房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與研究

1房地產(chǎn)項(xiàng)目投投資分析第四講房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與研究2第一節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研究概述述房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的概念運(yùn)用科學(xué)的方方法，有目的的、有計(jì)劃、、系統(tǒng)地收集集房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)狀況方面的的各種情報(bào)資資料，通過對(duì)對(duì)過去與現(xiàn)在在營(yíng)銷狀況及及動(dòng)態(tài)性影響響因素的分析析研究，從而而為房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營(yíng)者預(yù)測(cè)其其未來發(fā)展、、制定正確的的決策提供可可靠的依據(jù)。。3第一節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研究概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查的的作作用用●市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查有有助助于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)確確定定正正確確的的方方向向●市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查有有助助于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)適適時(shí)時(shí)進(jìn)進(jìn)行行產(chǎn)產(chǎn)品品更更新新?lián)Q換代代●市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查有有助助于于項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資者者制制定定科科學(xué)學(xué)的的銷銷售售和和生生產(chǎn)產(chǎn)計(jì)計(jì)劃劃●市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查有有助助于于項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資者者實(shí)實(shí)施施正正確確的的價(jià)價(jià)格格策策略略●市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查有有助助于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)改改善善經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)，，提提高高經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益總之之，，沒沒有有市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目投投資資寸寸步步難難行行??！4第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究概概述述市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究的的一一般般原原則則●準(zhǔn)確確性性原原則則●時(shí)效效性性原原則則●全面面性性原原則則●針對(duì)對(duì)性性原原則則●創(chuàng)造造性性原原則則5第一一節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究概概述述房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究的的誤誤區(qū)區(qū)●輕視視調(diào)調(diào)研研（（市市場(chǎng)場(chǎng)太太大大了了，，做做都都做做不不過過來來，，還還調(diào)調(diào)研研干干什什么么？？））●輕信信調(diào)調(diào)研研（（只只要要有有調(diào)調(diào)研研，，只只要要委委托托專專業(yè)業(yè)機(jī)機(jī)構(gòu)構(gòu)做做調(diào)調(diào)研研，，一一切切都都萬萬事事大大吉吉？？））●盲目目調(diào)調(diào)研研（不不考考慮慮實(shí)實(shí)際際需需要要，，在在不不把把握握調(diào)調(diào)研研方方向向、、不不對(duì)對(duì)調(diào)調(diào)研研方方法法進(jìn)進(jìn)行行把把關(guān)關(guān)的的情情況況下下貿(mào)貿(mào)然然實(shí)實(shí)施施調(diào)調(diào)研研））6第二二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查程程序序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查階段劃分分房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查階段準(zhǔn)備階段實(shí)施階段分析和總結(jié)階段7第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的步驟一、準(zhǔn)備階段二、實(shí)施階段三、分析和總結(jié)階段1.提出問題，確定目標(biāo)2.初步情況分析（非正式調(diào)查）3.制定調(diào)查方案、計(jì)劃4.建立調(diào)查組織5.收集第二手資料6.收集第一手資料7.數(shù)據(jù)的分析與解釋8.編寫調(diào)研報(bào)告9.總結(jié)、反饋8第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查準(zhǔn)備階段段●提出問題，確確定目標(biāo)●初步情況分析析（非正式調(diào)調(diào)查）●制定調(diào)查方案案、計(jì)劃9第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序●提出問題，確確定目標(biāo)解決以下幾個(gè)個(gè)問題：1、為什么要做做這項(xiàng)研究（（研究背景））2、想要知道什什么（確認(rèn)目目標(biāo)）3、結(jié)果有什么么用（衡量?jī)r(jià)價(jià)值）以江西龍南項(xiàng)項(xiàng)目為例……10第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序●制定調(diào)查方方案和計(jì)劃討論：調(diào)查什什么以及怎么么調(diào)查？以南沙項(xiàng)目為為例，明確目目的范圍和方方法……11第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序12第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序13第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)項(xiàng)目?jī)?nèi)容調(diào)查目的為何要做此調(diào)查，需要了解些什么調(diào)查方法采用詢問法、觀察法或?qū)嶒?yàn)法等調(diào)查區(qū)域被調(diào)查者居住地區(qū)、居住范圍等調(diào)查對(duì)象、樣本對(duì)象的選定、樣本規(guī)模等調(diào)查時(shí)間、地點(diǎn)調(diào)查所需時(shí)間、開始日期、完成日期、地址等調(diào)查項(xiàng)目訪問項(xiàng)目、問卷項(xiàng)目（附問卷表）、分類項(xiàng)目等14第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序調(diào)研計(jì)劃表(示例)（續(xù)）項(xiàng)目?jī)?nèi)容分析方法統(tǒng)計(jì)的項(xiàng)目、分析和預(yù)測(cè)方法等提交調(diào)查報(bào)告報(bào)告書的形式、份數(shù)、內(nèi)容等調(diào)查進(jìn)度表策劃、實(shí)施、統(tǒng)計(jì)、分析、提交報(bào)告書等調(diào)查費(fèi)用各項(xiàng)開支數(shù)目、總開支額等調(diào)查人員策劃人員、調(diào)查人員、負(fù)責(zé)人姓名和資歷等15第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查實(shí)施階段段●建立調(diào)查組織織●收集第二手資資料●收集第一手資資料16第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮慮的問題：1.調(diào)研總體調(diào)研總體又稱稱為母體，是是指要調(diào)研的的對(duì)象的總和和。明確調(diào)研研總體有助于于保證抽樣的的規(guī)范和樣本本的合格。2.樣本單位樣本單位就是是抽樣的基本本單元，有時(shí)時(shí)是個(gè)人，有有時(shí)是家庭，，有時(shí)是公司司。3.抽樣框抽樣框是代表表調(diào)研總體對(duì)對(duì)象的樣本列列表。17第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序樣本設(shè)計(jì)中幾個(gè)需要考慮慮的問題：4.抽樣設(shè)計(jì)根據(jù)調(diào)研方法法的不同而采采取的不同抽抽樣技術(shù)，可可分為隨機(jī)抽抽樣和非隨機(jī)機(jī)抽樣。5.樣本規(guī)模樣本規(guī)模是指指所抽取的樣樣本量的多少少。18第二節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程序房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查分析和總總結(jié)階段●數(shù)據(jù)的的分析析與解解釋●編寫調(diào)調(diào)研報(bào)報(bào)告●總結(jié)、、反饋饋19第二節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查程程序調(diào)研報(bào)報(bào)告包包括的的主要要內(nèi)容容有：：●調(diào)查目目的、、方法法、步步驟、、時(shí)間間等說說明；；●調(diào)查對(duì)對(duì)象的的基本本情況況；●所調(diào)查查問題題的實(shí)實(shí)際材材料與與分析析說明明；●對(duì)調(diào)查查對(duì)象象的基基本認(rèn)認(rèn)識(shí)，，做出出結(jié)論論；●提出建建設(shè)性性的意意見和和建議議；●統(tǒng)計(jì)資資料、、圖表表等必必要附附件。。20第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容住宅市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研辦公樓樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研商業(yè)用用房市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研21第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容住宅市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研住宅市市場(chǎng)特性：1、住宅宅產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)構(gòu)復(fù)雜雜，附附帶相相關(guān)因因素多多2、住宅宅的區(qū)區(qū)位或或地段段、價(jià)價(jià)格差差異明明顯3、購(gòu)買買頻率率較低低、購(gòu)購(gòu)買決決策復(fù)復(fù)雜4、住宅宅市場(chǎng)場(chǎng)與消消費(fèi)者者的長(zhǎng)長(zhǎng)期收收入關(guān)關(guān)系較較為密密切5、消費(fèi)費(fèi)者的的購(gòu)買買決策策與融融資機(jī)機(jī)制相相關(guān)6、住宅宅購(gòu)買買和持持有決決策與與人們們的資資產(chǎn)組組合狀狀況聯(lián)聯(lián)系密密切22第三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研研究的的主要要內(nèi)容容住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研住宅宅市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：1、地地區(qū)區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析2、人人口口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)特特征征分分析析（（見見美美國(guó)國(guó)西西雅雅圖圖研研究究報(bào)報(bào)告告））3、供供求求關(guān)關(guān)系系分分析析（（三三種種類類型型及及其其判判斷斷））4、價(jià)價(jià)格格分分析析5、購(gòu)購(gòu)買買力力分分析析6、消消費(fèi)費(fèi)者者偏偏好好分分析析（（見見時(shí)時(shí)代代地地產(chǎn)產(chǎn)南南海海里里水水項(xiàng)項(xiàng)目目提提案案））7、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)分分析析8、產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析23第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容辦公樓市市場(chǎng)調(diào)研研辦公樓市市場(chǎng)特性：1、與地區(qū)區(qū)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)前景景密切相相關(guān)(世界最貴貴的寫字字樓在紐紐約、倫倫敦、巴巴黎、東東京和香香港，近近期中國(guó)國(guó)大陸寫寫字樓租租金持續(xù)續(xù)看漲)2、區(qū)位質(zhì)質(zhì)量對(duì)辦辦公樓市市場(chǎng)的影影響大3、辦公樓樓沿重要要交通線線呈帶狀狀或在城城市中心心區(qū)、次次中心區(qū)區(qū)塊狀分分布、集集聚效應(yīng)應(yīng)明顯4、辦公樓樓本身與與客戶品品質(zhì)的一一致性5、受交通通、通訊訊等基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配配套情況況的影響響（珠江江新城中中軸線地地下將建建設(shè)直接接通達(dá)白白云機(jī)場(chǎng)場(chǎng)的登機(jī)機(jī)快線））24第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、、消費(fèi)水平平、人均收收入、優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與劣劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)情情況等2、產(chǎn)品分析析是起點(diǎn)也是是終點(diǎn)可以分為甲甲、乙、丙丙、丁等四四級(jí)，研究究包括區(qū)位位質(zhì)量、建建筑成新度度、可租面面積比率、、樓層及層層高、硬件件設(shè)施、租租金水平、、免租期及及租金遞增增速度、租租戶分析等等25第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：3、市場(chǎng)區(qū)分分析區(qū)位通達(dá)度度、商服設(shè)設(shè)施完備度度等4、需求分析析宏觀層面，，項(xiàng)目所在在區(qū)域總需需求；微觀觀層面，結(jié)結(jié)合項(xiàng)目特特征確定潛潛在客戶的的數(shù)量和定定性特征5、供給分析析現(xiàn)場(chǎng)觀察獲獲得現(xiàn)存各各級(jí)寫字樓樓的總面積積、已出租租面積、空空置面積等等數(shù)據(jù)；各各種渠道估估算未來的的供應(yīng)量（參見高力力報(bào)告）26第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：6、市場(chǎng)吸納納速度分析析吸納速度是是聯(lián)系供求求分析和競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)分析的的中間環(huán)節(jié)節(jié)7、競(jìng)爭(zhēng)分析析27第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研辦公樓市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的注意事項(xiàng)：1、研究方法法選擇因?yàn)橐L問問機(jī)構(gòu)，比比較難入手手，要建立立人脈；受受規(guī)劃等影影響大，要要留意政府府有關(guān)部門門的動(dòng)向2、抽樣方法法不同細(xì)分市市場(chǎng)差異巨巨大，故抽抽樣多使用用分層抽樣樣的辦法，，特征變量量取區(qū)域和和等級(jí)。需需求分析中中，潛在消消費(fèi)者也可可使用分層層抽樣的方方法進(jìn)行28第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容商業(yè)用房市市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市市場(chǎng)特性：1、對(duì)商業(yè)用用房的需求求是一種引引致需求（（為什么北北京路開六六福金鋪會(huì)會(huì)成功，但但到了沙河河大街就不不行，到了了芳村東塱塱，就剩下下金六福了了？）2、與地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顮顩r密切相相關(guān)3、與人口聚聚集度密切切相關(guān)（人人口紅利同同樣對(duì)商業(yè)業(yè)物業(yè)有影影響）4、受中等收收入家庭的的收入水平平和需求偏偏好影響較較大5、受交通狀狀況的影響響較大（人人民路的蕭蕭條）29第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容商業(yè)用房市市場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市市場(chǎng)調(diào)研的的關(guān)鍵點(diǎn)：1、地區(qū)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分析經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、、消費(fèi)水平平、人均收收入、優(yōu)勢(shì)勢(shì)產(chǎn)業(yè)與劣劣勢(shì)產(chǎn)業(yè)情情況等30第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容商業(yè)業(yè)用用房房市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研商業(yè)業(yè)用用房房市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：2、商商業(yè)業(yè)用用房房產(chǎn)產(chǎn)品品分分析析內(nèi)、、外外部部分分析析內(nèi)部部分分析析包包括括：：營(yíng)營(yíng)業(yè)業(yè)面面積積、、倉(cāng)倉(cāng)儲(chǔ)儲(chǔ)面面積積、、設(shè)設(shè)備備用用房房、、管管理理辦辦公公面面積積、、停停車車場(chǎng)場(chǎng)等等其其他他面面積積外部部分分析析包包括括：：周周邊邊街街道道系系統(tǒng)統(tǒng)、、所所處處具具體體位位置置、、顧顧客客如如何何通通達(dá)達(dá)，，與與交交通通路路線線及及樞樞紐紐關(guān)關(guān)系系、、交交通通流流量量及及人人流流量量等等31第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查研研究究的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容商業(yè)業(yè)用用房房市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研商業(yè)業(yè)用用房房市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研的的關(guān)鍵鍵點(diǎn)點(diǎn)：3、商商業(yè)業(yè)經(jīng)經(jīng)營(yíng)營(yíng)領(lǐng)領(lǐng)域域分分析析注意商業(yè)經(jīng)營(yíng)營(yíng)上的集聚效效應(yīng)（食街、、專業(yè)市場(chǎng)）），面對(duì)集聚聚，你可以選選擇……32第三節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查研究的主主要內(nèi)容商業(yè)用房市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研商業(yè)用房市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：4、競(jìng)爭(zhēng)分析兩個(gè)層次：直接層次，商商業(yè)用房投資資者之間為爭(zhēng)爭(zhēng)奪租戶的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，廣大商商業(yè)中心與Uni-Mall之間的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)間接層層次，，經(jīng)營(yíng)營(yíng)商品品或勞勞務(wù)的的經(jīng)營(yíng)營(yíng)者之之間的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，即即經(jīng)營(yíng)營(yíng)者爭(zhēng)爭(zhēng)奪一一般消消費(fèi)者者或顧顧客的的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)，M記與KFC競(jìng)爭(zhēng)兩者相互互影響33第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：5、市場(chǎng)容容量分析析確定商業(yè)業(yè)用房所所經(jīng)營(yíng)的的商品和和勞務(wù)準(zhǔn)準(zhǔn)備面對(duì)對(duì)的顧客客特征和和規(guī)模，，包括潛潛在顧客客收入水水平、消消費(fèi)支出出、消費(fèi)費(fèi)頻率、、額度；；潛在顧顧客的人人口特征征和行為為特征等等還要估算算本項(xiàng)目目預(yù)計(jì)市市場(chǎng)占有有率見吉之島島案例34第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：6、供求關(guān)關(guān)系分析析分為兩個(gè)個(gè)層次：：銷售商商品和勞勞務(wù)的供供求關(guān)系系分析與與商業(yè)用用房本身身的供求求關(guān)系分分析例如：珠珠江新城城還能不不能增加加五星級(jí)級(jí)酒店？？35第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的關(guān)鍵點(diǎn)：7、商業(yè)用用房需求求潛力分分析最后一步步，也是是最重要要一步，，在前期期研究基基礎(chǔ)上估估計(jì)供求求缺口、、確定市市場(chǎng)租金金變化趨趨勢(shì)及項(xiàng)項(xiàng)目的財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)36第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研商業(yè)用房房市場(chǎng)調(diào)調(diào)研的注意事項(xiàng)項(xiàng)：1、研究方方法選擇擇直接到現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)觀察察往往收收效甚微微，要有有內(nèi)線2、抽樣方方法多使用判判斷抽樣樣的方法法，做典典型調(diào)研研37第三節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查研研究的主主要內(nèi)容容市場(chǎng)環(huán)境境調(diào)研●宏觀環(huán)境境調(diào)研●區(qū)域環(huán)境境調(diào)研●項(xiàng)目微觀觀環(huán)境調(diào)調(diào)研38第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容宏觀環(huán)境調(diào)調(diào)研經(jīng)濟(jì)環(huán)境政策環(huán)境人口環(huán)境城市發(fā)展概概況文化、行業(yè)業(yè)、技術(shù)等等各種環(huán)境境39第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容區(qū)域環(huán)境調(diào)調(diào)研區(qū)域規(guī)劃、、景觀、交交通、人口口構(gòu)成交通條件研研究影響區(qū)域發(fā)發(fā)展的其他他因素研究究（歷史、、文化等））區(qū)域內(nèi)總體體價(jià)格水平平與供求關(guān)關(guān)系分析40第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容項(xiàng)目微觀環(huán)環(huán)境調(diào)研用地狀況及及開發(fā)條件件分析項(xiàng)目所在地地周邊環(huán)境境分析（主主要針對(duì)配配套設(shè)施情情況、人口數(shù)量和和素質(zhì)分析析等）對(duì)外聯(lián)系程程度、交通通組織分析析41第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容消費(fèi)者調(diào)研研●消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買力水平平●消費(fèi)者的購(gòu)購(gòu)買傾向●消費(fèi)者的共共同特性42第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容消費(fèi)者調(diào)研研要解決的的幾個(gè)問題題：買家是誰(Who)？購(gòu)購(gòu)買者者（Occupant）買什么(What)？購(gòu)購(gòu)買買對(duì)象(Object)為什么買(Why)？購(gòu)購(gòu)買目目的(Objection)參與購(gòu)買(Whom)？購(gòu)購(gòu)買組織織(Organization)什么時(shí)候買買(When)購(gòu)買時(shí)機(jī)(Occasions)在哪里買(Where)？購(gòu)購(gòu)買地點(diǎn)(Outlet)如何購(gòu)買(How)？購(gòu)購(gòu)買行行為(Operation)43第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)調(diào)研（一類是與與所在項(xiàng)目目處在同一一區(qū)域的樓樓盤；另一一類是不同同區(qū)域但定定位相似的的樓盤）●產(chǎn)品（區(qū)位位、產(chǎn)品特特征、分期期開發(fā)情況況、交樓時(shí)時(shí)間等）●價(jià)格（單價(jià)價(jià)、總價(jià)、、付款方式式等）●渠道（售樓樓部、媒體體選擇、廣廣告投入強(qiáng)強(qiáng)度、訴求求點(diǎn)等）●促銷（促銷手法法等）●銷售情況（（銷售率、、銷售順序序、客戶群群分析等））●物業(yè)管理（（管理內(nèi)容容、管理情情況、管理理費(fèi)以及管管理公司等等）44第三節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查研研究的主要要內(nèi)容競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)調(diào)研●確定調(diào)研內(nèi)內(nèi)容●分析，評(píng)價(jià)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手手的優(yōu)勢(shì)與與劣勢(shì)●為機(jī)構(gòu)調(diào)整整及開發(fā)戰(zhàn)戰(zhàn)略提供準(zhǔn)準(zhǔn)確依據(jù)45第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查方方法分類按調(diào)查目的的分類探測(cè)性調(diào)查查、描述性性調(diào)查、因因果性調(diào)查查、預(yù)測(cè)性性調(diào)查按調(diào)查范圍圍和對(duì)象分分類全面普查、、重點(diǎn)調(diào)查查、隨機(jī)抽抽樣與非隨隨機(jī)抽樣按調(diào)查資料料的來源分分類收集第第二手手資料料的案案頭研研究和和收集集第一一手資資料的的初級(jí)級(jí)研究究46第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方方法分分類按調(diào)查查目的的不同同：探測(cè)性性調(diào)查查又稱非非正式式調(diào)查查。幫幫助找找出問問題的的癥結(jié)結(jié)所在在，然然后再再作進(jìn)進(jìn)一步步研究究，以以明確確調(diào)查查對(duì)象象，確確定調(diào)調(diào)查重重點(diǎn)，，選擇擇調(diào)查查方法法，尋尋找調(diào)調(diào)查時(shí)時(shí)機(jī)。?；卮鸫鸬氖鞘恰翱梢宰鲎鍪裁疵础钡膯栴}題。描述性性調(diào)查查指對(duì)確確定調(diào)調(diào)查的的問題題通過過收集集資料料、做做更深深入、、更全全面的的分析析，確確認(rèn)問問題真真相，，并對(duì)對(duì)問題題的性性質(zhì)、、形式式、存存在、、變化化等具具體情情況做做出現(xiàn)現(xiàn)象性性和本本質(zhì)性性的描描述。?；卮鸫鸬氖鞘恰笆鞘裁疵础钡膯栴}題。因果性性調(diào)查查是對(duì)導(dǎo)導(dǎo)致研研究對(duì)對(duì)象存存在或或變化化的內(nèi)內(nèi)在原原因和和外部部因素素的相相互聯(lián)聯(lián)系和和制約約關(guān)系系做出出說明明，并并對(duì)諸諸因素素之間間因果果關(guān)系系、主主從關(guān)關(guān)系、、自變變量與與因變變量的的關(guān)系系進(jìn)行行定量量與定定性的的分析析，指指出調(diào)調(diào)查對(duì)對(duì)象產(chǎn)產(chǎn)生的的原因因及其其形成成的結(jié)結(jié)果。。回答答的“為什么么”的問題題。預(yù)測(cè)性性調(diào)查查是在經(jīng)經(jīng)過調(diào)調(diào)查研研究的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，對(duì)市市場(chǎng)的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)及其其未來來變遷遷形態(tài)態(tài)、變變遷原原因、、變遷遷時(shí)間間進(jìn)行行估算算、預(yù)預(yù)測(cè)。?；卮鸫鸬氖鞘恰皩碓踉趺礃訕印钡膯栴}題。47第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方方法分分類按調(diào)查查范圍圍和對(duì)對(duì)象不不同：：全面普普查全面普普查是是指對(duì)對(duì)調(diào)查查對(duì)象象總體體所包包含的的全部部單位位無一一例外外地逐逐個(gè)進(jìn)進(jìn)行調(diào)調(diào)查。。重點(diǎn)調(diào)調(diào)查在調(diào)查查對(duì)象象中選選擇一一部分分對(duì)全全局具具有決決定性性作用用的重重點(diǎn)單單位所所進(jìn)行行的調(diào)調(diào)查。。隨機(jī)抽抽樣是從母母體中中任意意抽取取樣本本，根根據(jù)調(diào)調(diào)查樣樣本空空間的的結(jié)果果來推推斷母母體的的情況況。（（簡(jiǎn)單單隨機(jī)機(jī)抽樣樣、分分層隨隨機(jī)抽抽樣、、分群群隨機(jī)機(jī)抽樣樣）非隨隨機(jī)機(jī)抽抽樣樣是指指市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查人人員員在在選選取取樣樣本本時(shí)時(shí)并并不不是是隨隨機(jī)機(jī)選選取取，，而而是是先先確確立立某某個(gè)個(gè)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，然然后后再再選選取取樣樣本本，，這這樣樣，，每每個(gè)個(gè)樣樣本本被被選選擇擇的的概概率率并并不不是是相相等等的的。。（（任任意意抽抽樣樣、、判判斷斷抽抽樣樣、、配配額額抽抽樣樣））48第四四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查方方法法分分類類隨機(jī)機(jī)抽抽樣樣簡(jiǎn)單單隨隨機(jī)機(jī)抽抽樣樣使用用隨隨機(jī)機(jī)選選擇擇的的方方法法，，保保證證總總體體中中的的每每一一個(gè)個(gè)成成員員被被選選中中的的機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)都都相相同同。。分層隨機(jī)機(jī)抽樣即對(duì)整體體按某種種特征（（如年齡齡、收入入、職業(yè)業(yè)等）分分組（分分層），，然后從從各組（（層）中中隨機(jī)抽抽取一定定數(shù)量的的樣本。。分群隨機(jī)機(jī)抽樣即將總體體按一定定特征分分成若干干群體，，隨機(jī)抽抽取其中中一部分分作為樣樣本。49第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類類隨機(jī)抽樣樣分層隨機(jī)機(jī)抽樣Vs分群隨機(jī)機(jī)抽樣分群抽樣樣是將樣樣本總體體劃分為為不同群群體，這這些群體體間性質(zhì)質(zhì)相同，，然后再再將每個(gè)個(gè)群體進(jìn)進(jìn)行隨機(jī)機(jī)抽樣，，這樣，，每個(gè)群群體內(nèi)部部存在性性質(zhì)不同同的樣本本，即“群間差差別小，，群內(nèi)差差別大””；分層抽樣樣則是將將樣本總總體劃分分為幾大大類，這這幾大類類之間是是有差別別的，每每一類則則是由性性質(zhì)相同同的樣本本構(gòu)成。。即“層間差差別大，，層內(nèi)差差別小””。50第四節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方方法分類類非隨機(jī)抽抽樣任意意抽抽樣樣又稱稱偶偶遇遇抽抽樣樣，，即即市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查人人員員根根據(jù)據(jù)最最方方便便的的時(shí)時(shí)間間、、地地點(diǎn)點(diǎn)，，在在調(diào)調(diào)研研對(duì)對(duì)象象范范圍圍內(nèi)內(nèi)任任意意選選擇擇一一定定數(shù)數(shù)量量的的樣樣本本進(jìn)進(jìn)行行調(diào)調(diào)查查。。判斷抽樣又稱目的抽樣樣，即市場(chǎng)調(diào)調(diào)查人員根據(jù)據(jù)自己的主觀觀意愿、經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)和知識(shí)，從從總體中選擇擇具有典型代代表性樣本作作為調(diào)查對(duì)象象的一種抽樣樣方法。配額抽抽樣首先將將總體體中的的所有有單位位按一一定的的標(biāo)志志分為為若干干類（（組）），然然后在在每個(gè)個(gè)類（（組））中用用任意意抽樣樣或判判斷抽抽樣方方法選選取樣樣本單單位。。采用配配額抽抽樣，，事先先要對(duì)對(duì)總體體中所所有單單位按按其屬屬性、、特征征分為為若干干類型型，然然后按按各個(gè)個(gè)控制制特征征分配配樣本本數(shù)額額。51第四節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方方法分分類按調(diào)查查資料料來源源的不不同：：案頭研研究又稱為為二手手資料料研究究，是是指利利用第第二手手資料料來進(jìn)進(jìn)行部部分或或全部部的研研究工工作。。初級(jí)研研究又稱為為第一一手資資料的的研究究。必必須在在制訂訂詳細(xì)細(xì)的調(diào)調(diào)查方方案的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，，由調(diào)調(diào)查人人員通通過訪訪問、、實(shí)驗(yàn)驗(yàn)或觀觀察方方法來來獲取取資料料。1.觀觀察法法（如直直接觀觀察、、親自自經(jīng)歷歷、痕痕跡觀觀察、、行為為紀(jì)錄錄等））2.實(shí)實(shí)驗(yàn)法法3.詢問法法（如小小組座座談法法、深深度訪訪談法法、投投影技技法、、面訪訪調(diào)查查法、、電話調(diào)調(diào)查法法、郵寄調(diào)查法法等）（注意每種種方法的定定義、應(yīng)用用范圍和優(yōu)優(yōu)劣）參見見教材p120-12452第四節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查方方法分類按調(diào)查結(jié)果果的不同性性質(zhì)分類：：定性研究傳遞了一種種看法或直直覺，可以以為定量研研究提供作作進(jìn)一步深深入探索的的關(guān)鍵性信信息，為定定量調(diào)研指指明方向。?？煞譃橹敝苯诱{(diào)研和和間接調(diào)研研兩種。定量研究定量研究的的方法主要要包括詢問問法中的入入戶面訪調(diào)調(diào)查、郵寄寄調(diào)查、電電話調(diào)查、、留置問卷卷以及實(shí)驗(yàn)驗(yàn)法等。53第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)問卷功能能將所要調(diào)調(diào)查的問題題明確地傳傳達(dá)給被調(diào)調(diào)查者；設(shè)法取得對(duì)對(duì)方合作，，最終取得得真實(shí)、準(zhǔn)準(zhǔn)確的答案案。問卷設(shè)計(jì)原原則●目的性原則則：要求在問卷卷設(shè)計(jì)時(shí)重重點(diǎn)突出●可接受性原原則：要能地比較較容易地讓讓被調(diào)查者者接受●順序性原則則：要講究問卷卷的排列順順序，使問問卷?xiàng)l理清清楚●簡(jiǎn)明性原原則:內(nèi)容要簡(jiǎn)簡(jiǎn)明、調(diào)調(diào)查時(shí)間間要簡(jiǎn)短短、形式式要簡(jiǎn)明明易懂、、易談●匹配性原原則：要使被調(diào)調(diào)查者的的回答便便于進(jìn)行行檢查、、數(shù)據(jù)處處理和分分析54第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)計(jì)問卷的一一般結(jié)構(gòu)構(gòu)●問卷標(biāo)標(biāo)題●問卷說說明●被訪者者基本情況況●調(diào)查主題題內(nèi)容●編碼●作業(yè)證明明的記載載（參見教材P145頁）55第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷的提提問形式●封閉式提問封閉式提問是是指事先已設(shè)設(shè)計(jì)出了問題題的各種可能能的答案，被被調(diào)查對(duì)象只只要或只能從從中選擇一個(gè)個(gè)或幾個(gè)現(xiàn)成成答案的提問問方式。這種種提問方式便便于統(tǒng)計(jì)，但但回答的伸縮縮性較小。56第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷的提提問形式●封閉式提問（（續(xù)）二項(xiàng)選擇法：：提出一個(gè)問題題，僅有兩個(gè)個(gè)答案可供選選擇。例：“請(qǐng)問您您是否打算在在近年內(nèi)購(gòu)房房？”是（）否（）多項(xiàng)選擇法：提出一個(gè)問題題，給出兩個(gè)個(gè)以上的答案案，被調(diào)查對(duì)對(duì)象可從中任任選一項(xiàng)或幾幾項(xiàng)作為回答答。例：“請(qǐng)問您打算算購(gòu)買的住宅宅類型是什么么？”（單選選）多層住宅（6層或以下），，沒有電梯（（）多層住宅（6層或以下），，有電梯（）小高層住宅（（約8—10層）（）高層住宅（超超過10層））（（））57第五節(jié)房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查問卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷的提提問形式●封閉式提問（（續(xù)）程度評(píng)定法：：對(duì)提出的問題題，給出程度度不同的答案案，被調(diào)查對(duì)對(duì)象從中選擇擇同意的一個(gè)個(gè)做出回答。。例：“在購(gòu)買買商品房時(shí)，，您認(rèn)為品牌牌得重要性如如何？”很重要（（））較重要（（））一般般（（））不太重要（（））很不不重重要要（（）58第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●封閉閉式式提提問問（（續(xù)續(xù)））語意意差差別別法法：：列出出兩兩個(gè)個(gè)語語意意相相反反的的詞詞，，讓讓被被調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象做做出出一一個(gè)個(gè)選選擇擇。。例：：““請(qǐng)請(qǐng)問問您您對(duì)對(duì)XX花園園小小區(qū)區(qū)的的看看法法如如何何？？””（（每每對(duì)對(duì)只只選選1個(gè)個(gè)））建筑筑新新穎穎（（））建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格陳陳舊舊（（））品味味高高（（））品品味味低低（（））戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)合合理理（（））戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)不不合合理理（（））價(jià)格格合合理理（（）價(jià)格格偏偏高高（（）59第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查查問問卷卷的的提提問問形形式式●開放放式式提提問問開放放式式提提問問是是指指對(duì)對(duì)所所提提出出的的問問題題，，回回答答沒沒有有限限制制，，被被調(diào)調(diào)查查對(duì)對(duì)象象可可以以根根據(jù)據(jù)自自己己的的情情況況自自由由回回答答。。此此種種提提問問方方式式，，答答案案不不惟惟一一，，不不易易統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)，，不不易易分分析析。。60第五五節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)查查問問卷卷設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問問卷的的提問問形式式●開放式式提問問（續(xù)續(xù)）自由式式：被調(diào)查查對(duì)象象可以以不受受任何何限制制回答答問題題。例：請(qǐng)請(qǐng)給出出給您您印象象最深深刻的的一個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)廣廣告（（））。語句完完成式式：提出一一個(gè)不不完整整的句句子，，由被被調(diào)查查對(duì)象象完成成該句句子。。例：如如果您您欲購(gòu)購(gòu)房，，您購(gòu)購(gòu)房的的主要要理由由是。字眼聯(lián)聯(lián)想式式：調(diào)查人人員列列出一一些詞詞匯，，每次次一個(gè)個(gè)，由由調(diào)查查對(duì)象象說出出或?qū)憣懗鏊?lián)聯(lián)想到到的第第一個(gè)個(gè)詞。。例：當(dāng)您您聽到以以下詞句句時(shí)，首首先會(huì)想想到什么么？麗江花園園（）祈福新村村（）碧桂園園（））61第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷卷的提問問形式●開放式提提問（續(xù)續(xù)）順問式：：要求被調(diào)調(diào)查對(duì)象象根據(jù)自自己的態(tài)態(tài)度來評(píng)評(píng)定問題題的順序序。例：購(gòu)房房時(shí)您所所看中的的因素依依次為（（請(qǐng)根據(jù)據(jù)您認(rèn)為為的重要要程度分分別標(biāo)上上序號(hào)））地段（（））價(jià)格（（））配套（（））環(huán)境（（））設(shè)計(jì)（（））服務(wù)（（））品牌（（））其他：_________()62第五節(jié)房房地地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查問卷卷的提問問形式●開放式提提問（續(xù)續(xù)）過濾法：：又稱“漏斗法”，是指最初初提出的問問題較為廣廣泛，離主主題較遠(yuǎn)，，再根據(jù)調(diào)調(diào)查者回答答的情況逐逐漸縮小提提問范圍，，最后有目目的地引向向要調(diào)查的的某個(gè)專題題性問題。。例：請(qǐng)問您您近年內(nèi)打打算購(gòu)房嗎嗎？是（））否否（））如果是，您您打算購(gòu)買買住宅的建建筑面積為為：_________63第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)問卷設(shè)計(jì)中中應(yīng)注意的的幾個(gè)原則則●原則1：避免使用術(shù)術(shù)語和縮略略語例：你是否否認(rèn)為現(xiàn)在在房地產(chǎn)開開發(fā)企業(yè)的的DCR普遍過低？？●原則2：避免用不確確切的詞或或指代不清清的詞例：你最近是否打算購(gòu)購(gòu)買新房子子？你在哪里出生？●原則3：避免帶有偏偏見的提問問例：你是否否認(rèn)為開發(fā)發(fā)商應(yīng)該降降低高昂的房?jī)r(jià)？64第五節(jié)房房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查問問卷設(shè)計(jì)●原則4：避免雙向向問題例：你是否否打算明年年賣掉現(xiàn)在居居住的房子子，再購(gòu)買一個(gè)房子呢呢？●原則5：避免免帶帶有有導(dǎo)導(dǎo)向向性性的的問問題題例：：很多多專專家家都都認(rèn)認(rèn)為為上海海的的房房?jī)r(jià)價(jià)超超出出了了正正常常水水平平，，你你同同意意嗎嗎？？●原則則6：避