2013年昆明商業(yè)地產(chǎn)遭遇的分析

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)2013年昆明商業(yè)地產(chǎn)遭遇的三大“瓶頸”探討分析到2015年，全省高速公路通車里程超過4500公里、鐵路建成里程累計達到4000公里、民用機場運營和在建總數(shù)達到16個。在省政府辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進一步加快鐵路高速公路民用機場建設(shè)實施意見任務(wù)分解通知》中，明確了2013年至2015年全省公路、鐵路、機躇礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的目標任務(wù)，將未來3年云南綜合交通體系的輪廓勾勒得更加清晰。

機場建設(shè)：未來3年新建4個民用機場

2013年至2015年，實施新建瀘沽湖機嘗紅河蒙自軍民合用機嘗滄源機嘗瀾滄機懲昆明長水國際機嘲9+2”配套項目、騰沖機場改擴建項目，完成總投資103億元。通知指出，兩年后，初步將昆明長水國際機場培育成面向東南亞、南亞和連接歐亞非的國家門戶樞紐機常

建設(shè)多個機場，如何籌資？按照國家新建支線機場項目全額資本金的要求，除爭取國家補助資金外，其余資金由省內(nèi)配套解決。省財政對每個新建支線機場統(tǒng)籌安排1億元補助。同時，機場所在地的州、市政府負責(zé)新建、改擴建機場征地拆遷、場外配套工程建設(shè)資金籌措和組織實施。

另外，盤活舊機場土地及有關(guān)資產(chǎn)也是途徑之一。通知中明確，要加快推進昆明巫家壩機場土地及有關(guān)資產(chǎn)處置工作，處置收益專項用于償還長水機場建設(shè)債務(wù)和安排全省新建機場建設(shè)資金。適時啟動蒙自舊機場土地處置工作，處置收益專項用于紅河蒙自軍民合用機場建設(shè)項目。

高速建設(shè)：大縣基本實現(xiàn)通高速

一個階段性目標是到2015年，確保南北大通道全線貫通，并實現(xiàn)與鄰近省份對接，16個州市和經(jīng)濟強縣、人口大縣基本實現(xiàn)通高速公路。

對于建設(shè)資金來源，通知稱，將引進有實力、有信譽、有資質(zhì)的投資者，采取BOT、BT、TOT等方式開發(fā)建設(shè)高速公路項目。通過招商引資建設(shè)的高速公路項目不低于3年計劃總投資的三分之一，也就是說，投資者至少要拿出500億元。

為了吸引投資力，對于經(jīng)營性收費公路，按照“一路一測、橋隧分開、還本付息、投資回報”定價機制制定收費標準。在不超過30年的收費期限內(nèi)，資本金回報率以人民規(guī)定的中長期貸款基準利率加2個百分點確定，確保經(jīng)營主體在經(jīng)營期內(nèi)獲得合理回報。

另外，云南省將從每年的土地出讓總收入中，拿出不低于10億元，以及省財政每年安排20億元，作為高速公路建設(shè)資金。省級每年安排不低于3000畝土地開發(fā)指標，支持地方高速公路建設(shè)。

鐵路建設(shè)：快速客運網(wǎng)總規(guī)模達200公里

備受關(guān)注的滇中城市經(jīng)濟圈城際鐵路也有了眉目。通知提出，到2015年，昆明市至曲靖市、玉溪市、楚雄州人民政府所在地實現(xiàn)1小時到達。

在山高坡陡的云南，交通建設(shè)投資巨大，誰來掏腰包？對此，云南將完善建設(shè)資金盛州、市共擔(dān)機制。按照永久用地13000元/畝、拆遷240元/平方米、臨時用地1000元/畝/年的標準補助有關(guān)州、市政府。州、市政府負責(zé)補足征地拆遷資金的不足部分。

通過共享土地出讓收入籌措建設(shè)資金，從土地出讓總收入中，每年省級計提用于鐵路建設(shè)不低于10億元。2013年至2015年每年安排20億元作為省級資本金。各州、市政府要將本級政府承擔(dān)的三分之一以上征地拆遷資金納入年初本級財政預(yù)算，保障鐵路建設(shè)需要。

同一條道上，不同的結(jié)局，昆明商業(yè)地產(chǎn)正在呈現(xiàn)冰火兩重天。熟知滇池路的人，一定對兩個商業(yè)項目非常熟悉。一處是南亞風(fēng)情第壹城，另一處位于南亞風(fēng)情第壹城對面僅2公里的地方。兩個項目一左一右，坐擁著滇池路最好的地段，前者淌金流銀，面積58平米的商鋪月租金高達2萬元以上，后者面積60平米的月租金還不到5千元，更有甚者，由于不好出租，一些鋪面曾長期空置。為什么前者成為了商業(yè)地產(chǎn)界的范本，后者卻如同雞肋？

據(jù)記者不完全統(tǒng)計，昆明54個在建樓盤中商業(yè)總體量達1260萬平米，以2011年末的昆明428萬城鎮(zhèn)人口計算，人均商業(yè)面積近3平米。不僅如此，昆明近年商業(yè)用地成交大幅度提升，很多大型的商業(yè)綜合體也漸漸入市，投資商鋪成為了很多投資客首選的方式。但是昆明每人近乎背負的3平米商業(yè)，又會帶來怎樣的負擔(dān)？同質(zhì)化顯現(xiàn)日趨嚴重、開發(fā)商缺乏商業(yè)資源、市場急缺專業(yè)的招商運營團隊，那么多的問題，又該如何解決？

商鋪售價平穩(wěn)租金快漲

從至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)來看，2012年，昆明城區(qū)的商鋪平均售價為每平米28108元，但是截至今年，昆明城區(qū)的售價為每平米28530元，漲幅為1.15%。相比大肆擴張的商業(yè)地產(chǎn)，這樣的漲幅看上去實在是微不足道。

通過至祥研究中心提供的數(shù)據(jù)，記者初步換算，二環(huán)內(nèi)的在售商鋪價格從2012年每平米為25800元上漲到了2013年的33300元，漲幅為29%；東南西北四個區(qū)的商鋪售價除西市區(qū)上漲外，其他都在下降。

租金方面，二環(huán)內(nèi)的商鋪租金由2009年的每平米110元上漲到了2013年的150元，漲幅達36%；東市區(qū)的商鋪租金由2009年的每平米52元上漲到了2013年的65元，漲幅達25%；西市區(qū)的商鋪租金由2009年的每平米53元上漲到了2013年的69元，漲幅達30%；南市區(qū)的商鋪租金由2009年的每平米55元上漲到了2013年的75元，漲幅達36%；北市區(qū)的商鋪租金由2009年的每平米70元上漲到了2013年的82元，漲幅達17%。

商鋪的售價漲幅不大，但租金卻呈火箭上升，為什么會出現(xiàn)這樣的情況？至祥置業(yè)有限公司董事副總經(jīng)理黃雷告訴記者：“商鋪的價格還是要看自身的條件及地段位置，像市中心的商鋪價格肯定要比呈貢新區(qū)的價格高，再加上一些樓盤推廣時的不定因素，所以不能片面的來看商鋪價格的浮動?！彼€補充說道：“昆明的社區(qū)商鋪價格一般比較穩(wěn)定，集中式商業(yè)的價格浮動較大?？偟膩碚f，還是要看該商業(yè)項目的開發(fā)體量?！?/p>

昆明人均商業(yè)達3平米

從克爾瑞地產(chǎn)提供數(shù)據(jù)來看，2011年上半年，昆明的商業(yè)用地成交量為320.45萬平米，2012年上半年的成交量為44.34萬平米，到2013年上半年的商業(yè)用地成交量就高達354.62萬。而在2012年下半年的商業(yè)用地的成交只占全部成交土地的17.18%，2013年上半年的商業(yè)用地則占到全部成交土地的36.87%，

昆明的商業(yè)用地的成交量一直在持續(xù)增加，土地區(qū)域成交量主要集中在官渡區(qū)，共成交了217.28萬平米，其次是呈貢新區(qū)，共成交了38.98萬平米；西山區(qū)，共成交了37.78萬平米；盤龍區(qū)，共成交了34.11萬平米；五華區(qū)，共成交了26.47萬平米。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，昆明市區(qū)在售的商業(yè)面積，以南市區(qū)居多，達到了406.9萬平米。而一些超級商業(yè)大盤也浮出了水面，例如潤城的商業(yè)體量高達180萬平米、七彩云南第壹城的商業(yè)體量達100萬平米、聯(lián)想科技城的商業(yè)體量87萬平米、螺螄灣中心的商業(yè)體積也到了70萬平米。

一位專業(yè)運營商業(yè)地產(chǎn)的知情者告訴記者：“昆明現(xiàn)在每個人身上幾乎都背著3平米的商業(yè)，可是昆明人的消費能力真的有這么高？現(xiàn)在許多開發(fā)商都逼迫著自己做商業(yè)地產(chǎn)，在沒有了解市場的基本情況下，在完全都不了解商業(yè)地產(chǎn)運營模式的情況下，盲目入市，這樣的情況是很‘畸形’的。很多開發(fā)商都在用賣住宅的思路來推廣商業(yè)地產(chǎn)，這違背市場規(guī)律?！?/p>

專家診脈

經(jīng)典房地產(chǎn)商業(yè)中心副總經(jīng)理郭志明：

做好商業(yè)需要地段、資金和團隊

都市時報訊昆明相比其他城市，商業(yè)地產(chǎn)還處于發(fā)展階段，雖然一些一線的品牌已經(jīng)陸陸續(xù)續(xù)進駐昆明，但是很多中低端的品牌還沒有進駐，所以昆明的商業(yè)地產(chǎn)還有很大的發(fā)展空間。

一個商業(yè)地產(chǎn)能否做起來，說白了就是三個點：第一，錢，開發(fā)商需要有強大的資金來進行前期的培養(yǎng)和招商；第二，人，需要有經(jīng)驗的商業(yè)團隊，來對項目進行合理的規(guī)劃；第三、位置，一個交通發(fā)達，人流密集的地方必能發(fā)展成為好的商業(yè)中心。

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