：SEPHORA備選：-服裝服飾綜合店：MBMJPierreBalmain-配件配飾綜合店:Spige引入標志性精致國際二線品牌，增加服裝服飾配件品類比例，提升租金收益。二、2021年落位調(diào)整原因分析樓層：2F主題：自由主題描述：不拘一格、自己做主、無拘無束、舒適和諧品牌定位：國際休閑個性品牌旗艦店聚集、多品類集合主力客群：18-30歲潮流品位年輕消費者核心價格帶：500-3000代表品牌：Moussy、i.t、A|X、ZUCZUG、科顏氏、歐舒丹、、OriginsCKJeans、G-star調(diào)整后品牌落位圖——2F2F-40GAP2F-01ZARA2F-02ECCO2F-03Replay/marimekko2F-08Ochirly2F-11i.t2F-12ARRTCO2F-14/15/16/17H&M2F-32Moussy2F-31kipling2F-30GG&L/法西尼2F-29A|X2F-28CZUCZUG/2F-27BMillie’s2F-24ORIGINS2F-25M.A.C2F-33STARBUCKS2F-04Gstar2F-06EIN2F-07CKP\DDazzle2F-35Kiehl’s2F-34CKJEANS2F-27AL’occitaneSteveMadden&BetseyJohnsonLACOSTEGUESS?EVISUMorellato/citizen原品牌：only、百麗等問題：單個鋪位面積偏大，進深較深，坪效較低。備選：第三組團重新切割為6家店鋪。如：G-star、Ein等。增加店鋪數(shù)量、提高租金收益及銷售坪效；滿足更多1F至2F品牌的落位需要。滿足沈陽、悠唐、上海等其他工程關(guān)聯(lián)品牌需要。二、2021年落位調(diào)整原因分析樓層：3F主題：優(yōu)雅主題描述：年輕時尚基調(diào)下，不同風氣中最具品質(zhì)感、獨特氣質(zhì)及高性價比的少淑女、中淑女裝。主力客群：28-35歲有較強購置力、追求精致生活和時尚品味的年輕中產(chǎn)階層女性消費者。她們脫離了對品牌符號的單純追捧，更加注重貨品細節(jié)的處理及店鋪本身傳遞出的品牌內(nèi)涵，及對自身氣質(zhì)和價值的表達和認可。價格帶：1500-4000代表品牌：SNIDEL〔甜美〕、initial〔氣質(zhì)〕、MUJI〔生活〕、Guess〔休閑〕、MAP百麗鞋品集合3FMAPtanniR&DinitialGUESSJAGGYMo&co優(yōu)衣庫/UNIQLO4G2000IF

BYEVASNIDELLOVE&LOVEMUJIEITIEFiveplustrendianoG2000WOMENLEVISLADIES漢堡王casio太平洋coffeeLOCASTE斯琴調(diào)整后品牌落位圖——3F原品牌：Jack&jones備選：MAP百麗鞋品集合店休閑男裝與周邊氣氛不協(xié)調(diào)；樓層中唯一到期、且進深較大、適合做鞋品的店鋪。樓層優(yōu)雅氣氛中，補充女性皮具〔鞋、包〕品類；協(xié)調(diào)百麗撤出原有二層、三層的位置。配合沈陽等其他工程開鞋品旗艦店的需要。二、2021年落位調(diào)整原因分析3F二、2021年落位調(diào)整原因分析樓層間關(guān)聯(lián)性調(diào)整示意圖1F-07VEROMODASelected1F-23sephoraMBMJPierreBalmainSpige2F-07ONLY牛仔休閑設(shè)計師品牌G-starEin---2F-06百麗3F-09JACK&JONES4F-32至39包豪斯B1-14A、14HELLOKITTYLids3F/4F新建太平洋coffee等餐飲1F2F3F4F3\4FB1/3F現(xiàn)狀調(diào)整起點105一、現(xiàn)狀品牌落位及經(jīng)營狀況二、2021年落位調(diào)整原因分析三、2021年best