住宅項(xiàng)目批量精裝修報(bào)告（78多圖）

住宅項(xiàng)目目批量精精裝修報(bào)報(bào)告設(shè)計(jì)部2016.12.15第一部分分：精裝裝房發(fā)展展趨勢(shì)一、政策策性文件件1、2001年，國(guó)家家建設(shè)部部就提倡倡推廣精精裝修住住宅并在在上海試試點(diǎn)，2002年建設(shè)部部印發(fā)了了《商品住宅裝裝修一次次到位實(shí)實(shí)施細(xì)則則》等指導(dǎo)性性文件，，2008年住建部部發(fā)文要要求各地地制定出出臺(tái)相關(guān)政策，，逐步取取消毛坯坯房，直直接向消消費(fèi)者提提供全裝裝修成品品房。上上海、江江蘇等地地相繼出出臺(tái)了“精裝裝修”的的建設(shè)、、管理及及技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)等方方面的文文件。目目前，全全國(guó)的一一些大中中城市對(duì)對(duì)住宅進(jìn)行精精裝修已已成為一一種趨勢(shì)勢(shì)，也是是房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)對(duì)住住宅進(jìn)行行第二次次開發(fā)，，省去了了裝修業(yè)業(yè)主主的的勞勞心心勞勞力力，，也也適適應(yīng)應(yīng)當(dāng)當(dāng)前前人人們們快快節(jié)節(jié)奏奏的的生生活活。。2、2004年，，重重慶慶市市建建委委推推出出《關(guān)于于新新建建住住宅宅全全裝裝修修試試點(diǎn)點(diǎn)工工作作的的意意見見》，并并擬擬定定了了初初步步的的精裝裝修修住住宅宅推推廣廣時(shí)時(shí)間間表表；；2005年，，市市建建委委根根據(jù)據(jù)精精裝裝成成品品住住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)發(fā)展展趨趨勢(shì)勢(shì)，，適適時(shí)時(shí)啟啟動(dòng)動(dòng)了了成成品住住宅宅工工程程建建設(shè)設(shè)地地方方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的研研究究和和編編制制工工作作；；2008年7月重重慶慶市市建建委委批批準(zhǔn)準(zhǔn)《成品品住住宅宅裝裝修修工程程技技術(shù)術(shù)規(guī)規(guī)程程》為我我市市推推薦薦性性工工程程建建設(shè)設(shè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，并并自自2008年10月1日起起實(shí)實(shí)施施，，該該《規(guī)程程》是我國(guó)國(guó)首首部部系系統(tǒng)統(tǒng)成成文文的的成成品品住住宅宅裝裝修修工工程程的的地地方方標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，為為重重慶慶市市成成品品住住宅宅的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、施施工工、、監(jiān)監(jiān)理及及驗(yàn)驗(yàn)收收提提供供了了基基本本技技術(shù)術(shù)依依據(jù)據(jù)。。二、、住住宅宅精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研報(bào)報(bào)告告2.1、消消費(fèi)費(fèi)趨趨勢(shì)勢(shì)：：中國(guó)國(guó)指指數(shù)數(shù)研研究究院院做做的的關(guān)關(guān)于于購(gòu)購(gòu)房房者者置置業(yè)業(yè)偏偏好好的的調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)果果顯顯示示，，北北京京、、上上海海、、深深圳圳、、廣廣州州等等地地購(gòu)購(gòu)房房者者都都普普遍遍接接受受精精裝裝修修房房，，接接受受度度都都超超過過了了50％二、、住住宅宅精精裝裝修修市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研報(bào)報(bào)告告2.2再次次購(gòu)購(gòu)房房您您還還會(huì)會(huì)選選擇擇精精裝裝修修住住宅宅嗎嗎？？2.3選擇擇精精裝裝修修房房的的原原因因2.4不喜喜歡歡精精裝裝修修房房的的主主要要原原因因3.1為什什么么要要做做精精裝裝修修?1、是是行行業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展的的必必然然趨趨勢(shì)勢(shì)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)已已經(jīng)經(jīng)從從商商品品思思維維進(jìn)進(jìn)入入產(chǎn)產(chǎn)品品思思維維階階段段。。2、是是住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化發(fā)發(fā)展展的的必必然然。。3、是是實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)綠綠色色低低碳碳、、環(huán)環(huán)保保節(jié)節(jié)能能的的重重要要途途徑徑。。4、未未來來主主流流目目標(biāo)標(biāo)客客戶戶的的需需求求，，省省時(shí)時(shí)、、省省事事，，可可以以貸貸款款、、拎拎包包入入住住、、方方便便出出租租。。5、是是開開發(fā)發(fā)商商提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品價(jià)價(jià)值值的的重重要要手手段段，，獲獲得得溢溢價(jià)價(jià)收收益益。。6、是是開開發(fā)發(fā)商商提提升升產(chǎn)產(chǎn)品品品品質(zhì)質(zhì)和和專專業(yè)業(yè)管管理理水水平平的的重重要要手手段段。。7、開開發(fā)發(fā)商商可可以以合合理理避避稅稅、、改改善善財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)現(xiàn)現(xiàn)金金流流、、降降低低資資金金成成本本。。8、可可以以通通過過住住宅宅精精裝裝修修為為客客戶戶提提供供后后期期增增值值服服務(wù)務(wù)。。3.2為什什么么有有些些開開發(fā)發(fā)商商不不做做精精裝裝修修1、怕怕麻麻煩煩，，建建設(shè)設(shè)周周期期長(zhǎng)長(zhǎng)，，資資金金回回籠籠慢慢。。2、裝裝修修質(zhì)質(zhì)量量容容易易出出問問題題，，怕怕小小業(yè)業(yè)主主投投訴訴，，做做不不好好還還賠賠錢錢。。3、認(rèn)認(rèn)為為大大部部分分業(yè)業(yè)主主目目前前還還是是認(rèn)認(rèn)可可毛毛坯坯房房。。4、覺覺得得自自己己的的開開發(fā)發(fā)能能力力目目前前還還不不能能進(jìn)進(jìn)行行精精裝裝修修住住宅宅的的運(yùn)運(yùn)作作。。5、認(rèn)認(rèn)為為目目前前精精裝裝修修住住宅宅產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈還還不不成成熟熟，，對(duì)對(duì)精精裝裝修修支支撐撐不不夠夠。。6、政政府府沒沒有有出出臺(tái)臺(tái)鼓鼓勵(lì)勵(lì)精精裝裝修修住住宅宅的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策策。。三、、開開發(fā)發(fā)商商對(duì)對(duì)精精裝裝修修產(chǎn)產(chǎn)品品的的選選擇擇四、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)精精裝裝修修住住宅宅發(fā)發(fā)展展的的過過程程1978~1992年1992~1998年1998~2008年2008~2016年計(jì)劃劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)福利利房房商品品房房與與福福利利房房過過度度時(shí)時(shí)期期商品品房房的的毛坯坯房房時(shí)時(shí)代代精裝裝修修成品品住住宅宅時(shí)時(shí)代代早期期過渡渡期期毛坯坯房房精裝裝成成品品住住宅宅從毛毛坯坯房房到到精精裝裝房房是是““商商品品時(shí)時(shí)代代””轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)為為““產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)時(shí)代代””的的開開始始，，接接下下來來是是““商商品品時(shí)時(shí)代代””與與““產(chǎn)產(chǎn)品品時(shí)時(shí)代代””并并重重發(fā)發(fā)展展的的時(shí)時(shí)代代。。2008年之之前前2008~2014年2014~2016年2016年~未來來1.0時(shí)代代2.0時(shí)代代3.0時(shí)代代4.0時(shí)代代1.0時(shí)代代：：省省時(shí)時(shí)省省力力的的簡(jiǎn)簡(jiǎn)裝裝時(shí)時(shí)代代，，2.0時(shí)代代：：設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)更更加加合合理理，，工工藝藝更更加加精精湛湛，，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、系系統(tǒng)統(tǒng)化化，，個(gè)個(gè)性性缺缺乏乏3.0時(shí)代代：：高高品品質(zhì)質(zhì)、、品品牌牌化化，，智智能能化化，，個(gè)個(gè)性性化化、、裝裝飾飾化化，，定定制制化化4.0時(shí)代代：：圈圈層層化化，，互互聯(lián)聯(lián)網(wǎng)網(wǎng)化化，，高高科科技技化化，，入入住住便便捷捷化化，，....化......中國(guó)國(guó)精精裝裝修修住住宅宅的的發(fā)發(fā)展展進(jìn)進(jìn)程程…拎包包入入住住的的時(shí)時(shí)代代已已經(jīng)經(jīng)到到來來！?。〉诙坎糠址郑海号苛烤b裝項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理部部分分一、精精裝項(xiàng)項(xiàng)目八八段式式管理理實(shí)操精精裝項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化執(zhí)行行流程程可分分為上上下半半場(chǎng)共共八個(gè)個(gè)階段段：即即營(yíng)銷銷定位位階段段、一一體化化設(shè)計(jì)計(jì)階段段、示示范樣樣板間間階段段、銷銷售階階段、、批量量招采采階段段、批批量施施工階階段、、批量量交付付階段段、售售后服服務(wù)階階段，，過程程中不不同時(shí)時(shí)期關(guān)關(guān)注的的重點(diǎn)點(diǎn)工作作不同同。產(chǎn)品定位階段一體化設(shè)計(jì)階段批量交付階段示范樣板階段批量施工階段售后服務(wù)階段產(chǎn)品銷售階段批量招采階段上半場(chǎng)場(chǎng)下半場(chǎng)場(chǎng)二、精精裝流流程中中各部部門系系統(tǒng)關(guān)關(guān)系風(fēng)格定定位、、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)定位位精裝修修設(shè)計(jì)計(jì)營(yíng)銷精裝修項(xiàng)目基本依依據(jù)-輔助參參與建筑戶型優(yōu)優(yōu)化、、功能能配套套具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與成本拆拆分、、材料料標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)成本具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與工程成品安安裝、、界面面施工工具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與點(diǎn)位功能布布局、、點(diǎn)位位銜接接具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與材料樣樣板、、技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)采購(gòu)具體內(nèi)內(nèi)容-深度參參與交樓樣樣板房房土建精精裝移移交工工作基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)支支撐基礎(chǔ)數(shù)數(shù)據(jù)執(zhí)執(zhí)行具體行行為執(zhí)執(zhí)行具體行行為執(zhí)執(zhí)行具體行行為執(zhí)執(zhí)行三、某某房地地產(chǎn)公公司精精裝修修全過過程關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)四、批批量精精裝管管理““六精精”““四化化”六精精營(yíng)銷：：客戶戶定位位精““準(zhǔn)””設(shè)計(jì)：：設(shè)計(jì)計(jì)管理理精““細(xì)””成本：：成本本控制制精““算””采購(gòu)：：部品品選擇擇精““挑””施工：：施工工品質(zhì)質(zhì)精““雕””售后：：客戶戶服務(wù)務(wù)精““心””四化化設(shè)計(jì)計(jì)精精細(xì)細(xì)化化管理理可可視視化化施工工工工廠廠化化現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)整整潔潔化化四、批批量精精裝項(xiàng)目實(shí)實(shí)操管管控體體系建建立某公司司工程程管控控體系系1.項(xiàng)目工工程管管理目目標(biāo)2.組織機(jī)機(jī)構(gòu)設(shè)設(shè)置3.全裝修樣板板（分展示示樣板和交交房樣板））管理要求求4.全裝修房屋屋移交管理理要求5.全裝修工期期管理要求求6.全裝修工序序管理要求求7.全裝修材料料管理要求求8.全裝修資料料管理要求求9.全裝修成品品保護(hù)管理理要求10.全裝修文明明施工管理理要求11.全裝修室內(nèi)內(nèi)環(huán)境污染染防治要求求12.質(zhì)量控制重重點(diǎn)13、二次圖紙紙深化設(shè)計(jì)計(jì)要求第三部分：：批量精裝裝研發(fā)與設(shè)設(shè)計(jì)一、精裝修修產(chǎn)品定位位1.1、精裝修產(chǎn)產(chǎn)品定位策策略策略一：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化、成成本領(lǐng)先、、穩(wěn)定取勝勝代表企業(yè)：：恒大集團(tuán)團(tuán)、碧桂園園策略二：標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化加創(chuàng)創(chuàng)新，主打打功能收納納代表企業(yè)：：萬科策略三：強(qiáng)強(qiáng)化尊貴，，主打奢侈侈牌代表企業(yè)：：星河灣、、華潤(rùn)、綠綠城策略四：主主打科技綠綠色產(chǎn)品牌牌代表企業(yè)：：當(dāng)代、朗朗詩1.2、精裝產(chǎn)品配配置策略（（某樓盤））不同的策略略決定精裝裝在項(xiàng)目中中價(jià)值的高高低，成本投投入合合適？？投入/售價(jià)：：8-12%立面景觀與外 部空間室內(nèi)公共 空間戶型精裝修設(shè)備與智能化技術(shù)材料檔次商業(yè)及配 套會(huì)所與活 動(dòng)場(chǎng)所服務(wù)工藝與質(zhì)量及格線標(biāo)準(zhǔn)線標(biāo)桿線價(jià)值點(diǎn)點(diǎn)分析析1.3、精裝產(chǎn)產(chǎn)品配配置價(jià)價(jià)值分分析二、精精裝修修研發(fā)發(fā)——產(chǎn)品分分級(jí)體體系分級(jí)體體系的的制作作目的的準(zhǔn)確定定位產(chǎn)產(chǎn)品分分級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)在項(xiàng)目目配置置上體體現(xiàn)差差別有效應(yīng)應(yīng)用在在各實(shí)實(shí)際項(xiàng)項(xiàng)目客戶

效率定義：：通過過客戶戶及市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研，，將不不同裝裝修部部品組組合與與不同同的產(chǎn)產(chǎn)品品品類及及目標(biāo)標(biāo)客戶戶細(xì)分分進(jìn)行行匹配配，形形成完完整的的裝修修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)分級(jí)級(jí)體系系。意義：：在分分級(jí)體體系建建立時(shí)時(shí)通過過成本本規(guī)劃劃，將將有限限的資資金合合理的的進(jìn)行行分配配，使使其產(chǎn)產(chǎn)生受受益最最大化化，即即客戶戶滿意意度最最大化化。某房企企精裝裝產(chǎn)品品分級(jí)級(jí)體系系分級(jí)體系產(chǎn)品編號(hào)主流客戶群對(duì)應(yīng)人群價(jià)值基礎(chǔ)平臺(tái)第一批發(fā)布產(chǎn)品選配標(biāo)準(zhǔn)選配清單功能工藝標(biāo)準(zhǔn)配飾低端A6首置改善務(wù)實(shí)享受600元A6-1（深色）300元以內(nèi)X1-電器選配包X2-潔具選配包X3-柜體選配包X4-飾面材選配包X5-裝飾背景選配包區(qū)域集中標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域集中標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域集中標(biāo)準(zhǔn)區(qū)域集中標(biāo)準(zhǔn)中端A10首置改善務(wù)實(shí)享受1000元A10－1（深色）400元以內(nèi)A10－2（松下深色）A15首改再改務(wù)實(shí)享受1500元A15－1（流金歲月）500元以內(nèi)高端A20首改再改務(wù)實(shí)享受2000元600元以內(nèi)A30TOP類人群3000元700元以內(nèi)個(gè)性產(chǎn)品H度假風(fēng)格1000元800元以內(nèi)2000元TTH三、批批量精精裝修修設(shè)計(jì)計(jì)和展展示管管理3.1包含內(nèi)內(nèi)容精裝設(shè)設(shè)計(jì)全全過程程管理理精裝戶戶型優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)管管理精裝功功能設(shè)設(shè)計(jì)精裝設(shè)設(shè)計(jì)圖圖紙管管理精裝風(fēng)風(fēng)格設(shè)設(shè)計(jì)精裝示示范區(qū)區(qū)展示示管理理精裝產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)原原則建筑戶型優(yōu)化設(shè)計(jì)部品精細(xì)化設(shè)計(jì)整體出出圖關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)3.2整體出出圖關(guān)關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)3.3戶型優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)管管理關(guān)于戶戶型優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)它是與與產(chǎn)品品定位位、建建筑設(shè)設(shè)計(jì)同同步的的一種種地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)項(xiàng)目目，其其服務(wù)務(wù)內(nèi)容容涵蓋蓋空間間優(yōu)化化、強(qiáng)強(qiáng)弱電電點(diǎn)位位優(yōu)化化、天天花定定位優(yōu)優(yōu)化、、鋪裝裝優(yōu)化化、設(shè)設(shè)備孔孔洞優(yōu)優(yōu)化，，目的的是使使建筑筑戶型型在室室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)專專業(yè)作作用下下趨于于合理理和完完善。。市場(chǎng)上上的主主流做做法報(bào)建一一但通通過，，將嚴(yán)嚴(yán)重制制約戶戶型的的調(diào)整整幅度度，繼繼而影影響室室內(nèi)交交標(biāo)系系統(tǒng)的的合理理性建筑專專業(yè)無無法解解決的的問題題：缺乏對(duì)對(duì)項(xiàng)目目所在在區(qū)域域客戶戶生活活需求求的認(rèn)認(rèn)知和和理解解，把握不不到客客戶需需求敏敏感點(diǎn)點(diǎn)。對(duì)空間間的理理解與與室內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)不同同，室內(nèi)專專業(yè)更更擅長(zhǎng)長(zhǎng)把控控居住住合理理性。無法對(duì)對(duì)室內(nèi)內(nèi)交標(biāo)標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)性和和實(shí)操操性作作前置置性的的全盤盤考慮慮。建筑室內(nèi)居住合理性關(guān)注硬性指標(biāo)針對(duì)相對(duì)人性化的室內(nèi)格局、戶型設(shè)計(jì)及細(xì)部比例尺寸進(jìn)行研究針對(duì)建筑規(guī)范，建筑外觀，總體容積率和以建筑角度理解的空間布局而得出戶型客戶敏感度高決定營(yíng)銷提提交要要求建議的的做法法建筑室內(nèi)居住合理性關(guān)注硬性指標(biāo)相互配合同步進(jìn)行客戶戶型優(yōu)優(yōu)化的的好處處：從客戶戶需求求角度度出發(fā)發(fā)，發(fā)掘掘客戶戶需求求敏感感點(diǎn)，，令產(chǎn)產(chǎn)品針針對(duì)性性更強(qiáng)強(qiáng)。從客戶戶實(shí)際際使用用設(shè)置置產(chǎn)品品功能能，以室內(nèi)內(nèi)專業(yè)業(yè)角度度，對(duì)居居住空空間作作出調(diào)調(diào)整。。有效統(tǒng)統(tǒng)籌建建筑各各專業(yè)業(yè)和室室內(nèi)專專業(yè)，，結(jié)合合使用用合理理性前置考考慮交交標(biāo)系系統(tǒng)。戶型設(shè)設(shè)計(jì)研研發(fā)過過程戶型優(yōu)優(yōu)化設(shè)設(shè)計(jì)——過程中中的多多輪調(diào)調(diào)整與與互動(dòng)動(dòng)，挖挖掘項(xiàng)項(xiàng)目?jī)r(jià)價(jià)值：：精準(zhǔn)準(zhǔn)定定位位營(yíng)銷銷賣賣點(diǎn)點(diǎn)功能能合合理理性性避免免拆拆改改費(fèi)費(fèi)核心心價(jià)價(jià)值值精準(zhǔn)定位營(yíng)銷賣點(diǎn)功能合理性性避免拆改費(fèi)費(fèi)3.4功能設(shè)計(jì)設(shè)設(shè)計(jì)管理功能至上““全面面家居解決決方案”各收納空間間客戶需求求分析的原原理——玄關(guān)的需求求層次有鞋柜放鞋鞋子臨時(shí)擺放物物品（如包包，鑰匙等等）鞋柜有大小小不同的區(qū)區(qū)格存放雜物,雨傘,運(yùn)動(dòng)用品能照鏡子能坐著穿鞋鞋子必要需求彈性需求必要性依次次增強(qiáng)魅力性依次次增強(qiáng)需要為客人人預(yù)留3－4雙鞋子的放放置空間弱式需求無可用性依次次降低驚喜需求折疊穿鞋椅椅玄關(guān)至少能能容納30雙鞋子玄關(guān)能臨時(shí)時(shí)擺放鑰匙匙、包和餐餐廳臨時(shí)物物品等，理理想的擺放放方式放在在鞋柜臺(tái)面面有老人或者者小孩的家家庭對(duì)坐著著穿鞋子要要求高各收納空間間客戶需求求分析的原原理——廚房的需求層次次必要性依次次增強(qiáng)魅力性依次次增強(qiáng)摘菜、洗菜菜、切菜和和炒菜操作作順手地柜好放東東西，容易易放取吊柜好放東東西，容易易放取強(qiáng)力排煙機(jī)機(jī)雙眼煤氣罩罩鍋罐,盤碗,刀叉獨(dú)立收收納盡可能多的的儲(chǔ)藏空間間雙水槽留微波爐,電飯煲擺放放位米箱(防潮,防蛀)消毒碗柜插座帶有開開關(guān)兩個(gè)水龍頭頭，其中一一個(gè)帶有凈凈水器,一個(gè)可伸縮縮龍頭大水槽,水槽上有個(gè)個(gè)濾水的支支架洗碗機(jī)弱式需求垃圾桶放在在地柜垃圾處理器器可用性依次次降低必要需求彈性需求驚喜需求電視、臨時(shí)時(shí)坐椅垃圾桶放在在比較隱蔽蔽的地上，，使用方便便，清潔也也方便大操作臺(tái)魅魅力足——調(diào)味品、刀刀具等放臺(tái)臺(tái)面，還能能放3-4個(gè)盤子廚房：順手更重要要，整潔在在其次必要性依次次增強(qiáng)魅力性依次次增強(qiáng)干濕分區(qū)淋浴區(qū)設(shè)浴浴品擺放洗涑用品收收納盡可能多的的儲(chǔ)藏空間間洗滌用品收收納高電源位洗盆收納毛巾、衣物物掛放雙手紙盒兩個(gè)淋浴龍龍頭，其中中一個(gè)手柄柄式大水盆報(bào)刊架，坐坐便旁置物物臺(tái)弱式需求淋浴間設(shè)置置淋浴坐位位可用性依次次降低必要需求彈性需求驚喜需求音樂影視播播放最好置于盆盆柜上方設(shè)設(shè)置鏡柜便便于拿放。。衛(wèi)生間：干凈易于于清潔置于盆柜下下方各收納空間間客戶需求求分析的原原理——衛(wèi)生間的需求層次次必要性依次次增強(qiáng)魅力性依次次增強(qiáng)男女分區(qū)季節(jié)分區(qū)衣褲收納收納格抽屜拉藍(lán)高格帶鎖抽屜領(lǐng)帶格照明燈包具、帽子子收納穿衣鏡、升升降衣架弱式需求飾品屜可用性依次次降低必要需求彈性需求驚喜需求保險(xiǎn)柜可設(shè)2-3個(gè)收納內(nèi)衣衣褲，襪子子主臥：衣柜柜強(qiáng)大收納納毛制衣物收收納被褥，行李李箱收納文件、證件件收納各收納空間間客戶需求求分析的原原理——主臥的需求層次次●一體化原則則----建筑、室內(nèi)內(nèi)、設(shè)備、、部品系統(tǒng)統(tǒng)設(shè)計(jì)●可控性性原則----成本、施工工工藝、供供應(yīng)體系、、品質(zhì)可控控●精細(xì)化化原則----營(yíng)銷分析、、設(shè)計(jì)管理理精細(xì)化●功能性性原則----功能分析與與設(shè)計(jì)效果果完美結(jié)合合●一致性性原則----標(biāo)準(zhǔn)化施工工與管理●工廠化化原則----做到工廠化化施工管理理，盡量避避免現(xiàn)場(chǎng)手手工作業(yè)●環(huán)保性性原則----用材用料及及施工工藝藝確保室內(nèi)內(nèi)環(huán)保指標(biāo)標(biāo)達(dá)標(biāo)四、批量精精裝修設(shè)計(jì)計(jì)指導(dǎo)原則則第四部分：：批量精裝裝采購(gòu)與成成本管理精裝修成本本控制與優(yōu)優(yōu)化是各企企業(yè)最關(guān)注注也是最難難的工作之之一，要全全程跟蹤把把控，主要要從幾方面面進(jìn)行考慮慮1、確定精裝裝標(biāo)準(zhǔn)（標(biāo)標(biāo)桿企業(yè)一一般控制在在售價(jià)的8%-12%左右）2、一體化合合理的設(shè)計(jì)計(jì)（盡量按按工廠標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化模數(shù)設(shè)設(shè)計(jì)，提前前考慮規(guī)模模化施工））3、合理分配配成本，客客戶關(guān)注點(diǎn)點(diǎn)要投入多多成本4、良好的供供應(yīng)鏈整合合是控制成成本關(guān)健5、強(qiáng)有力制制度保障一、批量精精裝成本控控制與優(yōu)化化一、批量精精裝設(shè)計(jì)過過程的成本本控制流程程成本定位裝修設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)預(yù)算采購(gòu)詢價(jià)編制預(yù)算調(diào)整設(shè)計(jì)實(shí)施預(yù)算限額指標(biāo)初定部品采購(gòu)詢價(jià)調(diào)整設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位標(biāo)準(zhǔn)確定現(xiàn)代傳統(tǒng)確定部品成本實(shí)施二、批量精精裝成本控控制2.1精裝修的成成本控制從從定位開始始關(guān)注2.2精裝修的成成本控制從從設(shè)計(jì)開始始實(shí)施（（控制80%成本本））（1）產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的選選定定、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)風(fēng)風(fēng)格格確確定定（2）限限額額指指標(biāo)標(biāo)的的分分解解及及細(xì)細(xì)化化（3）主主要要材材料料部部品品的的選選擇擇及及確確定定（4）設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)內(nèi)內(nèi)容容及及技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的的確確定定（（各各區(qū)區(qū)域域組組成成及及部部品品配配置置、、技技術(shù)術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)））（5）按按照照梯梯級(jí)級(jí)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)確確定定設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)及及裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。。XX產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)玄關(guān)客廳廚房衛(wèi)生間主臥客臥陽臺(tái)部品配置部品品牌標(biāo)配地面：達(dá)利米黃墻面：乳膠漆天花：輕鋼龍骨石膏板天花地面：沙比利實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆天花：局部輕鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩аb飾背景墻地面：山西黑石材墻面：冠軍瓷磚天花：輕鋼龍骨鋁扣板天花海爾廚房電器三件套廚房燈具主衛(wèi)墻地面：達(dá)利米黃石材客衛(wèi)墻地面：冠軍瓷磚天花：輕鋼龍骨鋁扣板天花科勒潔具摩恩五金衛(wèi)生間燈具地面：沙比利實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆，局部墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩У孛妫荷潮壤麑?shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆天花：乳膠漆地面：蒙娜麗莎瓷磚墻面：外墻涂料天花：外墻涂料陽臺(tái)燈具櫥柜、浴室柜、玄關(guān)柜、主臥衣柜廚房電器三件套衛(wèi)生間潔具及五金木飾面材料：三聚氫胺柜體：內(nèi)門：廚房電器：方太廚盆及龍頭：摩恩潔具：科勒衛(wèi)生間五金：摩恩地板：大自然/圣象瓷磚：蒙娜麗莎/冠軍選配客衛(wèi)墻地石材組合洗衣盆拖把池?zé)崴鱔X產(chǎn)品成本模型產(chǎn)品系列模板戶型面積工程造價(jià)地板廚房電器柜體潔具廚盆含龍頭單價(jià)(元/M2)門浴室柜櫥柜玄關(guān)柜衣柜xx三室兩廳兩衛(wèi)123.0449703.7811848.362714131881020113778514111554982312601050成本分配比例

2.3精裝裝修修的的成成本本控控制制———配置置標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)A15-1產(chǎn)品配置標(biāo)準(zhǔn)玄關(guān)客廳廚房衛(wèi)生間主臥客臥陽臺(tái)部品配置部品品牌標(biāo)配地面：意大利米黃石材墻面：乳膠漆天花：輕鋼龍骨石膏板天花地面：沙比利實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆，局部墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩аb飾背景墻地面：巴西紫水晶/山西黑石材墻面：金剛米黃石材天花：輕鋼龍骨單鋁板天花廚房電器三件套廚房燈具地面：意大利米黃石材墻面：金剛米黃石材天花：輕鋼龍骨單鋁板天花潔具、五金衛(wèi)生間燈具地面：實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆，墻紙?zhí)旎ǎ壕植枯p鋼龍骨石膏板天花配暗藏?zé)魩е髋P背景墻地面：沙比利實(shí)木復(fù)合地板墻面：乳膠漆天花：乳膠漆地面：地磚墻面：外墻涂料天花：外墻涂料洗衣臺(tái)面陽臺(tái)燈具櫥柜、浴室柜、玄關(guān)柜、主臥衣柜廚房電器三件套衛(wèi)生間潔具及五金木飾面材料：實(shí)木貼皮空調(diào)熱水器柜體：博洛尼內(nèi)門：博洛尼廚房電器：西門子廚盆及龍頭：摩恩潔具：科勒地板：大自然/圣象空調(diào)：松下/海爾選配墻紙拖把池客臥衣柜洗衣機(jī)戶型建筑面積A15-1標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品成本模型精裝潔具及家電定制收納木作合計(jì)總額折合單方所占比例總額折合單方所占比例總額折合單方所占比例總額折合單方四房?jī)蓮d兩衛(wèi)148.1799297.7670.248.0%33456.1225.816.2%74071.1499.935.8%206824.91395.9三房?jī)蓮d兩衛(wèi)12485941.4693.144.7%31456.1253.716.4%74737.4602.738.9%192134.91549.52.4精裝裝修修項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本控控制制體體系系的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化廚房電器10-15%機(jī)電設(shè)備20-25%基礎(chǔ)施工30-35%收納固定家具8-12%衛(wèi)浴設(shè)備15-18%成品物流保護(hù)1-5%成本設(shè)計(jì)研究項(xiàng)目分解單項(xiàng)成本核算預(yù)算統(tǒng)籌2.4精裝裝修修住住宅宅實(shí)實(shí)施施過過程程的的成成本本控控制制（（控控制制20%成本本））（1）目目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解（（項(xiàng)項(xiàng)目目工工程程合合約約規(guī)規(guī)劃劃））（2）采采購(gòu)購(gòu)階階段段的的成成本本控控制制（3）施施工工階階段段的的成成本本控控制制（4）決決算算階階段段的的成成本本控控制制三、、批批量量精精裝裝采采購(gòu)購(gòu)管管理理3.1精裝裝修修樣樣板板間間采采購(gòu)購(gòu)銷售售展展示示，，為為項(xiàng)項(xiàng)目目增增值值核算算成成本本，，控控制制大大貨貨成成本本施工工標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，控控制制大大貨貨質(zhì)質(zhì)量量交付付標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，控控制制交交付付風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問問題題，，控控制制實(shí)實(shí)施施風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)3.2批量量精精裝裝修修總總包包采采購(gòu)購(gòu)●批批量量精精裝裝修修總總包包合合同同的的編編制制3.3批量量精精裝裝修修部部品品采采購(gòu)購(gòu)●批量量精精裝裝修修部部品品采采購(gòu)購(gòu)資資源源開開發(fā)發(fā)●批量量精精裝裝修修部部品品采采購(gòu)購(gòu)合合同同編編制制●標(biāo)桿桿企企業(yè)業(yè)精精細(xì)細(xì)化化采采購(gòu)購(gòu)管管理理第五五部部分分：：批批量量精精裝裝工工程程管管理理之之交付付通通病病一、、批批量量精精裝裝質(zhì)質(zhì)量量問問題題分分類類●按按照照階階段段分分類類：：施工工階階段段發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題入伙伙移移交交時(shí)時(shí)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題入伙伙6個(gè)月月內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題入伙伙6個(gè)月月后后發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)的的質(zhì)質(zhì)量量問問題題●按按照照問問題題原原因因分分類類設(shè)計(jì)計(jì)缺缺陷陷材料料缺缺陷陷施工工缺缺陷陷使用用不不當(dāng)當(dāng)服務(wù)務(wù)不不好好●按按照照建建筑筑部部品品分分類類建筑筑結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)部部品品門窗窗部部品品裝飾飾裝裝修修部部品品建筑筑電電氣氣部部品品給排排水水及及通通風(fēng)風(fēng)空空調(diào)調(diào)部部品品欄桿桿部部品品廣東東地地區(qū)區(qū)各各開開發(fā)發(fā)商商精精裝裝修修住住宅宅問問題題點(diǎn)點(diǎn)數(shù)數(shù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)分分析析表表各開開發(fā)發(fā)商商所所占占問問題題點(diǎn)點(diǎn)數(shù)數(shù)的的比比例例其它它結(jié)構(gòu)構(gòu)類類：：陰陰陽陽角角不不方方正正；；凈凈高高、、凈凈進(jìn)進(jìn)深深、、凈凈開開間間偏偏差差；；角角線線、、墻墻面面不不垂垂直直。。裝修修類類：：外外墻墻滲滲水水；；整整體體面面層層（（墻墻、、頂頂面面））批批蕩蕩空空鼓鼓及及開開裂裂；；鋁鋁扣扣天天花花安安裝裝不不良良；；墻墻紙紙安安裝裝不不良良;設(shè)計(jì)計(jì)類類：：空空調(diào)調(diào)外外機(jī)機(jī)位位、、插插座座、、孔孔洞洞位位置置不不協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)；；總總電電箱箱未未按按設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)規(guī)范范要要求求設(shè)設(shè)漏漏電電保保護(hù)護(hù)開開關(guān)關(guān)；；衛(wèi)衛(wèi)生生間門門吸吸裝裝濕濕區(qū)區(qū)的的地地上上或或浴浴室室門門口口；；衛(wèi)衛(wèi)生生間間或或入入戶戶花花園園木木門門框框到到地地。。給排排水水/潔具具/廚具具衛(wèi)生生間間及及陽陽臺(tái)臺(tái)滲滲水水；；衛(wèi)生生間間坡坡度度、、坡坡向向不不合合理理；；水閥閥接接口口處處及及總總水水表表處處滲滲水水；；設(shè)計(jì)計(jì)不不合合理理櫥櫥柜柜臺(tái)臺(tái)面面無無檔檔水水條條。板塊面層材料不良成品保護(hù)鋪貼質(zhì)量門窗窗工工程程安裝裝不不良良、、表表面面損損傷傷；；外窗窗防防水水條條太太短短及及缺缺溢溢水水口口；；中空空木木門門缺缺透透氣氣孔孔、、上上下下邊邊毛毛邊邊。涂料成品保護(hù)不到位；施工不良如刷痕透底脫皮不平等。強(qiáng)電/燈具電箱各控制位標(biāo)識(shí)不清及回路混亂；線徑達(dá)不到設(shè)計(jì)規(guī)范要求；插座相序混亂.各問問題題點(diǎn)點(diǎn)所所占占的的比比率率備注注：：業(yè)業(yè)主主未未驗(yàn)驗(yàn)房房入入住住后后一一個(gè)個(gè)月月內(nèi)內(nèi)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)嚴(yán)嚴(yán)重重影影響響功功能能使使用用問問題題點(diǎn)點(diǎn)戶戶均均條條數(shù)數(shù)為為43.5條。。業(yè)主主未未驗(yàn)驗(yàn)房房入入住住后后一一個(gè)個(gè)月月的的投投訴訴情情況況開發(fā)商自檢抽驗(yàn)全驗(yàn)雅居樂1、成立接管驗(yàn)收小組2、由中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一理論知識(shí)及實(shí)踐技能培訓(xùn)并考核萬科1、成立模擬驗(yàn)收小組，交付前進(jìn)行3次以上質(zhì)量驗(yàn)收2、業(yè)主開放日由業(yè)主提問題3、由中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)進(jìn)行統(tǒng)一理論知識(shí)及實(shí)踐技能培訓(xùn)并考核引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)按10%比率進(jìn)行抽驗(yàn)深圳由日本松下裝飾公司引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接前驗(yàn)收中海由設(shè)計(jì)部、項(xiàng)目發(fā)展部、營(yíng)銷部、客戶服務(wù)部、物業(yè)公司組建聯(lián)合驗(yàn)收小組，經(jīng)過多次內(nèi)部驗(yàn)收——整改——再驗(yàn)收——移交物業(yè)公司深圳由日本松下裝飾公司引入獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交接前驗(yàn)收遠(yuǎn)洋城、紫竹云軒1、成立質(zhì)量部2、由中國(guó)驗(yàn)房師管理協(xié)會(huì)對(duì)質(zhì)量部人員進(jìn)行驗(yàn)房培訓(xùn)并考核由獨(dú)立第三方驗(yàn)房機(jī)構(gòu)進(jìn)行交付前抽檢合景泰富1、物業(yè)公司成立客戶關(guān)懷中心對(duì)交付前房屋進(jìn)行質(zhì)量驗(yàn)收2、業(yè)主收樓提出問題經(jīng)客戶關(guān)懷確認(rèn)情況下由開發(fā)商承擔(dān)整改費(fèi)用各開開發(fā)發(fā)商商針針對(duì)對(duì)房房屋屋質(zhì)質(zhì)量量的的處處理理方方式式第六六部部分分：：其其它它相相關(guān)關(guān)收收集集一、、萬萬科科3.0住宅宅精精裝裝系系統(tǒng)統(tǒng)的的構(gòu)構(gòu)成成（一一））、、綠綠色色、、健健康康、、高高科科技技住住宅宅馬桶桶污污水水在在同同層層向向后后排排入入隱隱蔽蔽在在墻墻體體里里的的立立管管中中，，立立管管中中雙雙路路排排水水，，避避免免樓樓間間噪噪音音、、無無漏漏水水、、無無串串味味摒棄傳統(tǒng)的水水封彎頭.不占用地下空空間食物性垃圾直直接粉碎后隨隨水流入化糞糞池.可消除80％的生活垃圾圾.避免室內(nèi)及小小區(qū)蚊蠅污染染、減輕家務(wù)務(wù)負(fù)擔(dān)、降低低保潔費(fèi)用廚房設(shè)新型變變壓式止逆煙煙道，使煙道道不再竄煙、、竄味。變壓壓式止逆閥煙煙道排氣量大大，截面尺寸寸較小。通過過改變煙道的的截面形式和和風(fēng)帽結(jié)構(gòu)，，利用煙氣流流動(dòng)的物理規(guī)規(guī)律，使氣流流保持向上運(yùn)運(yùn)動(dòng)，保證建建筑煙道口處處風(fēng)壓為負(fù)壓壓或在0壓左右。雙密封不銹鋼鋼地漏(國(guó)際高標(biāo)GMP認(rèn)證)，其水封深度度遠(yuǎn)已超過國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，能能比一般地漏漏高速排水外外，漏水完畢畢后雙密封蓋蓋可全封閉，，保障沒有異異味，更利于于消毒劑及一一般清潔劑清清洗，更能杜杜絕蟲害與病病毒的侵?jǐn)_雙密封地漏很很有特點(diǎn)：兩兩個(gè)水封在水水流沖擊時(shí)同同時(shí)打開；沒沒有水流時(shí)，，上面的水封封自動(dòng)蓋住下下面水封的水水，防止反水水碗中的存水水揮發(fā)。同時(shí)時(shí)，干濕分離離也有助于提提高衛(wèi)浴空間間的健康程度度，“生態(tài)滅蚊機(jī)機(jī)”（滅蚊磁磁場(chǎng)），此項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)經(jīng)美國(guó)國(guó)疾病控制中中心及國(guó)防部部實(shí)用驗(yàn)證，，能消滅4000平米范圍內(nèi)的的蚊子及其他他吸血性昆蟲蟲，而對(duì)人體體無任何傷害害。該系統(tǒng)：：運(yùn)用仿生學(xué)學(xué)原理，模仿仿人類呼吸排排出的二氧化化碳、濕氣及及熱，利用液液化石油氣經(jīng)經(jīng)催化作用產(chǎn)產(chǎn)生極準(zhǔn)確濃濃度的二氧化化碳，從而吸吸引大量吸血血蚊蟲并最終終消滅利用一種清潔潔、專利發(fā)明明的counterflow技術(shù)，運(yùn)用蚊蚊蟲飛行時(shí)的的氣體動(dòng)力原原理，能在呼呼出二氧化碳碳的同時(shí)，真真空吸捕大量量的吸血蚊蟲蟲，當(dāng)他們飛飛近滅蚊磁場(chǎng)場(chǎng)找獵物時(shí)，，便會(huì)被真空空器吸入蚊網(wǎng)網(wǎng)，最后被封封干致死。不不使用任何殺殺蟲劑或電蚊蚊網(wǎng)。24小時(shí)不間斷工工作，捕捉夜夜晚活動(dòng)與白白天活動(dòng)的吸吸血昆蟲，可可以直接放置置在蚊子繁殖殖和休息的地地方。能夠大量吸引引并捕捉會(huì)產(chǎn)產(chǎn)卵的雌蚊自身發(fā)電，采采用標(biāo)準(zhǔn)的的的液化氣供應(yīng)應(yīng)能源，無需需任何電力。。安全&無聲不不使使用殺殺蟲劑劑，不不釋放放任何何對(duì)環(huán)環(huán)境有有害的的氣體體。極極其其安靜靜，沒沒有任任何噪噪音。。（二））、3.0住宅精精裝的的智能能化系系統(tǒng)1、自動(dòng)動(dòng)呼叫叫電梯梯系統(tǒng)統(tǒng)：大堂或或者地地下車車庫門門禁卡卡同時(shí)時(shí)呼叫叫電梯梯，進(jìn)進(jìn)入電電梯廳廳后客客梯如如約而而至。。一張張卡對(duì)對(duì)應(yīng)專專屬樓樓層，，保證證絕對(duì)對(duì)私密密。室室內(nèi)可可在智智能面面板提提前呼呼叫電電梯，，偶爾爾有客客來訪訪，賓賓至如如歸的的體驗(yàn)驗(yàn)，也也會(huì)讓讓主人人感到到特別別有面面子。。2、入戶智智能感