上海證大藝術(shù)大酒店商業(yè)計(jì)劃書

上海證大藝術(shù)大酒店ShanghaiZendaiArtMuseumHotel商業(yè)計(jì)劃書BusinessPlan目錄第一章摘要13></a>.l公司概況項(xiàng)目概況組織結(jié)構(gòu)市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)第二章公司公司簡(jiǎn)介發(fā)展戰(zhàn)略第三章項(xiàng)目項(xiàng)目概況項(xiàng)目地塊位置現(xiàn)有規(guī)劃條件建設(shè)方案項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)模式第四章組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu)股權(quán)關(guān)系管理團(tuán)隊(duì)人才戰(zhàn)略第五章市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)5.1市場(chǎng)分析銷售策略競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)策略第六章投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)投資估算資金籌措及使用計(jì)劃資金籌措及使用計(jì)劃財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)清償能力分析敏感性分析盈虧平衡分析綜合評(píng)價(jià)第七章風(fēng)險(xiǎn)因素與風(fēng)險(xiǎn)管理房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與防范第?章摘要公司概況上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)及實(shí)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型綜合性民營(yíng)企業(yè)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予證大集團(tuán)注冊(cè)擁有“證大”商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)二集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。項(xiàng)目概況上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國(guó)際博覽中心對(duì)面。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑,是一個(gè)極具特色的五星級(jí)大酒店和世界級(jí)的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級(jí)酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009年開業(yè)經(jīng)營(yíng)。組織結(jié)構(gòu)上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金1000萬元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上海證大藝術(shù)大酒店。市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)房產(chǎn)建筑作為城市實(shí)體硬件的主要組成部分，其發(fā)展空間直接決定于所在的城市發(fā)展的潛力與空間。上海作為未來的國(guó)際大都市國(guó)際經(jīng)濟(jì)、貿(mào)易、金融、航運(yùn)中心，外商最看好的投資場(chǎng)所和居民消費(fèi)增長(zhǎng)較快的城市，無論是舊城改造、城市擴(kuò)建、新城建設(shè)、郊縣開發(fā)等方面都有著巨大的發(fā)展空間，這就在宏觀環(huán)境上為上海房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了根本性條件。此外，2010年在上海舉辦的世博會(huì)，將有近百個(gè)國(guó)家設(shè)立大型展覽，這將會(huì)大大促進(jìn)商辦、會(huì)展業(yè)的發(fā)展，由此帶來賓館、會(huì)展、辦公類房地產(chǎn)的投資和需求。世博會(huì)之后，相關(guān)場(chǎng)館作為對(duì)外商貿(mào)的永久性場(chǎng)所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長(zhǎng)期處于熱租狀態(tài)。投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)本項(xiàng)目總建筑面積150,899M2（地上建筑面積108Q00M2,地下建筑面積42,899M2）,經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設(shè)費(fèi)用115338萬元，建設(shè)期貸款利息7682萬元。建設(shè)周期30個(gè)月。根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測(cè)算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表并計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下。項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)序號(hào)財(cái)務(wù)指標(biāo)單位計(jì)算結(jié)果1內(nèi)部收益率%18.522財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1710593靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年8.074動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年11.155全部投資利潤(rùn)率%33.166全部投資利稅率36.417資本金利潤(rùn)率%86.55以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率搞，投資回收期短，極具投資價(jià)值和升值潛力。敏感性分析結(jié)果認(rèn)為，影響內(nèi)部收益率最大的因素是投資，在項(xiàng)目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資的控制和核算，注意節(jié)約建設(shè)成本；其次是收入，在運(yùn)營(yíng)過程中需注意對(duì)營(yíng)運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理。盈虧平衡分析結(jié)果可見，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的29.69%時(shí)，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。第二章公司公司簡(jiǎn)介上海證大集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，是一家以房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營(yíng)及實(shí)業(yè)投資為主營(yíng)業(yè)務(wù)的大型綜合性民營(yíng)企業(yè)。伴隨著中國(guó)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，憑借對(duì)市場(chǎng)的高度敏感和深刻理解，以及高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)，集團(tuán)的核心競(jìng)爭(zhēng)能力不斷提高，目前已成為總資產(chǎn)逾40億的大型企業(yè)集團(tuán)。2004年，上海市著名商標(biāo)認(rèn)定委員會(huì)授予證大集團(tuán)注冊(cè)擁有“證大”商標(biāo)為“上海市著名商標(biāo)”。集團(tuán)擁有從事各類業(yè)務(wù)的子公司15家，業(yè)務(wù)分布在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，擁有各類專業(yè)性人才約800人。集團(tuán)目前主營(yíng)業(yè)務(wù)以房地產(chǎn)開發(fā)為主，由住宅房產(chǎn)開發(fā)和商用房產(chǎn)開發(fā)兩大板塊組成。住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖住宅房產(chǎn)開發(fā)板塊在香港主板市場(chǎng)成功上市，即上海證大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（上海證大，0755.HK）o至今，集團(tuán)完成各類中高檔住宅房產(chǎn)品近100萬平方米，具備了逾40萬平方米的年開發(fā)能力。自2000年以來，每年保持30%的增長(zhǎng)。2003年、2004年，證大集團(tuán)連續(xù)兩屆獲得上海市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)授予的“上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)”稱號(hào)。商用房產(chǎn)開發(fā)板塊結(jié)構(gòu)圖商用房產(chǎn)開發(fā)板塊主要參與商業(yè)房地產(chǎn)、賓館酒店、旅游業(yè)等業(yè)務(wù)領(lǐng)域的競(jìng)爭(zhēng)，旗下企業(yè)以上海證大商業(yè)旅游投資發(fā)展有限公司（原名上海證大商誠(chéng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司）為首。目前正在開發(fā)和即將開發(fā)的項(xiàng)目主要有證大?大拇指廣場(chǎng),以及證大藝術(shù)大酒店、證大五道口金融中心、揚(yáng)州教場(chǎng)地段整治與改造項(xiàng)目和意大利卡省中國(guó)花園度假村項(xiàng)目等。發(fā)展戰(zhàn)略證大的業(yè)務(wù)是與時(shí)俱進(jìn)、因勢(shì)利導(dǎo)的。既有一以貫之的主線，又有圍繞著這一主線多樣性的展開。既有多元的理念，又有強(qiáng)烈的專業(yè)意識(shí)，并不斷地使多元理念服務(wù)于專業(yè)的發(fā)展。起步階段，證大主要從事證券投資，并投資于多家上市公司，后來基于對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢(shì)的判斷，又將投資加以集中化，即集中投資于房地產(chǎn)。如今的證大，已做好了對(duì)正在從事的房地產(chǎn)業(yè)再加以升級(jí)的準(zhǔn)備，即升級(jí)為對(duì)酒店、旅游、商城等的投資。至于文化產(chǎn)業(yè)，則作為上述所有這些產(chǎn)業(yè)的副線，作為對(duì)上述所有這些產(chǎn)業(yè)在文化上的提升，貫穿于所有投資活動(dòng)的始終。未來五年證大集團(tuán)將著力實(shí)現(xiàn)“投資經(jīng)營(yíng)物業(yè)概念”——不單自己開發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目，也會(huì)收購具有發(fā)展?jié)摿Φ奈飿I(yè)投資項(xiàng)目，自己經(jīng)營(yíng)管理，從單一的房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)變?yōu)榉康禺a(chǎn)開發(fā)、投資、經(jīng)營(yíng)管理的角色，并形成連鎖經(jīng)營(yíng)模式。第三章項(xiàng)目項(xiàng)目概況上海證大藝術(shù)大酒店是上海證大集團(tuán)打造上海新地標(biāo)的得力之作。該項(xiàng)目毗鄰世紀(jì)公園，位于浦東國(guó)際博覽中心對(duì)面。這個(gè)由日本的磯崎新大師設(shè)計(jì)的建筑,是一個(gè)極具特色的五星級(jí)大酒店和世界級(jí)的當(dāng)代藝術(shù)博物館相融合的新穎綜合性公共建筑。該酒店擬投資約14億元人民幣，規(guī)劃中擬建造一座五星級(jí)酒店和當(dāng)代藝術(shù)館，規(guī)劃建筑面積9萬平方米，方案設(shè)計(jì)面積約11萬平方米。該酒店預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009年開業(yè)經(jīng)營(yíng)。項(xiàng)目地塊位置本項(xiàng)目地塊（花木地區(qū)A-9-11地塊）位于上海浦東花木行政區(qū)內(nèi)，與上海新國(guó)際博覽中心隔路相對(duì)。四至范圍：東，芳甸路；南，櫻花路；西，石楠路；北，梅花路。現(xiàn)有規(guī)劃條件——地塊規(guī)劃用途：商辦；——項(xiàng)目總占地面積31500平方米，容積率2.9；——地塊使用年限50年，建筑物限高100米。建設(shè)方案經(jīng)過多次評(píng)審，本項(xiàng)目選擇磯崎新設(shè)計(jì)方案，并擬請(qǐng)現(xiàn)代設(shè)計(jì)集團(tuán)作為磯崎新的國(guó)內(nèi)協(xié)助方，參與藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的設(shè)計(jì)，選擇美國(guó)Innova酒店管理公司擔(dān)任本項(xiàng)目的前期策劃顧問。根據(jù)有關(guān)規(guī)劃要求，本項(xiàng)目擬建五星級(jí)酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國(guó)際商務(wù)樓、城市文化廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2,其中地上建筑面積108000m2,地下建筑面積42899m2。主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)見表3-1所示。表3-1項(xiàng)目主要建設(shè)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)名稱單位數(shù)量總用地面積m231500二總建筑面積m2150899其中：地上建筑面積m2108000五星級(jí)酒店m274171藝術(shù)中心m215829商務(wù)辦公樓m218000地下建筑面積m242899容積率2.9四建筑高度m100其中酒店為五星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)計(jì)有850間客房，國(guó)際商務(wù)樓為18000平方米,當(dāng)代藝術(shù)中心因規(guī)劃限制，不能轉(zhuǎn)讓。圖3-1項(xiàng)目結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)圖項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度2001年4月20日，上海證大置業(yè)有限公司與上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司簽訂該地塊的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議；2002年10月18日，上海市浦東新區(qū)規(guī)劃管理局下發(fā)《關(guān)于“證大藝術(shù)中心”項(xiàng)目規(guī)劃意見的批復(fù)》（浦規(guī)規(guī)[2002]180號(hào)），核定本項(xiàng)目地塊地上建筑面積為91400平方米，容積率2.9；2003年7月31日，注冊(cè)成立上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，具體負(fù)責(zé)本項(xiàng)目地塊的開發(fā)建設(shè)；2003年10月27日，上海證大置業(yè)有限公司、上海市浦東土地發(fā)展（控股）公司、上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三方簽署《關(guān)于“花木地區(qū)A-9-11地塊國(guó)有土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同”的補(bǔ)充協(xié)議》，將原轉(zhuǎn)讓協(xié)議中受讓方'—上海證大置業(yè)有限公司的一切權(quán)益、責(zé)任轉(zhuǎn)至上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司名下；2004年1月9日，取得本項(xiàng)目地塊土地證，使用期限50年，土地面積28893平方米，容積率2.2,其中土地面積與轉(zhuǎn)讓協(xié)議中31500平方米差異部分為政府綠化用地。本項(xiàng)目地塊基地已完成“三通一平”，具備計(jì)劃立項(xiàng)和開發(fā)建設(shè)條件;周遍已砌圍墻；面向展覽中心已立一塊大型廣告牌。項(xiàng)目建成后的經(jīng)營(yíng)模式本酒店擬采取產(chǎn)權(quán)式酒店的經(jīng)營(yíng)方式，向重要商務(wù)客人銷售酒店客房產(chǎn)權(quán)，平均每個(gè)客房預(yù)計(jì)售價(jià)300萬元，然后根據(jù)分時(shí)度假的經(jīng)營(yíng)模式對(duì)酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，業(yè)主享有酒店客房的所有權(quán)和收益權(quán)，經(jīng)營(yíng)權(quán)由證大集團(tuán)選定的酒店管理公司經(jīng)營(yíng)。第四章組織結(jié)構(gòu)與管理架構(gòu)股權(quán)關(guān)系上海證大置業(yè)有限公司是證大集團(tuán)住宅房地產(chǎn)開發(fā)系統(tǒng)旗下的骨干企業(yè)，積聚了一支高素質(zhì)、高效率、專業(yè)化的團(tuán)隊(duì)。公司名列首屆（2003年）、第二屆（2004年）上海市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)，擁有“上海市著名商標(biāo)工上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2003年7月于上海市浦東新區(qū)注冊(cè)成立，注冊(cè)資金1000萬元，主要股東為上海證大置業(yè)有限公司和上海愛建信托投資有限責(zé)任公司，其中上海愛建信托投資有限責(zé)任公司代上海證大置業(yè)有限公司持股，主營(yíng)業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)。本公司設(shè)立主要目標(biāo)是開發(fā)和經(jīng)營(yíng)上海證大藝術(shù)大酒店。管理團(tuán)隊(duì)戴志康先生，董事長(zhǎng)。1985年畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)，1987年畢業(yè)于中國(guó)人民銀行研究生部，1987年起先后任職于中信實(shí)業(yè)銀行、德國(guó)德累斯登銀行和海南省證券公司，1992年創(chuàng)建富島投資基金，1994年創(chuàng)建證大集團(tuán)。方斌先生,畢業(yè)于同濟(jì)大學(xué)建筑系，曾供職于上海市浦東新區(qū)城市規(guī)劃局,2000年加入上海證大置業(yè)有限公司，2001年起擔(dān)任上海新世紀(jì)水清木華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司總經(jīng)理、上海證大三角洲置業(yè)有限公司副總經(jīng)理。汪先剛先生，畢業(yè)于清華大學(xué)，2001年加入上海證大集團(tuán)。孫博先生，公司董事，畢業(yè)于中國(guó)人民銀行研究生部。曾任職于國(guó)泰證券有限公司，1998年加入證大集團(tuán)，歷任上海證大投資管理有限公司副總經(jīng)理、上海證大投資發(fā)展有限公司副總經(jīng)理。人才戰(zhàn)略上海正加速朝著國(guó)際化大都市方向邁進(jìn)。隨著舉辦世博會(huì)對(duì)上海城市地位的提升，隨著本市房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對(duì)人才的需求將越來越迫切。只有通過教育、培訓(xùn)和開發(fā)等活動(dòng)提高人力資源的品質(zhì)，企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力才能增強(qiáng)。企業(yè)的效益才能提高，企業(yè)才能長(zhǎng)盛不衰。證大集團(tuán)實(shí)施的人才戰(zhàn)略:一是樹立人才發(fā)展新理念。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立人才發(fā)展新理念。牢固確立“人才是第一資源”的人才觀念，把人才工作納人企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，有目的、有計(jì)劃、有重點(diǎn)地開發(fā)人才，才能確保證大長(zhǎng)盛不衰。二是加大人才培訓(xùn)力度。重視房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)務(wù)培訓(xùn)，通過設(shè)計(jì)、施工、市場(chǎng)營(yíng)銷等方面具體案例，提高員工從事房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)戰(zhàn)能力。根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)的多門類、跨專業(yè)、綜業(yè)性的特點(diǎn)，大力培養(yǎng)復(fù)合型房地產(chǎn)人才。三是往重人才績(jī)效考核和激勵(lì)。證大將結(jié)合行業(yè)特點(diǎn)，建立-?套科學(xué)的、客觀的、可操作的績(jī)效考核體系，并做到考核工作的規(guī)范化，調(diào)動(dòng)人才的積極性。第五章市場(chǎng)與競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)分析(1)上海宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好2004年，上海市全年實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值7450.27億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng)13.6%0從趨勢(shì)看，延續(xù)了2002年以來經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率逐年提高的趨勢(shì)。2002年和2003年，生產(chǎn)總值增幅分別比上年提高0.7個(gè)和0.9個(gè)百分點(diǎn)，2004年這?幅度加大到L8個(gè)百分點(diǎn)，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率達(dá)到自1996年以來的最高增長(zhǎng)水平，并連續(xù)第13年保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。圖5-1上海市生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì)圖從生產(chǎn)總值的絕對(duì)額來看，從1999年的4000多億元到2001年接近5000億元用了2年時(shí)間，而從2002年的5408.76億元到2003年的6250.81億元，再到2004年的7450.27億元，千億元的跨越均只用了1年時(shí)間。因此，無論從速度還是從規(guī)模看，近兒年來上海經(jīng)濟(jì)都是在一個(gè)相對(duì)高位的基數(shù)平臺(tái)上保持著穩(wěn)健的增長(zhǎng)步伐。上海作為未來的國(guó)際大都市世界第六大城市群中的中心城市，不僅對(duì)整個(gè)長(zhǎng)江三角洲，而且對(duì)全國(guó)、對(duì)世界一些國(guó)家和地區(qū)都起著非常明顯的“聚集”與“擴(kuò)散”效應(yīng)。這種“內(nèi)推”“外拉”式的發(fā)展動(dòng)能，使得上海經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展更具潛力。上海發(fā)展的潛力，從構(gòu)成城市實(shí)體的角度來講。也就是上海城建發(fā)展的潛力，房產(chǎn)經(jīng)擠發(fā)展的潛力。目前房地產(chǎn)業(yè)已成為上海國(guó)民經(jīng)濟(jì)的六大支柱產(chǎn)業(yè)之一并且是同城市空間結(jié)構(gòu)、城市形象及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)提升直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)與上海發(fā)展的互動(dòng)作用日趨明顯并不斷加強(qiáng)。(2)房地產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)性地位進(jìn)一步增強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)一向是關(guān)聯(lián)度很高的產(chǎn)業(yè)，它的持續(xù)快速發(fā)展有力地帶動(dòng)了建材、裝潢、裝飾、物業(yè)管理、服務(wù)、園林等相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，擴(kuò)大了就業(yè)，同時(shí)也促進(jìn)了郊縣農(nóng)業(yè)向都市農(nóng)業(yè)的快速轉(zhuǎn)化。以上這些因素對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活有長(zhǎng)期的作用。另外，目前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)速度高出國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度的1倍，90年代平均增長(zhǎng)速度為20%左右，其產(chǎn)值占GDP的比例大約在5%左右，其中上海市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值己占GDP的10%左右。所以說房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)地區(qū)乃至一個(gè)國(guó)家國(guó)民經(jīng)濟(jì)中永久性基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)。從1988年至2002年的15年間，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度與上海GDP增長(zhǎng)速度相比，除1991年、1997年至1999年4個(gè)年份房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，2000年低于GDP增長(zhǎng)速度0.8個(gè)百分點(diǎn)外，其它年份均高于GDP的增長(zhǎng)速度，其中2001年高出GDP增長(zhǎng)速度1.2個(gè)百分點(diǎn)，2002年高出GDP增長(zhǎng)速度7.8個(gè)百分點(diǎn)。再以房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度與上海GDP的增長(zhǎng)速度相比,除1990年房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度出現(xiàn)負(fù)數(shù)，1988年低于GDP的增長(zhǎng)速度以外，其它年份均高于GDP的增長(zhǎng)速度，其中2001年高出GDP增長(zhǎng)速度15.7個(gè)百分點(diǎn)，2002年高出GDP增長(zhǎng)速度7個(gè)百分點(diǎn)。可見，除少數(shù)特殊年份外，絕大多數(shù)正常年份，上海房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)迎度及房地產(chǎn)增加值增長(zhǎng)速度均要快于上海GDP增長(zhǎng)速度。(3)政策調(diào)整規(guī)范了房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展2004年被房地產(chǎn)業(yè)稱為“政策年”，在這一年里，與房地產(chǎn)有關(guān)的大大小小的政策層出不窮，有關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)生存與發(fā)展的土地、金融政策；有與百姓生活密不可分的拆遷、經(jīng)濟(jì)適用住房、工程建設(shè)管理政策；還有房地產(chǎn)有關(guān)的鋼材、水泥政策。一系列政策的出臺(tái)對(duì)規(guī)范市場(chǎng)、促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展起到了積極的作用。國(guó)內(nèi)推行的宏觀調(diào)控措施，將對(duì)未來上海中高檔物業(yè)發(fā)展帶來長(zhǎng)遠(yuǎn)好處。在上海，房地產(chǎn)開發(fā)商就有4000多家，但有實(shí)力的地產(chǎn)商不多，借著本次宏觀調(diào)控，優(yōu)勝劣汰，能進(jìn)一步優(yōu)化市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。同時(shí)宏觀調(diào)控將為行業(yè)帶來并購機(jī)會(huì)。對(duì)證大集團(tuán)而言，由于緊縮政策使土地獲得成本上升，同時(shí)土地儲(chǔ)備對(duì)資金占用量大幅提高，這樣，對(duì)于目前已經(jīng)擁有較多土地儲(chǔ)備的證大集團(tuán)較為有利。另外，由于證大集團(tuán)擁有較多在建及在售項(xiàng)目，受益于房?jī)r(jià)上漲的影響，集團(tuán)整體銷售毛利率將有所提高。(4)世博會(huì)帶來的新機(jī)遇2010年世博會(huì)是從5月1日到10月31日，預(yù)計(jì)持續(xù)時(shí)間為184天。根據(jù)權(quán)威部門預(yù)測(cè)，2010年,預(yù)計(jì)有7000萬人次來參觀世博會(huì)，世博會(huì)期間平均每天上海將接待38.04萬人，其中高峰期每日接待的游客數(shù)將為68.09萬人。根據(jù)以往統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，過夜人數(shù)一般占全部旅游者的人數(shù)的90%,可以預(yù)測(cè)出上海2010年世博會(huì)期間旅游高峰時(shí)期住宿人口數(shù)為61.28萬，這也就是所需要的住宿單位數(shù)或稱為床位數(shù)。按現(xiàn)在的發(fā)展速度分析測(cè)算，到2010年上海將達(dá)到43.26張床位的規(guī)模。屆時(shí)上海所擁有的住宿設(shè)施與世博會(huì)期間住宿人口的需要有一定的缺口，將無法滿足世博會(huì)游客的住宿需求。因此，未來兒年上海有必要規(guī)劃建設(shè)一定數(shù)量的酒店床位。世博會(huì)之后，相關(guān)場(chǎng)館作為對(duì)外商貿(mào)的永久性場(chǎng)所，從而保持商貿(mào)、金融等相關(guān)功能的發(fā)展活力。上海2010年舉辦世博會(huì)的概念，以及政府將會(huì)展業(yè)作為上海重點(diǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)的政策支持，加上近年來旅游業(yè)的興旺，使得上海酒店長(zhǎng)期處于熱租狀態(tài)。目標(biāo)市場(chǎng)由于本項(xiàng)目擬作為分時(shí)度假產(chǎn)品銷售，而分時(shí)度假酒店橫跨房地產(chǎn)和旅游兩個(gè)行業(yè)，下面對(duì)這兩個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀及前景作出分析。（1）房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展勢(shì)頭良好房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為上海六大支柱產(chǎn)業(yè)之一，上海市GDP在2004年取得了高達(dá)13.6%的增長(zhǎng)率，而且為1997年以來最高的一年，房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻(xiàn)功不可沒。房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)對(duì)上海發(fā)展的推動(dòng)作用日趨加重，而上海發(fā)展又為房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供了廣闊的空間。從國(guó)外房地產(chǎn)發(fā)展?fàn)顩r看，美國(guó)、日本、英國(guó)房地產(chǎn)增加值占GDP的比重分別達(dá)到11.2%,12.8%,22.4%；美國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的兒個(gè)州，房地產(chǎn)增加值占GDP的比重更是高達(dá)14?15%。香港地區(qū)1999年房地產(chǎn)增加值占GDP比重雖然只有7.4%,但這是由于香港房地產(chǎn)處于低迷時(shí)期。1989年香港GDP為5022.27億港元，和2001年上海GDP比較接近，其房地產(chǎn)增加值為453.87億港元，占GDP比重為9.04%。而2001年上海房地產(chǎn)增加值為316.85億元，占GDP比重為6.4%,2002年占GDP比重為6.9%,2003年占GDP比重為7.4%,但還遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家與地區(qū)的水平。從GDP發(fā)展水平看，聯(lián)合國(guó)曾對(duì)75個(gè)國(guó)家的長(zhǎng)期統(tǒng)計(jì)資料進(jìn)行分析，得出一個(gè)重要結(jié)論：房地產(chǎn)的發(fā)展與人均GDP的增長(zhǎng)密切相關(guān)。根據(jù)人均GDP的不同發(fā)展階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)不同的發(fā)展態(tài)勢(shì)，見表5；所示。表5-1人均生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段的關(guān)系分類人均生產(chǎn)總值房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段1800-1300美元起步階段21300-8000美元快速發(fā)展階段38000-13000美元平穩(wěn)發(fā)展階段413000美元以上下降階段2003年上海人均生產(chǎn)總值為5642美元，預(yù)計(jì)2004年人均生產(chǎn)總值將達(dá)到6600美元。根據(jù)中共上海第八次代表大會(huì)提出目標(biāo)，2007年上海人均生產(chǎn)總值達(dá)到7500美元，那么，2008年上海人均生產(chǎn)總值將突破8000美元。由此可見,最近三年，上海市房地產(chǎn)仍將保持快速發(fā)展，到2008年，上海房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐才可能趨緩。(2)分時(shí)度假與產(chǎn)權(quán)式酒店市場(chǎng)前景廣闊分時(shí)度假(Timeshare,又稱Vacationownership)起源于20世紀(jì)的法國(guó)，20世紀(jì)70年代引進(jìn)美國(guó)后得到了迅速的發(fā)展，并擴(kuò)展到了世界各地。分時(shí)度假包含兩方面的內(nèi)容，,?個(gè)是分時(shí)度假的概念，?個(gè)是分時(shí)度假交換概念。分時(shí)度假就是將度假酒店或度假村的一個(gè)房間的使用權(quán)以周為單位分時(shí)段賣給多位客人，使用期限可以是20年、30年或更長(zhǎng)的時(shí)間。顧客買了一個(gè)時(shí)段的使用權(quán)后即可每年在此享受一個(gè)星期的度假。與此同時(shí)，顧客還享有時(shí)段權(quán)益的轉(zhuǎn)讓、饋贈(zèng)、繼承等系列權(quán)益以及對(duì)公共配套設(shè)施的優(yōu)惠使用權(quán)。分時(shí)度假在我國(guó)登陸，并逐漸被消費(fèi)者認(rèn)知和業(yè)界認(rèn)同。2001年“全國(guó)旅游發(fā)展工作會(huì)議”正式提出了“中心城市可積極探討分時(shí)度假等新的旅游方式，發(fā)展假日休閑旅游，拉動(dòng)內(nèi)需，盤活閑置的房地產(chǎn)”的指導(dǎo)方針，國(guó)家旅游局也將發(fā)展“分時(shí)度假”納入中國(guó)新的五年計(jì)劃之中。作為分時(shí)度假產(chǎn)品的配套設(shè)施和產(chǎn)品，產(chǎn)權(quán)式酒店同時(shí)又是一種新型的房產(chǎn)投資和消費(fèi)模式，在國(guó)際上廣受投資者青睞。數(shù)據(jù)顯示，近10年來，全世界產(chǎn)權(quán)式酒店平均每年增長(zhǎng)15.8%,到2000年銷售收入已飆升至200億美元，其投資回報(bào)率高于商鋪和高檔公寓等不動(dòng)產(chǎn)投資指標(biāo)。產(chǎn)權(quán)式酒店在上海的發(fā)展有它自身的優(yōu)勢(shì)和特點(diǎn)。據(jù)有關(guān)部門分析，到2020年,全世界游客量將達(dá)到16億人次以上。屆時(shí)，上海將成為世界旅游的一個(gè)主要目的地，境外高消費(fèi)水平的公務(wù)、商務(wù)客人、旅游客人也將有較大幅度增長(zhǎng)。目前上海市港、澳、臺(tái)和外籍常住人口約8至10萬人，約占上?？?cè)丝诘?.5%?0.6%。而流動(dòng)性人口現(xiàn)已達(dá)30萬人，這部分人口占上?？?cè)丝诘?%,這就需要更多的臨時(shí)住處。據(jù)調(diào)查,目前上海本地正在營(yíng)業(yè)的產(chǎn)權(quán)式酒店已有幾十個(gè)。產(chǎn)權(quán)式酒店開始逐漸成為上海市投資市場(chǎng)上的熱門產(chǎn)品。近來，外地產(chǎn)權(quán)式酒店投資項(xiàng)目也頻頻現(xiàn)身上海。如前段時(shí)間在上海熱銷的昆山陽澄湖風(fēng)景區(qū)的“東方云頂”產(chǎn)權(quán)式酒店，就曾吸引不少投資者。其他在上海銷售的，還有周莊的江南人家、蘇州的虎丘廣場(chǎng)、黃山的徽州勝景和蘇州茉莉花國(guó)際大酒店等，都以分時(shí)度假的形式，讓投資者既有投資收入，又有消費(fèi)機(jī)會(huì)。因此，上海市產(chǎn)權(quán)式酒店的市場(chǎng)容量大，且發(fā)展前景十分廣闊。銷售策略房地產(chǎn)銷售策略是指如何將房地產(chǎn)產(chǎn)品引導(dǎo)到消費(fèi)者或用戶手中的活動(dòng)，它以消費(fèi)者的需求為出發(fā)點(diǎn)，反映了開發(fā)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)，對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的構(gòu)思、、定價(jià)、促銷的手段和過程。實(shí)施有效的銷售策略有利于傳播先進(jìn)的營(yíng)銷理念、推介房地產(chǎn)產(chǎn)品、提升企業(yè)形象，直接影響到項(xiàng)目開發(fā)的業(yè)績(jī)和企業(yè)發(fā)展后勁。上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目的銷售策略如下：一要認(rèn)真進(jìn)行前期調(diào)研和分析。通過科學(xué)的、前瞻的市場(chǎng)調(diào)研和分析才能有效地化解和規(guī)避投資趨向、投資失誤和投資風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)調(diào)研和分析主要包括營(yíng)銷環(huán)境調(diào)研、客戶調(diào)研、個(gè)案調(diào)研和競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手調(diào)研等。只有調(diào)研分析工作做得越準(zhǔn)確、越透徹，本項(xiàng)目的銷售策略才越具有競(jìng)爭(zhēng)性和贏利性。二是正確的價(jià)格定位。本項(xiàng)目的價(jià)格定位，必須充分考慮潛在消費(fèi)者的價(jià)格承受力，在對(duì)環(huán)境、房型、品質(zhì)、交通、價(jià)格走勢(shì)等因素進(jìn)行綜合分析后合理定位，最大限度地吸引潛在消費(fèi)者，并激發(fā)他們的購買力，從而實(shí)現(xiàn)合理的投資回報(bào)。三是積極的廣告策劃。公司將積極拓寬廣告宣傳的途徑，既運(yùn)用戶外廣告,以最經(jīng)濟(jì)、最有效的方式推介產(chǎn)品，也會(huì)注重發(fā)揮媒體的作用，達(dá)到樹立形象和促銷的目的。這方面上海證大投資集團(tuán)有比較成功的案例可資借鑒，比如曾重金購入法國(guó)現(xiàn)實(shí)主義雕塑代表作品“大拇指”置于其開發(fā)樓盤中，并承辦了“首屆上海國(guó)際雕塑與環(huán)境藝術(shù)展”，并耗資數(shù)十萬美元購進(jìn)了美國(guó)波普藝術(shù)雕塑代表作之一-“L。VE上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目在營(yíng)銷策劃上將充分展現(xiàn)藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)相結(jié)合所展現(xiàn)出來的無限魅力。四是做好營(yíng)銷服務(wù)。服務(wù)直接影響著公司及項(xiàng)目的信譽(yù)和形象。服務(wù)既包括在項(xiàng)目銷售過程中直接為顧客所提供的各種咨詢和幫助，也包括為顧客所提供的與項(xiàng)目銷售相關(guān)的各項(xiàng)服務(wù)和售后服務(wù)。良好的完善的服務(wù)能幫助公司達(dá)到營(yíng)銷目的。競(jìng)爭(zhēng)分析2004年初，上海正式公布了包括世博會(huì)規(guī)劃會(huì)址在內(nèi)的“黃浦江兩岸綜合開發(fā)計(jì)劃”，專家預(yù)計(jì)浦江開發(fā)計(jì)劃的初期啟動(dòng)投入就將達(dá)到1000多億元。在這樣的利好消息刺激下，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)參與者個(gè)個(gè)摩拳擦掌，原本火熱的競(jìng)爭(zhēng)局面顯得更加劇烈。目前,境外投資機(jī)構(gòu)與本地的實(shí)力發(fā)展商接觸的力度也進(jìn)一步加大，外資對(duì)于上海樓市的參與程度還會(huì)不斷深化。有關(guān)媒體報(bào)道，香港地產(chǎn)巨頭新鴻基集團(tuán)計(jì)劃斥資60億元構(gòu)建陸家嘴金貿(mào)區(qū)旗艦商務(wù)項(xiàng)目；香港興業(yè)集團(tuán)與上海靜安區(qū)管委會(huì)正洽談一個(gè)30億元，類似香港愉景灣的綜合項(xiàng)目；而瑞安集團(tuán)已在太平湖興建一個(gè)40萬平方米的商業(yè)區(qū)。除了港資，外省市企業(yè)來滬投資也成為新熱點(diǎn)。外省市來滬投資設(shè)立的全資或控股企業(yè)共有2868家，其中投資房地產(chǎn)的企業(yè)共112家，注冊(cè)資本總額行業(yè)排名第五。競(jìng)爭(zhēng)策略憑借數(shù)年來積累的實(shí)力與本土企業(yè)優(yōu)勢(shì)，上海證大從容不迫制定好了長(zhǎng)期的競(jìng)爭(zhēng)策略。(1)品牌戰(zhàn)略品牌意味著質(zhì)量和放心，能公司在健康、繁榮的房地產(chǎn)市場(chǎng)上獨(dú)樹一幟，樹立形象。實(shí)施品牌戰(zhàn)略的具體方案如下：-要張揚(yáng)個(gè)性。公司實(shí)施品牌戰(zhàn)略將準(zhǔn)確地顯示證大和證大藝術(shù)大酒店的“與眾不同”，不僅使消費(fèi)者從中聯(lián)想到一定的寓意，還要他們聯(lián)想到品牌和產(chǎn)品特有的特點(diǎn)和性能，使上海證大藝術(shù)大酒店從同類產(chǎn)品中脫穎而出。因此，差別化，個(gè)性化、獨(dú)特化成為上海證大藝術(shù)大酒店項(xiàng)目塑造自己品牌的重要原則和方法，是走向成功的第?步。二要以質(zhì)取勝。上海證大在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的過程，將會(huì)不斷提高開發(fā)的質(zhì)量。房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量是品牌的生命，其建筑設(shè)計(jì)、建筑施工、建筑材料以及環(huán)境、裝潢等要素都要居于同行前列。三要注重傳播。良好的企業(yè)品牌離不開卓有成效的傳播途徑、手段和方式。要教育員工呵護(hù)企業(yè)品牌，講究企業(yè)禮儀，注重企業(yè)誠(chéng)信，通過他們的言行爭(zhēng)取消費(fèi)者的信賴。積極與大眾媒體溝通，將企業(yè)重大的開發(fā)項(xiàng)目、設(shè)計(jì)理念、施工標(biāo)準(zhǔn)等向媒體介紹，引起他們的重視與關(guān)注，通過他們的及時(shí)報(bào)道，讓社會(huì)知曉。另外，證大將創(chuàng)造條件參與各類開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)比及展銷活動(dòng)，使之成為推介產(chǎn)品、展示形象、提高品牌及產(chǎn)品美譽(yù)度的重要途徑。(2)管理策略上海證大實(shí)施競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的核心，是確保公司在長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)中，使自己的戰(zhàn)略競(jìng)爭(zhēng)手段更具有戰(zhàn)備優(yōu)勢(shì)，采取先發(fā)制人、知已知彼、重點(diǎn)突破等戰(zhàn)術(shù)，從而獲得有利競(jìng)爭(zhēng)地位，提高公司的盈利能力和可持續(xù)發(fā)展的能力。合理的管理策略是提升公司內(nèi)在競(jìng)爭(zhēng)能力的有效措施。一是控制開發(fā)成本。控制開發(fā)成本能使公司在向市場(chǎng)提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程中，采取比競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手低的成本和價(jià)格。具體地說，公司在在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、開發(fā)建設(shè)、市場(chǎng)策劃和研究以及市場(chǎng)營(yíng)銷等方面的費(fèi)用，要力求做到低成本運(yùn)行，盡可能捽制支出?？刂崎_發(fā)成本，并不意味著以犧牲項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量為代價(jià)，它是通過強(qiáng)化管理，降低消耗，節(jié)省人力等綜合措施達(dá)到目的。二是注重產(chǎn)品差異化。證大將以創(chuàng)新的理念從事項(xiàng)目開發(fā)工作，做到“人無我有，人有我優(yōu)，人優(yōu)我特二注重產(chǎn)品差異化，是公司保持競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的必然選擇，它還包括產(chǎn)品設(shè)計(jì)、產(chǎn)品技術(shù)特性、新材料的運(yùn)用、客戶服務(wù)等內(nèi)容。上海證大藝術(shù)大酒店將藝術(shù)形態(tài)與酒店這一商業(yè)形態(tài)完美結(jié)合，是證大集團(tuán)實(shí)施產(chǎn)品差異化策略的代表作。三是關(guān)注市場(chǎng)變化。房地產(chǎn)業(yè)與宏觀形勢(shì)、房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)、消費(fèi)需求等方面有千絲萬縷的聯(lián)系，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商，必須具有敏銳的觀察能力和分析能力，從而隨時(shí)修整競(jìng)爭(zhēng)策略。上海證大將在產(chǎn)品質(zhì)量、功能、結(jié)構(gòu)等方面不斷改進(jìn)和創(chuàng)新，使證大開發(fā)的產(chǎn)品不斷適應(yīng)市場(chǎng)的需要。另外，證大將繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)以外的投資和消費(fèi)動(dòng)向，發(fā)掘新的消費(fèi)需求和消費(fèi)群體，從而作出正確的和前瞻性的決策，從而把握發(fā)展大勢(shì)，順應(yīng)發(fā)展規(guī)律，尋覓適合的投資方向，規(guī)避投資風(fēng)險(xiǎn)，追求集團(tuán)利益和社會(huì)效益的最大化。第六章投資估算及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)(1)建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容本項(xiàng)目包括五星級(jí)酒店、當(dāng)代藝術(shù)博覽館、國(guó)際商務(wù)樓、城市文化廣場(chǎng)等業(yè)態(tài)建筑，總建筑面積150899m2。(2)施工期安排本項(xiàng)目施工期為30個(gè)月，預(yù)計(jì)于2006年年初動(dòng)工，2009年開業(yè)經(jīng)營(yíng)。(3)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)計(jì)算期本項(xiàng)目計(jì)算期取23年(含施工期)，即2006年?2028年。(4)基準(zhǔn)收益率本項(xiàng)目基準(zhǔn)收益率取8%。投資估算(1)參數(shù)與標(biāo)準(zhǔn)A總建筑面積：150,899M2(地上108Q00M2,地下建筑42,899M2);B土地費(fèi)用：15,860萬元；C建筑安裝工程費(fèi)，本項(xiàng)目每平方米建筑安裝工程費(fèi)為：6,488.53元，本項(xiàng)目建筑安裝工程費(fèi)為：97,911萬元；D市政配套及接頭費(fèi)為150元/M2E人防費(fèi)為：地上建筑面積60元/M2F勘察設(shè)計(jì)：按建筑安裝工程費(fèi)的5%；G建設(shè)單位管理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的0.6%；H工程監(jiān)理費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)的0.5%；I不可預(yù)見費(fèi)：按建筑安裝工程費(fèi)及其他投資費(fèi)用的總和（不包括土地費(fèi)用）的8%。（2）項(xiàng)目投資估算經(jīng)測(cè)算，本項(xiàng)目總投資為138880萬元，其中：土地成本15860萬元，建設(shè)費(fèi)用115338萬元，建設(shè)期貸款利息7682萬元。表6-1項(xiàng)目投資估算表序號(hào)項(xiàng)目名稱單位金額1土地費(fèi)用萬元15,8602前期費(fèi)用萬元4,8963建安費(fèi)用萬元97,9114市政配套及人防費(fèi)用萬元2,9115建設(shè)單位管理費(fèi)及工程監(jiān)理費(fèi)萬元1,0776工程不可預(yù)見費(fèi)萬元8,5447建設(shè)貸款利息萬元7,682總投資萬元138,880詳細(xì)數(shù)據(jù)及計(jì)算方法參見附表6-1投資估算詳表。(3)投資構(gòu)成比例本項(xiàng)目投資構(gòu)成比例見圖6-1所示。6.4資金籌措及使用計(jì)劃本項(xiàng)目全部所需資金由上海證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司自行籌措，其中證大藝中房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投入自有資金41,700萬元，占全部投資的30.03%,其余資金依靠依靠銀行貸款。表6-2資金籌措與使用計(jì)劃表序號(hào)項(xiàng)目合計(jì)2006年2007年2008年資金運(yùn)用1388806211537345394211建筑安裝費(fèi)用979113916429373293732其它投資費(fèi)用2474418821296129613預(yù)備費(fèi)85443370258725874建設(shè)期利息76827592424資金籌措1388806211537345394211自有資金4170035000500017002銀行貸款97180271153234537721其中：建設(shè)期利息76827592424財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)（1）收入測(cè)算本項(xiàng)目收入主要來源于五星級(jí)酒店客房收入、餐飲收入和其他收入，當(dāng)代藝術(shù)博覽館出租收入、門票收入和咖啡座收入，國(guó)際商務(wù)樓租金收入。分項(xiàng)詳列如下：五星級(jí)酒店800間套房，第1年每間1200元/天，此后每年房?jī)r(jià)上漲75元，每年按365天計(jì)；按照酒店的般經(jīng)營(yíng)情況，餐飲收入約占酒店總收入的35%,其他收入約占6%。當(dāng)代藝術(shù)博覽館藝術(shù)中心可出租面積5000平方米，以5元/平方米的價(jià)格出租，按365天計(jì);門票按日均參觀300人次，門票10元，全年按365天計(jì)，每年增加3%；設(shè)咖啡座300席，人均消費(fèi)50元，上座率50%,每年增長(zhǎng)5%。國(guó)際商務(wù)樓商務(wù)樓18000平方米，以0.5美元（合4.15元人民幣）出租，按365天計(jì),租金年增長(zhǎng)5%。根據(jù)以上分析，項(xiàng)目建成運(yùn)營(yíng)后年?duì)I業(yè)收入在41360萬元?110843萬元之間。收入測(cè)算詳見收入表（附表6-2）。（2）成本測(cè)算經(jīng)營(yíng)成本：包括項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)時(shí)原材料費(fèi)、水電費(fèi)、工資及福利、修理費(fèi)、管理費(fèi)、其它費(fèi)用等支出，根據(jù)本項(xiàng)目設(shè)計(jì)情況，并參考類似項(xiàng)目有關(guān)資料，計(jì)算本項(xiàng)目年經(jīng)營(yíng)成本在17310萬元?22473萬元之間。折舊與攤銷：土建工程按30年折舊，設(shè)備按10年折舊，其他按20年折舊；建設(shè)單位管理費(fèi)按5年攤銷；土地使用權(quán)按40年攤銷；其他攤銷費(fèi)用按10年攤銷。長(zhǎng)期借款利息計(jì)入總成本費(fèi)用。（3）稅金根據(jù)有關(guān)政策和法律，本項(xiàng)目營(yíng)業(yè)稅金及附加按收入的5.6%計(jì)算；所得稅按15%計(jì)算；盈余公積金按稅后凈收益的10%計(jì)提。（4）財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算根據(jù)項(xiàng)目的投資估算，收入和成本測(cè)算編制本項(xiàng)目全部資金的現(xiàn)金流量表（見附表6-5）根據(jù)表中數(shù)據(jù)計(jì)算本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。表6-3項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析計(jì)算指標(biāo)序號(hào)財(cái)務(wù)指標(biāo)單位計(jì)算結(jié)果1內(nèi)部收益率2財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬元1710593靜態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年8.074動(dòng)態(tài)投資回收期（含建設(shè)期）年11.155全部投資利潤(rùn)率%33.166全部投資利稅率%36.417資本金利潤(rùn)率以上財(cái)務(wù)指標(biāo)顯示，本項(xiàng)目投資回報(bào)率高，投資回收期短，具有較強(qiáng)的財(cái)務(wù)盈利能力，極具投資價(jià)值和升值潛力。計(jì)算指標(biāo)及參數(shù)詳見現(xiàn)金流量表（附表6-5）。全部投資的累計(jì)凈現(xiàn)金流量圖見圖6-3o清償能力分析項(xiàng)目的清償能力分析是考察項(xiàng)目的財(cái)務(wù)狀況及貸款的清償能力。償還借款本金的資金來源是項(xiàng)目建成后產(chǎn)生的營(yíng)運(yùn)利潤(rùn)、折舊及攤銷。通過計(jì)算可得本項(xiàng)目借款償還期為7.49年（含2年建設(shè)期）。詳見借款還本付息表（附表6-6）和資產(chǎn)負(fù)債表（附表6-7）。計(jì)算結(jié)果表明，本項(xiàng)目具有較好的借款償還能力。敏感性分析由于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)所采用的數(shù)據(jù)，大部分基于預(yù)測(cè)和估算，存在一定程度的不確定性。為了分析、預(yù)測(cè)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)諸因素發(fā)生變化時(shí)對(duì)評(píng)價(jià)結(jié)論的影響，從中找出敏感因素，并確定其影響程度；因此在財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行敏感性分析。根據(jù)本項(xiàng)目的具體情況，考慮到一些參數(shù)指標(biāo)的可能變化，本項(xiàng)目敏感性分析選取投資，收入和成本作為敏感性因素，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的穩(wěn)定性進(jìn)行考測(cè)。本項(xiàng)目的基準(zhǔn)方案財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.52%,在進(jìn)行敏感性分析時(shí)，按投資、收入和成本三因素各增減5%、10%進(jìn)行分析計(jì)算。敏感性分析結(jié)果見圖6-4,圖6-5,圖6-5和表6-4所示。表6-4財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)敏感性分析內(nèi)容變化量?jī)?nèi)部收益率(%)IRR變化量投資變化10%17.19-1.335%0%18.520-5%19.27+0.75-10%20.28+1.76收入變化10%20.44+1.925%19.5+0.980%-5%17.52-10%16.48-2.04成本變化10%17.69-0.835%18.11-0.410%18.520-5%+0.42-10%19.34+0.82從圖和表中可以看出，收入變化對(duì)內(nèi)部收益率影響最大，因此在運(yùn)營(yíng)過程中特別注意對(duì)營(yíng)運(yùn)收入方面的風(fēng)險(xiǎn)控制和管理；投資變化對(duì)內(nèi)部收益率的影響次之，在項(xiàng)目建設(shè)過程應(yīng)加強(qiáng)對(duì)投資的控制和核算，節(jié)約建設(shè)成本，力求項(xiàng)目投資效益的最大化。從敏感性分析的結(jié)論還可以看出，當(dāng)投資、收入和成本在±10%的幅度變化時(shí)，內(nèi)部收益率始終保持在17%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于基準(zhǔn)收益率。這說明本項(xiàng)目對(duì)環(huán)境變化具有較強(qiáng)的適應(yīng)性，抗風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。盈虧平衡分析以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)（BEP）,其計(jì)算公式為：通過上述計(jì)算可知，本項(xiàng)目服務(wù)設(shè)施的利用水平只要達(dá)到設(shè)計(jì)能力的29.69%時(shí)，即可保本。因此本項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較小。盈虧平衡圖見圖6-7。綜合評(píng)價(jià)（1）由財(cái)務(wù)分析可知，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率為18.52%（所得稅后），大于財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率8%的指標(biāo)，表明本項(xiàng)目具有較強(qiáng)的贏利能力。（2）借款償還期為7.49年，表明本項(xiàng)目?jī)攤芰^強(qiáng)，能較快償還銀行借款。（3）敏感性分析結(jié)果表明，收入的影響對(duì)本項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率影響最大，但即使收入下降10%,本項(xiàng)目仍具有較高的財(cái)務(wù)贏利能力；本項(xiàng)目以服務(wù)能力利用率表示的盈虧平衡點(diǎn)為29.69%,表明本項(xiàng)目實(shí)施的風(fēng)險(xiǎn)較小。總之，本項(xiàng)目的建設(shè)有助于增加浦東的文化氛圍，有助于提升城市形象，有助于緩解世博會(huì)期間客房緊缺的矛盾，能夠創(chuàng)造大量的就業(yè)機(jī)會(huì)，并能產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)投資估算詳表附表6-1建設(shè)投資估算詳表序號(hào)項(xiàng) 目金額估 算 指標(biāo)（萬元）工程量單位指標(biāo)建筑安裝費(fèi)用1.1建筑工程77104150899元/平方米5109.631.1.1地上建筑28145108000元/平方米2606.03五星酒店2002674171元/平方米藝術(shù)中心379915829元/平方米2400.00商務(wù)辦公432018000萬元/間2400.001.1.2地下建筑1716042899元/平方米4000.001.1.3下沉式廣場(chǎng)7787779元/平方米1000.00室外其它工程94531500元/平方米300.001.1.5二次裝飾工程30076150899元/平方米1993.13五星酒店1631874171元/平方米2200.00藝術(shù)中心284915829元/平方米1800.00商務(wù)辦公180018000元/平方米1000.00地下一層建筑203120305元/平方米1000.00地下二層建筑79122594元/平方米350.00客房裝飾62881048萬元/間6.001.2設(shè)備工程20808150899元/平方米1378.901.2.1電梯系統(tǒng)30101.2.2變配電系統(tǒng)2000200007C/KVA1000.001.2.3照明系統(tǒng)2263150899元/平方米150.001.2.4空調(diào)通風(fēng)系統(tǒng)7545150899元/平方米1.2.5消防系統(tǒng)，報(bào)警系統(tǒng)1886150899元/平方米125.001.2.6給排水及污水處理系統(tǒng)1358150899元/平方米90.001.2.7燃?xì)庀到y(tǒng)321128305元/平方米25.001.2.8電話配線385128305元/平方米30.00廣播及電視系統(tǒng)453150899元/平方米30.001.2.10避雷系統(tǒng)86108000元/平方米8.001.2.11智能化系統(tǒng)1500第一部分合計(jì)97911150899元/平方米6488.53其它投資費(fèi)用2.1土地費(fèi)用158602.2市政配套及接頭費(fèi)2263150899元/平方米150.002.3人防費(fèi)648108000元/平方米60.002.4勘察及設(shè)計(jì)等前期費(fèi)用48962.5建設(shè)單位管理費(fèi)5872.6工程監(jiān)理費(fèi)490第二部分合計(jì)24744150899元/平方米1639.75預(yù)備費(fèi)不可預(yù)見費(fèi)8544第三部分合計(jì)8544150899元/平方米566.18四建設(shè)期貸款利息7682第四部分合計(jì)7682150899元/平方米509.07總投資138880150899元/平方米9203.52序號(hào)內(nèi)容經(jīng)4567891011121314151617181920212223客房平均入?。ǔ鲎饴剩?5%75%90%85%80%80%80%80%80%82%82%82%82%82%82%82%82%82%82%82%辦公用房平均出租率70%75%75%80%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%95%藝術(shù)中心展覽場(chǎng)地出租率40%40%40%40%40%45%45%45%45%45%50%50%50%50%50%50%50%客房住宿收入2277627923354783536935040367923854440296420484489546691484875028252078538745567057466592616105762853酒店餐飲收入1351116564210462098120786218262286523904249442663327698287632982930894319593302434090351553622037286其他收入23162840360835973563374239204098427645664748493151135296547956615844602762096392四藝術(shù)中心場(chǎng)地出租收入365365365365365411411411411456456456456456456456456五藝術(shù)中心門票收入110113116120123127131135139143147152156161166171192六咖啡廳/藝術(shù)品經(jīng)營(yíng)收入374392412433454477501526552580609639671705740777816857900945七商務(wù)樓出租收入19092147214722902290257727202720272027202720272027202720272027202720272027202720總收入41360503436317363155626226595069091720897508979946830698614789228923109539398479101567104657107749110843收入表總成本費(fèi)用表附表收入表總成本費(fèi)用表附表6-3序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)45678121314151617181920212223總成本費(fèi)用32760329273307331536298852925829541298113008130518279102818728464287412901929296295742985230131304091原材料980098009800980098009800980098009800980098009800980098009800980098009800980098002水電費(fèi)8008008008008008008008008008008008008008008008008008008008003工資及福利費(fèi)600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060006000600060004折舊費(fèi)499749974997499749974997499749974997499731243124312431243124312431243124312431245攤銷費(fèi)13441344134413441344122612261226122612263973973973973973973973976修理費(fèi)5005005005005005005005005005003123123123123123123123123123127財(cái)務(wù)費(fèi)用5598495539472411809其中：利息支出55984955394724118098管理費(fèi)用165420142527252625052638276428843004319833233446356936923816393940634186431044349其他費(fèi)用20682517315931583131329834553604375439974153430744614615477049245078523353875542經(jīng)營(yíng)成本2082221631227852278422736230352331823588238582429524389246662494325220254982577626053263322661026888固定成本2216022327224732093619285186581894119211194811991817310175871786418141184191869618974192521953119809四可變成本1060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600106001060010600附表6-4序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)損益表4567891011121314151617181920212223營(yíng)運(yùn)收入41360503436317363155626226595069091720897508979946830698614789228923109539398479101567104657107749110843營(yíng)業(yè)稅金及附加23162819353835373507369338694037420544774652482449975169534255155688586160346207總成本費(fèi)用3276032927330733153629885292582954129811300813051827910281872846428741290192929629574298523013130409四利潤(rùn)總額628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227五彌補(bǔ)虧損后余額628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227六應(yīng)納稅所得額628414597265622808229230329993568138241408034495150508531365576758399610336366866305689447158474227七所得稅9432190398442124385495053525736612067437576797083658760915595509946103421073811134A稅后利潤(rùn)534112408225782387024846280493032932505346833820942932451664740249639518785411856359586026084763093九盈余公積金5341241225823872485280530333251346838214293451747404964518854125636586060856309十未分配利潤(rùn)480711167203202148322361252442729629255312143438838638406494266244676466904870650723527425476256783十一累計(jì)未分配利潤(rùn)480715974362945777780138105383132678161933193147227535266173306823349485394160440850489556540279593021647783704567現(xiàn)金流量表附表6-5-1現(xiàn)金流量表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)23456789101112現(xiàn)金流入量413605034363173631556262265950690917208975089營(yíng)運(yùn)收入4136050343631736315562622659506909172089750892回收固定資產(chǎn)余值回收流動(dòng)資金現(xiàn)金流出量621153734539421254682691330697305323061131780326353345234274建設(shè)期總投資（含建設(shè)期利息）6211537345394212更新投資增加流動(dòng)資金1387273390-1-161019691914經(jīng)營(yíng)成本208222163122785227842273623035233182358823858營(yíng)業(yè)稅金及附加2316281935383537350736933869403742056所得稅94321903984421243854950535257366120凈現(xiàn)金流量（所得稅后）-62115-37345-39421158922343132475326223201134171364563863740815四累計(jì)凈現(xiàn)金流量（所得稅后）-62115-99459-138880-122988-99557-67082-34460-24483172368179106816147631財(cái)務(wù)指標(biāo):內(nèi)部收益率(FIRR)18.52%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值(NPV)171058.59投資回收期8.07基準(zhǔn)收益率8%附表6-5-2 現(xiàn)金流量表(續(xù))序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)1314151617181920212223現(xiàn)金流入量79946830698614789228923109539398479101567104657107749147195營(yíng)運(yùn)收入799468306986147892289231095393984791015671046571077491108432回收固定資產(chǎn)余值329223430現(xiàn)金流出量3566236735375543839839243400894093441781426284347544324建設(shè)期總投資（含建設(shè)期利息）2更新投資增加流動(dòng)資金1481189494949494949494944經(jīng)營(yíng)成本2429524389246662494325220254982577626053263322661026888營(yíng)業(yè)稅金及附加447746524824499751695342551556885861603462076所得稅67437576797083658760915595509946103421073811134凈現(xiàn)金流量（所得稅后）44284463344859350829530675530557545597866202964273102872四累計(jì)凈現(xiàn)金流量（所得稅后）191915238249286842337671390738446043503587563374625403689676792548附表6-6附表6-6序號(hào)項(xiàng)目利率建設(shè)期經(jīng) 營(yíng) 期(%)12345678借款及還本付息5.761年初借款本息累計(jì)271155945997180860326852541864140411.1本金26356562778949886032685254186414041建設(shè)期利息759318376822本年借款2635629921332213本年應(yīng)計(jì)利息7592424450055984955394724118094本年還本11148175082666127824140415本年付息5598495539472411償還借款本金的資金來源11148175082666127824287021當(dāng)年可用于還款的未分配利潤(rùn)4807111672032021483223612當(dāng)年可用于還款的折舊499749974997499749973當(dāng)年可用于還款的攤銷13441344134413441344償還借款本金的余額四借款償還期（年）7.49資產(chǎn)負(fù)債表附表6-7-1資產(chǎn)負(fù)債表序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期經(jīng)1234567891011資產(chǎn)62115994591388801370641323381287901248351356191638061942662268962617031流動(dòng)資產(chǎn)總額00045246139893211318284426285299535138388179419應(yīng)收帳款0001723209826322631260927482879300431291.2存貨000176717671767176717671767176717671767現(xiàn)金0005005005005005005005005005001.4累計(jì)盈余資金000534177540336420235665783894390133118174024在建工程62115994591388803固定資產(chǎn)凈值10913910414299145941488915184154791577416069163減：固定資產(chǎn)折舊4997499749974997499749974997499749974無形及遞延資產(chǎn)凈值234002205720713193701802616800155741434713121減：無形及遞延資產(chǎn)攤銷134413441344134413441226122612261226負(fù)債及所有者權(quán)益6211599459138880137064132338128790124835135619163806194266226896261703流動(dòng)負(fù)債總額2603270428482848284228792915294829821.1應(yīng)付帳款260327042848284828422879291529482982長(zhǎng)期借款（含建設(shè)期利息）27115594599718086032685254186414041負(fù)債小計(jì)2711559459971808863571228447121688828422879291529482982所有者權(quán)益3500040000417004842961110840781079471327771609271913512239472587213.1累計(jì)資本金350004000041700430874336043751437504373443835439314402244113累計(jì)資本公積金3.3累計(jì)盈余公積金534177540336420890411709147421799321461累計(jì)未分配利潤(rùn)480715974362945777780138105383132678161933193147資產(chǎn)負(fù)債表（續(xù)）附表6-7-2資產(chǎn)負(fù)債表（續(xù)）序號(hào)項(xiàng)目經(jīng)131415161720212223資產(chǎn)3001143431763884704360014857695377755920216485097072407682158677891流動(dòng)資產(chǎn)總額2240532706363194513705024237914793185370855970946593467238428269371.1應(yīng)收帳款333134613589371838463975410342324361449046181.2存貨176717671767176717671767