房地產(chǎn)項目定位與策劃分析

三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目定定位位與與策策劃劃分分析析4、定定位位建建議議項目目在在進進行行產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合時時，，涉涉及及到到三三個個層層次次的的問問題題需需要要做做出出抉抉擇擇，，即即：：一一是是否否增增加加、、修修改改或或剔剔除除產(chǎn)產(chǎn)品品項項目目，，例例如如一一些些具具體體的的戶戶型型面面積積區(qū)區(qū)間間；；一一是是否否擴擴展展、、填填充充和和刪刪除除產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，例例如如某某種種特特定定的的戶戶型型類類型型；；一一是是哪哪些些產(chǎn)產(chǎn)品品線線需需要要增增設(shè)設(shè)、、加加強強、、簡簡化化或或淘淘汰汰，，例例如如高高層層、、小小高高層層，，別別墅墅、、洋洋房房等等。。以以此此來來確確定定最最佳佳的的產(chǎn)產(chǎn)品品組組合合。。三個個層層次次問問題題的的抉抉擇擇應(yīng)應(yīng)該該遵遵循循既既有有利利于于促促進進銷銷售售、、又又有有利利于于增增加加項項目目的的總總利利潤潤這這個個基基本本原原則則。。一一般般來來說說，，拓拓寬寬、、增增加加產(chǎn)產(chǎn)品品線線有有利利于于發(fā)發(fā)揮揮項項目目的的潛潛力力、、開開拓拓新新的的市市場場；；延延長長或或加加深深產(chǎn)產(chǎn)品品線線可可以以適適合合更更多多的的特特殊殊需需要要；；加加強強產(chǎn)產(chǎn)品品線線之之間間的的一一致致性性，，可可以以增增強強項項目目的的市市場場地地位位，，發(fā)發(fā)揮揮和和提提高高項項目目在在有有關(guān)關(guān)專專業(yè)業(yè)上上的的能能力力。。三、房地地產(chǎn)項項目定定位與與策劃劃分析析4、房地地產(chǎn)項項目價價格定定位與與策劃分析方法——項目價價格定定位體體系定價原原則上市價價格現(xiàn)實價價格成本加加成原原則整體發(fā)發(fā)展原原則市場比比較原原則價格影影響因因素分分析定價方方法的的選取取比較法法、成成本法法、收收益法法、假假設(shè)開開發(fā)法法、長長期趨趨勢法法規(guī)模、、開發(fā)發(fā)時機機、營營建標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、、機會會成本本……【定價思思路】成本加加成法法的核核心是是運用用物業(yè)業(yè)類型型的成成本核核算，，通過過對合合理利利潤空空間的的修正正，從從而得得到評評估項項目最最可能能實現(xiàn)現(xiàn)的合合理價價格。。目前房地產(chǎn)產(chǎn)項目目的成成本主主要包包括：：-土地成成本-前期成成本-建筑安安裝成成本-配套成成本-其他成成本（（管理理成本本、銷銷售成成本、、不可可預(yù)見見成本本、財財務(wù)成成本））三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析成本加加成法三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注一土地費用1土地使用權(quán)出讓金/土地開發(fā)動遷費用及土地使用費2土地出讓契稅/按出讓金的3%計算二建安費用1普通商品房多層950-10506-7層住宅小高層1350-14508-12層住宅中高層1550-165018-24層住宅高層2000-210028-34層住宅2高檔商品房多層1700-1800設(shè)1層地下車庫小高層2050-2150設(shè)1層地下車庫高層2750-2850設(shè)1層地下車庫3酒店式公寓高層4300-4600含精裝修費用4獨立式地下車庫地下一層2900-3100地下二層4600-49005別墅一般獨立別墅1250-1450地上2-3層半地下室獨立別墅1350-1550半地下室、地上2-3層聯(lián)體別墅1050-1250地上2-3層高檔裝修別墅4100或以上地上2-3層三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析序號工程類別平均造價（元/平方米）備注7辦公樓多層（無地下室）1300-1600地上4層多層（有地下室）1700-1800地下1層，地上6-7層8商辦樓高層（中低檔）3600-4100地下1層，地上20-30層，中央空調(diào)，局部幕墻，合資電梯高層（中高檔）5600或以上地下2層或以上，地上25-35層，中央空調(diào)，幕墻/鋁板，進口電梯超高層（高檔）8600-10100地下2層，地上40-50層，鋼結(jié)構(gòu)，幕墻/鋁板/進口石材9體育健身俱樂部/5300或以上社區(qū)高級會所10商業(yè)多層一般商場2600-2900地上4-5層多層綜合商場4100-5100地下1層，地上4-5層，無塔樓綜合商業(yè)建筑5100或以上地下2-3層，上部4-5層、20-30層辦公塔樓大賣場3300或以上家樂福、百安居11旅游酒店多層旅館2700-3100無星級高層旅館3300-3700無星級國際三星級酒店4500-5000不包括精裝修及家具國際四星級酒店5000-8000不包括精裝修及家具國際五星級酒店12000或以上不包括精裝修及家具，超高層三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析三前期費用1勘查設(shè)計費/按總投資的0.05%計2建筑設(shè)計費50-100含施工圖；按住宅建筑面積計3景觀設(shè)計費20-30按扣除地面附屬物基底面積計算4設(shè)計招投標(biāo)管理費/按總投資的0.02%計5施工招投標(biāo)管理費/按總投資的0.04%計6審圖及設(shè)計咨詢費6按地面總建筑面積計7施工監(jiān)理費10按地面總建筑面積計8質(zhì)監(jiān)費/按建安費的0.1%計9施工證費/按建安費的0.15%計10測繪費1按地面總建筑面積計；含竣工測繪11可行性報告編制費/12臨水臨電費/13竣工圖編制3四配套費用1住宅配套費用用地紅線外（1）大市政配套費320含紅線外道路、上水、燃氣、電話等，按住宅建筑面積計（2）排水配套費15按地面總建筑面積計三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析2室外附屬工程費用綠化、道路、變配電站、煤表房、上下水管道、CCTV、紅外線報警（1）綠化建設(shè)費12按住宅建筑面積計（2）供水管道工程費17.5按地面總建筑面積計（3）燃氣管道工程費21/24按住宅建筑面積計；煤氣21元/平方米、天然氣24.5元/平方米計（4）電話通訊工程費6.5/12.5/20掛空式：6.5元/平方米；暗埋式：多層20元/平方米，高層12.5元/平方米（5）電力工程費145按地面總建筑面積計（6）小區(qū)智能化50按住宅建筑面積計（7）環(huán)衛(wèi)工程費10按地面總建筑面積計（8）有線電視工程費5按住宅建筑面積計（9）道路及附屬設(shè)施25按住宅建筑面積計3人防工程建設(shè)費60/45按地面總建筑面積計五其他費用1管理費用/（建安+前期+配套）×3%2銷售推廣費用/按銷售收入約2%計3不可預(yù)見費用/（建安+前期+配套）×3%4財務(wù)費用/【定價思思路】市場比比較法法的核核心是是運用用相類類似的的項目目作為為樣本本，通通過對對影響響房地地產(chǎn)價價格因因素的的分析析及修修正，，從而而得到到評估估項目目最可可能實實現(xiàn)的的合理理價格格。通過市市場比比較法法推算算現(xiàn)時時整體體均價價，依依據(jù)組組團的的價格格決定定因素素確定定各細細分組組團的的現(xiàn)時時均價價，通通過售售價還還原法法推算算現(xiàn)時時整體體租金金。預(yù)預(yù)測未未來價價格影影響因因素變變動幅幅度確確定價價格增增長率率，結(jié)結(jié)合目目標(biāo)物物業(yè)上上市時時間確確定各各物業(yè)業(yè)上市市均價價/租金。。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析市場比比較法法【樣本選選擇】樣本必必須具具有參參照意意義，，否則則將影影響價價格的的準(zhǔn)確確性。。我公公司在在實踐踐中總總結(jié)出出以下下樣本本選取取原則則：-相近原原則，，相近近地段段會有有更多多的相相近因因素-成功原原則，，只有有成功功的樓樓盤才才具有有參考考意義義-功能原原則，，樣本本樓盤盤必須須具有有相同同的功功能定定位三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析市場比比較法法比較內(nèi)容（指標(biāo)）權(quán)重匯豪天下(A)耀江花園(B)仁恒河濱花園(C)海琪園(D)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑自身品質(zhì)指標(biāo)70%/0.721/0.6965/0.717/0.578建筑規(guī)模10%10.110.11.10.110.80.05社區(qū)景觀10%10.10.950.09510.10.950.08立面設(shè)計10%10.10.980.09810.10.90.07內(nèi)部裝修15%10.150.950.1510.150.90.135戶型設(shè)計10%10.110.110.110.1物業(yè)管理8%10.0810.0810.0810.08附加因素7%1.10.0911.050.07351.10.07710.063項目周圍環(huán)境指標(biāo)30%/0.325/0.303/0.198/0.298交通狀況10%10.10.950.0980.950.09510.1周邊環(huán)境10%10.120.980.10.950.0950.60.006區(qū)域位置10%1.050.1051.050.1050.90.00810.1合計100%/1.046/0.9995/0.915/0.838三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析范例1：市場比比較法法之標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高高檔公公寓價價格擬擬合系系數(shù)表表外灘、南京東路（虹口）（閘北）（黃浦、靜安）南京西路、石門一路淮海路、襄陽路徐家匯陸家嘴人民廣場中央公園1公里1-2公里2-3公里

？73006100

－－7000－－

－－10000770010700－－－－95009800－－95009000－－

－－1200010000

－－8500－－

－－－－－－

平均價格1000093427933

升幅7％18％三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析范例2：通過同同一供供需圈圈比較較法來來估算算項目目的大大致價價格區(qū)區(qū)間R1R2R3OAC1R1三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析范例3：大型商商、住住、辦辦綜合合體項項目的的市場場比較較定價價方法法演示示比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園A綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）嘉利明珠城（D）新梅共和城（E）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)建筑規(guī)模12%0.90.1081.20.1441.30.1560.780.09360.850.102區(qū)域位置15%1.050.15751.10.1651.10.1650.850.127510.15外部環(huán)境15%0.850.12751.050.15751.10.16510.151.20.18社區(qū)景觀15%0.950.142510.151.10.1650.950.14250.950.1425立面設(shè)計15%0.90.1350.940.1410.930.13950.930.13950.90.135房型設(shè)計10%0.950.0950.950.0950.850.0850.850.0850.980.098配套設(shè)施10%0.880.0881.050.1051.20.120.80.080.90.09主題提煉8%0.950.0760.9550.07640.950.0760.90.0720.90.072合計100%0.92951.03391.07150.89010.9695本案住住宅現(xiàn)現(xiàn)時整整體毛毛坯均均價為為7100元/平方米米。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析住宅現(xiàn)現(xiàn)時整整體均均價比較內(nèi)容權(quán)重R3地塊R2地塊R1地塊擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)地塊規(guī)模10%5%0.50%8%0.80%-5%-0.500%地塊規(guī)整性10%5%0.50%5%0.50%-10%-1.000%安靜程度12%-10%-1.20%5%0.60%5%0.600%軌道交通15%10%1.50%5%0.75%-5%-0.750%主干路8%10%0.80%0%0.00%-5%-0.400%距離綠地20%10%2.00%0%0.00%-5%-1.000%距離賣場15%8%1.20%5%0.75%-5%-0.750%開發(fā)次序及品牌影響力10%10%1.00%5%0.50%-5%-0.500%合計100%

6%

3.90%

-4.300%R3:7550元/平方米米R2:7370元/平方米米R1:6790元/平方米米三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析住宅各各組團團現(xiàn)時時均價價比較內(nèi)容權(quán)重感性達利（A）SOHO時代（B）永興富邦（C）博苑公寓（D）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置20%1.050.211.10.2210.20.950.19周邊環(huán)境20%0.90.180.850.170.950.190.80.16交通情況20%0.80.161.00.20.850.170.80.16項目自身品質(zhì)20%0.90.180.70.140.850.170.80.16物業(yè)管理公司20%10.20.80.160.90.180.70.14合計100%/0.93/0.89/0.91/0.81本案酒酒店式式公寓寓現(xiàn)時時均價價為9000元/平方米米。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析酒店式式公寓寓現(xiàn)時時均價比較內(nèi)容權(quán)重綠地科創(chuàng)大廈（A）致遠大廈（B）淮海中華大廈（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6周邊環(huán)境20%1.10.221.20.241.350.27交通情況20%1.10.220.90.180.90.18項目自身品質(zhì)20%0.90.181.00.21.20.24合計100%/1.02/1.16/1.29區(qū)域位置40%1.00.41.350.541.50.6本案寫寫字樓樓現(xiàn)時時平均均售價價為8500元/平方米米，平平均租租金為為2.0元/平方米米·天三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析寫字樓樓現(xiàn)時時均價價比較內(nèi)容權(quán)重精文城市花園（A）綠地世紀(jì)城（B）瑞虹新城（C）擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)擬合程度比較系數(shù)商業(yè)繁華度20%0.970.1941.20.241.30.26人流量25%0.890.22251.150.28751.20.3規(guī)劃、主題20%10.150.980.1471.150.1725交通條件15%0.950.14250.970.14550.950.1425位置及規(guī)模20%0.940.1880.950.191.050.21合計100%0.8971.011.085本案商商業(yè)底底樓現(xiàn)現(xiàn)時平平均售售價為為20000元/平方米米，租金為為5.6元/平方米米·天三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析商業(yè)底樓樓現(xiàn)時時平均均售價價層數(shù)折減系數(shù)銷售均價（元/平方米）租金（元/平方米·天）主題商街1F1.0200005.62F0.6120003.4集中商業(yè)1F1.0200005.62F0.6120003.43~4F0.480002.2賣場租金為1.5-2.0元/平方米·天三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析本案商商業(yè)現(xiàn)現(xiàn)時平平均價價格水水平影響因素指標(biāo)變動說明宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟#GDP未來五年，仍將保持10％左右的年增長#FDI上海對外資的吸引力逐年增強收支水平#消費品零售額全市消費品零售總額逐年高速增長#居民收入人均年可支配收入保持高速增長#價格水平居民消費價格指數(shù)預(yù)計有一個上升過程政策制度#房貸制度等政府逐步加強調(diào)控房市力度，平抑潛在風(fēng)險城市規(guī)劃#區(qū)域發(fā)展舊城改造規(guī)劃實施的特別政策

#交通規(guī)劃未來目標(biāo)區(qū)域交通發(fā)展前景微觀影響因素供求關(guān)系#供應(yīng)規(guī)模全市住宅供應(yīng)量仍有持續(xù)上升趨勢#需求規(guī)模上海仍將是人口導(dǎo)入城市，新增外來人口住房需求是主力軍區(qū)域競爭#相鄰區(qū)域相鄰區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響#可比區(qū)域可比區(qū)域房產(chǎn)發(fā)展對本區(qū)域影響客戶偏好#區(qū)位偏好消費者對本區(qū)域物業(yè)需選擇偏好影響三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析價格影影響因因素影響因素預(yù)計變動幅度影響因素權(quán)重宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟10%0.1收支水平10%0.1政策制度-5%0.1城市規(guī)劃15%0.1微觀影響因素供求關(guān)系5%0.2區(qū)域競爭-10%0.2客戶偏好5%0.2近期價格增幅影響因素調(diào)整未來增幅預(yù)測8%103%8.24%三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析住宅價價格增增幅預(yù)預(yù)測影響因素住宅小戶型公寓寫字樓商業(yè)近期價格增幅8%8.0%0.3%5.2%影響因素調(diào)整103%100.75%102%102%未來增幅預(yù)測8.24%8.1%0.31%5.3%注：近近期價價格增增幅統(tǒng)統(tǒng)計周周期為為1995-2002。價格格增長長率采采用1995-2002（衰退退期+成長期期）及及1999-2002（成長長期））兩個個統(tǒng)計計周期期的價價格復(fù)復(fù)合增增長率率的算算術(shù)平平均值值。三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析未來價價格增增長率率預(yù)測測中高檔辦公、酒店公寓組團小戶型寫字樓上市時間：2006Q4

上市均價：10039元/M2

小戶型酒店式公寓上市時間：2007Q2

上市均價：11734元/M2

集中商業(yè)上市時間：2007Q11F均價：23622元/M2中檔住宅組團中檔住宅上市時間：2005Q2

上市均價：8002元/M2

主題商街上市時間：2005Q41F均價：22297元/M2中高檔住宅組團中高檔住宅上市時間：2005Q3

上市均價：8837元/M2

主題商街上市時間：2006Q11F均價：22562元/M2高檔住宅組團高檔住宅上市時間：2007Q3

上市均價：10142元/M2

主題商街上市時間：2007Q41F均價：24417元/M2R1R2R3OAC1R1三、房房地產(chǎn)產(chǎn)項目目定位位與策策劃分分析未來上上市價價格預(yù)預(yù)估房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程程精細細化解解析與與管控控實戰(zhàn)戰(zhàn)五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略4、房地地產(chǎn)項項目可可行性性研究究3、房地地產(chǎn)項項目風(fēng)風(fēng)險分分析2、房地地產(chǎn)項項目成成本分分析1、房地地產(chǎn)項項目融融資的的成本本及優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析五、房地地產(chǎn)企企業(yè)融融資策略1、房地地產(chǎn)項項目融融資的的成本本及優(yōu)優(yōu)劣勢勢分析析五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略2、房地地產(chǎn)項項目成成本分分析序號

1土地費用

土地費用包括土地出讓金，土地征用費或拆遷安置補償費。目前在我國城鎮(zhèn)商品房住宅價格構(gòu)成中，土地費用約占20-50%，并有進一步上升的趨勢。2前期工程費

前期工程費主要指項目開發(fā)的前期調(diào)研、策劃、規(guī)劃、設(shè)計費、可行性研究費，地質(zhì)勘查費以及“三通一平”等土地開發(fā)費用。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較低，一般不會超過10%，這個階段的軟成本比較大。3建筑安裝工程費

建筑安裝工程費是指房屋建設(shè)過程中所發(fā)生的建筑工程費、設(shè)備購置費及安裝工程費用等，又被稱為房屋建筑安裝造價。他在整個成本構(gòu)成中所占比例相對較大。從我國目前情況看，約占整個成本的40%左右。4市政公共設(shè)施費用

市政公共設(shè)施費用包含基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費兩部分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費主要指道路與橋梁、自來水、污水、電力、電信、熱力、燃氣、綠化等的建設(shè)費用。公共配套設(shè)施建設(shè)費用指在建設(shè)用地內(nèi)建設(shè)的為居民提供配套服務(wù)的各種非營利性的公用設(shè)施（如學(xué)校、幼兒園、醫(yī)院、居委會、派出所等）和各種營利性的配套設(shè)施（如商店、銀行、郵局、菜市場等商業(yè)網(wǎng)點）等所發(fā)生的費用。他同時還包括一些諸如煤氣調(diào)壓站、變配電室、熱力交換站、公共廁所、自行車棚等室外工程。在房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中，該項目所占比例較大，我國一般在10-20%左右。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略續(xù)5管理費用

管理費用主要是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，它包括管理人員工資，差旅費，辦公費，保險費，職工教育費，養(yǎng)老保險費等。在整個成本構(gòu)成所占比例很小，一般不會超過2%。6貸款利息

房地產(chǎn)因開發(fā)周期長，需要投資數(shù)額大，因此必須借助銀行的信貸資金，在開發(fā)經(jīng)營過程中通過借貸籌集資金而應(yīng)支付給金融機構(gòu)的利息也成為開發(fā)成本一個重要組成部分。但它的大小與所開發(fā)項目的大小，融資額度的多少有密切關(guān)系，所以占成本構(gòu)成比例相對不穩(wěn)定。7稅費

稅費包含兩部分：一部分是稅收，與房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)有關(guān)的稅收包括房產(chǎn)稅，城鎮(zhèn)土地使用稅，耕地占有稅，土地增值稅，兩稅一費（營業(yè)稅，城市維護建設(shè)稅和教育費附加），契稅，企業(yè)所得稅，印花稅，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅等；另一部分是行政性費用，主要由地方政府和各級行政主管部門向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的費用，項目繁多且不規(guī)范。包括諸如征地管理費，商品房交易管理費，城市建設(shè)配套費、人防費，煤氣水電增容費，開發(fā)管理費等。在我國目前房地產(chǎn)開發(fā)成本構(gòu)成中所占比例較大，一般在15%~25%左右。8其他費用

其他費用主要指不能列入前七項的所有費用。它主要包括銷售廣告費，各種不可預(yù)見費等，在成本構(gòu)成中一般不會超過10%。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略3、房地地產(chǎn)項項目風(fēng)風(fēng)險分分析①項目的的定位位風(fēng)險險房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)項目目的市市場定定位包包括項項目的的產(chǎn)品品定位位、建建筑產(chǎn)產(chǎn)品的的質(zhì)量量定位位、建建設(shè)環(huán)環(huán)境的的品質(zhì)質(zhì)定位位，是是指導(dǎo)導(dǎo)項目目決策策、項項目設(shè)設(shè)計、、項目目營銷銷策劃劃方案案等前前期工工作的的依據(jù)據(jù)。可可以說說，項項目的的市場場定位位確定定以后后，基基本上上就敲敲定了了項目目的建建設(shè)風(fēng)風(fēng)格、、建設(shè)設(shè)成本本、營營銷推推廣方方案，，就決決定了了項目目的銷銷售前前景，，一旦旦市場場定位位不準(zhǔn)準(zhǔn)確，，項目目的指指導(dǎo)思思想出出現(xiàn)失失誤，，是后后期無無法或或者是是非常常困難難彌補補的風(fēng)風(fēng)險，，也是是項目目開發(fā)發(fā)過程程中，，最大大的風(fēng)風(fēng)險，，屬項項目建建設(shè)的的決策策性失失誤風(fēng)風(fēng)險，，按照照風(fēng)險險影響響范圍圍劃分分屬于于總體體風(fēng)險險（決決策風(fēng)風(fēng)險）），從從某種種程度度上講講，其其結(jié)果果也是是不可可管理理風(fēng)險險。五、房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)融資資策略略②項目的的投資資支持持能力力風(fēng)險險（1）項目目的質(zhì)質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險包括：：在項項目決決策階階段由由于經(jīng)經(jīng)濟技技術(shù)分分析失失誤，，出現(xiàn)現(xiàn)品質(zhì)質(zhì)與價價格矛矛盾導(dǎo)導(dǎo)致的的質(zhì)量量問題題；在在設(shè)計計階段段，向向設(shè)計計提出出違反反設(shè)計計規(guī)范范、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，，特別別是強強制性性標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的要要求，，又通通過““關(guān)系系”關(guān)關(guān)照通通過造造成的的“投投機性性”質(zhì)質(zhì)量問問題；；施工工階段段，從從業(yè)人人員對對設(shè)計計知識識認(rèn)識識有重重大錯錯誤，，擅自自改變變設(shè)計計造成成的質(zhì)質(zhì)量風(fēng)風(fēng)險；；施工工管理理過程程中，，不重重視關(guān)關(guān)鍵部部位和和關(guān)鍵鍵過程程的跟跟蹤檢檢查處處理，，對一一些容容易出出現(xiàn)影影響結(jié)結(jié)構(gòu)安安全，，特別別是一一些雖雖不影影響結(jié)結(jié)構(gòu)安安全，，但對對正常常使用用功能能有嚴(yán)嚴(yán)重影影響的的問題題，處處理不不及時時，沒沒有做做到““事前前”控控制的的“永永久性性缺陷陷”或或者給給售出出交房房后造造成的的質(zhì)量量“隱隱患””（實實際上上就是是“質(zhì)質(zhì)量通通病””造成成的糾糾紛））；交交房實實物與與銷售售承諾諾、廣廣告宣宣傳承承諾不不相符符造成成的““實物物質(zhì)量量”問問題等等，因因“質(zhì)質(zhì)量””問題題造成成的糾糾紛沖沖突形形成的的風(fēng)險險（可可控制制風(fēng)險險）。。五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資資策略③項目的合約約履行能力力涉及土地轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、融資資、設(shè)計、、監(jiān)理、工工程地質(zhì)勘勘察、設(shè)計計與勘察設(shè)設(shè)計成果審審核、招標(biāo)標(biāo)代理、施施工、材料料設(shè)備供應(yīng)應(yīng)、質(zhì)量檢檢測、銷售售委托、購購房等合同同或協(xié)議簽簽約、履約約過程，由由于項目的的一次性（（不可重復(fù)復(fù)性）特點點，建設(shè)周周期又比較較長，涉及及的方方面面面又比較較多，如果果在關(guān)鍵的的過程出現(xiàn)現(xiàn)控制失誤誤，那將給給項目造成成相當(dāng)大的的麻煩。比比如，在目目前土地供供應(yīng)體制和和貸款政策策條件下，，尋找土地地、找尋資資金是企業(yè)業(yè)試圖突出出“瓶頸””制約的普普遍方法，，有時候在在“饑不擇擇食”的景景況下，可可能會因““省略過程程”不慎跌跌入“陷阱阱”。五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資資策略④項目建設(shè)的的“創(chuàng)新””風(fēng)險當(dāng)前的房地地產(chǎn)風(fēng)險管管理經(jīng)濟大大環(huán)境，使使項目建設(shè)設(shè)的土地、、資金條件件比過去任任何時候都都顯得更加加重要，在在有限資源源的條件下下，要使企企業(yè)能夠持持續(xù)穩(wěn)步發(fā)發(fā)展，追求求計劃利潤潤，獲得既既定利益是是非常有必必要的。這這種情形下下，為了服服務(wù)目的，，追求項目目與周邊項項目的“差差異性”，，選擇自己己企業(yè)不熟熟悉或者認(rèn)認(rèn)識尚不足足以完成追追求的“創(chuàng)創(chuàng)新”，也也是極具風(fēng)風(fēng)險的，更更何況正常常地創(chuàng)新本本身就是有有風(fēng)險的。。龍湖嚴(yán)格規(guī)定定：新進入?yún)^(qū)域域三年不得得創(chuàng)新五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資資策略⑤項目的“政政府”風(fēng)險險“政府”風(fēng)風(fēng)險多發(fā)生生在政策的的不連續(xù)性性、突變性性和漏洞的的存在，對對于企業(yè)來來說，主要要發(fā)生在違違規(guī)操作的的投機性過過程、對政政策不理解解的盲目性性過程失誤誤。在項目目建設(shè)過程程中，企業(yè)業(yè)必須掌握握相關(guān)地法法律為：《中華人民共共和國建筑筑法》、《中華人民共共和國合同同法》、《中華人民共共和國土地地法》、《中華人民共共和國招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)法》、《中華人民共共和國城市市房地產(chǎn)法法》、《中華人民共共和國擔(dān)保保法》等；必須掌掌握地法規(guī)規(guī)為：《建設(shè)工程質(zhì)質(zhì)量管理條條理》等。必須掌掌握對于相相關(guān)法律法法規(guī)進行補補充、操作作的部門規(guī)規(guī)章和規(guī)范范性文件和和強制性標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。投資不過山山海關(guān)！關(guān)關(guān)門打狗！！1、可行性研究究的概念2、可研報告的的結(jié)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容3、可研重點4、案例分享五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資資策略4、房地產(chǎn)項項目可行性研究究1、可行性研究究的概念1、可行性研究究的概念運用多種科科學(xué)手段綜綜合論證一一個工程項項目在技術(shù)術(shù)上是否先先進、實用用和可靠，，在財務(wù)上上是否贏利利；作出環(huán)環(huán)境影響、、社會效益益和經(jīng)濟效效益的分析析和評價，，及工程項項目抗風(fēng)險險能力等的的結(jié)論；為為投資決策策提供科學(xué)學(xué)的依據(jù)。。五、房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)融資資策略2、可研報告的的結(jié)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（1-5）1.總論：項目背景、、概況、問問題和建議議2.市場調(diào)查與與預(yù)測：為可研的重重要環(huán)節(jié)，，內(nèi)容包括括：市場現(xiàn)現(xiàn)狀調(diào)查、、產(chǎn)品供需需預(yù)測、價價格預(yù)測、、競爭力分分析、市場場風(fēng)險分析析3.資源條件評評價：資源可利用用量、資源源品質(zhì)情況況、資源賦賦存條件、、資源開發(fā)發(fā)價值4.建設(shè)規(guī)模與與產(chǎn)品方案案：建設(shè)規(guī)模與與產(chǎn)品方案案構(gòu)成、建建設(shè)規(guī)模與與產(chǎn)品方案案比選、推推薦的建設(shè)設(shè)規(guī)模與產(chǎn)產(chǎn)品方案5.場址選擇：：場址現(xiàn)狀、、場址方案案比選、推推薦的場址址方案7.原材料燃料料供應(yīng)：主要原材材料供應(yīng)方方案、燃料料供應(yīng)方案案.8.總圖運輸與與公用輔助助工程：總圖布置方方案、場內(nèi)內(nèi)外運輸方方案、公用用工程與輔輔助工程方方案9.節(jié)能措施：節(jié)能措施施、能耗指指標(biāo)分析10.節(jié)水措施：：節(jié)水措施、、水耗指標(biāo)標(biāo)分析6.技術(shù)方案、、設(shè)備方案案和工程方方案：方案選擇2、可研報告的的結(jié)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（5-10）12.勞動安全、、衛(wèi)生與消消防：危險因素和和危害程度度分析、安安全防范措措施、衛(wèi)生生保健措施施、消防設(shè)設(shè)施13.組織機構(gòu)與與人力資源源配置：組織機構(gòu)設(shè)設(shè)置及其適適應(yīng)性分析析、人力資資源配置、、員工培訓(xùn)訓(xùn)14.項目實施進進度：建設(shè)工期、、實施進度度安排15.投資估算：：建設(shè)投資估估算、流動動資金估算算、投資估估算表11.環(huán)境影響評評價：環(huán)境條件調(diào)調(diào)查、影響響環(huán)境因素素分析、環(huán)環(huán)境保護措施2、可研報告的的結(jié)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（11-15）17.財務(wù)評價：：財務(wù)評價基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與與參數(shù)選擇擇、銷售收收入與成本本費用估算算、財務(wù)評評價報表、、盈利能力力分析、償償債能力分分析、不確確定性分析析、財務(wù)評評價結(jié)論18、國民經(jīng)濟濟評價：影子價格及及評價參數(shù)數(shù)選取、效效益費用范范圍與數(shù)值值調(diào)整、國國民經(jīng)濟評評價報表、、國民經(jīng)濟濟評價指標(biāo)標(biāo)、國民經(jīng)經(jīng)濟評價結(jié)結(jié)論19.社會評價：：項目對社會會影響分析析、項目與與所在地互互適性分析析、社會風(fēng)風(fēng)險分析、、社會評價價結(jié)論20.風(fēng)險分析：：項目主要風(fēng)風(fēng)險識別、、風(fēng)險程度度分析、防防范風(fēng)險對對策16.融資方案：融資組織織形式、資資本金籌措措、債務(wù)資資金籌措、、融資方案分分析21.研究結(jié)論與與對策：推薦方案總總體描述、、推薦方案案優(yōu)缺點描描述、主要要對比方案案、結(jié)論與與建議2、可研報告的的結(jié)構(gòu)和內(nèi)內(nèi)容（16-21）市場調(diào)查產(chǎn)品方案財務(wù)評價3、可行性研究究的重點1.《項目成本盈盈利預(yù)測表表》3.《項目現(xiàn)金流流量預(yù)測表表》2.《建安成本目目標(biāo)控制表表》4.《項目建安成成本預(yù)測明明細表》4、可研階段成成本控制重