營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

營改增對房地產(chǎn)行業(yè)的影響

隨著營改增工作在各行業(yè)的逐步推進(jìn)，房地產(chǎn)行業(yè)的營改增工作提上日程。從各方面匯總信息來看，房地產(chǎn)行業(yè)營改增后的稅率可能確定為11%，采用一般計稅方式，按照增值稅銷項(xiàng)稅額減去進(jìn)項(xiàng)稅額后的差額征收。營改增的實(shí)施意味著房地產(chǎn)企業(yè)必然面臨著重大的變革，企業(yè)財務(wù)管理工作的變化必然會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制，需要審時度勢，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制工作以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)管理工作正常有序開展。

張偉?。?015）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)營改增后面臨的主要問題：營業(yè)稅改增值稅后，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著增值稅發(fā)票如何取得、保管、使用；如何計算增值稅額，增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額如何抵扣、如何進(jìn)行納稅籌劃、如何進(jìn)行增值稅會計業(yè)務(wù)處理等一系列問題，這些問題是房地產(chǎn)企業(yè)以前所沒有接觸過的，相關(guān)的管理人員及工作人員都欠缺經(jīng)驗(yàn)，急需獲得有效的指導(dǎo)。如果這些問題不能有效解決，必然給企業(yè)正常的工作帶來巨大的影響，如果違反法律法規(guī)，企業(yè)甚至面臨行政、刑事風(fēng)險，因此，必須加強(qiáng)企業(yè)的內(nèi)部控制，保證營改增工作的順利進(jìn)行。

薛元坤（2015）認(rèn)為房地產(chǎn)企業(yè)一直繳納營業(yè)稅，企業(yè)的管理人員、財務(wù)工作人員對與營業(yè)稅相關(guān)的會計處理、納稅業(yè)務(wù)、相關(guān)的法律法規(guī)比較熟悉，而對于增值稅的業(yè)務(wù)就很陌生。但增值稅業(yè)務(wù)比營業(yè)稅要復(fù)雜很多，增值稅具有非常嚴(yán)格的管理制度，增值稅的取得、領(lǐng)用、抵扣、繳納稅款都有嚴(yán)格而且復(fù)雜的規(guī)定，不是任何業(yè)務(wù)、任何增值稅發(fā)票都能抵扣，一旦違反法規(guī)，將面臨嚴(yán)重的行政、刑事處罰。尤其房地產(chǎn)企業(yè)剛執(zhí)行營改增政策，有關(guān)工作人員如果對增值稅的相關(guān)政策理解或認(rèn)識有誤，很可能會導(dǎo)致少計、漏記或計算錯誤，或者進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣不充分，或者沒有及時抵扣。甚至可能為了多抵扣進(jìn)項(xiàng)稅而虛開、代開發(fā)票等，或者為了少繳稅而少計收入、少開增值稅發(fā)票等。這些有意或無意的行為都是嚴(yán)重違反法律的行為，都有可能讓其面臨稅務(wù)風(fēng)險，甚至行政、刑事風(fēng)險。因此，營改增后，必然要求企業(yè)相關(guān)人員改變對內(nèi)部控制的態(tài)度，認(rèn)識及行為，深刻認(rèn)識依法納稅、正確繳納稅款的重要性，在全企業(yè)形成重視增值稅、學(xué)習(xí)增值稅的環(huán)境。只有形成嚴(yán)格按照企業(yè)內(nèi)部控制的要求進(jìn)行業(yè)務(wù)處理的環(huán)境，才能有利于營改增工作的正常開展，保證房地產(chǎn)企業(yè)依法有序開展業(yè)務(wù)。

房地產(chǎn)行業(yè)是我國經(jīng)濟(jì)的重要增長點(diǎn)之一，在我國國民經(jīng)濟(jì)中扮演著至關(guān)重要的角色。房地產(chǎn)行業(yè)影響廣泛，涉及到經(jīng)濟(jì)生活的幾十個層面，房地產(chǎn)的發(fā)展直接影響著我國整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。根據(jù)“十二五”期間我國財稅體制改革的要求，營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是我國2012至2015年財稅體制改革的重頭戲。迄今為止，僅剩建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)未全面完成營改增。2015年作為營改增的收官之年，在即將實(shí)行的營改增政策與嚴(yán)格的國家宏觀調(diào)控面前，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展面臨著巨大的考驗(yàn)。研究國內(nèi)外針對房地產(chǎn)行業(yè)營改增的相關(guān)理論，對促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，保障房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)定增長有一定的理論和現(xiàn)實(shí)指導(dǎo)意義。

根據(jù)“十二五”期間我國財稅體制改革的要求，營業(yè)稅改征增值稅（以下簡稱“營改增”）是我國2012至2015年財稅體制改革的重頭戲。2011年11月，財政部和稅務(wù)總局聯(lián)合頒發(fā)了《營業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》拉開了我國營改增稅制改革的序幕。自2012年1月起，我國陸續(xù)啟動了營改增方案試點(diǎn)，試點(diǎn)區(qū)域由點(diǎn)到面，行業(yè)由窄到寬。至今為止，僅剩建筑業(yè)、生活服務(wù)業(yè)、金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)未全面完成營改增。

2015年3月5日，李克強(qiáng)總理作政府工作報告時強(qiáng)調(diào)，要促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展。房地產(chǎn)作為我國國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)，營改增的推行從長遠(yuǎn)上看符合中央?yún)f(xié)調(diào)推動經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長和結(jié)構(gòu)優(yōu)化的戰(zhàn)略目標(biāo)，但短期內(nèi)勢必對房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)外部環(huán)境造成一定程度的影響，從而進(jìn)一步影響到我國房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。國內(nèi)外相關(guān)研究成果對我國房地產(chǎn)營改增平穩(wěn)健康過渡有著一定程度的指導(dǎo)意義和政策參考意義。

國外相關(guān)研究主要側(cè)重于對增值稅制度的研究，對此，Alan.A.Tait（1992）比較了各國增值稅制度及執(zhí)行結(jié)果后認(rèn)為，“增值稅包含從生產(chǎn)到零售各個環(huán)節(jié)更加可取”。Tait認(rèn)為僅對進(jìn)口商品和制造環(huán)節(jié)征稅不符合增值稅普遍征收的原則，而當(dāng)勞務(wù)等作為一種投入時，就應(yīng)該對其征收勞動增值稅，因此勞務(wù)也應(yīng)納入增值稅征稅范圍。具體到房地產(chǎn)行業(yè)，Henderson（1983）認(rèn)為，房屋本身即是消費(fèi)品又是投資品，應(yīng)通過區(qū)分房屋的消費(fèi)功能和投資功能來研究房地產(chǎn)稅收對居民的消費(fèi)和財富分配策略的影響。Cnossen（1995）從增值稅的理論框架出發(fā)，認(rèn)為對不動產(chǎn)的消費(fèi)既涉及當(dāng)前消費(fèi)，也涉及到未來時期的持續(xù)消費(fèi)。其認(rèn)為居住用不動產(chǎn)的銷售金額和房主自用住房的估算租金都要征收增值稅，而購買不動產(chǎn)時繳納的進(jìn)項(xiàng)稅也應(yīng)該允許抵扣銷項(xiàng)稅，從而實(shí)現(xiàn)增值稅稅收鏈條的環(huán)環(huán)相扣。Poddar（2010）則指出房屋消費(fèi)與其他耐用消費(fèi)品消費(fèi)區(qū)別不大。房屋出售時增值稅應(yīng)適用于預(yù)付的產(chǎn)品購買價總額，即產(chǎn)品的售價，而不包括租金。

早在“營改增”相關(guān)文件出臺之前，已有大量學(xué)者論證表明營業(yè)稅由于其全額征收重復(fù)計征的特點(diǎn)，在適用房地產(chǎn)業(yè)的問題上，不可避免出現(xiàn)問題。岳娟麗（2005）通過構(gòu)建房產(chǎn)投資回報計算模型，得出房地產(chǎn)營業(yè)稅政策對穩(wěn)定房價的作用較小。王佑輝等（2006）通過博弈分析，認(rèn)為開征營業(yè)稅會刺激房價繼續(xù)上漲，而房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)征收增值稅因其調(diào)控能力強(qiáng)，不受不同稅負(fù)影響的房地產(chǎn)交易的博弈，更有利于國家宏觀調(diào)控。孫佳等（2010）探討了二手房營業(yè)稅對房地產(chǎn)市場的影響，認(rèn)為營業(yè)稅縮小了二手房市場總量，惡化了供需關(guān)系，造成房價的進(jìn)一步上揚(yáng)。余偉（2010）認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)營業(yè)稅計稅依據(jù)包括工程價款及工程價款之外收取的各種費(fèi)用，其中工程價款本身就包含上一環(huán)節(jié)的稅金，從而存在重復(fù)征稅問題。

在2012年?duì)I改增拉開序幕后，國內(nèi)學(xué)者對營改增的相關(guān)研究逐漸增加，而研究對象主要集中在實(shí)行營改增優(yōu)先試點(diǎn)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和交通運(yùn)輸業(yè)。從理論分析的角度出發(fā)，潘文軒（2012）構(gòu)建了營改增影響行業(yè)稅負(fù)變化的雙重效應(yīng)，并將減稅效應(yīng)進(jìn)一步分解為中間投入比率與外購產(chǎn)品可抵扣率。其同樣通過投入產(chǎn)出表分析，得出大部分營業(yè)稅行業(yè)的稅負(fù)會下降，其中房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)平衡點(diǎn)在6.81%，營改增將會降低稅負(fù)約0.81%。郭祥（2012）從財務(wù)核算角度，通過比較營改增后營業(yè)稅稅負(fù)的下降與增值稅稅負(fù)的上升，從而權(quán)衡房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的變化。其認(rèn)為增值稅抵扣鏈條的完整，有利于降低房地產(chǎn)業(yè)整體稅負(fù)。趙暉（2013）從房地產(chǎn)企業(yè)建造成本出發(fā)，分析了營改增對房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)、凈利潤及凈現(xiàn)金流的影響，認(rèn)為營改增會攤薄企業(yè)的經(jīng)營利潤，提高建造成本，但是由于預(yù)售制的因素，企業(yè)的現(xiàn)金流壓力會有所降低，從而遏制房價過快上漲，引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入良性發(fā)展軌道。

綜上所述，國外對增值稅研究起步較國內(nèi)早，其對增值稅的研究對我國增值稅的發(fā)展有一定的借鑒作用。與此同時，國外學(xué)者對房地產(chǎn)增值稅稅基的研究也能為我國房地產(chǎn)營改增的提供一定程度的參考。但由于我國經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)發(fā)展的自有特點(diǎn)限定，國外研究對國內(nèi)具體情況的參照作用十分有限。

與國外學(xué)者相比，我國學(xué)者相關(guān)研究則更貼合我國國情，早期學(xué)者對營業(yè)稅弊端的研究也是我國制定營改增政策的理論依據(jù)。但國內(nèi)學(xué)者對營改增的相關(guān)研究從地域上看主要集中在上海等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的試點(diǎn)地區(qū)，對中西部非試點(diǎn)地區(qū)缺乏研究，從行業(yè)上集中于優(yōu)先試點(diǎn)營改增的交通運(yùn)輸業(yè)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，對房地產(chǎn)等“營改增”的收尾行業(yè)的相關(guān)研究仍處于相對空白的階段，有待相關(guān)學(xué)者對此展開進(jìn)一步的研究。（作者單位：云南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院）

參考文獻(xiàn)：

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