房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)可研報(bào)告模板（PPT）

XX市XX區(qū)XX項(xiàng)目目可可行行性性研研究究XX城市市中中心心XX2018年XX月XX日目錄錄：：字字號(hào)號(hào)21.8加粗粗撰寫寫說說明明：：報(bào)報(bào)告告所所有有字字體體統(tǒng)統(tǒng)一一為為華華文文楷楷體體撰寫寫說說明明：：解解釋釋撰撰寫寫內(nèi)內(nèi)容容要要求求和和具具體體方方法法，，成成稿稿中中刪刪除除核心心結(jié)結(jié)論論：：字字號(hào)號(hào)18加粗粗居居中中標(biāo)標(biāo)紅紅核心心信信息息：：字字號(hào)號(hào)14加粗粗居居中中，，重重點(diǎn)點(diǎn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)標(biāo)標(biāo)紅紅字字號(hào)號(hào)升升級(jí)級(jí)2號(hào)數(shù)據(jù)據(jù)表表格格：：字字號(hào)號(hào)根根據(jù)據(jù)表表格格大大小小靈靈活活掌掌握握不不做做特特定定限限制制，，表表頭頭加加粗粗填填充充明明藍(lán)藍(lán)色色，，重重點(diǎn)點(diǎn)信信息息填填充充紅紅色色，，重要要數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)：：字字號(hào)號(hào)14，重重點(diǎn)點(diǎn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)加加粗粗圖表表：：圖圖標(biāo)標(biāo)名名稱稱12號(hào)加加粗粗，，數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)標(biāo)標(biāo)簽簽8號(hào)，，配配色色選選用用office默認(rèn)認(rèn)顏顏色色即即可可不不做做特特別別限限定定。。排版版格格式式要要求求：：參會(huì)會(huì)人人員員XX城市市中中心心總總經(jīng)經(jīng)理理XXXXX職務(wù)務(wù)XXXXX職務(wù)務(wù)XXXXX職務(wù)務(wù)XXX項(xiàng)目目關(guān)關(guān)鍵鍵詞詞（（體體現(xiàn)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目目特特點(diǎn)點(diǎn)））XXXXXX收并并購購封頂頂價(jià)價(jià)、、競競自自持持、、搖搖號(hào)號(hào)等等前期期工工作作（（工工作作事事記記））1、考考察察日日志志2、XX時(shí)間間經(jīng)經(jīng)過過XX會(huì)議議審審議議通通過過61.項(xiàng)目目概概況況1、地地塊塊背背景景：：土地地出出讓讓，，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓原原因因，，特特殊殊關(guān)關(guān)系系，，項(xiàng)項(xiàng)目目來來源源，，股股權(quán)權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)，，競競爭爭對(duì)對(duì)手手情情況況；；2、項(xiàng)項(xiàng)目目現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：項(xiàng)目目取取證證情情況況；；開開發(fā)發(fā)進(jìn)進(jìn)度度；；債債權(quán)權(quán)債債務(wù)務(wù)情情況況；；3、土土地地現(xiàn)現(xiàn)狀狀：：地上上物物現(xiàn)現(xiàn)狀狀（（凈凈地地、、待待拆拆遷遷體體量量、、高高差差等等））；；包括括不不限限于于電電廠廠、、墳墳地地、、泄泄洪洪渠渠等等不不利利因因素素；；土地地分分期期獲獲取取情情況況（（如如有有））；；指標(biāo)數(shù)據(jù)備注占地面積（㎡）_建設(shè)占地面積（㎡）用地性質(zhì)容積率限高（米）_建筑密度總建面（㎡）其中地上建面（㎡）

可售建面其中可售住宅可售商業(yè)回購建面_其中回購住宅回購價(jià)格銷售價(jià)*90%回購商業(yè)回購價(jià)格1萬/㎡幼兒園及公建

地下建面（㎡）

交易總價(jià)（億元）說明股權(quán)比例、有票成本樓面地價(jià)（元/㎡）不含土增稅周邊配套晉陽湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號(hào)晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館西村寨項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場山西體育中心泰禾晉陽湖西村寨項(xiàng)目示意意類別總面積（㎡）戶型面積

（㎡）銷售均價(jià)

（萬元/㎡）套總價(jià)段

（萬元）保本售價(jià)（萬元/㎡）總貨值（億元）備注

預(yù)售條件、有無銷售限價(jià)及應(yīng)對(duì)策略產(chǎn)權(quán)面積使用面積產(chǎn)權(quán)單價(jià)使用面積單價(jià)疊拼

洋房

……

總計(jì)投資測算關(guān)鍵指標(biāo)序號(hào)指標(biāo)名稱總價(jià)（萬元）可售單方（元/㎡）一總貨值（億元）二總成本（含裝修）（億元）2.1土地成本2.2建安成本2.3土增稅增值稅所得稅小計(jì)三全口徑資金峰值（億元）四銷售利潤率（%）7武清區(qū)津武（掛）2016-067號(hào)/70號(hào)/71號(hào)成交日期：2017年2月樓面價(jià)：12000元/㎡溢價(jià)50%熔斷首創(chuàng)高村地塊成交日期：2016年12月樓面價(jià)：14520元/㎡恒大山水城二期成交日期：2016年6月樓面價(jià)：7148元/㎡項(xiàng)目津武（掛）2016-036號(hào)成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9602元/㎡自持住宅面積：16500平米自持樓面價(jià)：13393元/㎡津武（掛）2016-037號(hào)成交日期：2017年8月11日樓面價(jià)：9609元/㎡自持住宅面積：9500平米自持樓面價(jià)：12817元/㎡土地地市市場場萬科金域藍(lán)灣（精裝）戶型119-300平均價(jià)12500元/平恒大翡翠華庭商業(yè)一拖二均價(jià)20339元/平獨(dú)立開間均價(jià)28992元/平怡佳天一城（本項(xiàng)目北區(qū)）戶型128-600平精裝房均價(jià)1.2-1.4萬元/平毛坯房均價(jià)9000元/平星河灣戶型130㎡-370㎡平2016年1月-2017年1月共成交17萬平成交金額22.45億元成交均價(jià)13257元/平恒大華府戶型180-510平精裝房均價(jià)18000元/平毛坯房均價(jià)10000元/平項(xiàng)目目房產(chǎn)產(chǎn)市市場場2.市場場價(jià)價(jià)值值示意意示意意事項(xiàng)時(shí)間資金情況（萬元）競買報(bào)名土拍時(shí)間剩余尾款拿地特殊要求競拍時(shí)時(shí)間表表后續(xù)工工作計(jì)計(jì)劃及及節(jié)點(diǎn)點(diǎn)交易方方案（（核心心商務(wù)務(wù)條款款）……（不利因因素及及應(yīng)對(duì)對(duì)策略略）；項(xiàng)目總總結(jié)及及意見見：8序號(hào)時(shí)間完成日期時(shí)長節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評(píng)審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動(dòng)會(huì)】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

3.交易方方式……；……；CONTENT目錄PART3項(xiàng)目定定位項(xiàng)目區(qū)區(qū)位及及交通通地塊指指標(biāo)區(qū)域規(guī)規(guī)劃區(qū)域配配套交易方方式PART1市場分分析城市分分析土地市市場房地產(chǎn)產(chǎn)市場場市場趨趨勢板塊市市場分分析項(xiàng)目定定位規(guī)劃方方案銷售價(jià)價(jià)格PART2項(xiàng)目介介紹PART4可行性性分析析經(jīng)濟(jì)技技術(shù)指指標(biāo)開發(fā)計(jì)計(jì)劃工期排排布及及銷售售進(jìn)度度經(jīng)濟(jì)效效益分分析現(xiàn)金流流量分分析敏感性性分析析擬審議議事項(xiàng)項(xiàng)9房地產(chǎn)產(chǎn)市場場1234土地市市場城市分分析市場趨趨勢10PART1市場分分析四川地地級(jí)市市，面面積7186平方公公里，，位于于四川川盆地地成都都平原原西南南部，，岷江江中游游和青青衣江江下游游的扇扇形平平原地地帶，，東鄰鄰內(nèi)江江、自自貢、、資陽陽，南南連樂樂山，，西接接雅安安，北北接成成都。。距成都都60KM，離成都都市區(qū)區(qū)最近近的地地級(jí)市市，位于于成都都半小小時(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)圈圈，是是““成都都平原原經(jīng)濟(jì)濟(jì)圈””的重重要組組成部部分，，距成成都60KM，成都都都市市圈發(fā)發(fā)展主主軸上上的重重要節(jié)節(jié)點(diǎn)。。成都平平原西西南部部，岷岷江中中游，，成樂樂黃金金走廊廊中段段節(jié)點(diǎn)點(diǎn)位置置成都都都市圈圈發(fā)展展主軸軸節(jié)點(diǎn)點(diǎn)60㎞雙流機(jī)場50㎞簡陽機(jī)場70㎞成都樂山55㎞1.城市分分析|區(qū)位及及交通通11示意總體布布局：：十字帶帶動(dòng)、、兩翼翼齊飛飛、全全域共共進(jìn)2000年年，國國務(wù)院院同意意撤銷銷眉山山地區(qū)區(qū)和縣縣級(jí)眉眉山縣縣，設(shè)設(shè)立地地級(jí)眉眉山市市，轄轄原眉眉山地地區(qū)的的仁壽壽縣、、彭山山縣、、洪雅雅縣、、丹棱棱縣、、青神神縣和和新設(shè)設(shè)立的的東坡坡區(qū)。。2014年，，國務(wù)務(wù)院同同意撤撤銷彭彭山縣縣，設(shè)設(shè)立眉眉山市市彭山山區(qū)。?！笆肿謳?dòng)動(dòng)”是是指打打造南南北向向沿成成樂高高速公公路和和東西西向沿沿省道道106線線兩條條城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展展主軸軸線，，是市市域城城鎮(zhèn)與與產(chǎn)業(yè)業(yè)的隆隆起帶帶；“兩翼翼齊飛飛”是是指東東西兩兩翼的的兩條條南北北向城城鎮(zhèn)發(fā)發(fā)展副副軸；；“全域域共進(jìn)進(jìn)”指指的是是自東東向西西形成成北環(huán)環(huán)線，，將市市域北北部城城鎮(zhèn)聯(lián)聯(lián)系起起來，，構(gòu)成成市域域城鎮(zhèn)鎮(zhèn)發(fā)展展網(wǎng)絡(luò)絡(luò)，實(shí)實(shí)現(xiàn)全全域整整體發(fā)發(fā)展。。彭山—眉山—青神南北縱向城鎮(zhèn)主軸線丹棱—洪雅城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線文宮—彭山—市域北部東西次軸線仁壽—井研城鎮(zhèn)發(fā)展次軸線仁壽—眉山—丹棱—洪雅東西橫向城鎮(zhèn)發(fā)展主軸線東坡區(qū)TIPs：通過過城市市規(guī)劃劃解讀讀說明明城市市未來來發(fā)展展方向向，本本項(xiàng)目目所處處區(qū)域域的發(fā)發(fā)展?jié)摑摿??！?.城市分分析|城市規(guī)規(guī)劃12示意空間結(jié)結(jié)構(gòu)：：一環(huán)、、兩心心，三三片，，四軸軸，多多組團(tuán)團(tuán)“一環(huán)環(huán)”：：繞城快快速環(huán)環(huán)路及及綠化化帶，，作為為城市市生長長邊界界并疏疏解過過境交交通壓壓力。?！皟尚男摹保海耗喜坷侠铣莻鱾鹘y(tǒng)商商業(yè)文文化中中心和和北部部新區(qū)區(qū)現(xiàn)代代商務(wù)務(wù)商業(yè)業(yè)中心心?！叭保海阂猿衫ダヨF路路交通通走廊廊、岷岷江生生態(tài)走走廊為為分隔隔，形形成東東部文文化旅旅游片片區(qū)、、中部部城市市綜合合功能能片區(qū)區(qū)、西西部工工業(yè)物物流片片區(qū)。?！八妮S軸”：：東西向向橫貫貫三片片區(qū)的的城市市發(fā)展展主軸軸和各各片區(qū)區(qū)內(nèi)南南北向向三條條發(fā)展展軸。?！岸嘟M組團(tuán)””：三大片片區(qū)內(nèi)內(nèi)結(jié)合合生態(tài)態(tài)廊道道建設(shè)設(shè)，將將城市市分隔隔成若若干功功能組組團(tuán)。。1.城市分分析|城市規(guī)規(guī)劃13示意眉山市市2016年GDP為1117.23億元，，在四四川省省21市州中中排名12位，處于于中等等水平平，但但整體體增速速較快快，發(fā)展勢勢頭向向好。2016年四川省21市州GDP排名排名市州2016年GDP（億元）增速（%）1成都12170.237.72綿陽1830.428.33德陽1752.458.44宜賓1653.058.35南充1651.47.86瀘州1481.919.57達(dá)州1447.087.58樂山1406.588.29涼山1403.92610內(nèi)江1297.677.811自貢1234.567.712眉山1117.238.413廣安1078.627.914攀枝花1014.68815遂寧1008.459.116資陽943.447.817廣元660.01818雅安545.338.119巴中544.667.820阿壩281.326.221甘孜229.87資料來來源：：眉山山市政政府TIPs：通過過對(duì)省省內(nèi)城城市的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)水平平對(duì)比比和本本城市市近5年的增增長率率水平平，分分析城城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水水平。。1.城市分分析|經(jīng)濟(jì)水水平及及產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)14示意全市第第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占占比逐逐年增增高，，發(fā)展展良好好，第第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)占占比逐逐漸下下降，，向現(xiàn)現(xiàn)代工工業(yè)發(fā)發(fā)展，，產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)優(yōu)化化調(diào)整整，整整體經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境運(yùn)運(yùn)行較較為平平穩(wěn)；隨著著市域域內(nèi)城城鎮(zhèn)化化率提提高，，以及及工業(yè)業(yè)和服服務(wù)業(yè)業(yè)吸納納導(dǎo)入入，城市吸吸附能能力將將得到到提升升，一一定程程度上上有利利于房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場環(huán)境境。2016年地區(qū)區(qū)生產(chǎn)產(chǎn)總值值（GDP）1117.23億元，，增長長8.4%。其中中，第第一產(chǎn)產(chǎn)業(yè)增增加值值169.45億元，，增長長4.0%；第二二產(chǎn)業(yè)業(yè)增加加值620.45億元，，增長長9.2%；第三三產(chǎn)業(yè)業(yè)增加加值327.33億元，，增長長9.3%。資料來來源：：眉山山市政政府TIPs：通過過分析析三產(chǎn)產(chǎn)發(fā)展展水平平，說說明該該城市市的經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展活活力及及對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)的預(yù)預(yù)期影影響。。1.城市分分析|經(jīng)濟(jì)水水平及及產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)15示意眉山全全市常住人人口基基本保保持恒恒定，無較較大人人口流流入流流出波波動(dòng)，，而城城鎮(zhèn)常常住人人口逐逐年增增加，，城鎮(zhèn)化化率處處于從從低水水平高高速增增長的的階段段。TIPs：分析析常住住人口口及城城鎮(zhèn)化化率的的變化化情況況，判判斷市市場的的潛在在容量量指標(biāo)標(biāo)。1.城市分分析|人口及及消費(fèi)費(fèi)水平平16示意從近五五年省省、市市居民民可支支配收收入對(duì)對(duì)比情情況看看，眉眉山市市城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民收入入水平平處于于全省省平均均線，，農(nóng)村村居民民收入入水平平高于于全省省平均均線，，居民民收入入情況況屬于于中等水水平。TIPs：分析析居民民的人人均可可支配配收入入情況況，體體現(xiàn)城城市居居民的的購買買力水水平。。1.城市分分析|人口及及消費(fèi)費(fèi)水平平17示意TIPs：包括括但不不限于于土地地出讓讓政策策、土地稅稅收政政策、、土地地使用用稅政政策等等對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目的的獲取取和測測算有有重要要影響響的政政策1.城市分分析|土地政政策18示意2017年上半半年徐徐州市市宅地地市場場成交交量價(jià)價(jià)齊升升，半半年成成交量量已經(jīng)經(jīng)超過過2016年全年年，價(jià)價(jià)格漲漲幅明明顯，，為近近五年年來最最高值值；2017年5月為全全年成成交樓樓板價(jià)價(jià)峰值值，主主要因因?yàn)槿A華潤拿拿下欣欣欣路路總價(jià)價(jià)單價(jià)價(jià)雙料料地王王；2017年上半半年銅銅山區(qū)區(qū)成為為宅地地成交交熱點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域域，云云龍區(qū)區(qū)和鼓鼓樓區(qū)區(qū)因供供應(yīng)量量少導(dǎo)導(dǎo)致樓樓板價(jià)價(jià)明顯顯高于于其他他區(qū)域域，市市區(qū)內(nèi)內(nèi)的泉泉山區(qū)區(qū)地價(jià)價(jià)也達(dá)達(dá)到高高位TIPs：分析析土地地市場場整體體的量量價(jià)趨趨勢以以及成成交的的水平平，著著重關(guān)關(guān)注溢溢價(jià)率率情況況和流流標(biāo)情情況等等反應(yīng)應(yīng)房地地產(chǎn)商商投資資熱情情的指指標(biāo)2.土地市市場分分析|土地供供求情情況19示意TIPs：對(duì)照照供地地計(jì)劃劃和區(qū)區(qū)域控控規(guī)推推斷未未來競競爭激激烈程程度并并適當(dāng)當(dāng)調(diào)整整銷售售節(jié)奏奏2.土地市場分分析|供地計(jì)劃20示意TIPs：對(duì)限售、、限購、限限貸、限價(jià)價(jià)等政策進(jìn)進(jìn)行分析，，得出政策策影響對(duì)未未來市場的的走向判斷斷。3.房地產(chǎn)市場場分析|市場政策21示意?普通住宅市市場2015年之前供大大于求，近近兩年政策策利好，市市場逐步走走高，2016年量價(jià)齊升升，成交量量突破500萬㎡，價(jià)格格穩(wěn)定上漲漲；?別墅市場2015年前呈供大大于求的現(xiàn)現(xiàn)象，體量量較??；近近兩年成交交量上漲，，市場需求求擴(kuò)大，2016年成交均價(jià)價(jià)有所下降降3.房地產(chǎn)市場場分析|供求狀況及及量價(jià)走勢勢22示意?近三年以來來徐州商品品住宅庫存存量逐年下下降，2016年庫存降幅幅最為明顯顯，去化周周期明顯下下降，市場場進(jìn)入存貨貨緊缺狀態(tài)態(tài)?2017年以來，徐徐州市市場場持續(xù)走高高，庫存和和去化周期期進(jìn)一步下下降TIPs：通過去化化周期分析析城市房地地產(chǎn)發(fā)展情情況，并對(duì)對(duì)后期銷售售計(jì)劃進(jìn)行行調(diào)整3.房地產(chǎn)市場場分析|去化周期23示意3.房地產(chǎn)市場場分析|產(chǎn)品結(jié)構(gòu)成成交情況24TIPs：以表格形形式1、可選取近近兩年做面面積段對(duì)比比分析，得得出城市主主力面積區(qū)區(qū)間和房型型特征；2、選取近兩兩年做總價(jià)價(jià)段對(duì)比分分析，得出出城市主力力總價(jià)區(qū)間間和需求趨趨勢。3.房地產(chǎn)市場場趨勢總結(jié)結(jié)251、城市宏觀觀環(huán)境總結(jié)結(jié)2、城市政策策總結(jié)3、城市土地地市場總結(jié)結(jié)4、城市房地地產(chǎn)市場總總結(jié)區(qū)域規(guī)劃1234地塊指標(biāo)區(qū)位及交通通周邊配套5交易方式PART2項(xiàng)目介紹周邊配套27四至示例規(guī)劃一路規(guī)劃二路現(xiàn)狀XX路現(xiàn)狀XX路寫作要點(diǎn)：：區(qū)位價(jià)值分分析：分析項(xiàng)目的的區(qū)域?qū)傩孕?，現(xiàn)狀屬屬于老城核核心區(qū)/新城核心區(qū)區(qū)，以及未未來在城市市空間發(fā)展展格局中，，所在區(qū)域域的城市空空間占位。。周邊配套分分析：重點(diǎn)的配套套進(jìn)行分析析，如學(xué)校校的級(jí)別、、商圈的級(jí)級(jí)別，公園園的規(guī)模、、省市級(jí)重重要公共建建筑的檔次次等。周邊配套晉陽湖西村寨項(xiàng)目汾河省體育中心怡家天一城晉陽湖壹號(hào)晉豐沃悅湖城泰禾晉陽湖綠地塞納公館本項(xiàng)目成成中學(xué)星河灣環(huán)湖東路濱河西路龍城大街地塊晉源區(qū)晉陽湖太原老城區(qū)8KM12KM繞城高速太古高速項(xiàng)目區(qū)位太原火車站太原南站太原機(jī)場山西體育中心我司項(xiàng)目本項(xiàng)目1.區(qū)位及交通通|項(xiàng)目概況27示意28文字描述：：大交通：高高速、環(huán)線線、軌道；；中交通：：市政道路路；微交通：地地塊周圍及及內(nèi)部。此處用區(qū)域域地圖，標(biāo)標(biāo)明城市與與項(xiàng)目之間間交通環(huán)線線和主干道道。項(xiàng)目淡水河惠鹽高速深汕高速高速出口坪地鎮(zhèn)坑梓鎮(zhèn)龍崗區(qū)惠陽區(qū)高速出口深圳地鐵3號(hào)線東延線六聯(lián)雙龍道路交通：西距惠鹽鹽高速出口口3公里，與深深圳核心區(qū)區(qū)實(shí)現(xiàn)60分鐘通達(dá)，，但與項(xiàng)目目的交通連連接道路較較差；軌道交通：西距深圳圳地鐵3號(hào)線東延線線（規(guī)劃））六聯(lián)站3公里，地鐵鐵開通運(yùn)營營后，30分鐘直達(dá)深深圳市區(qū)，，但地鐵站站與項(xiàng)目的的交通連接接道路較差差；1.區(qū)位及交通通|交通條件示意29用地編號(hào)08-0309-09合計(jì)用地性質(zhì)R2居住C2商辦

—總占地規(guī)模（㎡）196598270003466601建設(shè)用地（㎡）105562112674218236市政公用設(shè)施55001683722337代征道路綠地等855365140493995858商品房建筑總面積207561194290401851無償回遷商業(yè)—1406114061市政公用設(shè)施198727334720容積率（僅商品房）2.03

限高（米）2460

建筑密度（%）4050

一級(jí)開發(fā)費(fèi)/土地原值（萬元）99113.07699839.581198952.7掛牌起始價(jià)/商務(wù)交易對(duì)價(jià)（萬元）107000109000216000競買保證金/定金（萬元）330003300066000樓面價(jià)（元/㎡）51556048

其他

五星級(jí)酒店

設(shè)地價(jià)合理上限，轉(zhuǎn)競公租房，4000元/平米回購長陽鎮(zhèn)08-03地塊長陽鎮(zhèn)09-09地塊553614603210055324543161198768149340973074821022092927332.地塊指標(biāo)示意指標(biāo)數(shù)據(jù)周邊現(xiàn)有規(guī)劃建筑條件圖紙（例如住宅，學(xué)校，幼兒園等）

周邊道路管線竣工圖

是否有紅線坐標(biāo)圖

用地面積

容積率

戶型限制（90/70）

配套指標(biāo)

車位比（地上/地下）

限高退線出入口要求日照要求覆蓋率綠化率其他特殊要求規(guī)劃設(shè)計(jì)指指標(biāo)紅線圖（含含周邊市政政配套、退退線、標(biāo)高高等）寫作要求：：紅線圖（含含周邊市政政配套、退退線、標(biāo)高高等）；標(biāo)注市政配配套接口與與地塊的距距離；標(biāo)注地塊的的坡度、落落差等其他他要；特殊事項(xiàng)項(xiàng)。302.地塊指標(biāo)|規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)示意31TIPs：項(xiàng)目所在在區(qū)域規(guī)劃劃圖。說明區(qū)域區(qū)區(qū)域發(fā)展歷歷程——區(qū)域當(dāng)前現(xiàn)現(xiàn)狀以及未未來發(fā)展目目標(biāo)的描述述，突出區(qū)區(qū)域的價(jià)值值潛力和市市場競爭趨趨勢。文字描述：：3.區(qū)域規(guī)劃示意北京市豐臺(tái)區(qū)方莊醫(yī)院北京市豐臺(tái)區(qū)石榴莊小學(xué)國韻村幼兒園北京市豐臺(tái)區(qū)時(shí)光小學(xué)教育配套商業(yè)配套醫(yī)療配套家世界購物中心方莊購物中心銀泰百貨百榮世貿(mào)商城劉家窯中醫(yī)醫(yī)院大紅門醫(yī)院北京第一實(shí)驗(yàn)小學(xué)彩虹分校5KM2KM324.周邊配套示意【商業(yè)配套】地塊周邊2公里范圍內(nèi)內(nèi)無商業(yè)配配套等，5公里范圍商商業(yè)配套較較少，檔次次中偏高。。【教育配套】步行尺度內(nèi)內(nèi)教育設(shè)施施稀少，缺缺乏重點(diǎn)教教育機(jī)構(gòu)支支撐，階梯梯式教育不不足?！踞t(yī)療配套】地塊周邊2公里范圍內(nèi)內(nèi)缺乏醫(yī)療療配套，5公里內(nèi)醫(yī)療療資源稀少少，醫(yī)療設(shè)設(shè)施規(guī)模不不大，缺乏乏國家級(jí)權(quán)權(quán)威醫(yī)療機(jī)機(jī)構(gòu)。指標(biāo)單位U地塊備注用地性質(zhì)——R2——占地面積㎡53525.811約80畝規(guī)劃建筑面積㎡58878——可售住宅㎡58878——容積率——1.1——限高米18內(nèi)環(huán)路局部可達(dá)30米建筑密度%30——綠地率%30

保證金萬元100000——起始價(jià)萬元333100——銷售均價(jià)元/㎡68924——最高銷售單價(jià)元/㎡72370——起始價(jià)樓面價(jià)元/㎡56575——競買申請(qǐng)、保證金截止時(shí)間2018/1/16——交易時(shí)間2018/1/17剩余地價(jià)款繳納時(shí)間2018/3/17——其他要求：：1、宗地限定商商品房銷售售價(jià)格、并并設(shè)定土地地上限價(jià)格格，達(dá)到上限價(jià)價(jià)格后，轉(zhuǎn)為現(xiàn)場場競報(bào)企業(yè)業(yè)自持商品品住房面積積比例程序序。同時(shí)，，宗地設(shè)定定有企業(yè)自自持商品住住房面積預(yù)預(yù)設(shè)比例，，達(dá)到設(shè)定定的預(yù)設(shè)比比例時(shí)，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)入高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)商品住宅宅建設(shè)方案案投報(bào)程序序；3、商品住房銷銷售均價(jià)不不超過68924元/平方米，且且最高銷售售單價(jià)不得得超過72370元/平方米；4、商品住房房銷售時(shí)不不得強(qiáng)制搭搭配其他服服務(wù)、產(chǎn)品品，不得捆捆綁精裝修修；5、商品住房房取得分戶戶不動(dòng)產(chǎn)登登記證書或或者契稅完完稅憑證后后五年內(nèi)不不得出售；；5.交易方方式（（招拍拍掛））TIPs：列表表闡述述出讓讓宗地地基本本情況況及各各項(xiàng)指指標(biāo)，，說明明基本本要求求33示意34商務(wù)條條件（（收并并購類類）股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖交易路路徑說說明：：…………TIPs：1、現(xiàn)有有股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)圖，，交易易的股股權(quán)結(jié)結(jié)構(gòu)圖圖2、項(xiàng)目目來源源、賣賣方出出售原原因、、競爭爭對(duì)手手（項(xiàng)項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓補(bǔ)補(bǔ)充信信息））3、商務(wù)務(wù)條件件（根根據(jù)下下一步步工作作計(jì)劃劃、付付款節(jié)節(jié)奏等等）；；4、項(xiàng)目目風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)及解解決方方案B公司

A公司目標(biāo)公司持股70%持股30%張三持股100%持股100%******投資控股有限公司B公司SPV公司目標(biāo)公司持股70%持股30%城市集團(tuán)公司持股100%持股100%******投資控股有限公司交易前前股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)交易后后股權(quán)權(quán)結(jié)構(gòu)構(gòu)5.交易方方式（（收并并購））示意35交易背背景介介紹：：項(xiàng)目轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓原原因；；項(xiàng)目目來源源；特殊需需要說說明事事項(xiàng)（（居間間費(fèi)等等）；；競爭對(duì)對(duì)手情情況；；核心商商務(wù)條條件（（含付付款節(jié)節(jié)奏））：項(xiàng)目風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)及及解決決方案案：5.交易方方式（（收并并購））35規(guī)劃劃方方案案1234項(xiàng)目目定定位位板塊塊市市場場分分析析銷售售價(jià)價(jià)格格PART3項(xiàng)目目定定位位1.板塊塊市市場場分分析析|可比比地地價(jià)價(jià)TIPs：1、價(jià)價(jià)格格由由供供求求決決定定，，著著重重分分析析土土地地市市場場存存量量，，如如住住宅宅、、其其他他用用地地存存量量等等；；2、重重點(diǎn)點(diǎn)地地塊塊成成交交價(jià)價(jià)格格，，作作為為衡衡量量我我目目標(biāo)標(biāo)地地塊塊價(jià)價(jià)格格高高低低的的重重要要參參考考標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)37示意意1.板塊塊市市場場分分析析|整體體供供求求TIPs：對(duì)對(duì)板板塊塊內(nèi)內(nèi)住住宅宅的的整整體體供供求求和和量量價(jià)價(jià)趨趨勢勢進(jìn)進(jìn)行行分分析析，，若若項(xiàng)項(xiàng)目目涉涉及及商商業(yè)業(yè)和和辦辦公公也也需需做做分分析析381.板塊塊市市場場分分析析|競品品地地圖圖TIPs：1、項(xiàng)項(xiàng)目目周周邊邊區(qū)區(qū)域域地地圖圖（（項(xiàng)項(xiàng)目目位位置置、、5-10KM內(nèi)主主要要競競品品/可參參考考3-5個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目））2、區(qū)區(qū)域域房房產(chǎn)產(chǎn)市市場場存存量量和和潛潛在在供供應(yīng)應(yīng)情情況況統(tǒng)統(tǒng)計(jì)計(jì)表表39示意意區(qū)域域成成交交客客戶戶特特征征說說明明項(xiàng)目名稱客戶年齡客戶來源置業(yè)目的從事行業(yè)購房關(guān)注點(diǎn)融科鈞廷25-40以亦莊開發(fā)區(qū)為主，輔以京南客群及品牌追隨自住改善兼投資從事高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力悅廷30-40亦莊地緣（產(chǎn)業(yè)園區(qū)）、京南為主自住為主企事業(yè)單位員工，中小私營業(yè)主總價(jià)、品質(zhì)，環(huán)境中信新城30-45亦莊、舊宮地緣（產(chǎn)業(yè)園）、輔以京東自住首置、自住改善私營業(yè)主、企事業(yè)單位員工總價(jià)，產(chǎn)品，交通、環(huán)境國風(fēng)美侖25-35亦莊地緣及部分京南自主兼投資高新技術(shù)、通信、服裝私營業(yè)主價(jià)格、功能遠(yuǎn)洋天著（平層客戶）30-45京東南為主、輔以三元橋、望京、品牌追隨，部分客戶來自亦莊開發(fā)區(qū)自住改善兼投資從事金融、高新技術(shù)企業(yè)高管，私營業(yè)主，事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)總價(jià)，產(chǎn)品，區(qū)域升值潛力1.板塊塊市市場場分分析析|客群群分分析析TIPs：文文字字描描述述客戶戶區(qū)區(qū)域域來來源源分分析析：：工工作作區(qū)區(qū)域域、、生生活活區(qū)區(qū)域域；；客戶戶特特征征分分析析：：年年齡齡、、職職業(yè)業(yè)、、置置業(yè)業(yè)目目的的、、置置業(yè)業(yè)次次數(shù)數(shù)、、收收入入水水平平、、愛愛好好等等。。40示意意1.板塊塊市市場場分分析析|產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析TIPs：文文字字描描述述產(chǎn)品品結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)分分析析：：板板塊塊內(nèi)內(nèi)主主要要成成交交產(chǎn)產(chǎn)品品的的面面積積段段、、總總價(jià)價(jià)段段。。41示意1.板塊市場場分析|產(chǎn)品價(jià)格格分析422.項(xiàng)目定位位TIPs：根據(jù)客客群分析析和產(chǎn)品品結(jié)構(gòu)分分析，確確定物業(yè)業(yè)配比及及戶型大大小43

建筑面積戶數(shù)建筑面積戶型配比面積配比T6高層（24F）3024028890-11540%32%T4高層（16F12518%15%板式大平層（8F/13/18F）48472312130-15042%51%商業(yè)23002%合計(jì)957327283.規(guī)劃方案案44示意4.銷售價(jià)格格TIPs：通過對(duì)對(duì)板塊內(nèi)內(nèi)產(chǎn)品價(jià)價(jià)格進(jìn)行行分析，，推導(dǎo)設(shè)設(shè)計(jì)方案案所涉及及的物業(yè)業(yè)類型的的銷售價(jià)價(jià)格45工期排布布及銷售售進(jìn)度1234開發(fā)計(jì)劃劃經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)效益益分析5現(xiàn)金流量量分析6敏感性分分析PART4可行性研研究467擬審議事事項(xiàng)1序號(hào)時(shí)間完成日期時(shí)長節(jié)點(diǎn)二期地塊時(shí)間節(jié)點(diǎn)前置條件；關(guān)鍵事項(xiàng)1拿地前啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)；產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)

2集團(tuán)方案評(píng)審?fù)瓿?/p>

3政府溝通初審

4圖紙45天簽完協(xié)議獲取土地

5土地證獲取時(shí)間6方案復(fù)函【啟動(dòng)會(huì)】

7樁基45天取得工程規(guī)劃許可證

8總包開工

9總包90天取得施工證

10正負(fù)零

11主體達(dá)到預(yù)售

12首期預(yù)售證獲取

2.開發(fā)計(jì)劃劃節(jié)點(diǎn)TIPs：文字描描述：根根據(jù)運(yùn)營營管理中中心對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目要求求填寫開開發(fā)計(jì)劃劃表471TIPs：文字描描述：各各項(xiàng)費(fèi)用用的支付付時(shí)間及及比例情情況3.工程排期期48項(xiàng)目數(shù)額2018

2019

2020

1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度普通住宅比例100%0%0%28%20%20%20%12%-----面積（平米）251,533--70,42950,30750,30750,30730,184-----售價(jià)（元/平米）15,80014,30014,30014,30015,10016,10017