招商積余物業(yè)經(jīng)營分析報(bào)告

3招商積余物業(yè)經(jīng)營分析報(bào)告2022年5月

1招商積余：A股稀缺央企物管標(biāo)的1.1央企物管，平穩(wěn)轉(zhuǎn)型公司作為招商局集團(tuán)旗下的平臺企業(yè)，主要從事物業(yè)資產(chǎn)管理與服務(wù)，主要開展物業(yè)管理業(yè)務(wù)、資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等業(yè)務(wù)。1983年，招商物業(yè)的前身蛇口工業(yè)區(qū)建設(shè)指揮部房地產(chǎn)科房管組成立；1994（深南光）在深交所上市；2018年，中航地產(chǎn)更名為“中航善達(dá)2019年，招商蛇口收購中航善達(dá)并注入招商物業(yè)，公司更名為“招商局積余產(chǎn)業(yè)運(yùn)營服務(wù)股份有限公司”，通過重組更名上市。圖1公司發(fā)展歷程資料來源：公司官網(wǎng)，公司公告，市場研究部1.2央企背景支撐，股權(quán)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定公司的實(shí)際控制人招商局集團(tuán)是中央直接管理的國有重要骨干企業(yè)，控股股東招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司持股51.16%，其中直接持股47.45%。4圖2股權(quán)結(jié)構(gòu)資料來源：公司公告，市場研究部1.3業(yè)績整體向好，盈利能力穩(wěn)步提升營收突破百億，利潤穩(wěn)步提升。2021年，公司營業(yè)收入突破百億，達(dá)到105.91億元，同比增長22.42%；其中，隨著原有物業(yè)管理項(xiàng)目增長以及新拓展市場化物業(yè)管理項(xiàng)目增加，物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入99.08億元，同比23.31%。2019年公司重組后，歸母凈利潤呈上升趨勢，2021年，公司實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤5.13億元，同比增長17.25%。圖3近年公司營業(yè)收入及增速圖4近年公司歸母凈利潤及增速營業(yè)收入（億元）同比（右軸）歸母凈利潤（億元）同比（右軸）60%120100050%40%30%20%10%987654321040%20%-20%-40%-60%-80%-10%-20%201620172018201920202021201620172018201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部5圖5近年公司分業(yè)務(wù)營業(yè)收入結(jié)構(gòu)物業(yè)管理（億元）資產(chǎn)管理（億元）1201000201920202021資料來源：公司公告，市場研究部毛利率略有提升，費(fèi)用管控能力持續(xù)向好。年，公司毛利率為13.76%，較上年增長0.16pct；其中，物業(yè)管理業(yè)務(wù)毛利率為，較上年提升0.47pct，資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)毛利率56.18%，較上年下滑1.71pct。費(fèi)用方面，公司三項(xiàng)費(fèi)用率自2019年持續(xù)下滑，2021年財(cái)務(wù)費(fèi)用率、銷售費(fèi)用率和管理費(fèi)用率分別為1.25%、0.82%和3.65%。同時(shí)，公司持續(xù)推進(jìn)數(shù)字化管理和精細(xì)化集中運(yùn)營管控，在管項(xiàng)目的招商π平臺覆蓋率超99%，提升管理效率，從而降低了管理費(fèi)用率。圖6近年公司毛利率圖7近年公司分業(yè)務(wù)毛利率25%20%15%10%80%70%60%50%40%30%20%10%20192020202120172018201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部6圖8近年公司期間費(fèi)用率財(cái)務(wù)費(fèi)用率銷售費(fèi)用率管理費(fèi)用率20172018201920202021資料來源：公司公告，市場研究部1.4“12347”戰(zhàn)略助力高質(zhì)量發(fā)展2020年初，公司明確了“12347”發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)展“大物業(yè)”和“大資產(chǎn)”兩項(xiàng)核心業(yè)務(wù)，戰(zhàn)略協(xié)同方面，成為招商局集團(tuán)資產(chǎn)保值增值平臺，成為招商蛇口持有資產(chǎn)運(yùn)營的承載平臺?！?2347”發(fā)展戰(zhàn)略明確了公司作為輕資產(chǎn)平臺的整體戰(zhàn)略定位，為實(shí)現(xiàn)公司內(nèi)外部協(xié)同發(fā)展，提高市場競爭力，提供了方向指引。表1公司“12347”發(fā)展戰(zhàn)略內(nèi)容名稱內(nèi)容中國領(lǐng)先的物業(yè)資產(chǎn)管理運(yùn)營商，物業(yè)資產(chǎn)管理領(lǐng)域綜合實(shí)力領(lǐng)先，機(jī)構(gòu)類業(yè)務(wù)保持行業(yè)領(lǐng)軍地位，服務(wù)質(zhì)量、品牌影響力、資產(chǎn)管理能力保持中國領(lǐng)先地位1戰(zhàn)略定位2核心主業(yè)3戰(zhàn)略協(xié)同4發(fā)展原則7戰(zhàn)略舉措大物業(yè)大資管集團(tuán)資產(chǎn)保值增值平臺，為集團(tuán)業(yè)務(wù)協(xié)同助力；招商蛇口持有資產(chǎn)運(yùn)營的承載平臺；招商蛇口產(chǎn)業(yè)數(shù)字化的標(biāo)兵市場化、專業(yè)化、集約化、生態(tài)化鞏固一片沃土、業(yè)務(wù)價(jià)值延伸、平臺內(nèi)涵多元、科技賦能與數(shù)字化轉(zhuǎn)型、內(nèi)外發(fā)展并舉、兩個平臺有機(jī)互動、管理創(chuàng)新資料來源：招商積余公眾號，市場研究部2深耕“大物業(yè)”基壤，拓展“大資管”版圖2.1“大物業(yè)”績效靚麗，業(yè)態(tài)價(jià)值多元延伸2.1.1基礎(chǔ)物管穩(wěn)健增長，非居業(yè)態(tài)發(fā)展提速構(gòu)建“沃土云林”商業(yè)模式，提供多元化管理服務(wù)。公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)涵蓋基礎(chǔ)物業(yè)管理、平臺增值服務(wù)和專業(yè)增值服務(wù)三7大板塊，布局超過100個城市，服務(wù)業(yè)態(tài)覆蓋住宅、辦公、商業(yè)、園區(qū)、學(xué)校等多元化業(yè)態(tài)。公司積極推進(jìn)“12347”戰(zhàn)略落地，構(gòu)建“沃土云林”商業(yè)模式，公司深耕物業(yè)基礎(chǔ)管理“沃土”，通過標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)營和平臺化建設(shè)提升服務(wù)水平。平臺增值服務(wù)依托旗下招商到家匯的平臺運(yùn)營，通過爆品引領(lǐng)、服務(wù)滲透、線上線下一體化等手段，開展多元化增值服務(wù)，反哺基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)。專業(yè)增值服務(wù)依托多年的專業(yè)化服務(wù)能力和強(qiáng)大的客戶粘性，為客戶提供案場協(xié)銷及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、設(shè)施管理服務(wù)、停車場管理服務(wù)等專業(yè)化服務(wù)。圖9公司“沃土云林”商業(yè)模式資料來源：招商積余業(yè)績發(fā)布會，市場研究部基礎(chǔ)物管行穩(wěn)致遠(yuǎn)，業(yè)務(wù)多層次擴(kuò)展。年，公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)營業(yè)收入99.08億元，同比增長23.31%；新簽?zāi)甓群贤~為億元，同比增長24.34%2021年，公司基礎(chǔ)物業(yè)管理、平臺增值服務(wù)和專業(yè)增值服務(wù)營業(yè)收入分別占物業(yè)管理業(yè)務(wù)營業(yè)收入的78.75%2.68%和18.57%，毛利率分別為4.85%和13.77%。8圖10近年公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)營收及增速圖近年公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)新簽?zāi)甓群贤~)同比（右軸）新簽?zāi)甓群贤~（億元）同比（右軸）140%120100060%50%40%30%20%10%5120%100%80%60%40%20%020172018201920202021201620172018201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部圖12近年公司物業(yè)管理分業(yè)務(wù)營收結(jié)構(gòu)圖13近年公司物業(yè)管理分業(yè)務(wù)毛利率基礎(chǔ)物業(yè)管理（億元）專業(yè)增值服務(wù)（億元）平臺增值服務(wù)（億元）基礎(chǔ)物業(yè)管理平臺增值服務(wù)專業(yè)增值服務(wù)120100016%14%12%10%2020202120202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部管理規(guī)模持續(xù)擴(kuò)張，助力物業(yè)管理業(yè)務(wù)穩(wěn)健增長。截至2021年底，公司物業(yè)管理面積達(dá)到億平方米，同比增長47.12%；物業(yè)管理項(xiàng)目達(dá)到1717個，同比增長19.40%。管理面積的持續(xù)增長不僅為基礎(chǔ)物業(yè)管理服務(wù)業(yè)績提升提供空間，也為多元化平臺增值服務(wù)和專業(yè)增值服務(wù)業(yè)務(wù)開展提供廣闊的沃土。圖14近年公司物業(yè)管理面積及增速圖15近年公司物業(yè)管理項(xiàng)目數(shù)及增速管理項(xiàng)目（個）同比（右軸）管理面積（億平方米）同比（右軸）3.0200%150%100%50%200018001600140012001000800140%120%100%80%60%40%20%2.52.01.51.00.50.0600400200-50%0201620172018201920202021201620172018201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部9發(fā)力非住宅業(yè)態(tài)，全業(yè)態(tài)拓展勢頭強(qiáng)勁。公司非住宅類項(xiàng)目服務(wù)業(yè)態(tài)包括辦公、商業(yè)、園區(qū)、政府、學(xué)校、公共、城市空間等。截至2021年底，公司非住宅管理面積達(dá)到1.66億平方米，同比增長75%，占公司基礎(chǔ)物業(yè)總管理面積的58.92%；非住宅營業(yè)收入達(dá)到50.36億元，同比增長14.48%，占公司基礎(chǔ)物業(yè)管理營業(yè)總收入的64.54%。年，公司拓展了浦發(fā)銀行綠谷項(xiàng)目、四川大學(xué)華西天府醫(yī)院、濟(jì)南環(huán)貿(mào)中心、深圳中心公園等規(guī)模和影響力均較大的高品質(zhì)項(xiàng)目，新拓展項(xiàng)目的單個項(xiàng)目平均年合同額同比大幅上升，千萬級以上項(xiàng)目數(shù)量同比增長。圖16公司管理面積結(jié)構(gòu)圖17公司新簽約合同金額結(jié)構(gòu)住宅（億平方米）住宅同比（右軸）非住宅（億平方米）住宅（億元）非住宅（億元）非住宅同比（右軸）住宅同比（右軸）非住宅同比（右軸）1.801.601.401.201.000.800.600.400.200.0080%550%70%60%50%40%30%20%10%40%30%20%10%020182019202020212018201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部圖182021年公司非住宅類項(xiàng)目管理面積結(jié)構(gòu)圖192021年公司非住宅類項(xiàng)目營收結(jié)構(gòu)辦公（萬㎡）園區(qū)（萬㎡）政府（萬㎡）商業(yè)（萬㎡）辦公（億元）園區(qū)（億元）政府（億元）商業(yè)（億元）公共（萬㎡）公共（億元）學(xué)校（萬㎡）學(xué)校（億元）城市空間及其他（萬㎡）城市空間及其他（億元）2000060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00150001000050000年年年年資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部圖20公司高品質(zhì)非住宅項(xiàng)目資料來源：招商積余業(yè)績發(fā)布會，市場研究部2.1.2增值服務(wù)成效顯現(xiàn)，多元化發(fā)展增添活力依托到家匯平臺，打造物業(yè)私域流量輕資產(chǎn)平臺。公司旗下招商到家匯平臺全面優(yōu)化到家匯商城前端及后臺功能，以爆品引領(lǐng)、服務(wù)滲透、線上線下結(jié)合為抓手，開展“企業(yè)集采+優(yōu)品生活+社區(qū)資源運(yùn)營”等多業(yè)務(wù)線條的增值服務(wù)，積極打造物業(yè)私域流量領(lǐng)先的輕資產(chǎn)平臺運(yùn)營商。2021年，公司平臺交易額近8億元，同比增長66%；平臺增值服務(wù)營業(yè)收入2.66億元，同比增長，用戶數(shù)、活躍度、復(fù)購率等平臺數(shù)據(jù)均穩(wěn)步提升。圖21近年公司平臺增值服務(wù)營收平臺增值服務(wù)（億元）3.02.52.01.51.00.50.020202021資料來源：公司公告，市場研究部圖22公司平臺增值服務(wù)資料來源：招商積余公眾號，市場研究部專業(yè)增值服務(wù)快速發(fā)展，細(xì)分賽道實(shí)力領(lǐng)先。年，公司旗下專業(yè)公司快速發(fā)展，為客戶帶來全流程、一體化、專業(yè)化綜合服務(wù)體驗(yàn)。公司為客戶提供了案場協(xié)銷及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、設(shè)施管理服務(wù)、建筑科技服務(wù)、停車場管理服務(wù)、安保服務(wù)、干洗服務(wù)、餐飲服務(wù)等一系列專業(yè)化服務(wù)。設(shè)施管理方面，公司旗下的南光電梯公司擁有在保電梯10745臺，為深圳最大的非品牌電梯維保公司，持有行業(yè)最高A級資質(zhì)；建筑科技服務(wù)方面，公司新增4項(xiàng)資質(zhì)，已累計(jì)擁有專利和軟著30項(xiàng)，并于2022年初邁入國家高新技術(shù)企業(yè)行列。2021年，公司專業(yè)增值服務(wù)營業(yè)收入億元，同比增長20.50%；其中，案場協(xié)銷及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)、建筑科技服務(wù)和設(shè)施管理服務(wù)營業(yè)收入分別占專業(yè)增值服務(wù)營業(yè)收入的42.91%、21.45%和21.34%。圖23近年公司專業(yè)增值服務(wù)營收圖242021年公司專業(yè)增值服務(wù)分業(yè)務(wù)營收占比專業(yè)增值服務(wù)（億元）20181614121086420201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部圖25公司專業(yè)增值服務(wù)資料來源：招商積余公眾號，市場研究部2.2推進(jìn)“12347”戰(zhàn)略落地，聚焦資管業(yè)務(wù)。公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)包括商業(yè)運(yùn)營、持有物業(yè)出租及經(jīng)營。2021年，公司資產(chǎn)管理營業(yè)收入達(dá)到億元，同比增長。2021年，公司商業(yè)運(yùn)營、持有物業(yè)出租及經(jīng)營營業(yè)收入分別占資產(chǎn)管理營業(yè)收入的10.49%和89.51%；公司商業(yè)運(yùn)營、持有物業(yè)出租毛利率分別為41.94%和57.85%。圖26近年公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營收及增速資產(chǎn)管理營業(yè)收入（億元）同比（右軸）7654321030%20%10%0%-10%-20%-30%-40%201920202021資料來源：公司公告，市場研究部圖27近年公司資產(chǎn)管理分業(yè)務(wù)營收結(jié)構(gòu)圖28近年公司資產(chǎn)管理分業(yè)務(wù)毛利率持有物業(yè)出租及經(jīng)營持有物業(yè)出租及經(jīng)營70%60%50%40%30%20%10%0%100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%2020202120202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部商業(yè)運(yùn)營加速拓展，三大產(chǎn)品系助力品牌擴(kuò)張。公司旗下招商九方為商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目提供土地獲取及開發(fā)建設(shè)階段的商業(yè)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程改造等顧問咨詢服務(wù)，在商業(yè)項(xiàng)目開業(yè)籌備及運(yùn)營階段提供招商、策劃、推廣、運(yùn)營管理等服務(wù)。2021年，公司商業(yè)運(yùn)營業(yè)務(wù)營業(yè)收入達(dá)到0.58億元，同比增長52.62%。公司商業(yè)項(xiàng)目管理面積萬平方米，同比增長31.62%，在管商業(yè)項(xiàng)目44個，同比增長69.23%。近年來，公司成功培育了九方、九方薈等品牌，打造了三大商業(yè)產(chǎn)品系——海上世界、花園系、九方系，并與1400多個優(yōu)質(zhì)品牌資源建立深度合作。圖29近年公司商業(yè)項(xiàng)目管理面積及增速圖30近年公司商業(yè)項(xiàng)目數(shù)量及增速管理面積（萬平方米）同比（右軸）管理項(xiàng)目（個）同比（右軸）2001801601401201008035%504540353025201510580%70%60%50%40%30%20%10%0%30%25%20%15%10%5%600%4020-5%-10%0020182019202020212018201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部圖31公司三大商業(yè)產(chǎn)品系資料來源：公司官網(wǎng)，市場研究部持有物業(yè)業(yè)態(tài)多元，運(yùn)營整體向好。公司的持有物業(yè)包括酒店、購物中心、商業(yè)、寫字樓等多種業(yè)態(tài)。截至2021年底，公司可出租面積達(dá)到59.12萬平方米，已出租面積達(dá)到57.78萬平方米，平均出租率達(dá)到98%。圖32近年公司持有物業(yè)出租及經(jīng)營情況圖332021年公司持有物業(yè)出租及經(jīng)營分業(yè)務(wù)情況可出租面積（萬㎡）平均出租率（右軸）已出租面積（萬㎡）可出租面積（萬㎡）平均出租率（右軸）已出租面積（萬㎡）70605040302010098.5%45403530252015105100%98.0%97.5%97.0%96.5%96.0%95.5%95.0%94.5%94.0%93.5%98%96%94%92%90%88%86%84%82%0201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部數(shù)字建設(shè)深化升級，打造業(yè)務(wù)全鏈路信息化。業(yè)務(wù)數(shù)字化方面，公司加快數(shù)字化建設(shè)，在管項(xiàng)目的招商π平臺覆蓋率超99%；公司結(jié)合特色業(yè)態(tài)，升級智慧醫(yī)院系統(tǒng)，延伸醫(yī)院業(yè)務(wù)至標(biāo)本運(yùn)送、醫(yī)廢處理等領(lǐng)域。管理數(shù)字化方面，公司打造供應(yīng)商系統(tǒng)、管理駕駛艙、三級城市級智慧運(yùn)營中心，并升級多個理系統(tǒng)，推進(jìn)精細(xì)化集中運(yùn)營管控，提升管理效率。物聯(lián)應(yīng)用方面，公司全面推廣“車場崗?fù)o人值守”改造，截至2021年底，累計(jì)完成700多條車道改造。在2020-2021年克而瑞中國物企數(shù)字力排行榜中，公司位列第八名。圖34公司數(shù)字化建設(shè)資料來源：招商積余公眾號，市場研究部3控股股東實(shí)力強(qiáng)勁，資源稟賦優(yōu)異招商蛇口銷售規(guī)模增長，土地儲備充足。2021年，公司控股股東招商蛇口實(shí)現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增長17.77%；簽約銷售額3268.34億元，同比增長17.73%，位列克而瑞2021銷售榜第七名。2017年至2021年，招商蛇口竣工面積及新增計(jì)容建筑面積分別從453.49萬平方米和1023萬平方米增長至1272.74萬平方米和1559萬平方米。2021年，公司新增來自招商蛇口的物業(yè)管理面積為1766.24萬平方米，占比19.6%；新增來自招商蛇口的新簽?zāi)甓群贤~為6.5億元，占比21.31%。圖35近年招商蛇口簽約銷售面積及增速圖36近年招商蛇口簽約銷售額及增速銷售面積（萬平方米）同比（右軸）簽約銷售額（億元）同比（右軸）1600140012001000800600400200050%45%40%35%30%25%20%15%10%5%35003000250020001500100050060%50%40%30%20%10%0%00%2017201820192020202120172018201920202021資料來源：招商蛇口公司公告，市場研究部資料來源：招商蛇口公司公告，市場研究部圖37近年招商蛇口竣工面積圖38近年招商蛇口新增計(jì)容建筑面積竣工面積（萬平方米）同比（右軸）120%新增計(jì)容建筑面積（萬平方米）1400同比（右軸）180035%30%25%20%15%10%120010008006004002000100%80%60%40%20%16001400120010008006004002000-5%-10%2017201820192020202120172018201920202021資料來源：招商蛇口公司公告，市場研究部資料來源：招商蛇口公司公告，市場研究部第三方占比提升，公司市場化外拓能力提升。年，公司管理面積中來自控股股東0.91億平方米，同比增長24.18%，來自第三方1.90億平方米，同比增長61.49%；公司新簽合同金額中來自第三方整體提升，達(dá)到24億元，同比增長29.52%。圖39公司管理面積來源結(jié)構(gòu)圖40公司新簽合同金額來源結(jié)構(gòu)控股股東（億平方米）第三方（億平方米）控股股東（億元）第三方（億元）3.002.502.001.501.000.500.005020182019202020212018201920202021資料來源：公司公告，市場研究部資料來源：公司公告，市場研究部控股股東提出“雙百”戰(zhàn)略，鋪路“大資管”。公司控股股東招商蛇口在商業(yè)上制定了雙百”目標(biāo)，即在十四五規(guī)劃期末，建設(shè)百個資產(chǎn)管理項(xiàng)目，并實(shí)現(xiàn)百億經(jīng)營收入。2020年是招商蛇口的資管年，招商蛇口成立資產(chǎn)管理中心，全面盤點(diǎn)集中商業(yè)、寫字樓、酒店、公寓等四大業(yè)態(tài)的持有型物業(yè)，成功創(chuàng)新發(fā)行深圳泰格明華、南京馬群花園城等類產(chǎn)品，為資產(chǎn)有序有效退出奠定基礎(chǔ)。2021年招商蛇口主要在營集中商業(yè)項(xiàng)目25個，集中布局在上海、深圳、南京、成都和重慶等16個城市。公司旗下招商九方管理能力不斷提升，陸續(xù)與招商蛇口持有型商業(yè)項(xiàng)目簽訂委托管理協(xié)議。2021年，公司受托管理招商蛇口下屬企業(yè)持有的蛇口花園城、招商局廣場等35個商業(yè)項(xiàng)目，商業(yè)業(yè)務(wù)布局在全國十余個城市，具有一定的品牌影響力。積極開展“總對總”業(yè)務(wù)，合資合作成果豐碩務(wù)方面，公司不斷擴(kuò)大在大客戶系統(tǒng)中的市場份額，成功拓展南京華為、中興南京園區(qū)、京東總部4號樓等項(xiàng)目，與阿里巴巴、寧德時(shí)代、華為等企業(yè)建立了深度戰(zhàn)略合作，新簽?zāi)甓群贤~同比增長133%，成為市場化業(yè)務(wù)的重要渠道。合資合作業(yè)務(wù)方面，公司加大與廣西投資集團(tuán)、山東省機(jī)場管理集團(tuán)等大型資源平臺公司的合作，新成立合資公司8家，新簽?zāi)甓群贤~同比增長298%，為穩(wěn)定可持續(xù)發(fā)展擴(kuò)充了資源基礎(chǔ)。投資并購實(shí)現(xiàn)突破，優(yōu)質(zhì)標(biāo)的項(xiàng)目落地。2021年月，公司收并購工作實(shí)現(xiàn)突破，成功摘牌上航物業(yè)100%股權(quán)及南航物業(yè)95%2022年1月完成股權(quán)交割，進(jìn)一步夯實(shí)航空領(lǐng)域?qū)I(yè)服務(wù)能力及優(yōu)勢；公司增資擴(kuò)股匯勤物業(yè)，目前正積極推進(jìn)協(xié)議落地，努力打造金融物業(yè)管理領(lǐng)先平臺。表2公司重組后并購情況對價(jià)在管面積時(shí)間收購標(biāo)的上航物業(yè)南航物業(yè)深圳匯勤股權(quán)業(yè)務(wù)內(nèi)容（億元）（萬平方米）為商飛集團(tuán)及成員企業(yè)提供物業(yè)管理服務(wù)。2021.12.242021.12.29擬收購-為南航集團(tuán)內(nèi)部提供物業(yè)管理服務(wù)。為以招商銀行為主的金融機(jī)構(gòu)客戶提供物業(yè)管理服務(wù)。資料來源：招商積余公眾號，公司公告，市場研究部4盈利預(yù)測與估值盈利預(yù)測關(guān)鍵假設(shè)：（1）物業(yè)管理業(yè)務(wù)：物業(yè)管理業(yè)務(wù)包含基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)（住宅+非住宅）、平臺增值服務(wù)和專業(yè)增值服務(wù)。住宅業(yè)態(tài)的物業(yè)管理服務(wù)一方面來源于母公司招商蛇口的商品房銷售轉(zhuǎn)化，另一方面來源于市場化外拓。非住宅業(yè)態(tài)涵蓋園區(qū)、政府、醫(yī)院等業(yè)態(tài)，第三方外拓提速，我們預(yù)計(jì)物業(yè)管理業(yè)務(wù)2022-2024年?duì)I業(yè)收入將同比增長25.19%23.82%、23.22%至124.04、153.59、189.25億元，毛利率穩(wěn)定在12%左右。（2）資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)：資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)涵蓋商業(yè)運(yùn)營和持有物業(yè)出租及運(yùn)營。商業(yè)運(yùn)營服務(wù)依托到家匯數(shù)字化平臺，線上線下一體化運(yùn)營，集合爆品引領(lǐng)和流量轉(zhuǎn)化，為業(yè)主提供多元化服務(wù)，增強(qiáng)客戶粘性；持有物業(yè)出租及運(yùn)營主要涉及酒店、倉庫等業(yè)態(tài)出租，近幾年出租率穩(wěn)定。我們預(yù)計(jì)2022-2024年公司資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)營業(yè)收入將分別同比增長26.26%、27.54%30.70%至7.02、8.95、億元。綜上，我們預(yù)計(jì)公司2022-2024年?duì)I業(yè)收入將分別同比增長23.75%、24.02%23.63%至131.06、162.54、200.95億元