知名地產(chǎn)成本管理介紹-56

08.03.26Page1萬科成本管管理介紹萬科集團(tuán)成成本管理部部2010年08月提綱綱引言成本核算方方法成本管理模模式新的課題與與挑戰(zhàn)引言言耳熟能詳?shù)牡穆曇簦喝毡酒嚦沙杀究刂坪煤冒?，所以以賣的比歐歐洲車便宜宜…某某大公司司為了削減減開支，裁裁員5%...中國勞動力力便宜啊，，所以外國國人來中國國投資…進(jìn)口關(guān)稅降降了，買原原裝進(jìn)口車車便宜多了了…逃離“北上上廣深”，，生活成本本太高了………引言“成本”對對社會經(jīng)濟(jì)濟(jì)的影響無無處不在，，是使用頻頻率最高的的詞之一。。什么是成本本？嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩x義是：成本本是企業(yè)在在產(chǎn)品生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營過程程中，為取取得收入而而發(fā)生的需需要補(bǔ)償和和可以控制制的各種耗耗費的總和和。對于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)而言言，成本是是什么？再再來看看下下面的說法法：引言甲：我明白白了，萬科科的成本就就是蓋房子子的費用支支出！乙：哪里，，我們的工工資不是成成本嗎？丙：還有買買地的錢吶吶！地可是是越來越貴貴了…?。簩α?，，還有住宅宅小區(qū)的綠綠化，我最最喜歡那些些漂亮的樹樹啊、花花花草草了…戊：我來總總結(jié)吧，把把你們說的的加起來，，再加上你你們誰都沒沒有想到的的，呵呵…政府收取的的稅房地產(chǎn)的成成本就完整整了！他們每人都都說對了一一部分，正正確的答案案是什么呢呢？引言《萬科集團(tuán)房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)成本本核算指導(dǎo)導(dǎo)》成本核算之房地產(chǎn)成成本的構(gòu)成成房地產(chǎn)成本本的構(gòu)成房地產(chǎn)的成成本包括九九個大類：：第一部分土土地獲得得價款：：指為獲取土土地開發(fā)使使用權(quán)發(fā)生生的各項費費用。一般般包括：土地出讓金金合作款項拆遷補(bǔ)償紅線外市政政費用我們請合作作方吃飯的的費用，算算不算合作作款項？我們在前往往土地拍賣賣現(xiàn)場的車車費算不算算土地獲得得價款？答案：都不不是。第二部分開開發(fā)前期準(zhǔn)準(zhǔn)備費指取得土地地開發(fā)使用用權(quán)后，在在項目開發(fā)發(fā)前期的費費用。一般般包括：設(shè)計費從規(guī)劃到施施工圖的全全部設(shè)計過過程產(chǎn)生的的費用；報批報建費費用向政府繳納納的規(guī)定費費用；三通一平費費用通水、通電電、通路和和場地平整整產(chǎn)生的費費用；臨時設(shè)施費費用項目部辦公公室、項目目圍墻、臨臨時水電費費用；1、項目部為為項目開工工慶典花費費15000元，算不算算開發(fā)前期期準(zhǔn)備費？？2、項目場地地內(nèi)發(fā)現(xiàn)文文物，我們們請專人看看守現(xiàn)場花花費600元，算不算算前期準(zhǔn)備備費？3、項目部的的臨時食堂堂，使用3個月后拆除除，算不算算臨時設(shè)施施費？答案：1、2項不是，3項是。房地產(chǎn)成本本的構(gòu)成第三部分主主體建筑筑工程費：：項目開發(fā)過過程中的建建筑費用，，包括：基礎(chǔ)費費用建筑的的地基基與基基礎(chǔ)費費用；；結(jié)構(gòu)與與粗裝裝修費費完成地地面以以上的的結(jié)構(gòu)構(gòu)與基基本裝裝修的的費用用；門窗工工程費費用室內(nèi)外外門與與窗的的費用用；公共部部位裝裝修費費用外立面面、公公共部部位的的裝飾飾與裝裝修費費用；；室內(nèi)精精裝修修費用用對精裝裝修交交付的的房屋屋的裝裝修費費用；；1、某高高層項項目基基坑支支護(hù)花花費400萬元，，能否否計入入基礎(chǔ)礎(chǔ)費用用費？？2、某工工程基基礎(chǔ)施施工中中的土土方外外運花花費50000元，后后期土土方回回填又又花費費8000元，請請問外外運能能否計計入基基礎(chǔ)費費用，，回填填又是是否能能計入入？3、某項項目由由于成成品保保護(hù)不不力，，門窗窗破損損損失失5000元，能能否計計入門門窗工工程費費？4、陽臺臺欄桿桿能否否計入入主體體建筑筑費？？答案：：均可。。房地產(chǎn)產(chǎn)成本本的構(gòu)構(gòu)成第四部部分主主體體安裝裝工程程費指項目目開發(fā)發(fā)過程程中的的室內(nèi)內(nèi)安裝裝費用用，包包括：：室內(nèi)水水電安安裝費費用室內(nèi)各各類水水電相相關(guān)工工程費費用；；電梯安安裝費費用高層建建筑的的電梯梯費用用；消防系系統(tǒng)費費用防火所所必需需的消消防設(shè)設(shè)施費費用；；智能化化系統(tǒng)統(tǒng)費用用業(yè)主安安全保保護(hù)、、通話話、訪訪客系系統(tǒng)等等費用用；1、你所所了解解的智智能化化系統(tǒng)統(tǒng)包括括哪些些？答案：：防盜盜（攝攝像頭頭、監(jiān)監(jiān)控室室）系系統(tǒng)、、對講講（對對講機(jī)機(jī)）系系統(tǒng)、、車庫庫進(jìn)出出（IC卡）系系統(tǒng)、、門禁禁（IC卡、密密碼、、指紋紋）等等。房地產(chǎn)產(chǎn)成本本的構(gòu)構(gòu)成第五部部分社社區(qū)區(qū)管網(wǎng)網(wǎng)費指項目目管網(wǎng)網(wǎng)配套套費用用，包包括：：室外給給排水水費用用小區(qū)接接入市市政自自來水水、排排水至至城市市排水水系統(tǒng)統(tǒng)費用用；室外采采暖費費用小區(qū)接接入市市政采采暖或或自行行建設(shè)設(shè)采暖暖設(shè)施施費用用；室外燃燃?xì)赓M費用小區(qū)接接入市市政燃燃?xì)獾牡馁M用用；室外電電氣與與高低低壓費費用小區(qū)從從市政政供電電網(wǎng)絡(luò)絡(luò)引入入電至至各家家各戶戶的費費用；；小區(qū)為為節(jié)水水設(shè)置置的中中水系系統(tǒng)，，約200萬元，，能否否計入入室外外給排排水費費用？？社區(qū)管管網(wǎng)費費用是是最容容易被被普通通人忽忽略的的成本本支出出。房地產(chǎn)產(chǎn)成本本的構(gòu)構(gòu)成答案：：是。。第六部部分園園林林環(huán)境境費指項目目內(nèi)的的景觀觀費用用，包包括：：道路廣廣場費費用小區(qū)建建設(shè)道道路、、廣場場的費費用；；綠化建建設(shè)費費用小區(qū)內(nèi)內(nèi)用于于綠化化工程程的費費用；；小區(qū)圍圍墻費費用小區(qū)圍圍墻、、組團(tuán)團(tuán)圍墻墻的費費用總總和；；室外照照明費費用各種照照明所所花費費的費費用零星設(shè)施費用用各類未細(xì)述的的設(shè)施費用總總和1、綠化工程中中的土方費用用，屬于綠化化費用還是主主體建筑費用用？2、由于養(yǎng)護(hù)不不善，造成的的綠化苗木枯枯死損失30000元，能否計入入綠化建設(shè)費費？3、小區(qū)內(nèi)的路路燈照明，社社區(qū)管網(wǎng)還是是園林環(huán)境？？答案：1綠化費用，2計入，3屬于園林環(huán)境境工程費用，，。房地產(chǎn)成本的的構(gòu)成第七部分配配套套設(shè)施費指項目內(nèi)為業(yè)業(yè)主服務(wù)的各各項配套設(shè)施施費用，包括括：會所費用學(xué)校費用物業(yè)用房垃圾轉(zhuǎn)運站……1、萬科建的已已經(jīng)銷售給華華潤超市的1000m2四季花城商業(yè)業(yè)設(shè)施是否屬屬于配套設(shè)施施？2、政府在小區(qū)區(qū)內(nèi)建設(shè)的公公交車站，是是否屬于配套套設(shè)施費？答案：1不屬于，2萬科未投資，，不屬于。房地產(chǎn)成本的的構(gòu)成第八部分開開發(fā)發(fā)間接費指項目開發(fā)直直接相關(guān)，但但不能明確屬屬于特定開發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)的費用用支出以及項項目營銷設(shè)施施建造費等費費用，包括：：工程管理費項目發(fā)生的行行政、監(jiān)理、、造價咨詢等等費用資本化利息項目使用資金金的利息營銷設(shè)施建造造費非臨時性銷售售大廳、樣板板房等建造費費用物業(yè)完善費物業(yè)維修基金金與請物業(yè)公公司配合項目目的支出等1、財務(wù)部門的的人工成本是是否屬于工程程管理費的范范疇？2、物業(yè)是萬科科物業(yè)，為什什么還要支付付費用？答案：1不屬于，2、親兄弟明算算賬。房地產(chǎn)成本的的構(gòu)成第九部分期期間間費用公司管理費公司發(fā)生的但但無法明確到到項目上管理理費用營銷費用營銷部門行政政費用、廣告告、銷售代理理等營銷費用用1、公司總經(jīng)理理的人工成本本屬于公司管管理費嗎？答案：屬于。。房地產(chǎn)成本的的構(gòu)成土地獲得價款款開發(fā)前期準(zhǔn)備備費主體建筑工程程費主體安裝工程程費社區(qū)管網(wǎng)工程程費園林環(huán)境工程程費配套設(shè)施費開發(fā)間接費開發(fā)成本完全成本回顧一下：房房地產(chǎn)項目成成本組成房地產(chǎn)成本的的構(gòu)成（成本部）（財務(wù)部）期間費用成本核算之成本核算對對象的確定成本核算對象象的確定成本核算對象象的確定哪些是核算對對象呢？在某項目中包包括：5棟6層住宅；2棟11層住宅，底層層是可售商業(yè)業(yè)；2棟24層住宅，其中中一棟進(jìn)行了了室內(nèi)精裝修修；配套幼兒園；；配套會所。成本核算對象象的確定可售性：配套的會所、、學(xué)校差異性精裝修房與毛毛坯房、多層層洋房與普通通多層功能區(qū)分底商與上部住住宅便于成本費用用的歸集樓棟、單元、、戶型原則：成本核算對象象的確定一期開發(fā)完畢畢的項目：按獨立別墅、、聯(lián)排（雙拼拼）別墅、多多層洋房、普普通多層、小小高層、高層層、超高層、、獨立商業(yè)、、底層商業(yè)、、寫字樓、可可售車位等不不同的可售產(chǎn)產(chǎn)品類型劃分分成本核算對對象。成本核算指導(dǎo)導(dǎo)中所確定的的產(chǎn)品類型不不允許自行增增加，特殊項項目若需增加加應(yīng)報集團(tuán)審審批。成片分期（區(qū)區(qū)）開發(fā)的項項目：應(yīng)分期分別核核算。在此基基礎(chǔ)上，若同同一期內(nèi)有各種可售產(chǎn)品類型型，則再按可可售產(chǎn)品類型型劃分成本核核算對象。項目分期按照照公司的經(jīng)營營計劃確定多層住宅：一般是六層（（含）以下；；小高層為七層層至十一層（（含）；高層是指十二二層及以上且且總建筑高度度小于100米；建筑高度100米以上為超高高層。這是由國家建建筑相關(guān)規(guī)范范、市場營銷銷術(shù)語、客戶戶對產(chǎn)品認(rèn)知知等幾方面因因素綜合確定定成本核算對象象的確定成本核算對象象的確定成本核算之成本分?jǐn)偡椒ǚǔ杀痉謹(jǐn)偲ヅ鋰叶悇?wù)務(wù)部門《房地產(chǎn)計稅成成本》的精神，非業(yè)業(yè)主共有物業(yè)業(yè)，成本不能能分?jǐn)傊量墒凼郛a(chǎn)品中。按照“配比原原則、受益原原則”將成本本分?jǐn)偟礁髌谄凇⒏鳟a(chǎn)品對對象成本分?jǐn)偛襟E一：按各期占地面積比將總地價分?jǐn)倲偟礁髌?，其其中公攤地價價按建筑面積積比分?jǐn)倲傊粮髌?；；步驟二：將當(dāng)期地價在在各成本核算算對象間進(jìn)行行分配：A、若成本核算對對象單獨構(gòu)成成明顯組團(tuán)，，按各獨立組組團(tuán)的占地面積比分?jǐn)偟貎r。B、否則采用“容容積率倒數(shù)法法”分?jǐn)偟貎r價。通過建筑筑面積乘以其其“容積率倒數(shù)數(shù)”計算出核算對對象的占地面面積，通過其其比例分?jǐn)偖?dāng)當(dāng)期地價。地價：要求嚴(yán)嚴(yán)格按產(chǎn)品占占地面積比分分?jǐn)偟貎r。目的：以收益原則，，更客觀準(zhǔn)確確地在不同容容積率產(chǎn)品間間分?jǐn)偟貎r。。成本分分?jǐn)偟貎r分分?jǐn)偸臼纠ǎ缙谄诜謹(jǐn)倲偅海喉椖糠制谡嫉孛娣e（m2）建筑面積（m2）一期分?jǐn)偯娣e基數(shù)后期分?jǐn)偯娣e基數(shù)備注一期20000480002000038000后期3800072000小區(qū)會所20008001200按建筑面積分?jǐn)偪傆?00001200002080039200某項目目土地地價款款為7.2億元，建筑筑用地地面積積6萬㎡，，小區(qū)區(qū)會所所占地地0.2萬㎡（（全項項目配配套設(shè)設(shè)施）），一一期建建筑占占地面面積2萬㎡。。項目目總建建筑面面積12萬㎡，，一期期建筑筑面積積為4.8萬㎡。。則該該項目目一期期應(yīng)承承擔(dān)的的地價價是多多少？？一期地地價=72000*（20800/60000）=24960（萬元元）成本分分?jǐn)偟貎r分分?jǐn)偸臼纠ǎóa(chǎn)品品分?jǐn)倲偅海寒a(chǎn)品建筑面積（m2）容積率分?jǐn)偦鶖?shù)地價分?jǐn)偅ㄈf元）可售單方地價（元/m2）多層洋房180001.51200060003333.33小高層240002.01200060002500.00高層360003.01200060001666.67合計78000

3600018000

某項目目一期期，地地價為為1.8億元，建筑筑用地地面積積3.6萬㎡，，總建建筑面面積為為7.8萬㎡，，其中中，多多層洋洋房建建筑面面積為為1.8萬㎡，，小高高層建建筑面面積為為2.4萬㎡，，高層層建筑筑面積積為3.6萬㎡（（均可可售）），若若多層層洋房房、小小高層層、高高層的的容積積率分分別以以1.5、2和3計，則則該項項目各各產(chǎn)品品的可可售單單方地地價是是多少少？多層洋洋房：：分?jǐn)偟氐貎r=18000*（12000/36000）=6000（萬元元）可售單單方地地價=6000/1.8=3333（元/m2）成本分分?jǐn)偭愘M費用：：盡量真真實反反映產(chǎn)產(chǎn)品在在項目目中的的資源源受益益比例例；社區(qū)管管網(wǎng)、、園林林環(huán)境境費用用由按按各產(chǎn)產(chǎn)品占占地面面積進(jìn)進(jìn)行分分?jǐn)偂?。目的：：更?zhǔn)確確核算算六類類費用用在各各產(chǎn)品品類型型間的的分?jǐn)倲偝杀卷椖靠缙诜謹(jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品分?jǐn)倶?biāo)準(zhǔn)開發(fā)前期準(zhǔn)備費可售面積可售面積主體建筑工程費直接歸屬直接歸屬主體安裝工程費直接歸屬直接歸屬社區(qū)管網(wǎng)工程費可售面積占地面積園林環(huán)境工程費可售面積占地面積配套設(shè)施費可售面積可售面積成本分分?jǐn)傎M用分分?jǐn)偸臼纠海悍制诳墒勖娣e（m2）園林環(huán)境工程費（萬元）一期1000001000后期900000跨期2000合計1000000某項目目可售面積100萬㎡，，分期期開發(fā)發(fā)，一一期可售面積10萬㎡，，其中中高層層可售面積6萬㎡，，占地地比50%，小高高層可售面積4萬㎡，，占地地比50%，。一一期自自身園園林環(huán)環(huán)境工工程費費合計計1000萬元，，跨期期分?jǐn)倲倛@林林環(huán)境境工程程費合合計2000萬元，，則高高層及及小高高層的的園林林環(huán)境境工程程費為為___元/㎡和___元/㎡。一期園園林環(huán)環(huán)境工工程費費＝1000＋2000＊（10／1000）＝1200（萬元元）高層分分?jǐn)偅剑?200＊50％＝600（萬元元）單方＝＝600／6＝100(元/㎡)產(chǎn)品可售面積（m2）占地比園林環(huán)境工程費（萬元）高層６000050％600小高層４000050％600合計1000001200成本分分?jǐn)偝Y本本化利利息外外的開開發(fā)間間接費費按產(chǎn)產(chǎn)品核核算對對象建建筑面面積比比分?jǐn)倲偢鳟a(chǎn)產(chǎn)品核核算對對象中中。目的：：更準(zhǔn)確確核算算開發(fā)發(fā)間接接費用用在各各項目目、各各產(chǎn)品品間的的分?jǐn)倲?。行政管管理費費根據(jù)據(jù)在建建項目目各期期的建筑面面積與與開工工時間間的加加權(quán)數(shù)數(shù)比例例進(jìn)行分分?jǐn)?。。開發(fā)間間接費費如：項項目一一、二二期可可售面面積（（車位位除外外）面面積分分別為為40000m2、60000m2，當(dāng)年年開工工建設(shè)設(shè)時間間分別別為12個月、、5個月，，則分分?jǐn)偙缺壤秊闉椋?×12）：（（6×5）=48:30資本化化利息息:分期之之間，，資本本化利利息按按項目目各期期實際際資金金占用用分別別計算算；同期內(nèi)內(nèi)：按按期內(nèi)內(nèi)各成成本對對象成本占占用的的比例例進(jìn)行分分配。。萬科成成本管管理基基本模模式以目標(biāo)成成本和責(zé)任成成本管理為為核心心的現(xiàn)現(xiàn)代企企業(yè)成成本管管理體體系。。成本管管理模模式責(zé)任成成本管管理目標(biāo)成成本與與動態(tài)態(tài)成本本管理理作業(yè)過過程管管理成本管管理軟軟件公司管管理層層控制系系統(tǒng)信息系系統(tǒng)組織系系統(tǒng)成本管管理模模式基基本構(gòu)構(gòu)架領(lǐng)導(dǎo)機(jī)機(jī)構(gòu)管理工工具管理制制度成本、、工程程文件件成本管管理模模式萬科責(zé)責(zé)任成成本體體系通過確確定責(zé)責(zé)任主主體和和評價價部門門，通通過技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的的目標(biāo)標(biāo)設(shè)定定、執(zhí)執(zhí)行和和考核核，來來保證證整體體成本本的合合理性性和先先進(jìn)性性。執(zhí)行文文件：《萬科責(zé)責(zé)任成成本管管理體體系指指引》1、責(zé)任任成本本管理理成本管管理模模式——責(zé)任成成本實施要要點總經(jīng)理理成本部部配合部部門主體部部門責(zé)任成成本考考核報報告責(zé)任成成本管管理辦辦法成本階階段性性目標(biāo)標(biāo)《萬科責(zé)責(zé)任成成本管管理指指引》總部備案牽頭組織討論形成普及執(zhí)行實現(xiàn)制定定期考考核公布成本管管理模模式——責(zé)任成成本目標(biāo)成成本測算表表動態(tài)成成本月評估估目標(biāo)成成本控制責(zé)責(zé)任書書責(zé)任成成本成本管管理模模式——責(zé)任成成本2、目標(biāo)標(biāo)成本本管理理管理原原則：體現(xiàn)目目標(biāo)成成本的的先進(jìn)進(jìn)性目標(biāo)成成本的的嚴(yán)肅肅性(納入績績效考考核)目標(biāo)成成本：：目標(biāo)成成本是是企業(yè)業(yè)預(yù)先先確定定的、、在一一定時時期內(nèi)內(nèi)和經(jīng)過過努力力所要要實現(xiàn)現(xiàn)的成成本目目標(biāo)；；是項項目成成本的控控制線線。動態(tài)成成本：：是項目目實施施過程程中各各個時時期體體現(xiàn)的的預(yù)期期成本本結(jié)果。?；靖鸥拍睿汗芾砉すぞ撸喝f科成成本管管理軟軟件成本數(shù)數(shù)據(jù)庫庫成本管管理模模式——目標(biāo)成成本實施過過程新項目目發(fā)展展規(guī)劃設(shè)設(shè)計擴(kuò)初設(shè)設(shè)計施工圖圖設(shè)計計施工組組織與與材料采采購竣工結(jié)結(jié)算成本估估算目標(biāo)成成本測測算一一目標(biāo)成成本測測算二二目標(biāo)標(biāo)成成本本動態(tài)成成本結(jié)算成成本分分析目標(biāo)成成本形形成目標(biāo)成成本執(zhí)執(zhí)行成本管管理模模式簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整動態(tài)成成本構(gòu)構(gòu)成已發(fā)生生成本本合同性性成本本非合同同性成成本已結(jié)算算成本本未結(jié)算算成本本待發(fā)生生成本本動態(tài)成本=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本本+待發(fā)生成本動態(tài)成本成本管理模式式——目標(biāo)成本動態(tài)成本管理理要求決策、合同、變更、結(jié)算各科目、各部門即時記錄系統(tǒng)分解復(fù)審核對及時通報動態(tài)預(yù)測待發(fā)生成本、預(yù)計未來成本、財務(wù)定期核對公司領(lǐng)導(dǎo)層、相關(guān)部門

成本管理模式式——目標(biāo)成本3、作業(yè)過程管管理項目發(fā)展施工規(guī)劃設(shè)計招標(biāo)竣工結(jié)算簽約銷售及物業(yè)管管理總目標(biāo)是通過對房地地產(chǎn)各個作業(yè)業(yè)過程進(jìn)行成成本控制，實實現(xiàn)降低成本本的目的。全過程、全員員、全方位房地產(chǎn)成本作作業(yè)過程：成本管理模式式——作業(yè)過程3.1新項目發(fā)展成成本控制控制要點：穩(wěn)健性合理確定估算算基礎(chǔ)，合理理預(yù)計工程量量和工程綜合單價。?？刂圃瓌t：準(zhǔn)確、客觀、、全面、謹(jǐn)慎慎預(yù)測新項目目成本。執(zhí)行文件：《集團(tuán)新項目發(fā)發(fā)展制度》《集團(tuán)新項目發(fā)發(fā)展經(jīng)濟(jì)測算算表》成本管理模式式——作業(yè)過程3.2設(shè)計成本控制制控制要點：合理的產(chǎn)品技技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)標(biāo)設(shè)計周期、設(shè)設(shè)計質(zhì)量。控制原則：經(jīng)濟(jì)合理性最最大。執(zhí)行文件：《集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計計流程》成本管理模式式——作業(yè)過程3.3招標(biāo)成本控制制控制要點：獲取競爭性低低價成本逐步實施工程程量清單招標(biāo)標(biāo)集團(tuán)材料集中中采購控制原則：全面招標(biāo)原則則合理低價中標(biāo)標(biāo)原則透明公正原則則執(zhí)行文件：《萬科工程采購購管理辦法》成本管理模式式——作業(yè)過程3.4簽約成本控制制控制要點：合同談判合同審批控制原則：合法性原則、、合同書原則則、事前