房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策分析-PPT課件30

房地產(chǎn)項(xiàng)目投投資決策分析析主要內(nèi)容容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目目投資資分析流流程房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與項(xiàng)項(xiàng)目策策劃2002年年北京房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)概概覽房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析流程初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)外部環(huán)境:價(jià)價(jià)值、、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)評(píng)估內(nèi)部環(huán)境:資資源、能能力評(píng)估估房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析流程初步篩選

可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)根據(jù)企業(yè)業(yè)發(fā)展展戰(zhàn)略，，將主觀觀判斷和和客觀觀評(píng)價(jià)相相結(jié)合合，從大大量的投投資機(jī)機(jī)會(huì)中篩篩選出出企業(yè)感感興趣趣的項(xiàng)目目項(xiàng)目選擇擇的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)主觀判斷斷宏觀環(huán)境境投資規(guī)模?？陀^評(píng)價(jià)價(jià)創(chuàng)新性、、獨(dú)特特性前景預(yù)測(cè)測(cè)深入會(huì)談?wù)勁c多多方面溝溝通項(xiàng)目背景景地理區(qū)位位成熟性資源優(yōu)勢(shì)勢(shì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析流程(續(xù))初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)自行或委托專專業(yè)中介機(jī)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目可可行性研究主要依據(jù)：：項(xiàng)目基本定定位、規(guī)劃方方案、市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、市政配套條件件用途：對(duì)項(xiàng)目開發(fā)計(jì)計(jì)劃的系統(tǒng)思思考與研究政府審批-《《可行性研究究報(bào)告》招商引資-《《商業(yè)計(jì)劃書書》項(xiàng)目融資-《《項(xiàng)目融資申申請(qǐng)報(bào)告》項(xiàng)目策劃-《《項(xiàng)目策劃與與營銷建議報(bào)報(bào)告》房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析流程(續(xù))初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的《可行性研研究報(bào)告》提提綱第一章前前言第二章項(xiàng)目概況第三章項(xiàng)目目建設(shè)的必要要性第四章市場(chǎng)分析與預(yù)預(yù)測(cè)第五章項(xiàng)目建設(shè)選址址及建設(shè)條件件第六章項(xiàng)目規(guī)劃方案案、建設(shè)規(guī)模模和建設(shè)內(nèi)容容第七章項(xiàng)目目外部配套條條件第八章環(huán)保保、消防等措措施第九章項(xiàng)目目組織結(jié)構(gòu)與與實(shí)施計(jì)劃第十章投資資估算與資金金來源第十一章項(xiàng)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析析第十二章結(jié)結(jié)論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析流程(續(xù))初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)房房地產(chǎn)項(xiàng)目的的可行性研究究報(bào)告財(cái)務(wù)分分析框架1、銷售收入入、利潤、財(cái)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益益率、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值、投資資回收期等財(cái)財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)標(biāo)的測(cè)算2、項(xiàng)目現(xiàn)金金流預(yù)測(cè)與分分析3、銀行貸款款利用與償還還分析4、盈虧平衡衡分析、敏感感性分析等不不確定因素的的分析房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析流程(續(xù))初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)進(jìn)一步評(píng)評(píng)價(jià)項(xiàng)項(xiàng)目的可可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)性自行或委委托專專業(yè)中介介機(jī)構(gòu)構(gòu)展開專專業(yè)評(píng)評(píng)估市場(chǎng)可行性性研究究經(jīng)濟(jì)可行行性研研究敏感性分分析風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)價(jià)發(fā)現(xiàn)可能能導(dǎo)致致未來投投資失失敗的潛潛在因因素，比比如：市場(chǎng)禁入政策策未來營運(yùn)運(yùn)環(huán)境境不可轉(zhuǎn)移移的責(zé)責(zé)任(市市政條件、環(huán)環(huán)保政策等變變數(shù))房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析流程(續(xù))初步篩選專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)例：一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)評(píng)價(jià)價(jià)框架1、項(xiàng)目規(guī)劃2、土地獲取取3、資金籌措措4、物業(yè)銷售售5、合作/合合資控制6、工程質(zhì)量量7、市政配套套條件8、開發(fā)周期期9、材料設(shè)備備采購10、管理人人員道德專業(yè)評(píng)估可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目投資分析析流程(續(xù))初步篩選可行性研究專業(yè)評(píng)估綜合評(píng)價(jià)符合企業(yè)的總總體發(fā)展戰(zhàn)略略科學(xué)、系統(tǒng)、、全面地評(píng)評(píng)估項(xiàng)目的可可行性和風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)客觀分析，避避免長官意志志(借助專專業(yè)機(jī)構(gòu)輔助助決策)綜合評(píng)估投資資所需資源和和企業(yè)供給能能力房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與項(xiàng)項(xiàng)目策策劃市場(chǎng)調(diào)查的原原則：實(shí)用性性、真實(shí)性、、指導(dǎo)性市場(chǎng)調(diào)查的范范圍：與自身身項(xiàng)目形成直直接競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)項(xiàng)目第一部分：周周邊項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查報(bào)告一、基本情況況調(diào)查（已建/在建建項(xiàng)目）項(xiàng)目名稱/項(xiàng)項(xiàng)目檔次/項(xiàng)項(xiàng)目位置/項(xiàng)項(xiàng)目特色/發(fā)發(fā)展商/入住住時(shí)間/開發(fā)發(fā)規(guī)模/配套套設(shè)施/物業(yè)業(yè)管理/近年年公寓開發(fā)總總量等。二、租售情況調(diào)查查（已建/在建項(xiàng)項(xiàng)目）1、一般項(xiàng)目目：可售面積積/已售面積積/報(bào)價(jià)/成成交價(jià)/入住住率/可租面面積/已租面積/平均均租金/出租租率。2、重點(diǎn)項(xiàng)目目：內(nèi)容包括括銷售時(shí)間、、銷售率、成成交價(jià)格、價(jià)價(jià)格走勢(shì)等。。3、價(jià)格走勢(shì)調(diào)查查：封頂前/封封頂后/入住住后/目前價(jià)價(jià)格走勢(shì)/價(jià)價(jià)格策略/總體分析4、大客戶成交調(diào)調(diào)查：5、總體評(píng)價(jià)價(jià)分析：對(duì)每每個(gè)樓盤的總總體評(píng)價(jià)，尤尤其是成功和和失敗樓盤的的重點(diǎn)分析與與評(píng)價(jià)。房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與項(xiàng)項(xiàng)目策策劃(續(xù))二、擬建項(xiàng)目目1、發(fā)展商背背景/項(xiàng)目位位置/項(xiàng)目檔檔次/項(xiàng)目特特色/規(guī)劃面面積/規(guī)劃特點(diǎn)點(diǎn)/開竣工時(shí)時(shí)間；2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目目/相關(guān)項(xiàng)目目分析；3、未來三年年整體市場(chǎng)擬擬建項(xiàng)目潛在在供應(yīng)量分析析；4、未來三年年整體市場(chǎng)需需求量預(yù)測(cè)；；5、總體分析析與評(píng)價(jià)市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容容示例第二部分：目目標(biāo)市場(chǎng)調(diào)研研報(bào)告一、目標(biāo)客戶戶類型角度1、本地居民民自住2、投資3、外地居民民4、集團(tuán)消費(fèi)費(fèi)5、其它類型型三、客戶性格格角度1、客戶心理理類型2、客戶決策策過程3、客戶購買買偏好4、客戶游動(dòng)動(dòng)特點(diǎn)5、客戶潛在在需求市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容容示例第三部分項(xiàng)項(xiàng)目策劃與與營銷建議報(bào)報(bào)告一、市場(chǎng)分析析：市場(chǎng)概況況二、產(chǎn)品分析析：產(chǎn)品差異異性機(jī)會(huì)分析析三、產(chǎn)品定位位：項(xiàng)目功能能、檔次建議議四、規(guī)劃建議議：功能、配配比建議/總總面積與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積建議議五、客戶分析析：客戶規(guī)模模、類型、需需求、性格、、特點(diǎn)六、客戶定位位：開發(fā)建設(shè)設(shè)、入住各時(shí)時(shí)期客戶定位位七、潛在客戶戶：潛在客戶戶分析與開發(fā)發(fā)商的機(jī)會(huì)八、價(jià)格策略略：價(jià)格預(yù)期期與價(jià)格走勢(shì)勢(shì)九、銷售策略略：唯一性、、排他性、實(shí)實(shí)戰(zhàn)性的營銷銷策略建議十、問題機(jī)會(huì)會(huì)：開發(fā)經(jīng)營營過程中需要要重視的問題題和把握的機(jī)會(huì)項(xiàng)目策劃市場(chǎng)調(diào)查查內(nèi)容容示例第四部分：相相關(guān)安排1、資料來源源-公開的市市場(chǎng)資料-假扮買家家調(diào)查-預(yù)售登記記資料-政府、銀銀行等相關(guān)機(jī)機(jī)構(gòu)信息-面向購房房者的調(diào)研2、調(diào)研周期期與人員配置置-周期：三三十天-人員：4-6人-策劃與統(tǒng)統(tǒng)籌：1人-一般調(diào)研研：4-5人人市場(chǎng)研究是房地產(chǎn)開發(fā)公公司的一項(xiàng)日常性工作!2002年北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)概覽北京市統(tǒng)計(jì)局局統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯顯示，2002年上半年年北京市：1、完成房地產(chǎn)產(chǎn)投資339億元，比去年年同期增長32.9％。2、房地產(chǎn)投資資占全社會(huì)投投資的比重高高達(dá)55.2％，對(duì)全社會(huì)會(huì)投資增長貢貢獻(xiàn)率為77.3％。3、在房地產(chǎn)開開發(fā)投資的帶帶動(dòng)下，全市市商品房開復(fù)復(fù)工面積達(dá)5086.8萬平方米，增增長36.5％；新開1106.2萬平方米，增增長15.1％；竣工279.2萬平方米，增增長21.8％。4、全市商品房房銷售面積大大于同期竣工工面積，累計(jì)計(jì)銷售各類商商品房283.4萬平方米，增增長13.6％，實(shí)現(xiàn)銷售售額135.8億元，增長8.5％；銷售商品品住宅271.5萬平方米，增增長15％，實(shí)現(xiàn)銷售售額125.6億元，增長11.5％。2002年北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)與去年同期相相比，新盤數(shù)數(shù)量雖減少了了51個(gè)，但新盤開開發(fā)總面積卻卻增長817萬平方米。2002年北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2000：8272/平方米2001：7577/平方米2002：7286/平方米379萬572萬469萬政府公布：2002年北北京：4517/平方米米上海：3837/平方米米全國：2227/平方米米+6%2002年北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2002年北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)概覽資料來源：北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)2002年北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)概覽市場(chǎng)集中度明明顯提高，品品牌經(jīng)營漸入入佳境土地成本日益益升高，其它它成本穩(wěn)中有有降差異性特征日日趨明顯，市市場(chǎng)細(xì)分更加加深化低密度、高配配套住宅成為為需求主流高性價(jià)比成為為賣點(diǎn)小戶型熱賣，，成為新新人人類的新寵高尚住宅增長長迅速，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房方興興未艾焦點(diǎn)關(guān)注注2002年北北京房地產(chǎn)市市場(chǎng)概覽市場(chǎng)集中度逐逐步提高，品品牌經(jīng)營漸入入佳境1、大型品牌牌開發(fā)商和樓樓盤具有明顯顯的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)勢(shì)2、國內(nèi)領(lǐng)先先大型開發(fā)商商基本到齊，，西方外資開開始進(jìn)入3、幾十萬、、上百萬平米米大盤紛紛登登場(chǎng)；4、競(jìng)爭(zhēng)日趨趨激烈，營銷銷成本逐步增增大5、宣傳推廣廣模式從追求求“轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)”的爆炸式式發(fā)布轉(zhuǎn)變?yōu)闉橄到y(tǒng)地地進(jìn)行行品牌牌宣傳傳與項(xiàng)項(xiàng)目推推廣焦點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注2002年年北京京房地地產(chǎn)市市場(chǎng)概概覽土地成成本日日益升升高，，其它它成本本穩(wěn)中中有降降1、北北京市市房管管局新新近頒頒布了了新的的基準(zhǔn)準(zhǔn)地價(jià)價(jià)，平平均價(jià)價(jià)格比比1999年上上升了了約30%2、拆拆遷成成本持持續(xù)上上升3、五五環(huán)路路以內(nèi)內(nèi)已基基本沒沒有一一手土土地資資源4、建建材、、市政政配套套等成成本逐逐步下下降焦點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注2002年年北京京房地地產(chǎn)市市場(chǎng)概概覽差異性性特征征日趨趨明顯顯，市市場(chǎng)細(xì)細(xì)分更更加深深入檔次物業(yè)類型用途目標(biāo)市場(chǎng)年齡段豪宅別墅自用京籍個(gè)人25-30高級(jí)住宅TownHouse休閑團(tuán)體30-35中級(jí)住宅高層長期投資長住外籍人士35-40普通住宅多層/蝶拼SOHO外地在京人士40-60經(jīng)濟(jì)適用房小戶型外地人士60+焦點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注2002年年北京京房地地產(chǎn)市市場(chǎng)概概覽低密度度、高高配套套住宅宅成為需需求主主流文化品品位身份地地位改善居居住條條件基本住住房需需要社區(qū)功功能目前市市場(chǎng)主主流房地產(chǎn)產(chǎn)需求求五層層次模模型焦點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注2002年年北京京房地地產(chǎn)市市場(chǎng)概概覽高性價(jià)價(jià)比成成為賣賣點(diǎn)2000：RMB8272/平方米米2001：RMB7577/平方米米2002：RMB7286/平方米米焦點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注2002年年北京京房地地產(chǎn)市市場(chǎng)概概覽小戶型型熱賣賣，成成為新新新人人類的的新寵寵繼綠景景苑SOLO精舍、、榮豐豐2008非常常男女女掀起起“迷迷你戶戶型””風(fēng)暴暴后，，2002年又又有富富頓中中心、、戀日日國際際、夏夏都盈盈座等等多個(gè)個(gè)項(xiàng)目目推出出了精精巧一一居，，均取取得了了不俗俗的銷銷售業(yè)業(yè)績。。目前正正在運(yùn)運(yùn)作和和即將將上市市的小小戶型型項(xiàng)目目據(jù)調(diào)調(diào)查還還將有有近500萬平平方米米的供供應(yīng)量量，其其龐大大的潛潛在供供給量量備受受市場(chǎng)場(chǎng)矚目目。焦點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注2002年年北京京房地地產(chǎn)市市場(chǎng)概概覽高尚住住宅增增長迅迅速，，經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用用房方方興未未艾特征名稱位置售價(jià)（元/平米）貢院六號(hào)建國門內(nèi)40,000瑞城中心燕莎中心24,000財(cái)富中心CBD16,000耕天下先農(nóng)壇20,000通用時(shí)代建國門外16,000焦點(diǎn)點(diǎn)關(guān)關(guān)注注房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目投資資決策策分析析問題與與討論論5、世上上最美美好的的事是是：我我已經(jīng)經(jīng)長大大，父父母還還未老老;我有能能力報(bào)報(bào)答，，父母母仍然然健康康。6、沒什什么可可怕的的，大大家都都一樣樣，在在試探探中不不斷前前行。。7、時(shí)間間就像像一張張網(wǎng)，，你撒撒在哪哪里，，你的的收獲獲就在在哪里里。紐紐扣第第一顆顆就扣扣錯(cuò)了了，可可你扣扣到最最后一一顆才才發(fā)現(xiàn)現(xiàn)。有有些事事一開開始就就是錯(cuò)錯(cuò)的，，可只只有到到最后后才不不得不不承認(rèn)認(rèn)。8、世上上的事事，只只要肯肯用心心去學(xué)學(xué)，沒沒有一一件是是太晚晚的。。要始始終保保持敬敬畏之之心，，對(duì)陽陽光，，對(duì)美美，對(duì)對(duì)痛楚楚。9、別再再去抱抱怨身身邊人人善變變，多多懂一一些道道理，，明白白一些些事理理，畢畢竟每每個(gè)人人都是是越活活越現(xiàn)現(xiàn)實(shí)。。10、山有有封頂頂，還還有彼彼岸，，慢慢慢長途途，終終有回回轉(zhuǎn)，，余味味苦澀澀，終終有回回甘。。11、人生生就像像是一一個(gè)馬馬爾可可夫鏈鏈，你你的未未來取取決于于你當(dāng)當(dāng)下正正在做做的事事，而而無關(guān)關(guān)于過過去做做完的的事。。12、女人人，要要么有有美貌貌，要要么有有智慧慧，如如果兩兩者你你都不不占絕絕對(duì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，那你你就選選擇善善良。。13、時(shí)間間，抓抓住了了就是是黃金金，虛虛度了了就是是流水水。理理想，，努力力了才才叫夢(mèng)夢(mèng)想，，放棄棄了那那只是是妄想想。努努力，，雖然然未必必會(huì)收收獲，，但放放棄，，就一一定一一無所所獲。。14、一個(gè)個(gè)人的的知識(shí)識(shí)，通通過學(xué)學(xué)習(xí)可可以得得到;一個(gè)人人的成成長，，就必必須通通過磨磨練。。若是是自己己沒有有盡力力，就就沒有有資格格批評(píng)評(píng)別人人不用用心。。開口口抱怨怨很容容易，，但是是閉嘴嘴努力力的人人更加加值得得尊敬敬。15、如果果沒有有人為為你遮遮風(fēng)擋擋雨，，那就就學(xué)會(huì)會(huì)自己己披荊荊斬棘棘，面面對(duì)一一切，，用倔倔強(qiáng)的的驕傲傲，活活出無無人能能及的的精彩彩。5、人生生每天天都要要笑，，生活活的下下一秒秒發(fā)生生什么么，我我們誰誰也不不知道道。所所以，，放下下心里里的糾糾結(jié)，，放下下腦中中的煩煩惱，，放下下生活活的不不愉快快，活活在當(dāng)當(dāng)下。。人生生喜怒怒哀樂樂，百百般形形態(tài)，，不如如在心心里全全部淡淡然處處之，，輕輕輕一笑笑，讓讓心更更自在在，生生命更更恒久久。積積極者者相信信只有有推動(dòng)動(dòng)自己己才能能推動(dòng)動(dòng)世界界，只只要推推動(dòng)自自己就就能推推動(dòng)世世界。。6、人性性本善善，純純?nèi)缜迩逑髁魉冬摤摖q。。欲望望與情情緒如如風(fēng)沙沙襲擾擾，把把原本本如天天空曠曠蔚藍(lán)藍(lán)的心心蒙蔽蔽。但但我知知道，，每個(gè)個(gè)人的的心靈靈深處處，不不管烏烏云密密布還還是陰陰淤蒼蒼茫，，但依依然有有一道道彩虹虹，亮亮麗于于心中中某處處。7、每個(gè)個(gè)人的的心里里，都都藏著著一個(gè)個(gè)了不不起的的自己己，只只要你你不頹頹廢，，不消消極，，一直直悄悄悄醞釀釀著樂樂觀，，培養(yǎng)養(yǎng)著豁豁達(dá)，，堅(jiān)持持著善善良，，只要要在路路上，，就沒沒有到到達(dá)不不了的的遠(yuǎn)方方！8、不要要活在在別人人眼中中，更更不要要活在在別人人嘴中中。世世界不不會(huì)因因?yàn)槟隳愕谋Пг共徊粷M而而為你你改變變，你你能做做到的的只有有改變變你自自己?。?、欲戴戴王冠冠，必必承其其重。。哪有有什么么好命命天賜賜，不不都是是一路路披荊荊斬棘棘才換換來的的。10、放手手如拔拔牙。。牙被被拔掉掉的那那一刻刻，你你會(huì)覺覺得解解脫。。但舌舌頭總總會(huì)不不由自自主地地往那那個(gè)空空空的的牙洞洞里舔舔，一一天數(shù)數(shù)次。。不痛痛了不不代表表你能能完全全無視視，留留下的的那個(gè)個(gè)空缺缺永遠(yuǎn)遠(yuǎn)都在在，偶偶爾甚甚至?xí)?huì)異常常掛念念。適適應(yīng)是是需要要時(shí)間間的，，但牙牙總是是要拔拔，因因?yàn)樘?，，所以以終歸歸還是是要放放手，，隨它它去。。11、這個(gè)個(gè)世界界其實(shí)實(shí)很公公平，，你想想要比比別人人強(qiáng)，，你就就必須須去做做別人人不想想做的的事，，你想想要過過更好好的生生活，，你就就必須須去承承受更更多的的困難難，承承受別別人不不能承承受的的壓力力。12、逆境境給人人寶貴貴的磨磨煉機(jī)機(jī)會(huì)。。只有有經(jīng)得得起環(huán)環(huán)境考考驗(yàn)的的人，，才能能算是是真正正的強(qiáng)強(qiáng)者。。自古古以來來的偉偉人，，大多多是抱抱著不不屈不不撓的的精神神，從從逆境境中掙掙扎奮奮斗過過來的的。13、不同同的人人生，，有不