深圳某樓盤住宅全程策劃案

PAGEPAGE37汀香朗郡全程策劃報(bào)告汀香朗郡全程策劃報(bào)告

目錄第一篇 市場調(diào)查分析及預(yù)測 4目錄第一章 深圳市總體市場分析 4一 、2004年總體市場運(yùn)行狀態(tài)分析 4二 、影響深圳房地產(chǎn)發(fā)展的因素 7第二章 福田區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r 11一、區(qū)域市場綜述 11二、區(qū)域市場熱點(diǎn) 12三、區(qū)域市場供求分析 13四、2005年市場預(yù)測 14第三章 香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查 14一、區(qū)域概況（房地產(chǎn)發(fā)展的背景分析） 14二、香湖片區(qū)房地產(chǎn)總體市場分析 17三、2002年以前香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析 18四、2002年以后香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析 19五、片區(qū)內(nèi)重點(diǎn)案例調(diào)查分析 29第四章 香蜜湖片區(qū)客戶需求分析 33一、香蜜湖片區(qū)在置業(yè)者眼中的地位 33二、片區(qū)置業(yè)客戶調(diào)查 34三、片區(qū)潛在置業(yè)客戶調(diào)查 35四、潛在客戶住房需求特征 36第二篇 項(xiàng)目分析 38第一章 項(xiàng)目概況 38一、項(xiàng)目地理區(qū)位 38二、項(xiàng)目所在區(qū)域價(jià)值分析 38三、項(xiàng)目所在區(qū)域缺憾分析 38四、項(xiàng)目四至情況 39五、項(xiàng)目基本數(shù)據(jù) 40第二章 項(xiàng)目SWOT分析 40一、項(xiàng)目優(yōu)勢(Strength) 40二、項(xiàng)目劣勢(Weakness) 41三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)(Opportunity) 41四、項(xiàng)目威脅(Threat) 42五、項(xiàng)目綜合評價(jià)及發(fā)展策略分析 42第三章 項(xiàng)目建設(shè)類型適宜性評價(jià) 42一、從用地指標(biāo)來看本項(xiàng)目的建筑類型 42二、從區(qū)域樓盤來看本項(xiàng)目的建筑類型 42三、從客戶角度來看本項(xiàng)目的建筑類型 42第三篇 項(xiàng)目定位 44第一章 項(xiàng)目定位思考 44一、客戶再分析 44二、區(qū)域再分析 44三、從客戶的需求層次來思考項(xiàng)目定位 45第二章 目標(biāo)客戶定位 46第三章 產(chǎn)品定位 47一、項(xiàng)目開發(fā)主題 47二、項(xiàng)目開發(fā)類型（功能）定位 47三、開發(fā)檔次定位 47四、項(xiàng)目形象定位 48五、項(xiàng)目命名 49五、戶型定位 50六、價(jià)格預(yù)估 52第四篇 項(xiàng)目開發(fā)建議 53第一章項(xiàng)目規(guī)劃及設(shè)計(jì)建議 53一、整體規(guī)劃的重點(diǎn) 53二、規(guī)劃設(shè)計(jì)原則 53三、建筑群體組合的方式 53第二章 建筑風(fēng)格建議 55第三章 園林景觀設(shè)計(jì)建議 55第四章 戶型設(shè)計(jì)建議 57一、戶型設(shè)計(jì)要點(diǎn) 57二、部分參考戶型 60第五章 會(huì)所主題建議 61第六章 細(xì)部處理參考 62第七章 交樓標(biāo)準(zhǔn)建議 63第八章 項(xiàng)目智能化標(biāo)準(zhǔn)建議 64第九章 物業(yè)管理及社區(qū)服務(wù)建議 64第五篇 項(xiàng)目營銷推廣策略 66第一章 項(xiàng)目營銷總策略 66第二章 銷售時(shí)機(jī)與銷售計(jì)劃 67一、銷售時(shí)機(jī)選擇 67二、銷售階段劃分 67三、銷售目標(biāo)分析 67第三章 項(xiàng)目包裝建議 68一、地盤包裝建議 68二、戶外包裝 68三、售樓處建議 70四、樣板房建議 71第四章 項(xiàng)目推廣階段策略及內(nèi)容 74一、前期蓄勢階段推廣 74二、開盤熱銷階段推廣 75三、持續(xù)熱銷階段推廣 76四、尾盤銷售階段推廣 77第五章 營銷成本控制 77一、營銷成本構(gòu)成 77二、整體推廣總費(fèi)用 78三、宣傳推廣費(fèi)用的總體計(jì)劃安排 78

第一篇 市場調(diào)查分析及預(yù)測項(xiàng)目開發(fā)成功的關(guān)鍵在于對市場的獨(dú)到認(rèn)識，為此我司項(xiàng)目小組對本項(xiàng)目所處市場環(huán)境進(jìn)行了詳盡的調(diào)查分析，包括深圳市總體市場形勢、福田區(qū)域市場、以及香蜜湖片區(qū)市場的現(xiàn)狀與未來發(fā)展趨勢、消費(fèi)者、競爭者及個(gè)盤案例，由此得出有關(guān)項(xiàng)目市場背景的相關(guān)結(jié)論。第一章 深圳市總體市場分析、2004年總體市場運(yùn)行狀態(tài)分析2004年，在國家宏觀調(diào)控政策的作用下，國內(nèi)房地產(chǎn)市場從近幾年過速的發(fā)展逐漸趨于平穩(wěn)。從深圳房地產(chǎn)市場運(yùn)行情況看，由于較早地采取了嚴(yán)格的房地產(chǎn)用地供應(yīng)政策，房地產(chǎn)市場已連續(xù)多年保持著平穩(wěn)、理性的發(fā)展局面，供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。一、商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，非住宅物業(yè)銷售面積大幅上升，商品房銷售結(jié)構(gòu)更為合理根據(jù)市國土資源和房產(chǎn)管理局網(wǎng)上備案預(yù)售合同資料顯示，2004年我市商品房銷售面積為935.85萬平方米，同比增加了6.61%，市場整體需求平穩(wěn)增長。從不同類型商品房的銷售情況來看，住宅、辦公樓和商業(yè)用房的銷售面積全面增長。2004年全市住宅銷售面積為820.13萬平方米，同比增長1.01%；辦公樓銷售面積為27.54萬平方米，比2003年增長40.94%；商業(yè)用房銷售面積為65.01萬平方米，同比增長65.12％。商業(yè)用房銷售面積的大幅增長，主要與近年來深圳住宅建設(shè)的加快有關(guān)。在特區(qū)內(nèi)外不同片區(qū)由于住宅建設(shè)的發(fā)展，新的城市區(qū)域逐漸形成，并由此帶動(dòng)了商業(yè)物業(yè)需求的增長。此外，隨著CEPA的正式實(shí)施、深圳中心的“西移”、特區(qū)外城市化的全面鋪開、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施的加快建設(shè)，帶動(dòng)了辦公物業(yè)需求的增長，使得辦公樓銷售面積大幅上升。二、商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡2004年，我市商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積953.19萬平方米，同比增長9.53%，其中住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積為806.48萬平方米，同比增長12.5%。在2002年上半年我市出現(xiàn)商品房供給增長過快的勢頭后，我市采取了特區(qū)內(nèi)停止新批房地產(chǎn)用地、繼續(xù)控制全年房地產(chǎn)用地供應(yīng)（100公頃左右）等一系列宏觀調(diào)控政策。隨著系列房地產(chǎn)調(diào)控措施的出臺，房地產(chǎn)供給于2003年初得到有效控制，當(dāng)年商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積大幅下降，大量的待售的商品房得到消化。2004年，在土地供應(yīng)繼續(xù)緊縮的情況下，旺盛的市場需求進(jìn)一步促進(jìn)了存量房地產(chǎn)用地入市，商品房供應(yīng)開始比2003年有所增加，商品房批準(zhǔn)預(yù)售面積基本與當(dāng)年的銷售面積相當(dāng)。從2002年以來住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積和銷售面積的對比來看，2002～2004年，商品住宅的批準(zhǔn)預(yù)售面積總體大于實(shí)際銷售面積，二者相差128萬平方米，住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積與實(shí)際銷售面積的比為1.05：1。表明目前市場總體供給基本充足，供求基本平衡。但是，如果新增預(yù)售小于實(shí)際銷售的狀況長期持續(xù)下去，消費(fèi)者在買房時(shí)的選擇余地必然越來越少，進(jìn)而引起房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲。三、南山、寶安、龍崗三區(qū)住宅銷售面積居全市前三位，南山區(qū)住宅銷售面積所占比重顯著增加從各區(qū)的住宅銷售來看，南山、寶安、龍崗三個(gè)區(qū)的住宅銷售面積居全市前三位，分別占全市住宅銷售總面積的34％、21％、17％。南山區(qū)住宅銷售面積仍然穩(wěn)居首位，在全市中所占比例繼續(xù)增加。從2003年和2004年各區(qū)住宅成交面積所占的比例對比來看，南山區(qū)所占的比例有較大增長，寶安、龍崗兩區(qū)所占比重基本保持不變，福田區(qū)房地產(chǎn)銷售面積所占的比例減小較大。隨著特區(qū)內(nèi)用地的日益減少、西部通道及地鐵線的開通、寶安龍崗兩區(qū)全面城市化的啟動(dòng)，房地產(chǎn)“西移”和“外移”的發(fā)展趨勢將會(huì)越來越明顯。四、三房繼續(xù)成為主力戶型，小戶型住宅所占比例有所提高從銷售住宅的戶型來看，三房、二房和四房占住宅市場交易總量達(dá)八成以上。其中，三房住宅的銷售面積占住宅銷售總面積的42％，二房住宅占住宅銷售總面積比例為23％，與上年比例一致；四房住宅占住宅銷售總面積的15％，比上年下降2個(gè)百分點(diǎn)。從這三種戶型的價(jià)格來看，二房和三房住宅價(jià)格上漲幅度較大，四房價(jià)格基本保持穩(wěn)定。三房住宅的均價(jià)為每平方米5330元,同比上漲6.47％；二房住宅為每平方米5702元，同比上漲6.8％；四房住宅為每平方米6470元，同比上漲0.1％。從2004年和2003年銷售住宅的戶型結(jié)構(gòu)對比來看，2004年銷售的住宅中一房及單身公寓的比重略有增加，四房的比重稍有減少，表明由于土地資源的限制，小戶型開發(fā)正在增多。五、商品房價(jià)格水平小幅上漲；特區(qū)外價(jià)格上漲較快，特區(qū)內(nèi)外價(jià)格差距減小根據(jù)我市網(wǎng)上預(yù)售合同備案統(tǒng)計(jì)，2004年按照建筑面積計(jì)算的住宅銷售均價(jià)為5980元/平方米，與2003年相比上漲了5.28%；寫字樓平均交易價(jià)格為9997元/平方米，比上年同期下降了1.64%；商鋪平均交易價(jià)格為12463元/平方米，比上年同期下降了3.51%。商鋪、寫字樓價(jià)格的下降與近年來市場上累計(jì)的供應(yīng)量較大有一定的關(guān)系。從各區(qū)住宅銷售價(jià)格來看，除福田區(qū)由于豪宅項(xiàng)目的減少，住宅銷售價(jià)格比2003年下降5.4％外，其他各區(qū)住宅價(jià)格均有所上漲。其中，羅湖區(qū)、南山區(qū)住宅均價(jià)為7996元/m2、6410元/m2，分別比2003年上漲3.23％、2.04％；而特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)住宅價(jià)格分別為4186元/m2、4172元/m2，分別比2003年上漲11.09％和19.64％。特區(qū)外房價(jià)的大幅上漲，主要是因?yàn)樽?003年底以來，隨著市委、市政府加快特區(qū)外城市化進(jìn)程系列政策的出臺、地鐵等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的整體加快，特區(qū)內(nèi)的土地資源日益減少，特區(qū)外房地產(chǎn)市場已明顯活躍起來，許多具有良好品牌的房地產(chǎn)開發(fā)商也開始轉(zhuǎn)向特區(qū)外項(xiàng)目的開發(fā)，提升了特區(qū)外樓盤的檔次和影響力，推動(dòng)了特區(qū)外房價(jià)的上漲。特區(qū)外房價(jià)的快速上升，使特區(qū)內(nèi)外價(jià)格總體差距也由2003年的2倍減少到1.7倍，差距減小了15%。根據(jù)價(jià)格趨勢的分析，未來一段時(shí)期，深圳房地產(chǎn)價(jià)格上漲幅度仍將保持小幅增長，但在合理的范圍內(nèi)波動(dòng)。六、價(jià)格分布結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格水平與居民收入水平基本適應(yīng)從住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)來看，4000元/m2以下的占22％，4000～6000元/m2的占37％，6000～8000元/m2占23％,8000～10000元/m2占13％，10000元/m2以上的占5％。與2003年相比，4000元/m2以下住宅所占比例減少了7個(gè)百分點(diǎn)，4000～6000元/m2的住宅所占比例增加了7個(gè)百分點(diǎn)，這與特區(qū)外住宅價(jià)格上漲有直接關(guān)系。總體來看，6000元以下的低價(jià)位和中等價(jià)位住宅仍占有約六成的比重。此外，根據(jù)國際慣例，合理的房價(jià)收入比應(yīng)該在6倍以內(nèi)。從近年來深圳不同收入家庭的房價(jià)收入比情況來看（見表1），不同收入的家庭合理房價(jià)收入比基本呈現(xiàn)階梯分布的特征。市場上84％的消費(fèi)者實(shí)際購買力水平，可以買得起4000元以下的住宅；60％的消費(fèi)者可以買得起4000～6000元的住宅；40％消費(fèi)者可以買得起6000～8000元的住宅；18％的消費(fèi)者可以買得起8000～10000元的住宅；10％消費(fèi)者可以買得起10000元以上的住宅。根據(jù)住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)與不同收入家庭房價(jià)收入比的比較，深圳不同收入水平房價(jià)

收入比的分布與房價(jià)結(jié)構(gòu)基本協(xié)調(diào)，除了最低收入家庭外，其他各個(gè)收入階層都有適合的住宅價(jià)位；全市六成左右的中低收入家庭的實(shí)際購買力水平，基本與現(xiàn)時(shí)占市場60％的6000元以下的中低住宅價(jià)位相適應(yīng)，表明現(xiàn)時(shí)住宅價(jià)格結(jié)構(gòu)基本合理。、影響深圳房地產(chǎn)發(fā)展的因素1、全國性政策①擬開征物業(yè)稅中國人民銀行行長周小川在2004年初接受記者采訪時(shí)表示，我國將在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)選擇試點(diǎn)實(shí)施物業(yè)稅，屆時(shí)將對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅（財(cái)產(chǎn)稅），相應(yīng)取消其它與房地產(chǎn)有關(guān)的稅。隨后召開的廣東省財(cái)政工作會(huì)議上，省財(cái)政廳負(fù)責(zé)人透露：廣東可能在今年對不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅。新的物業(yè)稅是將現(xiàn)行的房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅以及土地出讓金等收費(fèi)合并，轉(zhuǎn)化為在房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅，即將現(xiàn)在買房子前要交的稅和部分地價(jià)，放到買房后按年繳交。但是一直到現(xiàn)在，并沒有看到物業(yè)稅的實(shí)施。消息出來以后，業(yè)內(nèi)展開了關(guān)于開征物業(yè)稅的討論，有的認(rèn)為房價(jià)會(huì)因此下降40％，有的認(rèn)為有利于均衡政府長期財(cái)政收入。開征物業(yè)稅將政府財(cái)政收入與土地、房價(jià)直接掛鉤，促使地方政府改變其短期行為，更加關(guān)心投資環(huán)境；將享受政府市政配套與物業(yè)稅結(jié)合起來，對不同區(qū)域的業(yè)主更加公平；開征物業(yè)稅還降低了房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入門檻。點(diǎn)評：物業(yè)稅的產(chǎn)生將可能在買房價(jià)格、住房成本、土地開發(fā)成本方面帶來巨大的影響，并會(huì)在相當(dāng)程度上影響人們購房行為，是選購價(jià)格較高但居住成本較低的房屋，還是選購價(jià)格較低但居住成本較高的房子。物業(yè)稅怎樣開征，開征后將給地產(chǎn)市場帶來怎樣的具體影響，一直是業(yè)界和市場關(guān)注的重點(diǎn)。②嚴(yán)查Mall從04年2月份開始，商務(wù)部和銀監(jiān)會(huì)已經(jīng)開始了對大型購物中心的全面檢查。其中，商務(wù)部在3月15日專門刊發(fā)了《商務(wù)部關(guān)于對大型商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)情況進(jìn)行調(diào)查的通知》，其中要求建筑面積5000平方米及以上的百貨店、超級市場、大型綜合超市、倉儲(chǔ)式商場、專業(yè)店、購物中心以及商品交易市場（含批發(fā)市場），必須如實(shí)填寫建設(shè)投資總額、資金來源、開業(yè)情況、經(jīng)營情況、是否享受優(yōu)惠政策、是否符合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃等情況。從2月開始，商務(wù)部牽頭對大型購物中心（ShoppingMall）進(jìn)行全面檢查，而后銀監(jiān)會(huì)、發(fā)改委、建設(shè)部紛紛介入。據(jù)估計(jì)，全國大型購物中心超過400個(gè)，總投資額2000億元，泡沫已經(jīng)形成。專家認(rèn)為，投資Mall存在四大風(fēng)險(xiǎn)，特別是政策趨向緊縮，申請開發(fā)貸款難上加難。點(diǎn)評：與國際成熟開發(fā)套路不同，由于沒有產(chǎn)業(yè)基金支持，國內(nèi)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)資金主要來源于銀行貸款，且多為分割產(chǎn)權(quán)出讓模式。很多企業(yè)對后期運(yùn)營不加考慮，少數(shù)愿意以1年至3年的固定租金回租幫助買家養(yǎng)鋪、營造商業(yè)氛圍。好在目前越來越多的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)開始按照這一物業(yè)形態(tài)國際通行的只租不售、開發(fā)商自己持有產(chǎn)權(quán)并承擔(dān)后期運(yùn)營工作的開發(fā)規(guī)則在運(yùn)作了。eq\o\ac(○,3)"8.31"土地大限2004年3月31日，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于繼續(xù)開發(fā)經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況掃清監(jiān)察工作的通知》，即“71號令”。該通知要求各地必須在2004年8月31日前，將協(xié)議出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的歷史遺留問題處理完畢，以協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)的，要從嚴(yán)查處。“71號令”下達(dá)后，在全國引起了極大的震動(dòng)，特別是協(xié)議拿地成了習(xí)慣的北京。但北京政府在此大限前還是為留足了可供房地產(chǎn)商開發(fā)兩三年的用地。而對于率先實(shí)行招、拍、掛出讓土地的城市尤其是深圳，則波瀾不驚，這個(gè)大限已經(jīng)提前幾年過了。點(diǎn)評：“8.31”大限預(yù)示著土地市場規(guī)范經(jīng)營時(shí)代的來臨。此次大限給手中握有土地的開發(fā)商提供了待價(jià)而沽的可能，也給了資金雄厚的開發(fā)商跨越城界在全國范圍內(nèi)購置土地的機(jī)會(huì)，并使那些想在地產(chǎn)界渾水摸魚的人難以繼續(xù)混下去。eq\o\ac(○,4)銀行房貸收緊9月2日，銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引（征求意見稿）》，這是銀監(jiān)會(huì)成立以來發(fā)布的第一個(gè)針對行業(yè)貸款經(jīng)營的指引，也是繼去年央行121文件后，金融監(jiān)管部門發(fā)出的又一次加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管的重要信號?！吨敢芬笊虡I(yè)銀行在發(fā)放個(gè)人房貸時(shí)應(yīng)著重考察借款人的還款能力，并明確規(guī)定借款人住房貸款的月房產(chǎn)支出與收入比不得超過50％（含50％），月所有債務(wù)支出與收入比不得超過55％（含55％）。點(diǎn)評：《指引》的出臺，在為已熱得有點(diǎn)過頭的房地產(chǎn)降溫、防范金融風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)，對消費(fèi)者也是件好事，使消費(fèi)者購房更加理性。此外，也對投資炒作者設(shè)置了一道門檻，有利于規(guī)范房地產(chǎn)市場。eq\o\ac(○,5)央行5個(gè)月內(nèi)兩次加息中國人民銀行2004年10月29日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率并放寬人民幣貸款利率浮動(dòng)區(qū)間和允許人民幣存款利率下浮。5年以上貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由施行的5.04％提高到5.31％。從2005年3月17日起，中國人民銀行決定調(diào)整商業(yè)銀行自營性個(gè)人住房貸款政策，一、將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平實(shí)行下限管理，現(xiàn)行優(yōu)惠利率上調(diào)0.2個(gè)百分點(diǎn)，由5.31％提高到5.51％二、對房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快城市或地區(qū)，個(gè)人住房貸款最低首付款比例由現(xiàn)行的20％提高到30％。點(diǎn)評：兩次加息的幅度不算太大，似乎對房地產(chǎn)的觸動(dòng)也并不是很大，因?yàn)橛绊懛績r(jià)的因素不只是利率。目前來看，房價(jià)并未因此而出現(xiàn)突變。但此次加息在很大程度上只是一個(gè)信號，預(yù)示著開發(fā)商沒有資金實(shí)力單靠銀行救濟(jì)已經(jīng)行不通了。2、地方性政策、措施以及事件eq\o\ac(○,1)土地嚴(yán)控2004年，深圳停止新批羅湖、福田等特區(qū)內(nèi)房產(chǎn)用地，土地供應(yīng)向南山、鹽田及寶安、龍崗等區(qū)域傾斜。年內(nèi)計(jì)劃出讓土地1287萬平方米，商品房出讓用地不過108萬平方米，且基本分布在特區(qū)外。連續(xù)幾年來，每年新出讓的商品住宅類用地都限制在100萬平方米以內(nèi)。②銀根收緊從2004年借貸方面看，開發(fā)商的自有資金比例被抬高，開發(fā)商的整條資金鏈處于嚴(yán)控之下。買房人的消費(fèi)貸款也被設(shè)置越來越多的前提條件。比如，月均還款額總和不能超過收入的50％，比如對第二套以后購房貸款更嚴(yán)格的審查，有的銀行干脆不把錢貸給二手房市場和房地產(chǎn)投資方。多數(shù)銀行對二手房評估價(jià)格下調(diào)了10％，部分銀行甚至停辦辦公樓、商鋪、高齡房以及老公寓貸款。各銀行支行等基層為了完成“健康”指標(biāo)、控制壞賬率，紛紛放緩了審核放貸步伐。點(diǎn)評：對房地產(chǎn)市場收緊銀根，上游流動(dòng)資金貸款受限，下游住房貸款受限，對于控制房地產(chǎn)“虛火”，防止越來越多的“負(fù)翁”出現(xiàn)，起到了關(guān)鍵作用。對于房地產(chǎn)發(fā)展商來說，他們開始嘗試“信托地產(chǎn)投資”等新的融資方式。其實(shí)，銀行出臺的一系列風(fēng)險(xiǎn)控制的措施，主要是針對一部分投機(jī)炒房者。收緊貸款后，二手房抵押業(yè)務(wù)活躍，也促使典當(dāng)行業(yè)借款業(yè)務(wù)上升，同時(shí)，一些民間的融資方式也變得非?；钴S。③地鐵通車2004年12月28日，深圳地鐵一期工程將開通試運(yùn)營。首期試運(yùn)營1號線和4號線，最高時(shí)速80公里／小時(shí)。其中，地鐵1號線東段線路由羅湖站———世界之窗站，共15個(gè)車站；地鐵4號線南段線路由皇崗站———少年宮站，共5個(gè)車站。按照《深圳市城市軌道交通近中期發(fā)展綜合規(guī)劃》，深圳將建設(shè)地鐵108.29公里，輕軌、城鐵141.1公里，總投資689.97億元。政府優(yōu)先發(fā)展1號、2號、3號、4號、11號等5條地鐵、輕軌線。點(diǎn)評：地鐵改變我們的出行方式。地鐵起步價(jià)2元，最高5元。如果時(shí)間也算出行成本的話，地鐵無疑是成本最低的出行方式。地鐵改變?nèi)藗兊木幼∮^念，促進(jìn)住宅郊區(qū)化的發(fā)展并增大人們的出行半徑與消費(fèi)半徑。地鐵將提升沿線和兩端物業(yè)價(jià)值，促進(jìn)新的城市經(jīng)濟(jì)帶的形成。eq\o\ac(○,4)城中村改造深圳特區(qū)內(nèi)共有173個(gè)自然村，約10數(shù)萬棟的農(nóng)民房，面積總量逾1億平方米，是我國城中村最多的城市。“用3到5年的時(shí)間，全面完成全市違法建筑查處整治和城中村改造，使廣大市民切實(shí)感受到城市面貌發(fā)生了根本性變化，使寶安、龍崗兩區(qū)的城市化和城市面貌與特區(qū)關(guān)內(nèi)接近?！边@是政府舊城改造的總目標(biāo)。2004年，深圳啟動(dòng)了關(guān)內(nèi)漁民村、崗廈、大沖等數(shù)個(gè)試點(diǎn)村的規(guī)劃工作，并將崗廈、上沙、下沙、田貝、黃貝嶺、大沖、南崗等8個(gè)村列入近期建設(shè)規(guī)劃。漁民村已成為關(guān)內(nèi)完成改造的第一個(gè)城中村。點(diǎn)評：很多發(fā)展商看好深圳舊改項(xiàng)目，理由有三點(diǎn)：一是面積增加。二是片區(qū)優(yōu)勢。三是通過舊城改造，可以形成新的商圈，形成新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。深圳將陸續(xù)開工500多萬平方米舊改項(xiàng)目，對樓市的供求關(guān)系產(chǎn)生的重大影響是緩解供求關(guān)系，抑制樓價(jià)上漲。eq\o\ac(○,5)置業(yè)維權(quán)2004年，房地產(chǎn)投訴及房屋糾紛仍舊不斷，讓很多置業(yè)者深切感受到“置業(yè)之痛”。梅林關(guān)外某項(xiàng)目因?yàn)樯鐓^(qū)電力原因，導(dǎo)致業(yè)主們砸了二期的售樓處；南山濱海片區(qū)一樓盤因?yàn)榻ㄖ|(zhì)量，業(yè)主拒絕入伙……如何置業(yè)，如何理性置業(yè)和化解置業(yè)困境，已經(jīng)成為不少置業(yè)者關(guān)心的話題。點(diǎn)評：一項(xiàng)調(diào)查顯示，置業(yè)者遇到不公平對待時(shí)，有35.1％的人會(huì)選擇與開發(fā)商進(jìn)行溝通，人數(shù)比例遠(yuǎn)大于其他四種（政府部門23.5％、消費(fèi)者協(xié)會(huì)18.4％、網(wǎng)上14％、媒體9％）。業(yè)內(nèi)人士建議，樓盤出現(xiàn)問題首先嘗試和發(fā)展商進(jìn)行合理溝通，集體向發(fā)展商提出要求；如果問題不能解決再尋求其他投訴渠道；如果問題十分嚴(yán)重應(yīng)積極尋求法律幫助，盡量不要采取過激的手段?！巴对V是手段不是目的，購房人投訴主要還是想解決問題”。eq\o\ac(○,6)品牌管家2004年，深圳物管行業(yè)展開了一次全面的品牌剖析。9月中旬，召開“2004深圳物管高峰論壇”，“2004年深圳物管20年品牌報(bào)告”活動(dòng)正式開展。活動(dòng)歷經(jīng)兩個(gè)月，在經(jīng)過市民投票、形象展示及專家審議后，10月20日，“2004深圳十大最具影響力的品牌物業(yè)管理公司”和“2004深圳十大最受歡迎的品牌物業(yè)管理公司”。點(diǎn)評：活動(dòng)不僅展現(xiàn)20年來深圳物業(yè)管理的品牌歷程，全面檢閱深圳物業(yè)管理軍團(tuán)的整體實(shí)力?！吧钲谖锕艿谝环疥嚒蓖ㄟ^推介精彩展示，為開發(fā)商、消費(fèi)者在選擇物管公司上提供一種重要的參考依據(jù)。該項(xiàng)活動(dòng)在深圳掀起“關(guān)注物管，聚焦品牌”的熱潮。eq\o\ac(○,7)二手樓市趕超一手樓市2004年，深圳三級市場容量迅速增大，而競爭隨之更加激烈。10月初，一項(xiàng)調(diào)查顯示，深圳二手樓交易面積已經(jīng)趨近于新房的銷售面積，占房地產(chǎn)市場的半壁江山，更有業(yè)內(nèi)人士大膽估計(jì)，2006年深圳二手房交易將有可能超越新房。10月13日，“三級市場尖鋒時(shí)刻”將目光瞄準(zhǔn)二手樓市場。本報(bào)地產(chǎn)新聞部策劃、發(fā)起“深圳三級市場品牌論壇”，行業(yè)主管部門、主要品牌中介商都到會(huì)，二手樓中介品牌形象如何建立成為焦點(diǎn)話題。點(diǎn)評：2004年，在“深圳三級市場品牌論壇”的促動(dòng)下，深圳房地產(chǎn)的目光關(guān)注到二手樓中介的品牌形象的建立上，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)主、客戶之間相互信任的建立，仍需要法律、制度的保障。深圳二手樓市若能突破“信任”的難題，將得到質(zhì)的飛躍。全市總體市場調(diào)查小結(jié)：商品房需求整體保持平穩(wěn)增長，商品房銷售結(jié)構(gòu)更為合理；商品房新增供給小幅上升，住宅市場整體供求基本均衡；關(guān)外地產(chǎn)開發(fā)所占比例越來越多，房地產(chǎn)“西移”和“外移”的發(fā)展趨勢將會(huì)越來越明顯；三房繼續(xù)成為主力戶型，但是由于土地資源的限制，小戶型住宅所占比例正在提高；商品房價(jià)格水平小幅上漲；特區(qū)外價(jià)格上漲較快，特區(qū)內(nèi)外價(jià)格差距減小價(jià)格分布結(jié)構(gòu)基本合理，價(jià)格水平與居民收入水平基本適應(yīng)擬開征物業(yè)稅、嚴(yán)查Mall、"8.31"土地大限、銀行房貸收緊、央行兩次加息等政策表明了中央政府加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場發(fā)展的控制力度，全國房地產(chǎn)市場面臨著新的調(diào)整；土地嚴(yán)控、銀根收緊、地鐵通車、城中村改造、置業(yè)維權(quán)等一系列地方政策和事件說明了深圳市政府和消費(fèi)者等社會(huì)角色對房地產(chǎn)市場的良性規(guī)范發(fā)展備加關(guān)注。第二章 福田區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r一、區(qū)域市場綜述2004是福田區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要一年。占地11萬平方米，總建筑面積20萬平方米，總投資約20億元的市民中心正式啟動(dòng)；總投資逾31.9億元人民幣、占地面積達(dá)28萬平方米的深圳會(huì)議展覽中心也于2004年正式投入使用，并成功承辦了2004年平均高交會(huì)；同時(shí)水晶島、青少年宮、音樂廳、圖書館、電視中心等五大工程的建設(shè)在順利進(jìn)行當(dāng)中。此外，中心區(qū)寫字樓十三姐妹集中于2004年亮相，福田中心區(qū)集行政和商務(wù)為中心的地位已于2004年完全確立。無論是從政策方面，還是從供應(yīng)銷售方面，又或是從土地出讓方面，福田無疑在2004年深圳地產(chǎn)界占重要的一席。城中村改造，違規(guī)建筑“疏理工程”和爛尾樓盤活是2004年全市尤其是福田城市改造的主線；園博園的興建是竹子林片區(qū)崛起的關(guān)鍵；眾多物業(yè)熱銷源于地鐵沿線物業(yè)概念；“9萬3”地塊創(chuàng)歷史樓面地價(jià)新高，無疑牽引全市地產(chǎn)界目光。土地的限制和規(guī)劃的要求，中心區(qū)住宅新增供應(yīng)幾乎為零，中心區(qū)周邊豆腐塊項(xiàng)目成為各開發(fā)商新的供應(yīng)點(diǎn)，因此，小項(xiàng)目、小戶型成為2004年福田的絕對主流。如青蓮公寓、玲瓏1.8就是很好的代表，還有新洲片區(qū)的星座傳奇、花好園、韻動(dòng)領(lǐng)地等等。這一方面歸因于土地的限制，另一方面也是福田需求結(jié)構(gòu)變化引導(dǎo)的結(jié)果。二、區(qū)域市場熱點(diǎn)1、“9萬3”地塊深圳土地拍賣史上的里程碑香蜜湖“9萬3”地塊的拍賣無疑是2004年深圳土地市場的最重一拍，它吸引了萬科、中海、招商等眾多品牌開發(fā)商前來競拍，并成功地刷新了當(dāng)時(shí)深圳土地樓面地價(jià)的歷史記錄，它提升了香蜜湖片區(qū)的豪宅形象，提高了片區(qū)價(jià)值，金地香蜜山是最大的獲益者，開盤半年一期基本售完就是最好的佐證。后來者香域中央也因此而信心百倍，把項(xiàng)目均價(jià)提到9000元/平方米以上，但認(rèn)籌依然火爆。“9萬3”地塊的拍賣不僅創(chuàng)造地價(jià)新記錄，同時(shí)也開創(chuàng)了品牌開發(fā)商聯(lián)合拿的競爭模式，加劇了大發(fā)展商的聯(lián)合。在“9萬3”地塊拍賣會(huì)上，香港的信和置業(yè)中國投資集團(tuán)和中海地產(chǎn)聯(lián)手以9.5億元聯(lián)合成功奪標(biāo)。此外，未中標(biāo)的萬科、招商和華僑城強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，金地和浩和投資共同牽手。這表明，深圳各大開發(fā)商在加強(qiáng)與競爭對手的合作，尤其是在拿大塊用地的時(shí)候，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合以求增加奪標(biāo)機(jī)率。2、園博園催生地產(chǎn)新坂塊第五屆中國國際園林花卉博覽會(huì)于2004年9月16日到2005年3月16日在深圳舉行，選址在深圳福田竹子林。園博園占地66公頃，全園建景點(diǎn)總面積約20萬平方米，景點(diǎn)共120個(gè)，是福田一重要的旅游景觀資源和休閑圣地，它在很大程度上提升竹子林片區(qū)形象，促進(jìn)了竹子林坂塊房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展。金眾和越眾不失為靈敏者，抓住此次難逢機(jī)會(huì)，同時(shí)推出香詩美林和盛景國際花園，掀起深圳排隊(duì)購房熱潮，成為2004年福田乃至深圳樓市一大亮點(diǎn)。在價(jià)格上，片區(qū)也得到迅速的提升，其中以創(chuàng)意僑園最典型。此前項(xiàng)目遲遲不愿入市，之后借利于園博園概念，改名博林貢院，以9000元/平方米高價(jià)推出，但也能銷得七七八八。這無不表明，園博園不僅是園林花卉的盛會(huì)，對于竹子林片區(qū)來說，她更是一場樓市的盛會(huì)，是片區(qū)樓市的發(fā)展的里程碑，改善了片區(qū)臟、亂、差的形象，拉近了片區(qū)與左鄰右舍香蜜湖和華僑城的距離。園博會(huì)不僅吸引了來自世界各地的游客，同時(shí)她也招來了深圳各方置業(yè)者前來安居樂業(yè)。3、小戶型齊聚新洲豪宅再起香蜜湖縱觀深圳房地產(chǎn)市場的發(fā)展歷史，不難發(fā)現(xiàn)，重心由羅湖開始一直向西部轉(zhuǎn)移。先是羅湖市場成熟，接著是福田、南山，以后將是寶安。土地供應(yīng)的減少和小戶型比例的增加是轉(zhuǎn)移過程的重要標(biāo)志。早在幾年前，小戶型已成為羅湖市場絕對主力。2004年，小戶型物業(yè)也逐漸成為福田供應(yīng)主流，尤其是進(jìn)入下半年，星座傳奇、韻動(dòng)領(lǐng)地、花好園、綠洲豐和家園、招商城市主場、TT國際公寓等一系列純小戶型項(xiàng)目紛紛面世。表明福田已踏上了羅湖的成熟之路，成為第二個(gè)“羅湖”土地供應(yīng)減少，小戶型物業(yè)比例上升。究其原因，一方面是由于福田中心區(qū)地位已確立，中心區(qū)寫字樓項(xiàng)目相繼推出，相應(yīng)地對小戶型需求增加，小戶型住宅供應(yīng)隨之增加，這是需求指引供給的結(jié)果。另一方面，由于土地的限制，各開發(fā)商只能在中心區(qū)周邊“打游擊戰(zhàn)”，見縫插針，玲瓏1.8，青蓮公寓，星座傳奇等都是典型的代表作。香蜜湖豪宅身份已在2003年完全確立，2004年可算是其地位更加穩(wěn)固的一年，“9萬3”地塊拍賣轟動(dòng)一時(shí)，樓面地價(jià)創(chuàng)歷史新高7252元/平方米。無可置疑，“9萬3”地塊的成功拍賣再度提升片區(qū)豪宅形象。金地香蜜山乘勢開銷，售績大家有目共睹。下半年，聯(lián)泰香域中央伺機(jī)入市，認(rèn)籌場面用火爆來形容并不夸張。雖有紅樹灣新生豪宅片區(qū)的強(qiáng)力沖擊，但香蜜湖豪宅身份并沒有動(dòng)搖，隨著明年水榭花都三期、中旅國際公館二期的相繼推出，加上片區(qū)壓軸之作“9萬3”的問世，香蜜湖將續(xù)寫其壯麗的豪宅之作。三、區(qū)域市場供求分析1、批售量分析從近四年批售量來看，2002年是福田住宅供應(yīng)的高峰期；進(jìn)入2003，中心區(qū)已基本成形，可供開發(fā)的規(guī)模土地很少，相應(yīng)地住宅供給進(jìn)入減緩期；2004年，各開發(fā)商千方百計(jì)在中心區(qū)周邊尋找小塊用地，見縫插針，新洲片區(qū)成為主要的供應(yīng)片區(qū)，從而令2004年供應(yīng)量有所回升。2、成交量分析2004年福田區(qū)共成交1.2萬套單位，成交面積約120萬平方米，比2003年下降了25%左右；這是福田繼2003年之后成交量繼續(xù)下降，原因在福田區(qū)市場日趨成熟，置業(yè)首選地的位置已逐漸被南山、寶安和龍崗所取代，這是福田區(qū)成交量下降的最主要原因。此外，因2004年福田供應(yīng)大部份集中于新洲片區(qū)，項(xiàng)目均以小戶型居多，檔次相當(dāng)，競爭激烈，所以造成部分單位得不到消化，這是造成福田區(qū)成交下降的另一重要原因。3、價(jià)格分析從2004年各月的銷售價(jià)格看，3月是銷售價(jià)格的最高點(diǎn)，達(dá)10043元/平方米，隨后呈現(xiàn)不斷下跌的趨勢。這主要是因?yàn)?月份有東方時(shí)代廣場入市，項(xiàng)目銷售均價(jià)達(dá)13000元/平方，拉升整個(gè)片區(qū)成交價(jià)位，隨后4月和5月售價(jià)回落，6月有所上升，原因是金地香蜜山和緹香名苑的加盟。接著新洲片區(qū)各項(xiàng)目相繼推出，令片區(qū)整體價(jià)位持續(xù)走低。福田整體均價(jià)為8580元/平方米，比2003年的8212元/平方米上升了4.48%。四、2005年市場預(yù)測1、供應(yīng)量預(yù)測2003年福田區(qū)住宅空置面積達(dá)54.17萬平方米，位居各區(qū)空置面積之首，2004年的供需面積相差約40萬平方米，所以2004年福田區(qū)住宅空置面積將約達(dá)90萬平方米，這將形成2005年福田區(qū)住宅市場的宏大供應(yīng)。由于可供開發(fā)土地的限制，2005年福田區(qū)新增住宅供應(yīng)面積將有所減少，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年待建或在建潛在供應(yīng)項(xiàng)目，約有24個(gè)，建筑面積約達(dá)137萬平方米。從各片區(qū)來看，新洲片區(qū)將延續(xù)2004年強(qiáng)大的供應(yīng)，水榭花都三期和中旅國際公館也會(huì)給香蜜湖帶來較大的放量。此外，中心區(qū)供應(yīng)也將有所增加。2、價(jià)格預(yù)測就供求來看，2005年住宅新增供應(yīng)量將比2004年略有下降，但總的供應(yīng)量會(huì)比2004年大，供大于求已經(jīng)很明顯，房價(jià)理應(yīng)下跌，但由于全市各片區(qū)房價(jià)均在上漲的緣故，福田區(qū)項(xiàng)目不愿下調(diào)價(jià)格，扭曲供求決定價(jià)格的規(guī)律，類如于2002年羅湖的情況，預(yù)期房價(jià)將繼續(xù)走高，但上升幅度不大，一方面是因?yàn)槭芄┣蟮挠绊懀硪环矫媸敲髂甑墓?yīng)集中地在新洲片區(qū)，而該片區(qū)物業(yè)價(jià)位普遍大會(huì)太高，因此在一定程度上限制了整個(gè)區(qū)域均價(jià)的大幅度上漲。香蜜湖仍是高檔住宅供應(yīng)聚集地，水榭花都三期、中旅國際公館二期和香域中央均價(jià)在10000元/平方米左右，他們是支撐福田房價(jià)走高的主力軍。第三章 香蜜湖片區(qū)房地產(chǎn)市場調(diào)查一、區(qū)域概況（房地產(chǎn)發(fā)展的背景分析）香蜜湖片區(qū)規(guī)劃范圍：香梅路以西，北環(huán)大道以南，僑城東路以東，深南大道以北區(qū)域，片區(qū)用地面積約312.83公頃，現(xiàn)有人口11萬余人，其中常住人口25906人，暫住人口6萬余人，流動(dòng)人口2萬余人，人戶分離1萬余人。香蜜湖片區(qū)的主要土地用途為：旅游、居住、政府用地及市政公用設(shè)施等。法定圖則特別強(qiáng)調(diào)了香蜜湖片區(qū)是“以休閑娛樂旅游為主的綜合性旅游景區(qū)”，并且明確表示要“保護(hù)并完善香蜜湖水體”，“盡可能多地保留旅游用地”，“住宅區(qū)應(yīng)建設(shè)成為高標(biāo)準(zhǔn)居住小區(qū)，應(yīng)具有較低密度，較大綠地空間，設(shè)施齊全，環(huán)境優(yōu)美的空間特征，成為旅游區(qū)良好的外圍景觀。”1、高品質(zhì)城市綜合片區(qū)香蜜湖片區(qū)背靠連綿起伏的安托山、塘朗山。內(nèi)部又擁有120萬平方米的香蜜湖，43萬平方米的農(nóng)科植物園。香蜜湖片區(qū)作為城市中心綠核，空氣指數(shù)遠(yuǎn)遠(yuǎn)優(yōu)于其他片區(qū)。政府在對香蜜湖片區(qū)的最新未來規(guī)劃里也明確表示：這里將是以生態(tài)旅游為主、居住為輔的高品質(zhì)城市綜合社區(qū)。即將建成的香蜜湖地鐵站，直接接駁香港東鐵，使香蜜湖片區(qū)的動(dòng)靜切換更加迅速。被稱為“都市綠肺”的香蜜湖，其度假村是規(guī)模較大的旅游勝地，迪士尼式的中國娛樂城，有70多項(xiàng)陸空游樂設(shè)施。整個(gè)片區(qū)視野十分開闊。另外，農(nóng)科中心和以工業(yè)區(qū)為概念的車公廟工貿(mào)園就正逐步發(fā)展成福田中心區(qū)的另一個(gè)集金融、文化、旅游、商業(yè)為一體的西部延伸次中心區(qū)。它位于城市的中軸線上，以深南大道為核心，東接香蜜湖路，西接廣深公路，北接蓮花西路，南接濱河大道，地理位置優(yōu)越，交通極為便利，形象上也在不斷向高尚住宅區(qū)靠攏。2、綜合旅游景區(qū)香蜜湖片區(qū)具有較好的自然景觀，以香蜜湖為中心，西北面為安托山山景，西南有農(nóng)科中心林景等，整個(gè)片區(qū)環(huán)境好，空氣清新。在人文景觀方面，主要體現(xiàn)在水上樂園、香蜜湖度假村、觀光農(nóng)場等。總體來講，整個(gè)片區(qū)的景觀較好，同時(shí)未來的前景規(guī)劃又是以綜合旅游景區(qū)為主，吸引了眾多貴族階層在此置業(yè)。從本片區(qū)的香蜜湖和農(nóng)科中心兩個(gè)區(qū)域來看，片區(qū)內(nèi)的居住人群以高收入階層為主，同時(shí)香蜜湖度假村、德式堡、名人俱樂部等高檔的配套服務(wù)，使得整個(gè)片區(qū)的人文氛圍以高檔為主。在竹子林區(qū)域由大量的企業(yè)職工和外來人口，對整個(gè)片區(qū)的高檔形象有一定的影響，但兩者之間分隔較明顯，相互影響并不大。3、配套齊全從目前的片區(qū)配套來看，主要科教設(shè)施有：深圳高級中學(xué)、金眾幼兒園、農(nóng)科中心科研樓、竹園小學(xué)、東海培萃幼兒園等；酒樓娛樂設(shè)施有香蜜湖酒店東座、名人俱樂部、水上樂園、香蜜湖度假村、德式堡等；商場方面有山姆會(huì)員商店等，其它還有友誼醫(yī)院等市政設(shè)施。4、交通條件完善本片區(qū)外部主要通過深南大道、北環(huán)路和香蜜湖路與外圍交通相接，區(qū)內(nèi)東西向蓮花西路、紅荔路與南北向的農(nóng)園路、農(nóng)林路、香梅路相交構(gòu)成片區(qū)路網(wǎng)架。本區(qū)的交通路網(wǎng)已基本形成框架，但是區(qū)內(nèi)細(xì)分的道路網(wǎng)尚未形成。目前深南大道作為市區(qū)主動(dòng)脈交通極為方便，香梅路公交系統(tǒng)也相對比校方便，但蓮花西路、農(nóng)林路、紅荔路等區(qū)域縱深部分則難盡人意，公交配套明顯不足，造成居民日常生活較為不便。此外，2004年開通的地鐵1號線在本片區(qū)將設(shè)有兩個(gè)?？空?，將會(huì)使本片區(qū)東西向的交通更加完善。4、受周邊片區(qū)影響小在香蜜湖片區(qū)以西是以規(guī)劃為旅游、居住及少量工業(yè)為主的華僑城片區(qū)、東面為以居住為主兼有部分商業(yè)、辦公、金融等功能綜合的景田片區(qū)、南部是以工業(yè)功能為主的車工廟片區(qū)。從居住角度來看，華僑城片區(qū)將對本片區(qū)有一定的競爭壓力，同時(shí)本片區(qū)的市政配套設(shè)施將影響片區(qū)住宅的發(fā)展，同時(shí)本片區(qū)的規(guī)劃決定本片區(qū)將以高端住宅市場為主，因此本片區(qū)與車工廟、景田片區(qū)的住宅市場的競爭相對較小。5、豪宅林立在深圳，銀湖和蛇口以優(yōu)美的自然環(huán)境著稱，成為深圳頂級豪宅集中區(qū)域；而華僑城、紅樹灣、中心區(qū)、香蜜湖則由于便利的交通以及人文因素稱為城市豪宅區(qū)域。2003年，香蜜湖成為深圳豪宅市場的熱點(diǎn)。2002~2003年間四大組團(tuán)商品住宅供給量超過500萬平方米，2002~2003年間泛香蜜湖片區(qū)商品住宅供給量超過100萬平方米。據(jù)預(yù)測，2004年香蜜湖片區(qū)的市場供應(yīng)量超過80萬平方米，下半年是該片區(qū)豪宅的井噴期。從開發(fā)的物業(yè)類型來看，本區(qū)域主導(dǎo)品種為小高層與高層加部分TOWNHOUSE、較少的別墅的綜合產(chǎn)品。優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品———?jiǎng)e墅、TOWNHOUSE特點(diǎn)由于景觀、環(huán)境、交通等外部因素的制約，市區(qū)內(nèi)適合別墅開發(fā)的土地越來越少，售價(jià)卻始終高企。區(qū)域內(nèi)暢銷別墅由于自身?xiàng)l件優(yōu)越、配套齊全、交通方便，雖然其戶型面積大、總價(jià)高，依然能吸引目標(biāo)客戶。其中戶型面積在240~300平方米左右，總售價(jià)在人民幣400萬以上。香蜜湖小檔案：香蜜湖———深圳的一顆璀璨的明珠，一直吸引著深圳人的目光：1984年：香蜜湖度假村一期完工；1988年：香蜜湖度假村二期開放，接待游客90萬人次；1992年：香蜜湖度假村有限公司成立；1997年：東?；▓@熱銷深港兩地，引發(fā)了香蜜湖地區(qū)的開發(fā)熱潮；2002年：香蜜湖豪宅大戰(zhàn)的鑼聲敲響；2003年：香蜜湖在深圳的豪宅市場上演繹了最為激烈的、最為成功的營銷戰(zhàn)役，涌現(xiàn)出一批操作成功的樓盤案例；2004年：香蜜湖推盤量有所增大，競爭白熱化。2005年：九萬三將推向市場，必將使片區(qū)成為全城焦點(diǎn)小結(jié)：香蜜湖片區(qū)作為深圳的四大豪宅片區(qū)之一，已經(jīng)日趨成熟。根據(jù)深圳市政府對片區(qū)最新未來規(guī)劃：本片區(qū)功能定位為“綜合性旅游景點(diǎn)”一方面為中心區(qū)提供良好的休憩環(huán)境，另一方面也為福田的可持續(xù)發(fā)展留有彈性。香蜜湖憑借獨(dú)特的自身優(yōu)勢一直以來是深圳豪宅市場的主要供應(yīng)片區(qū)，從早期的東?；▓@、到香榭里花園、再到水榭花都、熙園、中旅國際公館，片區(qū)從來不乏影響力豪宅。而隨著這些豪宅的陸續(xù)開發(fā)，片區(qū)已經(jīng)形成為一個(gè)知富、名流階層扎堆的高尚生活區(qū)。二、香湖片區(qū)房地產(chǎn)總體市場分析香蜜湖片區(qū)作為深圳的四大豪宅片區(qū)之一，已經(jīng)日趨成熟。香蜜湖片區(qū)的樓盤開發(fā)主要集中在1999年~2003年之間。從樓盤的規(guī)模來看，早期的恒星園、香珠花園等項(xiàng)目的一般占地在1萬平方米左右，建筑面積在3~4萬平方米；到后來的荔林苑、萬科溫馨家園的總建筑面積在6萬元左右。而隨著水榭花都、中旅國際公館、熙園等一批豪宅的崛起，樓盤的推售面積都開始超過了15萬平方米。并且從樓盤的品質(zhì)來看，后建成項(xiàng)目的整體素質(zhì)又高出其他樓盤許多，社區(qū)的配套設(shè)施基本都比較完善，目前的均價(jià)也都在8000元以上。這主要得益于片區(qū)良好的前景規(guī)劃，及目前片區(qū)的高檔住宅的氛圍。加上地鐵概念，中心區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，使該片區(qū)物業(yè)更受二次以上置業(yè)、投資者的青睞。目前本片區(qū)及周邊開發(fā)及已售項(xiàng)目較多，如中旅國際公館、水榭花都、金地香蜜山、緹香名苑、翠?；▓@望郡、香榭里花園等。片區(qū)歷年推售樓盤香蜜湖樓盤分布示意圖

三、2002年以前香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析2002年以前，香蜜湖片區(qū)主要供應(yīng)樓盤有東海花園、香榭里花園、翠?；▓@、荔林苑、香珠花園、楓丹雅苑、豪峰園、恒星園、嘉園等項(xiàng)目，通過調(diào)查，發(fā)現(xiàn)早期的市場供應(yīng)情況有以下特征：1、住宅物業(yè)供給特征：以中小戶型為主，三房（包括三房）以下市場供應(yīng)量比例占片區(qū)內(nèi)總供應(yīng)量的60%;四房或四房以上大戶型約占40%的比例。1、片區(qū)住宅結(jié)構(gòu)以中小戶型為主，其中三房以下（包括三房）的中小戶型約占總體供應(yīng)量的60%，而三房又占了其中的大部分比例，約占總體供應(yīng)量的40%以上，三房面積以90—120平方米為主。寬松型的大三房（120~140平方米左右）相對較少。四房或四房以上大戶型主要集中于農(nóng)科中心、香蜜北區(qū)域。2、片區(qū)供應(yīng)戶型中面積120平方米以下的比例約占總體供應(yīng)量60%以上。2、住宅戶型需求特征：中大戶型相對暢銷，三房（包括三房）以下中小戶型積壓量較大。1、本片區(qū)中小戶型在供給上是最多的，特別是三房，區(qū)內(nèi)樓盤戶型大多類似，缺乏特點(diǎn)，因而在銷售中同區(qū)樓盤相同戶型的競爭太大，同時(shí)由于本片區(qū)配套及公交線路遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于周邊片區(qū)（如景田片區(qū)），對首次置業(yè)者吸引力不大，三房（包括三房）以下的戶型積壓情況較為嚴(yán)重。反而是四房以上的戶型在需求上具有主導(dǎo)地位。我們發(fā)現(xiàn)目前市場以120平方米左右的寬松型三房、130—140平方米的實(shí)用四房、150—170平方米的五房較受市場歡迎。2、設(shè)計(jì)新穎、有特點(diǎn)的戶型備受客戶歡迎，例如面積較大的頂層sky-house（翠?；▓@）、錯(cuò)層（楓丹雅苑）、帶露臺大單位（天然居，156平方米帶大露臺4房）因?yàn)閼粜驮O(shè)計(jì)新穎，同區(qū)競爭較少，銷售相當(dāng)理想。3、住宅價(jià)格特征：各盤價(jià)格差別較大，總體市場價(jià)格約為7000元/M2，與周邊同等質(zhì)數(shù)樓盤相比應(yīng)屬中等偏高水平。本片區(qū)主要在售樓盤價(jià)格差別較大，價(jià)格最低折前起價(jià)4700/元/M2，最高單價(jià)達(dá)12888元/M2，整體市場均價(jià)為7000元/M2。環(huán)香蜜湖片區(qū)三大住宅集中地從香梅路—香蜜北—農(nóng)科中心價(jià)格上呈現(xiàn)出低—中—高的趨勢，沿香梅路樓盤與香蜜北樓盤整體均價(jià)較接近，而農(nóng)科中心整體市場均價(jià)則明顯高于這兩個(gè)區(qū)域。主要原因如下：沿香梅路樓盤主要是高層住宅，普遍缺乏大園林配套，雖有地理優(yōu)勢及配套優(yōu)勢，但客戶定位主要是針對一次及二次置業(yè)者為主，檔次為中檔，在市場定價(jià)上走實(shí)惠路線。而香蜜北樓盤則大多為小高層，大部分樓盤具有一定規(guī)模的園林，環(huán)境較為怡人，客戶大都定位為有車一族，理論上講價(jià)格可以高于沿香梅路的樓盤，但由于在配套設(shè)施及公交線路上極為缺乏，導(dǎo)致價(jià)格上升機(jī)會(huì)不大，即使某些樓盤在開盤初期以較高價(jià)入市，但隨著市場的反應(yīng)不佳，到后期價(jià)格也不得不下調(diào)（例如某某家園）?？傮w均價(jià)與沿香梅路樓盤差距不大。而農(nóng)科中心除了個(gè)別地塊較小的樓盤（荔林苑、香珠花園等）之外，其樓盤以規(guī)模大、定位高檔著稱，特別是東?；▓@、香榭里花園、翠?；▓@為尤，針對的客戶群均是二次、多次置業(yè)者及香港客戶（以東海花園為代表）為主，戶型較大，園林及建筑風(fēng)格以異域風(fēng)情為主，在建筑材料選用上、配套設(shè)施配備上都按豪宅標(biāo)準(zhǔn)，這就無形中增加建筑成本，從而將整體價(jià)格拉高。因而價(jià)格較同片區(qū)的香蜜北、沿香梅路樓盤價(jià)格高出1—2個(gè)檔次亦是正常的。4、商品住宅客戶群體特征分析：二次置業(yè)者為主，中高收入為主，年輕有為人士為主。根據(jù)客戶需求調(diào)查分析，可以了解到來自福田區(qū)和南山區(qū)的客戶是最多的，其中又以二次置業(yè)者或多次置業(yè)者居多，但亦有個(gè)別樓盤首次置業(yè)者所占比例較大，特別是以中小戶型為主的樓盤，是比較容易受首次置業(yè)者歡迎的。從職業(yè)上看，環(huán)香蜜湖片區(qū)樓盤的客戶以為私營企業(yè)主、中高層管理人員、政府公務(wù)員、個(gè)體業(yè)主、高級白領(lǐng)等中高收入者主。從年齡上看，該區(qū)客戶普遍都比較年輕，大部分人年齡是集中在30~45歲這個(gè)區(qū)間。通過對購房者問卷訪問，普遍認(rèn)為喜歡環(huán)香蜜湖片區(qū)的主要原因是因?yàn)樵撈瑓^(qū)環(huán)境優(yōu)美，適合居住。通過以上對環(huán)香蜜湖片區(qū)樓盤特征分析，可以看出環(huán)香蜜湖片區(qū)樓盤普遍的特點(diǎn)是高檔次，價(jià)格不菲，面向高收入者、二次置業(yè)者，在住宅物業(yè)發(fā)展上也基本體現(xiàn)了“國際化”的發(fā)展方向。四、2002年以后香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析2002年以后，香蜜湖片區(qū)涌現(xiàn)了一大批堪稱經(jīng)典的住宅，均取得非常優(yōu)異的銷售成績。以下是關(guān)于這些樓盤的調(diào)查：1、已售樓盤調(diào)查【金地香蜜山1期】物業(yè)地址：福田香蜜湖蓮花西路開發(fā)商：深圳市國際網(wǎng)球俱樂部有限公司金地香蜜山投資商：金地（集團(tuán)）股份有限公司金地香蜜山占地面積：78679.12平方米容積率：2.15總戶數(shù)：1245建筑類別：小高層、高層停車位：960車位/戶數(shù)：1：1.3建筑面積：201270平方米綠化率：75%樓層狀況：一期以18層一梯三戶板式單位為主，輔以部分24-33層高層單位戶型比例：銷售狀況：銷售節(jié)點(diǎn)：2004年4月18日解籌，5月開盤。銷售均價(jià)：8500元/平方米銷售率：迄今銷售80%以上點(diǎn)評：金地香蜜山分二期開發(fā)，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上充分尊重自然的原生地貌，為住戶 營造出舒適、健康的山地生活空間，將風(fēng)、光、水、石多個(gè)寓意自然要素 的主題庭院及一個(gè)大型中央山地公園有機(jī)結(jié)合，提供了充滿自然氣息的生 活環(huán)境，真實(shí)展現(xiàn)了香蜜山的樸實(shí)品格，而且獨(dú)有包括7片網(wǎng)球場、一個(gè) 多功能綜合運(yùn)動(dòng)會(huì)館的大型運(yùn)動(dòng)健身配套，積極引領(lǐng)現(xiàn)代都市人熱愛運(yùn)動(dòng)， 追求健康的生活主張。在其推售手法上可謂層層遞進(jìn)，有張有弛，“山居十二院”的定位也將項(xiàng) 目演繹的唯美之至。在項(xiàng)目正式出街之前通過戶外立柱廣告、電視廣告等 形象廣告對項(xiàng)目的形象作了很好的包裝，得到了市場的關(guān)注和認(rèn)可。 3、一期認(rèn)籌時(shí)間短，客戶經(jīng)營不夠之外，還由于其廣告宣揚(yáng)的靜謐的山居生 活和樓盤現(xiàn)場實(shí)際帶給客戶的高密度、噪音等問題形成了較大反差?！揪熛忝贰康刂?香梅路與紅荔路交匯處東南側(cè)

開

發(fā)

商：深圳中核集團(tuán)公司

建筑單位：江蘇華建股份有限公司

環(huán)境設(shè)計(jì)：愛地時(shí)代國際設(shè)計(jì)（香港）有限公司

建筑設(shè)計(jì)：中國建筑設(shè)計(jì)科學(xué)研究院深圳分院緹香名苑占地面積：28523.70平方米

建筑面積：92900平方米

住宅面積：73667.5平米

商鋪面積：5967.6平米緹香名苑受讓時(shí)間:2003-3-13

使用年限:70年

容積率：3.26

樓層狀況：7棟24-28層

總戶

數(shù)：658

實(shí)用率：79%均價(jià)：7600銷售情況：2004年5月3日開盤，基本已經(jīng)售磬戶型分布：點(diǎn)評：緹香名苑由加拿大設(shè)計(jì)大師DR．JASON設(shè)計(jì)。有6米高的生態(tài)綠化架空層、罕有的個(gè)性化入戶花園、贈(zèng)送6米高270度全景觀超大露臺和別致的水體景致。戶型跨度比較大，主力戶型為96－132平米的三房。與水榭花都僅隔馬路斜相對，離香蜜湖的直線距離小，設(shè)計(jì)精巧，在南北通透、通風(fēng)采光方面考慮充分，勝在交通、配套方面，離深南路的地鐵香蜜湖站接近，公共交通非常便利。容積率比香蜜湖的其他盤高，臨紅荔西路，噪音有干擾。從其價(jià)位和主力戶型定位來看，屬于中高檔次樓盤，不屬于豪宅。但是承接香蜜湖的資源優(yōu)勢，獲得了中高端市場的青睞。面積和經(jīng)濟(jì)型戶型暢銷，說明市場對片區(qū)內(nèi)（環(huán)片區(qū)）中高檔樓盤需求旺盛。【熙園】地址：福田香蜜湖路與蓮花西路交匯處開發(fā)商：深圳鴻榮源房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位：深圳市鴻榮軒建設(shè)工程公司園林設(shè)計(jì)單位：貝爾高林（香港）有限公司建筑設(shè)計(jì)單位：深圳立方建筑設(shè)計(jì)顧問有限公司、澳大利亞柏濤建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司：深圳市金地物業(yè)管理有限公司總用地面積：127962.6建設(shè)用地面積：108249.4 總建筑面積：201353.1 計(jì)容積率建筑面積：154035.12住宅凈建筑面積：138408.54商場建筑面積：3383.3會(huì)所建筑面積：2470.35 總戶數(shù)：689幼兒園建筑面積：2400.49 總停車位：1050 綠化率：58%容積率：1.42 建筑覆蓋率：23%戶型面積：均價(jià)：12000元/平方銷售率：100%點(diǎn)評：1、大盤項(xiàng)目一次性開發(fā)完成。平面布局開揚(yáng)，主要采用南北向、大間距圍合的平面布局，使內(nèi)外景觀相互映襯，又獲得最大面積的社區(qū)內(nèi)外部空間。2、產(chǎn)品定位產(chǎn)生價(jià)值，用TOWNHOUSE、多層洋房奠定稀有從而尊貴。3、價(jià)格逐步提升，突破傳統(tǒng)高層的價(jià)格界限，其打造的“深宅大戶、尊崇人家”已奠定香蜜湖最高定義之豪宅。4、營銷方式獨(dú)特，明線、暗線并行，分別從產(chǎn)品和客戶需求訴求“臨湖美墅”“修身齊家報(bào)天下”，并全方位、多媒體逐級展開。5、前期鋪墊到位，在項(xiàng)目動(dòng)工之日即展開戶外廣告攻勢，有效吸引目標(biāo)客戶關(guān)注。【水榭花都1、2期

】水榭花都一期項(xiàng)目概況：項(xiàng)目占地23萬平米，規(guī)劃設(shè)計(jì)融匯世界級大師的經(jīng)典規(guī)劃，以港灣為中心，圍合出多尺度以湖、島為主題的湖景綠化空間，低密度TOWNHOUSE別墅置于島上，南北區(qū)高層結(jié)合弧型林蔭漫步道的布置，保持了空間的寬敞通透。通過運(yùn)用西方古典式的幾何構(gòu)圖、以湖為中心的視覺景觀軸線控制線、規(guī)整及層次感強(qiáng)烈的空間序列設(shè)計(jì)出小鎮(zhèn)式的連排別墅·現(xiàn)代風(fēng)格高層住宅創(chuàng)造了層次豐富的小區(qū)景觀·異國風(fēng)情濃郁的湖岸景觀·回歸自然的都市休閑氣氛戶型：258.61-350.37平方米的TOWNHOUSE為主銷售：2002年7月開始銷售水榭花都二期項(xiàng)目概況：1.4超低容積率，三層TOWNHOUSE別墅最大間距超過100米，高層 最小間距超過70米，讓視野飛越無限，擁有寬廣的私密空間；建筑覆 蓋率僅15.6％，將近140000平方米空間留給生態(tài)景觀，建筑點(diǎn)綴于 園林中，園林是一道天然的屏障，阻擋都市的煙塵與喧囂；戶型南北 通透，廳室方正，明廚明衛(wèi)，每戶自然采光獨(dú)擁最佳景觀，將陽光暖風(fēng) 納入室內(nèi)，與自然交融。戶型：120平米以上的三房、200多平米的四房銷售：2003年4月開始銷售【中旅國際公館1期】項(xiàng)目位置：福田區(qū)福田農(nóng)科中心農(nóng)軒路建筑類型：多層,高層,小高層開發(fā)商：香港中旅置業(yè)有限公司物業(yè)公司：港中旅物業(yè)管理有限公司占地面積：10.93萬平米建筑面積：28.15萬平米綠化率：51.00％容積率：2.14車位：559戶型比例：銷售均價(jià)：8000元/平方米入住時(shí)間：2003-6-72、在售樓盤調(diào)查【翠?；▓@二期望郡】翠海二期·翠海二期·望郡發(fā)展商：深圳振業(yè)實(shí)業(yè)集團(tuán)有限公司建筑設(shè)計(jì)：何顯毅建筑師事務(wù)所建筑面積：90000㎡商業(yè)面積：5364㎡容積率：4.31物業(yè)類型：4棟31-32層高層建筑總戶數(shù)：567戶車位：381個(gè)主力戶型：五房二廳復(fù)躍式（162-266㎡）、四房二廳（117-140㎡）實(shí)用率：88%物業(yè)管理：振業(yè)物管管理費(fèi)：3.8元/㎡價(jià)格：7200元/㎡銷售率：90%戶型：點(diǎn)評 翠海一期主推中小戶型，由于市場定位準(zhǔn)確，銷售比較順利。二期設(shè)計(jì)資源配置不當(dāng)，緊鄰僑香路，噪音干擾較大，定位成大戶型，先天不足。翠?；▓@由于容積率高，市場形象為中高檔樓盤，其大戶型的定位明顯與客戶不同。2004年以“望郡”對項(xiàng)目二期進(jìn)行重新包裝。但要在市場樹立豪宅形象較難?？梢娫诋a(chǎn)品推出的過程中，前期的形象鋪墊至關(guān)重要。【中旅國際公館二期】位置：深圳市香蜜湖路與農(nóng)園路交匯處開發(fā)商：港中旅地產(chǎn)建筑規(guī)模：占地面積160畝建筑面積：總建300,000㎡，一期12萬，二期的總建筑面積約18萬平方米容積率：1.76覆蓋率：25%綠化率：40%水域面積：2400平方建筑類型：小高層、多層、聯(lián)排獨(dú)門TOWNHOUSE（兩層半）與上下兩戶TOWNHOUSE配套設(shè)施：雙會(huì)所、幼兒園車位：559總戶數(shù)：約1000戶主力戶型：130至160平方米三房二廳、四房二廳點(diǎn)評：以企業(yè)品牌“百年中旅，傳奇城邦”塑造項(xiàng)目品牌，奠定市場地位。一期小戶型滯銷，東西向臨農(nóng)園路戶型滯銷，與價(jià)格定位有關(guān)，未能有效拉開差距。二期地塊以北沿僑香路，計(jì)劃于2004年底入市。部分位置多了噪音的干擾，不過只是單側(cè)，噪音的壓力相對香蜜山小。一期低層住宅較多，二期容積率相對增高，密度增大，對豪宅客戶有影響。香域中央【香域中央】香域中央類型：高尚住宅項(xiàng)目位置：福田區(qū)福田農(nóng)科中心農(nóng)園路北建筑類型：高層,小高層開發(fā)商：深圳聯(lián)泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：6.00萬平米建筑面積：18.00萬平米綠化率：58.60％容積率：3.00物業(yè)公司：發(fā)展商自己管理物業(yè)費(fèi)：3.6元/平方米*月售樓處：福田農(nóng)科中心農(nóng)園路北車位：864銷售時(shí)間：1-7棟于2005年1月2日解籌，8-10棟將于4月解籌均價(jià)：10000元/平方米入住時(shí)間：2005-12戶型比例：7棟戶型比例：8-10棟點(diǎn)評：1、絕版地段優(yōu)勢：占據(jù)城市中心香蜜湖豪宅區(qū)的核心位置，零距離接觸43萬平方米農(nóng)科植物園純氧精華，環(huán)境得天獨(dú)厚，是目前深圳市內(nèi)稀缺的純生活高尚住宅區(qū)。2、無噪音優(yōu)勢：四面不臨主干道，無噪音干擾，擁有非常安靜的居住環(huán)境，是本項(xiàng)目得天獨(dú)厚的一大競爭優(yōu)勢。3、均好性強(qiáng)：采用“南北向、大圍合、大間距、低密度”的規(guī)劃布局、稀缺板式小高層，兩梯兩戶尊貴設(shè)計(jì)、戶戶皆景。4、高端配套優(yōu)勢：獨(dú)有雙主題尊貴會(huì)所和一站式教育資源等高端配套優(yōu)勢。3、在建樓盤調(diào)查

【水榭花都三期】水榭花都3期物業(yè)地址：福田香蜜湖度假村水榭花都3期開發(fā)商：深圳華龍房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商：深圳信托房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑單位：中國華西企業(yè)公司建筑設(shè)計(jì)：柏濤（墨爾本）建筑設(shè)計(jì)公司景觀設(shè)計(jì)：東方園林藝術(shù)（深圳）公司項(xiàng)目概況：總占地面積17萬平方米，總建筑面積為238000平方米物業(yè)管理：中海物業(yè)（深圳）有限公司主力戶型：高層，面積以大戶型為主，在143—368平方米之間，主力220平 米，也有90平方左右的兩房，銷售均價(jià)：根據(jù)前期銷售趨勢及發(fā)展商預(yù)期應(yīng)在12000元以上點(diǎn)評：項(xiàng)目前期低密度、低容積率造成后期高密度和高容積率，豪宅客戶對此有心理障礙；項(xiàng)目部分臨路，有噪音影響；9萬3拍賣后，計(jì)劃對項(xiàng)目規(guī)劃進(jìn)行重新調(diào)整，重點(diǎn)調(diào)整定位中的2房；

【香蜜湖1號】B303-0041地塊。地塊位于香蜜湖，土地用途為住宅用地;土地面積為93544平方米，建筑容積率≤1.4；可建設(shè)總建筑面積為131000平方米,其中：住宅127650平方米（高層住宅85％，低層住宅占15％，但最終比例按報(bào)建實(shí)施方案確定）；幼兒園3000平方米，垃圾站50平方米，社區(qū)管理中心300平方米；土地使用年期70年，自2003年8月25日起到2073年8月24日止。 點(diǎn)評：香蜜湖最后一塊風(fēng)水寶地，樓面地價(jià)高達(dá)7500元，保本銷售價(jià)在13000，如果預(yù)期有利潤，應(yīng)突破15000元。位置得天獨(dú)厚，城市中心地帶超低罕有低密度，將會(huì)成為2005年度市場的新豪宅標(biāo)桿。由于推售時(shí)間的差異，對本案不造成競爭。4、2002年以后香蜜湖片區(qū)商品住宅特征分析小結(jié)1、產(chǎn)品供給方面——高檔居家物業(yè)為主規(guī)模較大從樓盤的規(guī)模來看，隨著水榭花都、中旅國際公館、熙園等一批新一代豪宅的崛起，樓盤的推售面積都開始超過了10萬平方米。目前主要的在建、在售項(xiàng)目面積也在10萬左右，并且從樓盤的品質(zhì)來看，后建成項(xiàng)目的整體素質(zhì)較高，社區(qū)的配套設(shè)施也比較完善，這主要得益于片區(qū)良好的前景規(guī)劃，及以目前片區(qū)的高檔住宅的氛圍。密度較低香蜜湖片區(qū)樓盤的整體容積率都不大，目前主要的在建在售項(xiàng)目容積率對在2左右。較低的容積率可以較好的營造寬松的空間感受，較容易滿足人們的隱私性要求。戶型較大片區(qū)目前主要在售、在建項(xiàng)目，主力戶型基本都在130平方米以上香蜜片區(qū)近年來樓盤戶型、面積統(tǒng)計(jì)表從表中的數(shù)據(jù)可以看出：、目前香密湖片區(qū)的戶型以三房、四房為主，只有少數(shù)樓盤有小面積的一房、二房供應(yīng)；、在調(diào)查的樓盤中，三房面積區(qū)間在90-185平方米之間，并且多數(shù)戶型集中在100-150平方米之間；、四房面積區(qū)間在119-235平方米之間，且多數(shù)集中在140-195平方米之間。很明顯，目前香蜜湖片區(qū)的樓盤的戶型定位呈現(xiàn)明顯的特點(diǎn)：、有明顯的地理位置、資源優(yōu)勢以及低容積率、低覆蓋率的樓盤一般走大戶型的 路線，如熙圓、水榭花都、香域中央等；、而位置略差、容積率較高的樓盤（如緹香名苑）則走中小戶型為主的路線，同 時(shí)提供適量的中大戶型；、調(diào)查結(jié)果表明，這兩種路線的產(chǎn)品均取得較好的銷售率，說明依據(jù)產(chǎn)品的地塊 條件、規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行準(zhǔn)確的戶型定位對于項(xiàng)目的成功極為關(guān)鍵2、市場價(jià)格方面——“湖心”作用明顯片區(qū)物業(yè)普遍銷售價(jià)格較高，目前圍繞者湖心區(qū)域的樓盤，銷售均價(jià)在9000以上；而一旦偏離湖心價(jià)格下降趨勢明顯，目前環(huán)湖區(qū)域樓盤均價(jià)基本在8000左右。3、客戶特征方面——高收入，多次置業(yè)者為主目前在片區(qū)置