重慶宗申·金藍(lán)灣競(jìng)標(biāo)提案匯報(bào)稿

協(xié)同中原的力量，

讓宗申金藍(lán)灣震撼整座城市！宗申·金藍(lán)灣競(jìng)標(biāo)提案匯報(bào)稿重慶（香港）中原營(yíng)銷策劃顧問(wèn)有限公司ChongQing.02.2012全球知名企業(yè)宗申集團(tuán)！高素質(zhì)項(xiàng)目！全國(guó)一線品牌代理企業(yè)：中原！面對(duì)宗申企業(yè)品牌，面對(duì)項(xiàng)目，我們中原人熱血高漲！我們有信心幫助項(xiàng)目獲取更快、更高的目標(biāo)！中原2012年預(yù)計(jì)完成5億或更高目標(biāo)！為了完成更高目標(biāo)，我們需要分析面臨的市場(chǎng)環(huán)境并從中獲取成功啟示！市場(chǎng)研究觀點(diǎn)一：政策持續(xù)高壓，2012年市場(chǎng)依然嚴(yán)峻且有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)觀點(diǎn)支撐國(guó)家及重慶地方政策走勢(shì)分析維持高壓調(diào)控力度，政府調(diào)控主導(dǎo)市場(chǎng)走向近期政策動(dòng)向在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，去年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)進(jìn)一步確定2012年繼續(xù)調(diào)控基調(diào)。國(guó)內(nèi)金融環(huán)境近期貨幣政策微調(diào)，但釋放資金重點(diǎn)偏向民生建設(shè)以及中小企業(yè)貸款，而房貸受益部分主要是針對(duì)首次置業(yè)客戶市場(chǎng)研究觀點(diǎn)二：南部區(qū)域住宅高端市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，高品質(zhì)以及現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)度是其殺客利器觀點(diǎn)支撐巴南區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)析巴南區(qū)目前處于過(guò)渡至第二階段時(shí)期，對(duì)外輻射能力有限，但本區(qū)域客戶逐漸認(rèn)同的過(guò)程巴南區(qū)整體供需分析區(qū)域購(gòu)房客戶主要以剛需自住購(gòu)房人群為主南部高端低密物業(yè)簡(jiǎn)析南部區(qū)域高端低密項(xiàng)目多為品牌開(kāi)發(fā)企業(yè)精心打造，品質(zhì)較高巴南區(qū)潛在項(xiàng)目推售預(yù)估高端產(chǎn)品積壓至2012年上半年進(jìn)行集中供應(yīng)，2012年上半年競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)較為激烈市場(chǎng)研究觀點(diǎn)三：區(qū)域商業(yè)預(yù)計(jì)未來(lái)3-5年內(nèi)有極大提升，但短期內(nèi)難有改變觀點(diǎn)支撐巴南區(qū)供應(yīng)商業(yè)研究商業(yè)現(xiàn)狀體量小，檔次低，輻射范圍小巴南區(qū)潛在商業(yè)研究潛在商業(yè)供應(yīng)體量巨大，巴南區(qū)商業(yè)將迎來(lái)全新升級(jí)，但受宏觀市場(chǎng)影響，具體呈現(xiàn)時(shí)間預(yù)計(jì)將會(huì)后延，短期內(nèi)難以有較大改變巴南區(qū)交通、人口、產(chǎn)業(yè)研究隨著交通、產(chǎn)業(yè)與人口改變，區(qū)域商業(yè)價(jià)值在3-5年內(nèi)將得到極大提升市場(chǎng)研究觀點(diǎn)四：多頻次、多渠道運(yùn)用成為高端項(xiàng)目成功砝碼觀點(diǎn)支撐推售方式研究多頻次推售成為低迷市場(chǎng)中較好推售方法渠道運(yùn)用研究多渠道運(yùn)用是逆市下的必殺技推廣方式研究直白的推廣訴求是逆市下提升來(lái)訪及成交的有效手段為了完成更高目標(biāo)，我們需要更精確尋找到目標(biāo)客群！競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成交客戶屬性——高層區(qū)域年齡李家沱魚(yú)洞九龍坡大渡口南岸周邊區(qū)縣其他20-3031-4041-5050以上融匯半島35%10%12%10%10%18%5%35%30%25%10%同景躍層20%35%5%8%8%20%4%40%25%25%10%風(fēng)花樹(shù)30%30%5%8%8%14%5%35%35%20%10%麗都錦城20%25%8%10%18%10%9%30%30%20%20%職業(yè)置業(yè)關(guān)鍵因素公務(wù)員企事業(yè)單位私企醫(yī)生教師其他企業(yè)品牌園林景觀價(jià)格戶型交通配套物管其他融匯半島10%30%30%10%10%10%5%10%25%20%20%10%5%5%同景躍層20%30%25%10%10%5%8%8%20%15%20%20%5%4%風(fēng)花樹(shù)15%33%20%15%10%7%8%10%20%20%14%12%8%8%麗都錦城10%30%40%8%7%5%10%15%20%13%15%10%10%7%數(shù)據(jù)來(lái)源：中原市場(chǎng)研究部成交客戶來(lái)源區(qū)域主要以李家沱、魚(yú)洞以及周邊區(qū)縣為主；年齡集中在20-40歲；職業(yè)以企事業(yè)單位職員與私企職員；置業(yè)關(guān)鍵因素為價(jià)格、戶型、交通配套競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成交客戶屬性——洋房區(qū)域年齡李家沱魚(yú)洞九龍坡大渡口南岸周邊區(qū)縣其他20-3031-4041-5050以上融匯半島25%20%12%13%15%10%5%20%35%25%20%城南未來(lái)20%34%10%12%10%14%5%15%40%30%15%雨山前25%22%10%12%18%8%5%20%35%30%15%職業(yè)置業(yè)關(guān)鍵因素公務(wù)員企事業(yè)單位私企醫(yī)生教師其他企業(yè)品牌園林景觀價(jià)格戶型交通配套物管其他融匯半島20%15%25%10%20%10%15%20%15%20%10%10%5%5%城南未來(lái)30%25%15%15%10%5%10%20%12%20%10%12%8%8%雨山前25%20%32%10%8%5%12%25%10%13%12%11%10%7%成交客戶來(lái)源區(qū)域主要以李家沱、魚(yú)洞為主，但九龍坡、大渡口與南坪客戶有所增加；年齡集中在30-50歲為主；職業(yè)為公務(wù)員、企事業(yè)單位中層與私企中層；置業(yè)關(guān)鍵因素為企業(yè)品牌、園林景觀。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手成交客戶屬性——?jiǎng)e墅區(qū)域年齡李家沱魚(yú)洞九龍坡大渡口南岸周邊區(qū)縣其他20-3031-4041-5050以上復(fù)地山與城10%15%15%5%20%15%20%2%25%45%28%遠(yuǎn)洋高爾夫20%15%5%15%25%10%10%3%27%40%30%同景國(guó)際城15%15%10%10%30%10%10%3%25%40%32%職業(yè)置業(yè)關(guān)鍵因素公務(wù)員企事業(yè)單位私企醫(yī)生教師其他企業(yè)品牌園林景觀價(jià)格戶型交通配套物管其他復(fù)地山與城20%17%30%13%12%8%15%31%8%18%6%8%14%5%遠(yuǎn)洋高爾夫22%18%28%10%10%12%13%25%8%15%8%8%15%8%同景國(guó)際城20%18%25%12%16%9%15%25%10%16%8%8%12%6%成交客戶來(lái)源區(qū)域主要以南部區(qū)域?yàn)楹诵?，輻射九龍坡、大渡口以及周邊區(qū)縣；年齡集中在40-50歲以上為主；職業(yè)為高級(jí)公務(wù)員、企事業(yè)單位高管與私企主；置業(yè)關(guān)鍵因素為園林景觀、企業(yè)品牌、戶型以及物管。高層目標(biāo)客戶細(xì)分分類2房客戶3房客戶年齡（歲）21-2825-34家庭結(jié)構(gòu)單身或夫妻二人，無(wú)小孩0-6歲小孩置業(yè)次數(shù)首置首置&首改購(gòu)房用途不喜歡租房，想擁有自己的房子改善現(xiàn)有居住條件區(qū)域來(lái)源以李家沱、魚(yú)洞以及周邊區(qū)縣為主職業(yè)私企職員、企事業(yè)單位職員、青年教師等購(gòu)房目的過(guò)渡性居住兼少量投資需求中長(zhǎng)期居住購(gòu)房看重因素項(xiàng)目形象，生活配套以及交通便利性洋房目標(biāo)客戶細(xì)分分類平層客戶底、頂躍客戶年齡（歲）28-3832-45家庭結(jié)構(gòu)夫妻二人，0-8歲小孩夫妻二人，6-17歲小孩置業(yè)次數(shù)首改、再改再改、多改購(gòu)房用途改善現(xiàn)有居住條件，同時(shí)為了讓孩子有更好的生活條件，能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)；追求享受，同時(shí)為了讓孩子有更好的生活條件，能夠去更好的學(xué)校學(xué)習(xí)；區(qū)域來(lái)源南部區(qū)域以及少量九龍坡、大渡口職業(yè)企業(yè)中高管，大學(xué)教授，高級(jí)醫(yī)生、高級(jí)公務(wù)員等；購(gòu)房目的自住購(gòu)房看重因素看重項(xiàng)目形象、品質(zhì)，園林景觀，教育配套別墅目標(biāo)客戶細(xì)分一、置業(yè)客群：35-50歲，家庭高收入，是社會(huì)所認(rèn)同的成功人士；二、購(gòu)買用途：（一）社會(huì)地位提升：希望和跟我家社會(huì)地位相當(dāng)?shù)娜俗∫黄穑ǘ┆?dú)立功能：想有一個(gè)單獨(dú)的健身房、一個(gè)單獨(dú)的書(shū)房等（三）跟風(fēng)：周圍人都買,自己也想買，消費(fèi)存在一定炫耀心理三、區(qū)域來(lái)源：南部區(qū)域?yàn)橹?，輻射九龍坡、大渡口以及周邊區(qū)縣三、行業(yè)可能：花溪、九龍工業(yè)園私企主、企業(yè)中高管，大學(xué)教授，高級(jí)公務(wù)員等；四、購(gòu)房目的：自住或自住兼投資；五、附加值需求：看重項(xiàng)目形象、品質(zhì)，會(huì)所配套，園林景觀，開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌，物管為了完成更高目標(biāo)，我們需要符合目標(biāo)客群心理的高端的定位！項(xiàng)目形象定位推導(dǎo)企業(yè)理念宗申集團(tuán)預(yù)想通過(guò)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，樹(shù)立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)品質(zhì)企業(yè)形象。目標(biāo)客戶中高端客戶，收入較高，喜炫耀，追求生活品質(zhì)與時(shí)尚。項(xiàng)目自身國(guó)際、時(shí)尚的外立面，項(xiàng)目規(guī)劃別墅、花園洋房等中高端產(chǎn)品。土地成本決定必須實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)才能保證盈利。我們將見(jiàn)證一座豪宅的誕生！我們的形象Fromcustom.Fromluxury源于國(guó)際，源于時(shí)尚，源于奢華傳承現(xiàn)代時(shí)尚血統(tǒng)，鑄造行業(yè)經(jīng)典，營(yíng)造奢華人生品鑒純正國(guó)際生活，獨(dú)享異“墅”異墅，讓你的思想放飛到一種高度別無(wú)僅有，一墅難求整體形象定位定位語(yǔ)：國(guó)際濱江生活典范主題推廣語(yǔ)：此前所見(jiàn)，皆屬平常詮釋：國(guó)際化符合項(xiàng)目高端預(yù)期與產(chǎn)品規(guī)劃，同時(shí)滿足目標(biāo)客戶喜炫耀，追求品質(zhì)之感。濱江主要突出項(xiàng)目景觀優(yōu)越性與稀缺性，生活示范區(qū)意為本項(xiàng)目為區(qū)域第一豪宅。財(cái)富生活圈城市新原墅宗申重慶1號(hào)別墅作品精確定位”城市精英階層別墅”拉高價(jià)值感首期住宅形象定位定位語(yǔ)：國(guó)際濱水生活街區(qū)商業(yè)定位詮釋：符合項(xiàng)目整體定位，主要突出項(xiàng)目商業(yè)配套只為營(yíng)造國(guó)際生活，滿足客戶對(duì)于時(shí)尚、品質(zhì)配套的追求。集商務(wù)、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲文化及服務(wù)等各項(xiàng)功能于一體相互獨(dú)立的，開(kāi)放的、多元的、具有競(jìng)爭(zhēng)力的小型綜合物業(yè)綜合、品位、時(shí)尚，一步到位購(gòu)物、休閑、享樂(lè)，一站實(shí)現(xiàn)商業(yè)業(yè)態(tài)建議社區(qū)商鋪業(yè)態(tài)布局建議社區(qū)配套-社區(qū)超市/面包店/鮮花店/社區(qū)診所/洗衣店/寵物醫(yī)院餐飲類–大型高檔酒樓社區(qū)配套-社區(qū)超市/面包店/鮮花店/社區(qū)診所/洗衣店/寵物醫(yī)院濱江商業(yè)大型特色餐飲、KTV、私人俱樂(lè)部或健身俱樂(lè)部、酒吧、大型品牌娛樂(lè)為了完成更高的目標(biāo)，我們需要符合目標(biāo)客群心理的高附加值！七大高端附加值體系建筑用材精裝入戶大堂斷橋隔熱鋁合金門窗+Low-E玻璃7公分厚裝甲防盜門指紋密碼鎖精裝修電梯前室智能刷卡電梯電梯精裝修車庫(kù)精裝修七大高端附加值體系園林景觀第一重：高7-15米，冠幅5-10米大喬木第二重：高4-5米，大灌木、小喬木第三重：2-3米高的灌木第四重：花卉、小灌木第五重：草坪、地被等別墅區(qū)：層次豐富的五重垂直綠化神秘山林的景觀霧噴系統(tǒng)移植的河谷意向園林景觀通過(guò)水邊緩坡打造，令社區(qū)的主人與水系更加親近在清晨，或感受景觀霧噴系統(tǒng)帶來(lái)的清新空氣，或漫步于森林輕霧中，似乎把家搬進(jìn)了自然。別墅區(qū)：注重局部細(xì)節(jié)與主題營(yíng)造水景突出野趣生態(tài)之感園林景觀高層：注重空間大氣，放大的節(jié)點(diǎn)融入規(guī)整的構(gòu)圖元素社區(qū)內(nèi)部的景觀設(shè)計(jì)，在景觀節(jié)點(diǎn)，功能活動(dòng)、休憩空間等有一定硬質(zhì)景觀比例的場(chǎng)所，采用了較為規(guī)整的空間構(gòu)圖，如，陣列的有方形樹(shù)池的樹(shù)陣，方形的水池和筆直的踏步等。局部通過(guò)趣味小品，精致水景等營(yíng)造出結(jié)構(gòu)與空間復(fù)合化，增加園林亮點(diǎn)。龍湖睿城私家花園總計(jì)面積40900平方米，私家花園占住宅區(qū)景觀面積65%私家花園邊界處理私家花園相臨小徑方案園林景觀別墅、洋房公共園林私有化最大程度增加別墅、洋房私家花園面積，提升居住附加值體現(xiàn)高端品質(zhì)：高端別墅、洋房項(xiàng)目就要有房有院，而且社區(qū)整體風(fēng)格和品質(zhì)的協(xié)調(diào)、統(tǒng)一是一個(gè)社區(qū)檔次高低的重要表現(xiàn)，在統(tǒng)一的調(diào)性上體現(xiàn)個(gè)性化；突出項(xiàng)目產(chǎn)品獨(dú)特賣點(diǎn)：目前重慶主城市場(chǎng)上私家花園交房標(biāo)準(zhǔn)全為毛坯或簡(jiǎn)單鋪設(shè)草皮，本項(xiàng)目交房時(shí)庭院精裝將極大提升項(xiàng)目品質(zhì)感同時(shí)滿足目標(biāo)客戶需求，很大層度上將提升本項(xiàng)目溢價(jià)能力；客戶存在需求：客戶自己做太貴，而且涉及到水、電這些東西，很難弄好；園林景觀別墅、洋房私家庭院精裝修七大高端附加值體系示范園林示范區(qū)劃分：利用公寓銷售時(shí)間靠后的特點(diǎn)，將其納入示范園林打造范圍，以打造出一個(gè)大氣開(kāi)闔的示范園林。售房部示范區(qū)劃分與首期樣板房建議：洋房樣板房別墅樣板房現(xiàn)場(chǎng)銷售展示樣板房位置及裝修風(fēng)格建議售房部洋房樣板房別墅樣板房從施工便利程度，位置展示效果以及形象考慮，建議首期分別做洋房與別墅樣板房，具體位置如上標(biāo)識(shí)。首期目標(biāo)客戶屬性高收入，喜炫耀，注重生活情調(diào)與品質(zhì)建議采用施華洛世奇或巴卡拉作為裝飾水晶品牌巴卡拉（Baccarat）是法國(guó)著名的奢侈品品牌，被譽(yù)為水晶中的“拉斯萊斯”，于1764年受路易十五特許創(chuàng)建，擁有240多年的歷史打造千萬(wàn)級(jí)水晶樓王樣板間現(xiàn)場(chǎng)銷售展示售房部裝修風(fēng)格建議售房部首期目標(biāo)客戶屬性高收入，喜炫耀，注重生活情調(diào)與品質(zhì)打造頂級(jí)豪華會(huì)所式售房部前期做售房部，后期建議作為項(xiàng)目會(huì)所，滿足客戶對(duì)會(huì)所配套需求售樓部現(xiàn)場(chǎng)擺放收藏藝術(shù)品收藏的藝術(shù)品主要起裝飾用，體現(xiàn)藝術(shù)性，切忌名貴飾品來(lái)堆砌項(xiàng)目豪華感?，F(xiàn)場(chǎng)銷售展示會(huì)所建議邀請(qǐng)素有英國(guó)“皇室裁縫”的Davies

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Son入駐奎恩俱樂(lè)部會(huì)所名建議：奎恩CLUB服務(wù)項(xiàng)目面積針對(duì)人群使用頻率較高提升會(huì)所檔次是否收費(fèi)經(jīng)營(yíng)方式棋牌室100商務(wù)人士○是自營(yíng)品酒室80重點(diǎn)男性○否自營(yíng)書(shū)吧50面向大眾○是外包咖啡吧100面向大眾○是外包SPA150重點(diǎn)女性○○是外包水療150重點(diǎn)女性○是外包會(huì)議室200商務(wù)人士○是自營(yíng)客房500面向大眾○是自營(yíng)合計(jì)1330其他配置：首期目標(biāo)客戶屬性高收入，喜炫耀，注重生活情調(diào)與品質(zhì)皇室俱樂(lè)部皇室裁縫簡(jiǎn)介戴維森聯(lián)系電話：+44(0)2074343016簡(jiǎn)介：創(chuàng)立于1803年著名薩維爾街38號(hào)的戴維森(Davies&Son)公司代表了這條街西服定制的頂級(jí)水平。公司在1900年開(kāi)始，就已經(jīng)為所有的英國(guó)、西班牙、丹麥、希臘、葡萄牙等的國(guó)王和皇家王室成員手工縫制西服，所以公司到至今已"皇室裁縫"為聞名。作為項(xiàng)目高端形象構(gòu)成的重要因素，建議會(huì)所作為資產(chǎn)持有經(jīng)營(yíng)，以保證經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)的高端性。現(xiàn)場(chǎng)銷售展示［數(shù)字投影沙盤］摒棄單調(diào)的沙盤講解，利用動(dòng)態(tài)投影屏幕全方位介紹項(xiàng)目，營(yíng)造立體的視覺(jué)效果。在銷售中心建立影院觀賞體驗(yàn)區(qū)，通過(guò)360度環(huán)幕影院，滾動(dòng)播放項(xiàng)目宣傳片，項(xiàng)目整體規(guī)劃，活動(dòng)等，時(shí)刻轟炸客戶眼球。體驗(yàn)項(xiàng)目氣勢(shì)與實(shí)力，給客戶以保障。［影片觀賞］通過(guò)影片觀賞世界各地觀光游艇以及名車展示，體驗(yàn)項(xiàng)目高端氣質(zhì)與價(jià)值所在。銷售展示道具——沙盤與視聽(tīng)區(qū)現(xiàn)場(chǎng)銷售展示亮點(diǎn)捕捉：細(xì)節(jié)/品質(zhì)/創(chuàng)新龍湖模型手法：突出項(xiàng)目特點(diǎn)，放大綠化面積，細(xì)節(jié)精工雕琢現(xiàn)場(chǎng)增加采用全市罕見(jiàn)的電子觸摸模型為項(xiàng)目帶來(lái)極強(qiáng)的品質(zhì)感與時(shí)尚感銷售展示道具——模型現(xiàn)場(chǎng)銷售展示售房部高層組團(tuán)名：朗悅庭產(chǎn)品目標(biāo)客戶產(chǎn)品推廣名聯(lián)排別墅40-50歲/高級(jí)公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主/喜好清靜自然/空巢期聯(lián)墅疊拼別墅35-45歲/公務(wù)員、企事業(yè)單位中高管/喜好自然健康生活、家庭生活疊墅花園洋房28-45歲/企事業(yè)單位中高管、高級(jí)醫(yī)生、大學(xué)教授/追求低密親地生活平墅高層22-35歲/企事業(yè)單位職員、醫(yī)生、大學(xué)講師、私企中層/看重江景以及區(qū)域發(fā)展前景空中平墅現(xiàn)場(chǎng)銷售展示組團(tuán)分區(qū)及產(chǎn)品命名建議別墅、洋房組團(tuán)名：觀瀾為了保證別墅、洋房組團(tuán)私密性，建議高層與別墅、洋房組團(tuán)進(jìn)行分區(qū)管理。七大高端附加值體系銷售人員配置一個(gè)樓盤的品味高低，不僅在于眼見(jiàn)的展示，更在于展示的人自身銷售人員配置：大學(xué)以上學(xué)歷，外在形象內(nèi)在氣質(zhì)佳，儀態(tài)端莊，談吐大方得體，思維活躍，反應(yīng)敏捷；男銷售人員身高175cm以上，女銷售人員165cm以上；全年銷售業(yè)績(jī)排公司排名30名以內(nèi)，其服務(wù)項(xiàng)目前五名以內(nèi)；具備高端豪宅項(xiàng)目或奢侈品銷售經(jīng)驗(yàn)，擁有一定高端客戶資源，具團(tuán)體開(kāi)拓能力；名牌配置：真皮筆記本，萬(wàn)寶龍名片夾及筆，平板電腦男士觀奇洋服，配萬(wàn)寶龍皮帶、袖扣女士寶姿套裝，配施洛華世奇水晶耳環(huán)銷售人員配置建議保安人員整體著禮服，更顯服務(wù)尊貴。建議形象崗保安人員著燕尾服，給客戶以驚喜，提升整體項(xiàng)目形象及服務(wù)形象。物管服務(wù)人員配置七大高端附加值體系現(xiàn)場(chǎng)包裝商業(yè)實(shí)體呈現(xiàn)，并做商業(yè)櫥窗包裝展示項(xiàng)目的配套與濱江商業(yè)特色優(yōu)勢(shì)，提升項(xiàng)目的品質(zhì)感售房部示范區(qū)燈飾與花卉包裝，提升示范區(qū)整體檔次感。七大高端附加值體系現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)流程售房部洋房樣板房別墅樣板房順序區(qū)域客戶體驗(yàn)1大門崗服務(wù)區(qū)問(wèn)候：先生/女士您好，請(qǐng)問(wèn)您是來(lái)參觀金藍(lán)灣的嗎？請(qǐng)往這邊走！行為：安全員向客戶行標(biāo)準(zhǔn)軍禮，雙手做交通指示，指引小區(qū)大門位置，動(dòng)作舉止恭敬禮貌。2登記客戶資料語(yǔ)言：您好，請(qǐng)這邊作一下登記，然后請(qǐng)我們的置業(yè)顧問(wèn)xxx幫您介紹一下金藍(lán)灣項(xiàng)目。行為：雙手遞筆，面帶微笑。舉止：行為規(guī)范，不卑不亢、從容大方3影音室行為：不卑不亢、大方得體、口齒清楚、語(yǔ)速適當(dāng)。影音視:讓客戶在光影中逐步了解項(xiàng)目的打造理念,讓概念深入.工具：銷售文件夾，高功率激光筆的標(biāo)準(zhǔn)使用。4銷售大廳區(qū)域模型5銷售公示區(qū)語(yǔ)言：您好，這邊是萬(wàn)科陽(yáng)光宣言區(qū)域，請(qǐng)您了解一下，并做講解與指引，以示透明度增加客戶的信任度.舉止：從容大方得體、舉止專業(yè)6別墅區(qū)入口被項(xiàng)目開(kāi)闊示范區(qū)所吸引，沉醉其中。

7洋房樣板房/別墅樣板房被千萬(wàn)級(jí)裝修檔次與細(xì)節(jié)所打動(dòng)8銷售大廳洽談區(qū)域行為要點(diǎn)：弱化銷售行為，客戶入座后持餐牌主動(dòng)上前鞠躬30°敬禮，詢問(wèn)客戶需求；及時(shí)巡場(chǎng)，主動(dòng)詢問(wèn)客戶是否有其他服務(wù)（續(xù)杯）；全場(chǎng)人員對(duì)客戶都保持微笑致意客戶離座后及時(shí)對(duì)洽談桌進(jìn)行恢復(fù)。水吧：著統(tǒng)一水吧服飾，女性淡妝，保持衣冠整潔。通過(guò)案場(chǎng)接待管理強(qiáng)化項(xiàng)目高端形象，促進(jìn)成交七大高端附加值體系配套生活配套目標(biāo)客戶屬性對(duì)生活配套存在一定需求，追求時(shí)尚、品質(zhì)生活引入華潤(rùn)萬(wàn)家高端超市（或同等檔次）首期以意向性合作協(xié)議形式，并對(duì)其進(jìn)行宣傳推廣，滿足目標(biāo)客戶對(duì)高端生活配套向往配套教育配套聯(lián)系二外與英國(guó)伊頓公學(xué)開(kāi)辦業(yè)主子女暑期研修班建議前期聯(lián)系巴南區(qū)巴縣中學(xué)或二外，達(dá)成業(yè)主子女就讀免費(fèi)協(xié)議，滿足客戶子女教育需求。首期目標(biāo)客戶屬性望子成龍，看重子女教育2、名校就讀免贊助費(fèi)1、國(guó)際知名教育暑期研修班伊頓公學(xué)伊頓公學(xué)聯(lián)系電話：+44(0)2074343016簡(jiǎn)介：伊頓公學(xué)是英國(guó)首屈一指的名校，就讀伊頓，是每個(gè)英國(guó)人向往的最高榮譽(yù)。暑期英語(yǔ)研修班，不僅使用的是伊頓公學(xué)一流的校舍設(shè)施，而且研修計(jì)劃也是由伊頓公學(xué)的有關(guān)專家親自設(shè)計(jì)和參與。是一個(gè)既能學(xué)習(xí)英語(yǔ)，又能了解英國(guó)歷史、文化的暑期研修班。配套教育配套新加坡才兒坊雙語(yǔ)幼兒園首期目標(biāo)客戶屬性望子成龍，看重子女教育滿足客戶心理需求，符合國(guó)際化品質(zhì)定位配套交通配套鑒于項(xiàng)目位置偏遠(yuǎn)，出行不便，建議項(xiàng)目增設(shè)通往李家沱和魚(yú)洞的社區(qū)巴士或與政府部門溝通增設(shè)公交線路。為了完成更高的目標(biāo)，我們需要結(jié)合逆市熱銷項(xiàng)目的推售策略！推售策略住宅推售策略：高端入市，高低總價(jià)兼搭推售，少量頻推商業(yè)推售策略：住宅尾盤階段推出，以租帶售，獲取價(jià)值最大化市場(chǎng)啟示多頻次、多渠道運(yùn)用成為高端項(xiàng)目成功砝碼目標(biāo)客戶中高端客戶，收入較高，喜炫耀，追求生活品質(zhì)與時(shí)尚。項(xiàng)目自身?yè)碛袠O佳濱江資源，項(xiàng)目規(guī)劃別墅、花園洋房等中高端產(chǎn)品。入市時(shí)機(jī)推售示意高層集成化公寓聯(lián)排別墅疊拼別墅多層洋房濱江商業(yè)售房部2012年9月，首先推出聯(lián)排別墅與花園洋房中高端物業(yè)，聯(lián)排別墅樹(shù)項(xiàng)目高端形象與價(jià)格標(biāo)桿，花園洋房沖銷量以保證現(xiàn)金回籠速度。2012年底，再次兼搭推售疊拼別墅與6、7、35、36#高層，即拉升整體售價(jià)，同時(shí)保證現(xiàn)金流回籠速度。2013年6月推出東面34~40#高層組團(tuán)與臨主干道公寓，保證最大體量產(chǎn)品保留至后期市場(chǎng)價(jià)格提升后銷售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目利潤(rùn)最大化。2014年年初東面組團(tuán)交房前，推售東面高層組團(tuán)裙樓商業(yè)，通過(guò)交房客戶入住預(yù)期，銷售臨街商業(yè)。2014年下半年項(xiàng)目整體住宅銷售結(jié)束前，臨巴濱路商業(yè)開(kāi)始招商，2015年上半年濱江商業(yè)帶租約銷售。2012年10月，推出集中29、30、31、32#高層產(chǎn)品，通過(guò)高層貨量，極大提升2012年總體銷售額。為了完成更高的目標(biāo)，我們需要不能明顯高于市場(chǎng)的價(jià)格策略！項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位聯(lián)排別墅價(jià)格比較內(nèi)容

權(quán)重%

遠(yuǎn)洋高爾夫

復(fù)地山與城

隆鑫72府

金藍(lán)灣

A.地段資源3528272827A-1.地理位置1513121312A-2.周邊環(huán)境108878A-3.市政設(shè)施53343A-4.直入交通54344B.樓盤素質(zhì)4034333233B-1.建筑風(fēng)格76666B-2.戶型設(shè)計(jì)87767B-3.布局景觀76666B-4.小區(qū)配套76555B-5.交房期54444B-6.物業(yè)管理65555C.物業(yè)形象2017171716C-1.品牌121010108C-2.營(yíng)銷手法87778D.政策因素55555總計(jì)10084828281建面均價(jià)(元/㎡)

150001100012000

修正均價(jià)(元/㎡)

155561194612148

參考系數(shù)10.20.40.4

項(xiàng)目建面均價(jià)

31114778485912400市場(chǎng)比較法：參考項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋高爾夫、復(fù)地山與城、隆鑫72府通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出項(xiàng)目聯(lián)排別墅合理市場(chǎng)售價(jià)，結(jié)合定位以及附加值打造，中原認(rèn)為在此基礎(chǔ)上還能實(shí)現(xiàn)10%左右溢價(jià)，按照別墅售價(jià)8%左右的年遞增率，項(xiàng)目2012年聯(lián)排別墅入市價(jià)格為12400*1.1*1.08=14700元/平米（建面）備注：上述價(jià)格在產(chǎn)品贈(zèng)送面積滿足中原定位以及附加值打造的基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位疊拼別墅價(jià)格市場(chǎng)比較法：參考項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋高爾夫（平墅底躍戶型價(jià)格）、復(fù)地山與城、雨山前通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出項(xiàng)目疊拼別墅合理市場(chǎng)售價(jià)，結(jié)合定位以及附加值打造，中原認(rèn)為在此基礎(chǔ)上還能實(shí)現(xiàn)8%左右溢價(jià)，按照疊拼別墅售價(jià)6%左右的年遞增率，項(xiàng)目2012年疊拼別墅入市價(jià)格為9694*1.06*1.08=11000元/平米（建面）備注：上述價(jià)格在滿足中原定位以及附加值打造的基礎(chǔ)上制定比較內(nèi)容

權(quán)重%

遠(yuǎn)洋高爾夫復(fù)地山與城雨山前金藍(lán)灣A.地段資源3528262727A-1.地理位置1513121212A-2.周邊環(huán)境108878A-3.市政設(shè)施53343A-4.直入交通54344B.樓盤素質(zhì)4034333233B-1.建筑風(fēng)格76666B-2.戶型設(shè)計(jì)87767B-3.布局景觀76666B-4.小區(qū)配套76555B-5.交房期54444B-6.物業(yè)管理65555C.物業(yè)形象2017171616C-1.品牌12101098C-2.營(yíng)銷手法87778D.政策因素55555總計(jì)10084818081建面均價(jià)

9500950010000

(元/㎡)修正均價(jià)

985295009877

(元/㎡)參考系數(shù)10.40.30.3

項(xiàng)目套內(nèi)均價(jià)

3941285029639694項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位洋房?jī)r(jià)格市場(chǎng)比較法：參考項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋高爾夫、恒大城、融匯半島比較內(nèi)容

權(quán)重%

遠(yuǎn)洋高爾夫藍(lán)光十里藍(lán)山融匯半島金藍(lán)灣A.地段資源3528272727A-1.地理位置1513131212A-2.周邊環(huán)境108788A-3.市政設(shè)施53333A-4.直入交通54444B.樓盤素質(zhì)4034323233B-1.建筑風(fēng)格76666B-2.戶型設(shè)計(jì)87667B-3.布局景觀76666B-4.小區(qū)配套76555B-5.交房期54444B-6.物業(yè)管理65555C.物業(yè)形象2017151516C-1.品牌1210888C-2.營(yíng)銷手法87778D.政策因素55555總計(jì)10084797981建面均價(jià)

950070007500

(元/㎡)修正均價(jià)

985268277315

(元/㎡)參考系數(shù)10.20.40.4

項(xiàng)目建面均價(jià)

1970273129267627通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出項(xiàng)目花園洋房合理市場(chǎng)售價(jià)，結(jié)合定位以及附加值打造，中原認(rèn)為在此基礎(chǔ)上還能實(shí)現(xiàn)8%左右溢價(jià)，結(jié)合洋房售價(jià)6%左右的年遞增率，項(xiàng)目洋房入市價(jià)格為7627*1.06*1.08=8700元/平米（建面）備注：上述價(jià)格在滿足中原定位以及附加值打造的基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位高層價(jià)格（含公寓）市場(chǎng)比較法：參考項(xiàng)目：融匯半島、恒大城、巴比亞半山通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出項(xiàng)目高層合理市場(chǎng)售價(jià)，結(jié)合定位以及附加值打造，中原認(rèn)為在此基礎(chǔ)上還能實(shí)現(xiàn)6%左右溢價(jià)，按照高層售價(jià)6%左右的年遞增率，項(xiàng)目2012年高層入市價(jià)格為5496*1.06*1.06=6150元/平米（建面）備注：上述價(jià)格在滿足中原定位以及附加值打造的基礎(chǔ)上制定比較內(nèi)容

權(quán)重%

融匯半島恒大城巴比亞半山金藍(lán)灣A.地段資源3527272727A-1.地理位置1512131312A-2.周邊環(huán)境108778A-3.市政設(shè)施53333A-4.直入交通54444B.樓盤素質(zhì)4032323133B-1.建筑風(fēng)格76666B-2.戶型設(shè)計(jì)86667B-3.布局景觀76666B-4.小區(qū)配套75545B-5.交房期54444B-6.物業(yè)管理65555C.物業(yè)形象2016161416C-1.品牌129978C-2.營(yíng)銷手法87778D.政策因素55555總計(jì)10080807781建面均價(jià)

550057505680

(元/㎡)修正均價(jià)

543256795400

(元/㎡)參考系數(shù)10.40.30.3

項(xiàng)目套內(nèi)均價(jià)

2173170416205496目前項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)商業(yè)租金情況：通過(guò)收益還原法估算，參照李家沱區(qū)域商業(yè)租金情況推算項(xiàng)目商業(yè)銷售均價(jià)。收益法計(jì)算公式：Ｖ＝ａ÷ｒV=項(xiàng)目商業(yè)價(jià)格；a=年凈收益；r=年投資回報(bào)率；物業(yè)名稱都和廣場(chǎng)恒大城優(yōu)活城本項(xiàng)目租金最后確定方法位置巴南區(qū)李家沱新世紀(jì)旁巴南區(qū)巴南大道9號(hào)李家沱正街三角碑車站旁臨近巴濱路取算數(shù)平均值租金水平180160170修正系數(shù)1/1.31/1.11/1.21修正后租金138145142142項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位濱江商業(yè)價(jià)格說(shuō)明：年凈收益的估算時(shí)，按區(qū)域租金平均水平的年毛利率計(jì)算，同時(shí)不考慮空置率和其他稅費(fèi)；投資回報(bào)率按照商業(yè)一般6%回報(bào)率計(jì)算；根據(jù)公式：Ｖ＝ａ÷ｒa=142×12=1704元r=6%確定項(xiàng)目商業(yè)單價(jià)為：V=28400元/㎡濱江商業(yè)價(jià)格項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位通過(guò)投資回報(bào)法計(jì)算得出，本項(xiàng)目濱江商業(yè)合理均價(jià)為28400元/平米，按照商業(yè)售價(jià)10%年遞增率，2015年濱江商業(yè)銷售價(jià)格為37800元/平米備注：上述價(jià)格在滿足中原定位以及附加值打造的基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位社區(qū)商業(yè)價(jià)格案例項(xiàng)目社區(qū)商鋪權(quán)重恒大城（二手）2100030%融匯半島（二手）2000050%龍洲灣沿街門面（二手）2400020%市場(chǎng)比較法：由于周邊無(wú)在售商業(yè)項(xiàng)目，因此主要參考區(qū)域2手商業(yè)售價(jià)參考項(xiàng)目：恒大城、李家沱馬王坪正街、通過(guò)市場(chǎng)比較法計(jì)算得出，本項(xiàng)目社區(qū)商鋪合理均價(jià)為21000元/平米，按照商業(yè)售價(jià)10%年遞增率，2014年社區(qū)商鋪銷售價(jià)格為25400元/平米備注：上述價(jià)格在滿足中原定位以及附加值打造的基礎(chǔ)上制定項(xiàng)目總銷預(yù)估預(yù)計(jì)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)總銷230794.53萬(wàn)元，2012年9月開(kāi)盤3個(gè)月實(shí)現(xiàn)5.01億元備注：公寓納入高層銷售統(tǒng)計(jì)分類2012下2013上2013下2014上2014下2015上2015下合計(jì)聯(lián)排別墅銷售率30%40%20%10%100%銷售量（平米）3269.664359.552179.781089.8910898.88銷售均價(jià)（元/平米）1470015288159001653662423.02銷售額(萬(wàn)元)4806.416664.883465.741802.1816739.21疊拼別墅銷售率20%20%30%20%10%100%銷售量（平米）3164.483164.484746.723164.481582.2415822.40銷售均價(jià)（元/平米）110001144011898123741286859579.55銷售額(萬(wàn)元)3480.933620.175647.463915.572036.1018700.22花園洋房銷售率50%30%20%100%銷售量（平米）6411.23846.722564.4812822.40銷售均價(jià)（元/平米）87008961923026890.83銷售額(萬(wàn)元)5577.743447.052366.9711391.76高層銷售率40%25%15%10%10%100%銷售量（平米）58583.5036614.6921968.8114645.8714645.87146458.74銷售均價(jià)（元/平米）6200638665786775697832916.64銷售額(萬(wàn)元)36321.7723382.1414450.169922.4410220.1294296.63社區(qū)商業(yè)銷售率30%50%20%100%銷售量（平米）2666.554444.241777.708888.48銷售均價(jià)（元/平米）254002667028003.580073.50銷售額(萬(wàn)元)6773.0211852.794978.1723603.99濱江商業(yè)銷售率30%50%20%100%銷售量（平米）5014.898358.163343.2616716.32銷售均價(jià)（元/平米）378003969041675119164.50銷售額(萬(wàn)元)18956.3033173.5313932.8866062.71總銷額（萬(wàn)元）50186.8537114.2325930.3322413.2243065.3138151.7013932.88230794.53為了完成更高的目標(biāo)，我們需要更高調(diào)、更精準(zhǔn)的營(yíng)銷推廣及銷售執(zhí)行！核心營(yíng)銷策略構(gòu)建以客戶體驗(yàn)為核心營(yíng)銷價(jià)值體系TheArtofCEO設(shè)計(jì)：眾多大師傾力打造；品質(zhì)：注重細(xì)節(jié)的精打細(xì)造；啟動(dòng)區(qū)、樣板房、會(huì)所、智能化等的展示身份：私享王國(guó)；圈層：生活特區(qū)；基于文化和生活之上的理念尊貴：切實(shí)做到以客為尊；私密：客戶私密在此充分體現(xiàn)；五星級(jí)物業(yè)服務(wù)、銷售服務(wù)等文化生活理念原則一：線上適度高調(diào)，線下圈層營(yíng)銷；立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷突破線上適度高調(diào)，主打形象線下圈層營(yíng)銷突破立勢(shì)一步到位，差異化營(yíng)銷傳統(tǒng)的線上廣告適度高調(diào)，主打形象，避免大眾市場(chǎng)的過(guò)度聚焦線上廣告主要集中于圈層客戶所易于接觸到的高端雜志，配合部分高端報(bào)紙（避免硬廣，以軟文為主）通過(guò)對(duì)展示、服務(wù)、活動(dòng)的精心設(shè)計(jì)、把握，讓圈層客戶充分體驗(yàn)感知項(xiàng)目與眾不同，引起共鳴通過(guò)線下的渠道推廣，強(qiáng)化客戶意向，放大口碑傳播，促進(jìn)成交項(xiàng)目定位于城市之首的頂級(jí)豪宅，必須力求一次立勢(shì)到位，避免陷入低端豪宅的無(wú)謂競(jìng)爭(zhēng)而受干擾營(yíng)銷上必須有所突破與創(chuàng)新，從營(yíng)銷層面上引領(lǐng)市場(chǎng)為了在形象推廣有所區(qū)分，以便于最快時(shí)間內(nèi)蓄積更多更廣泛的客戶，達(dá)成2012年更高的銷售目標(biāo)，中原建議別墅、洋房高端產(chǎn)品與中端高層采用一個(gè)售樓部，兩個(gè)不同推廣形象以及兩個(gè)蓄客體系在同一周期內(nèi)進(jìn)行營(yíng)銷。創(chuàng)新的銷售方式：主要媒介選擇說(shuō)明：從線上到線下的結(jié)合，高層與別墅、洋房推廣渠道有所區(qū)分分類建議別墅、洋房物業(yè)戶外廣告：機(jī)場(chǎng)路、南坪商圈、南區(qū)內(nèi)環(huán)主流報(bào)紙：晨報(bào)、時(shí)報(bào)高端雜志：航空雜志，商界，品味網(wǎng)絡(luò)：新浪地產(chǎn)頻道、搜房網(wǎng)站、項(xiàng)目自建網(wǎng)站、中原網(wǎng)站電臺(tái)：交廣、經(jīng)濟(jì)頻道其他：南區(qū)五星級(jí)酒店廣告、機(jī)場(chǎng)VIP通道高層物業(yè)戶外：李家沱、魚(yú)洞公交站臺(tái)車內(nèi)吊旗：往返李家沱、魚(yú)洞至主城公交車輕軌站點(diǎn)及轎廂：南區(qū)站點(diǎn)及車內(nèi)轎廂廣告網(wǎng)絡(luò)：新浪地產(chǎn)頻道、搜房網(wǎng)站、項(xiàng)目自建網(wǎng)站、中原網(wǎng)站原則二：主動(dòng)走出去，讓客戶就近了解項(xiàng)目，多點(diǎn)爆破由于項(xiàng)目處于城市新區(qū)，人氣缺乏，交通不便，前期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)客戶到訪量預(yù)計(jì)相對(duì)較少。因此中原建議采取1+1+N的方式，即1個(gè)售樓部，高層在李家沱核心設(shè)置1個(gè)外賣場(chǎng)，別墅、洋房在南坪商圈設(shè)置1個(gè)外賣場(chǎng)，魚(yú)洞、楊家坪、大渡口商圈定期巡展。為了各分賣場(chǎng)與售房部之間的聯(lián)系，建議配2臺(tái)奔馳商務(wù)看房車。原則三：尋找并培養(yǎng)領(lǐng)袖型客戶，營(yíng)造強(qiáng)勁的口碑傳播力度客戶意見(jiàn)領(lǐng)袖尋找重慶重點(diǎn)行業(yè)中的CEO項(xiàng)目圈層活動(dòng)時(shí)重點(diǎn)邀請(qǐng)，并給予尊貴會(huì)員卡，憑卡可享用額外優(yōu)惠（不限套數(shù)）有序的營(yíng)銷工作計(jì)劃2012年別墅、洋房開(kāi)盤1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月加推營(yíng)銷工程線上線下意見(jiàn)領(lǐng)袖座談亮相外賣場(chǎng)出街推廣中原渠道電話拜訪宗申配套企業(yè)客戶拓展售房部出街示范區(qū)、樣板房行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行VIP渠道拓展新城高峰論壇項(xiàng)目產(chǎn)品項(xiàng)目品牌形象開(kāi)盤信息加推信息外賣場(chǎng)裝修售房部裝修樣板房、示范區(qū)施工籌備期蓄客期熱銷期加推期銷售銷售經(jīng)理確定銷售團(tuán)隊(duì)組建客戶答謝會(huì)新年音樂(lè)會(huì)高層開(kāi)盤加推以高目標(biāo)為導(dǎo)向的客戶蓄積計(jì)劃推售順序推售時(shí)間推售物業(yè)形態(tài)推售樓棟推售套數(shù)（套）蓄客數(shù)量目標(biāo)（組）辦卡客戶數(shù)量（組）12012年9月聯(lián)排別墅、花園洋房聯(lián)排：13~21#洋房：8~11#聯(lián)排：58洋房：96別墅：464洋房：960別墅：174洋房：48022012年10月高層29~32#樓3083080184832012年12月疊拼別墅、高層疊拼：22~28#高層：6、7、35、36#疊拼：100高層：412疊拼：600高層：4120疊拼：300高層：2472合計(jì)別墅：158洋房：96高層：720別墅：948洋房：768高層：7200別墅：474洋房：480高層：4320備注：根據(jù)中原操盤經(jīng)驗(yàn),花園洋房蓄積客戶總數(shù)為銷售套數(shù)的8倍,辦卡客戶為銷售套數(shù)的5倍；別墅蓄積客戶總數(shù)為銷售套數(shù)的6倍,辦卡客戶為銷售套數(shù)的3倍；高層蓄積客戶總數(shù)為銷售套數(shù)的10倍,辦卡客戶為銷售套數(shù)的6倍；才能保證開(kāi)盤旺銷以及后期持續(xù)熱銷。蓄客目標(biāo)分解物業(yè)分類客戶分類蓄客數(shù)量合計(jì)中原渠道現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪商圈巡展外賣場(chǎng)接待區(qū)縣巡展其他渠道比例15%45%10%15%10%5%別墅蓄客948142427951429547辦卡4747121347714724洋房蓄客768115346771157738辦卡4807221648724824物業(yè)分類客戶分類蓄客數(shù)量合計(jì)中原渠道現(xiàn)場(chǎng)來(lái)訪商圈巡展外賣場(chǎng)接待區(qū)縣巡展其他渠道比例10%50%15%15%5%5%高層

蓄客7200720360010801080360360辦卡43204322160648648216216別墅、洋房各蓄客渠道占比：高層各蓄客渠道占比：項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第一階段：籌備期階段營(yíng)銷亮點(diǎn)：3月上旬活動(dòng)：最早見(jiàn)證金藍(lán)灣的人活動(dòng)形式：交流會(huì)參與人員：南部區(qū)域高端客戶意見(jiàn)領(lǐng)袖活動(dòng)目的：將項(xiàng)目信息告知意見(jiàn)領(lǐng)袖，同時(shí)得到其意見(jiàn)反饋，進(jìn)一步明確營(yíng)銷推廣要點(diǎn)同時(shí)與其初步建立渠道關(guān)系。三月四月五月六月七月八月2012年九月最早見(jiàn)證金藍(lán)灣的人階段蓄客動(dòng)作：電話CALL客時(shí)間：2012年3月下旬至3月底蓄客任務(wù):實(shí)施方法:中原銷售數(shù)據(jù)庫(kù)電話營(yíng)銷或上門拜訪利用中原前期巴南區(qū)代理樓盤如浩立半島康城、澤瑞、麗都錦城等成交客戶名單以及南部中高端客戶資源進(jìn)行電話營(yíng)銷,從中篩選出有效客戶（自己購(gòu)買或可以推薦其朋友購(gòu)買）,進(jìn)行持續(xù)跟蹤。項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第一階段：籌備期三月四月五月六月七月八月2012年九月電話CALL客別墅、洋房高層47216階段蓄客動(dòng)作：中原、宗申客戶資源聯(lián)動(dòng)時(shí)間：2012年3月底至4月中旬蓄客任務(wù):實(shí)施方法:二三級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)介,地毯式推廣鋪排項(xiàng)目專場(chǎng)推薦會(huì)項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月中原客戶資源聯(lián)動(dòng)別墅、洋房高層47216項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期階段營(yíng)銷亮點(diǎn)：一、4月中旬活動(dòng)：新城高峰論壇形式：新城發(fā)展高峰論壇參與人員：英國(guó)前首相布萊爾（需協(xié)調(diào)檔期）、政府與業(yè)內(nèi)人事目的：給予客戶對(duì)李家沱以及南部新城未來(lái)發(fā)展的暢想，提升客戶對(duì)于區(qū)域未來(lái)發(fā)展的預(yù)期。二、6月初奎恩CLUB成立暨南重慶頂級(jí)會(huì)所開(kāi)放形式：會(huì)所開(kāi)放活動(dòng)參與人員：皇室裁縫戴維森，政商界名流，意向客戶目的：初步樹(shù)立項(xiàng)目高端豪宅形象三月四月五月六月七月八月2012年九月新城高峰論壇會(huì)所開(kāi)放項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月全員營(yíng)銷階段蓄客動(dòng)作：全員營(yíng)銷時(shí)間：2012年4月中旬至8月底蓄客任務(wù):需要開(kāi)發(fā)商確定泛銷售政策行動(dòng)計(jì)劃:員工轉(zhuǎn)介第一階段組織公司員工進(jìn)行產(chǎn)品培訓(xùn)、理念灌輸,以動(dòng)員會(huì)、誓師大會(huì)等形式宣布轉(zhuǎn)介激勵(lì)政策第二階段將公司的私人關(guān)系網(wǎng)絡(luò)資源篩選(第一次溝通以公司自己?jiǎn)T工為主）第三階將轉(zhuǎn)介給銷售中心的客戶存檔歸案,根據(jù)情況進(jìn)行一對(duì)一拜訪及服務(wù)(銷售中心開(kāi)放后可邀請(qǐng)至售房部）同行轉(zhuǎn)介通過(guò)產(chǎn)品發(fā)布會(huì)、新浪微博等渠道對(duì)外部房地產(chǎn)人員的吸引,加強(qiáng)口碑宣傳對(duì)即將入行的房地產(chǎn)從業(yè)人員進(jìn)行滲透,如:南區(qū)所有二手房門店項(xiàng)目推薦會(huì)、資料擺放加泛銷售激勵(lì)政策別墅、洋房高層47216階段蓄客動(dòng)作：商圈巡展時(shí)間：2012年4月中旬至6月底（周末）蓄客任務(wù):執(zhí)行要點(diǎn)：需要開(kāi)發(fā)商所提供物料及時(shí)到位實(shí)施計(jì)劃:周五至周日在楊家坪、大渡口、魚(yú)洞商圈進(jìn)行巡展,現(xiàn)場(chǎng)可結(jié)合部分營(yíng)銷活動(dòng),如宗申項(xiàng)目知識(shí)有獎(jiǎng)競(jìng)答，現(xiàn)場(chǎng)演藝等，以增加項(xiàng)目巡展人氣。項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月商圈巡展別墅、洋房高層951080階段蓄客動(dòng)作：政府渠道時(shí)間：2012年4月底至5月底（周中）蓄客任務(wù):執(zhí)行要點(diǎn)：建議開(kāi)發(fā)商設(shè)立專門對(duì)接政府渠道的責(zé)任人實(shí)施計(jì)劃:宗申與政府合作的相關(guān)活動(dòng).宗申集團(tuán)管理層將有意向的客戶反饋至銷售部,由置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行上門拜訪.行動(dòng)計(jì)劃:(需根據(jù)公關(guān)活動(dòng)時(shí)間來(lái)確定)項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月政府渠道別墅、洋房高層28360階段蓄客動(dòng)作：李家沱、龍洲灣老項(xiàng)目業(yè)主陌拜時(shí)間：2012年6月初至6月底（周中）蓄客任務(wù):執(zhí)行要點(diǎn)：需要開(kāi)發(fā)商提供物料以及擺展費(fèi)用首先,圈定具體樓盤的范圍，最主要搜尋李家沱、龍洲灣等入住2年以上的樓盤(如申燁太陽(yáng)城、顏龍山水城等)第一階段前期鋪排,通過(guò)發(fā)放小禮品和保安建立關(guān)系,可以達(dá)到:了解入住業(yè)主情況，幫忙引薦物業(yè)經(jīng)理，方便以后進(jìn)出第二階段正式洽談通過(guò)與物業(yè)經(jīng)理的溝通,達(dá)成良好關(guān)系,爭(zhēng)取能夠在樓盤人流量最多處設(shè)置咨詢臺(tái),或是在物業(yè)公司擺放易拉寶等資料,再不行則做DM直投(需要反復(fù)溝通)方法:贈(zèng)送一些較好的帶項(xiàng)目LOGO的禮物.并且表示日后如果有派送禮品絕不忘記他。項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月業(yè)主陌拜別墅、洋房高層28216項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月業(yè)主陌拜時(shí)間任務(wù)預(yù)期效果6月1日至6月5日拜訪樓盤物管人員建立關(guān)系,方便擺展或DM直投6月7日至6月20日擺展或DM直投有針對(duì)性的蓄客客戶回電有良好反饋6月21日至6月30日邀約至銷售中心確定意向客戶第三階段小區(qū)擺展或DM直投持續(xù)的維護(hù)好于物業(yè)公司的關(guān)系,如限于投遞DM單的樓盤.根據(jù)來(lái)電溝通,進(jìn)行上門陌拜.第四階段邀約意向客戶至銷售中心深入了解,并其辦理VIP資格.首期開(kāi)盤蓄客行動(dòng)計(jì)劃表:階段蓄客動(dòng)作：高效企事業(yè)及單位直銷時(shí)間：2012年7月初至7月底（周中）蓄客任務(wù):需開(kāi)發(fā)商提前確定團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠及關(guān)鍵人物返點(diǎn)比例目標(biāo)客戶群:巴南區(qū)電力公司、水利局、醫(yī)院、學(xué)校等中層管理以上崗位高薪人員。具體做法:通過(guò)聯(lián)系企業(yè)工會(huì)主席、主任等負(fù)責(zé)人進(jìn)行利益拉動(dòng),同時(shí)每個(gè)科室及辦公室均發(fā)放資料一份,針對(duì)員工購(gòu)買意向度較高的企業(yè)及單位進(jìn)行推薦。首期開(kāi)盤蓄客行動(dòng)計(jì)劃表:項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月企業(yè)直銷別墅、洋房高層28216時(shí)間任務(wù)預(yù)期效果7月1日-7月5日通過(guò)黃頁(yè)、網(wǎng)絡(luò)確定地址羅列目標(biāo)單位7月6日-7月30日定期回訪，了解反饋信息有良好的反饋?lái)?xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期階段蓄客動(dòng)作：私企主、高管直銷時(shí)間：2012年7月初至7月底（周中）蓄客任務(wù):需開(kāi)發(fā)商提前確定團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠及關(guān)鍵人物返點(diǎn)比例目標(biāo)客戶群:花溪工業(yè)園區(qū)私營(yíng)業(yè)主、宗申上下游配套企業(yè)、大型企業(yè)高管。實(shí)施方法:通過(guò)黃頁(yè)及網(wǎng)絡(luò)找到企業(yè)名錄,主動(dòng)與工業(yè)園區(qū)招商部建立關(guān)系從中獲得客戶資源.后期做法和高效益企業(yè)及單位的直銷一致。行動(dòng)計(jì)劃:第一階段:7月6日-7月10日通過(guò)黃頁(yè)及網(wǎng)絡(luò)獲得地址及聯(lián)系電話.第二階段:7月11日(物料到位)郵寄資料至目標(biāo)企業(yè),同時(shí)聯(lián)絡(luò)工業(yè)園區(qū)招商部,建立長(zhǎng)期良好的關(guān)系。第三階段:完成投遞后一周以是否收到資料為由,爭(zhēng)取上門拜訪,如不行則與前臺(tái)建立好良好關(guān)系.以禮品或小恩小惠向招商部套取企業(yè)名錄.第四階段:投遞后一周至7月30日通過(guò)陌拜的客戶獲得更多的客戶資源,對(duì)已建立關(guān)系的前臺(tái)套取中高管聯(lián)系方式.(建議后期可在廠里做一系列的推廣、如贊助活動(dòng)、小型推薦會(huì)、飯?zhí)脧V告、活動(dòng)中心廣告等)三月四月五月六月七月八月2012年九月企業(yè)主直銷別墅、洋房高層28216階段蓄客動(dòng)作：巴南區(qū)中高端樓盤DM單直郵時(shí)間：2012年7月中旬至8月底蓄客任務(wù):尋找巴南區(qū)中高端樓盤業(yè)主信息,得到客戶通訊地址后,郵寄DM單,等待客戶反饋信息,邀約客戶至銷售中心進(jìn)行詳細(xì)的介紹.實(shí)施方法:通過(guò)與裝修公司員工、短信資源公司套取客戶信息，采用手寫郵寄項(xiàng)目資料通過(guò)中原三級(jí)市場(chǎng)資源獲取客戶信息與物業(yè)公司溝通購(gòu)買名單(注:不經(jīng)濟(jì))尋找專業(yè)直投公司或郵政定向投遞(注:不經(jīng)濟(jì),且收信人字體為機(jī)打,效果較差)首期開(kāi)盤蓄客行動(dòng)計(jì)劃表:項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月企業(yè)主直銷別墅、洋房高層28216時(shí)間任務(wù)預(yù)期效果7月11日搜索所有目標(biāo)樓盤,列出信息搜索直投客戶8000組7月12-7月15日完成郵寄資料并進(jìn)行投遞--------投遞后-7月下旬等待反饋預(yù)計(jì)來(lái)電200-300組7月底至8月底邀約至銷售中心項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期階段蓄客動(dòng)作：競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)r截時(shí)間：2012年7月初至8月底蓄客任務(wù):目標(biāo)樓盤:遠(yuǎn)洋高爾夫、融匯半島、恒大城、華宇潛在項(xiàng)目、藍(lán)光十里藍(lán)山、復(fù)地山與城等。實(shí)施方法:組建30人小蜜蜂團(tuán)隊(duì)，分組由置業(yè)顧問(wèn)進(jìn)行管理。拉客至項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)或派發(fā)DM單并留取客戶聯(lián)系方式后進(jìn)行電話跟蹤。三月四月五月六月七月八月2012年九月競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手?jǐn)r截別墅、洋房高層47216項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期階段營(yíng)銷亮點(diǎn)：一、8月初活動(dòng)：千萬(wàn)級(jí)樣板房及示范區(qū)開(kāi)放形式：千萬(wàn)級(jí)樣板房及示范區(qū)開(kāi)放暨巴卡拉新品發(fā)布晚會(huì)參與人員：巴卡拉管理及職員、政商名流、意向客戶目的：鞏固項(xiàng)目比肩世界級(jí)奢侈品的定位檔次，傳遞項(xiàng)目時(shí)尚、高貴、稀缺之感，同時(shí)將產(chǎn)品信息傳遞給意向客戶。三月四月五月六月七月八月2012年九月千萬(wàn)級(jí)樣板房開(kāi)放階段蓄客動(dòng)作：跨行業(yè)客戶資源聯(lián)動(dòng)時(shí)間：2012年7月初至8月底蓄客任務(wù):需要開(kāi)發(fā)商確定泛銷售政策目標(biāo)合作單位:巴南、南岸的會(huì)所、酒店、SPA館進(jìn)行互動(dòng)合作針對(duì)巴南、南岸銀行VIP客戶進(jìn)行深度挖掘巴南、南岸高端車型4S店進(jìn)行品牌聯(lián)動(dòng)、資源共享實(shí)施方法:拜訪項(xiàng)目資料、組織營(yíng)銷活動(dòng)、將所有銷售人員通過(guò)泛銷售獎(jiǎng)勵(lì)變成我們的二線銷售人員行動(dòng)計(jì)劃表:具體計(jì)劃需同發(fā)展商溝通后制定項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月資源聯(lián)動(dòng)別墅、洋房高層47216項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第二階段：蓄客期三月四月五月六月七月八月2012年九月資源聯(lián)動(dòng)階段蓄客動(dòng)作：南部周邊區(qū)縣巡展時(shí)間：2012年8月初至8月底（周中）蓄客任務(wù):需開(kāi)發(fā)商提前確定團(tuán)購(gòu)優(yōu)惠及關(guān)鍵人物返點(diǎn)比例實(shí)施方法：區(qū)縣宣傳欄處張貼樓盤信息縣委、鄉(xiāng)委、村委幫忙推薦客戶換房人群公關(guān)換房人群居住區(qū)域主要出入口攔截行動(dòng)計(jì)劃:調(diào)研后依實(shí)際情況開(kāi)展工作別墅、洋房高層47216項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第三階段：熱銷期階段營(yíng)銷亮點(diǎn)：一、9月開(kāi)盤活動(dòng)：五大流程，最大化保證成交分類描述備注流程一開(kāi)盤當(dāng)天人人有獎(jiǎng)開(kāi)盤前一天，電話通知VIP客戶開(kāi)盤當(dāng)天設(shè)18輪抽獎(jiǎng)環(huán)節(jié)，無(wú)論成交與否，都有中獎(jiǎng)機(jī)會(huì)；此圈套保證了開(kāi)盤當(dāng)天的客戶到訪量。流程二關(guān)卡＋總統(tǒng)級(jí)禮賓儀仗項(xiàng)目私家路入口處設(shè)路障，所有到訪客戶憑VIP卡方可進(jìn)入；項(xiàng)目臨光華大道沿線一段30米一保安，每當(dāng)客戶路過(guò)，均行標(biāo)準(zhǔn)軍禮，使客戶在驅(qū)車進(jìn)入項(xiàng)目地盤時(shí)，倍感尊崇禮遇。流程三先選禮品，后選房選房等候區(qū)：4名美女模特分別手捧4款卡地亞的包和萬(wàn)寶龍的筆，供已進(jìn)入選房等候區(qū)的客戶挑選，客戶先選喜歡的禮品款式，然后由手捧禮品的禮儀小姐跟隨進(jìn)入銷控區(qū)；給足客戶面子，滿足其虛榮心，同時(shí)也給客戶以壓力，使其不好意思不選房再將禮品和禮儀小姐退回；此圈套保證進(jìn)入銷控區(qū)的客戶成交率。流程四定點(diǎn)簽約＋復(fù)核為客戶提供“舒適尊貴”的專屬服務(wù)，客戶就座后不必移動(dòng)，每桌設(shè)簽約及復(fù)核兩人為其服務(wù)，此圈套使客戶感受很好，表示舒適愉悅，對(duì)簽約條款內(nèi)容亦不再深究。流程五現(xiàn)場(chǎng)持續(xù)抽獎(jiǎng)保證現(xiàn)場(chǎng)人氣三月四月五月六月七月八月2012年九月開(kāi)盤項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第三階段：熱銷期六月七月八月九月十月2012年十一月業(yè)主答謝會(huì)十二月階段營(yíng)銷亮點(diǎn)一、10月業(yè)主答謝音樂(lè)酒會(huì)（郎朗和巴倫博伊姆強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合）活動(dòng)形式：答謝發(fā)言、酒會(huì)、音樂(lè)會(huì)、禮品贈(zèng)送（會(huì)后）目的：客戶維系，擴(kuò)大口碑，提高項(xiàng)目知名度、尊貴度，有力促進(jìn)老帶新參與人員：世界級(jí)音樂(lè)家\著名指揮\重慶樂(lè)團(tuán)\外籍名廚\成交業(yè)主及部分誠(chéng)意客戶\社會(huì)名流\媒體記者等項(xiàng)目營(yíng)銷各階段執(zhí)行第四階段：加推期六月七月八月九月十月2012年十一月星光晚宴十二月階段營(yíng)銷亮點(diǎn)一、11月底星光晚宴（與世界小姐共進(jìn)晚餐）活動(dòng)形式：項(xiàng)目簡(jiǎn)介、模特秀、酒會(huì)、藝術(shù)品欣賞、禮品贈(zèng)送（會(huì)后）目的：提高項(xiàng)目尊貴感，強(qiáng)化CEO生活藝術(shù)，促進(jìn)項(xiàng)目銷售參與人員：成交業(yè)主和誠(chéng)意客戶、世界小姐、特邀媒體記者、俱樂(lè)部會(huì)員、社會(huì)名流為了完成更高的目標(biāo)，我們需要更專業(yè)營(yíng)銷代理公司與完善的保障體系！【中原強(qiáng)大精準(zhǔn)的客戶資源】【市場(chǎng)咨詢】【媒體資源】可以實(shí)行線下精準(zhǔn)制導(dǎo)，有效為發(fā)展商拓容客戶資源，節(jié)省營(yíng)銷推廣費(fèi)用。重慶市區(qū)門店聯(lián)動(dòng)銷售資源中原客戶資源及CRM客戶分析系統(tǒng)儲(chǔ)備大量銷售項(xiàng)目的客戶信息并在不斷擴(kuò)容，可進(jìn)行定向短信群發(fā)及客戶邀約重慶二級(jí)、三級(jí)市場(chǎng)的客戶資源超過(guò)50萬(wàn)組客戶資源

CRM客戶分析跟蹤服務(wù)系統(tǒng)中原全國(guó)性的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)全國(guó)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)推薦/重點(diǎn)城市專場(chǎng)推薦1完善的銷售管理體系234二三級(jí)聯(lián)動(dòng)市場(chǎng)研究及市場(chǎng)資訊支持媒介公關(guān)支持56重慶乃至全國(guó)的市場(chǎng)咨詢網(wǎng)絡(luò)，深悉市場(chǎng)情況，預(yù)判市場(chǎng)走勢(shì)，營(yíng)銷精準(zhǔn)制導(dǎo)市場(chǎng)咨詢電子期刊，每天、每周、每月的市場(chǎng)信息定期傳遞。作為媒體的專業(yè)顧問(wèn)，中原可以為本項(xiàng)目提供免費(fèi)的聯(lián)動(dòng)宣傳，提高項(xiàng)目的媒體曝光率，擴(kuò)大認(rèn)知度和客戶量，促進(jìn)成交。精銳的銷售團(tuán)隊(duì)，完善的銷售流程，嚴(yán)格的管理體系。1、中原強(qiáng)大的客戶資源【CRM客戶分析跟蹤服務(wù)系統(tǒng)】即時(shí)分析客群變化，第一時(shí)間調(diào)整營(yíng)銷策略，降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的全程動(dòng)態(tài)精細(xì)化管理，為開(kāi)發(fā)商降低銷售成本，受到所服務(wù)客戶的高度認(rèn)可。CRM系統(tǒng)——二級(jí)市場(chǎng)【客戶池】模型個(gè)體客戶A項(xiàng)目客戶池管理經(jīng)理劃分至其他同事一個(gè)月未跟進(jìn)兩個(gè)月未成交一個(gè)月未跟進(jìn)兩個(gè)月未成交二級(jí)市場(chǎng)客戶池經(jīng)申請(qǐng)劃分B項(xiàng)目經(jīng)理劃分個(gè)體客戶共享1、中原強(qiáng)大的客戶資源三級(jí)市場(chǎng)客戶擴(kuò)容策略—一二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)B項(xiàng)目客戶池A項(xiàng)目客戶池二級(jí)市場(chǎng)客戶池三級(jí)市場(chǎng)客戶池交互使用銷售人員個(gè)體客戶池銷售人員個(gè)體客戶池重慶網(wǎng)點(diǎn)：60多家家分行，數(shù)千余人銷售團(tuán)隊(duì)，累計(jì)近100萬(wàn)人的客戶資訊，為項(xiàng)目的宣傳、拓展客源打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。低廉的宣傳成本：分行直銷，銷售中心，遍布全市，最低的成本，最快的宣傳速度、達(dá)到最好銷售效果。2、全國(guó)性的營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)資源全國(guó)推薦，主推重慶中原聯(lián)動(dòng)全國(guó)30個(gè)城市的銷售網(wǎng)絡(luò)、重點(diǎn)城市推薦中原一線城市、重慶數(shù)百家家二手門店客戶積累及約客/帶看中原一線城市、重慶合作機(jī)構(gòu)客戶體系定期組織一線城市外展行銷，安排參觀重慶聯(lián)動(dòng)項(xiàng)目3、完善的銷售管理體系——銷售流程及相應(yīng)支持文本《客戶來(lái)電信息登記表》《客戶來(lái)訪信息登記表》《崗?fù)と藛T行為規(guī)范》《客戶經(jīng)理行為規(guī)范》《置業(yè)顧問(wèn)行為規(guī)范》《區(qū)域模型講解樺樹(shù)》《園林講解話術(shù)》《樣板間講解話術(shù)》《工法樣板間講解話術(shù)》《交樓標(biāo)準(zhǔn)講解話術(shù)》《物業(yè)安防講解話術(shù)》《樣板房信息反饋單》《小區(qū)模型講解話術(shù)》《銷售洽談提示點(diǎn)》《購(gòu)房須知》《同意銀行向征信機(jī)構(gòu)查詢客戶個(gè)人信用信息的授權(quán)書(shū)》《認(rèn)購(gòu)須知》《認(rèn)購(gòu)書(shū)》《成交客戶查詢表》《項(xiàng)目100個(gè)細(xì)節(jié)》《客戶服務(wù)滿意度調(diào)查問(wèn)卷》行車指引門口迎賓停車引導(dǎo)身份鑒別迎賓機(jī)動(dòng)服務(wù)客戶身份確認(rèn)來(lái)訪登記客戶交接問(wèn)候指引機(jī)動(dòng)服務(wù)問(wèn)候填寫樣板房參觀反饋表是成交客戶調(diào)查否交付樓書(shū)及購(gòu)房須知等宣傳資料客戶滿意問(wèn)卷調(diào)查歡送客戶送別客戶上車引導(dǎo)歡送賓客引入主道歡送賓客個(gè)性化茶水及點(diǎn)心服務(wù)電話接聽(tīng)等待客戶與交接區(qū)域模型講解帶至示范樣板區(qū)示范區(qū)園林講解樣板房介紹工法樣板房講解交樓標(biāo)準(zhǔn)房講解安防展示區(qū)物業(yè)講解帶至銷售洽談區(qū)小區(qū)模型講解深度銷售洽談是否認(rèn)購(gòu)帶至VIP室簽約認(rèn)購(gòu)銷售大廳講解接待樣板房講解接待銷售洽談紅線外迎賓崗小區(qū)大門崗門童客戶經(jīng)理崗置業(yè)顧問(wèn)樣板房主管保安保潔吧臺(tái)相關(guān)記錄與支持性文件3、完善的銷售管理體系中原【五星級(jí)】銷售服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)接待打動(dòng)促進(jìn)成交業(yè)主到訪介紹參觀資料入會(huì)推介計(jì)價(jià)問(wèn)卷登記回訪接待信息完善付款認(rèn)購(gòu)書(shū)問(wèn)卷入會(huì)后續(xù)流程回訪按揭合同信息傳遞資料齊備業(yè)主管理售后服務(wù)再售機(jī)會(huì)交流機(jī)會(huì)周到、標(biāo)準(zhǔn)詳盡、體驗(yàn)、文化、創(chuàng)新貼心、舒適、互動(dòng)、關(guān)注簡(jiǎn)單快捷、舒適、信息全面、自尊心/喜好方便快捷、舒適、清晰、滿足關(guān)注、交流3、完善的銷售管理體系——銷售培訓(xùn)與考核機(jī)制人員的選拔與錄用基礎(chǔ)知識(shí)建筑知識(shí)法律法規(guī)簽約文本相關(guān)計(jì)算公司簡(jiǎn)介項(xiàng)目情況銷售流程銷講話述模擬演練客戶滿意度的評(píng)定嚴(yán)格的銷售現(xiàn)場(chǎng)管理組織架構(gòu)及崗位職責(zé)行政管理規(guī)范業(yè)務(wù)管理規(guī)范接待規(guī)范常務(wù)管理糾紛處理激勵(lì)政策處罰制度業(yè)務(wù)認(rèn)定管理細(xì)則日常文本的填寫與應(yīng)用專項(xiàng)培訓(xùn)1.1.專業(yè)知識(shí)及計(jì)算部分實(shí)行百分制閉卷考核2.2.工程圖紙應(yīng)用實(shí)行圖紙結(jié)合沙盤模擬操作考核3.3.銷售流程銷講話述實(shí)行實(shí)際演練考核4.4.培訓(xùn)期間出勤情況及學(xué)習(xí)態(tài)度的綜合考核行為規(guī)范會(huì)議規(guī)范業(yè)績(jī)考核薪金發(fā)放禮儀規(guī)范市場(chǎng)調(diào)研與分析專業(yè)知識(shí)銷售保障體系完善的崗位培訓(xùn)雙項(xiàng)業(yè)務(wù)考核復(fù)試五項(xiàng)培訓(xùn)四級(jí)考核三個(gè)月崗位見(jiàn)習(xí)銷售業(yè)績(jī)綜合表現(xiàn)初試職位申請(qǐng)（5項(xiàng)過(guò)關(guān)評(píng)定）四級(jí)入職考核3、完善的銷售管理體系——銷售競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制1：【學(xué)習(xí)·

交流·

分享】中原項(xiàng)目組老傳統(tǒng)，學(xué)習(xí)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)解讀政策、分享銷售技巧、交流個(gè)人心得。增加項(xiàng)目組人員溝通，調(diào)整好心態(tài)，保持最佳狀態(tài)。每日晨會(huì)由前一日成交銷售員分享成交心得，成交技巧。每周末由銷售代表遞交本周典型客戶臨摹（包括成交與未成交客戶）。銷售組設(shè)立剪報(bào)欄刊登重要信息，評(píng)比結(jié)果等。2：【重視客戶分析】問(wèn)卷大全——到訪問(wèn)卷、成交問(wèn)卷、滿意度問(wèn)卷、意向測(cè)試問(wèn)卷、深訪問(wèn)卷。每周匯總成交客戶描述和未成交原因分析。策劃對(duì)銷售員進(jìn)行一對(duì)一訪談，了解客戶情況。深度訪談意向客戶和成交客戶，探知客戶需求。3：【市場(chǎng)&產(chǎn)品研究】

熟知競(jìng)爭(zhēng)樓盤優(yōu)劣勢(shì)及銷售動(dòng)態(tài)，隨時(shí)更新針對(duì)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的銷售說(shuō)辭。銷售組制定市場(chǎng)上同等單價(jià)和總價(jià)的一二手物業(yè)列表。團(tuán)隊(duì)培訓(xùn)：由設(shè)計(jì)師、工程部培訓(xùn)樣板間設(shè)計(jì)、整體規(guī)劃、產(chǎn)品細(xì)節(jié)。4：【團(tuán)隊(duì)激勵(lì)制度】分組競(jìng)賽分組競(jìng)賽形式：將銷售團(tuán)隊(duì)分為若干小組進(jìn)行銷售競(jìng)賽。將月銷售目標(biāo)分解到人，根據(jù)任務(wù)完成情況實(shí)行獎(jiǎng)罰，每月評(píng)比【銷售】和【服務(wù)】之星。銷售主管作為每組的組長(zhǎng)，獎(jiǎng)懲受連帶責(zé)任。結(jié)合銷售目標(biāo)設(shè)置好一定的獎(jiǎng)懲或淘汰制每月重新分組，這樣有利于整個(gè)團(tuán)隊(duì)的團(tuán)結(jié)，有利于形成良性競(jìng)爭(zhēng)除了銷售競(jìng)爭(zhēng)外還有其他方面的競(jìng)爭(zhēng)，例如以組為單位進(jìn)行的競(jìng)爭(zhēng)樓盤動(dòng)態(tài)跟蹤、聯(lián)動(dòng)指標(biāo)競(jìng)爭(zhēng)等。4、已成功運(yùn)作的二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)資源（中原獨(dú)有）重慶中原目前直營(yíng)高端二手房的店鋪數(shù)量60余家，積累了大量高端升級(jí)自住客戶以及投資客戶資源，已成功運(yùn)作聯(lián)動(dòng)一手項(xiàng)目的高效銷售渠道。目前在售的隆鑫72府、瑞安新天地、國(guó)匯中心、雙遠(yuǎn)動(dòng)力國(guó)際等代理項(xiàng)目銷售過(guò)程中起到了重要作用。

【一二手高端房屋聯(lián)合銷售系統(tǒng)】4、已成功運(yùn)作的二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)資源（中原獨(dú)有）55000組

中原地產(chǎn)豪宅部組建于2001年，是針對(duì)各區(qū)域內(nèi)比普通住宅更高的品質(zhì)、更完善的功能設(shè)置、各方面更高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)，及更高品質(zhì)要求的客戶提供更專業(yè)和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。積累共計(jì)55000余組高端豪宅客戶。由香港中原創(chuàng)建的豪宅銷售品牌，目前渠道遍及全國(guó)，成為豪宅銷售第一品牌

【全國(guó)最專業(yè)化的豪宅營(yíng)銷品牌】STATELYHOME5、市場(chǎng)研究及資訊支持1、中原信通每天發(fā)布最及時(shí)的市場(chǎng)咨詢，包含財(cái)經(jīng)、行業(yè)、市場(chǎng)、政策、人物等資訊。2、重慶區(qū)周刊每周一刊，及時(shí)傳遞市場(chǎng)信息，時(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)項(xiàng)目動(dòng)態(tài)，為重慶地產(chǎn)把脈引航。3、中原集團(tuán)地產(chǎn)研究成果月報(bào)4、中原集團(tuán)三發(fā)中心周報(bào)5、重慶市場(chǎng)成交情況周報(bào)/月報(bào)6、周邊市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目銷售情況周報(bào)7、重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)研究分析月報(bào)在重慶，中原2011（1-12月）-------操作策劃項(xiàng)目45個(gè)，現(xiàn)正駐場(chǎng)銷售代理項(xiàng)目26個(gè)。1手樓盤總銷近80億。中原2011年逆市熱銷案例（部分）項(xiàng)目名稱物業(yè)形態(tài)開(kāi)盤時(shí)間銷售價(jià)格開(kāi)盤銷售率開(kāi)盤當(dāng)天成交套數(shù)斌鑫中央公園花園洋房12月10日7500-10000元/平米70%20高層12月17日6000元/平米80%200隆鑫72府別墅12月初300萬(wàn)起50%36中鐵山語(yǔ)城別墅12月17日200萬(wàn)起80%20瑞安新天地精裝高層1月16日13000元/平米55%89THANKSFORYOURATTENTIONWISHYOUAGOODDAY預(yù)祝項(xiàng)目獲得成功！附件：政策分析巴南區(qū)市場(chǎng)研究高端項(xiàng)目推售研究項(xiàng)目分析調(diào)控力度加強(qiáng)，政府調(diào)控主導(dǎo)市場(chǎng)走向調(diào)控密集，成效初顯，政策短期不放松國(guó)家及重慶地方政策分析調(diào)控三管齊下，抑需求、控房?jī)r(jià)為本次調(diào)控的主線國(guó)家及重慶地方政策分析時(shí)間政策1月“國(guó)八條”、房產(chǎn)稅試點(diǎn)改革先后落地，“限購(gòu)”、“限價(jià)”、“限貸”等政策全面升級(jí)，限購(gòu)城市從2010年的不足20個(gè)大幅增加到40多個(gè)；7月初國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“二三線城市也要限購(gòu)”，隨后臺(tái)州、珠海等城市跟進(jìn)，限購(gòu)城市增加到近50個(gè)10月底1000萬(wàn)套保障房建設(shè)計(jì)劃提前實(shí)現(xiàn)在“調(diào)結(jié)構(gòu)、穩(wěn)物價(jià)”的大背景下，2011年中央政府不斷加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控，12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議召開(kāi)進(jìn)一步確定2012年繼續(xù)調(diào)控基調(diào)。2011年政策出臺(tái)時(shí)間及內(nèi)容：12月中央經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議確定明年主要任務(wù)：繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展堅(jiān)持不懈抓好“三農(nóng)”工作，增強(qiáng)農(nóng)產(chǎn)品供給保障能力加快經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)自主協(xié)調(diào)發(fā)展深化重點(diǎn)領(lǐng)域和關(guān)鍵環(huán)節(jié)改革，提高對(duì)外開(kāi)放水平大力保障和改善民生，加強(qiáng)和創(chuàng)新社會(huì)管理溫家寶（國(guó)務(wù)院總理）：目前房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級(jí)政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。（11月南寧考察講話）李克強(qiáng)（國(guó)務(wù)院副總理）：“我們下一步要把保障房的開(kāi)工，建設(shè)任務(wù)進(jìn)一步的完成，使其竣工交付使用，保證質(zhì)量，公平分配，同時(shí)將繼續(xù)來(lái)把房地產(chǎn)調(diào)控政策落到實(shí)處，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展?！保?2月份經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議發(fā)言）近期政策動(dòng)向歷年存款準(zhǔn)備金調(diào)整：與通貨膨脹緊密相關(guān)的物價(jià)指數(shù)（CPI）增幅連續(xù)3月下跌，預(yù)示著其已基本進(jìn)入下降通道。這也為金融政策逐漸松綁奠定一定基礎(chǔ)。從2011年12月5日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，釋放4000億資金。這已釋放出一定政策信號(hào)，即中國(guó)央行將采取行動(dòng)，緩解當(dāng)前貨幣市場(chǎng)資金偏緊的狀況。本次調(diào)整仍屬于微調(diào)的范疇，主要用于滿足中小企業(yè)及民生領(lǐng)域的貸款需求，并非放貸支持開(kāi)發(fā)商。歷年CPI增幅：12月5日，存準(zhǔn)金率正式下調(diào)后，北京、廣州、深圳、重慶等地的商業(yè)銀行部分放松了首套房貸利率?！耙话闱闆r下，以基準(zhǔn)利率就能夠貸到款?！?2月13日，北京建行工作人員表示。10月份，建行曾將首套房貸利率上浮1.1倍，不過(guò)現(xiàn)在已下調(diào)至基準(zhǔn)利率。工行、中行、郵儲(chǔ)銀行、花旗銀行等多家銀行均表示可以基準(zhǔn)利率貸款。上半年持續(xù)收緊，新增房地產(chǎn)貸款下降顯著，近期貨幣政策微調(diào)，但釋放資金重點(diǎn)偏向民生建設(shè)以及中小企業(yè)貸款，而房貸受益部分主要是針對(duì)首次置業(yè)客戶。近期政策動(dòng)向宏觀政策影響政策持續(xù)高壓，2012年市場(chǎng)依然嚴(yán)峻且有進(jìn)一步下滑的風(fēng)險(xiǎn)附件：政策分析巴南區(qū)市場(chǎng)研究高端項(xiàng)目推售研究項(xiàng)目分析重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)形成梯級(jí)輻射格局，城市主要發(fā)展方向上區(qū)域輻射全市，其他區(qū)域輻射周邊，而巴南區(qū)目前處于過(guò)渡至第二階段時(shí)期，對(duì)外輻射能力有限，但本區(qū)域客戶逐漸認(rèn)同的過(guò)程輻射力弱輻射周邊逐漸輻射全市輻射全市第一階段巴南區(qū)完成土地放量后，隨著眾多開(kāi)發(fā)商的進(jìn)駐，巴南區(qū)即將進(jìn)入第二階段，輻射力弱。我