現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)采購(gòu)成本管理-70

采購(gòu)和約約與成本本管理的的精細(xì)化化之道演講人：：楊凡現(xiàn)代房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)目前對(duì)于于很多房房地產(chǎn)企企業(yè)來說說，如何何花錢、、把錢花花好確實(shí)實(shí)是個(gè)問問題。位位于整個(gè)個(gè)價(jià)值鏈鏈較前段段的采購(gòu)購(gòu)招投標(biāo)標(biāo)管理就就是如何何花好錢錢的重要要一環(huán)。。縱觀國(guó)內(nèi)內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)采采招管理理現(xiàn)狀，，整體仍仍處于較較粗放階階段，主主要表現(xiàn)現(xiàn)為重進(jìn)度、輕管理、電話傳真真多、電子信息息化少、事情做得得多、知識(shí)積淀淀少等。采購(gòu)管理理的精細(xì)細(xì)化如何解決決采招領(lǐng)領(lǐng)域的上上述問題題？如何何讓采招招走向精精細(xì)化管管理？對(duì)此，我我們提出出在采招招管理的的三大框框架——基礎(chǔ)資料料管理，，合作伙伙伴管理理，采購(gòu)購(gòu)流程管管理下，，實(shí)現(xiàn)“84321”協(xié)同效效益，即即規(guī)范8個(gè)流程，，清晰4個(gè)崗位職職能與權(quán)權(quán)限，沉沉淀3個(gè)核心心數(shù)據(jù)據(jù)庫，，打通通2個(gè)核心心業(yè)務(wù)務(wù)，處處理好好一個(gè)個(gè)關(guān)系系。下面就就對(duì)此此藍(lán)圖圖進(jìn)行行詳解解，并并通過過供應(yīng)應(yīng)商管管理與與招標(biāo)標(biāo)平臺(tái)臺(tái)管理理的兩兩個(gè)應(yīng)應(yīng)用案案例來來闡明明應(yīng)用用效果果。采購(gòu)管管理的的—84321一、管管理思思路設(shè)設(shè)計(jì)精精細(xì)化化——實(shí)現(xiàn)采采招管管理精精細(xì)化化的根根本二、供供應(yīng)商商管理理精細(xì)細(xì)化——解決戰(zhàn)戰(zhàn)略層層面的的源頭頭問題題三、采采招流流程管管理精精細(xì)化化——解決戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)層層面的的必備備問題題采購(gòu)管管理的的精細(xì)細(xì)化一個(gè)好好的精精細(xì)化化管理理設(shè)計(jì)計(jì)思路路，必必須能能夠起起到固固化流流程且且提高高效率率的效效果，，而無無論多多么復(fù)復(fù)雜的的流程程，都都能最最終化化繁為為簡(jiǎn)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)企業(yè)業(yè)的明明確要要求。。8大流程

供應(yīng)商維護(hù)供應(yīng)商庫維護(hù)

資質(zhì)與履約評(píng)估需求與技術(shù)負(fù)責(zé)人：業(yè)務(wù)部門如項(xiàng)目公司資質(zhì)與履約評(píng)估

采購(gòu)計(jì)劃產(chǎn)品采購(gòu)計(jì)劃

標(biāo)書編制采購(gòu)組織人：采購(gòu)管理部上游業(yè)務(wù)：合約規(guī)劃進(jìn)度計(jì)劃標(biāo)書編制資格預(yù)審經(jīng)濟(jì)負(fù)責(zé)人：成本管理部供應(yīng)商投標(biāo)人（供應(yīng)商）關(guān)系發(fā)標(biāo)、回標(biāo)、評(píng)標(biāo)、定標(biāo)招標(biāo)決策人：招標(biāo)委員會(huì)或董事長(zhǎng)采購(gòu)過程〔含招標(biāo)文件,合同文件等〕下流業(yè)務(wù)：合同簽訂履約情況合同制作規(guī)范8個(gè)流程劃分4個(gè)崗位職能與權(quán)限沉淀3個(gè)數(shù)據(jù)庫打通2層業(yè)務(wù)處理一個(gè)關(guān)系84321—具體解解釋采購(gòu)管管理精精細(xì)化化必須須要有有------8大流程程8大流程程是指指產(chǎn)品庫庫維護(hù)，，供應(yīng)商商庫維護(hù)，，資質(zhì)與與履約約評(píng)估估，采購(gòu)計(jì)計(jì)劃，標(biāo)書書編制制，資資格預(yù)預(yù)審，，發(fā)標(biāo)標(biāo)、回回標(biāo)、、評(píng)標(biāo)標(biāo)和定定標(biāo)，，合同制作。。這8個(gè)流程程是采采招管管理順順利實(shí)實(shí)現(xiàn)的的流程程平臺(tái)臺(tái)，對(duì)對(duì)其的的規(guī)范范化可可以讓采招招過程程透明明，減減少消消耗及及暗箱箱的道道德風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。。4個(gè)崗位位是指指需求與與技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)責(zé)人即：業(yè)業(yè)務(wù)部部門或或項(xiàng)目目公司司，采采購(gòu)組組織人人即：：采購(gòu)管管理部部主管，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)負(fù)責(zé)責(zé)人即即：成本管管理部部主管以以及評(píng)標(biāo)人人：—項(xiàng)目公公司的的招標(biāo)標(biāo)小組組或集集團(tuán)的的招標(biāo)標(biāo)委員員會(huì)。。這是在在房企企招標(biāo)標(biāo)中涉涉及的的4個(gè)主要要崗位位或部部門，，其中中，業(yè)業(yè)務(wù)部部門是是需求求發(fā)起起方，，采購(gòu)購(gòu)主管管負(fù)責(zé)責(zé)具體體采購(gòu)購(gòu)，而而成本本主管管負(fù)責(zé)責(zé)成本本控制制，評(píng)評(píng)標(biāo)人人則決決定最最終供供應(yīng)商商。4個(gè)部門門缺一一不可可，互互相制制衡，，要在在流程程上清清晰劃劃分、、設(shè)定定固話話好這這4個(gè)崗位位的職職能與與權(quán)限限，以以減少少現(xiàn)實(shí)實(shí)中招招投標(biāo)標(biāo)過程程的扯扯皮、、責(zé)任任推諉諉、越越權(quán)、、“先先斬后后奏””等管管理問問題。。采購(gòu)管管理精精細(xì)化化要有有------4個(gè)主要要崗位位或部部門采購(gòu)精精細(xì)化化管理理要求求沉淀淀------3個(gè)核心心數(shù)據(jù)據(jù)庫3個(gè)核心心數(shù)據(jù)據(jù)庫是是指產(chǎn)品庫庫、供供應(yīng)商商庫、、采購(gòu)購(gòu)過程程資料料庫。在現(xiàn)實(shí)實(shí)中，，每一一筆采采購(gòu)?fù)晖瓿珊蠛?，如如果缺缺乏易易于沉沉淀的的電子子化積積累手手段，，很多多不是是紙上上資料料丟失失不全全，就就是根根本沒沒有沉沉淀積積累，，導(dǎo)致致企業(yè)業(yè)每一一次采采購(gòu)過過程都都要重重復(fù)一一些不不必要要的部部分，，損耗耗部分分效率率與效效益。。通過固固化的的管理理設(shè)計(jì)計(jì)，在在管理理平臺(tái)臺(tái)上實(shí)實(shí)現(xiàn)的的招投投標(biāo)過過程，，都能能自動(dòng)動(dòng)生成成這3個(gè)核心心數(shù)據(jù)據(jù)庫，，不僅僅沉淀知知識(shí)以供后后來查備之之需，更能能為企企業(yè)累積核核心資資源。采購(gòu)精精細(xì)化化管理理要求求打通通------2層業(yè)務(wù)務(wù)即上游游業(yè)務(wù)務(wù)和下下游業(yè)業(yè)務(wù)。。上游業(yè)業(yè)務(wù)包包括合約規(guī)規(guī)劃和進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，下游游業(yè)務(wù)務(wù)包括括合同簽訂和和履約情況。。雖然然采招招管理理是一一個(gè)一一體化化的管管理過過程，，但是是在具具體執(zhí)執(zhí)行時(shí)時(shí)，不不同的的業(yè)務(wù)務(wù)階段段分屬屬于不不同的的部門門崗位位。在明確確劃分分崗位位職責(zé)責(zé)的基基礎(chǔ)上上，一一定要要在管管理平平臺(tái)上上打通通上下下游業(yè)業(yè)務(wù)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)有效效的協(xié)協(xié)同溝溝通，，從而而保證證采購(gòu)購(gòu)過程程的效效率、、效益益最大大化。。采購(gòu)管管理精精細(xì)化化要求求處理理好------1個(gè)關(guān)系系即招標(biāo)人人或供供應(yīng)商商關(guān)系系。在采招招過程程的每每個(gè)環(huán)環(huán)節(jié)，，都會(huì)會(huì)涉及及到供供應(yīng)商商。一個(gè)好好的管管理軟軟件平平臺(tái)，，能夠夠?qū)崿F(xiàn)現(xiàn)在招招投標(biāo)標(biāo)過程程完成成前，，準(zhǔn)確確聯(lián)系系到符合條條件的供應(yīng)應(yīng)商；；招投投標(biāo)過過程完完成后后，供應(yīng)商商的評(píng)評(píng)價(jià)、歸為為都同同步實(shí)實(shí)現(xiàn)。。一、管管理思思路設(shè)設(shè)計(jì)精精細(xì)化化——實(shí)現(xiàn)采采招管管理精精細(xì)化化的根根本二、供供應(yīng)商商管理理精細(xì)細(xì)化——解決戰(zhàn)戰(zhàn)略層層面的的源頭頭問題題三、采采招流流程管管理精精細(xì)化化——解決戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)層層面的的必備備問題題采購(gòu)管管理的的精細(xì)細(xì)化----要點(diǎn)供應(yīng)商商管理理是采采招管管理的的一項(xiàng)項(xiàng)重要要內(nèi)容容，房房企可可以從從“合作前前評(píng)估、、合作過過程中中評(píng)估，，合作后后評(píng)估””三大大階段段對(duì)供供應(yīng)商商進(jìn)行行識(shí)別別和管管理，，這種全過程程精細(xì)化化的評(píng)評(píng)估機(jī)機(jī)制能能有效效實(shí)現(xiàn)現(xiàn)房企企對(duì)供供應(yīng)商商的優(yōu)優(yōu)勝劣劣汰。。采購(gòu)管管理的的源頭頭------供應(yīng)商商合作前前評(píng)估估，把把握源源頭------篩選和和比較較可以在在入庫庫階段段，對(duì)對(duì)所有有供應(yīng)應(yīng)商進(jìn)進(jìn)行資質(zhì)評(píng)評(píng)估，綜合定定級(jí)，確定定潛在供應(yīng)商商的范范圍以以及合合格供供應(yīng)商商。在在招投投標(biāo)階階段通通過資資格預(yù)預(yù)審來來確定定:哪些潛潛在供供應(yīng)商商能夠夠入圍圍？并并最終終確定定中標(biāo)標(biāo)合作作伙伴伴。合作中中評(píng)估估，合合作伙伙伴------定量分分級(jí),量化標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)合作過過程是是房企企與供供應(yīng)商商合作作業(yè)務(wù)務(wù)的直直接“交鋒鋒”，房企企需要要有標(biāo)準(zhǔn)化化節(jié)點(diǎn)點(diǎn)去評(píng)估估合作作過的的程中中供應(yīng)應(yīng)商的的各種種表現(xiàn)現(xiàn)，并并最終終形成成基于于過程評(píng)估、、總結(jié)評(píng)估和和保修評(píng)估的的整體體評(píng)價(jià)價(jià)。整整個(gè)評(píng)評(píng)估結(jié)結(jié)果要要求可量化化，而非非簡(jiǎn)單單的定定性評(píng)評(píng)價(jià)，，最終終確立立出不不同合合作伙伙伴的的不同同評(píng)估估分值值，從從而對(duì)對(duì)合作作伙伴伴形成成不同同分值值段的的A/B/C三個(gè)等等級(jí)劃劃分。。分級(jí)標(biāo)準(zhǔn)按合作方式按首次合作按多次合作供應(yīng)商戰(zhàn)略合作總部合作（每類不少于三家）常規(guī)合作首次合作后優(yōu)秀（每類不少于三家）合格備選不合格試用備選待考察合作伙伙伴的的評(píng)估估案例例------分級(jí)合作后后年度度總評(píng)評(píng)，動(dòng)動(dòng)態(tài)刷刷新------合作伙伙伴身身份通過合合作前前資質(zhì)質(zhì)評(píng)估估和合合作中中的打打分定定級(jí)后后，還還需要要對(duì)供供應(yīng)商商進(jìn)行行年度度總評(píng)評(píng)，維系和和刷新新供應(yīng)商商每年年的動(dòng)動(dòng)態(tài)表表現(xiàn)，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)商合合作級(jí)級(jí)別的的動(dòng)態(tài)調(diào)調(diào)整，將合合作供供應(yīng)商商分為為戰(zhàn)略級(jí)、優(yōu)秀級(jí)、普通級(jí)和不合格格四類，，使之之后的的采購(gòu)購(gòu)招投投標(biāo)過過程快快速識(shí)識(shí)別供供應(yīng)商商、節(jié)節(jié)約采采招成成本，，最終終實(shí)現(xiàn)現(xiàn)供應(yīng)應(yīng)商的的規(guī)范范精細(xì)細(xì)化管管理。。階段

入庫階段→招投標(biāo)階段

→合作階段

→

年終總評(píng)評(píng)估過程資質(zhì)評(píng)估資格預(yù)審過程評(píng)估總結(jié)評(píng)估保修評(píng)估年度總評(píng)評(píng)估結(jié)算綜合定級(jí)入圍中標(biāo)合作定級(jí)合作升降級(jí)供應(yīng)商身份證供應(yīng)商資源庫入圍

合格入圍

不入圍ABC戰(zhàn)略優(yōu)秀

普通

不及格供應(yīng)商商管理理的階階段劃劃分供應(yīng)商商級(jí)別別動(dòng)態(tài)態(tài)調(diào)整整規(guī)則則序號(hào)級(jí)別調(diào)整依據(jù)級(jí)別調(diào)整規(guī)則1現(xiàn)場(chǎng)考察合格：待考察→備選不合格：待考察→不合格2是否簽訂合同簽訂：備選→試用未簽訂：備選→備選3履約過程評(píng)估未完成履約后評(píng)價(jià)：保留評(píng)估成績(jī)，不改變級(jí)別完成履約后評(píng)價(jià)：按評(píng)估結(jié)果更新4履約后評(píng)價(jià)（入伙三月后）評(píng)估為合格以上：試用→合格或優(yōu)秀評(píng)估為合格以下：試用→不合格或備選供應(yīng)商商級(jí)別別動(dòng)態(tài)態(tài)調(diào)整整流程程案例一一:某大型型房企企的采采購(gòu)內(nèi)內(nèi)容比比較定定向化化，主主要集集中于于工程程承包包與材材料設(shè)設(shè)備類類，首首先戰(zhàn)戰(zhàn)略采采購(gòu)，，因此此十分分重視視供應(yīng)應(yīng)商評(píng)評(píng)價(jià)管管理，，希望望高效效準(zhǔn)確確解決決戰(zhàn)略略層面面供應(yīng)應(yīng)商篩篩選問問題。。根據(jù)這這一特特點(diǎn)與與需要要，按按照上上述五五個(gè)效效益的的指導(dǎo)導(dǎo)思路路，在在該企企業(yè)的的供方方管理理系統(tǒng)統(tǒng)解決決方案案中，，首先先固化了了4個(gè)流程程——供應(yīng)商商庫管管理，，資格格預(yù)審審，資資質(zhì)與與履約約評(píng)估估，產(chǎn)產(chǎn)品庫庫管理理；劃劃分了了4個(gè)崗位位的職職能與與權(quán)限限——需求與與技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)責(zé)人即即技術(shù)術(shù)部或或項(xiàng)目目部，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)負(fù)責(zé)責(zé)人即即成本本管理理中心心或合合約預(yù)預(yù)算部部，采采購(gòu)組組織人人即招招標(biāo)采采購(gòu)部部或工工程技技術(shù)部部，以以及根根據(jù)授授權(quán)手手冊(cè)確確定的的招投投標(biāo)決決策人人；沉淀了了2個(gè)數(shù)據(jù)據(jù)庫——供方資資源庫庫與庫庫；；打通了了2層業(yè)務(wù)務(wù)——上游的的進(jìn)度度計(jì)劃劃與下下游的的合同同履約約；最最后是是處理好好供方方關(guān)系系，便于于完成成戰(zhàn)略略篩選選。這樣，，解決決方案案幫助助該企企業(yè)建建立了了標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化供供應(yīng)商商分類類管理理和細(xì)細(xì)分原原則，，為規(guī)規(guī)范管管理打打下了了基礎(chǔ)礎(chǔ)，也也形成成了有有效的的獲取取供應(yīng)應(yīng)商資資料的的途徑徑和政政策，，建立立、健健全供供應(yīng)商商資源源庫，，從而而發(fā)揮揮評(píng)估估價(jià)值值，提提高運(yùn)運(yùn)營(yíng)效效率，，降低低交易易成本本。案例啟啟示重視供供應(yīng)商商管理理的好好處在在于，，通過過對(duì)供供應(yīng)商商的綜綜合評(píng)評(píng)估與與分類類評(píng)估估，形形成項(xiàng)項(xiàng)目供供應(yīng)商商的優(yōu)優(yōu)勝劣劣汰機(jī)機(jī)制，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了供供方評(píng)評(píng)價(jià)貫貫穿供供應(yīng)商商合作作全生生命周周期，，幫助助共同同產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈的的供應(yīng)應(yīng)商成成長(zhǎng)，，從而而最終終選拔拔各個(gè)個(gè)采購(gòu)購(gòu)領(lǐng)域域優(yōu)秀秀的供供應(yīng)商商作為為長(zhǎng)期期戰(zhàn)略略伙伴伴，從從戰(zhàn)略略層面面解決決企業(yè)業(yè)的采采招源源頭問問題。。在這一一解決決方案案中，，由于于企業(yè)業(yè)的需需求一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)集中中于供供方管管理，，所以以八大大流程程簡(jiǎn)化化成了了4個(gè)集中中于供供方管管理的的流程程，沉沉淀的的數(shù)據(jù)據(jù)庫里里也少少了一一個(gè)采采購(gòu)過過程資資料庫庫，沒沒有突突出采采購(gòu)流流程管管理的的內(nèi)容容，如如若進(jìn)進(jìn)一步步結(jié)合合，將將實(shí)現(xiàn)現(xiàn)更好好的協(xié)協(xié)同效效應(yīng)。。一、管管理思思路設(shè)設(shè)計(jì)精精細(xì)化化——實(shí)現(xiàn)采采招管管理精精細(xì)化化的根根本二、供供應(yīng)商商管理理精細(xì)細(xì)化——解決戰(zhàn)戰(zhàn)略層層面的的源頭頭問題題三、采采招流流程管管理精精細(xì)化化——解決戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)層層面的的必備備問題題采購(gòu)管管理的的精細(xì)細(xì)化----要點(diǎn)如果說說供應(yīng)應(yīng)商管管理更更側(cè)重重于戰(zhàn)戰(zhàn)略層層面，，是企企業(yè)采采招管管理的的長(zhǎng)線線，那那么如如何構(gòu)構(gòu)建一一個(gè)日日常高高效、、協(xié)同同、共共享、、透明明的采招流流程自自動(dòng)化化系統(tǒng)統(tǒng)，則是是企業(yè)業(yè)每天天都需需面對(duì)對(duì)的必必備戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)。。在以往往企業(yè)業(yè)采招招管理理的信信息化化過程程中，，經(jīng)常常出現(xiàn)現(xiàn)的問問題是是，““實(shí)際際工作作中式式手工工招完完標(biāo)再再在網(wǎng)網(wǎng)上專專人走走一遍遍，造造成““兩套套制度度”，，使電子化化招投投標(biāo)流流于形形式?；蛘哒呤牵?，干脆脆在日日后的的使用用中，，信息息化系系統(tǒng)成成為擺擺設(shè)，，“雷雷聲大大，雨雨點(diǎn)小小”，，根本本不能能為企企業(yè)帶帶來管管理效效益，，更體體會(huì)不不到采采招流流程管管理精精細(xì)化化、電電子化化的成成本與與效率率優(yōu)勢(shì)勢(shì)。采購(gòu)管管理的的戰(zhàn)術(shù)術(shù)問題題------采招流流程案例二二某知名名地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的開開發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品中中，以以商用用物業(yè)業(yè)為主主，采采購(gòu)內(nèi)內(nèi)同非非常廣廣泛，，不同同的采采招標(biāo)標(biāo)合同同發(fā)生生頻率率高，，因此此更注注重采采招過過程的的精細(xì)細(xì)化管管理。。鑒于這這一特特點(diǎn)與與需要要，同同樣按按照上上述五五個(gè)效效益的的指導(dǎo)導(dǎo)思路路，在在該企企業(yè)的的招投投標(biāo)平平臺(tái)解解決方方案中中，首首先固固化了了4個(gè)流程程——標(biāo)書在在線編編制，采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃劃，發(fā)發(fā)表、、回標(biāo)標(biāo)、評(píng)評(píng)標(biāo)和和定標(biāo)標(biāo)，合合同制制作；；劃分分了4個(gè)崗位位的職職能與與權(quán)限限——需求與與技術(shù)術(shù)負(fù)責(zé)責(zé)人即即項(xiàng)目目部，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)負(fù)責(zé)責(zé)人即即預(yù)算算部成成本中中心，，采購(gòu)購(gòu)組織織人即即采購(gòu)購(gòu)部、、預(yù)算算部合合約中中心，，招投投標(biāo)決決策人人（即即會(huì)簽簽后，，根據(jù)據(jù)金額額不同同到預(yù)預(yù)算部部總監(jiān)監(jiān)、分分管總總裁））；沉沉淀了了1個(gè)數(shù)據(jù)據(jù)庫——采購(gòu)招招投標(biāo)標(biāo)過程程資料料庫；；打通通了2層業(yè)務(wù)——上游合約規(guī)規(guī)劃與下游游合同簽訂訂。最終，該企企業(yè)按照解解決方案，，形成了自己的管理理特色：把成本與與招投標(biāo)放放在一個(gè)部部門，即預(yù)預(yù)算部總監(jiān)監(jiān)下，便于于效率最大化化；形成了明明確的合同同分階段管管理；形成成了標(biāo)準(zhǔn)的的招投標(biāo)精精細(xì)管理流流程；形成成了自己的的一套標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化標(biāo)書模模板，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)了標(biāo)書在在線編制。。案例啟示成本與采招招部門打通通，緊密耦合合，數(shù)據(jù)準(zhǔn)準(zhǔn)確、可靠靠；工作流流程實(shí)現(xiàn)了了通過郵件提醒和預(yù)警警，提高了了各部門銜銜接效率；；在線編制制避免了線下、線上上兩張皮，很容易實(shí)實(shí)現(xiàn)招標(biāo)過過程的全紀(jì)紀(jì)錄，也實(shí)實(shí)現(xiàn)了知識(shí)識(shí)沉淀于信信息共享；；過程中的的月報(bào)自動(dòng)輸輸出，通過月度度分析，可可以發(fā)現(xiàn)并并控制異常常。這個(gè)應(yīng)應(yīng)用例子也也表明，只只要有貼合合企業(yè)特色色的標(biāo)準(zhǔn)化化流程工具具，采招領(lǐng)領(lǐng)域所說的的“很難形形成可用報(bào)報(bào)表”就不不再是個(gè)問問題，而電電子化招標(biāo)標(biāo)過程的信信息透明、、審核、備備案和監(jiān)督督，有利于于防范企業(yè)業(yè)責(zé)任人的的道德風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。在這一解決決方案中，，該企業(yè)的的訴求點(diǎn)集集中于招標(biāo)標(biāo)過程精細(xì)細(xì)化管理，，所以，同同樣8大流程縮減減為集中反反映招標(biāo)過程電電子化的4個(gè)流程，沉淀的數(shù)數(shù)據(jù)庫只有有采招過程程資料庫，，忽略了供供應(yīng)商庫與與產(chǎn)品庫，，且沒有形形成最終的的供應(yīng)商關(guān)關(guān)系處理。。如能進(jìn)一一步重視積積淀供應(yīng)商商管理，則則能進(jìn)一步步提高企業(yè)業(yè)采購(gòu)效能能。采招管理的的精細(xì)化------總結(jié)長(zhǎng)短結(jié)合，，戰(zhàn)略戰(zhàn)術(shù)術(shù)結(jié)合，這這些要點(diǎn)同同樣適用于于采招管理理，如何把把這些優(yōu)勢(shì)勢(shì)結(jié)合運(yùn)用用，也是未未來采招管管理繼續(xù)探探索的問題題。房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)不僅體體現(xiàn)在驚濤濤駭浪的前前期土地市市場(chǎng)與善于于騰挪的資資本市場(chǎng)，，更已經(jīng)深深入到看似細(xì)微、、實(shí)則亦能能影響大局局的成本領(lǐng)域域，包括采采招管理領(lǐng)領(lǐng)域。隨著競(jìng)爭(zhēng)的的加劇與房房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的洗牌，，精細(xì)化管管理成功與與否越發(fā)能能突顯房企企的競(jìng)爭(zhēng)力力高低。在在采招環(huán)節(jié)節(jié)，能否運(yùn)運(yùn)用好供應(yīng)應(yīng)商主體數(shù)數(shù)據(jù)庫、能能否實(shí)現(xiàn)流流程優(yōu)化、、能否最大大限度避免免重復(fù)與效效率地下、、能否做好好部門協(xié)同同形成合力力，都將影影響一個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目乃至企企業(yè)的產(chǎn)品品成本與品品質(zhì)，從而而影響企業(yè)業(yè)的發(fā)展。。采招與成本本管理的新新理念成本管理是是一門花錢錢的學(xué)問——突破承建市市場(chǎng)的成本本控制觀念念，建立開開發(fā)商投資資控制的理理念。成本只為創(chuàng)創(chuàng)造價(jià)值——目標(biāo)成本是是綱、價(jià)值值利潤(rùn)是魂魂成本管理與與合約采購(gòu)購(gòu)管理是全全成本管理理不可分割割的有機(jī)組組成部分。。成本管理是是項(xiàng)目管理理的一個(gè)有有機(jī)組成部部分，必須須要納入項(xiàng)項(xiàng)目管理中中去綜合考考慮。?目標(biāo)成本管管理是主線線?成本策劃與與合約規(guī)劃劃是核心?價(jià)值工程分分析貫穿始始終?概預(yù)算/審算：是基基本功——貫穿始終?成本?發(fā)包：是““虛實(shí)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換點(diǎn)”，，承上啟啟下項(xiàng)目成本管管理的全過過程【工程采購(gòu)】采購(gòu)內(nèi)容：：工程總（（分）包工作內(nèi)容：：工程招投投標(biāo)，合同同管理【材料設(shè)備采采購(gòu)】項(xiàng)目采購(gòu)采購(gòu)內(nèi)容：：建筑材料料與設(shè)備戰(zhàn)略采購(gòu)工作內(nèi)容：：采購(gòu)招投投標(biāo)，供應(yīng)應(yīng)商管理房地產(chǎn)項(xiàng)目目采購(gòu)管理理1、為什么房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)仍然感覺覺成本難于于控制？（1）關(guān)于目標(biāo)標(biāo)成本的研研究和制定定已經(jīng)相當(dāng)當(dāng)深入；（2）建筑市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈，建建筑采購(gòu)成成本日益低低廉；（3）ISO業(yè)務(wù)流程管管理已經(jīng)在在各大房地地產(chǎn)企業(yè)廣廣泛運(yùn)用。。2、設(shè)計(jì)、工工程人員的的苦惱……（1）成本目標(biāo)標(biāo)束縛設(shè)計(jì)計(jì)；（2）招投標(biāo)與與項(xiàng)目采購(gòu)購(gòu)分判混亂亂；（3）變更簽證證管理混亂亂；（4）遵守流程程和趕進(jìn)度度的矛盾。。項(xiàng)目成本管管理的苦惱惱…1、成本管理的的宗旨與原則則不明確管理思想：““成本核算算＝成本控制制＝成本管理理”管理目的：““節(jié)約、省省錢、不被騙騙”表現(xiàn)特點(diǎn)：造造價(jià)計(jì)算（概概、預(yù)、結(jié)））——定額模式下，，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)經(jīng)驗(yàn)，追求算算得快、算量量準(zhǔn)、定額熟熟、套價(jià)正確確。結(jié)果：成本管管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)w淺淺，缺乏管理理知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的沉淀。2、成本管理無無“全面組組織”保障障兩個(gè)極端：：（1）強(qiáng)勢(shì)地位：：權(quán)威部門—官僚機(jī)構(gòu)—成本管理＝降降低造價(jià)（2）無成本意識(shí)識(shí)：成本部＝＝審算部—成本管理處于于核算水準(zhǔn)傳統(tǒng)“成本本管理”的的誤區(qū)：—以標(biāo)準(zhǔn)化合同同文本與流程程化管理為核核心—工程量清單計(jì)計(jì)價(jià)模式—結(jié)合產(chǎn)品和市市場(chǎng)，以造價(jià)價(jià)計(jì)算和成本本分析為基礎(chǔ)礎(chǔ)，以目標(biāo)管管理為方法，以項(xiàng)目目營(yíng)銷定位與與技術(shù)管理為為依托，以產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)展開成本管理理工作。強(qiáng)調(diào)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目目標(biāo)：利潤(rùn)，，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值值，創(chuàng)造價(jià)值值。主動(dòng)、全面、、動(dòng)態(tài)成本管管理原則：成成本超前先行行（成本控制制的重心前移）；積極、、主動(dòng)圍繞目目標(biāo)成本的實(shí)實(shí)現(xiàn)進(jìn)行控制制；全過程、、全方位、全環(huán)節(jié)、全員員參與的動(dòng)態(tài)態(tài)成本管理；；目標(biāo)成本管管理貫穿于建建設(shè)項(xiàng)目的每一個(gè)階段，，凡是做到事先控制為主，事中事事后控制為輔輔，在立項(xiàng)、、設(shè)計(jì)、施工之之前發(fā)現(xiàn)問題題，減少無效成本。核算型的成本本管理已瀕臨臨淘汰，控制制型的成本管管理模式已不不能滿足市場(chǎng)場(chǎng)的要求，成成本管理必須須向價(jià)值創(chuàng)造造型轉(zhuǎn)變—核心就是產(chǎn)品品“價(jià)值工程程”研究?，F(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)業(yè)成本管理理理念：1、項(xiàng)目成本管管理的目的—提升價(jià)值2、項(xiàng)目成本的的構(gòu)成—全成本，空間間與時(shí)間分布布3、項(xiàng)目成本管管理的階段—全過程4、項(xiàng)目成本管管理的責(zé)任人人—全員5、項(xiàng)目成本管管理的方法—目標(biāo)成本管理理6、項(xiàng)目成本管管理的要點(diǎn)—合理確定與動(dòng)動(dòng)態(tài)控制現(xiàn)代地產(chǎn)企業(yè)業(yè)------成本管理理念念1、房地產(chǎn)公司司是企業(yè)，利利潤(rùn)是企業(yè)用用永恒目標(biāo)2、利潤(rùn)與成本本的關(guān)系收入一定的情情況下，成本本越低，利潤(rùn)潤(rùn)越大3、成本管理的的目的與企業(yè)業(yè)的目標(biāo)是一一致的—項(xiàng)目公司的目目標(biāo)4、成本管理的的目標(biāo)是保證證成本的支出出獲得最有效效的收益——提升價(jià)值成本控制不等等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)費(fèi)，花得少也也會(huì)有浪費(fèi)，花多花花少不是重點(diǎn)點(diǎn)，花的有效效才是關(guān)鍵項(xiàng)目成本管理理的目的：1、成本構(gòu)成：：建造成本本=前期工程費(fèi)+基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)＋＋建安工程費(fèi)（土建＋安安裝）+公共配套設(shè)施施費(fèi)開發(fā)成本本=土地成本+建造成本+開發(fā)期間費(fèi)用用全成本（（即項(xiàng)目總投投資成本）＝＝開發(fā)成本+開發(fā)費(fèi)用（管理費(fèi)費(fèi)用＋營(yíng)銷費(fèi)費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)費(fèi)用）2、時(shí)間與空間間上的分布時(shí)間：建設(shè)全全過程都在發(fā)發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用項(xiàng)目成本的構(gòu)構(gòu)成：1，階段立項(xiàng)\定位\設(shè)計(jì)發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2，對(duì)應(yīng)成本實(shí)實(shí)現(xiàn)過程---由虛到實(shí)虛擬：估估、概、預(yù)算算現(xiàn)實(shí)：合合同價(jià)、付款款、結(jié)算價(jià)……從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)發(fā)包項(xiàng)目成本管理理的階段：可研/立項(xiàng)成本測(cè)算定位成本測(cè)算目標(biāo)成本方案擴(kuò)初/施工圖目標(biāo)成本分解解目標(biāo)成本調(diào)整整發(fā)包招標(biāo)籌劃施工變更簽證支付（動(dòng)態(tài)成本））（合同管理））竣工結(jié)算項(xiàng)目成本管理理的全過程●立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)評(píng)價(jià)●策劃階段—選擇性價(jià)比最最好的產(chǎn)品，，制定產(chǎn)品目目標(biāo)與發(fā)展計(jì)計(jì)劃●設(shè)計(jì)階段：—方案：最經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理方案，，符合項(xiàng)目定定位—初步：材料設(shè)設(shè)備的合理選選型—施工圖：限額額設(shè)計(jì)，圖紙紙的質(zhì)量和時(shí)時(shí)間保證●發(fā)包階段—通過市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)找到合適的的價(jià)格和單位位，完備的合合同（與合作作伙伴雙贏的的關(guān)系）●施工階段—合約管理（變變更和簽證的的管理，支付付管理）●竣工階段—結(jié)算、索賠辦辦理各階段成本管管理重點(diǎn)內(nèi)容容：1.所有與產(chǎn)品建建造相關(guān)的部部門，都要有有成本管理的的責(zé)任和成本本意識(shí)---只有考慮了產(chǎn)產(chǎn)品的性價(jià)比比問題，才能能算是有了成成本意識(shí)…2.責(zé)任成本管理理體系的建立立目的：令全員員實(shí)施自覺的的成本管理行行為要素：（1）責(zé)任范圍；；（2）責(zé)任人（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；；（4）評(píng)價(jià)人3.成本管理專業(yè)業(yè)人員的職責(zé)責(zé)：全面、全全過程成本管管理，而非單單純編制預(yù)結(jié)結(jié)算工作了解產(chǎn)品品、掌握市場(chǎng)場(chǎng)，制定目標(biāo)標(biāo)，全程監(jiān)控控；整合合社會(huì)資源的的目標(biāo)就是讓讓其符合我們們的產(chǎn)品定位位；我們的工工作---協(xié)調(diào)整合，不不論是設(shè)計(jì)、、工程還是成本人員，，都是專家型型的管理者（（不是面包師師）項(xiàng)目成本管理理的責(zé)任主體體1.目標(biāo)成本管理理的內(nèi)容--目標(biāo)成本的確確定與動(dòng)態(tài)控制兩兩方面2.目標(biāo)成本確定定的依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、、市場(chǎng)調(diào)研、對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)的把握度3.實(shí)現(xiàn)目標(biāo)成本本動(dòng)態(tài)監(jiān)控的的手段—成本信息化管管理4.目標(biāo)成本管理理的過程—PDCA循環(huán)項(xiàng)目成本管理理的方法—目標(biāo)成本管理理1、合理確定—確定是控制的的前提和基礎(chǔ)礎(chǔ)，市場(chǎng)定價(jià)價(jià)原則，沒有有準(zhǔn)確只有合合理；成本的決定因素：外部—市場(chǎng)；內(nèi)部—產(chǎn)品策劃與定定位；成本的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技技術(shù)、管理方方面;成本確定的方法:決不是靠定額額算出來的；；靠對(duì)市場(chǎng)和和產(chǎn)品的把握握，市場(chǎng)包括括銷售市場(chǎng)和和原材料市場(chǎng)場(chǎng)成本確定的過程:行業(yè)特點(diǎn)決定定成本的特點(diǎn)點(diǎn)：?jiǎn)渭?、、?fù)雜性、多多次性；從虛虛到實(shí)；成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包包），使產(chǎn)品品與市場(chǎng)結(jié)合合—招標(biāo)的目的就就是形成有效效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的的最有效手段—定標(biāo)的原則：：合理低價(jià)；；合理的概念念：能做出符符合要求產(chǎn)品項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)——合理確定和有效控制2、有效控制——?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做做到隨時(shí)心中中有數(shù)控制伴隨實(shí)施施的全過程，，保證在過程程中的實(shí)施不不偏離既定目目標(biāo)，控制是是動(dòng)態(tài)的?？刂频囊兀海汉侠淼哪繕?biāo)標(biāo)、偏差測(cè)定定、及時(shí)反饋饋與修正。控控制不不等于限制：：心中有數(shù)就就可以說在控控制之中，時(shí)時(shí)刻掌握實(shí)際際與目標(biāo)偏差差的原因、幅幅度、造成后后果，進(jìn)而做做出相應(yīng)的調(diào)調(diào)整方案。3、技術(shù)經(jīng)濟(jì)既既結(jié)合又分離離的原則技術(shù)—招標(biāo)籌劃書—合同策略＋合合同界面—合同文件—清單包干經(jīng)濟(jì)—設(shè)計(jì)任務(wù)書—方案＋目標(biāo)成成本—擴(kuò)初/施工圖＋目標(biāo)成本調(diào)調(diào)整—工程量清單—合同單價(jià)/合價(jià)項(xiàng)目成本管理理的要點(diǎn)——合理確定和有效控制1、項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成成本監(jiān)控——臺(tái)帳月報(bào)、信信息化系統(tǒng)2、設(shè)計(jì)變更與與現(xiàn)場(chǎng)簽證的的管理3、論材料設(shè)備備的核價(jià)4、成本管理工工作的階段性性總結(jié)5、工程預(yù)結(jié)算算管理6、合理使用外外部造價(jià)咨詢?cè)儐挝?、成本人員定定期下現(xiàn)場(chǎng)，，及時(shí)做好記記錄8、工程糾紛、、索賠與反索索賠的處理9、完善的資料料管理項(xiàng)目工程階段段成本管理招標(biāo)籌劃——采購(gòu)方式及其其配套方案，，招標(biāo)模式，，招標(biāo)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃，招標(biāo)控控制成本；2.編制前的研究究工作——研究圖紙，了了解合同范圍圍和技術(shù)商務(wù)務(wù)要求；如果果工程量清單單是委托咨詢?cè)児就瓿傻牡?，則要對(duì)咨咨詢公司進(jìn)行行清單編制前前的交底，以保證清清單和招標(biāo)文文件成為一個(gè)個(gè)整體，避免免管理脫節(jié)；；3.文件編制（要要點(diǎn)：合同范范圍及發(fā)包人人要求的約定定，合同之間間的邊界責(zé)任任約定，技術(shù)及材材料標(biāo)準(zhǔn)，施施工配合及工工程管理上的的特別要求，，工期的約定定，保修時(shí)限及要要求，計(jì)量計(jì)計(jì)價(jià)原則的約約定，變更簽簽證的約定，，支付與結(jié)算算的約定，合同簽簽訂與進(jìn)場(chǎng)開開工的約定，，工程量清單單或模擬清單單的編制，單單價(jià)細(xì)目表）；4.設(shè)計(jì)和工程口口及時(shí)提供完完整的技術(shù)規(guī)規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，，視工程需要要提出關(guān)于施施工方法和工藝的的要求。5.各種情況下合合同范圍及發(fā)發(fā)包人要求的的約定和招標(biāo)標(biāo)圖紙的關(guān)系系:（a）圖紙明確完完整；（b）圖紙不完備備；（c）圖紙需投標(biāo)標(biāo)人深化設(shè)計(jì)計(jì)；（d）不明確工程程；發(fā)包——招標(biāo)籌劃發(fā)標(biāo)前與投標(biāo)標(biāo)人的交底工工作，以指導(dǎo)導(dǎo)其投標(biāo)和報(bào)報(bào)價(jià)。招投標(biāo)流流程管理：供應(yīng)商考考察與入圍評(píng)委的確確定招標(biāo)文件件的編制發(fā)標(biāo)、投投標(biāo)人現(xiàn)場(chǎng)考考察、投標(biāo)答答疑、補(bǔ)充招招標(biāo)文件、回回標(biāo)與開標(biāo)評(píng)定標(biāo)辦辦法與原則合同的簽簽訂與補(bǔ)充協(xié)協(xié)議管理總包與指指定分包、獨(dú)獨(dú)立工程。承包商不不平衡報(bào)價(jià)和和對(duì)分判界面面工作范圍與與質(zhì)量的認(rèn)識(shí)識(shí)-積極消除承包包商對(duì)合同條條款的“恐恐懼癥”。。招標(biāo)過程管理理：?工程的一切均均在成本、工工期和質(zhì)量這這三要素的指指導(dǎo)下，通過承包包合同這個(gè)紐帶，來來完成合同規(guī)規(guī)定的義務(wù)。合同管理理作為工程項(xiàng)項(xiàng)目管理的核核心，是法律律、工程管理、成成本控制、質(zhì)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的綜綜合體現(xiàn)。?合同文件的三三大要素：法法律與商務(wù)方方面用合同條件制約，經(jīng)濟(jì)方方面用工程量清單和計(jì)量支付制制約，技術(shù)方面用規(guī)范和設(shè)計(jì)文文件及圖紙制約。合同管理：是是工程項(xiàng)目管管理的核心合同中必須有有以下基本要要求：質(zhì)量：施工措施，技術(shù)規(guī)范，圖紙，成本：合同價(jià)格，工工程量清單，，支付與變更管管理，工期：工期要求，進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃，延誤賠償范圍圍及額度合同與合同管管理是——核心工程項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施—都是圍繞合同同總體目標(biāo)來來運(yùn)行的，有有效的工程項(xiàng)項(xiàng)目管理和成成本控制是通通過有效的合合同管理實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的。工程、、成本、合同同管理人員共共同做好、管管好合同。合合同的管理貫貫穿于整個(gè)工工程項(xiàng)目的始始終。項(xiàng)目工工程建設(shè)的工工作過程概括括起來就是兩兩個(gè)環(huán)節(jié)：一是簽訂合同，二是執(zhí)行合同。這兩個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)是密不不可分的，前前一個(gè)環(huán)節(jié)是是后一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的基礎(chǔ)，后后一個(gè)環(huán)節(jié)是是前一個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)的繼續(xù)，缺缺一不可。如如果果將將采采用用各各種種技技巧巧來來實(shí)實(shí)施施工工程程項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理和和控控制制成成本本比比作作““栽花花”，，那那么么提提高高企企業(yè)業(yè)的的整整體體合合同同管管理理意意識(shí)識(shí)和和管管理理水水平平，，就就是是““植樹樹”。。合同同管管理理與與成成本本、、工工程程管管理理1、招招標(biāo)標(biāo)/合同同文文件件標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化的意意義義2、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)招招標(biāo)標(biāo)/合同同文文件件體體系系與與模模塊塊3、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)招招標(biāo)標(biāo)/合同同文文件件的的結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)4、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)招招標(biāo)標(biāo)/合同同文文件件的的應(yīng)應(yīng)用用5、技術(shù)術(shù)及及材材料料標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，施施工工配配合合及及工工程程管管理理上上的的特特別別要要求求6、工工程程量量清清單單與與模模擬擬清清單單7、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)招招標(biāo)標(biāo)/合同同文文件件實(shí)實(shí)例例8、不不同同模模式式的的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)合合同同文文件件實(shí)實(shí)例例標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化招招標(biāo)標(biāo)/合同同文文件件設(shè)計(jì)計(jì)、、工工程程管管理理人人員員的的職職責(zé)責(zé)：：檢查查合合同同的的執(zhí)執(zhí)行行情情況況，，監(jiān)監(jiān)控控施施工工進(jìn)進(jìn)度度，，發(fā)發(fā)出出變變更更和和簽簽證證指指令令，，評(píng)評(píng)估估承承包包商商提提出出的的各各項(xiàng)項(xiàng)建建議議，，保保證證施施工工材材料料和和工工藝藝符符合合合合同同規(guī)規(guī)定定，，以以控控制制整整個(gè)個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目目的的順順利利實(shí)實(shí)施施。。成成本本合合同同管管理理人人員員的的職職責(zé)責(zé)：：解釋釋合合同同，，協(xié)協(xié)助助項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目實(shí)實(shí)施施階階段段的的合合同同分分解解實(shí)實(shí)施施與與集集中中控控制制，，合合同同的的目目標(biāo)標(biāo)成成本本控控制制，，工工程程變變更更的的計(jì)計(jì)量量與與計(jì)計(jì)價(jià)價(jià)，，索索賠賠與與反反索索賠賠談?wù)勁信校?，在在工工程程人人員員的的協(xié)協(xié)助助下下監(jiān)監(jiān)測(cè)測(cè)已已完完工工數(shù)數(shù)量量以以進(jìn)進(jìn)行行工工程程的的支支付付與與結(jié)結(jié)算算。。項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)理理———必須須是是精精通通合合同同管管理理的的復(fù)復(fù)合合型型人人才才，，其其首首要要任任務(wù)務(wù)就就是是通通過過合合同同管管理理來來控控制制全全局局，，完完成成各各種種既既定定目目標(biāo)標(biāo)。。組組織織項(xiàng)項(xiàng)目目部全全體體人人員員熟熟悉悉合合同同資資料料，，將將合合同同工工作作內(nèi)內(nèi)容容量量化化分分解解落落實(shí)實(shí)責(zé)責(zé)任，，并并進(jìn)進(jìn)行行相相互互間間的的協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，按按合合同同規(guī)規(guī)定定，，進(jìn)進(jìn)行行一一系系列列的的質(zhì)質(zhì)量、、進(jìn)進(jìn)度度、、成成本本和和安安全全管管理理工工作作。。工程程施施工工階階段段甲甲方方的的成成本本合合同同管管理理職職責(zé)責(zé)—建立立合合同同的的分分解解、、交交底底和和落落實(shí)實(shí)程程序序甲方方內(nèi)內(nèi)部部合合同同對(duì)對(duì)工工程程的的交交底底對(duì)總總承承包包商商的的交交底底—定期期合合同同執(zhí)執(zhí)行行檢檢查查（（例例會(huì)會(huì)1）,（例例會(huì)會(huì)2）—建立立標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)工工作作程程序序：：流流程程簡(jiǎn)簡(jiǎn)明明，，盡盡量量采采用用標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)表表格格與與標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模模板板—嚴(yán)格格質(zhì)質(zhì)量量檢檢查查驗(yàn)驗(yàn)收收制制度度：：質(zhì)質(zhì)量量驗(yàn)驗(yàn)收收、、施施工工流流程程、、材材料料檢檢驗(yàn)驗(yàn)等等—““技術(shù)術(shù)加加管管理理””型型的的項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理隊(duì)隊(duì)伍伍對(duì)對(duì)承承包包商商最最初初進(jìn)進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)的的反反應(yīng)應(yīng)速速度度的的管管理理往往往往是是一一個(gè)個(gè)工工程程成成敗敗與與否否的的一一道道考考驗(yàn)驗(yàn)。。了解解監(jiān)監(jiān)理理工工程程師師的的素素質(zhì)質(zhì)，，有有效效地地利利用用和和發(fā)發(fā)揮揮其其作作用用，，將將之之并并入入甲甲方方項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)，，督督促促和和指指導(dǎo)導(dǎo)其其工工作作—資料料員員和和質(zhì)質(zhì)量量安安全全監(jiān)監(jiān)督督員員。。項(xiàng)項(xiàng)目目檔檔案案管管理理—對(duì)于于各各項(xiàng)項(xiàng)會(huì)會(huì)議議紀(jì)紀(jì)要要、、雙雙方方往往來來信信函函、、工工程程聯(lián)聯(lián)系系單單、、技技術(shù)術(shù)核核定定單單、、圖圖紙紙會(huì)會(huì)審審紀(jì)紀(jì)要要等等基基礎(chǔ)礎(chǔ)文文件件，，必必須須分分類類歸歸檔檔。。甲方方內(nèi)內(nèi)部部合合同同對(duì)對(duì)工工程程的的交交底底工程程階階段段的的合合同同管管理理———合同同實(shí)實(shí)施施的的保保證證：：連續(xù)續(xù)性性管管理理，，責(zé)責(zé)任任到到人人；；2.工作作程程序序標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化，，行行文文規(guī)規(guī)范范化化；；3.資料料和和工工作作記記錄錄完完整整；；4.完善善的的資資料料信信息息庫庫系系統(tǒng)統(tǒng)；；5.強(qiáng)調(diào)調(diào)工工作作計(jì)計(jì)劃劃及及跟跟蹤蹤執(zhí)執(zhí)行行；；6.各方方協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)，，綜綜合合管管理理；；7.合同同成成本本人人員員提提早早介介入入。。全面面合合同同成成本本管管理理發(fā)包包人人和和承承包包商商不不是是對(duì)對(duì)立立的的關(guān)關(guān)系系，，而而是是協(xié)協(xié)作作的的關(guān)關(guān)系系對(duì)對(duì)承承包包商商的的引引導(dǎo)導(dǎo)和和支支持持，，將將之之納納入入““游游戲戲規(guī)規(guī)則則””嚴(yán)嚴(yán)以以律律己己廉政政行行為為道德德素素質(zhì)質(zhì)培培養(yǎng)養(yǎng)正確確處處理理和和工工程程承承包包商商的的關(guān)關(guān)系系采購(gòu)購(gòu)管管理理———供應(yīng)應(yīng)鏈鏈的的發(fā)發(fā)展展與與要要素素材料料設(shè)設(shè)備備采采購(gòu)購(gòu)供供應(yīng)應(yīng)鏈鏈涉涉及及的的干干系系人人：：供供應(yīng)應(yīng)商商———材料料設(shè)設(shè)備備的的供供應(yīng)應(yīng)方方甲甲方方———項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)商商承承包包商商———項(xiàng)目施施工方方客客戶（（小業(yè)業(yè)主））———項(xiàng)目的的購(gòu)買買方（（消費(fèi)費(fèi)者））采購(gòu)供供應(yīng)鏈鏈形成成的三大要要素：信信息———連接需需求與與供給給的紐紐帶標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)———產(chǎn)品的的統(tǒng)一一適用用質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)利利益———互利雙雙贏采購(gòu)分分判決決策制定采購(gòu)計(jì)計(jì)劃實(shí)施采購(gòu)計(jì)計(jì)劃合合同跟進(jìn)收收尾：?乙購(gòu)?甲限乙乙購(gòu)?甲定乙乙購(gòu)?甲購(gòu)?品種－－價(jià)格格?批量－－供期期?供方－－條件件?標(biāo)準(zhǔn)－－流程程?交易實(shí)實(shí)施?管理實(shí)實(shí)施?詢價(jià)談?wù)勁?簽署合合同?簽約分分權(quán)?合同跟跟蹤?合同收收尾?文件歸歸檔材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)管管理的的全過過程材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)管管理的的決策策：采購(gòu)分分判質(zhì)量量因素素成本本因素素工期期因素素相對(duì)分分工優(yōu)優(yōu)勢(shì)—自己最最適合合做什什么？？做什么么可以以使自自己的的價(jià)值值最大大化？？★相對(duì)交交易風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)★市場(chǎng)環(huán)環(huán)境因因素材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)管管理的的決策策因素素：乙購(gòu)———承包商商自行行采購(gòu)購(gòu)甲限乙乙購(gòu)———甲方限限定品品牌，，承包包商在在限定定范圍圍內(nèi)采采購(gòu)甲定乙乙購(gòu)———甲方指指定品品牌價(jià)價(jià)格，，承包包商與與指定定品牌牌供應(yīng)應(yīng)商簽簽訂雙雙方或或三方方（含含甲方方）合合同甲購(gòu)———甲方自自行采采購(gòu)建筑材材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)的的常見見模式式及其其優(yōu)缺缺點(diǎn)緊密配配合項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃的的材料料設(shè)備備采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃劃項(xiàng)項(xiàng)目的的需求求標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)研與與供應(yīng)應(yīng)商考考察樣樣板和和入圍圍供應(yīng)應(yīng)商的的確定定采采購(gòu)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化化文件件招招標(biāo)模模式與與評(píng)估估標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)材料設(shè)設(shè)備采采購(gòu)的的計(jì)劃劃管理理1.合作誠(chéng)誠(chéng)意—對(duì)方的的投入入加大大，增增加加成功功機(jī)會(huì)會(huì)2.主場(chǎng)做做東—時(shí)間安安排的的主動(dòng)動(dòng)權(quán)，，心心理優(yōu)優(yōu)勢(shì)3.少說多多聽—扭轉(zhuǎn)信信息不不對(duì)稱稱的劣劣勢(shì)4.黑白換換臉—兩人搭搭擋，，留留有余余地5.步步為為營(yíng)—每一個(gè)個(gè)階段段性成成果都都要書書面記記錄并并確定定6.影子權(quán)權(quán)威—第一把把手不不能輕輕易出出面7.圍魏救救趙—找出對(duì)對(duì)方的的其它它缺陷陷，或或其其它競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手，，使使其讓讓步8.最后通通牒—摸清對(duì)對(duì)方底底線，，迫迫其就就范采購(gòu)的的談判判技巧巧盲目壓壓價(jià)———單純的的最低低價(jià)中中標(biāo)思思想【危害】———偷工減減料（（例如如：防防水材材料施施工，，入戶戶門，，酒店店客房房石材材等））———劣質(zhì)服服務(wù)（（如門門窗型型材供供貨補(bǔ)補(bǔ)貨不不及時(shí)時(shí)，扯扯皮等等）采購(gòu)管管理的的誤區(qū)與矛盾盾！采購(gòu)的的批量量與成成本、、風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的矛矛盾？？解決的的最佳佳辦法法：實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)集團(tuán)團(tuán)戰(zhàn)略略采購(gòu)購(gòu)！將采購(gòu)購(gòu)計(jì)劃劃、招招標(biāo)、、談判判、評(píng)評(píng)審、、簽約約的權(quán)權(quán)力集集中于于集團(tuán)團(tuán)。集集團(tuán)團(tuán)僅在在《戰(zhàn)略合合作協(xié)協(xié)議》框架下下對(duì)戰(zhàn)戰(zhàn)略供供應(yīng)商商進(jìn)行行監(jiān)管管，同同時(shí)制制定制制度流流程規(guī)規(guī)范項(xiàng)項(xiàng)目公公司的的項(xiàng)目目運(yùn)作作，但但不介介入項(xiàng)項(xiàng)目公公司具具體項(xiàng)項(xiàng)目的的采購(gòu)購(gòu)操作作。項(xiàng)項(xiàng)目目公司