物業(yè)項(xiàng)目預(yù)算管理與成本管控

物業(yè)業(yè)項(xiàng)目目預(yù)算算管管理理與與成成本本管管控控物業(yè)業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目目預(yù)預(yù)算算管管理理一、、預(yù)預(yù)算算管管理理的的意意義義（一一））是是項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)盈盈利利的的重重要要手手段段管理理處處的資資源源是是有限限的的，，預(yù)預(yù)算算的的過過程程就就是是資資源源分分配配的的過過程程。。只只有有預(yù)預(yù)先先全全面面考考慮慮、、精精心心考考慮慮才才能能將將各種種資資源源的的配配置置達(dá)達(dá)到到最最優(yōu)優(yōu)，才才能能使各種種資資源源發(fā)發(fā)揮揮最最大大的的效效益益。。（二））是是項(xiàng)項(xiàng)目目?jī)?yōu)優(yōu)化化物物業(yè)業(yè)管管理理過過程程的的重重要要手手段段預(yù)算算的過過程程是分分析析工工作作、、分分解解工工作作的的過過程程。。預(yù)預(yù)算算就就是是將將資資源源分分配配到到管管理理過過程程的的每每個(gè)個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)和和每每個(gè)個(gè)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)。。因因此此，，優(yōu)化化預(yù)預(yù)算算的的前前提提優(yōu)優(yōu)化化物物業(yè)業(yè)管管理理過過程程。（三）是項(xiàng)目目提升整體管管理水平的重重要手段預(yù)算管理不僅僅是一個(gè)個(gè)財(cái)務(wù)問題，更是一個(gè)管理問題。預(yù)算管理好好的管理處，，肯定管理水水平也高。因因此，提升預(yù)預(yù)算管理水平平肯定能促進(jìn)進(jìn)提升管理處處的整體管理理水平。二、項(xiàng)目的預(yù)預(yù)算主體誰(shuí)花錢，誰(shuí)預(yù)預(yù)算。沒有預(yù)預(yù)算不給錢。。強(qiáng)調(diào)全員預(yù)算或全員參與預(yù)預(yù)算。要建立“項(xiàng)目目經(jīng)理、財(cái)務(wù)務(wù)人員、工程程技術(shù)人員””三位一體的的預(yù)算管理小小組，來(lái)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)和組織本單單位預(yù)算管理理工作。三、預(yù)算管理理的內(nèi)容1.預(yù)算編制2.預(yù)算執(zhí)行3.預(yù)算控制4.預(yù)算調(diào)整5.預(yù)算總結(jié)6.預(yù)算獎(jiǎng)罰四、預(yù)算編制制的要求（支支出預(yù)算）1.全預(yù)算編制應(yīng)““橫向到邊，，縱向到底，，中間到位””。2.細(xì)如預(yù)算人工費(fèi)費(fèi)，人頭要細(xì)細(xì)到0.幾人（因?yàn)榭煽赡軒讉€(gè)人干干一項(xiàng)活，也也可能幾個(gè)人人干一項(xiàng)活）），上班時(shí)間間要精細(xì)到0.幾小時(shí)。3.實(shí)預(yù)算要做實(shí)。。預(yù)算編制前前要進(jìn)行工作作分析和工作作分解。預(yù)算就是將一一年、一季、、一月要干的的事情以貨幣幣形式反映出出來(lái)?？茖W(xué)預(yù)算的基基礎(chǔ)是有效的的工作分析和和工作分解。。五、預(yù)算編制制的方法1.固定預(yù)算（靜態(tài)預(yù)算）（1）以過去實(shí)際際支出為基礎(chǔ)礎(chǔ)，考慮預(yù)算算期內(nèi)的相關(guān)關(guān)因素，在過過去實(shí)際支出出基礎(chǔ)上增加加或減少一定定百分比確定定出的預(yù)算。。（2）其假設(shè)的前前提是：現(xiàn)在在的業(yè)務(wù)活動(dòng)動(dòng)是必須的；；所有的各項(xiàng)項(xiàng)開支都是合合理的；增加加費(fèi)用預(yù)算是是值得的。（3）主要特點(diǎn)是是預(yù)算編制后后，一般不作作變動(dòng)或更改改，具有相對(duì)對(duì)固定性。2.零基預(yù)算（1）零基預(yù)算是是以零為基礎(chǔ)的的預(yù)算（2）零基預(yù)算不不受以往實(shí)際際支出費(fèi)用水水平的限制，，完全根據(jù)預(yù)預(yù)算期內(nèi)業(yè)務(wù)務(wù)活動(dòng)的需要要和各項(xiàng)業(yè)務(wù)務(wù)的輕重緩急急，對(duì)各支出出項(xiàng)目進(jìn)行逐逐個(gè)分析和計(jì)計(jì)量，從而確確定費(fèi)用預(yù)算算。（3）有助于物業(yè)業(yè)管理企業(yè)提提高收費(fèi)的使使用效益，從從而提高物業(yè)業(yè)管理企業(yè)的的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。六、間接費(fèi)用用的預(yù)算編制制1.辦公費(fèi)主要包括管理理處支付的辦辦公用品費(fèi)、、電話費(fèi)、郵郵寄費(fèi)、發(fā)票票工本費(fèi)、網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)費(fèi)、擺花花費(fèi)等辦公費(fèi)費(fèi)用，對(duì)各項(xiàng)項(xiàng)目費(fèi)用管理理處要進(jìn)行分分析對(duì)比，將將費(fèi)用明細(xì)到到各項(xiàng)目、各各崗位進(jìn)行核核算，定額包包干到個(gè)人。。2.業(yè)務(wù)費(fèi)是指管理處發(fā)生的餐費(fèi)等對(duì)外接待待費(fèi)用，不包包括內(nèi)部加班班用餐費(fèi)用，，管理處可按按以前年度平平均指標(biāo)進(jìn)行行核算。七、標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算算內(nèi)容及公式式1.人工費(fèi)用的預(yù)預(yù)算（1）組織架構(gòu)的的確定（2）人工費(fèi)用的的預(yù)算根據(jù)確定的組織架構(gòu)，遵循相關(guān)法法律法規(guī)的要要求以及公司司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用用預(yù)算。人工工費(fèi)用包括：：工資、獎(jiǎng)金金及雙薪、工工資附加費(fèi)、、社會(huì)保險(xiǎn)費(fèi)費(fèi)、補(bǔ)貼及過過節(jié)費(fèi)、其他他。（3）工資的預(yù)算算單位（元元/月）根據(jù)確定的組組織架構(gòu)，遵遵循公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》進(jìn)行人工費(fèi)用用預(yù)算。（4）獎(jiǎng)金及雙薪薪根據(jù)確定的組組織架構(gòu)，按按照公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》進(jìn)行獎(jiǎng)金雙薪薪的核算、發(fā)發(fā)放。根據(jù)確定的組織架架構(gòu)，按照公公司《薪金福利標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》進(jìn)行補(bǔ)貼、過過節(jié)費(fèi)、上下下班交通費(fèi)用用的核算。保安人員配備備應(yīng)考慮的因因素？（1）有幾個(gè)進(jìn)出出口？是進(jìn)人還是進(jìn)車車或是人車混混進(jìn)？有沒有有智能化道閘閘系統(tǒng)？如有有，進(jìn)口和出出口是否可以以分開？有沒沒有門禁系統(tǒng)統(tǒng)？高層有沒沒有值班室？？（2）小區(qū)保安設(shè)設(shè)施的配置情情況如何？（3）小區(qū)業(yè)主的的構(gòu)成情況如如何？（4）車場(chǎng)是如何何設(shè)置的？（5）商鋪是否臨臨街？保潔人員配置置應(yīng)考慮哪些些因素？（1）保潔的要求求（2）保潔的范圍圍（3）小區(qū)的新舊舊程度（4）垃圾的清運(yùn)運(yùn)次數(shù)（5）小區(qū)的容積積率2.行政費(fèi)用的預(yù)預(yù)算（1）低值易耗品品購(gòu)置費(fèi)用（2）項(xiàng)目辦公用用水電費(fèi)水費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目水費(fèi)使用用情況（含飲飲用水）：使用水費(fèi)金額額=使用量（立方方/月）*水費(fèi)收收費(fèi)單價(jià)飲用水金額=飲用水（桶/月）*桶飲用用水單價(jià)電費(fèi)根據(jù)管理理處照明、空空調(diào)、辦公設(shè)設(shè)備配置情況況：照明電費(fèi)=辦公照明功率率*每天實(shí)際際使用時(shí)間*電費(fèi)收費(fèi)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)辦公電器電費(fèi)費(fèi)負(fù)、=辦公設(shè)備功率率*每天實(shí)際使用用時(shí)間*電費(fèi)費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（3）辦公設(shè)備維維護(hù)費(fèi)主要指復(fù)印機(jī)、傳真真機(jī)、打印機(jī)機(jī)、空調(diào)等辦辦公設(shè)備每月月的保養(yǎng)費(fèi)用用。（4）通訊費(fèi)物業(yè)管理所需的通訊費(fèi)用。包括：手機(jī)費(fèi)費(fèi)、電話費(fèi)、、網(wǎng)絡(luò)通訊費(fèi)費(fèi)等。（5）公干車輛費(fèi)費(fèi)根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)務(wù)的需要，確定每每月固定外出出辦公的車輛輛費(fèi)用。（6）交際應(yīng)酬費(fèi)費(fèi)因管理需要訂購(gòu)購(gòu)的資料、書籍、、報(bào)刊雜志等等。3.財(cái)務(wù)費(fèi)用的預(yù)預(yù)算（1）折舊費(fèi)用項(xiàng)目正常管理需要所購(gòu)置的的固定資產(chǎn)按按使用年限進(jìn)進(jìn)行折舊。固定資產(chǎn)包括括：辦公設(shè)備備：電話機(jī)、、傳真機(jī)、打打印機(jī)、空調(diào)調(diào)、電視機(jī)、、保險(xiǎn)柜；清潔綠化工具具：除草機(jī)、、洗地機(jī)、吸吸塵器、打蠟蠟機(jī)、高壓清清洗機(jī)折舊費(fèi)用=固定資產(chǎn)原值值/固定的使用年年限/12月（2）資產(chǎn)的推銷銷項(xiàng)目前期發(fā)生生的開辦費(fèi)根根據(jù)物業(yè)服務(wù)務(wù)管理合同合合同年限進(jìn)行行分?jǐn)?。?）固定資產(chǎn)修修理費(fèi)前期購(gòu)置的固定資產(chǎn)，按按照固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊的15%計(jì)提修理費(fèi)4.物料消耗的預(yù)預(yù)算（1）服裝費(fèi)的預(yù)預(yù)算按照服裝的制作成本和和使用年限進(jìn)進(jìn)行分?jǐn)?。?）保潔物料的的消耗根據(jù)物業(yè)管理配置置的保潔材料，，按照實(shí)際使使用年限進(jìn)行行攤銷。（3）環(huán)境綠化物物料消耗根據(jù)物業(yè)管理理綠化面積及及綠化品種，，按照養(yǎng)護(hù)的的需要預(yù)算材材料的消耗。。（4）物業(yè)維修物物料的消耗根據(jù)小區(qū)配置的設(shè)施設(shè)備清單單，按照設(shè)備備每天實(shí)際運(yùn)運(yùn)行情況進(jìn)行行維修物料消消耗預(yù)算。5.小區(qū)公共費(fèi)用用的預(yù)算（1）公共用電根據(jù)小區(qū)設(shè)施設(shè)備備清單，按照設(shè)設(shè)備的功率，，每天實(shí)際工工作的時(shí)間進(jìn)進(jìn)行公共用電電的預(yù)算。電梯系統(tǒng)電費(fèi)電梯電費(fèi)=電梯數(shù)量*電電梯功率*30天*電梯每天天使用時(shí)間*電費(fèi)單價(jià)電梯通風(fēng)、照照明、降溫電電費(fèi)=電梯數(shù)量*功功率*30天*電梯每天使用用時(shí)間*電費(fèi)費(fèi)單價(jià)公共照明系統(tǒng)統(tǒng)電費(fèi)公共照明電費(fèi)=照明器具功率率*30天*相應(yīng)照明明設(shè)備每天實(shí)實(shí)際使用時(shí)間間的總和*電電費(fèi)單價(jià)供配電系統(tǒng)電費(fèi)變壓器電費(fèi)=變壓器功率*電費(fèi)單價(jià)*30天*24小時(shí)消防系統(tǒng)電費(fèi)費(fèi)消防水泵=消防水泵的數(shù)數(shù)量*消防水水泵的功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月送排煙風(fēng)機(jī)=送排煙風(fēng)機(jī)數(shù)數(shù)量*送排煙煙風(fēng)機(jī)功率*電費(fèi)單價(jià)*2.5小時(shí)/3月中央控制室電電費(fèi)=中央控制室所所有電器功率率*30天*每天實(shí)際際運(yùn)行的時(shí)間間*電費(fèi)單價(jià)價(jià)給排水電費(fèi)供水變頻泵、、潛水泵使用用的電費(fèi)=泵的功率*數(shù)數(shù)量*30天*每天實(shí)際際運(yùn)行的時(shí)間間*電費(fèi)單價(jià)價(jià)泳池系統(tǒng)電費(fèi)=循環(huán)系統(tǒng)功率率*30天*每天實(shí)際際運(yùn)行的時(shí)間間（2）公共水費(fèi)綠化水費(fèi)根據(jù)小區(qū)綠化面積積確定（根據(jù)體體系要求，每每月平均澆水水15天，每次澆水水滲透土壤3公分）綠化水費(fèi)=綠化面積*0.03*50%*15天*水費(fèi)單價(jià)價(jià)（含排污費(fèi)費(fèi)、加壓費(fèi)））清潔用水清潔用水=估計(jì)每天用水水量*30天*水費(fèi)單價(jià)價(jià)（含排污費(fèi)、、加壓費(fèi)）泳池用水泳池用水=泳池容量*3次（每年換水水3次）/12月*水費(fèi)單價(jià)價(jià)景觀用水景觀用水=每天耗水用量量*30天*水費(fèi)單價(jià)價(jià)（含排污費(fèi)、、加壓費(fèi)）物業(yè)項(xiàng)目成本本管控一、要不要進(jìn)進(jìn)行成本管控控？1.酬金制資金-支出=結(jié)余（不足）酬金的性質(zhì)：：收入？利潤(rùn)潤(rùn)？支出？成成本？酬金計(jì)提的基數(shù)？為什么么？酬金計(jì)提的比例？2.包干制收入-成本=利潤(rùn)3.混合制既實(shí)行酬金制，計(jì)提管理理酬金，又實(shí)實(shí)行包干制，，獲取利潤(rùn)。。后兩種方式物業(yè)管理理企業(yè)都要獲獲取利潤(rùn)，因因此必須控制成本，從成本中扣扣利潤(rùn)。如何進(jìn)行成本本控制？1.運(yùn)用價(jià)值工程程價(jià)值工程又稱為價(jià)值分分析，是對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品服務(wù)進(jìn)行行功能分析，，使目標(biāo)以最最低的總成本本，可靠地實(shí)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品服務(wù)務(wù)的必要功能能，從而提高高產(chǎn)品服務(wù)的的價(jià)值。對(duì)于每項(xiàng)工作、每個(gè)崗崗位、每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)、每樣物物品，我們都都要問一問，，這是什么？？它是干什么么的？它的功功能是什么？？業(yè)主需要嗎嗎？它是必須須的嗎？有沒沒有替代的方方法？有沒有有改進(jìn)的空間間？功能下降降一些成本是是否會(huì)下降一一些？這一原理應(yīng)用于物業(yè)管理早期期介入階段價(jià)值工程的具具體運(yùn)用就是是在物業(yè)管理理實(shí)踐中尋找找“替代品”，包括：1.材料的替代品品2.工具的替代品3.方法的替代品4.人的替代品動(dòng)物替代人年齡大的替代代年齡小的文化低的替代文化化高的形象差的替代形形象好的保潔員替代保安員員（2）低值易耗品的控制A.批量進(jìn)貨。一一是保證時(shí)間間，二是價(jià)格格肯定要低；；B.以舊換新。就就是維修工要要換東西或者者要領(lǐng)東西，，必須要以舊舊換新；C.局部更換。如如水龍頭壞了了，不要更換換整個(gè)，更換換局部零件就就可以了；D.拆分再用。E.重復(fù)利用。油油漆刷子用完完之后用水浸浸泡，重復(fù)利利用；F.修了再用。G.定期檢查。尤尤其是一些長(zhǎng)長(zhǎng)期不使用的的設(shè)備，要經(jīng)經(jīng)常去看一下下，檢查并做做好記錄；（3）地下停車場(chǎng)場(chǎng)的電費(fèi)，可可以通過廣告告牌的形式，，既可以美化化停車場(chǎng)，又又可以節(jié)約電電費(fèi)。（4）小區(qū)區(qū)進(jìn)入入口改改成門門禁系系統(tǒng)（5）節(jié)能能減耗耗，采采用節(jié)節(jié)能燈燈3.控制風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)成成本風(fēng)險(xiǎn)意意識(shí)：在談?wù)勁泻秃秃炗営喓贤校?，?yīng)盡盡可能能把有有關(guān)事事項(xiàng)約約定清清楚，，特別別是涉涉及合合同期期限、、雙方方收益益分配配、責(zé)責(zé)任劃劃分等等重大大問題題時(shí)，，一定定要書面約約定清楚，，并考考慮一一定的的潛在在風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素素。對(duì)對(duì)小區(qū)區(qū)經(jīng)營(yíng)營(yíng)類合合同的的期限限，原原則上上與物物業(yè)管管理合合同期期限保保持一一致；；對(duì)利利用小小區(qū)設(shè)設(shè)施設(shè)設(shè)備所所產(chǎn)生生的經(jīng)經(jīng)營(yíng)收收益，，應(yīng)約約定為為管理理處收收益。。2.完善細(xì)細(xì)節(jié)管管理物業(yè)管管理是從成成本中中摳利潤(rùn)。。物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)成本本呈現(xiàn)現(xiàn)：““點(diǎn)多、、面廣廣、線線長(zhǎng)”的特特點(diǎn)，，這些些特點(diǎn)點(diǎn)要求求我們們更關(guān)關(guān)心成成本的的細(xì)節(jié)節(jié)，要要將成成本管管理的的重點(diǎn)點(diǎn)細(xì)化化到服服務(wù)的的每一一個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)。。例如：：（1）公共共水電電的控控制計(jì)量無(wú)遺漏—是水電電精益益控制制的前前提和和基礎(chǔ)礎(chǔ)。計(jì)量無(wú)空白—有相應(yīng)應(yīng)的能能源使使用規(guī)規(guī)定，，安排排專人人管理理和控控制設(shè)設(shè)備運(yùn)運(yùn)行時(shí)時(shí)間，，杜絕絕一切切可能能的無(wú)無(wú)管理理狀態(tài)態(tài)。如如長(zhǎng)明明燈、、夜班班責(zé)任任不明明確或或安排排不當(dāng)當(dāng)造成成無(wú)人人關(guān)閉閉用電電系統(tǒng)統(tǒng)等情情況。。4.強(qiáng)化責(zé)任成成本建立責(zé)任成成本中心責(zé)任成成本中中心是是物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)建立立責(zé)任任中心心機(jī)制制的一一種形形式。。成本中中心是是指僅僅僅對(duì)對(duì)成本本發(fā)生生負(fù)責(zé)責(zé)的責(zé)責(zé)任中中心。。各管理理處、、各職職能部部門都都可以以成為為成本本責(zé)任任中心心。責(zé)任中中心的的考核核是在在確保保品質(zhì)質(zhì)指標(biāo)標(biāo)的前前提下下，重重點(diǎn)考考核成成本預(yù)預(yù)算的的完成成情況況。5.降低組織成成本組織成成本是是影響響物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)成本本的一一個(gè)重重要因因素，，也是是物業(yè)業(yè)管理理企業(yè)業(yè)在成成本控控制中中所忽忽略的的。組組織成成本可可以分分為靜態(tài)和動(dòng)態(tài)兩個(gè)部部分，，其中中靜態(tài)態(tài)成本本就是是組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)本身身所決決定的的成本本；動(dòng)動(dòng)態(tài)成成本則則是組組織在在運(yùn)作作過程程中，，由于于機(jī)制制不同同導(dǎo)致致效率率不同同，從從而引引起的的成本本不同同。因因此，，降低低組織織成本本要從從以下下兩方方面著著手：：警示意意識(shí)：對(duì)小小區(qū)內(nèi)內(nèi)一些些可能能影響響業(yè)主主人身身、財(cái)財(cái)產(chǎn)安安全的的隱患患要及及時(shí)的的清查查和排排除；；對(duì)一一些無(wú)無(wú)法避避免的的潛在在隱患患，應(yīng)應(yīng)以醒醒目標(biāo)標(biāo)志警警示業(yè)業(yè)主。。溝通意意識(shí)：對(duì)一一些涉涉及業(yè)業(yè)主利利益的的事項(xiàng)項(xiàng)和活活動(dòng)，，應(yīng)及及時(shí)的的以適適當(dāng)?shù)牡姆绞绞礁嬷w體業(yè)主主或有有關(guān)業(yè)業(yè)主。。報(bào)告意意識(shí)：對(duì)業(yè)業(yè)主的的一些些違規(guī)規(guī)或違違法行行為，，及業(yè)業(yè)主之之間的的一些些侵權(quán)權(quán)糾紛紛，如如管理理處無(wú)無(wú)法協(xié)協(xié)調(diào)，，應(yīng)及及時(shí)報(bào)報(bào)告有有關(guān)部部門或或者業(yè)業(yè)主委委員會(huì)會(huì)。法律意意識(shí)：要注注意證證據(jù)的的搜集集、保保留，，無(wú)論論是費(fèi)費(fèi)用的的追繳繳，還還是警警示、、告示示或者者報(bào)告告都應(yīng)應(yīng)當(dāng)保保留證證據(jù)。。證據(jù)據(jù)的載載體可可以是是書面面材料料、錄錄音資資料、、錄像像資料料、影影視資資料及及實(shí)物物資料料等等等。1）完善善組織織結(jié)構(gòu)構(gòu)，也也就是是完善善組織結(jié)構(gòu)的的硬件部部分；（1）職能能部門門設(shè)置置要少少而精精（2）要考考慮是是內(nèi)部部專業(yè)業(yè)化還還是外外部專專業(yè)化化（3）管理理能否否采取取“1+N”