物業(yè)工程管理要點（共35）

物業(yè)工工程管管理物業(yè)設設備設設施管管理的的目的的及意意義目的：：保證房房屋建建筑處處于良良好的的安全全使用用狀態(tài)態(tài)；保保證設設備備設設施發(fā)發(fā)揮應應有的的功能能、處處于良良好的的工作作狀態(tài)態(tài)。意義：：良好的的物業(yè)業(yè)設備備管理理是物物業(yè)管管理工工作的的基礎礎之一一，是是維護護物業(yè)業(yè)本身身，使使之正正常發(fā)發(fā)揮使使用功功能的的保證證；是是延長長物業(yè)業(yè)使用用年限限提高高物業(yè)業(yè)使用用價值值，使使全體體產權權人共共有資資產保保值增增值的的有效效手段段可以為為業(yè)主主及使使用人人創(chuàng)造造優(yōu)美美舒適適的環(huán)環(huán)境與與生活活條件件。能能為物物業(yè)公公司樹樹立良良好企企業(yè)形形象，，帶來來可觀觀的經經濟效效益從從而提提高企企業(yè)競競爭能能力。。物業(yè)工工程管管理基基礎物業(yè)設設施設設備構構成為了使使物業(yè)業(yè)設備備能夠夠保持持正常常的使使用功功能和和狀態(tài)態(tài)，首首先需需要了了解物物業(yè)設設備的的構成成。物業(yè)中中的設設備通通常包包括：基礎設設備、、生活活設備備、安全設設備三三大類類基礎設設備類類供配電電設備備類1、供電電設備備系統(tǒng)統(tǒng)2、配配電設設備系系統(tǒng)基礎設設備類類基礎設設備類類供水設設備類類1、市網網供水水形式式2、二次次供水水形式式3、無負負壓供供水形形式生活類類設備備構成成生活類類設備備是指指與業(yè)業(yè)主及及使用用人生生活密密切相相關，，并且且影響響業(yè)主主及使使用人人生活活環(huán)境境質量量的各各類設設備的的總和和。安全類類系統(tǒng)統(tǒng)安全類類系統(tǒng)統(tǒng)1、消防防系統(tǒng)統(tǒng)2、安防防系統(tǒng)統(tǒng)3、防雷雷系統(tǒng)統(tǒng)4、防險險照明明系統(tǒng)統(tǒng)物業(yè)工工程管管理的的核心心及要要點做好設設備資資料管管理一、設設備的的原始始檔案案二、設設備卡卡及設設備臺臺賬三、設設備技技術登登記卡卡四、設設備系系統(tǒng)資資料（（竣工工圖、、系統(tǒng)統(tǒng)圖、、設計計及施施工變變更記記錄等等）物業(yè)工工程管管理的的核心心及要要點熟悉設設備運運行建立績績效考考核機機制設備定定期維維護保保養(yǎng)〈1〉〉堅持做做到““三好好、四四會、、五定定”“三好”即對設設備用好、、修好好、管管理好好；“四會”即對對設備備會使用用、會會保養(yǎng)養(yǎng)、會會檢查查、會會排除除故障障；“五定”即即對對設備備進行行清潔潔保養(yǎng)養(yǎng)、檢檢修時時定人、、定點點、定定時定值和和定責責。物業(yè)工工程管管理的的核心心及要要點〈2〉〉注重安安全管管理、、嚴格格操作作規(guī)程程、規(guī)規(guī)避安安全風風險〈3〉〉結合實實際、、降低低節(jié)能能。本本著安安全、、經濟濟、合理、、高效效的原原則提高員員工綜綜合素素質〈1〉〉樹立質質量服服務意意識—明白服服務行行業(yè)的的工作作特點點建立立良好的的心態(tài)態(tài)和服服務意意識〈2〉〉提高員員工業(yè)業(yè)務技技能—超越顧顧客期期望、、提供供增值值服務務工程管理制制度的建立立一、認真制定管管理制度完善管理制制度并且注注意管理的的硬件；重重視管理方方法的科學學化工程部門內內部專項管管理制度設備設施管管理制度（（根據項目目實際情況況制定可操操作性的設設備管理制制度）制定物業(yè)設設備運行方方案（制定定詳細、具具體的運行行方案、操操作指引、、指導書等等）制定設備應應急處理措措施、預案案工程管理制制度的建立立二、嚴格實施管管理制度開展培訓1、完全掌握握適用于本本崗位本部部門的制度度2、培養(yǎng)員工工規(guī)范化、、制度化管管理意識檢查相關工工作記錄定期進行監(jiān)監(jiān)督檢查（（形成制制度化、規(guī)規(guī)范化））檢查結果要要和個人績績效及部門門績效進行行掛鉤強化化其重要性性。為部門門進行綜合合評比占有有一定比重重工程管理業(yè)業(yè)務督導關關注要點及及標準1、通用類2、各設備設設施分類關關注要點工程管理業(yè)業(yè)務督導關關注要點及及標準1、通用類設備房管理理要點設備運行管管理要點設備標識設備維護應急事件處處理設施維護工程管理業(yè)業(yè)務督導關關注要點及及標準設備房管理理地面應干凈凈、平坦、、干燥、防防滑。墻面應平整整、整潔、、無積塵。。專用工具、、用品及器器具應在（（標識）指指定位置擺擺放整齊。。嚴禁堆放易易燃、易爆爆及無關物物品。室內環(huán)境溫溫度應控制制在40℃以下，相對對濕度80%以下。熱力站、鍋鍋爐房室內內環(huán)境應符符合設備運運行條件要要求。工程管理業(yè)業(yè)務督導關關注要點及及標準設備運行管管理規(guī)范：：關鍵崗位持持證上崗；；所有設備明明確設備責責任人；設備完好、、運行正常常、各類儀儀表完好、、使用正常常、檢定合合格設備房配備備應急燈測測試正常、、滅火器在在有效范圍圍內；墻面懸掛《操作作業(yè)指指導書》、《維修作業(yè)指指導書》、及必要的的《應急處理預預案》工程管理業(yè)業(yè)務督導關關注要點及及標準設備標識要要求：設備房門上上應有“機房重地非非請勿進””標識設備房內的的開關、閥閥門等要有有明顯的狀狀態(tài)標識。。管道要有有流向標識識；操作有有危險的設設備、部件件要有“危危險！勿操操作！”等等警示標識識。多臺同型號號、設備主主／備用的的設備應進進行編號管管理并在設設備上懸掛掛編號標識識。設備房內所所有配電箱箱、柜及控控制箱、應應有顯示其其名稱與用用途標識，，工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準設備維護護保養(yǎng)基基本要求求：建立《設備（工工具）匯匯總表》和設備管管理檔案案，記錄錄設備、、檢修及及重要零零部件更更換情況況；對重要設設備、特特別是進進口設備備的易損損零部件件，項目目應建立立適當庫庫存量，，做好原原備件或或替代備備件的適適量儲備備，確保保突發(fā)故故障的及及時處理理。各類實施施設備明明確責任任人建立各類類設備設設施的運運行檔案案，記錄錄齊全；；對可能發(fā)發(fā)生的各各類突發(fā)發(fā)設備故故障編制制應急預預案，并并定期演演練。工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準設施管理理：維護護及時常常見常常新公共設備備設施設設專人實實施計劃劃性預防防性維修修保養(yǎng)（（PPM計劃）；；定期進行行水箱清清洗、水水質檢測測；對電梯系系統(tǒng)、防防雷系統(tǒng)統(tǒng)及儀表表檢測；；建立停水水、停電電等突性性事故的的應急處處理預案案；嚴格按計計劃對公公共設施施進行計計劃性和和預防性性維修；；工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準2·各類設備備設施分分類關注注要點供配電給排水泳池設備備消防設備備電梯弱電空調房屋本體體入戶維修修裝修管理理工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準供配電關關注要點點：配電室入入口處應應配置不不低于50CM的防鼠板板，電纜纜進線口口應做好好封堵；；在固定位位置放置置合格有有效的絕絕緣用具具，懸掛掛與實際際情況完完全相符符的供配配電系統(tǒng)統(tǒng)圖；電容補償償屏自動動控制器器必須始始終處于于自動狀狀態(tài)，電電容補償償柜內接接觸器動動作靈敏敏，補償償電容殼殼體無膨膨脹，功功率因數數不小于于0.9；對于安裝裝于非設設備管理理人員可可能觸及及位置的的配電箱箱（柜柜）必須須上鎖管管理；未使用開開關或線線路有人人作業(yè)時時，應將將開關置置于“關關”位置并懸懸掛“嚴嚴禁合閘閘線路有有人工作作”的標標識工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準給排水設設備設施施關注要要點：變頻供水水設備控控制多臺臺供水水水泵的，，水泵需需交替運運行；供水壓力力波動范范圍在0.03mpa范圍內，，水箱（（池）加加蓋上鎖鎖，在通通氣口和和溢流口口安裝防防蟲網，，水箱（（池）液液位顯示示正常。。供水泵、、雨水泵泵、污水水泵每年年進行絕絕緣電阻阻搖測，，阻值在在0.5兆歐以上上，根據據實際情情況決定定是否解解體檢查查并記錄錄。公共區(qū)域域內的雨雨水、污污水管道道無堵塞塞、溢出出、溝槽槽每半年年檢查疏疏通1次。雨水水、污水水井每半半年檢查查、清掏掏1次。化糞糞池每年年清掏1次，每季季度檢查查1次，防止止外溢。。檢查、、疏通工工作留存存清洗記記錄，有有異常堵堵塞物的的，需要要拍照存存檔。工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準消防設備備設施關關注要點點消防系統(tǒng)統(tǒng)無泄漏漏，外觀觀完整。。消防煙煙感、溫溫感傳感感器定期期檢查并并記錄。。消防系統(tǒng)統(tǒng)應保證證最不利利點消火火栓靜水水壓力，，當建筑筑高度不不超過100米時，高高層建筑筑最不利利點消火火栓靜水水壓力不不低于0.07mpa；噴淋系系統(tǒng)最不不利點噴噴頭的工工作壓力力不低于于0.05mpa應急照明明在停電電后能夠夠保障使使用時間間不低于于30分鐘。采用泳池池作為消消防水池池的消火火栓和噴噴淋系統(tǒng)統(tǒng)。在泳泳池清洗洗換水和和維修停停用期間間，應有有其他備備用取水水的應急急措施。。消防栓、、噴淋泵泵每月試試運行一一次，每每月手手動盤車車實驗，，并對控控制部分分進行聯聯動測試試，保證證手自動動轉換正正常；測測試消火火栓水槍槍的存實實水柱并并記錄。。建立消防防緊急處處理預案案，編制制滅火作作戰(zhàn)示意意圖，消消防設備備實施清清單，每每年至少少開展1次演習并并記錄。。園區(qū)消防防接合器器應標明明是供應應消火栓栓還是噴噴淋，明明確具體體的控制制區(qū)域。。工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準電梯關注注要點：：安全電梯運行行出現故故障（困困人）后后救援行行動由專專業(yè)人員員按合同同約定到到現場實實施救援援非專業(yè)業(yè)人員禁禁止實施施救援電梯維修修保養(yǎng)合合同完備備，對供供方的工工作及人人員有效效的監(jiān)督督管理制制度。轎廂內粘粘貼有效效期內電電梯年檢檢合格證證，緊急急對講使使用方便便可靠；；電梯運行行平穩(wěn)，，增速減減速平穩(wěn)穩(wěn)無震動動感和撞撞擊聲。。電梯機房房溫度不不超過40℃，曳引機機電動機機軸承溫溫度應不不高于80℃，軌道油油盒：不不低，于于1／3，不高于于2／3與電梯維維保負責責人溝通通并于每每月底前前完成評評估工作作。工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準弱電設施施關注要要點序號系統(tǒng)分類關注點及標準1可視對講系統(tǒng)1)室內機、室外機畫面清晰、聲音清楚、呼叫振鈴靈敏可靠2）系統(tǒng)電路板安裝、接線牢固，不限整齊；3）控制中心與客戶間對講通話清晰

2門禁管理系統(tǒng)1)系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作領命可靠2）線路連接牢固3控制中心配備監(jiān)控鏡頭分布、重點鏡頭及每個顯示器循環(huán)的監(jiān)控鏡頭清單，無線對講信號能覆蓋項目除地下室以外區(qū)域4周界紅外報警配備監(jiān)控鏡頭的在觸動報警時能自動對報警地點進行錄像并將監(jiān)視器定格在報警位置5停車場系統(tǒng)主機、讀卡器、探測器動作靈敏可靠，具有防砸車裝置；道閘桿下方裝有防撞膠墊，道閘旁邊有防止行人通過的警示標識6電子巡更系統(tǒng)巡更管理軟件點為對應能對保安人員巡邏的運動狀態(tài)進行判斷做出記錄，軟件運行穩(wěn)定、正常、數據庫完整；電源供應器電壓正常，工作狀態(tài)良好。工程管理理業(yè)務督督導關注注要點及及標準中央空調調設備設設施關注注要點：：節(jié)能開機前1、每日開開機前檢檢查電源源電壓2、開機順順序不能能差運行中1、檢查水水溫（冷冷凝水、、冷卻水水）和運運行壓力力2、冷凝器器布水器器狀態(tài)、、皮帶松松緊程度度及皮帶帶、皮帶帶輪、風風葉、軸軸承的磨磨損情況況3、水質檢檢測關機：關關機順序序換季保養(yǎng)養(yǎng)：年度度、季度度保養(yǎng)，，清洗、、投藥、、搖測、、制式調調整風冷（多多聯）機機組換季保養(yǎng)養(yǎng)：清洗、制制式調整整、投藥藥（吸頂頂式封盤盤）運行中清洗、維維修材料料的準備備工程管理理業(yè)務督督導方法法1、計劃、、記錄、、檔案2、檢查、、整改、、復查、、考核重要職能能職責：：規(guī)范、、監(jiān)控、、支持、、引導PPM計劃與設設備檔案案間的關關系建立物業(yè)業(yè)設備設設施管理理計劃和和預防性性維修（（plannedandpreventiveMaintenance)體系。通過PPM管理約束束現場維維修人員員計劃執(zhí)執(zhí)行率和和工作結結果，解解決過去去設備管管理中存存在問題題建立完善善設備檔檔案（設設備型號號、廠家家、技術術數據、、保養(yǎng)維維修記錄錄、備品品備件等等）。PPM解決了事事后維修修、建立立了預防防性維修修、通過過糾正性性維修確確保設備備維護工工作到位位，以專專業(yè)化手手段實現現物業(yè)設設備保值值增值的的目的。。重大工程程改造—設備大修修設備大修修的條件件同時滿足足必要條件件（技術術條件））和充分條件件（經濟濟條件））?！醣匾獥l件件：設備大修修的必要要條件是是指其合合法性，，即大修修應符合合檢修規(guī)規(guī)程規(guī)定定的技術術標準。?！醭浞謼l件件：設備大修修的充分分條件是是指其經經濟性。。修理的的期限應應取決于于經濟型型，而不不取決于于物理性性和時間間性，設設備大修修費用應應小于同同類設備備價值與與舊設備備劣化損損失和殘殘值之差差，否則則就應考考慮更新新。方案的確確定：對設備備大修，，不但要要達到預預定的技技術要求求，而且且要力求求提高經經濟效益益。在修修理前應應切實掌掌握設備備的技術術狀況，，制定切切實可行行的技術術方案，，充分做做好技術術和生產產準備工工作；在在修理中中要積極極采用新新技術、、新材料料、新工工藝和現