房地產(chǎn)時(shí)代天驕商場(chǎng)策劃案【可編輯】4p

房地產(chǎn)時(shí)代天驕商場(chǎng)策劃案【可編寫】4p房地產(chǎn)時(shí)代天驕商場(chǎng)策劃案【可編寫】4p房地產(chǎn)時(shí)代天驕商場(chǎng)策劃案【可編寫】4p房地產(chǎn)時(shí)代天驕商場(chǎng)策劃案【最新資料，WORD文檔，可編寫更正】項(xiàng)目大要本項(xiàng)目位于廣州市東山區(qū)東華西路，項(xiàng)目所處地段為東山區(qū)的一個(gè)傳統(tǒng)老城區(qū)地帶，周邊建筑物較為陳腐，項(xiàng)目周邊有中華廣場(chǎng)、流行前線、海印體育名店城等大型的商用物業(yè)，而由中華廣場(chǎng)為代表的該商業(yè)圈為廣州內(nèi)繼兩大步行街（北京路、上下九路）和天河城外一個(gè)新興的商業(yè)中心，而該商圈以潮流、時(shí)髦、前衛(wèi)等特點(diǎn)吸引了愈來愈多的年青一代花費(fèi)集體，使本項(xiàng)目所處的整此中山三路商圈形成一個(gè)以經(jīng)營(yíng)時(shí)髦潮流精選為主的商業(yè)圈。而項(xiàng)目所處的東華西路因?yàn)榈囟巍⒔煌ǖ纫叵拗?，現(xiàn)時(shí)還沒有形成中山三路一級(jí)商圈的商業(yè)氣氛，現(xiàn)時(shí)周邊的商業(yè)氣氛主要靠臨街商鋪來支撐。項(xiàng)目主要技術(shù)指標(biāo)樓層面積（平方米）首層1903二層2292三層2292項(xiàng)目商圈解析商圈特征傳統(tǒng)業(yè)態(tài)以摩配和通信產(chǎn)品為主中山三路商圈是較為傳統(tǒng)的廣州市摩托車配件和通信產(chǎn)品（以手機(jī)為主）交易的集中地區(qū)，此中摩托車配件原來以較場(chǎng)西路為主要分布，自從中華廣場(chǎng)開業(yè)后，大部分商家都被遷到中華廣場(chǎng)負(fù)一層進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，但經(jīng)營(yíng)成效一般，再加上現(xiàn)時(shí)在郊區(qū)也流行了多間摩配專業(yè)市場(chǎng)（如羅沖圍、廣源路等地），對(duì)較場(chǎng)西摩配市場(chǎng)帶來了很大的沖擊，使現(xiàn)時(shí)的較場(chǎng)西的摩配商家面對(duì)苦心經(jīng)營(yíng)的局面。而通信產(chǎn)品市場(chǎng)則在廣州市有很高的有名度，提起買手機(jī)廣州市民平時(shí)都會(huì)第一想到“陵園西手機(jī)一條街”，再加上金蒂濠通信產(chǎn)品交易廣場(chǎng)、中華廣場(chǎng)以及國(guó)訊等共同構(gòu)成了中山三路商圈的較具規(guī)模的通信產(chǎn)品中心。新興的商業(yè)中心地區(qū)地鐵的開通帶旺了沿線的商用物業(yè)，中山三路商圈更是以其優(yōu)勝的地理地址成為了廣州市一個(gè)新興的商業(yè)中心地區(qū)，跟著地鐵物業(yè)中華廣場(chǎng)、流行前線的開業(yè)，以其時(shí)髦、潮流的定位成為了除北京路、上下九和天河城以外又一消閑購(gòu)物的好去處，吸引了愈來愈多的花費(fèi)者（特別是年青一代）。時(shí)髦潮流精選為主導(dǎo)行業(yè)地處中山三路商圈的商場(chǎng)如金凱、流行前線、中華廣場(chǎng)等，固然各自的定位、品位和經(jīng)營(yíng)條件等方面都有必定的差異，但其目標(biāo)花費(fèi)集體都是面向追趕潮流的年青一族，所以在此商圈經(jīng)營(yíng)的商家大多看中了該商圈花費(fèi)特征，選擇在此經(jīng)營(yíng)時(shí)髦潮流精選（如服飾、飾物為主），因?yàn)樵撋倘碛信c北京路、上下九不一樣的硬件條件，如擁有足夠的大廣場(chǎng)等，使之可以常常舉辦各種時(shí)髦文化SHOW和各種活動(dòng)，使該商圈形成了一種與其余商圈不一樣的潮流文化，這更為在該商圈經(jīng)營(yíng)時(shí)髦潮流精選確定了堅(jiān)固的基礎(chǔ)。商圈代表解析從定位、花費(fèi)客源層面、經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)等方面解析中華廣場(chǎng)中華廣場(chǎng)是該商圈最大型的綜合性購(gòu)物中心，是現(xiàn)時(shí)廣州市內(nèi)除天河城外經(jīng)營(yíng)得較為成功的地鐵物業(yè)，其經(jīng)營(yíng)定位是集衣、食、住、玩為一體的綜合性現(xiàn)代商城，是該商圈的標(biāo)記性物業(yè)，其規(guī)模和硬件條件等困素決定其目標(biāo)花費(fèi)群較廣，并且引入了“吉之島”商場(chǎng)，為商城吸引花費(fèi)者起到很大的作用。該商城在開業(yè)后一段時(shí)間因?yàn)榻?jīng)營(yíng)方面的原由以致其在較長(zhǎng)一段時(shí)期內(nèi)都難以旺場(chǎng)，但跟著地鐵進(jìn)口開通和經(jīng)營(yíng)方式的轉(zhuǎn)變，現(xiàn)時(shí)這類狀況獲取了較大的改觀，中華廣場(chǎng)資料一覽表租金面積月管理費(fèi)裝修租借優(yōu)惠樓層（元/平方適用率（元/平方按金范圍標(biāo)準(zhǔn)年限方式米）米）首層557——135025.0—45%58有天二個(gè)月一年至均價(jià)738156.89沒地租金三年三層484——5298.52—48%58有天二個(gè)月一年至均價(jià)50748.72沒地租金三年60.2—有天二個(gè)月一年至免兩個(gè)四層120——15048.5%58月裝修506.6沒地租金三年租金流行前線地鐵上蓋物業(yè)“流行前線”因?yàn)檩^正確地將目標(biāo)花費(fèi)群定在年青一族，加上選擇極佳的開業(yè)機(jī)遇（與廣大市民期望已久的地鐵開通時(shí)間一致），有國(guó)際有名品牌店的助陣（“麥當(dāng)勞”的加盟），商場(chǎng)內(nèi)的商品組合也面向廣大追趕潮流的年青花費(fèi)者，因此使令到“流行前線”一炮而紅，成為年青人的新的購(gòu)物天堂。但因?yàn)椤傲餍星熬€”遇到經(jīng)營(yíng)條件的限制，使其經(jīng)營(yíng)環(huán)境相對(duì)較差，商品組合無序，經(jīng)營(yíng)品位較低。流行前線資料一覽表租借租金面積適用月管理費(fèi)裝修建設(shè)費(fèi)租借（元/平方(元/平方按金（元/平方范圍范圍率標(biāo)準(zhǔn)年限米）米)米）從181到438，3.9—三個(gè)固定租70%租金內(nèi)含有天沒約2500期為五二期月租均價(jià)34248.5地年金金凱商業(yè)城（老鼠街）金凱商業(yè)城是本來東濠涌邊舊鼠街的商戶遷徙組合而成，其特點(diǎn)是經(jīng)營(yíng)一些名牌服飾、精選及化妝品的“水貨”和一些品位較低但又逢迎年青一族的潮流商品，因?yàn)槠鋬r(jià)格比一般商場(chǎng)的正牌貨低得多，因此吸引了眾多追求時(shí)髦而又花費(fèi)力不強(qiáng)的年青一族。海印運(yùn)動(dòng)名店城海印東川名店運(yùn)動(dòng)城是廣州市規(guī)模最大、匯聚名店最多的運(yùn)動(dòng)主題式商場(chǎng)，為花費(fèi)者供應(yīng)一個(gè)休閑、購(gòu)物、運(yùn)動(dòng)、放松的極好場(chǎng)所。為將購(gòu)物與運(yùn)動(dòng)休閑更好地結(jié)合，運(yùn)動(dòng)城投資興建了門前廣場(chǎng)的各種體育場(chǎng)所，為年青人供應(yīng)了一個(gè)戶外運(yùn)動(dòng)的好場(chǎng)所，并依靠常常組織各種體育活動(dòng)，吸引了一大量喜好運(yùn)動(dòng)的花費(fèi)者。地王廣場(chǎng)地王廣場(chǎng)和新英豪廣場(chǎng)及體育公園直接相連，為廣州最大的地下商城，共有地下三層，此中負(fù)二層連通地鐵陵園西站臺(tái)，西鄰中華廣場(chǎng)，北與流行前線相連，其經(jīng)營(yíng)定位與流行前線相仿，但其規(guī)劃品位比流行前線更高。因?yàn)橘Y本方面的原由，一再推延開業(yè)日期，估計(jì)明年6月開業(yè)。項(xiàng)目好壞勢(shì)項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)利用周邊中山三路商圈的優(yōu)勢(shì)，可為項(xiàng)目帶來相當(dāng)部分的花費(fèi)人流；東川路也是商業(yè)氣氛較濃的地段，相信會(huì)對(duì)帶旺本項(xiàng)目起必定作用；項(xiàng)目周邊學(xué)校林立，相當(dāng)數(shù)目的學(xué)生是項(xiàng)目可針對(duì)的重要花費(fèi)集體；項(xiàng)目劣勢(shì)項(xiàng)目占地面積較小，商業(yè)面積相對(duì)不足；項(xiàng)目與中山三路商圈有一段距離，進(jìn)口位處的東華西路休閑購(gòu)物人流較少，對(duì)商業(yè)零售將帶來必定影響；項(xiàng)目定位定位理念充分利用本項(xiàng)目所處地段的優(yōu)勢(shì)，最大限度地為本項(xiàng)目獲取較高的回報(bào)是項(xiàng)目定位的方向所在，為此，建議將本項(xiàng)目規(guī)劃為獨(dú)立性強(qiáng)、經(jīng)營(yíng)主題新奇的主題商城，并采納靈巧多變的經(jīng)營(yíng)模式，才能使商場(chǎng)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中求生計(jì)。鑒于年青一族是項(xiàng)目商圈花費(fèi)市場(chǎng)的主力集體之一，并且他們簡(jiǎn)單接受新事物，并擁有激烈的花費(fèi)激動(dòng)、花費(fèi)信息流傳迅速等特點(diǎn)，因此備受商家的歡迎。依據(jù)上述的狀況，敝司建議本項(xiàng)目在整體規(guī)劃定位上應(yīng)盡全力發(fā)掘項(xiàng)目的客觀優(yōu)勢(shì)，充分利用當(dāng)?shù)貐^(qū)已成型的商業(yè)氣氛，面對(duì)市場(chǎng)花費(fèi)潛力巨大的年青一族，針對(duì)周邊商場(chǎng)的不足，將本項(xiàng)目定位為以年青族群為目標(biāo)花費(fèi)對(duì)象，立足于引領(lǐng)時(shí)髦潮流的地位，集購(gòu)物、娛樂、飲食為一體的綜合性購(gòu)物商場(chǎng)。經(jīng)營(yíng)理念：經(jīng)營(yíng)韓國(guó)、日本潮流特點(diǎn)精選為主的活力商城因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)韓國(guó)和日本前衛(wèi)文化對(duì)香港、澳門以致廣州的年青人極具影響力，形成一種“香港追韓日潮流——廣州追香港潮流”的潮流文化，而本項(xiàng)目可利用最新資訊將日本最流行的時(shí)裝、飾物、化妝品等直接引入，直接緊追韓日潮流，縮短潮流流傳時(shí)間和門路，以激烈的新鮮感去逢迎年青一族追逐時(shí)髦的心態(tài)，從而激發(fā)其購(gòu)買欲念。同時(shí)綜觀廣州市的花費(fèi)市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)韓日潮流特點(diǎn)精選的商家有相當(dāng)多的數(shù)目，但分布較散，零星分布在北京路、上下九、狀元坊、流行前線等地，還沒有一個(gè)集中經(jīng)營(yíng)的地方，可見這是一個(gè)市場(chǎng)空白點(diǎn)。所以，本項(xiàng)目如將經(jīng)營(yíng)定位瞄準(zhǔn)這一宏大的市場(chǎng)，相信會(huì)有很大的市場(chǎng)空間。經(jīng)營(yíng)范圍定位行業(yè)選擇行業(yè)定位廣州首個(gè)韓日潮流特點(diǎn)精選商城。形象定位韓日出色、活力顯現(xiàn)——盡在東山“韓日坊”西有潮流“狀元坊”、東有動(dòng)感“韓日坊”選擇依照利用中山三路商圈的優(yōu)勢(shì)，因?yàn)楝F(xiàn)時(shí)中山三路商圈已成為廣州市一個(gè)代表著前衛(wèi)和潮流新商圈；項(xiàng)目的目標(biāo)花費(fèi)集體針對(duì)16—28歲的年青花費(fèi)者，而這一年齡段的花費(fèi)群體在各商業(yè)地區(qū)中所占的例超出七成；韓日文化正經(jīng)過各種媒體影響著此刻的年青一代，而年青一代也較熱中于接受韓日文化所帶來的時(shí)髦和潮流的感覺，購(gòu)買和使用韓日特點(diǎn)服飾和精選是年青人接受韓日文化的一個(gè)表現(xiàn)；經(jīng)營(yíng)遠(yuǎn)景展望花費(fèi)潛力巨大現(xiàn)時(shí)廣州市經(jīng)營(yíng)韓日特點(diǎn)精選最為集中的地方在狀元坊，狀元坊因?yàn)槠渖唐贩N類眾多、樣式新奇潮流、價(jià)格廉價(jià)，吸引了眾多的年青一族，包含廣州市內(nèi)離狀元狀較為偏僻的天河、東山區(qū)等地的花費(fèi)者，但因?yàn)闋钤唤?jīng)營(yíng)場(chǎng)全部限，以致其遠(yuǎn)遠(yuǎn)不可以滿足花費(fèi)者進(jìn)行購(gòu)物的要求，假如在廣州再設(shè)一個(gè)近似于狀元坊的集中經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所（如在本項(xiàng)目所處的東山區(qū)），并且其購(gòu)物環(huán)境比狀元坊更為酣暢，可吸引周邊東山區(qū)的年青花費(fèi)者到本項(xiàng)目花費(fèi)，再加上周邊地鐵的優(yōu)勢(shì)，其市場(chǎng)空間和市場(chǎng)潛力均十分巨大?；ㄙM(fèi)需求多樣化因?yàn)楸卷?xiàng)目的定位為經(jīng)營(yíng)韓日潮流特點(diǎn)精選，為滿足花費(fèi)者對(duì)韓日貨的多方面需求，商場(chǎng)的商品組合也應(yīng)逢迎花費(fèi)者需求多樣化的要求，完美商場(chǎng)的功能規(guī)劃，與韓日文化相關(guān)的精選、新潮玩物等力求包羅萬有，在廣州市場(chǎng)上做到引領(lǐng)潮流，商鋪投資者喜愛小面積商鋪依據(jù)精選、服飾類的商品特征，以及“狀元坊”式的商家要求，商鋪的間隔不宜過大，并且小面積商鋪的總價(jià)相對(duì)不高，無論對(duì)業(yè)主或租戶來說都比較簡(jiǎn)單接受，商鋪價(jià)格定位價(jià)格售價(jià)租金樓層（元/平方米）（元/平方米）首層40000550二層30000300三層22000120鋪位間隔及裝修商場(chǎng)內(nèi)部主要以柱位及消防分區(qū)作為間隔依照。詳細(xì)見詳細(xì)的平面圖（二層）；樓層間隔裝修除必需的天花、地面外，設(shè)計(jì)高檔首層、夾層整體不作間隔的屏風(fēng)作為標(biāo)準(zhǔn)展位（約9平方米）的分開，以靈巧靈巧為原則周圍靠墻的鋪位以不只做地面，不做天花，整個(gè)場(chǎng)用卷同顏色的地面資料或二、三、四地磚線作為標(biāo)示，中閘分開成幾個(gè)大區(qū)，拉起卷閘后整場(chǎng)變得通透歸一，便于作為展館時(shí)層圈部分以柜位形式隔靈巧劃分。中圈部份的柜位可隨時(shí)開，以15-20平方米拆設(shè)為主五層視承租商家要求而定僅供應(yīng)中央空調(diào)、消防噴淋等設(shè)施鋪位間隔要依據(jù)商場(chǎng)內(nèi)部的柱位、電梯、步梯、通道等布局，增強(qiáng)商場(chǎng)內(nèi)的整體視覺成效與商鋪適用率，并且各商鋪應(yīng)具備可以互相打通的可能性，靈活間隔，方便客戶使用；別的，在標(biāo)準(zhǔn)層的平面布局中，將西面中部的三個(gè)設(shè)施房及消防梯改為靠墻設(shè)計(jì)，使得整個(gè)平面形成一個(gè)通透循環(huán)的布局（詳細(xì)見二層平面間隔表示圖）。租售方案交易會(huì)時(shí)期，本商場(chǎng)可作為交易會(huì)的場(chǎng)外館，招待各方商會(huì)集體。比方，可作為玩具、工藝品專場(chǎng)顯現(xiàn)，亦可承攬某地區(qū)的商家作為地區(qū)專場(chǎng)。如交易會(huì)時(shí)期供不應(yīng)求的工藝品專場(chǎng)的價(jià)位約為8萬元/展位（約9平方米），但常常被市場(chǎng)炒高至20多萬，仍供不應(yīng)求。周邊可供用于展覽的場(chǎng)所供應(yīng)量奇缺。建立品牌經(jīng)過本項(xiàng)目投入市場(chǎng)后，應(yīng)依據(jù)本項(xiàng)目的功能定位迅速建立其市場(chǎng)形象，擴(kuò)大有名度，為招商工作打好基礎(chǔ)；與省市外經(jīng)委、商委、行業(yè)協(xié)會(huì)、香港貿(mào)促會(huì)、各國(guó)駐穗商務(wù)處建立合作關(guān)系，如邀請(qǐng)外經(jīng)委作為本項(xiàng)目的指