旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式及開(kāi)發(fā)要點(diǎn)分析（PPT）

旅游地地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式及開(kāi)發(fā)發(fā)要點(diǎn)點(diǎn)分析旅游地地產(chǎn)的的理論論基礎(chǔ)礎(chǔ)PartOne旅游功功能的的三層層論旅游功功能三三層論論旅游功功能旅游的的旅游游功能能總體體上可可以分分為三三種，，即第一層層次的的觀光光旅游游功能能、第第二層層次的的娛樂(lè)樂(lè)體驗(yàn)驗(yàn)旅游游、第第三層層次的的專門門旅游游。第一層層次第二層層次第三層層次觀光旅旅游娛樂(lè)體體驗(yàn)休閑旅旅游自然人人文景觀游游覽游泳、、劃船船、打打獵、、泡溫溫泉、、滑雪雪休閑、、會(huì)議議、療療養(yǎng)、、宗宗教朝朝拜資源主主導(dǎo)型型娛樂(lè)項(xiàng)項(xiàng)目型型特色資資源為為主的的綜合合型頤和園園迪斯尼尼避暑山山莊、、布達(dá)達(dá)拉宮宮旅游功功能不同的的旅游游行為為層次次是可以共共存的的。較高層層次的的功能能，并并不一一定在在較低低層次次的優(yōu)優(yōu)勢(shì)出出現(xiàn)后后才出出現(xiàn)。同質(zhì)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)化化檔次競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)化化差異化化競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)化功能層層次功能定定義旅游功功能發(fā)展類類型典型案案例競(jìng)爭(zhēng)特特點(diǎn)背景資資料：：國(guó)際慣慣例表表明，，一國(guó)國(guó)人均均GDP達(dá)到1000美元時(shí)時(shí)，就就進(jìn)入入國(guó)內(nèi)內(nèi)旅游游的需需求增增長(zhǎng)期期，此此時(shí)的的旅游游形態(tài)態(tài)主要要是觀觀光旅旅游；；當(dāng)人人均GDP達(dá)到2000——3000美元，，旅游游形態(tài)態(tài)開(kāi)始始向休休閑旅旅游轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化，，進(jìn)入入出國(guó)國(guó)旅游游的增增長(zhǎng)期期；當(dāng)當(dāng)人均均GDP達(dá)到3000——5000美元，，旅游游形態(tài)態(tài)開(kāi)始始向度度假旅旅游升升級(jí)；；達(dá)到到5000美元以以上則則開(kāi)始始進(jìn)入入成熟熟的度度假經(jīng)經(jīng)濟(jì)時(shí)時(shí)期。。國(guó)內(nèi)旅旅游市市場(chǎng)業(yè)業(yè)正在在經(jīng)理理歷史史性的的轉(zhuǎn)變變，具具體講講是從從觀光光旅游游形態(tài)態(tài)向休休閑度度假旅旅游形形態(tài)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，，特點(diǎn)點(diǎn)是旅旅游產(chǎn)產(chǎn)品的的升級(jí)級(jí)。但但現(xiàn)實(shí)實(shí)情況況表明明，國(guó)國(guó)內(nèi)旅旅游度度假市市場(chǎng)仍仍表現(xiàn)現(xiàn)為伴伴生關(guān)關(guān)系，，而非非簡(jiǎn)單單升級(jí)級(jí)觀光旅游休閑旅游度假旅游觀光旅旅游→→休閑閑旅游游→度度假旅旅游4國(guó)內(nèi)趨趨勢(shì)世界趨趨勢(shì)旅游度度假市市場(chǎng)的的發(fā)展展趨勢(shì)勢(shì)開(kāi)發(fā)主主體整整合協(xié)協(xié)調(diào)各各方資資源執(zhí)行多多方位位高起起點(diǎn)市市場(chǎng)推推廣投資興興建完完善基基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施取舍有有度的的區(qū)域域產(chǎn)業(yè)業(yè)組合合保護(hù)生生態(tài)自自然和和人文文歷史史資產(chǎn)產(chǎn)評(píng)估本地自自然資資源及及生態(tài)態(tài)環(huán)境境，制制定開(kāi)開(kāi)發(fā)原原則開(kāi)發(fā)前前對(duì)環(huán)環(huán)境保保護(hù)作作完善善規(guī)劃，輔以以法規(guī)規(guī)管理理發(fā)掘升升華獨(dú)獨(dú)特的的人文文和歷歷史資源引導(dǎo)本本地居居民對(duì)對(duì)旅游游和環(huán)環(huán)保的的參與規(guī)劃多多種便便捷抵抵達(dá)度度假區(qū)區(qū)的交通方方式，注重重沿路路景觀觀早期投投入基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施建設(shè)提提升區(qū)區(qū)域吸吸引力力和土土地價(jià)價(jià)值完善醫(yī)醫(yī)療通通訊、、住宿宿餐飲飲和娛娛樂(lè)文文化設(shè)施的質(zhì)量量數(shù)量量政府牽牽頭制制定對(duì)對(duì)投資者者宣傳策策略，，并啟啟動(dòng)多多方位位宣傳傳推廣廣工程程，為為區(qū)域打造品牌引進(jìn)或聯(lián)合合其他利益相關(guān)方方的參與，基基于互利原原則協(xié)同舉舉辦大型活動(dòng)增強(qiáng)社會(huì)知知名度逐步剔除與本區(qū)形象象提升不符符的落后產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政府政策引引導(dǎo)和培育育可與旅游游產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展的其他產(chǎn)業(yè)業(yè)借助本地區(qū)區(qū)逐步提升升的優(yōu)美環(huán)環(huán)境及社會(huì)會(huì)形象，吸吸引新的外外來(lái)人才謀求國(guó)家和地方方各級(jí)政府府在稅收、投投資基建、、融資、招招商宣傳等等角度的支支持。在區(qū)域內(nèi)整整合旅游資源，形成統(tǒng)一一的知名旅旅游市場(chǎng)，，建立整體體影響力和和品牌。與投資者、、駐商、原原住民、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者等利益相關(guān)者者廣泛合作，，實(shí)現(xiàn)共贏贏。區(qū)域定位旅游地產(chǎn)必必須考慮的的五種要素素旅游地產(chǎn)的的五種類型型、案例及機(jī)會(huì)點(diǎn)判斷斷PartTwo休閑旅游地地產(chǎn)的Resort五種核心驅(qū)驅(qū)動(dòng)力核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)自然/人文資源驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來(lái)西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川7旅游地產(chǎn)的五五種驅(qū)動(dòng)力深圳華僑城——強(qiáng)勢(shì)主題公園園提升區(qū)域價(jià)價(jià)值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市市化程度較高高的深圳市，，地處南山區(qū)區(qū)東部，南臨臨深圳灣資源：資源條件一般般，區(qū)域內(nèi)無(wú)無(wú)特殊資源交通：東西向的沙沙河西路、僑僑城西路、僑僑城東路和南南北向的僑城城北路、深南南大道、濱海海大道構(gòu)成華華僑城的主要要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面面建成區(qū)約320公頃，其中旅旅游用地約130公頃，中西部部在建和待建建區(qū)為130公頃人口：3.5萬(wàn)人現(xiàn)已建成四大大主題公園，，成為以主題題公園為主體體，集旅游、、展覽、娛樂(lè)樂(lè)、居住為一一體大型旅游游度假居住區(qū)區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)動(dòng)型主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)動(dòng)型旅游度假假區(qū)的適應(yīng)性性KPI體系適應(yīng)性KPI體系主題產(chǎn)品核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度可利用現(xiàn)有資源不強(qiáng)，自身資源體系不具備競(jìng)爭(zhēng)力；無(wú)過(guò)多條件限制后天資源培育，有充足的發(fā)揮空間獲得的政策支持力度對(duì)城市系統(tǒng)具有很強(qiáng)的依賴性和互動(dòng)性，所以對(duì)政策的依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度發(fā)達(dá)的周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、足夠的區(qū)域人口規(guī)模對(duì)本類項(xiàng)目生存發(fā)展起著重要作用城市化程度城市化水平通常較高開(kāi)發(fā)主體跨行業(yè)操作能力主要是通過(guò)運(yùn)營(yíng)主題產(chǎn)品發(fā)展旅游產(chǎn)業(yè)，并以旅游資源帶動(dòng)城市地產(chǎn)，所以對(duì)跨行業(yè)操作能力要求高主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)動(dòng)型海南博鰲——商務(wù)會(huì)議帶動(dòng)動(dòng)區(qū)域發(fā)展區(qū)域背景：海南瓊海市的的海邊小鎮(zhèn)，，資源：集江、河、湖湖、海、山麓麓、島嶼、椰椰林、沙灘、、奇石、溫泉泉和田園等景景觀于一體，，自然資源較較為豐富、原原始。規(guī)模：轄有17個(gè)村委會(huì)，205個(gè)村民小組，，總?cè)丝?.7萬(wàn)人，總面積積86平方公里?？谑胁椛虅?wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型主要依靠博鰲鰲論壇的強(qiáng)勢(shì)勢(shì)帶動(dòng)，形成成了以商務(wù)活活動(dòng)驅(qū)動(dòng)的旅旅游度假區(qū)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型旅游度假假區(qū)的適應(yīng)性性KPI體系適應(yīng)性KPI體系商務(wù)活動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力資源稀缺度主要依靠商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)，但也需要較為良好的自然資源以增強(qiáng)作為旅游度假區(qū)的吸引力獲得的政策支持力度由于商務(wù)活動(dòng)的聚集要依靠政府的引導(dǎo)，政府的政策支持與宣傳對(duì)建立商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的區(qū)域影響力至關(guān)重要，對(duì)政策依賴性較高區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度需要經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展，帶來(lái)大量的公務(wù)、商務(wù)會(huì)議活動(dòng)的需求城市化程度對(duì)周邊城市化水平要求較低開(kāi)發(fā)主體跨行業(yè)操作能力開(kāi)發(fā)主體需具備強(qiáng)大的商務(wù)會(huì)議策劃操作能力，以商務(wù)活動(dòng)帶動(dòng)旅游業(yè)的發(fā)展，需要較強(qiáng)的跨行業(yè)操作能力商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型成都芙蓉古城城成功利用成成都地域文化化，打造居住住、休閑度假假、旅游觀光光等多種功能能，引領(lǐng)傳統(tǒng)統(tǒng)文化氛圍的的生活方式區(qū)位：位于成都西西郊青羊界，，新成溫公路路成-溫-郫生態(tài)城市帶帶快速通道旁旁，距市中心心20多公里交通：距市區(qū)二環(huán)環(huán)路僅10余分鐘車程；；設(shè)有開(kāi)通芙芙蓉古城至成成都市區(qū)的公公交專線資源：成-溫-郫國(guó)家級(jí)生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)保護(hù)帶帶、海峽兩岸岸科技園、華華西醫(yī)學(xué)院青青羊校區(qū)、四四川省商業(yè)學(xué)學(xué)校、成都星星星外國(guó)語(yǔ)學(xué)學(xué)校等項(xiàng)目定位：集居住、餐飲娛娛樂(lè)、休閑度度假、旅游觀觀光、投資于一體，融合合各種中國(guó)民民居建筑風(fēng)格格、以成都地地域文化為項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)涵的老老成都縮影式式的極富傳統(tǒng)統(tǒng)色彩的小區(qū)區(qū)目標(biāo)客戶：對(duì)老成都有懷懷舊情結(jié)、厭厭倦喧囂都市市生活、收入入較高且能接接納住房消費(fèi)費(fèi)新觀念的中中老年人注重“5+2”生活模式、追追求個(gè)性生存存狀態(tài)的都市市人群預(yù)期有升值潛潛力的投資客客戶占地面積：680畝建筑面積：20.43萬(wàn)平方米水面面積：3萬(wàn)余平方米容積率：0.4綠化覆蓋率：72%建筑密度：17%旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)鎮(zhèn)整個(gè)項(xiàng)目重點(diǎn)點(diǎn)打造旅游觀觀光、休閑度度假、商務(wù)活活動(dòng)、民居四四大功能傳統(tǒng)居住區(qū)——建筑風(fēng)格多樣樣的住宅，毗毗鄰生態(tài)觀觀賞型溫泉，，環(huán)境靜雅雅；特色商業(yè)區(qū)——小吃街、餐飲飲設(shè)施、手工工藝品街、購(gòu)購(gòu)物超市等；；文化休閑區(qū)——詩(shī)書(shū)畫(huà)社、青青少年素質(zhì)教教育中心、12000平方米的中心心音樂(lè)休閑廣廣場(chǎng)、2000余平方米的人人造山坡景區(qū)區(qū)、置信MBA學(xué)術(shù)中心等；；運(yùn)動(dòng)保健區(qū)——中老年人健康康中心、診所所，足球場(chǎng)、、網(wǎng)球場(chǎng)、籃籃球場(chǎng)、滑草草場(chǎng)、羽毛球球場(chǎng)、沙灘排排球場(chǎng)、沙灘灘游泳池、高高爾夫練習(xí)場(chǎng)場(chǎng)、門球場(chǎng)、、少兒武術(shù)館館、乒乓球室室等運(yùn)動(dòng)健身身場(chǎng)所；會(huì)所賓館區(qū)——生態(tài)豪華會(huì)所所、酒店、客客棧、博物館館等皇城-明遠(yuǎn)樓-至公堂：三者構(gòu)成老老成都建筑及及歷史文化的的靈魂主軸線線酒店賓館分別修建于會(huì)會(huì)所的西南和和正北各功能區(qū)以水水系園林環(huán)境境間隔和穿插插，動(dòng)靜有致致，統(tǒng)一和諧諧旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)鎮(zhèn)芙蓉古城中四四種建筑風(fēng)格格的住宅營(yíng)造造了強(qiáng)烈的中中國(guó)傳統(tǒng)文化化氛圍，同時(shí)時(shí)整個(gè)社區(qū)打打造的休閑度度假氣質(zhì)，引引領(lǐng)有別于城城市的生活方方式建筑：2層為主，面積積42--212平方米不等，，類型有獨(dú)棟棟、四合院、、聯(lián)排，附帶帶特色的私家家花園和配套套設(shè)施建筑風(fēng)格：川西民居組團(tuán)團(tuán)江蘇民居組團(tuán)團(tuán)云南民居組團(tuán)團(tuán)唐風(fēng)建筑組團(tuán)團(tuán)園林：建有亭榭、、小橋流水的的江南風(fēng)格設(shè)設(shè)計(jì)，綠地景景觀錯(cuò)落有致致四種建筑風(fēng)格格的住宅營(yíng)造造了強(qiáng)烈的中中國(guó)傳統(tǒng)居住住氛圍飲食文化：數(shù)種成都傳傳統(tǒng)小吃茶文化：銅壺、銅煙煙袋、銅茶椽椽子水文化：龍舟比賽、、放河燈等天府街市文化化：蜀繡、蜀錦錦、竹簾畫(huà)、、剪紙、泥塑塑、木雕等馳馳名中外傳統(tǒng)統(tǒng)手工制品童趣文化：陀螺、響簧簧、鐵環(huán)、毽毽子、風(fēng)箏、、彈子等有著著鄉(xiāng)土色彩的的玩具民風(fēng)民俗文化化：趕廟會(huì)、搭搭戲臺(tái)、貼門門神、磨刀人人、打更人等等老成都民俗俗地域文化：4000年歷史的魚(yú)鳧鳧文化、陳家家桅桿、大石石文化、琴壁壁空彈、梅花花街道：以成都老街街道名命名各各小區(qū)主干道道、干道、次次干道和院內(nèi)內(nèi)道路，達(dá)成成街道名的親親切和易于記記憶…深度挖掘成都都區(qū)域文化，，舉辦各種活活動(dòng)，營(yíng)造強(qiáng)強(qiáng)烈的中國(guó)傳傳統(tǒng)文化氛圍圍，引領(lǐng)一種種充滿傳統(tǒng)文文化氛圍的生生活方式旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)鎮(zhèn)成功的關(guān)鍵因因素總結(jié)開(kāi)發(fā)理念——在日漸提高的的都市人生活活消費(fèi)水平和和文化追求中中，主要依據(jù)據(jù)城市中產(chǎn)階階層隨社會(huì)發(fā)發(fā)展而日益增增長(zhǎng)的物質(zhì)文文化需要，結(jié)結(jié)合現(xiàn)代會(huì)議議功能和假日日經(jīng)濟(jì)繁榮的的現(xiàn)狀，推出出整合四大功功能的第二居居住體系：旅游觀光的功能：獨(dú)特特的建筑和優(yōu)優(yōu)美的景觀設(shè)設(shè)計(jì)成功吸引引眾多游人前前來(lái)參觀游覽覽、消費(fèi)，帶帶來(lái)商機(jī)；休閑度假的功能：提供供安逸、清靜靜的環(huán)境，迎迎合都市人周周末消費(fèi)，休休閑廣場(chǎng)供人人們品茶、聊聊天、對(duì)弈、、打牌，客棧棧和酒店提供供住宿場(chǎng)所；；商務(wù)活動(dòng)的功能：提供供會(huì)議、談判判活動(dòng)的場(chǎng)所所；滿足現(xiàn)代都市市人追求古樸樸、喜歡幽靜靜的居住心理，外觀古樸，，住宅內(nèi)部強(qiáng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，，合乎現(xiàn)代人人生活習(xí)慣，，價(jià)格合理，，吸引了大量量購(gòu)房者通過(guò)對(duì)傳統(tǒng)建建筑和歷史文文化的挖掘，，展現(xiàn)中華民民族古老文明明的精髓，使使其一磚一瓦瓦，一檐一壁壁，都透出歷歷史的、文化化的深沉底蘊(yùn)蘊(yùn)。例如：：飲食文化，，童趣文化，，天府街市文文化，茶文化化，水文化，，民風(fēng)民俗等等等營(yíng)造社區(qū)氛圍圍，滿足現(xiàn)代代人的居住心心理利用社區(qū)完善善的配套功能能，舉辦各種種活動(dòng)深度挖掘傳統(tǒng)統(tǒng)文化，滿足足居住者的文文化需求旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型成都芙蓉古鎮(zhèn)鎮(zhèn)16高爾夫五星酒店別墅式酒店游艇俱樂(lè)部運(yùn)動(dòng)會(huì)所配套會(huì)所酒店公寓商業(yè)街（中心）會(huì)議中心溫泉?jiǎng)e墅（住宅）公寓（住宅）相關(guān)配套千島湖開(kāi)源度假村綠城千島湖度假公寓千島湖濱江度假酒店別墅千島湖天嶼山頂度假別墅千島湖隨園溫泉1858太湖天闋太湖高爾夫山莊主要物業(yè)功能能集中在五星級(jí)酒店、、別墅、配套套會(huì)所和配套套設(shè)施、游艇艇俱樂(lè)部等，輔助物業(yè)業(yè)功能主要有有酒店公寓、、商業(yè)街、住住宅公寓等；；少數(shù)項(xiàng)目配有有高爾夫和溫溫泉，已經(jīng)成成為提升項(xiàng)目目品質(zhì)的主要要物業(yè)功能；受項(xiàng)目體量的的限制影響，，別墅式酒店店出現(xiàn)的概率率并不高—?jiǎng)e墅式酒店占占地較多，對(duì)對(duì)于平衡盈利利模式較難把把握游艇俱樂(lè)部成成為沿湖度假假類項(xiàng)目的主主要配套五星級(jí)酒店、、別墅、配套套會(huì)所、游艇艇俱樂(lè)部成為為大型度假類類項(xiàng)目必不可可少的物業(yè)功功能，除此以外，那那些吸引高端端客戶青睞的的極盡奢華的的配套產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)也是最能能體現(xiàn)開(kāi)發(fā)商商品牌和項(xiàng)目目品質(zhì)的標(biāo)志志。旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖湖周邊17五星級(jí)酒店結(jié)結(jié)合區(qū)域固有有資源或者創(chuàng)創(chuàng)造高檔資源源作為大型度度假項(xiàng)目的啟啟動(dòng)引擎已經(jīng)經(jīng)成為主流模模式，從現(xiàn)有的成功功案例來(lái)看，，這些引擎既既能完成昭示示項(xiàng)目市場(chǎng)形形象作用的同同時(shí)，將旅游游資源直接轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化為地產(chǎn)資資源，最終帶帶來(lái)房地產(chǎn)客客戶，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)品消化，完完成地產(chǎn)盈利利。開(kāi)元度假村湖景品牌溫泉1858溫泉酒店太湖天闕湖景游艇碼頭千島湖綠城湖景品牌千島湖隨園高爾夫酒店千島湖天嶼湖景酒店湖景酒店千島湖濱江蘇州高爾夫高爾夫一線湖景+五星酒店采取一線湖景景資源，以酒酒店將湖景資資源轉(zhuǎn)化為地地產(chǎn)資源，將將以單純欣賞賞湖景、商務(wù)務(wù)會(huì)議的客源源轉(zhuǎn)化為房地地產(chǎn)客源高爾夫+五星酒店高爾夫的定位位直接宣示了了高端路線的的市場(chǎng)形象，，同時(shí)以五星星酒店和高爾爾夫俱樂(lè)部的的度假村概念念帶動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目的盈利利已經(jīng)成為較較為成熟的模模式溫泉+五星酒店利用固有資源源，通過(guò)溫泉泉公園等娛樂(lè)樂(lè)場(chǎng)所先期催催熱市場(chǎng)，土土地升值后推推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)價(jià)值上漲，從從而實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)產(chǎn)盈利旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖湖周邊所選區(qū)域千島島湖、太湖案案例客戶購(gòu)買買用途為自用用、投資或兩兩者兼有；高端別墅客戶戶主要為項(xiàng)目目所在城市以以及周邊城市市的企業(yè)主，，作為第二或或第三居所；；而投資型物物業(yè)為追求穩(wěn)穩(wěn)定回報(bào)率的的客戶，客戶戶范圍較廣。。區(qū)域樓盤名稱物業(yè)定位物業(yè)屬性客戶組成購(gòu)買用途千島湖綠城·千島湖度假公寓高端度假公寓度假公寓70%客戶為杭州人士，省內(nèi)客戶約占13%，其余是上海、江蘇等地的省外客戶，少量溫州投資客投資為主，享受穩(wěn)定投資回報(bào)和48個(gè)點(diǎn)度假時(shí)點(diǎn)千島湖濱江度假酒店別墅頂級(jí)度假別墅第三居所目前詢問(wèn)客戶大部分來(lái)自杭州約60%及周邊的金華10%、紹興5%、義烏15%等地，開(kāi)發(fā)商將客戶定位為上億資產(chǎn)的富商自用產(chǎn)品:度假居所，企業(yè)招待千島湖天嶼山頂度假別墅山頂頂級(jí)別墅第三居所開(kāi)發(fā)商將目標(biāo)客戶鎖定為全球華人富豪自用產(chǎn)品:度假居所通盛·翡翠島山水名墅全島式私家別墅第二、三居所一期客戶為90%杭州的私營(yíng)業(yè)主，其中以外貿(mào)行業(yè)居多約40%；目前客戶除杭州企業(yè)主外，還有義烏15%、溫州5%等地投資者自用產(chǎn)品:度假居住和企業(yè)會(huì)所招待客戶/投資:追求升值空間千島湖開(kāi)元度假村度假公寓第二、三居所杭州占到超過(guò)50%的比重，溫州、江西等傳統(tǒng)投資客戶在此進(jìn)行團(tuán)購(gòu)的比重較多投資+自用太湖（蘇州）溫泉1858投資型度假別墅度假居所投資客戶主要來(lái)自于周邊的蘇州40%、無(wú)錫30%等地,并有上海10%、溫州5%、常州5%等地客戶，其他10%以投資為主,追求升值空間太湖天闋頂級(jí)別墅第二、三居所購(gòu)買的業(yè)主90%以上客戶為蘇州富豪，其他10%；注：有1位云南退隱高官已售31套中全部為自用,3棟別墅為企業(yè)公館會(huì)所,用于招待生意伙伴以及政府官員；其余主要為自住，有一棟客戶將地下室全部打通（鋼結(jié)構(gòu)）作為停車場(chǎng)，有客戶將地下室作為女兒舞蹈練習(xí)室太湖高爾夫山莊高爾夫別墅第二、三居所

自用產(chǎn)品旅游地產(chǎn)成功功案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)動(dòng)驅(qū)動(dòng)型千島湖、太湖湖周邊楚雄彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的可借鑒意意義PartThree要點(diǎn)之一：選選址作為一個(gè)較為為純粹的旅游游地產(chǎn)，本項(xiàng)項(xiàng)目選擇在楚楚雄這一地點(diǎn)點(diǎn)，無(wú)疑是極極為成功的。。楚雄市具備如如下幾個(gè)成功功潛質(zhì)：1.當(dāng)?shù)鼐邆湎喈?dāng)當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)，既具有一一定的消費(fèi)潛潛力，也具備備很大的投資潛力2.作為昆明至大大理，昆明至至麗江的旅游游中轉(zhuǎn)站，具具備聚集大批批旅游人群的條件3.作為彝族自治治州，具備鮮鮮明的地方特特色，可充分分挖掘，為項(xiàng)項(xiàng)目烙上獨(dú)有的民族族風(fēng)格4.地方具有相當(dāng)當(dāng)數(shù)量的投資資人群5.當(dāng)?shù)厣袩o(wú)大規(guī)規(guī)模的旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)，本項(xiàng)目可可作為地方重重點(diǎn)工程收到地方政政府的重視，，爭(zhēng)取更大的的政策傾斜，，享受政策優(yōu)優(yōu)惠綜合以上五個(gè)個(gè)特點(diǎn)，無(wú)疑疑彝人古鎮(zhèn)的的選址是非常常成功的，這這些選址要點(diǎn)點(diǎn)也是未來(lái)此此類項(xiàng)目選址址的基本要點(diǎn)點(diǎn)。彝人古鎮(zhèn)的成成功要點(diǎn)要點(diǎn)之二：物物業(yè)形態(tài)組合合彝人古鎮(zhèn)隨著著實(shí)際開(kāi)發(fā)的的效果，不斷斷調(diào)整產(chǎn)品組組合方式，達(dá)達(dá)到了較高的的市場(chǎng)接受度度“以店養(yǎng)房””這一投資模模式是彝人古古鎮(zhèn)有別與其其他同類旅游游地產(chǎn)的主要要特色之一，，也符合異地地投資的基本本要求，因此此受到市場(chǎng)的的認(rèn)可，而在在開(kāi)發(fā)過(guò)程中中，開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)接受受度，不斷調(diào)調(diào)整產(chǎn)品組成成，這也是本本項(xiàng)目成功的的關(guān)鍵。三期物業(yè)形態(tài)態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅墅前店后院式四四合院組合一二期物業(yè)形形態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅墅四合院式組院院別墅三期物業(yè)形態(tài)態(tài)組合一通式商鋪+二樓住宅單體中式別墅墅前店后院式四四合院組合（（數(shù)量大幅增增加）四合院式組院院別墅（數(shù)量大幅增增加）“以店養(yǎng)房””的投資模式式是本項(xiàng)目物物業(yè)的基本特特點(diǎn)之一，““一通式商鋪+二樓住宅”這這一類型的物業(yè)業(yè)在項(xiàng)目一期期受到歡迎根據(jù)一期的銷銷售情況和市市場(chǎng)意見(jiàn)反饋饋，二期進(jìn)一一步強(qiáng)化了這這一投資模式式，在保持了了一定數(shù)量的的“一通式商鋪+二樓住宅”類類物業(yè)的同時(shí)時(shí)，增加了更為投投資人所接受受的前店后院院式的四合院院戶型類戶型型，同時(shí)，還還根據(jù)部分高高端獨(dú)家客戶戶的需要，增增加了純四合合院組院別墅墅。這兩個(gè)新新產(chǎn)品得到市市場(chǎng)的極大認(rèn)認(rèn)可。而在三期中，，在保持“以店養(yǎng)房””的投資產(chǎn)品品外，繼續(xù)繼續(xù)加強(qiáng)兩個(gè)個(gè)新類型物業(yè)業(yè)的比重。彝人古鎮(zhèn)的成成功要點(diǎn)要點(diǎn)之三：特特色突出，風(fēng)風(fēng)格鮮明一個(gè)成功的旅旅游地產(chǎn)，需需要有鮮明的的主題，濃郁郁的特色，而而且這一特色色必須以當(dāng)?shù)氐匚幕癁榈滋N(yùn)蘊(yùn)，并為外來(lái)來(lái)游客所接受受，彝人古鎮(zhèn)鎮(zhèn)很好的做到到了這一點(diǎn)。。鮮明和獨(dú)特的的主題是項(xiàng)目目成功的關(guān)鍵鍵，但是這一一主題必須為為消費(fèi)者所接接受，不能生生搬硬套。當(dāng)?shù)氐卣凹叭巳巳喝盒枰l(fā)發(fā)揚(yáng)揚(yáng)彝彝族族文文化化，，保保持持和和發(fā)發(fā)揚(yáng)揚(yáng)彝彝族族飲飲食食文文化化、、彝彝族族服服裝裝產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)，，并并將將這這些些地地方方產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)通通過(guò)過(guò)民民俗俗交交流流，，創(chuàng)創(chuàng)造造經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效效益益，，增增加加就就業(yè)業(yè)。。楚雄雄：：彝彝族族自自治治州州彝族族文文化化彝族族餐餐飲飲游客客體驗(yàn)驗(yàn)彝彝族族文文化化品嘗嘗彝彝族族美美食食購(gòu)買買民民族族服服飾飾感受受民民族族風(fēng)風(fēng)情情現(xiàn)在在的的旅旅游游人人群群，，已已從從單單純純的的觀觀光光，，向向休休閑閑旅旅游游和和度度假假旅旅游游發(fā)發(fā)展展，，這這兩兩種種類類型型的的旅旅游游對(duì)對(duì)地方方特特色色和和民民族族風(fēng)風(fēng)情情非非常常認(rèn)認(rèn)可可，，這這也也將將是是未未來(lái)來(lái)旅旅游游產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的主主要要發(fā)發(fā)展展方方向向之之一一。。彝人人古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)將將民民族族風(fēng)風(fēng)情情較較為為純純粹粹的的展展現(xiàn)現(xiàn)給給游游客客，，并并且且加加以以放放大大，，滿滿足足了了游游客客的的獵獵奇奇需需要要。。這是是本本項(xiàng)項(xiàng)目目成成功功點(diǎn)點(diǎn)之之一一。。同同時(shí)時(shí)，，這這一一要要點(diǎn)點(diǎn)也也為為本本地地人人群群所所接接受受。。在客客戶戶組組合合上上，，鮮鮮明明和和純純粹粹的的地地方方風(fēng)風(fēng)格格，，既既吸吸引引了了當(dāng)當(dāng)?shù)氐氐牡闹兄懈吒呦M(fèi)費(fèi)者者，，又又為為外外來(lái)來(lái)消消費(fèi)費(fèi)者者所接接受受。。彝族族服服飾飾彝族族民民俗俗彝人人古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的成成功功要要點(diǎn)點(diǎn)彝人人古古鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的成成功功要要點(diǎn)點(diǎn)要點(diǎn)點(diǎn)之之四四：：細(xì)細(xì)膩膩的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)一個(gè)個(gè)好好的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，不不僅僅僅僅需需要要出出眾眾的的地地段段、、出出色色的的產(chǎn)產(chǎn)品品，，同同時(shí)時(shí)還還需需要要開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商在在實(shí)實(shí)際際操操作作過(guò)過(guò)程程中中，，對(duì)對(duì)細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)的的把把控控力力。。本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的成成功功點(diǎn)點(diǎn)表表現(xiàn)現(xiàn)如如下下：：沒(méi)有有能能一一一一表表述述的的細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)還還有有很很多多，，這這些些細(xì)細(xì)節(jié)節(jié)不不是是開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)初初期期就就能能想想到到的的，，而而是是在在開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)過(guò)程程中中，，開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)商商根根據(jù)據(jù)市市場(chǎng)場(chǎng)反反饋饋意意見(jiàn)見(jiàn)進(jìn)進(jìn)行行的的調(diào)調(diào)整整，，尊尊重重市市場(chǎng)場(chǎng)，，才才能能被被市市場(chǎng)場(chǎng)所所尊尊重重。。1.作為為一一個(gè)個(gè)全全新新的的旅旅游游項(xiàng)項(xiàng)目目，，如如何何保保持持充充足足的的人人流流是是前前期期開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)的的難難點(diǎn)點(diǎn)之之一一，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目在在開(kāi)開(kāi)發(fā)初初期期，，放放大大民民俗俗風(fēng)風(fēng)情情，，加加強(qiáng)強(qiáng)游游客客的的參參與與度度，，同同時(shí)時(shí)，，初初期期提提供供給給旅旅行行社社較較大大的的優(yōu)優(yōu)惠惠政政策，，是是項(xiàng)項(xiàng)目目從從一一開(kāi)開(kāi)始始就就保保持持了了充充足足的的人人流流。。這這也也是是項(xiàng)項(xiàng)目目初初期期成成功功的的關(guān)關(guān)鍵鍵。。2.分批批分分期期進(jìn)進(jìn)行行租租金金上上漲漲，，滿滿足足投投資資人人短短期期和和中中長(zhǎng)長(zhǎng)期期的的投投資資回回報(bào)報(bào)心心理理，，增增加加銷銷售售賣賣點(diǎn)點(diǎn)3.放棄棄急急功功近近利利的的““門門票票””，，全全面面開(kāi)開(kāi)放放，，最最大大限限度度的的導(dǎo)導(dǎo)入入人人流流，，以以物物業(yè)業(yè)銷銷售售作作為為主主要要的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)收收入入，，但但是是在在針針對(duì)對(duì)旅旅游游團(tuán)團(tuán)人人群群，，又又不不露露痕痕跡跡的的采采用用雙雙重重標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，以以增增加加額額外外收收益益未來(lái)來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)判判斷斷PartFour根據(jù)據(jù)前前面面對(duì)對(duì)各各種種類類型型的的旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的研研判判，，適適合合我我們們的的開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)模模式式基基本本可可定定性性為為?自然然、、人人文文資資源源驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型型和和商商務(wù)務(wù)活活動(dòng)動(dòng)驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)型型的的結(jié)結(jié)合合體體未來(lái)來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)判判斷斷休閑閑旅旅游游地地產(chǎn)產(chǎn)的的Resort五種種核核心心驅(qū)驅(qū)動(dòng)動(dòng)力力核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)自然/人文資源驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)愉景灣，香港華僑城，深圳云頂，馬來(lái)西亞博鰲，海南安徽，西藏、云南、四川以體體驗(yàn)驗(yàn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的原原則則旅旅游游景景區(qū)區(qū)的的規(guī)規(guī)劃劃按按空空間間布布局局分分為為旅旅游游城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)和和景景點(diǎn)點(diǎn)旅游游城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)－－出出發(fā)發(fā)－－景景點(diǎn)點(diǎn)－－返返回回4.旅游游體體驗(yàn)驗(yàn)占占有有時(shí)時(shí)間間越越多多，，環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)越越多多，，盈盈利利越越多多故故也也越越重重要要景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)1.原則則上上游游客客選選擇擇居居住住在在旅旅游游城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)，，而而在在景景點(diǎn)點(diǎn)觀觀光光2.以單單日日計(jì)計(jì)，，在在時(shí)時(shí)間間的的消消耗耗比比上上，，除除了了過(guò)過(guò)夜夜外外的的時(shí)時(shí)間間，，城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、、景景點(diǎn)點(diǎn)、、往往返返為為1:1:1，度度假假地地則則更更長(zhǎng)長(zhǎng)3.在度度假假地地逗逗留留時(shí)時(shí)，，該該循循環(huán)環(huán)反反復(fù)復(fù),景點(diǎn)點(diǎn)不不同同但但居居住住地地相相同同項(xiàng)目目選選址址：：未來(lái)來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)判判斷斷景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)旅游游城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)與與景景點(diǎn)點(diǎn)的的形形態(tài)態(tài)要要求求5、旅旅游游城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)要要提提供供完完善善的的服服務(wù)務(wù)內(nèi)內(nèi)容容，，所所有有功功能能部部分分按按照照城城市市建建設(shè)設(shè)原原則則高高度度聚聚集集。。1、旅旅游游城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)要要有有極極高高的的進(jìn)進(jìn)入入便便捷捷度度，，但但其其附附屬屬的的景景點(diǎn)點(diǎn)則則不不完完全全要要求求多多么么容容易易抵抵達(dá)達(dá)。。3、每一一處景景點(diǎn)或或組團(tuán)團(tuán)擁有有明顯顯特色色，最最好在在盡可可能小小的細(xì)細(xì)節(jié)上上也不不重復(fù)復(fù)。4、每一一處景景點(diǎn)或或組團(tuán)團(tuán)的內(nèi)內(nèi)容設(shè)設(shè)計(jì)可可以讓讓游客客耗費(fèi)費(fèi)5～7個(gè)小時(shí)時(shí)。2、旅游游城鎮(zhèn)鎮(zhèn)應(yīng)成成為其其所在在景區(qū)區(qū)內(nèi)的的唯一一出端端，并并且盡盡量與與相鄰鄰的景景區(qū)相相對(duì)隔隔離，，避免免使本本景區(qū)區(qū)成為為到另另外景景區(qū)的的通路路。到到本景景區(qū)旅旅游城城鎮(zhèn)與與到相相鄰景景區(qū)的的便捷捷程度度甚至至可以以成為為景點(diǎn)點(diǎn)設(shè)置置的取取舍標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。項(xiàng)目選選址：：未來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)判斷斷景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)景點(diǎn)旅游城鎮(zhèn)楚雄關(guān)于這這些建建設(shè)原原則，，我們們有個(gè)個(gè)現(xiàn)實(shí)實(shí)例證證項(xiàng)目選選址：：未來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)判斷斷綜合前前面所所述，，未來(lái)來(lái)我們們的選選址原原則為為：1.具備相相當(dāng)?shù)牡慕?jīng)濟(jì)濟(jì)基礎(chǔ)礎(chǔ)2.處于成成熟的的旅游游區(qū)周周邊，，且具具備旅旅游節(jié)節(jié)點(diǎn)功功能3.項(xiàng)目土土地成成本低低廉4.未來(lái)可可形成成巨大大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益和和社會(huì)會(huì)效益益項(xiàng)目選選址：：未來(lái)開(kāi)開(kāi)發(fā)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)點(diǎn)判斷斷業(yè)態(tài)思思考適合本本項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)的旅旅游業(yè)業(yè)態(tài)有有：度假村村類旅旅游、、生態(tài)態(tài)類旅旅游、、休閑閑類旅旅游、、文化化類旅旅游、民民俗類類旅游游、農(nóng)業(yè)觀觀光旅旅游、、生態(tài)態(tài)農(nóng)業(yè)業(yè)復(fù)合合類適合的的配套套服務(wù)務(wù)有：：星級(jí)酒酒店、、餐飲飲、酒酒吧、、餐廳廳、商務(wù)會(huì)會(huì)館、、商業(yè)業(yè)會(huì)所所、酒酒店、、酒吧吧一條條街、、民居、、民俗俗客棧棧、民民俗餐餐飲、、休閑閑廣場(chǎng)場(chǎng)不適合合本項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的的旅游游業(yè)態(tài)態(tài)有：：景區(qū)類類旅游