第三章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析(改)

第三章房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境分析開發(fā)與經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成要素經(jīng)營環(huán)境分析的方法經(jīng)營環(huán)境分析應(yīng)用舉例市場分析市場調(diào)查市場預(yù)測房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境的構(gòu)成要素政治環(huán)境（政治局勢、政策制度、政府管理服務(wù)水平）經(jīng)濟環(huán)境（宏觀經(jīng)濟環(huán)境、市場環(huán)境、財務(wù)環(huán)境、資源環(huán)境）社會文化環(huán)境（社會秩序、人口、就業(yè)、風(fēng)俗、宗教、價值觀念）自然地理環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境法律環(huán)境投資環(huán)境分析的方法道氏評估法SWOT分析法綜合評價法道氏評估法道氏（陶氏）化學(xué)公司提出的。把影響投資環(huán)境的因素按形成原因和作用范圍分為兩部分：企業(yè)從事生產(chǎn)經(jīng)營的業(yè)務(wù)條件；有可能引起這些條件變化的主要壓力。評估的四個步驟：（1）評估影響企業(yè)業(yè)務(wù)條件的各個因素；（2）評價引起變化的各個主要壓力因素；（3）進行歸納匯總，找出8-10個關(guān)鍵因素；（4）提出四套方案——最可能的情況；比預(yù)測方案好的情況；比預(yù)測方案差的情況；最糟糕的情況。專家對各種方案出現(xiàn)的概率進行預(yù)測，作為決策的參考。SWOT分析法企業(yè)界廣為使用的一種戰(zhàn)略選擇方法。S——Strengths優(yōu)勢W——Weakness劣勢O——Opportunities機會T——Threats威脅SWOTS+O機會點W+O可借力機會點W+T風(fēng)險點S+T可規(guī)避風(fēng)險點房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部環(huán)境分析主要集中在：管理狀況、經(jīng)營狀況、人員狀況、資金狀況、項目具體狀況。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析方法之綜合評價法步驟1、確定投資環(huán)境要素；2、由層次分析法確定各環(huán)境要素的權(quán)重系數(shù)；3、由統(tǒng)計分析確定各環(huán)境要素的得分；4、分別對不同方案（選址）計算投資環(huán)境的綜合評分；5、根據(jù)環(huán)境條件變化對評價結(jié)果的影響進行敏感性分析；6、根據(jù)綜合評分與敏感性分析結(jié)果，作出投資選址決策。

層次分析法（AHP法）建立層次結(jié)構(gòu)模型確定同層間單權(quán)重系數(shù)一致性檢驗確定組合權(quán)重系數(shù)投資環(huán)境分析應(yīng)用舉例某房地產(chǎn)開發(fā)項目，選中了甲乙丙三個地塊。投資者對三個地塊的投資環(huán)境分別從經(jīng)濟環(huán)境、社會政治環(huán)境、自然環(huán)境和基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境進行了調(diào)查分析，具體內(nèi)容見表2.1；同時，投資者邀請了20位專家對這些環(huán)境要素進行了評價。評價結(jié)果見表2.2。試依據(jù)這些資料對這三個地塊的投資環(huán)境進行綜合評價。A層要素B層要素C層要素D層要素A1：經(jīng)濟環(huán)境0.3B1：市場環(huán)境0.4C1：市場競爭0.5D1:同類樓盤分布對項目銷售影響D2：競爭者實力C2：市場購買力0.5B2：財務(wù)環(huán)境0.3C3：資金0.5D3：融資渠道多少0.5D4：融資成本0.5C4：成本0.5D5：經(jīng)營成本0.5D6：經(jīng)營稅費0.5B3：資源環(huán)境0.3C5：人力資源C6：原材料C7：能源A2：社會政治環(huán)境0.2B4：社會秩序0.5C8：安全性C9：安定性B5：社會服務(wù)0.5C10：硬件C11：態(tài)度C12：效率A3：自然環(huán)境0.2B6：地理位置0.6C13：距商業(yè)中心距離C14：距機場、車站距離B7：自然風(fēng)光0.4C15：植被C16：山脈C17：河流A4：基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境0.3B8:道路及交通0.3B9:給排水0.25B10:通訊0.25B11:電力配電0.2權(quán)重A層中每個要素在本層中的權(quán)重；B層中每個要素在本層中的權(quán)重；C……；D……。每一個因素在整個系統(tǒng)中所占的權(quán)重（組合權(quán)重）例：D5因素（經(jīng)營成本）在整個系統(tǒng)中所占的權(quán)重為：0.3×0.3×0.5×0.5=B8（道路及交通）的組合權(quán)重為：Wb8=0.3×0.3=0.09A層B層CD甲地塊評分%乙地塊評分%丙地塊評分%A1rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4A2C8505000603010030202030C965305025502051025650C107020100602020020203030C11C12A3C13C14C15C16C17A4B87525006030100002575B9603010070300010204030B1070300040303002030500B11502525070201001030600A層B層CD甲地塊評分%乙地塊評分%丙地塊評分%A1rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4rj1rj2rj3rj4A4B87525006030100002575B9603010070300010204030B1070300040303002030500B115025250702010010306004321四等打分法:第一等4分;第二等3分;第三等2分;第四等1分。甲地塊的B8要素得分：Sb8甲＝75%×4＋25％×3＝3.75乙地塊的B8要素得分：60%×4＋30%×3＋10%×2＝丙地塊的B8要素得分……甲地塊的綜合得分＝Wd1×Sd1甲＋Wd2×Sd2甲＋Wc2×Sc2甲＋Wd3×Sd3甲＋……＋Wb8×Sb8甲＋……＋Wb11×Sb11甲＝乙地塊的綜合得分＝Wd1×Sd1乙＋Wd2×Sd2乙＋Wc2×Sc2乙＋Wd3×Sd3乙＋……＋Wb8×Sb8乙＋……＋Wb11×Sb11乙＝丙地塊的綜合得分＝……投資機會分析——市場分析市場調(diào)查市場預(yù)測市場調(diào)查調(diào)查內(nèi)容調(diào)查方法問卷設(shè)計資料整理與統(tǒng)計分析調(diào)研內(nèi)容市場環(huán)境調(diào)研消費者調(diào)研競爭樓盤調(diào)研競爭對手調(diào)研市場環(huán)境調(diào)研宏觀環(huán)境調(diào)查

經(jīng)濟環(huán)境；政策環(huán)境；人口環(huán)境區(qū)域環(huán)境調(diào)研項目所在城市的總體規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、功能定位；區(qū)域的交通條件研究；對區(qū)域發(fā)展的其他因素和條件進行研究；對區(qū)域內(nèi)樓盤的總體價格水平與供求關(guān)系進行研究。項目微觀環(huán)境調(diào)研

對項目的用地現(xiàn)狀及開發(fā)條件進行分析；對項目所在地的周邊環(huán)境進行分析；對項目的對外聯(lián)系程度、交通組織等進行分析消費者調(diào)研回答七個問題（6W＋1H）誰是買家？()買家需要的是什么樣的房？()為什么要買這些房子？()誰會參與購房行為？()買家會以什么樣的方式買房？()什么時候買房？()在哪里買房？()消費者的購買力水平購買傾向共同特征競爭樓盤調(diào)研產(chǎn)品價格廣告銷售情況物業(yè)管理競爭對手調(diào)研專業(yè)化程度品牌知名度開發(fā)經(jīng)營方式樓盤質(zhì)量成本狀況價格策略歷年來的項目開發(fā)情況土地儲備情況以及未來的開發(fā)方向及動態(tài)?！{(diào)查方法普查法抽樣調(diào)查法(隨機抽樣、非隨機抽樣)觀察法、實驗法、詢問法

訪談?wù){(diào)查、電話調(diào)查、郵函調(diào)查、留置問卷調(diào)查、網(wǎng)上調(diào)查、手機調(diào)查調(diào)查程序提出問題，確定調(diào)查目的決定收集資料的方法設(shè)計調(diào)查表選樣實施調(diào)查數(shù)據(jù)處理、分析與解釋提交調(diào)查報告問卷設(shè)計原則

目的性原則：

可接受性原則

順序性原則：最初提的問題應(yīng)當(dāng)是被訪者容易回答且較為關(guān)心的內(nèi)容；從簡單逐步向復(fù)雜深化；相關(guān)聯(lián)的內(nèi)容放在一起；核心的問題放在前面；專業(yè)性強的問題放后面；敏感性問題放后面；封閉型問題放前面、開放性問題放后面。

簡明性原則：內(nèi)容要簡明；時間要簡短；問卷形式要易懂易談。

匹配性原則：原則1、合理性2、一般性3、邏輯性4、明確性5、非誘導(dǎo)性6、便于整理、分析注意的問題避免提一般性的問題避免用不確切的詞避免引導(dǎo)性的提問避免提可能令被訪者感到難堪、禁忌和敏感的問題問題要考慮時效性避免問題與答案不一致。資料整理與統(tǒng)計分析資料整理編輯（矛盾的、無法讀懂的、不正確的、不完整的……）處理：（返回、缺失值、拋棄）編碼統(tǒng)計分析統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖房地產(chǎn)市場預(yù)測市場預(yù)測的內(nèi)容市場預(yù)測的方法市場預(yù)測的內(nèi)容國民經(jīng)濟發(fā)展趨勢預(yù)測產(chǎn)業(yè)政策所帶來的影響預(yù)測市場需求預(yù)測技術(shù)發(fā)展預(yù)測銷售前景預(yù)測房地產(chǎn)生命周期預(yù)測供給能力預(yù)測市場價格走向預(yù)測市場競爭情況預(yù)測市場預(yù)測的方法定性預(yù)測個人判斷法集體判斷法專家意見法—頭腦風(fēng)暴法,哥頓法,對演法,德爾菲法德爾菲法的特點：