物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)

物業(yè)管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架及管理目標(biāo)一、管理經(jīng)營機(jī)構(gòu)框架管理公司如受委托管理康寧小區(qū)，將以管理公司優(yōu)秀的管理、專業(yè)物管、工程技術(shù)人才組成管理處管理架構(gòu)，為小區(qū)提供優(yōu)質(zhì)的管理和良好的服務(wù)。小區(qū)的管理實行物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，并輔以直線—職能制管理方式。管理處項目經(jīng)理為小區(qū)管理的責(zé)任人和主要領(lǐng)導(dǎo)，各職能部門均在物業(yè)經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下進(jìn)行工作?？v向之間，操作員工對助理負(fù)責(zé)，助理對部門經(jīng)理負(fù)責(zé)，部門經(jīng)理向物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；橫向之間，各部門分工合作，實行科學(xué)的網(wǎng)絡(luò)流程管理，做到既協(xié)調(diào)動作，又相互制約。組織結(jié)構(gòu)圖如下：董事長行政人事部 物業(yè)部 保安部 工程部 財務(wù)部 經(jīng)營部管理處1 管理處2康寧管理處保潔部 工程部 保安部 人事財務(wù)部管理處職責(zé)范圍：1）負(fù)責(zé)對小區(qū)實施綜合一體化管理在物業(yè)管理業(yè)務(wù)方面接受公司客戶部、工程部、護(hù)衛(wèi)部等部門的指導(dǎo)和監(jiān)督；2）貫徹執(zhí)行公司制訂的物業(yè)管理質(zhì)量體系標(biāo)準(zhǔn)，按標(biāo)準(zhǔn)要求實施管理；3）完成與公司簽訂的年度管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)；4）管理調(diào)配人員，保持各崗位的分工與協(xié)作；5）制定設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)維修計劃，定期對所有的公共設(shè)施和設(shè)備如供水、供電、消防、環(huán)保、機(jī)電設(shè)備、通訊、路燈、園林綠化、排水、車輛等實施維修養(yǎng)護(hù)并配置相當(dāng)?shù)墓芾砣藛T。6） 負(fù)責(zé)業(yè)主單元的裝修審批，協(xié)調(diào)違章處理和落實；7）負(fù)責(zé)開展豐富多彩的社區(qū)文化活動；8）負(fù)責(zé)擬定小區(qū)月工作計劃；9）負(fù)責(zé)日檢、周檢工作，并做好記錄，接受開發(fā)商和本公司、業(yè)主、物業(yè)使用人和業(yè)主委員會的監(jiān)督檢查；10）參加創(chuàng)建“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”、“全國物業(yè)管理示范小區(qū)”的考評工作，提高管理服務(wù)水平；11）小區(qū)的安全防范、消防管理工作；配專職護(hù)衛(wèi)人員，24小時值勤承擔(dān)門衛(wèi)盤查外來人員及通出車輛等任務(wù),確保小區(qū)安全。12）協(xié)調(diào)供水、供電、供氣與物業(yè)管理有關(guān)部門的關(guān)系，有效開展工作。13）理順關(guān)系、協(xié)調(diào)各方。協(xié)助配合街道居委會，派出所、政府相關(guān)能部門管理好小區(qū)的治安、流動人口、消防、車輛、通訊等工作。14）維持業(yè)主的合法權(quán)益，并提供必要的有償服務(wù)，努力為業(yè)主排憂解難。工程部職責(zé)范圍：房屋、設(shè)備、設(shè)施的日常養(yǎng)護(hù)和定期維修，水、電氣、設(shè)備、設(shè)施的運行、養(yǎng)護(hù)。護(hù)衛(wèi)部職責(zé)范圍：巡邏、門衛(wèi)、消防、車輛管理人事財務(wù)職責(zé)范圍：處理有關(guān)人事財務(wù)方面的工作?？蛻舨柯氊?zé)范圍：處理業(yè)主投訴，巡視、回訪、跟蹤監(jiān)督作業(yè)人員業(yè)務(wù)。清掃、保潔、綠化管理。二、人員編制計劃本著小區(qū)管理人員精干、高效、一專多能的原則，確定人員編制，詳細(xì)之人員編制情況請參閱管理費成本測算。管理處配置管理人員8名，具體見下表：物業(yè)管理公司財務(wù)部管理處主管1名門衛(wèi)2名

護(hù)衛(wèi)部巡邏崗1名

維修工1名消防中控員1名

保潔2名三、管理服務(wù)目標(biāo)總體目標(biāo)：在委托有效期內(nèi)把康寧小區(qū)建設(shè)成“安全、文明、優(yōu)美、舒適”的住宅區(qū)，在康寧小區(qū)達(dá)到硬件指標(biāo)后，在開發(fā)商、業(yè)主委員會的協(xié)助下，第二年達(dá)到“大豐市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)，第三年達(dá)到“鹽城市物業(yè)管理示范小區(qū)”的目標(biāo)。分項管理指標(biāo)：序號指標(biāo)名稱國家標(biāo)準(zhǔn)達(dá)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)管理指標(biāo)實施措施1房屋完好率98%以上100%分區(qū)負(fù)責(zé)，責(zé)任制人，實行日巡視制度，建立完善檔案、資料，確保房屋完好率。房屋零修、急修接到維修信息，維修人員在10分鐘內(nèi)趕到現(xiàn)場維修、2100%100%零修工程，及時完成，急修工程不過夜，并建立回訪制及時率度，做好回訪記錄。3維修工程質(zhì)量100%100%分項監(jiān)督，工程維修部嚴(yán)格把關(guān)，按照施工程序一步到合格率位，杜絕返工，并及時回訪。4管理費收繳率98%98%超值服務(wù)，按規(guī)定收取管理服務(wù)費并定期公布收支情況，增大透明度，接受業(yè)主的監(jiān)督。5綠化完好率95%98%以上建立專業(yè)綠化管理人員，進(jìn)行對區(qū)內(nèi)的綠化洗淋、施肥、除草等培育工作，使小區(qū)四季常青。實行垃圾分流，垃圾日產(chǎn)日清，定期對區(qū)內(nèi)的垃圾中轉(zhuǎn)6清潔、保潔率95%以上99%以上站及清潔器具進(jìn)行消毒、殺菌，落實管理區(qū)域的責(zé)任制，保持路無樹葉影，走道無煙頭，公共場所掃干凈。道路完好率7 95%以上及使用率8 化糞池、雨水井，95%以上污水井完好率9 排水管，明、暗95%以上溝渠完好率停車場、單車棚95%以上完好率路燈完好率95%以上公共文體設(shè)施、休息設(shè)施以及小98%以上品雕塑完好率13小區(qū)治安案件1%以下發(fā)生率14火災(zāi)發(fā)生率1%以下15違章發(fā)生率1%以下與處理率90%以上16業(yè)主有效投訴率2%以上與處理率95%以上17管理人員100%專業(yè)培訓(xùn)合格率18維修服務(wù)回訪率95%以上

100%99%以上實行個人工作責(zé)任制，監(jiān)督考核機(jī)制，制定各項維護(hù)、99%以上保養(yǎng)、巡視的管理制度，對市政公用配套設(shè)施進(jìn)行編號入檔管理，做好檢查，定期清疏，訊期做好排水工作，100% 不因管理責(zé)任造成堵塞、溢漫。98%以上100%實行24小時護(hù)衛(wèi)巡查制度，三級巡邏，管理中心24小1%以下時值班，技防、物防、人防三重相結(jié)合。組建護(hù)衛(wèi)義務(wù)消防隊，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加強(qiáng)防火宣傳，0對火災(zāi)隱患及時處理，確?；馂?zāi)發(fā)生率為0。建立三級交叉巡視制度，跟蹤管理，加強(qiáng)裝修戶的監(jiān)管，0及時發(fā)現(xiàn)，及時處理，加強(qiáng)宣傳工作，杜絕違章發(fā)生并100%建立相應(yīng)的回訪記錄。1%以下以人