天津房地產(chǎn)市場簡報(bào)

37/372006年5月天津房地產(chǎn)市場簡報(bào)一、商品房總體銷售情況分析2006年5月，天津商品房成交量為89.62萬平方米，環(huán)比上升8.3%，同比上升22.8%，2005年5月市場受宏觀調(diào)控阻礙，成交量下降，因此今年較去年同期水平上漲幅度較大。5月成交平均價(jià)格為5005元/平方米，環(huán)比下降2.5%，同比則上升了24.6%。年份成交面積(萬m2)成交金額(億元)平均價(jià)格(元/m2)2005.572.9929.3240172006.482.7242.4751342006.589.6244.855005同比浮動22.8%53%24.6%環(huán)比浮動8.3%5.6%-2.5%如圖所示，5月全市成交量走勢平穩(wěn)，成交量自三月份爆發(fā)以來，連續(xù)三個月保持良好的平穩(wěn)上升的勢頭。5月成交量超出2005年同期受調(diào)控阻礙時的22.8%成交額則上升了53%。從全月成交狀況看，第一周黃金周，由于人們外出，成交量較低，第二周迅速上升達(dá)到頂峰，后兩周逐漸回調(diào)，總成交量較上月提高8.3%。5月全市商品房價(jià)格有所下降，降幅為2.5%。整體價(jià)格走勢平穩(wěn)，可能下月仍將保持高位調(diào)整的狀態(tài)。二、商品房住宅銷售情況分析1、商品房住宅成交情況項(xiàng)目成交面積（萬㎡）平均價(jià)格(元/m2)成交額（億元）5月全市83.214956.541.24月全市71.984916.6635.45月增長幅度15.6%0.8%16.4%天津市5月份商品房住宅成交83.21平方米，同比上月71.98萬平米上升15.6%,其中市內(nèi)六區(qū)成交量占比為46%，較上月下降了3.5%。全市成交額41.2億元，環(huán)比上升16.4%。由于價(jià)格較高，市內(nèi)六區(qū)銷售金額占全市總成交額的58.7%。全市商品房住宅價(jià)格走勢平穩(wěn)。5月均價(jià)4956.5元/平方米，較上月略上漲0.8%。2、市內(nèi)六區(qū)5月份商品房住宅成交情況項(xiàng)目市內(nèi)六區(qū)成交面積（萬㎡）平均價(jià)格(元/㎡)成交額（億元）5月38.36318.124.24月35.66259.622.3環(huán)比變動值2.758.51.9漲幅7.5%0.9%8.5%5月市內(nèi)六區(qū)商品房住宅成交量38.3萬平方米，比上月35.6萬平米上升7.5%。銷售金額24.2億元，同比上月22.3億上升8.5%，市內(nèi)六區(qū)商品房平均價(jià)格6318.1元/平方米，同比上月6259.6元/平方米上漲0.9%。市內(nèi)六區(qū)成交量接著保持平穩(wěn)上升的勢頭，成交價(jià)格走勢平穩(wěn)。市內(nèi)六區(qū)各區(qū)域成交量狀況（單位：套）：成交套數(shù)2005年5月2006年4月2006年5月同比環(huán)比和平198497330151.0%-34%河?xùn)|1057636602-39.8%-5%河西578343439-40.7%28%南開42711071381159.3%25%河北306288330-5.9%15%紅橋2482603614.8%39%合計(jì)28143131344311.3%10%從上面能夠看出，市內(nèi)6區(qū)總體成交量較去年同期上漲了11.3%，和平區(qū)、南開區(qū)漲幅較大為151%和159.3%，河西區(qū)降幅最大為40.7%。與4月相比，5月份成交量上升了10%，自2月份以來連續(xù)第四個月上漲。5月紅橋、河西、南開、河北各區(qū)均有較大幅度的增長，特不是紅橋區(qū)上漲了39%。由于新樓盤的不斷推出，河西、南開、紅橋區(qū)近三個月成交量保持良好的走勢。后期河西區(qū)在爵色峰景、富裕廣場二期等新項(xiàng)目的帶動下，成交量還將有上漲的空間。紅橋區(qū)近期新開項(xiàng)目較多且價(jià)格相對適中，成交量提高較快?？傮w看5月市區(qū)成交狀況良好，下月可能受\o"宏觀調(diào)控"宏觀調(diào)控阻礙，成交量將會有所下降。從價(jià)格上看，和平、河西價(jià)格居高不下。近幾個月來，市區(qū)六區(qū)價(jià)格區(qū)分日趨明晰，價(jià)格排布依次為和平、河西、南開、河?xùn)|、河北、紅橋區(qū)。一方面與天津消費(fèi)者購買適應(yīng)有關(guān)，另一方面也講明各區(qū)新項(xiàng)目供應(yīng)量趨于平衡。3、郊縣市場5月份商品房住宅成交情況項(xiàng)目整體郊縣市場成交面積（萬㎡）平均價(jià)格(元/㎡)成交額（億元）5月44.9379517.034月36.4360013.09環(huán)比變動值8.41953.94漲幅23%5.4%30.1%5月份郊縣市場成交量大幅上升，成交44.9萬平方米，較4月成交量上漲23%；均價(jià)為3795元/㎡，較4月3600元/㎡上升5.4%；成交額17.03億元，較4月13.09億元上升30.1%。郊縣市場3月份以來成交走勢良好，非重點(diǎn)郊縣的成交量上漲也專門快，在濱海新區(qū)進(jìn)展的帶動下，大港區(qū)成交量增長較快，5月成交501套，僅次于塘沽區(qū)和北辰區(qū)，較4月上漲15.4%，整體郊縣市場呈現(xiàn)逐步均衡進(jìn)展的局面。4、重點(diǎn)郊縣成交狀況：5月重點(diǎn)郊縣成交量上漲幅度較大，共成交2589套，占郊縣整體的66%，成交量較4月1954套上漲了32%。5月除了北辰區(qū)下降了20%外，其他區(qū)域均有所上升，特不是東麗區(qū)5月成交406套，自2004年12月以來月成交量首次突破400套，其次為西青區(qū)，成交量上漲58%。從走勢圖看，塘沽區(qū)成交量仍高居郊縣首位，但較其他區(qū)縣優(yōu)勢在減小，西青、北辰上漲速度較快。從價(jià)格上看，郊縣市場產(chǎn)品差異程度較大，價(jià)格起伏比較明顯，但總體價(jià)格走勢平穩(wěn)。5月全市商品住宅成交量漲勢明顯，成交量郊縣上漲較快，成交額市區(qū)仍占主導(dǎo)，價(jià)格在需求量的支持下仍然穩(wěn)中有升，宏觀調(diào)控的阻礙尚未體現(xiàn)。6月份以后盡管有新樓盤不斷上市，但由于國六條的出現(xiàn)，以及立即出臺的天津地區(qū)性政策，勢必會對二手房市場的銷售以及消費(fèi)者心理造成一定阻礙，并阻礙商品房成交量。因此，可能6月份成交量將會有所回落。5、06年一季度銷售排行公司名稱項(xiàng)目名稱建筑面積總房款住宅天津泰瑞房地產(chǎn)開發(fā)有限公司誠基經(jīng)貿(mào)中心54511.62510523650天津市塘沽區(qū)四方置業(yè)進(jìn)展有限公司貽芳嘉園47703.72172916368天津市房地產(chǎn)進(jìn)展集團(tuán)股份有限公司瑞盈園47596.05146080974天津開發(fā)區(qū)福林進(jìn)展有限公司紫云園45482.99178064546天津陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司陽光壹佰45148.77243542062天津市津南區(qū)建設(shè)開發(fā)公司海天馨苑38035149671790天津市美震房地產(chǎn)開發(fā)有限公司紫瑞園36360.42124264226.1天津塘沽貽成實(shí)業(yè)有限公司貽景花園35670.7102912659天津?yàn)I海進(jìn)展投資控股有限公司雪蓮東里34684.33156511625天津市長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司長瀛里34668.85153475819寫字樓天津海貿(mào)物業(yè)進(jìn)展有限公司天津港灣中心10522.9398749127天津市房地產(chǎn)開發(fā)總公司金融廣場大廈2259.129488304天津市豐隆房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三聯(lián)廣場667.534269509天津市摩力達(dá)置業(yè)有限公司摩力達(dá)民營產(chǎn)業(yè)園588.481714262天津隆迪立川房地產(chǎn)開發(fā)有限公司峰匯廣場44.14366477商業(yè)天津市康達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)公司康達(dá)時尚廣場21036.4113418598.5天津市億聯(lián)置業(yè)進(jìn)展有限公司天津市國際輕工商貿(mào)城15196.8449077939天津市協(xié)連房地產(chǎn)開發(fā)有限公司惠安花園10677.1771606407天津市萬順置業(yè)有限公司天津國際經(jīng)濟(jì)貿(mào)易中心8983.1187428345天津融創(chuàng)奧城投資有限公司奧城商業(yè)廣場7395.487786347天津中信置業(yè)有限公司中信廣場6453.9828187786天津市塘沽經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)鴻發(fā)房地產(chǎn)有限公司碧海鴻庭5053.4635886113天津兆隆投資進(jìn)展有限公司金海岸公寓4842.6831477420天津市智迪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司華苑新城竹華里4730.6843016597天津順馳新地置業(yè)有限公司太陽城4087.539025509三、二手房市場分析5月份天津市二手房交易面積差不多保持穩(wěn)定，總體增長了0.9%左右，其中，市內(nèi)六區(qū)和濱海地區(qū)成交面積變化不大，郊縣地區(qū)增長了4.9%，環(huán)城四區(qū)下降了2.88%。成交價(jià)格方面，與一手房形成鮮亮對比的是，全市各大區(qū)域成交價(jià)格增長相近，增長最快的為市內(nèi)六區(qū)，環(huán)比增長4.46%，增長最慢的是郊縣地區(qū)，環(huán)比增長了2.45%。與之對應(yīng)的一手房郊縣地區(qū)成交價(jià)格增長了23.57%，為各大區(qū)域中漲幅最顯著的地區(qū)。表：全市4、5月份一手房和\o"二手房"二手房成交對比成交總量4月5月一手房二手房一手房二手房成交面積（萬平米）72.053.281.053.7成交價(jià)格（元/平米）4894.73582.44980.83716.6表：全市各大區(qū)域4、5月份二手房成交對比二手房成交量（平米）環(huán)比變化成交價(jià)格（元/平米）環(huán)比變化4月5月4月5月六區(qū)282778.1287955.81.83%4203.14390.74.46%環(huán)城四區(qū)103053.61100088-2.88%2954.33044.63.06%郊縣地區(qū)63297.166400.34.90%1713.01755.02.45%濱海地區(qū)83080.382612.4-0.56%2452.22542.43.68%5月份二手房交易面積一改上月下降的頹勢，天津市內(nèi)六區(qū)及塘沽地區(qū)成交差不多保持穩(wěn)定，除和平、紅橋外其他區(qū)域均有不同程度增長，增長最快的是河西區(qū)，環(huán)比增長7.9%。河?xùn)|、河北差不多保持穩(wěn)定，僅有2個百分點(diǎn)的上升幅度。塘沽地區(qū)環(huán)比下降4.6。二手房5月份交易要緊集中在市內(nèi)六區(qū)，并有進(jìn)一步向市區(qū)轉(zhuǎn)移的趨勢，市內(nèi)六區(qū)交易面積所占比例由4月的53%，提高到5月份的54%，環(huán)城四區(qū)仍保持19%的比例，能夠看出二手房的交易要緊圍繞天津城區(qū)展開。四、典型項(xiàng)目成交分析1、總體分析案名1月成交2月成交3月成交4月成交5月成交成交均價(jià)時代奧城362729639010220.25第6田園24324446546136海逸長洲25192424598981.5陽光100911011513311575579.5水岸公館9122436266859江勝天鵝湖002407705卡梅爾111212214111261.25俊城淺水灣39399478785560水晶城13447511167684犀地11161325149181誠基中心1701495135493668885綜觀06年各典型樓盤的成交情況，大部分樓盤5月的成交套數(shù)是年內(nèi)最高成交量。而作為成交套數(shù)最多的城基國際中心，盡管其5月成交套數(shù)要小于3、4兩月，但也達(dá)到驚人的366套。該樓盤要緊是49-87平方米的小戶型為主，再加上處于市中心黃金地段，造成銷售勢頭異?；鸨?。另外萬科水晶城也推出了面積在57-107平方米的“螞蟻公房”，在以豪華大面積戶型為主的梅江地區(qū)內(nèi)，無疑又掀起了一陣搶購熱潮。而從成交價(jià)格來看，則體現(xiàn)了明顯的板快地域性：梅江、奧運(yùn)、市中心三大板塊仍然是豪宅的集中區(qū)域。而這幾大板塊除梅江外，差不多無新盤推出。梅江板塊的“紅了天嬌”和“梅江灣”將在下半年公開銷售，其中尤以梅江灣最有代表性，該樓盤將以現(xiàn)房全裝修姿態(tài)入市，銷售價(jià)格極有可能突破10000元/平方米，成為梅江地區(qū)的最高價(jià)位住宅樓盤。2、重點(diǎn)個案成交分析海逸長洲地理位置：河西友誼南路與珠江道交口開發(fā)商：天津融創(chuàng)置地有限公司建設(shè)指標(biāo)：總建面60萬平方米工程進(jìn)度：二期蓋到10層三期2005年動工蓋到10層開盤日期：二期05年12月，三期06年6月公開交房日期：一期06年6月入住總戶數(shù)：二期500套綠化率：70%容積率：1.1建筑形態(tài)：不墅、高層銷售情況：一期售完，二期40%價(jià)格：均價(jià)7000元/平方米主力面積：152-204物業(yè)費(fèi)：2.5元作為在售中的梅江地區(qū)代表樓，海逸長洲的成交量在06前四個月沒有出現(xiàn)太大的波動，差不多維持在20-25套之間。在5月份的成交多達(dá)達(dá)59套。另外從成交價(jià)格上來看，3、4月成交價(jià)格的上揚(yáng)是因?yàn)樵谠摃r段新推3幢湖景毫宅并成交拉升了整體成交價(jià)格。水岸公館地理位置：河西區(qū)梅江南5、6號島開發(fā)商：松江集團(tuán)建設(shè)指標(biāo)：建筑面積300000平方米

工程進(jìn)度：主體結(jié)構(gòu)施工開盤日期：05年11月交房日期：07年8月綠化率：40%容積率：1.49建筑類型：公寓、不墅價(jià)格：均價(jià)7100元/平方米主力面積：平方米物業(yè)費(fèi)：元/平方米/天樓盤是梅江地區(qū)又一代表樓盤，從成交量來看，06年呈現(xiàn)穩(wěn)步上秧態(tài)勢：從1月的9套到4月的36套。而在5月則略有回落，成交了26套房源，要緊緣故是新增供應(yīng)量的減小以及購房群體對大面積房型的抗性體現(xiàn)。成交價(jià)格的走勢則差不多與成交量相符，4月的成交價(jià)達(dá)到最高峰，而5月又略有回略。梅江地區(qū)的樓盤多以大面積戶型為主，而定位又屬于豪宅范疇，高單價(jià)大面積勢必決定了高總價(jià)，而一般在水岸公館的購房者至少是二次以上置業(yè)者，隨著國家新政策的公布，勢必會使他們在購房時考慮更多。成時代奧城地理位置：南開區(qū)賓水西道與水上東路交口開發(fā)商：天津融創(chuàng)奧城投資有限公司

建設(shè)指標(biāo)：占地46萬平方米，總建面100萬平方米工程進(jìn)度：二期部分樓蓋到4-5層有的差不多封頂開盤日期：一期04年6月，二期05年4月,，峰組團(tuán)06年4月交房日期：一期05年10月，二期06年10月，其余07年底綠化率：38%容積率：2.17建筑類型：高層住宅價(jià)格：精裝8600元/平方米，毛坯7100元/平方米主力面積：142-228平方米物業(yè)費(fèi)：2.2元/平方米/天不管是在區(qū)域市場依舊在全市，時代奧城都有著極高的知名度，毗鄰08奧運(yùn)水上項(xiàng)目競賽場館，使得其在營銷過程中大肆宣傳奧運(yùn)概念。目前該樓盤一期已交房入住。從上圖能夠看到，06年4、5兩月的成交量與前兩月相比有較大的拉升，這是因?yàn)槟壳靶峦茒W城商業(yè)廣場正在熱銷所致。而從成交價(jià)格上看卻有所降低，究其緣故是因?yàn)樵摌潜P推出了相當(dāng)一批的小面積毛坯房源，拉低了總體成交價(jià)格。陽光100地理位置：南開紅旗南路延長線與外環(huán)線交口開發(fā)商：天津陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建設(shè)指標(biāo)：建筑面積：75.31萬平方米工程進(jìn)度：四期西區(qū)國際差不多封頂開盤日期：湖景板式公寓06年4月交房日期：06年底容積率：1.71建筑類型：小高層價(jià)格：均價(jià)6500元/平方米主力面積：96-131平方米物業(yè)費(fèi)：0.99元陽光100要緊是以小高層為主，從上圖能夠看到，4月份該樓盤成交有331套房源，是3月成交的2倍以上，這是因?yàn)槠湫峦屏宋鲄^(qū)兩幢全景臨湖公寓，再加上在4月上旬又推出一批銷控的臨湖房源，一下次拉升了其成交量。從成交價(jià)格來看，3、4月份相比2月有所降低，是因?yàn)橛胁砍山粌r(jià)在4000左右的位置較差的房源所致。犀地地理位置：和平區(qū)成都道與西康路交口開發(fā)商：天津市天創(chuàng)置業(yè)有限公司建設(shè)指標(biāo)：

建筑面積21萬平方米工程進(jìn)度：出地面開盤日期：05年10月交房日期：07年7月綠化率：43%容積率：3.5建筑類型：高層價(jià)格：均價(jià)11000元/平方米主力面積：80-100平方米今年來和平區(qū)的供應(yīng)量逐步減少，而價(jià)格卻不段上升，犀地作為市中心的代表樓盤，其成交價(jià)也一路攀升。從上圖來看，4月的成交量是06年以來最高的，這要緊是因?yàn)樵?月底新推了一批80-100平方米的房型。另外該樓盤在5月28日又新推一批房源，要緊集中在7號樓?？赡茉?月其成交會高于5月。從價(jià)格上來看該樓盤差不多處于緩步上漲時期，在5月份其成交均價(jià)突破了9000元大關(guān)。五、06年第二期廣告分析統(tǒng)計(jì)時刻：2006年2月11日——2006年4月10日統(tǒng)計(jì)媒體：每日新報(bào)、今晚報(bào)、天津日報(bào)、假日100、都市快報(bào)、北方經(jīng)濟(jì)時報(bào)統(tǒng)計(jì)對象：以上報(bào)紙8通欄及以上廣告總體情況概述（一）投放公布情況本期整體投放量較上期有小幅上升，增長了13%，項(xiàng)目投放數(shù)量上未有明顯的變化。進(jìn)入3月份，廣告投放有了真正意義上的提高，陸續(xù)有新盤上市做前期的市場宣傳，相比去年同期來看，今年的報(bào)廣宣傳也明顯高于去年，同時廣告收益較上期也明顯增加了7個百分點(diǎn)。較上期推廣項(xiàng)目數(shù)量及報(bào)廣公布頻次對比同期各項(xiàng)指標(biāo)對比各報(bào)媒公布數(shù)量及頻次各報(bào)媒報(bào)廣公布頻次分布從上圖可明顯看出各報(bào)媒的比例分布情況，《每日新報(bào)》扔以60%的較大市場份額占據(jù)大半江山，《今晚報(bào)》的投放緊隨其后，其它報(bào)媒的比例無明顯變化，兩大報(bào)媒不可動搖的前屬地位短期內(nèi)將可不能改變。（二）投放物業(yè)類型占比本期投放以商品住宅為主，占了獎金70%的比例，其次為商業(yè)項(xiàng)目，位居第二，不墅及寫字樓項(xiàng)目比例接近，分列第三及第四位。短期內(nèi)住宅項(xiàng)目投放位居第一的位置將變化不大。（三）各報(bào)媒報(bào)廣收益報(bào)媒本房地產(chǎn)報(bào)廣收益上期收益同比增長每日新報(bào)34242426+41.1%假日1002.63.1-16.1%今晚報(bào)1721.82228.5-22.7%都市快報(bào)83.968.4+22.7%天津日報(bào)275.4436.1-36.8%北方經(jīng)濟(jì)時報(bào)18.76.8+175%合計(jì)5526.45168.9+6.9%本期報(bào)廣收益較上期增加了近7個百分點(diǎn)，盡管增幅不大，但這將是一個好的開始。整體投放量的微額上升，勢必會帶動廣告收益的增幅。其中《北方經(jīng)濟(jì)時報(bào)》及《每日新報(bào)》增幅較大，雖也有媒體的收益出現(xiàn)下滑，但對整體分割收益阻礙不大。相信歲著樓市逐漸回暖，報(bào)廣的收益也會隨之漸豐。2、區(qū)域市場報(bào)廣分布分析（一）各區(qū)項(xiàng)目廣告投放量及頻次統(tǒng)計(jì)區(qū)域