房地產(chǎn)開發(fā)項目管理過程及控制手段

第一節(jié)節(jié)：房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目管理理概述述1.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目及特特點房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目：又稱稱為建設(shè)工工程項項目，具體體是指指在一一個總總體設(shè)設(shè)計或或總預(yù)預(yù)算范范圍內(nèi)內(nèi)，由一個個或幾幾個互互有內(nèi)內(nèi)在聯(lián)聯(lián)系的的單項項工程程所組組成，建成成后在在經(jīng)濟濟上可可以獨獨立經(jīng)經(jīng)營核核算，，在行政政上又又可以以統(tǒng)一一管理理的單單位工工程。。1.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目及特特點工程項項目可可分為為單位位工程程、單單項工工程、、分部部工程程等。。單項工工程：：在一個個工程程項目目中，，具有有獨立立的設(shè)設(shè)計文文件，，竣工工后具有獨獨立生生產(chǎn)能能力或或經(jīng)濟濟效益益的一組配配套齊齊全的的工程項項目。單位工工程：：具備獨獨立施施工條條件并并能形形成獨獨立使使用功功能的的建筑物物及構(gòu)構(gòu)筑物物。分部工工程：：單項工工程的的組成成部分分，按專業(yè)業(yè)性質(zhì)質(zhì)、建建筑部部位確確定。。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目特點點：知識密密集型；組織層層次性性；系統(tǒng)性；投資額額巨大，，建設(shè)設(shè)周期長長；整體性性強。2.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目管理理的概概念房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目管理理：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)對整整個工工程項項目的的開發(fā)發(fā)建設(shè)設(shè)進行行的全全面管管理，，是項項目開開發(fā)建建設(shè)過過程中中的一一項重重要管管理內(nèi)內(nèi)容，，它集集中體體現(xiàn)了了項目目建設(shè)設(shè)過程程中的的各項實實務(wù)操操作。包括項項目的的成本管管理、、工程程管理理、質(zhì)質(zhì)量管管理、進度度管理理、合合同管管理、、工程程技術(shù)術(shù)資料料管理理、施施工安安全管管理以以及市市政配配套協(xié)協(xié)調(diào)管管理等內(nèi)容容。其其中成成本管管理、、質(zhì)量量管理理、進進度管管理是是三大大管理理核心心。2.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目管理理的概概念三大管管理目目標(biāo)之之間的的相互互關(guān)系系：（1）三大大管理理目標(biāo)標(biāo)之間間的對立關(guān)關(guān)系：如果對對工程程質(zhì)量要要求較較高，就需需要投入大大量資資金；如果要要搶時間間、爭爭進度度，勢必必會增增加投投資或或者使工程程質(zhì)量量下降降；如果要要減少投投資、、節(jié)約約費用用，勢必必會考考慮降低項項目的的功能能要求求和質(zhì)質(zhì)量標(biāo)標(biāo)準。2.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目管理理的概概念三大管管理目目標(biāo)之之間的的相互互關(guān)系系：（1）三大大管理理目標(biāo)標(biāo)之間間的統(tǒng)一關(guān)關(guān)系：適當(dāng)增加投投資數(shù)數(shù)量，即可可加快快項目目建設(shè)設(shè)進度度，縮縮短工工期，，使項項目盡盡早動動工，，投資盡盡早回回收，，項目目全壽壽命周周期經(jīng)經(jīng)濟效效益得得到提提高；適當(dāng)提高項項目功功能要要求和和質(zhì)量量標(biāo)準準，能夠夠節(jié)約項目動動用后后的延續(xù)費費、周周轉(zhuǎn)費費和維維修費費，從而而獲得得更好好的經(jīng)經(jīng)濟效效益；；如果項項目進度計計劃制制訂得得既科科學(xué)又又合理理，使工工程進進展具具有連連續(xù)性性和均均衡性性，不不但可以縮縮短建建設(shè)工工期，而且且有可能能獲得得更好好的工工程質(zhì)質(zhì)量和和較低低的工工程費費用。。3.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目管理理的層次體體系業(yè)主方方的項目目管理理工程總總承包包方的項目目管理理監(jiān)理方方的項目目管理理設(shè)計方方的項目目管理理施工方方的項目目管理理供貨方方的項目目管理理社會環(huán)環(huán)境方方的項目目管理理業(yè)主方的管理總承包方的管理監(jiān)理方的管理設(shè)計方的管理施工方的管理供貨方的管理房地產(chǎn)開發(fā)項目社會環(huán)境方的管理反饋服務(wù)使用4.房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目管理理的任任務(wù)施工企企業(yè)的的施工工管理理：對合合同規(guī)規(guī)定的的標(biāo)的的內(nèi)容容進行行工程程建筑筑生產(chǎn)產(chǎn)的管管理，，包括括作業(yè)計計劃管管理、、勞動動管理理、安安全管管理、、現(xiàn)場場管理理、質(zhì)質(zhì)量管管理、、進度度管理理等，其其目的的是按按時保保質(zhì)地地完成成承包包的施施工任任務(wù)，，獲得得承包包利潤潤。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)商對對開發(fā)發(fā)項目目的管管理：對已已發(fā)包包建設(shè)設(shè)工程程整個個施工工過程程的管管理，，包括括對工程質(zhì)質(zhì)量、、工程程進度度的控控制管管理，，工程程施工工隊伍伍的組組織管管理，對施施工過過程中中可能能出現(xiàn)現(xiàn)的各種問問題的的處理理等，目目的是是確保保工程程項目目按合合同計計劃完完成，，保證證項目目開發(fā)發(fā)的經(jīng)經(jīng)濟效效益。。第二節(jié)節(jié)：房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目質(zhì)量量管理理1.工程項項目質(zhì)質(zhì)量管管理的的特點影響因因素多多質(zhì)量波動大大質(zhì)量變異大大質(zhì)量隱蔽性性終檢局局限大大2.質(zhì)量管管理的的主要要內(nèi)容容施工前前的準備備階段段對施工工隊伍及及人員員質(zhì)量的的控制制；對對工程程所需需原材料料的質(zhì)量量控制制；對對施工工方案案、方法和和工藝藝的控制制；對對施工工用機械、、設(shè)備備的質(zhì)量量控制制；對對施工工環(huán)境與與條件件方面的的質(zhì)量量控制制；對對測量基基準點點和參參考標(biāo)標(biāo)高的確認及及工程測測量放線線的質(zhì)量量控制。。施工過程程中的質(zhì)量管管理對施工承承包單位位的質(zhì)量控制制自檢系系統(tǒng)進行行監(jiān)督；在施工工過程中中進行質(zhì)量跟蹤蹤監(jiān)控；會同建建設(shè)監(jiān)理理單位審審查設(shè)計計或承包包方提出出的工程變更更或圖紙紙修改；對重要要的承重結(jié)構(gòu)構(gòu)進行檢檢測驗收收；參加給給排水、、電器安安裝的試通水、、試運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)等工作；；參加工工程質(zhì)量量的評定和竣竣工驗收收工作；認認真做好好施工日記記；對沉降有觀觀測要求的定定期觀察察；監(jiān)督督和協(xié)調(diào)調(diào)施工企企業(yè)做好好文明施工工、安全全施工承包單位開工準備承包商提交開工報審表項目監(jiān)理機構(gòu)審查開工條件批準？分項分部工程施工承包單位自檢（上面所列）承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構(gòu)檢查質(zhì)量合格？項目監(jiān)理機構(gòu)簽署報驗申請表承包單位完成單位工程或分部分項工程承包單位提交報驗申請表項目監(jiān)理機構(gòu)檢查驗收合格？項目監(jiān)理機構(gòu)簽署報驗申請表返工否返工否整改是否是是進行下道工序3.項目工程程質(zhì)量管管理的主主要途徑徑和方法法3.1房地產(chǎn)開開發(fā)項目目在施工工階段進進行質(zhì)量量控制三三種途徑徑審核有關(guān)關(guān)技術(shù)文文件、報報告或報報表現(xiàn)場質(zhì)量量監(jiān)督現(xiàn)場質(zhì)量量檢驗3.2房地產(chǎn)開開發(fā)項目目工程質(zhì)質(zhì)量控制制常用方方法排列圖法法：若干個直方圖分別表示示質(zhì)量影響因素素的項目，，直方圖圖的高度度則表示示影響因素素的大小小程度，按大小小順序從從左向右右排列，，曲線表表示各影影響因素素大小的的累計百分分數(shù)。P256圖9-3。因果分析析圖法樹枝圖、、魚刺圖圖、石川川圖，把把問題標(biāo)標(biāo)在“魚魚頭”，，再劃出出質(zhì)量過過程階段段主干線線（“魚魚骨”））。P257圖9-4。直方圖法法SPC圖法4.施工階段段質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督控制制手段旁站監(jiān)督督測量試驗指令文件件規(guī)定質(zhì)量監(jiān)控控工作程程序利用支付控制制手段5.房地產(chǎn)開開發(fā)項目目的竣工工驗收5.1竣工驗收收的范圍圍及依據(jù)據(jù)范圍：凡房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目必須按批批準的設(shè)設(shè)計文件件和合同同規(guī)定的的內(nèi)容建建成，還應(yīng)驗收土土地使用用情況，以及單項工程程、市政政、綠化化及公用用設(shè)施等等配套設(shè)設(shè)施項目等。。依據(jù)：批準的設(shè)計任務(wù)務(wù)書、初步設(shè)計計方案、技術(shù)設(shè)計計文件、施工圖、設(shè)備技術(shù)術(shù)說明書書、有關(guān)開發(fā)發(fā)建設(shè)的的文件、現(xiàn)行的的施工技術(shù)術(shù)驗收規(guī)規(guī)范、施工承包包合同等。5.2竣工驗收收的要求求所有建設(shè)設(shè)項目按按批準的的小區(qū)規(guī)劃劃和有關(guān)專專業(yè)管理及設(shè)設(shè)計要求全部部建成，，并滿足足使用要要求。住宅及公公共配套套設(shè)施、、市政公公用基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施等等單項工程程全部驗驗收合格格，并保證證驗收資資料齊全全。各類建筑筑物的平平面位置置、立面面造型、、裝飾色色調(diào)等符合批準準的規(guī)劃劃設(shè)計要要求。施工機具具、臨時時工程、、建筑余余土、剩剩余構(gòu)件件全部拆拆除運走走，達到場清清地平，有綠化化要求的的項目，，要按綠化設(shè)設(shè)計要求求，做到到樹活草草清。5.3竣工驗收收程序及及內(nèi)容驗收程序：驗收準準備、初初步驗收收、正式式驗收。?？⒐を炇帐請蟾鏁凹案郊嚎⒐を烌炇請蟾娓鏁?、附附件?？⒐を炇帐砧b定證書書。5.4竣工驗收收的組織織一般由地地市級主主管部門門——工程質(zhì)量量監(jiān)督站站組織驗收收。驗收委員員會或驗收小小組通常常由開發(fā)商、施工單位位、設(shè)計單位位、物業(yè)管理理公司及購房客戶戶參加，還還有計劃、建建設(shè)、銀銀行、環(huán)環(huán)保、消消防等有關(guān)部部門人員員。第三節(jié)：：房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)項項目進度度管理1.項目進度度管理的的概念房地產(chǎn)開開發(fā)項目目進度管理理：對開發(fā)發(fā)項目各各建設(shè)階階段的工工作內(nèi)容容、工作作程序、、持續(xù)時時間和銜銜接關(guān)系系編制計劃劃，并將該該計劃付諸實施施，且在實實施過程程中經(jīng)常檢查查實際進度度是否按按計劃要要求進行行，對出出現(xiàn)的偏偏差分析析原因，，采取補救措施施或調(diào)整整、修改改原計劃劃，直至項項目竣工工、交付付使用。。房地產(chǎn)開開發(fā)項目目進度管管理有三個階段段：項目可行行性研究究及立項項階段、項目建設(shè)設(shè)階段、項目交付付使用后后的適用用階段，其核心心內(nèi)容是是項目建建設(shè)階段段的進度度管理。。2.影響項目目進度的的因素分分析人的因素、、技術(shù)因素、材料設(shè)備與構(gòu)構(gòu)配件因因素、施工機械械設(shè)備因素、資金因素、水文地質(zhì)質(zhì)氣象與與自然災(zāi)災(zāi)害等自然環(huán)環(huán)境因素素、政治經(jīng)濟濟等社會環(huán)環(huán)境因素素、其他他不確定定因素等等。3.項目進度度管理的的主要任任務(wù)設(shè)計前的的準備階階段進度度管理任任務(wù)：確定工期總目目標(biāo)；編制項項目總進度計計劃；編制準準備階段段詳細工作作計劃，并控制該計計劃的執(zhí)執(zhí)行；施工現(xiàn)場條件件調(diào)研和和分析等。設(shè)計階段段進度管管理的任任務(wù)：編制設(shè)計階段段工作進進度計劃劃，控制其其執(zhí)行；；編制詳詳細的出土計劃劃，并控制制執(zhí)行。。施工階段段進度管管理的任任務(wù)：編制施工總進進度設(shè)計計并控制制其執(zhí)行行；編制施施工年、季、、月實施施計劃，并控制制其執(zhí)行行。4.項目進度度管理措措施組織措施技術(shù)措施合同措施經(jīng)濟措施信息管理理措施5.項目進度度管理控控制方法法—網(wǎng)絡(luò)圖法法基本原理理：將項目的的全部建建設(shè)過程程分解成若若干個施施工項目目，按照各各項工作作的展開開程序和和相互制制約、相相互依賴賴的關(guān)系系，將其繪制成成網(wǎng)絡(luò)形形式。通過網(wǎng)絡(luò)絡(luò)圖時間參數(shù)數(shù)的計算算，找出出關(guān)鍵線線路，即可以以根據(jù)繪繪制的網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)圖計計算出工工程中各各項工作作的最早和最最遲開始始時間，從而可可以找出出項目的的關(guān)鍵線線路。5.項目進度度管理控控制方法法—網(wǎng)絡(luò)圖法基本原理：利用最優(yōu)化原原理，不斷改進網(wǎng)絡(luò)絡(luò)計劃方案，，并尋求其最優(yōu)優(yōu)方案。網(wǎng)絡(luò)圖可以根根據(jù)項目進度度中遇到的實際情況，調(diào)調(diào)整計劃，使得網(wǎng)絡(luò)圖滾滾動起來，即即與實際環(huán)境境緊密結(jié)合，，以保證項目目時間效益和和經(jīng)濟效益。。橫道圖表示進進度計劃網(wǎng)絡(luò)圖6.房地產(chǎn)開發(fā)項項目進度管理理系統(tǒng)建設(shè)單位進度控制設(shè)計單位進度控制施工單位進度控制施工總進度計劃單位工程施工進度計劃分部分項工程作業(yè)計劃任務(wù)單或承包任務(wù)書作業(yè)進度實施監(jiān)理單位進行控制第四節(jié)：房地地產(chǎn)項目成本本管理1.概念房地產(chǎn)項目成成本管理：具體來說就是是在投資決策階段段、設(shè)計階段段、開發(fā)項目目發(fā)包階段和和建設(shè)實施階階段，把開發(fā)項目目的投資控制制在批準的投資限額以內(nèi)內(nèi)，隨時糾正發(fā)生的偏偏差，確保開發(fā)項項目投資管理理目標(biāo)的實現(xiàn)現(xiàn)，力求在開開發(fā)項目中合合理使用人力、財力、、物力，以獲得良好好的經(jīng)濟效益、社社會效益和環(huán)環(huán)境效益。第四節(jié)：房地地產(chǎn)項目成本本管理1.概念房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本：是是指項目建設(shè)設(shè)、銷售過程程中所花費的的全部費用，，包括開發(fā)成成本和銷售成成本。開發(fā)成本主要包括土地費用、前期工程費、建筑安裝工程程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、公共配套設(shè)施施費、開發(fā)間接費、財務(wù)費用等。銷售成本主要包括銷售售房屋的廣告、代理等費用的支出，一般般為總銷售額額的2～4%。2.房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本管理理原則設(shè)置科學(xué)的成本管理目標(biāo)標(biāo)設(shè)計階段投資控制是重重點變被動控制為為主動控制經(jīng)濟與技術(shù)結(jié)結(jié)合是成本管理的的高效手段3.房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本管理理的主要內(nèi)容容策劃、設(shè)計階階段的成本管理：：策劃階段（尋找項項目、市場調(diào)調(diào)查和投資評評估）、設(shè)計階段（重視設(shè)設(shè)計前的投資資估算、重視視方案的選擇擇）。發(fā)包、施工階階段的成本管理：：發(fā)包（項目總發(fā)包、、建安工程及及設(shè)備采購發(fā)發(fā)包）、施工階段。銷售階段的成本管理：：房地產(chǎn)銷售廣告支出出費用。第五節(jié)：房地地產(chǎn)開發(fā)項目目其他管理1.開發(fā)項目合同同管理項目合同的特點：合同標(biāo)的物的特殊殊性；合同執(zhí)行周期長；合同內(nèi)容多，涉及范圍廣；合同風(fēng)險大。項目合同的作用：明確開發(fā)商商和承包方在在項目實施中中的權(quán)利和義務(wù)、項目實施階階段實行社會會監(jiān)理的依據(jù)、項目實施的的法律依據(jù)。1.開發(fā)項目合同同管理項目合同的分類：如按簽約各方的的關(guān)系可以分為工程程總承包合同同、工程分包包合同、轉(zhuǎn)包包合同、勞務(wù)