項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點

項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點xxx公司項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準審核制定方案設(shè)計，管理制度項目總必知的項目開發(fā)全流程及關(guān)鍵節(jié)點導讀：房地產(chǎn)項目開發(fā)一般分為前期、中期、后期7大階段，項目總要有運營的高度做到運籌帷幄，就必須對項目全流程及重要控制點做到了然于心。第一部分房地產(chǎn)項目整體開發(fā)流程房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費者、消費者之間的轉(zhuǎn)移！前期(決策期)：由拿地到方案定案——重在決策(大局已定)；中期(實施期)：由施工圖設(shè)計到入伙——重在執(zhí)行；后期(運營期)：入伙后到房屋拆除——重在服務(wù),重在總結(jié)反饋。1.企業(yè)視角的房地產(chǎn)流程2.客戶視角的房地產(chǎn)流程3.案例：佳兆業(yè)項目整體開發(fā)流程（1）18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑計劃（一級計劃）（2）18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑計劃（一級計劃）（3）18個關(guān)鍵節(jié)點——里程碑計劃（一級計劃）

第二部分

項目全流程7大關(guān)鍵節(jié)點

▌一、土地獲取

（一）企業(yè)獲得土地的方式：1.行政命令式：劃撥/協(xié)議出讓。危改項目、工商企業(yè)改造、經(jīng)濟適用房和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)中的建設(shè)用地分配基本上是控制在政府手里。2.資本市場:（1）投資參股：用資金入股或用土地入股，通過土地與資金的互換共同組成項目開發(fā)公司；（2）土地收購：直接收購獲得土地，這種直接收購按國家規(guī)定要繳納營業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費；（3）收購有土地的公司：為了避免繳納契稅與營業(yè)稅等，一般都通過直接收購公司的股權(quán)，這種收購公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個人所得稅等稅費，不用繳納營業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來比較紅火的一種方式，比如萬科收購浙江南都，香港路勁收購順馳。3.土地市場：通過在土地市場進行招標、拍賣、掛牌公開獲得土地，這也是自2002年7月以來，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以“價高者得”為唯一的衡量標準。（二）拿地與否及拿地價格應(yīng)該考慮哪些因素1.市場未來預期；2.項目或區(qū)域發(fā)展預期；3.規(guī)劃條件的市場實現(xiàn)及經(jīng)濟實現(xiàn)；4.企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機會成本；5.競爭對手的情況分析。案例：佳兆業(yè)拿地原則（1）住宅為主，實現(xiàn)快速開發(fā)，快速銷售，資金快速回籠。嚴格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。（2）選擇預售條件寬松、±0可以賣樓、資金占用少的城市，土地位置以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。（3）避免拿超級大盤（建面100萬平方米以上），以免過多占用資金。（4）深耕目前已進駐城市，特別是成都、長沙、江陰、沈陽，確保每個已進入城市有3個可售建筑面積在30萬㎡以上的項目，保證三年的開發(fā)量，做好土地儲備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴格執(zhí)行。（三）各部門職責投資開發(fā)部：收集土地信息——項目立項報告（分公司）——項目立項審批（董事會）——項目可研報告（集團）——項目投資決策（董事會）——項目獲?。ㄕ信茠?、股權(quán)收購）——成交確認書移交給項目公司。營銷部：初步市場調(diào)研及定位草案。設(shè)計部：概念規(guī)劃設(shè)計方案。工程部：現(xiàn)場踏勘。（確定是生地、熟地還是毛地）財務(wù)部：可研版投資收益、初步籌資方案。成本部：控制性成本目標（限額指標、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：制定項目合約計劃方案、市場調(diào)研合作方資源。關(guān)鍵要素：項目可研報告。

▌二、定位決策

1.地產(chǎn)項目開發(fā)三大核心要素：錢、地、人！決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。決策項目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔功能、實施進度。決策人力：團隊運作能力和執(zhí)行能力、合作團隊、主管部門。2.案例：佳兆業(yè)項目定位決策三大要素定位——項目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場定位等！定案——總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！定價——銷售均價、價格聽證會、價格專題報告、利潤指標等！3.各部門職責投資開發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證——國有土地使用證。營銷部：編制項目經(jīng)營策劃書（包括市場調(diào)研深化、項目定位報告、定價方案、示范區(qū)方案）。設(shè)計部：概念設(shè)計任務(wù)書——概念設(shè)計深化方案。工程部：編制項目工程節(jié)點計劃。財務(wù)部：概念版投資收益。（三個指標）成本部：可研版成本2。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：營銷合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計單位。關(guān)鍵要素：項目經(jīng)營策劃書、概念設(shè)計深化方案。

▌三、產(chǎn)品設(shè)計

1.地產(chǎn)項目標準設(shè)計周期2.包含的主要設(shè)計階段：概念設(shè)計：大概6周；詳規(guī)設(shè)計：大概6周；單體方案：大概12周；擴初方案：大概6周；施工圖設(shè)計：施工標準和結(jié)構(gòu)形式，大概10周；景觀設(shè)計：大概5-6周；樣板房及會所設(shè)計：大概4周。關(guān)鍵要素：各階段方案評審。3.常見的問題：進度問題：進度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接。質(zhì)量問題：評價體系和評價經(jīng)驗的缺失。4.設(shè)計控制點概念設(shè)計研究、區(qū)域確認概念設(shè)計研究結(jié)論、規(guī)劃方案設(shè)計、區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會、區(qū)域單體確認、實施方案完成、基礎(chǔ)施工圖、全套施工圖完成、景觀設(shè)計、銷售包裝設(shè)計。5.項目重要節(jié)點詳規(guī)報建、方案報建、初步設(shè)計報建、施工圖報建、開工時間、開盤時間。方案文本中，最重要兩張圖——項目總平面圖、標準層平面圖！6.最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考：規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控；規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底；施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。最優(yōu)秀的設(shè)計成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。7.各部門職責：投資開發(fā)部：方案設(shè)計報批批復意見書——建設(shè)工程規(guī)劃許可證——基礎(chǔ)施工許可證。營銷部：編制營銷總綱及評審、組建營銷團隊。設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書——規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案）——景觀方案評審——初步設(shè)計成果評審（含基坑支護設(shè)計圖）——建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖）——正式施工圖評審。工程部：地質(zhì)初堪——地質(zhì)詳堪——土方開挖及邊坡支護——基礎(chǔ)施工。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標）成本部：方案版成本、施工圖預算。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算）采購部：施工圖顧問單位——景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位——監(jiān)理單位招標——土建總包招標——工程材料設(shè)備采購。客服、物業(yè)部：物業(yè)策劃方案。關(guān)鍵要素：各類設(shè)計方案、合作方資源、項目營銷總綱、土方開挖及邊坡支護8.關(guān)注風險點：工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計部關(guān)注設(shè)計指標表！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部關(guān)注交樓標準！設(shè)計部、工程部、營銷及客服部關(guān)注一戶一圖！工程部、設(shè)計部、營銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報建圖紙！

▌四、項目報建

1.如何加快項目報批報建進程（1）內(nèi)部控制：設(shè)計圖紙的圖紙質(zhì)量、出圖時間、圖紙變更（報建圖紙的變更）等；（2）現(xiàn)場配合：項目現(xiàn)場現(xiàn)狀、項目現(xiàn)場接待；（3）外部協(xié)調(diào)：當?shù)馗骷壵ㄒ?guī)劃局、建設(shè)局、國土局、城管、質(zhì)檢站、消防等各類工作協(xié)調(diào)；（4）合作方的協(xié)調(diào)：合作方報建資料、合作方工程配合（主要是現(xiàn)場）、合作方報建工作（勞保金、中標備案、淤泥證等）、合作方的資源配合（尤其是專業(yè)部門）。2.如何處理無證施工（1）技術(shù)處理文物考察政府工程先行土方開挖先行基礎(chǔ)施工（2）協(xié)調(diào)關(guān)系城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。（3）處理技巧以有替無，以小替大；（以小施工證開大標段的工）減免申請，考慮天氣及形象／影響等因素。

▌五、施工建設(shè)

1.工程建設(shè)的相關(guān)知識（1）工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備；（2）整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線；（3）建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等；（4）項目施工周期（合理進度）：多層及低密度：9—12個月；小高層：1年半；高層建筑：2年到兩年半；（5）施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗收。（6）影響工程造價的主要因素：a.建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞框架＞磚混；b.外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕墻、外立面選材標準；c.施工取費等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減；d.地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本；e.場地條件：是否平整、是否山地；f.抗震等級：6級、7級、8級；g.節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范；景觀環(huán)境造價。2.各部門職責：投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。營銷部：示范區(qū)開放（含售樓處、樣板房）、客戶積累。設(shè)計部：配套工程圖紙（水、電、燃氣、排污）、配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。工程部：主體結(jié)構(gòu)施工（示范區(qū)施工）。財務(wù)部：方案版投資收益。（三個指標）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。（主要包括消防、人防、永久水電、燃氣、鋁合金門窗、幕墻、精裝修等）客服、物業(yè)部：物業(yè)公司招投標（取得預售證的必要條件）。關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標。3.關(guān)鍵要點：質(zhì)量控制、進度控制、成本控制、協(xié)調(diào)管理！

▌六、推廣銷售

1.三個階段2.關(guān)鍵節(jié)點3.各部門職責投資開發(fā)部：面積預測報告——取得預售許可證。營銷部：開盤方案、價格、洗籌、開盤實施。設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標準）。工程部：施工進度達到預售條件。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異）成本部：項目動態(tài)成本。（成本月報）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購。關(guān)鍵要素：工程達到預售條件、取得預售許可證、開盤。

▌七、入伙交付

1.關(guān)鍵節(jié)點客戶預驗房流程；（工地開放日）交付風險檢查流程；（內(nèi)部驗收）模擬驗收流程；（內(nèi)部走場）集中交付現(xiàn)場接待流程交付后房屋維修。（物業(yè)、客服）2.案例：入伙交付流程3.各部門職責投資開發(fā)部：面積實測報告——竣工驗收備案。營銷部：持續(xù)銷售——售罄/入伙兩書（住宅使用說明書、住宅質(zhì)量保證書）。設(shè)計部：竣工圖確認。工程部：組織各專項驗收——竣工驗收（毛坯）——組織整改——移交物業(yè)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。政府驗收標準質(zhì)量衡量標準）財務(wù)部：項目決算報告——項目后評報告（對內(nèi)含報酬率、凈利率、毛利率進行核算）。成本部：竣工結(jié)算。（項目結(jié)算報告）采購部：分包工程及材料設(shè)備采購?？头?、物業(yè)部：入伙方案、風險排查、組織入伙、客戶